會計專業(yè)畢業(yè)論文-我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其會計核算問題研究

1、PAGE 3PAGE 22畢 業(yè) 設(shè) 計（論文）我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其會計核算問題研究姓 名： 學(xué) 號性 別：女專 業(yè): 會計學(xué)批 次：0909電子郵箱： 聯(lián)系方式：學(xué)習(xí)中心：昌平南口指導(dǎo)教師： 2011年08月15中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育xxxx批次專升本畢業(yè)論文中國石油大學(xué)（北京）現(xiàn)代遠(yuǎn)程教育畢業(yè)設(shè)計（論文）摘 要 眾所周知，近年來的中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，其在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。但房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，每每開發(fā)一個項目都飽含投入大、周期長、價值高等特點(diǎn)，正是這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)中,項目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入

2、;開發(fā)項目竣工并售出后,大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致。只有對房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入進(jìn)行充分的會計核算,才能有力地保障經(jīng)營管理工作的有序進(jìn)行?；诖?，文章首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的流程和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特點(diǎn)，進(jìn)而分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算所面臨的困境，針對這一困境，文章最后提出了一系列的優(yōu)化對策。 會計核算 對策As we all know, in recent years the rapid development of Chinas real estate market, its in the n

3、ational economy played a pivotal role. However, the real estate business has a certain particularity, often developing into a project full of big, long cycle, and high value, it is these characteristics determine the importance of the real estate business accounting cost accounting. In the real esta

4、te companies, the cost of the project construction period is often much larger than the current recognition of income; development projects completed and sold, a large number of advance payments or receivables are recognized as income. As the development of high-value products, often using pre-and i

5、nstallment sales method, resulting in collection period is inconsistent with the housing delivery period. Only the real estate industry sales for full accounting, in order to effectively safeguard the orderly operation and management. Based on this, the article first analyzes the development process

6、 of real estate companies and real estate companies to develop the characteristics of Chinas real estate business and then analyzes the difficulties faced by the accounting cost accounting for this dilemma, the article concludes with a set of optimal strategies .Key Words: estate financial accountin

7、g countermeasure目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc305076498 第一章：引言 PAGEREF _Toc305076498 h 3 HYPERLINK l _Toc305076499 第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) PAGEREF _Toc305076499 h 5 HYPERLINK l _Toc305076500 2.1房地產(chǎn)業(yè)概述 PAGEREF _Toc305076500 h 5 HYPERLINK l _Toc305076501 2.2 房地產(chǎn)業(yè)范疇 PAGEREF _Toc305076501 h 6 HYPERLINK l _Toc3

8、05076502 2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc305076502 h 6 HYPERLINK l _Toc305076503 2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn) PAGEREF _Toc305076503 h 7 HYPERLINK l _Toc305076504 2.5房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費(fèi)用估算 PAGEREF _Toc305076504 h 7 HYPERLINK l _Toc305076505 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算相關(guān)理論 PAGEREF _Toc305076505 h 9 HYPERLINK l _Toc305076506 3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

9、會計核算概述 PAGEREF _Toc305076506 h 9 HYPERLINK l _Toc305076507 3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性 PAGEREF _Toc305076507 h 9 HYPERLINK l _Toc305076508 3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點(diǎn) PAGEREF _Toc305076508 h 9 HYPERLINK l _Toc305076509 3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度發(fā)展歷史 PAGEREF _Toc305076509 h 10 HYPERLINK l _Toc305076510 3.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算 PAGEREF

10、 _Toc305076510 h 10 HYPERLINK l _Toc305076511 3.3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售核算 PAGEREF _Toc305076511 h 10 HYPERLINK l _Toc305076512 3.3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用核算 PAGEREF _Toc305076512 h 11 HYPERLINK l _Toc305076513 3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算遵循的準(zhǔn)則與制度 PAGEREF _Toc305076513 h 12 HYPERLINK l _Toc305076514 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及存在的問題 PAGEREF _Toc

11、305076514 h 12 HYPERLINK l _Toc305076515 4.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題 PAGEREF _Toc305076515 h 12 HYPERLINK l _Toc305076516 4.2房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題 PAGEREF _Toc305076516 h 14 HYPERLINK l _Toc305076517 4.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題 PAGEREF _Toc305076517 h 15 HYPERLINK l _Toc305076518 4.4房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面存在的問題 PAGEREF _Toc305076518 h 1

12、5 HYPERLINK l _Toc305076519 第五章 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的措施 PAGEREF _Toc305076519 h 16 HYPERLINK l _Toc305076520 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc305076520 h 20 HYPERLINK l _Toc305076521 謝 辭 PAGEREF _Toc305076521 h 21第一章：引言近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進(jìn)行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的束縛，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)正成為推動我國經(jīng)濟(jì)快速

13、發(fā)展的重要推動力量，并且在未來幾年里，房地產(chǎn)將仍然起到不可替代的重要作用。 隨著國家的宏觀調(diào)控和我國市場經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)正在有序的、規(guī)范的競爭環(huán)境下開發(fā)運(yùn)作。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，國家的相關(guān)調(diào)控政策越來越猛烈，比如限購令以及房價的漲幅限制，還有企業(yè)自持物業(yè)的成本核算，對于任何一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想獲得經(jīng)營利潤，必須進(jìn)行會計成本核算，必須嚴(yán)格控制開發(fā)成本，這才是生存之道。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)具有一些顯著的行業(yè)特點(diǎn)，如開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長和耗資比較多等，所有這些行業(yè)特點(diǎn)都充分說明了一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題至關(guān)重要。 本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的具體研究，對于房地產(chǎn)行業(yè)

14、土地購買、規(guī)劃設(shè)計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品銷售以及自持物業(yè)的出租、聯(lián)營、自營等方式分期去的收入進(jìn)行較為系統(tǒng)的核算探究，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在核算方式和方法上有所改進(jìn)和提高，對于房地產(chǎn)商更好的提高收益有極大幫助。本文的研究范圍包括房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)，房屋開發(fā)，周邊配套設(shè)施開發(fā)，綠化方面，綜合稅費(fèi)的繳納考慮成本因素，從商品房的銷售，自持物業(yè)的處理，底部商業(yè)的銷售等方面考慮收益。從成本角度，將從土地費(fèi)用，土地契稅，前期三通一平，設(shè)計勘探費(fèi)用，建安費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，公共配套費(fèi)用，開發(fā)期間印花稅、監(jiān)理、物業(yè)管理，綜合的管理、銷售、財務(wù)方面考慮成本因素的影響，從銷售周期的角度分商業(yè)，住宅，停車位，自持物

15、業(yè)等方面考慮收益因素，用動態(tài)的觀點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算系統(tǒng)研究，同時對比國外的房地產(chǎn)法律法規(guī)以及會計核算準(zhǔn)則以及產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行有針對的補(bǔ)充和建議，相信對于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)規(guī)范有著重大意義。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2.1房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和 HYPERLINK /view/36375.htm t _blank 建筑物為經(jīng)營對象，從事 HYPERLINK /view/237467.htm t _blank 房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種 HYPERLINK /view/1458211.htm t _blank 經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先

16、導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)主要包括 HYPERLINK /view/36308.htm t _blank 土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理， HYPERLINK /view/19573.htm t _blank 土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的 HYPERLINK /view/319340.htm t _blank 房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。2.2 房地產(chǎn)業(yè)范疇房地產(chǎn)業(yè)的具體內(nèi)容包括： （1）國有土地使用權(quán)的出讓； （2）房地產(chǎn)的開發(fā)與再開發(fā)：征用土地，拆遷安置，委托規(guī)劃

17、設(shè)計，對舊城區(qū)的開發(fā)與再開發(fā)； （3）房地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經(jīng)濟(jì)活動； （4）房地產(chǎn)中介服務(wù)：房地產(chǎn)咨詢中介，房地產(chǎn)評估中介，房地產(chǎn)代理中介； （5）物業(yè)管理：房屋公用設(shè)備實施的養(yǎng)護(hù)維修并為使用者提供安全、衛(wèi)生、優(yōu)美的環(huán)境； （6）房地產(chǎn)的調(diào)控與管理：建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格體系，建立健全房地產(chǎn)法規(guī)，實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。 2.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者

18、，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1土地的開發(fā)與經(jīng)營。 企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。 2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。 3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 4代建工程的開發(fā)。代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)： 1開發(fā)經(jīng)營的計劃性。 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則

19、和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。 2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。 3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。 4開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。 5經(jīng)營風(fēng)險大。 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)

20、資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。 2.5房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費(fèi)用估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。 對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。 (一)開發(fā)成本 共有八項： 1土地使用權(quán)出讓金。 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。 2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。 3前期工程費(fèi)。 4建安工程費(fèi)。 它是指直

21、接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。 6公共配套設(shè)施費(fèi)。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。 7不可預(yù)見費(fèi)。 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3一5計算。 8開發(fā)期間稅費(fèi)。 開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 (二)開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)

22、費(fèi)用。 1管理費(fèi)用。 可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，按3左右計算。 2銷售費(fèi)用。 它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費(fèi)用。3財務(wù)費(fèi)用。 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要為借款利息和其他財務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算相關(guān)理論3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概述3.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的重要性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的施工企業(yè)不同, 它同時從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營兩項業(yè)務(wù), 通過進(jìn)行土地征用、建設(shè)房屋、完善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行房屋銷售來獲取利潤。一方面, 從利潤獲取來看, 由于現(xiàn)在的建筑市場競爭比較激烈, 企

23、業(yè)運(yùn)營成本日益增加, 企業(yè)的利潤逐年降低, 對于工程項目投資進(jìn)行有效核算、對建筑工程建造進(jìn)行有效核算, 有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面, 從風(fēng)險規(guī)避來看, 由于房地產(chǎn)企業(yè)的工程投資項目資金投入比較大, 且房地產(chǎn)企業(yè)同時進(jìn)行土地征用、房屋建設(shè)招標(biāo)建造、成品房銷售的業(yè)務(wù), 整個資金回籠周期較長, 涉及核算環(huán)節(jié)多, 一旦會計算出現(xiàn)任何問題, 企業(yè)必然要承受重大的經(jīng)濟(jì)損失, 甚至?xí)o企業(yè)帶來滅頂之災(zāi)。因此, 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算至關(guān)重要。3.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計核算有如下特

24、殊情況： 1產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 2產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。 3經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度發(fā)展歷史我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而不斷完善的，其發(fā)展歷史同我國會計制度的改革和發(fā)展緊密聯(lián)系，共經(jīng)歷了四個發(fā)展階段。第一階段是改革開放以后至1988年底國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度施行之前的階段。這一階段的會計核算要求比較低，處于會計核算工作的初級階段。第二階段始于1989 年1 月1 日開始施行的國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度會計科目和會計報表。1993 年7 月1 日房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的實施，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)會計核算

25、制度，改變了計劃經(jīng)濟(jì)下的以資金平衡表體系為標(biāo)志的會計模式。第三階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施企業(yè)會計制度和小企業(yè)會計制度階段。第四階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行2006 年企業(yè)會計準(zhǔn)則階段。3.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算3.3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售核算房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)房地產(chǎn)，并在市場上進(jìn)行銷售。對于房地產(chǎn)銷售，企業(yè)應(yīng)按一般商品銷售收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入。（一）產(chǎn)品銷售收入房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的商品房銷售合同。1. 現(xiàn)房方式銷售。辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后即可確認(rèn)收入。2. 預(yù)售方式銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、

26、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的款項均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入。只有在開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，按銷售合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給買方，辦妥移交手續(xù)后才可確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3. 分期收款方式銷售。按合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（二）產(chǎn)品出租租金收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品一般為經(jīng)營租賃。出租人通常采用直線法將收到的租金在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入。（三）視同銷售3.3.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用核算直接費(fèi)用和能夠分清成本對象的間接費(fèi)用直接計入成本對象，共同費(fèi)用和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接費(fèi)用分配計入各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：（1）占地面積法

27、。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。（2）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。（3）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。（4）預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算遵循的準(zhǔn)則與制度（一）會計準(zhǔn)則財政部2006年頒發(fā)的企業(yè)會計準(zhǔn)則中，并沒有針對房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立會計準(zhǔn)則。財政部新頒發(fā)的會計準(zhǔn)則中，增設(shè)了一個“投資性房地產(chǎn)會計”準(zhǔn)則。（二）會計制度1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度。該制度與同時頒發(fā)的施工企業(yè)會計

28、制度相似，但在提供的會計科目表中，設(shè)置了“開發(fā)成本”、“開發(fā)產(chǎn)品”等帶有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)的若干會計科目。2.施工企業(yè)會計核算辦法。這是根據(jù)財政部在2000年實行二次會計改革時所頒發(fā)的全國統(tǒng)一的“企業(yè)會計制度”制訂的專業(yè)補(bǔ)充會計核算辦法，在執(zhí)行企業(yè)會計制度的施工企業(yè)采用。3.國有建設(shè)單位會計制度。這是財政部在1986年發(fā)布的“國營建設(shè)單位會計制度”的基礎(chǔ)上作了統(tǒng)一的修改和補(bǔ)充后于1996年重新施行的專門會計制度。按財政部的部署，所有企業(yè)要從2012年起全面執(zhí)行新會計準(zhǔn)則，所以在這個過渡期內(nèi)，上述準(zhǔn)則和制度都是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算所遵循的會計操作文件。第四章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及存在的問題

29、4.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定非凡性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，

30、但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；企業(yè)會計制度和企業(yè)會計準(zhǔn)則收入中規(guī)定以風(fēng)險和酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判定能力。在會計實務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品

31、的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。3.收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的非凡性，表現(xiàn)在會計年中往往是業(yè)績波動較大項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。4.2房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題1.會計實務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大。房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費(fèi)用確認(rèn)因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期

32、確認(rèn)的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認(rèn)為收入。2.企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計入當(dāng)期損益。如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費(fèi)用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認(rèn)為收入。3.現(xiàn)金流量信息不全面。據(jù)企業(yè)會計制度及企業(yè)會計準(zhǔn)則現(xiàn)金流量表的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。4. 信息

33、披露不足（1） 現(xiàn)金流量信息不全面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項目經(jīng)理部每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流，集中表現(xiàn)為購買的工程用物資、支付的工資等，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流人則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品通過銷售收回的價款。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的非同步性。另外，每一項目的現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力。因此，無論是從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，僅僅按照會計制度及現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定，無法客觀地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。（2） 風(fēng)險披露不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)

34、過程中面臨多種風(fēng)險，包括項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種高風(fēng)險性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險。從上市公司披露的實際看，對質(zhì)量保證金問題基本上未加披露。5.會計人員的職業(yè)判斷素質(zhì)較低。會計人員的職業(yè)判斷力是影響會計信息質(zhì)量的重要因素。4.3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題1.財務(wù)預(yù)算管理意識。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對開發(fā)的房地產(chǎn)項目沒有從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率上作細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作，還可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財務(wù)管理工作只停留在單純的會計核算，

35、疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。2、盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)。通常房地產(chǎn)企業(yè)的每一個開發(fā)項目，都需要大量的資金投入。但是，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常盲目負(fù)債籌資，加重了企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，并給企業(yè)的未來發(fā)展帶來不利影響。4.4房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方面存在的問題房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)與一般工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，具有所需資金較多、開發(fā)生產(chǎn)的周期相對較長、投資風(fēng)險大、收益率高等特點(diǎn)。因此，加強(qiáng)成本管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有極其重要的意義。但是，目前在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理中卻存在著諸多問題，具體表現(xiàn)在以下幾個方面:1.缺乏戰(zhàn)略性指導(dǎo)和完整的成本管理控制體系。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一些企業(yè)

36、的成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標(biāo)相互脫節(jié)，他們認(rèn)為成本預(yù)測和成本決策可有可無，成本計劃可增可減，沒有建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)往往難以實現(xiàn)。2、成本管理意識弱化。長期以來，我國企業(yè)通常實行以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式，缺乏成本競爭意識，忽視成本形成過程的動態(tài)管理與控制，財務(wù)人員對開發(fā)產(chǎn)品形成過程的成本控制意識淡薄，也使成本管理人員疏于成本控制。加入WOT之后，我國房地產(chǎn)面臨著更加嚴(yán)峻的考驗，客觀上要求企業(yè)強(qiáng)化成本管理意識、并通過成本管理與控制規(guī)避風(fēng)險、提高效益，否則企業(yè)將很難在市場中立足。3、企業(yè)內(nèi)部成本控制機(jī)制不健全，偏重事后控制

37、。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不認(rèn)真進(jìn)行成本的事前預(yù)測和成本控制，或企業(yè)也進(jìn)行成本預(yù)測和成本決策，但缺乏規(guī)范性、系統(tǒng)性和全面性，成本管理的關(guān)鍵部門和業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏控制標(biāo)準(zhǔn)。一些企業(yè)雖然單獨(dú)設(shè)置了審計職能部門，但往往只對工程造價進(jìn)行事后審計，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用。第五章 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的措施（一）制定一個專門的房地產(chǎn)企業(yè)會計準(zhǔn)則。既然新企業(yè)會計準(zhǔn)則中，有針對保險業(yè)、石油天然氣行業(yè)的特殊會計準(zhǔn)則，就說明企業(yè)會計準(zhǔn)則是允許存在行業(yè)會計準(zhǔn)則的。另一方面，考慮到房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要性及其核算內(nèi)容的特殊性，從房地產(chǎn)會計的角度，制定一個專門的房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則是必要的。此外，

38、就現(xiàn)行投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則規(guī)定來說，投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)規(guī)范為：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。其實尋求資本增值本是投資的目的與特征，也體現(xiàn)這項資產(chǎn)的投資性。如果摒除“資本增值”的投資，就只有出租房地產(chǎn)的單一性質(zhì)了，又何來投資呢？反觀原房地產(chǎn)企業(yè)會計制度，本有出租房地產(chǎn)這項業(yè)務(wù)的規(guī)定，不如參照一下，將“投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則”改為“出租房地產(chǎn)準(zhǔn)則”更為合適。（二）及早修訂事業(yè)單位會計準(zhǔn)則以彌補(bǔ)核算漏洞。財政部部署，所有企業(yè)要從2012年起全面執(zhí)行新會計準(zhǔn)則，這樣一個有限的過渡時期，要求財政部必須及早

39、著手修訂事業(yè)單位會計準(zhǔn)則并增補(bǔ)相應(yīng)的房地產(chǎn)會計核算內(nèi)容，以填補(bǔ)企業(yè)會計準(zhǔn)則在對非企業(yè)性質(zhì)的建設(shè)單位會計核算規(guī)定上的空白，以免出現(xiàn)非企業(yè)性質(zhì)的建設(shè)單位會計核算無章可循的局面，影響到會計信息的準(zhǔn)確性。上述關(guān)于房地產(chǎn)會計的探討雖然不夠全面和具體，但對于完善房地產(chǎn)企業(yè)會計理論指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)會計實務(wù)的核算具有重要的現(xiàn)實意義。尤其是在房地產(chǎn)日益成為國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱，成為關(guān)乎民生利益的切實問（三）合理選用準(zhǔn)則，增添會計科目，保證會計信息的完整。反映房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點(diǎn)，合理選用會計制度。不同的會計制度標(biāo)準(zhǔn)不同，如國家明確規(guī)定不能同時滿足從業(yè)人員數(shù)100 人以上、年銷售額1000 萬元以上的小企

40、業(yè)，除了已經(jīng)按照規(guī)定執(zhí)行了新準(zhǔn)則和企業(yè)會計制度外，都必須執(zhí)行小企業(yè)會計制度；現(xiàn)有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準(zhǔn)則的企業(yè)外，均應(yīng)執(zhí)行企業(yè)會計制度；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準(zhǔn)則的，都應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新準(zhǔn)則規(guī)定的會計制度。在不影響對外的統(tǒng)一財務(wù)報告提供的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對于會計科目進(jìn)行自主增設(shè)，因為在上述會計制度中，只有行業(yè)會計制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度給出了專門使用在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會計科目和核算方法，執(zhí)行其他制度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要增加以下科目：第一，“開發(fā)成本”科目，主要是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用成本的核算 第二，“開發(fā)間接

41、費(fèi)用”科目，相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)中的“制造費(fèi)用”，核算為了開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的除去行政管理部門承擔(dān)的各項間接費(fèi)用。第三，核算已經(jīng)開發(fā)完工且驗收合格的房地產(chǎn)的“開發(fā)產(chǎn)品”科目。第四，核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋的“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目。第五，核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用房屋的“周轉(zhuǎn)房”科目。（四）完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算1明確房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品在市場上銷售所獲得的收入就是指房地產(chǎn)的銷售收入，包括轉(zhuǎn)讓土地取得的收入、銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商品既包括企業(yè)在銷售之前沒有與購買方簽訂合同的開發(fā)商品，也包括在銷售之前就已經(jīng)簽訂銷售

42、合同的房地產(chǎn)。周轉(zhuǎn)房的出售、舊城改造中取得的拆遷戶的拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加住房面積的房款等都應(yīng)該通過銷售收入進(jìn)行核算。2正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)4個環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂，從法律意義上講只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不論是否收取了款項，均不符合收入確認(rèn)條件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，所收到預(yù)售房地產(chǎn)款，只能作為暫收款、預(yù)收款處理，不能確認(rèn)為收入。只有房地產(chǎn)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷