論我國經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權歸屬

1、 PAGE 24論我國經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權歸屬 論我我國經(jīng)濟適用用房的產(chǎn)權歸歸屬 目次TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc262458946 中文摘要 PAGEREF _Toc262458946 h I英文摘要 HYPERLINK l _Toc262458947 PAGEREF _Toc262458947 h III HYPERLINK l _Toc262458948 引言 PAGEREF _Toc262458948 h 1 HYPERLINK l _Toc262458949 一、經(jīng)濟適用房房相關制度簡簡介 PAGEREF _Toc262458949 h 2 HYPER

2、LINK l _Toc262458950 （一）經(jīng)濟適用用房概念 PAGEREF _Toc262458950 h 2 HYPERLINK l _Toc262458951 （二）經(jīng)濟適用用房特點 PAGEREF _Toc262458951 h 2 HYPERLINK l _Toc262458952 （三）經(jīng)濟適用用房交易理論論分析 PAGEREF _Toc262458952 h 2 HYPERLINK l _Toc262458953 二 經(jīng)濟適用房房有限產(chǎn)權歸歸屬概況 PAGEREF _Toc262458953 h 3 HYPERLINK l _Toc262458954 （一）有限產(chǎn)權權概念 P

3、AGEREF _Toc262458954 h 3 HYPERLINK l _Toc262458955 （二）有限產(chǎn)權權制度的歷史史沿革 PAGEREF _Toc262458955 h 3 HYPERLINK l _Toc262458956 （三）經(jīng)濟適用用房有限產(chǎn)權權的特征 PAGEREF _Toc262458956 h 5 HYPERLINK l _Toc262458957 （四）經(jīng)濟適用用房有限產(chǎn)權制制度實施取得得的成果 PAGEREF _Toc262458957 h 6 HYPERLINK l _Toc262458958 三、經(jīng)濟適用房房有限產(chǎn)權制制度存在的問問題 PAGEREF _To

4、c262458958 h 8 HYPERLINK l _Toc262458959 （一）經(jīng)濟適用用房退出機制制不完善 PAGEREF _Toc262458959 h 8 HYPERLINK l _Toc262458960 （二）土地使用用年限不明晰晰 PAGEREF _Toc262458960 h 9 HYPERLINK l _Toc262458961 （三）住房按揭揭貸款難 PAGEREF _Toc262458961 h 9 HYPERLINK l _Toc262458962 四、我國經(jīng)濟適適用房產(chǎn)權歸歸屬制度的發(fā)發(fā)展與完善 PAGEREF _Toc262458962 h 10 HYPERL

5、INK l _Toc262458963 （一）共有產(chǎn)權權制度簡述 PAGEREF _Toc262458963 h 10 HYPERLINK l _Toc262458964 （二）共有產(chǎn)權權制度的法律律基礎 PAGEREF _Toc262458964 h 11 HYPERLINK l _Toc262458965 （三）共有產(chǎn)權權歸屬制度的的優(yōu)越性 PAGEREF _Toc262458965 h 11 HYPERLINK l _Toc262458966 五、我國共有產(chǎn)產(chǎn)權歸屬制度度的建立 PAGEREF _Toc262458966 h 12 HYPERLINK l _Toc262458967 （一

6、）法律保障障 PAGEREF _Toc262458967 h 13 HYPERLINK l _Toc262458968 （二）機構保障障 PAGEREF _Toc262458968 h 13 HYPERLINK l _Toc262458969 （三）完善個人人誠信系統(tǒng)和和稅收信息系系統(tǒng) PAGEREF _Toc262458969 h 14 HYPERLINK l _Toc262458970 （四）建立科學學合理的政府府投入析算辦辦法 PAGEREF _Toc262458970 h 15 HYPERLINK l _Toc262458971 結論 PAGEREF _Toc262458971 h 1

7、5 HYPERLINK l _Toc262458972 參考文獻 PAGEREF _Toc262458972 h 166 HYPERLINK l _Toc262458973 后記 PAGEREF _Toc262458973 h 17中文摘要 經(jīng)濟適用房制制度自從實施施以來，在我我國保障性住住房領域一直直發(fā)揮著重要要的作用。經(jīng)經(jīng)濟適用房的的產(chǎn)權歸屬關關系到每一戶戶經(jīng)濟適用房房購買者的切切身利益。自自從實施以來來經(jīng)濟適用房房的產(chǎn)權歸屬屬制度也是不不斷發(fā)展的，經(jīng)經(jīng)歷了從無到到有，逐步完完善的過程，而而且在新的情況下，學學者提出將共共有用產(chǎn)權理理論引入，以期更好的完完善和發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟適用房產(chǎn)產(chǎn)權歸屬制度

8、度。本文共分為五個個部分。第一部分是經(jīng)濟濟適用房相關關制度簡介，對對經(jīng)濟適用房房制度進行簡簡單的概念性性闡釋。第二二部分是經(jīng)濟適用房房有限產(chǎn)權概況況。該部分主主要介紹了經(jīng)經(jīng)濟適用房現(xiàn)現(xiàn)行有限產(chǎn)權權的基本內容容、歷史沿革、和實施過程中中的成就。第第三部分主要要分析了經(jīng)濟濟適用房有限限產(chǎn)權制度在在我國施行過過程中自身存存在的問題。在在第四部分，重點討論了學界最最新提出的經(jīng)經(jīng)濟適用房共共有產(chǎn)權理論論，闡述了共共有產(chǎn)權理論論實施的法律律基礎，并與與有限產(chǎn)權相相比得出共有有產(chǎn)權制度所所存在的優(yōu)越越性。最后一一部分，為我我國建立經(jīng)濟濟適用房共有有產(chǎn)權提供了了一些具體措措施。關鍵詞：經(jīng)濟適適用房 有有限產(chǎn)權

9、 共有產(chǎn)權AbstracctAffordaable hhousinng sysstem ssince its iimplemmentattion iin thee fielld of afforrdablee houssing iin ourr counntry hhas allways playeed an imporrtant role. Affoordablle houusing propeerty rrightss relaated tto thee purcchase of afffordaable hhousinng forr eachh housseholdds viital i

10、intereests. Afforrdablee houssing pproperrty riight iis a cconstaantly devellopingg proccess. In tthe neew cirrcumsttancess, thee schoolars theree usedd the theorry of propeerty rrightss to imprrove aand deevelopp the systterm of afforrdablee houssing ttotal equitty.This paaper iis divvided into fiv

11、e partss.The firrst paart iss the profiile off affoordablle houusing-relatted syystem. It iis a bbrief introoductiion off affoordablle houusing systeem. The seconnd parrt is the ooverviiew off affoordablle houusing limitted prropertty rigghts. Here introoducess basiic conntent, histtory, and aachiev

12、vementts of the aafforddable housiing liimitedd propperty rightts. The thirdd partt intrroducees prooblemss of thhe afffordabble hoousingg limiited pproperrty riights systeem. Inn the fourtth parrt, foocusinng on the mmost rrecentt affoordablle houusing Totall propperty rightts theeory. The last par

13、t introoducess somee speccific measuures how tto buiild afffordaable hhousinng Tottal prropertty rigghts.Keywordds: Afforrdablee houssing Limitted prropertty rigghts Tottal eqquity 引言經(jīng)濟適用房是我我國在19998年開始實實施的一項保保障中低收入入家庭住房問問題的重要舉舉措，其相關關政策的出臺臺在很大程度度上緩解了中中低收入群體體的住房緊張張情況，也在在一定程度上上抑制了房價價的過快增長長，對我國房房地產(chǎn)市場健健康

14、穩(wěn)定發(fā)展展起到了重要要作用。更為為關鍵的是，經(jīng)經(jīng)濟適用房由由于有政府的的保駕護航，在在高房價的今今天為低收入入群體提供了了安居之所，維維護了社會的的穩(wěn)定，彰顯顯了國家的惠惠民政策，是是國家關注民民生、構建和和諧社會的題題中之義。我國為了切實保保障經(jīng)濟適用用房這一優(yōu)惠惠政策能惠及及到廣大群眾眾，規(guī)范經(jīng)濟濟適用房相關關制度，在22004年由由建設部、發(fā)發(fā)展改革委、國國土資源部、人人民銀行制定定關于印發(fā)發(fā)經(jīng)濟適用用住房管理辦辦法的通知知(建住房20004777號)，又在20007年正式由由建設部、國國家發(fā)展和改改革委員會、監(jiān)監(jiān)察部、財政政部、國土資資源部、中國國人民銀行、國國家稅務總局局等七部門聯(lián)聯(lián)

15、合發(fā)布經(jīng)經(jīng)濟適用住房房管理辦法，并明確提出了經(jīng)濟適用房有限產(chǎn)權制度。但是，有限產(chǎn)權制度在實施過程中由于產(chǎn)權歸屬不明確造成了經(jīng)濟適用房退出難，購買者按揭貸款難等問題，影響了經(jīng)濟適用房政策保障作用的實現(xiàn)，不利于經(jīng)濟適用房建設規(guī)模的擴大，這一系列問題亟待解決。一、經(jīng)濟適用房房相關制度簡簡介（一）經(jīng)濟適用用房概念“經(jīng)濟適用住房房，是指政府府提供政策優(yōu)優(yōu)惠，限定套套型面積和銷銷售價格，按按照合理標準準建設，面向向城市低收入入住房困難家家庭供應，具具有保障性質質的政策性住住房?！边@是國務院院經(jīng)濟適用用住房管理辦辦法中對經(jīng)經(jīng)濟適用房的的概念進行的的明確界定。（二）經(jīng)濟適用用房特點經(jīng)濟適用房有經(jīng)經(jīng)濟性和適用用

16、性的特點。“經(jīng)濟性的特點點是說經(jīng)濟適適用住房的價價格相對同期期市場價格來來說是適中的的，適合中等等及低收入家家庭的負擔能能力。適用性性，是指在房房屋的建筑標標準上不能削削減和降低，要要達到一定的的使用效果?！?經(jīng)濟適用房有很很強的政策性性，是國家出臺臺的住房保障障性措施，它它與普通商品品房有著很大大的差異，主主要區(qū)別在于于：首先，它們的供供應對象不同同：經(jīng)濟適用用住房的對象象是被嚴格限限定的，即城城市低收入家家庭；商品房房的對象則是社會上的所所有人。其次，“它們的土地地取得方式不不同：經(jīng)濟適適用住房具有有政策性和保保障性，其土土地取得由政政府主導，它它的土地性質質為政府劃撥撥；商品房的的土地則

17、是通通過招投標的形式式，取得的土土地使用權?！?然后，它們在國家住房制度中享受的政策是不一致的，經(jīng)濟適用住房由于有福利性因素的介入，政府對其減免了一部分行政規(guī)費；商品房則不同，它是完全按照國家住房交易政策的規(guī)定來執(zhí)行。最后，“它們的定價方式不同：經(jīng)濟適用住房由政府主導定價；商品房的價格則由市場決定?！?（三）經(jīng)濟適用用房交易理論論分析經(jīng)濟適用房的購購買行為，本本質上來說還還是一種不動動產(chǎn)的交易行行為，只不過過在交易過程程中有政府政政策的參與。不不動產(chǎn)交易由由于其特殊性性，多數(shù)國家家和政府對于于不動產(chǎn)物權權變動都采取取了審慎的態(tài)態(tài)度，不僅需需要當事人雙雙方有具體的的合同，而且且需要到國家家公權力

18、機關關登記，以登登記作為不動動產(chǎn)物權變動動的要件。對對于房地產(chǎn)來來講，如果要要進行交易，就就必須要明確確房地產(chǎn)產(chǎn)權權。所謂“房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權是指將房地產(chǎn)這這一不動產(chǎn)作作為一種重要要的特殊的財財產(chǎn)而形成的的物權，是依依照國家法律律對其所有的的房地產(chǎn)享有有直接管理支支配并享受其其利益以及排排除他人干涉涉的權利，包包括房地產(chǎn) HYPERLINK /view/26756.htm 所所有權和房地地產(chǎn)他物權?！?房地產(chǎn)產(chǎn)權具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產(chǎn)權人才具有對房地產(chǎn)充分、完整的控制和支配權，以及從而享有的利益。排地性，是指產(chǎn)權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、

19、抵押權等他項權利。二 經(jīng)濟適用房房有限產(chǎn)權歸屬屬概況（一）有限產(chǎn)權權概念在2007年國國務院關于于解決城市低低收入家庭住住房困難的若若干意見里里，涉及到經(jīng)經(jīng)濟適用房產(chǎn)產(chǎn)權時國家首首次將經(jīng)濟適適用房產(chǎn)權明明確為“有限限產(chǎn)權”。主主要內容包括括在我國經(jīng)濟濟適用住房被被定性為政策策性住房，購購房人只是擁有有限限產(chǎn)權。如果果購買經(jīng)濟適適用住房不滿滿5年，不得得直接上市交交易，但是如如果購房人因因各種原因確確需轉讓經(jīng)濟濟適用住房的的，是可以由政府府按照原價格格并考慮折舊舊和物價水平平等因素進行行回購。若購買經(jīng)濟適適用住房滿55年，購房人人可轉讓經(jīng)濟濟適用住房，但但應按照屆時時同地段普通通商品住房與與經(jīng)濟

20、適用住住房差價的一一定比例向政政府交納土地地收益等價款款，具體交納納比例由城市市人民政府確確定，政府可可優(yōu)先回購；另外購房人向向政府交納土土地收益等價價款以后，也可以以取得完全產(chǎn)產(chǎn)權。（二）有限產(chǎn)權權制度的歷史史沿革我國政府將經(jīng)濟濟適用房確定定為有限產(chǎn)權權，彌補了法法律上關于經(jīng)經(jīng)濟適用房相相關規(guī)定的空空白，明晰了了經(jīng)濟適用購購買者和國家家各自擁有的的權利界限，而而“有限產(chǎn)權”這一名詞的的出現(xiàn)在我國國房地產(chǎn)領域域并不是首次次，雖然現(xiàn)在在的意義與從從前并不是完完全一致，但但是我們仍然然可以從中了了解“有限產(chǎn)權”被確定為經(jīng)經(jīng)濟適用房產(chǎn)產(chǎn)權歸屬的歷歷史背景。當時的有限產(chǎn)權權，又稱之為為“部分產(chǎn)權”，指

21、“房屋產(chǎn)權人人對享受政府府或企事業(yè)單單位津貼而建建造或購買的的房屋所享有有的部分權能能并受法定限限制的產(chǎn)權，是是我國城鎮(zhèn)住住房制度改革革、逐步推進進住宅商品化化過程中的產(chǎn)產(chǎn)物?！?由于我國的的住房制度改改革一直處于于摸索、改革革階段。因此，在在不同時期，有有限產(chǎn)權的內內容也是不斷斷發(fā)展變化的的。1起始階段這個階段包括住住房制度改革革開始到19988年2月25日以前。在在這一時期，有有限產(chǎn)權的內內容主要是職職工對按規(guī)定定享受補貼購購買的住宅，能能夠擁有購房房人的相關權權利，但不能能將房屋出租租。如果有特特殊原因確實實需要出售、轉轉讓的，該購購房人必須將將房屋出售、轉轉讓給原售房房單位或房地地產(chǎn)部

22、門。2變革階段這個時間段主要要是從1988年2月25日以后至19991年12月31日。這個個時期的有限限產(chǎn)權制度在在內容上與上上一時期相比比已經(jīng)有很大大的變化，職職工享受補貼貼購買房屋的的辦法已經(jīng)停停止執(zhí)行了。職職工只能按照照標準價購買買住房，但是是此時房屋的的產(chǎn)權歸購房房人所有，購購房人可以完完全按照自己己的意愿使用用、繼承和出出售。有限產(chǎn)產(chǎn)權中的“有限”主要體現(xiàn)在在當購房人出出售房屋時，出出售房屋所得得的增值部分分不能完全歸歸本人，且在在購房人出售售房屋時，原原出售單位有有優(yōu)先購買權權。3演化階段在1991年112月31日公布了了國務院住房房制度改革領領導小組關關于全面推進進城鎮(zhèn)住房制制度

23、改革的意意見，這個個意見從政策策上對住房制制度改革作了了最新也是最最全面的闡述述，其中提出出了“部分產(chǎn)權”的概念，這這是有限產(chǎn)權權制度發(fā)展的的另一個重要要階段。在意意見中指出：職工購買公公有住房，在在國家規(guī)定標標準面積以內內的實行標準準價。職工在在購房后擁有有部分產(chǎn)權，即即占有權和使使用權、有限限處分權和收收益權，并且且這類公有住住房“可以繼承，可可以在購房五五年以后進入入市場出售或或出租，原產(chǎn)產(chǎn)權單位有優(yōu)優(yōu)先購買權和和租用權。售售房收入扣除除有關稅費后后所得收益，按按政府、單位位、個人的產(chǎn)產(chǎn)權比例進行行分配。職工工擁有部分產(chǎn)產(chǎn)權的住房，在在自用和自住住時受法律的的保護；按標標準價購買的的住房

24、投放市市場時，則受受到法律的約約束，不得高高價出售或出出租。” 這種由購購房者享受政政府和單位優(yōu)優(yōu)惠售價后所所購得的房屋屋產(chǎn)權，其名名詞從“有限產(chǎn)權”改為“部分產(chǎn)權”。在這一階階段，“有限產(chǎn)權”（或稱“部分產(chǎn)權”）的主要內內容已經(jīng)被明明確化了，“其主要內容容是：（1）購房人人享有占有權權和使用權、有有限處分和收收益權；（22）購買后的的房屋可以繼繼承；（3）購房人人可以在購房房五年以后進進入市場出售售或出租，但但是不可以高價價出售或出租租以獲取利益益，而且，出出售和出租所所得收益應由由政府、單位位和個人按產(chǎn)產(chǎn)權比例進行行合理分配；（4）房屋原來的產(chǎn)產(chǎn)權單位有優(yōu)優(yōu)先購買權和和租用權?！?當然，法

25、律律也允許享有有有限產(chǎn)權的的購房者通過過清償補貼費費用或者其他他方式使自己己享有的有限限產(chǎn)權變?yōu)橥晖耆a(chǎn)權。但但是，有限產(chǎn)產(chǎn)權的房屋在在取得完全產(chǎn)產(chǎn)權以前，它它是不得進入入房地產(chǎn)交易易市場進行交交易的。從以上我們不難難看出，以前前有限產(chǎn)權適適用的領域主主要是單位職工公公房，主體是是單位職工、單單位以及國家家，其性質是是帶有很強的的國家或單位位福利性；而而現(xiàn)在的經(jīng)濟濟適用房主體體是城鎮(zhèn)低收收入家庭，是是國家的政策策性社會保障障措施。二者者在主體和性性質上有很大大的差異，但但是我們仔細細研究過購房房者對房屋享享有的權利后后就會發(fā)現(xiàn)，這這兩種房屋所所規(guī)定的有限限產(chǎn)權中的購購房人享有的的權利是基本本一

26、致的，都都包括占有權權和使用權、有有限處分和收收益的權限。在在進入房地產(chǎn)產(chǎn)交易市場進進行交易時的的規(guī)定也如出出一轍，有很很強的政策沿沿襲性。我國國實際上是將將在上世紀八八九十年代的的職工公用房房有限產(chǎn)權的的規(guī)定移植到到了經(jīng)濟適用用房的產(chǎn)權歸歸屬上。就其其具體內容而而言，在職工工公用房的有有限產(chǎn)權制度度中，還明確確規(guī)定了可以以繼承的內容容，然而由于于經(jīng)濟適用房房的特殊性國國家并未在經(jīng)經(jīng)濟適用住房房的相關規(guī)定定中寫入是否否可以繼承的的內容。因此此，現(xiàn)行的經(jīng)經(jīng)濟適用房有有限產(chǎn)權制度度還有很多地地方需要借鑒鑒過去的相關關規(guī)定，用以不斷完完善自身。（三）經(jīng)濟適用用房有限產(chǎn)權權的特征1不完全產(chǎn)權權性經(jīng)濟適

27、用房交易易歸根到底屬屬于不動產(chǎn)交交易，包括房房產(chǎn)和地產(chǎn)。在國際通行行慣例中都實實行房地一體體原則，在房房地產(chǎn)交易中中主要體現(xiàn)為為“房隨地走”，這在我國國相關的房地地產(chǎn)法律中也也是有體現(xiàn)的的，例如在我國國城市房地地產(chǎn)管理法第第31條中就就規(guī)定:“房地產(chǎn)轉讓讓、抵押時，房房屋的所有權權和該房屋占占用范圍內的的土地使用權權同時轉讓、抵抵押?！币虼耍ǔ３碇v，房地地產(chǎn)交易時需需要使房屋產(chǎn)產(chǎn)權和土地產(chǎn)產(chǎn)權一并發(fā)生生移轉，即權權利主體如果果要轉移不動動產(chǎn)權利就必必須同時支配配房和地。但但是現(xiàn)在經(jīng)濟濟適用房有限限產(chǎn)權的規(guī)定定卻不是這樣樣的。目前我國經(jīng)濟適適用房建設用用地是由政府府劃撥的，購房者支付付的房屋

28、價款款中不包含土土地款項。筆筆者看來，我我國經(jīng)濟適用用房土地使用用權是劃撥的的，但是這是是基于整個經(jīng)經(jīng)濟適用房項項目的，經(jīng)濟濟適用房中購購買主體的個個體是不能完完全享有這些些權利的。購購房者對于劃劃撥的土地只只享有部分的的使用權、占占有權和部分分的處分權。但但是，眾所周周知，房屋和和土地是不可可分割的，房房屋對土地有有很強的依賴賴性。因此，在在我國權利主主體對經(jīng)濟適適用房的產(chǎn)權權帶有不完全全性。經(jīng)濟適用房主要要用于保障低低收入家庭住住房困難問題題，最大的功功用是解決部部分人的居住住問題，是保保障性的政策策福利，而不不是作為一種種用于交易的的商品。也由由于這種特殊殊的特點，決決定了政府對對經(jīng)濟適

29、用房房特殊產(chǎn)權的的規(guī)定，并且且在一定程度度上利用這種種不完全的產(chǎn)產(chǎn)權抑制經(jīng)濟濟適用房的交交易行為，更更好的發(fā)揮經(jīng)經(jīng)濟適用房應應有的作用。2土地產(chǎn)權主主體二元化在有完整產(chǎn)權的的房屋中權利利主體對房屋屋和土地都有有絕對的支配配權。然而，在在經(jīng)濟適用房房的產(chǎn)權制度度中，購房者者雖然擁有房房屋所有權證證和土地使用用證，但是其其中的土地使使用權受到了了很大的限制制，因為他并并未從國家手手中購買，而而是國家基于于公共福利的的一種無償?shù)牡臋嗬屌c。購購房者對于劃劃撥的土地享享有占有權能能和使用權能能，而收益權權和部分的處處分權則歸政政府所有。通通常應歸屬于一個個權利主體的的不動產(chǎn)產(chǎn)權權，在經(jīng)濟適適用房的規(guī)定

30、定中是分屬于于個人和政府府的，而且這這種分屬的權權利并不是絕絕對平等的。在在某種意義上上，政府也成成為了一個重重要的產(chǎn)權主主體，形成了了經(jīng)濟適用房房房產(chǎn)主體和地產(chǎn)產(chǎn)主體二元化化的現(xiàn)狀。 3產(chǎn)權界定不不清晰經(jīng)濟適用房的產(chǎn)產(chǎn)權界定較模模糊。首先，根據(jù)土土地使用權性性質的不同，一一般可以分為為公益性用地地使用權和經(jīng)經(jīng)營性用地使使用權(含居居住用地)，但是經(jīng)濟適用房的土地使用權具有明顯的商品性，同時又帶有較濃的政府福利性，不能準確的劃分。其次，從土地使用權的權能來看，經(jīng)濟適用房用地均通過行政劃撥方式供應，根據(jù)我國法律規(guī)定，劃撥用地使用權的主體不享有完全意義上的收益權，這就使經(jīng)濟適用房的購房者沒有土地的

31、完全產(chǎn)權，使經(jīng)濟適用房產(chǎn)權界定模糊。（四）經(jīng)濟適用用房有限產(chǎn)權權制度實施取取得的成果1首次確立了了經(jīng)濟適用房房產(chǎn)權歸屬制制度經(jīng)濟適用房在我我國的大規(guī)模模建設是從11998年開開始的，它的的供應對象被被限定為中低低收入家庭，在在有限產(chǎn)權制制度實施以前前，當時收入入并不高的購購房者在購買買了經(jīng)濟適用用房以后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，他們在國國家優(yōu)惠政策策下購買的房房屋產(chǎn)權沒有相關關規(guī)定來界定定它的產(chǎn)權歸歸屬，在當時時的經(jīng)濟適用用房管理辦法法中只是規(guī)定定了經(jīng)濟適用用房必須在購購買一定年限限后才可以上上市交易，甚甚至也沒有規(guī)規(guī)定這里的“一定年限”究竟是多少少。在這種情情況下實質上上是限制了經(jīng)經(jīng)濟適用房的的上市交易，同同

32、時也限制了了經(jīng)濟適用房房退出機制的的實現(xiàn)。我國國在提出“有限產(chǎn)權”制度以后，明明確指出經(jīng)濟濟適用房除有有特殊情況外外五年之內不不得出售，明明確了房屋限限售時間。在在房屋產(chǎn)權歸歸屬上，也明明確了“有限產(chǎn)權”的規(guī)定。這這樣，經(jīng)濟適適用房只要符符合國家的限限售時間的規(guī)規(guī)定，在補繳繳一定土地費費用后即可上上市交易。2緩解高房價價形勢下的城城鎮(zhèn)低收入家家庭住房緊張張問題如今房價的上漲漲已經(jīng)成為大大多數(shù)城鎮(zhèn)居居民不得不面面臨的現(xiàn)實，而而處于弱勢群群體的低收入入家庭在高房房價面前顯得得更加無奈，對對于這些家庭庭來說無異于“望房興嘆”，他們與房子子之間似乎有有一道不可逾逾越的屏障。在在有限產(chǎn)權制制度引入以后后

33、，這種狀況況得到了很大大的改觀。在在經(jīng)濟適用房房有限產(chǎn)權制制度下，土地地以國家劃撥撥的形式在經(jīng)經(jīng)濟適用房建建設中出現(xiàn)，購購房者無需繳繳納相關的土土地使用費用用，這是經(jīng)濟濟適用房價格格較低的根源源所在。再者者，“有限產(chǎn)權制制度中的有限還體現(xiàn)在購購買主體的有有限性上，即即購買經(jīng)濟適適用房的群體體是有限制的的，只有符合合條件的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民中的低低收入群體才才有購買的資資格，其他不不符合條件的的人不能適用用這一優(yōu)惠政政策?！?因此，有限限產(chǎn)權的推出出從制度上保保障了國家給給予弱勢群體體的政策優(yōu)惠惠，更集中的的解決高房價價形勢下的城城鎮(zhèn)低收入家家庭住房緊張張問題。3一定程度上上抑制非法購購買者的房產(chǎn)產(chǎn)投機

34、行為在經(jīng)濟適用房出出臺的幾年時時間里，一些些不符合條件件的人一直用用各種隱晦的的手段來購買買經(jīng)濟適用房房，當然這其其中相當一部部分人是在進行房產(chǎn)產(chǎn)投機行為。因因為在有限產(chǎn)產(chǎn)權制度出臺臺以前，經(jīng)濟濟適用房的產(chǎn)產(chǎn)權歸屬一直直是一個懸而而未決的問題題。但是相對對于經(jīng)濟適用用房的低廉價格而而言，這些房房產(chǎn)投機者不不惜利用各種種手段來購買買經(jīng)濟適用房房，并且利用用這些資源在在各個房地產(chǎn)產(chǎn)市場中尋找找買家以期獲獲得巨大的不不當利益。有有限產(chǎn)權制度度出臺后，首首先明確了在在購買后五年年期限以內一一般不能上市市交易，而且且，如果五年年以后要交易易經(jīng)濟適用房房就必須補繳繳土地差價，獲獲得完全產(chǎn)權權。這使得房產(chǎn)產(chǎn)

35、投機者購買買經(jīng)濟適用房房的投機行為為不會有過大大的經(jīng)濟利益益，甚至這種種投機行為比比購買普通商商品房進行房房產(chǎn)投機所要要面臨的風險險更大。所以以，有限產(chǎn)權權的實施在嚴嚴格限定購買買者前提的情情況下，又從從經(jīng)濟和政策策角度入手，提提高經(jīng)濟適用用房投機的風風險，這也就就降低了投機機者對經(jīng)濟適適用房投機的的興趣，可以以在一定程度度上抑制非法法購買者的房房產(chǎn)投機行為為。三、經(jīng)濟適用房房有限產(chǎn)權制制度存在的問問題經(jīng)濟適用房在我我國已經(jīng)有了了十余年的發(fā)發(fā)展歷史，尤尤其是在實施施有限產(chǎn)權制制度以后，較較好的解決了了低收入困難難家庭的住房房問題，但是是也正是經(jīng)濟濟適用房有限限產(chǎn)權的特殊殊性造成了在在某些方面與

36、與我國現(xiàn)行各各項制度不相相配套，甚至至出現(xiàn)了與購購買者期望利利益相悖的情情況，在現(xiàn)實實的實施過程程中也存在不不少的問題。（一）經(jīng)濟適用用房退出機制制不完善1上市交易難難按照現(xiàn)行我國國經(jīng)濟適用住住房管理辦法法的規(guī)定，“購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款”，而且同時規(guī)定個人購買的經(jīng)濟適用房在獲得完全產(chǎn)權以前是不可以對外出租經(jīng)營的。這樣就給經(jīng)濟適用房住戶將房屋上市交易帶來了很大的不便，實踐中更是增加了操作的難度。隨經(jīng)濟適用房供應數(shù)量不斷增加，這一問題勢必須要從根本上加以解決已經(jīng)不可能單純依靠行政手

37、段來限制經(jīng)濟適用房的交易，必須輔助以適當?shù)慕?jīng)濟手段，做到既不損害國家保障低收入家庭住房問題的初衷，又能夠減輕經(jīng)濟適用房購買者的負擔。2經(jīng)濟適用房房繼承難，離離婚析產(chǎn)難經(jīng)濟適用房購買買者在購買房房屋以后，由由于家庭及社社會的一些不不可知因素的影響，可可能會發(fā)生各各種各樣的突突發(fā)事件，需需要轉移經(jīng)濟濟適用房所有有權。其中繼繼承和離婚析析產(chǎn)是很有可可能發(fā)生的。目目前我國對這這繼承和離婚婚析產(chǎn)需要轉轉移產(chǎn)權的情情況在國家法法律層面上都都沒有具體規(guī)規(guī)定，實踐中中操作更是缺缺乏具體規(guī)定定。在個別地地方政府的經(jīng)經(jīng)濟適用房管管理規(guī)定中涉涉及到了這一一問題，例如如2010年年4月份實施的鄭州州市經(jīng)濟適用用住房管

38、理辦辦法中規(guī)定定“因繼承、離婚婚析產(chǎn)等原因因需要轉移經(jīng)經(jīng)濟適用住房房所有權的，應應當持有關證證明到市住房房保障和房地地產(chǎn)管理部門門辦理變更登登記手續(xù)。變變更登記后，原原經(jīng)濟適用住住房性質不變變?！钡?，這一一規(guī)定卻過于于籠統(tǒng)，因為為有限產(chǎn)權房房屋的主體是是受到嚴格限限制的，必須須對繼受人進進行資格審查查。具體操作作中可能遇到到的問題更多多。（二）土地使用用年限不明晰晰 經(jīng)濟適用房以以劃撥的形式式取得土地使用用權，按照我我國城市房房地產(chǎn)管理法法第23條2款規(guī)定定，“以劃撥方式式取得土地使使用權的，除除法律、行政政法規(guī)另有規(guī)規(guī)定外，沒有有使用期限的的限制?！倍话愕钠胀ㄍㄉ唐贩?，這這種居住用地地使

39、用權出讓讓的最高年限限只有70年年，在土地使使用期滿以后后，土地使用用權及其地上上建筑物、其其他附著物都都將由國家無無償獲得。這這樣看來似乎乎經(jīng)濟適用房房的產(chǎn)權期限限應該更有保保障性，但是是根據(jù)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地使使用權出讓和和轉讓暫行條條例第四十十七條的規(guī)定定，“對劃撥土地地使用權，市市、縣人民政政府根據(jù)城市市建設發(fā)展需需要和城市規(guī)規(guī)劃的要求，可可以無償收回回”，而通過出讓讓方式取得的的土地所有權權，國家對土土地使用者依依法取得的土土地使用權不不提前收回。只有在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家才可以依照法律程序提前收回。從兩者比較中可以看出經(jīng)濟適用房購房者的房屋、土地產(chǎn)權缺乏法律的有效保

40、護，由于有限產(chǎn)權的弊端增加了購房者的心理不安定感。（三）住房按揭揭貸款難對于一般家庭來來說，住房支支出往往是家家庭最大的一一項支出，對對于家庭的經(jīng)經(jīng)濟承受能力力要有很高的的要求。我國國實施的經(jīng)濟濟適用房保障障制度雖然經(jīng)經(jīng)濟適用房的的價格因政府府免除土地出出讓金、行政政收費等優(yōu)惠惠政策而有一一定程度的降降低，但對于于經(jīng)濟適用房房的主要供應應對象經(jīng)濟條件件較差的低收收入群體來說說，一套房屋屋的總價仍然然很高，房價價與收入比仍然然較大，購房房者憑借自己己的能力是很很難承擔巨大的購購房款項的，這這就需要向商商業(yè)銀行進行行住房按揭貸貸款來緩解巨巨大的經(jīng)濟壓壓力。但由于于經(jīng)濟適用房房有限產(chǎn)權制制度中產(chǎn)權不

41、不完整、權利利主體不一致致等原因，住住房按揭貸款款在理論上和和實踐中都存存在很大的困困難。經(jīng)濟適適用房建設用地的性質為劃撥撥用地，購房房者的土地使使用權在法律律上是不能夠夠隨意抵押的的，經(jīng)濟適用房房從這個層面面上講，是不不具有完整的的抵押權的。另另外，“經(jīng)濟適用房房不是完全產(chǎn)產(chǎn)權的商品房房，當購房人人出現(xiàn)違約的的情況時，銀銀行在對經(jīng)濟濟適用房作為為抵押物的處處置上存在很很大的困難，這這就有可能給給銀行增加風風險，從而使使銀行在經(jīng)濟濟適用房按揭揭貸款上表現(xiàn)現(xiàn)出消極的態(tài)態(tài)度?！?四、我國經(jīng)濟適適用房產(chǎn)權歸歸屬制度的發(fā)發(fā)展與完善經(jīng)濟適用房有限限產(chǎn)權制度在在取得成果的的同時也存在在著諸多問題題，尤其是

42、它它在產(chǎn)權歸屬屬上將土地產(chǎn)產(chǎn)權二元化，將將占有權能、使使用權能與收收益權、處分分權分屬于購購房者個人和和國家的狀況況，無論是在在理論上和實實踐中都難以以明確和操作作，給經(jīng)濟適適用房建設擴擴大規(guī)模和進進一步發(fā)展帶帶來了較大的的困難。面對對有限產(chǎn)權歸歸屬中出現(xiàn)的的諸多問題，現(xiàn)現(xiàn)在許多學者者傾向于共有有產(chǎn)權制度的的設想，寄希希望這項制度度的實施可以以打開經(jīng)濟適適用房產(chǎn)權歸歸屬不合理的的瓶頸。（一）共有產(chǎn)權權制度簡述民法上的共有，“是指某項財財產(chǎn)由兩個或或兩個以上的的權利主體共共同享有 HYPERLINK /view/26756.htm 所有權，包括括公民之間的的共有、法人人之間的共有有以及公民和和法

43、人之間的的共有。在類類型上有按份份共有和共同同共有之分。”9在我國民法通則中也有此規(guī)定“財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有?！彼^的共有產(chǎn)權就是基于共有理論產(chǎn)生的?！肮灿挟a(chǎn)權是指指兩個或兩個個以上的民事事主體對同一一項房產(chǎn)所共共同享有的產(chǎn)產(chǎn)權，是產(chǎn)權權的一種特殊殊形式?！?0這項制度在在經(jīng)濟適用房房領域的運用用主要是將經(jīng)經(jīng)濟適用房產(chǎn)產(chǎn)權實行按份份共有，改變變在有限產(chǎn)權權歸屬中產(chǎn)權權模糊的狀態(tài)態(tài)，把政府補補貼 (目前主要要是減免的土土地出讓金和和行政收費)轉化為一種種投資，將政府府的出資量化化，按照出資比例由由政府與購房房者共同擁有有經(jīng)濟適用房房產(chǎn)權，政府府則有義務向

44、購房房者無償讓渡渡房屋的占用用權和使用權權，從而對低低收入家庭給給予支持，體體現(xiàn)出經(jīng)濟適適用房的政策策保障性功能能。（二）共有產(chǎn)權權制度的法律律基礎所有權是所有人人在法律規(guī)定定范圍內對特特定物全面支支配和排他的的權利。“所有權是一一種絕對權，具具有排他性，在在一個特定物物上只能存在在一個所有權權”11，這這就是民法上上的“一物一權”原則。但是是一個所有權權可以有兩個個或者兩個以以上的權利主主體共同享有有，這是共有有產(chǎn)權制度的的的理論依據(jù)據(jù)。中華人民共和和國法通則第第七十八條規(guī)規(guī)定：“財產(chǎn)可以由由兩個以上的的公民、法人人共有。共有有分為按份共共有和共同共共有。按份共共有人按照各各自的份額，對對共

45、有財產(chǎn)分分享權利，分分擔義務。共共同共有人對對共有財產(chǎn)享享有權利，承承擔義務。按按份共有財產(chǎn)產(chǎn)的每個共有有人有權要求求將自己的份份額分出或者者轉讓。但在在出售時，其其他共有人在在同等條件下下，有優(yōu)先購購買的權利?！苯?jīng)濟適用房在實施共有產(chǎn)權制度以后可以依據(jù)這一條簡單方便的處理政府與購房者個人的關系，不必再面對實行有限產(chǎn)權制度時產(chǎn)權不明晰而出現(xiàn)的各種矛盾。根據(jù)這一規(guī)定，政政府可以以一一個普通法人人的身份與經(jīng)經(jīng)濟適用房的的購買者共同同共有此處房房產(chǎn)的產(chǎn)權，而而不再是以行行政主體的身身份出現(xiàn)，平平等的與購買買者分享產(chǎn)權權。目前我國國政府對經(jīng)濟濟適用房的政政策優(yōu)惠主要要體現(xiàn)在免除除土地出讓金金、行政收費

46、費上，對經(jīng)濟濟適用房的補補貼一直是處處于“暗補“的狀態(tài)下，實實施共有產(chǎn)權權以后可將這這些補貼量化化為出資，政政府與購房者者按照出資比比例按份共有有產(chǎn)權。政府府作為共有產(chǎn)產(chǎn)權人分享權權利，同時也也承擔相應的的義務。當然然政府和購房房者也都可以以是視情況處處分自己的產(chǎn)產(chǎn)權份額，但但是作為共有有產(chǎn)權人的對對方都有優(yōu)先先購買的權利利。這樣經(jīng)濟濟適用房產(chǎn)權權的變動在理理論上就簡便便易行了。（三）共有產(chǎn)權權歸屬制度的的優(yōu)越性1顯化經(jīng)濟適適用房的政策策保障性功能能經(jīng)濟適用房與普普通商品房最最大的區(qū)別就就在于它的政政策保障性功功能，原來政政府對經(jīng)濟適適用房的補貼貼主要體現(xiàn)在在免除了土地地出讓金、行行政收費上，

47、對對經(jīng)濟適用房房的補貼一直直是處于“暗補“的狀態(tài)下，實實施共有產(chǎn)權權以后可將這這些補貼量化化為出資，補補貼由暗變明明，政府因出出資而享有的的那一部分產(chǎn)產(chǎn)權可以看作作是一種“特殊產(chǎn)權”，政府的投投資并不是為為了收益，而而是作為對受受助對象的一一種政策扶持存在。政政府享有的這這部分產(chǎn)權可可以向受助者者無償讓渡，包包括房屋的占占有權、使用用權和處置權權，在讓渡權權利的同時也也有義務免除除受助者相應應的義務。這這樣可以使受受助者更真貼貼的感受到政政府的關注與與扶助，有益益于經(jīng)濟適用用房功用的發(fā)發(fā)揮。2完善了經(jīng)濟濟適用房退出出機制在現(xiàn)行經(jīng)濟適用用房有限產(chǎn)權權歸屬制度中中，由于產(chǎn)權權模糊不清，經(jīng)經(jīng)濟適用房

48、退退出機制存在在很大的問題題，影響了經(jīng)經(jīng)濟適用房循循環(huán)保障功能能的實現(xiàn)。在在實際中，一一處經(jīng)濟適用用房只能保障障一戶經(jīng)濟困困難家庭，而而共有產(chǎn)權的的實施，提供供了一套完善善的房屋退出出機制，并有有共有房屋管管理的一套現(xiàn)現(xiàn)成經(jīng)驗可以以借鑒。3 避免住房房市場上的土土地出讓雙軌軌制和房價雙雙軌制現(xiàn)在不少學者對對經(jīng)濟適用房房的詬病在于于認為經(jīng)濟適適用房破壞市場經(jīng)濟濟，影響了我我國房地產(chǎn)市市場健康發(fā)展展，其主要原原因就是經(jīng)濟濟適用房雖自身定位是是政策性的商商品房，但是是實際上造成成住房市場上上的土地出讓讓雙軌制和房房價雙軌制。土地使用權權依靠行政劃劃撥，并且土土地使用沒有有相關的年限限規(guī)定，房屋屋價格

49、也低于于市場價。而而普通商品房房建設用地主主要是出讓的的手段獲得，土土地價格在房房屋建設成本本中占很大的的比例，也因因此構成了房房屋價格為的的巨大差異。兩兩者相較之下下，普通商品品房在政策上上受到很大的的掣肘，當然然會引起部分分人的不滿。而而共有產(chǎn)權制制度實施后，完完全可以與普普通商品房統(tǒng)統(tǒng)一管理，統(tǒng)統(tǒng)一政策。土土地供應方式式，可以由劃劃撥轉變?yōu)椤罢信膾臁狈绞焦捎墒袌鲂纬赏镣恋貎r格；經(jīng)經(jīng)濟適用房的的定價方式，則則可以取消稅稅費優(yōu)惠政策策，形成與普普通商品房價價格基本接近近的價格。五、我國共有產(chǎn)產(chǎn)權歸屬制度度的建立經(jīng)濟適用房有限限產(chǎn)權制度在在我國已經(jīng)實實施了一段時時間，雖然解解決了一些問問

50、題，取得了了很大成效，但但是他自身在在理論上破壞壞了民法通行行的“一物一權”原則和“房地一體”原則，使經(jīng)經(jīng)濟適用房的的土地產(chǎn)權分分屬政府與個個人，容易造造成政府決策策與個人意志志的對立，這這是經(jīng)濟適用用房有限產(chǎn)權權存在的難以以修復的弊病病。因此，筆筆者認為，要要想從制度上上完善我國經(jīng)經(jīng)濟適用房產(chǎn)產(chǎn)權歸屬制度度，就必須是是徹底的摒棄棄有限產(chǎn)權，而而代之以新的的共有產(chǎn)權制制度。（一）法律保障障 我國國目前實施的的是經(jīng)濟適用用房有限產(chǎn)權權歸屬制度，這這一制度是我我國在20007年由七部部門聯(lián)合發(fā)布布的經(jīng)濟適適用住房管理理辦法中明明確提出的，然然后廣泛應用用于經(jīng)濟適用用房管理領域域中。 同樣樣，要從根

51、本本上建立起共共有產(chǎn)權的產(chǎn)產(chǎn)權歸屬形式式，就需要國國家以立法的的形式對共有有產(chǎn)權加以明明確確認。換換言之，要想想建立起一套套新的、更符符合社會發(fā)展展趨勢的共有有產(chǎn)權歸屬制制度必須首先先從修改現(xiàn)有有的法律法規(guī)規(guī)入手。通過過修改經(jīng)濟濟適用住房管管理辦法中中有關有限產(chǎn)產(chǎn)權的規(guī)定，明明確提出經(jīng)濟濟適用房是共共有產(chǎn)權。在在現(xiàn)行經(jīng)濟適適用房管理辦辦法中“經(jīng)濟適用住住房建設用地地以劃撥方式式供應”，“ 購房人上上市轉讓經(jīng)濟濟適用住房的的，應按照屆屆時同地段普普通商品住房房與經(jīng)濟適用用住房差價的的一定比例向向政府交納土土地收益等相相關價款，具具體交納比例例由市、縣人人民政府確定定”的這些規(guī)定定應該刪除，代代之

52、以經(jīng)濟適適用房建設用用地以出讓方方式取得，在在交易時經(jīng)濟濟適用房的國國家產(chǎn)權應該該由專門機構構進行析算的的規(guī)定。但是是對于經(jīng)濟適適用房在5年年內不得交易易的規(guī)定，筆筆者認為這在在一定程度上上限制了經(jīng)濟濟適用房投機機行為，在實實施共有產(chǎn)權權后是否應該該予以撤銷值值得商榷。（二）機構保障障1我國經(jīng)濟適適用房管理工工作現(xiàn)狀 我國現(xiàn)現(xiàn)階段經(jīng)濟適適用房的管理理工作中要由由各地經(jīng)濟適適用房管理中中心負責，但但它并不是一一個獨立的管管理機構，單單位性質是全全民事業(yè)單位位，直接隸屬屬于各地房管管局。它的主主要工作內容容是負責經(jīng)濟濟適用房的選選址、招投標標建設、對經(jīng)經(jīng)濟適用房開開發(fā)企業(yè)進行行監(jiān)督和管理理、進行經(jīng)

53、濟濟適用房銷售售。也就是說說，經(jīng)濟適用用房管理中心心作為我國各各地專設的經(jīng)經(jīng)濟適用房管管理機構只能能對經(jīng)濟適用用房的選址建建設和銷售工工作負責，在在房屋銷售給給經(jīng)濟適用房房購買者以后后，經(jīng)濟適用用房管理中心心是不具有管管理權限的。如如果經(jīng)濟適用用房要上市交交易或者退出出，都需要到到各地房地產(chǎn)產(chǎn)管理部門進進行操作。經(jīng)經(jīng)濟適用房前前期管理部門門與后期不完完全一致容易易造成責任不不清的問題，也也降低了經(jīng)濟濟適用房管理理的效率。2共有產(chǎn)權制制度下經(jīng)濟適適用房管理工工作展望隨著經(jīng)濟適用房房建設規(guī)模的的擴大以及共共有產(chǎn)權的建建立，經(jīng)濟適適用房的流轉轉性大大增強強。經(jīng)濟適用用房的購買者者在購買經(jīng)濟濟適用房以后后與國家共享享產(chǎn)權，購房房者可以以自自己的意愿來來決定是否對對經(jīng)濟適用房房進行交易。這這樣，經(jīng)濟適適用房的交易易量必然大幅幅上升。在共共有產(chǎn)權歸屬屬制度下，經(jīng)經(jīng)濟適用房的的政府份額以以投資形式出出現(xiàn)，已經(jīng)量量化，如果購購房者要進行行交易，國家家就應該對自自己享有的的的那部分產(chǎn)權權進行核算，并從中析出，以便用來保障其他需要國家政策扶持的家庭，也可以防止部分人利用經(jīng)濟適用房進行房產(chǎn)投機牟取不當利益。顯然，這就需要建立專業(yè)的經(jīng)濟適用房管理機構專門從事經(jīng)濟適用房中國家產(chǎn)權的核算工作。另外一方面，經(jīng)濟適用房在建立共有產(chǎn)權