房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系課件

1、2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系導(dǎo) 讀房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本類型影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的因素房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本流程房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體房地產(chǎn)企業(yè)政府對房地產(chǎn)市場的管制2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系導(dǎo) 讀2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系導(dǎo) 讀 房地產(chǎn)開發(fā)遵照“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”十六字方針。房地產(chǎn)開發(fā)是以建筑地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，包括對相關(guān)配套設(shè)施的統(tǒng)一建設(shè)。這樣的復(fù)雜對象開發(fā)，也需要管理上的多層次綜合管理，從而構(gòu)建出房地產(chǎn)開發(fā)的綜合管理體系。對這個總的體系的了解有利于建立關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀概念，增強(qiáng)把握全局的認(rèn)識。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系導(dǎo) 讀 2.1房地產(chǎn)的分類按房地產(chǎn)用途按房地產(chǎn)擁有方式按房地

2、產(chǎn)實(shí)物形態(tài)按房地產(chǎn)開發(fā)程度按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容房地產(chǎn)的五大分類方式 2.1房地產(chǎn)的分類按房地產(chǎn)用途房地產(chǎn)的五大分類方式按房地產(chǎn)用途分類居住類：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、高檔住宅、別墅、宿舍商業(yè)類：商店、市場、超市、購物中心、批發(fā)市場旅店類：賓館、飯店、酒店、度假村、招待所餐飲類：酒樓、美食城、快餐店、火鍋城、燒烤店金融類：銀行、儲蓄所、信用社、信托公司、證券公司、保險(xiǎn)公司、財(cái)務(wù)公司信息類：郵電、電訊等信息產(chǎn)業(yè)辦公類：商務(wù)寫字樓、政府辦公樓娛樂類：影劇院、游樂場、娛樂城、夜總會、公園、高爾夫球場工業(yè)和倉儲用：工廠、車間、手工作坊、發(fā)電廠、倉庫、油庫農(nóng)業(yè)用：農(nóng)地、菜地、農(nóng)場、林場、牧場、果園特

3、殊用：機(jī)場、車站、碼頭、學(xué)校、醫(yī)院、體育、科研、社會福利、市政、綠化、涉外、宗教、墓地。軍事用；綜合：是指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。按房地產(chǎn)用途分類居住類：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、高房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系課件按房地產(chǎn)擁有方式分類個人單獨(dú)擁有分別共有共同共有信托共有即個人擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)即將房地產(chǎn)分割為許多小單位，每一個共有人擁有其中的一個或多個單位。在分別共有的情況下，每個共有人可以個別處分其共有部分。即房地產(chǎn)的開發(fā)由大家共同投資，按投資比例分配盈余或虧損，共有的房地產(chǎn)沒有個人的部分。行使處置權(quán)的時候，須經(jīng)全體共有人的同意。通過股票和債券，形成共同基金對房地產(chǎn)進(jìn)行投資，以股份公司或

4、信托公司的形式共有。對資產(chǎn)沒有處置權(quán)，但能轉(zhuǎn)讓其股票或債券。按房地產(chǎn)擁有方式分類個人單獨(dú)擁有分別共有共同共有信托共有即按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類所處的區(qū)位和地段城市中心、城市邊緣、城市郊區(qū)、農(nóng)村房地產(chǎn)。建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和其他建筑物層數(shù)低層（1-3）多層（4-6）、小高層（7-9）、高層（大于10層）超高層（住宅大于30層）建筑物的建筑標(biāo)準(zhǔn)高級豪華、中等、普通標(biāo)準(zhǔn)建筑物的新舊程度新建造的房地產(chǎn)、舊房地產(chǎn)按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類所處的區(qū)位和地段城市中心、城市邊緣、城按房地產(chǎn)的開發(fā)程度分類生地即不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如、荒地、農(nóng)地。毛地即具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地

5、上有待拆遷安置的舊房屋的土地。熟地即具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，通過平整，能夠直接在其上面進(jìn)行房屋建造的土地。在建工程即土地上建筑物尚未完全建成，還沒有達(dá)到交付使用條件的房地產(chǎn)?，F(xiàn)房即土地上建筑物已經(jīng)建成，可以直接使用的房地產(chǎn)?？梢允切碌?、改造過的或者舊的。按房地產(chǎn)的開發(fā)程度分類生地即不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如、按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動相關(guān)的部分土地，有具體的地號、面積、形狀、四至、用途等。房屋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最終產(chǎn)品，是房地產(chǎn)經(jīng)營活動的主體對象。房屋商品具有不動產(chǎn)的性質(zhì)，主要由房屋建筑結(jié)構(gòu)、地基、房屋裝修與設(shè)備，以及房屋外部環(huán)境等構(gòu)成。此外，還可以分為：住宅房

6、屋和非住宅房屋房地產(chǎn)服務(wù)是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理過程中，為人們提供的一系列經(jīng)營性活動的總和。房地產(chǎn)服務(wù)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的全部，包括開發(fā)前的服務(wù)、買賣、租賃、租售后的服務(wù)。按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動例：南京市某掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求編號:NO.2012G01土地位置:寶塔路北側(cè)、淳中路東側(cè)土地面積(): 9579.9土地用途:商業(yè)用地規(guī)劃指標(biāo)要求: 容積率4.4 建筑密度65% 綠地率15% 掛牌起始價:5 5910萬元人民幣或等值外幣出讓年限（年）:40競買保證金： 1800萬元人民幣或等值外幣加價幅度(萬元/次):50萬元或其整

7、數(shù)倍例：南京市某掛牌出讓地塊的基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求2.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的因素2.2.1 內(nèi)部因素 內(nèi)部因素也可以理解為項(xiàng)目因素，是和項(xiàng)目直接聯(lián)系的內(nèi)容。規(guī)劃設(shè)計(jì)：以建筑規(guī)范、地理氣候環(huán)境、地域風(fēng)俗人情、市場、客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，根據(jù)實(shí)用、科學(xué)、經(jīng)濟(jì)、美觀及先進(jìn)的目標(biāo)，按照建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的程序，對樓盤的整體規(guī)劃、建筑與外觀、土建結(jié)構(gòu)、水電消防、設(shè)備設(shè)施、園林景觀、道路管線、裝修等各個方面進(jìn)行設(shè)計(jì)和運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)最佳的價值目標(biāo)。評價指標(biāo)：功能、形象。施工質(zhì)量：按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、方案及建筑規(guī)范進(jìn)行工程建設(shè)時所體現(xiàn)的成本、進(jìn)度與質(zhì)量管理的水平。需從建筑壽命周期的全程評價。施工技術(shù)、項(xiàng)目管理。評價指標(biāo)

8、：工程結(jié)構(gòu)質(zhì)量、工程竣工一次合格率、建筑性能價值比、開發(fā)進(jìn)度、效率等。2.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的因素2.2.1 內(nèi)部因素2.2.1 內(nèi)部因素營銷策劃：蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調(diào)查、參與方案制定、建筑總體設(shè)計(jì)、價格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成?！熬葡阋才孪镒由睢痹u價指標(biāo)：廣告宣傳費(fèi)用率、品牌價值、價格競爭力、資金回籠情況等。物業(yè)管理：以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造一個方便、安全、清凈、整潔的居住和工作環(huán)境。評價指標(biāo)：業(yè)主滿意度。2.2.1 內(nèi)部因素營銷策劃：蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.2.2 外部因素 有時籠統(tǒng)稱為環(huán)境因素。 政

9、策因素：政府行為對房地產(chǎn)業(yè)積極干預(yù)的結(jié)果和體現(xiàn)，也是影響住房消費(fèi)的一個重要因素。產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、金融政策等。區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低不僅影響居民家庭收入的高低，還左右著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。消費(fèi)者個性因素：由于消費(fèi)者的民族、經(jīng)濟(jì)、文化、職業(yè)、區(qū)域、年齡等的不同會呈現(xiàn)出明顯的消費(fèi)個性差異，從而形成不同的消費(fèi)觀念。如“美國老太太和中國老太太”“有房才有家”。環(huán)境因素（狹義）。地區(qū)大環(huán)境和樓盤小環(huán)境。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.2.2 外部因素2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基本程序（流程） 作為一個復(fù)雜的項(xiàng)目開發(fā)過程，合理的流程設(shè)計(jì)是保證項(xiàng)目結(jié)果公平、正義和效率的關(guān)鍵，也是進(jìn)行系統(tǒng)優(yōu)化的依據(jù)

10、所在。圖2.1，P232.3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序的含義 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序是指進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)過程中應(yīng)遵循的辦事程序，它體現(xiàn)了開發(fā)過程內(nèi)在的客觀性規(guī)律要求。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基本程序（流程）2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜決策階段市場研究、開發(fā)場地選擇擬定開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益評價開發(fā)公司、合作對象、咨詢部門市場研究、開發(fā)場地選擇擬定開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境效益評價開項(xiàng)目批報(bào)與前期工作階段立項(xiàng)、申請購置開發(fā)場地委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)籌集開發(fā)資金申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證拆遷、安置、清場住戶、派出所、有關(guān)管理部門規(guī) 劃 局有關(guān)金融機(jī)構(gòu)規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃局市規(guī)劃局、國土局、房管

11、局、發(fā)改委項(xiàng)目批報(bào)與前期工作階段立項(xiàng)、申請購置開發(fā)場地委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)籌招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場“三通一平”施工的組織管理與控制竣工驗(yàn)收、交付使用建設(shè)實(shí)施階段規(guī)劃局、房管局、工程質(zhì)量管理部門工程部門、監(jiān)理公司施工企業(yè)建管部門、施工企業(yè)招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場“三通一平”施工的組織管理銷售出租和服務(wù)階段制定銷售、租賃、宣傳、廣告房屋銷售、簽約、公證、付款小區(qū)管理、經(jīng)營、服務(wù)物業(yè)管理公司、派出所、工商局建委、建行、物價局、簽約雙方傳媒機(jī)構(gòu)制定銷售、租賃、宣傳、廣告房屋銷售、簽約、公證、付款小區(qū)管理2.3.2 基本程序（或稱工作階段） 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般應(yīng)遵循下列程序：項(xiàng)目開發(fā)投資

12、決策（也稱項(xiàng)目立項(xiàng)）、土地使用權(quán)的取得、建設(shè)前期準(zhǔn)備、建設(shè)實(shí)施、房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營、物業(yè)管理等。概括起來，可以分為以下幾個大的階段：（1）投資決策階段：以可行性研究為核心，以項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)為標(biāo)志，包括機(jī)會研究、可行性研究、地點(diǎn)選擇意見書等主要工作和文件。 2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.3.2 基本程序（或稱工作階段）2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體注意：申領(lǐng)項(xiàng)目選址意見書需提交：選址申請報(bào)告、項(xiàng)目建議書（有效）、以及其它必要的圖件。 ：申領(lǐng)立項(xiàng)批文需提交：立項(xiàng)申請書、可行性報(bào)告、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等文件。 ：可行性研究評價：合法性、經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)適用性。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系注意：申領(lǐng)項(xiàng)目

13、選址意見書需提交：選址申請報(bào)告、項(xiàng)目建議書（2）前期階段1）土地獲取申請定點(diǎn)：攜申請定點(diǎn)報(bào)告到城市規(guī)劃管理部門申請定點(diǎn)，同時提供：項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見書、申請用地報(bào)告、企業(yè)資質(zhì)類文件等。申請購地：依據(jù)有關(guān)法規(guī)辦理購地手續(xù)。以出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得土地的，必須到土地管理部門辦理手續(xù)，簽訂合同，繳納土地出讓金。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系（2）前期階段2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖和規(guī)劃條件通知書。編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖。申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。申領(lǐng)國有土地使用證2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖和規(guī)劃條件通知書。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2）其他項(xiàng)目前期準(zhǔn)備勘察、設(shè)計(jì)單位選

14、擇。申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。申領(lǐng)房屋拆遷許可證場地準(zhǔn)備：三通一平或七通一平（上水、下水、電、道路、煤氣、通訊和熱力，場地平整）。選擇承包商。選擇監(jiān)理單位。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2）其他項(xiàng)目前期準(zhǔn)備（3）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段：以項(xiàng)目管理為重心組織承包商進(jìn)場，監(jiān)理到位。申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證項(xiàng)目管理控制：開發(fā)商項(xiàng)目管理以三大控制為核心。見教材第9章。申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證，簽預(yù)售合同。一般要：手續(xù)齊全，竣工日期確定；已確定預(yù)售監(jiān)管機(jī)構(gòu)和方案；已制定房屋管理維修公約。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收：實(shí)物驗(yàn)收和資料驗(yàn)收，重在資料。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系（3）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段：以項(xiàng)目管理為重心2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜（4）房屋營

15、銷和售后服務(wù)產(chǎn)權(quán)登記申領(lǐng)商品房銷售（預(yù)售）許可證簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)資料：批文、竣工圖及其他資料。與用戶簽訂銷售或租賃合同（附質(zhì)量保證書、說明書）物業(yè)管理：治安、環(huán)境、維修、綠化、家居等。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系（4）房屋營銷和售后服務(wù)2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證一二三四五見下頁建房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿商建建國一二三四五房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系課件建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范

16、圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑商品房銷

17、售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。商品房銷售(預(yù)售)許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體（1）土地所有者或當(dāng)前的使用者。（2）政府及政府機(jī)構(gòu)。 （3）金融機(jī)構(gòu)。 （4）建筑承包商。 （5）專業(yè)顧問。包括各種工程師、顧問類，10多種。（）消費(fèi)者或買家：主要包括自用型購買者和投資型購買者2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.4 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體（5）專業(yè)顧問）建筑師：在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，建筑師一般承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工合同管理等工作。建筑師還要定期組織技術(shù)工作會議

18、，簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)書、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問題。）工程師：工程師包括結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)械工程師、電氣工程師、土木工程師、土壤（地質(zhì)）工程師、環(huán)境工程師。（5）專業(yè)顧問）建筑師：在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，建筑師一（5）專業(yè)顧問）規(guī)劃師：在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常需要土地規(guī)劃師，根據(jù)場地的地形地貌特征，從土地最大價值的角度出發(fā)，制定土地利用規(guī)劃，以確定土地的具體使用方式和建筑的位置。土地規(guī)劃師要注意充分利用場地的自然特性，認(rèn)真分析場地的承載能力，并基于對市場需求特征的理解，為開發(fā)商提供低成本、高附加值的規(guī)劃方案。（5）專業(yè)顧問）規(guī)劃師：在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)

19、目中，經(jīng)（5）專業(yè)顧問）環(huán)境顧問：開發(fā)商在許多情況下，需要聘請環(huán)境顧問，環(huán)境顧問就開發(fā)項(xiàng)目所面臨的環(huán)境問題提供專業(yè)意見，為開發(fā)商提供開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評價報(bào)告，協(xié)助開發(fā)商解決政府環(huán)境審批手續(xù)、避免開發(fā)商未來可能面臨的環(huán)境責(zé)任。 ）交通顧問：交通顧問可以估算項(xiàng)目建成后不同時段的交通流量，評估項(xiàng)目當(dāng)前的交通通行能力，就項(xiàng)目內(nèi)部交通流組織、項(xiàng)目與市政道路體系的連接、停車位的數(shù)量與布局等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。（5）專業(yè)顧問）環(huán)境顧問：開發(fā)商在許多情況下，需要聘請環(huán)境（5）專業(yè)顧問）房地產(chǎn)估價師：評估師可以在開發(fā)過程的每一個階段為開發(fā)商提供服務(wù)，包括項(xiàng)目前期、建設(shè)過程中和項(xiàng)目建成后。評估師負(fù)責(zé)項(xiàng)目的估價工作，即

20、估算項(xiàng)目的市場價值、撰寫估價報(bào)告。開發(fā)商在涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、尋找項(xiàng)目融資和貸款、以及處理法律訴訟中的補(bǔ)償事宜時，需要評估師提供的服務(wù)。評估師還可以幫助開發(fā)商進(jìn)行市場研究、市場能力分析和可行性分析。評估師還能提供領(lǐng)域廣泛的咨詢服務(wù)，包括投資分析、訴訟證人等。（5）專業(yè)顧問）房地產(chǎn)估價師：評估師可以在開發(fā)過程的每一個（5）專業(yè)顧問）會計(jì)師：會計(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)商通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。）物業(yè)管理經(jīng)理：從常規(guī)上講，項(xiàng)目竣工投入使用時才會聘請物業(yè)管理，來負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營

21、期間的管理。）經(jīng)濟(jì)師及造價工程師：主要負(fù)責(zé)工程建設(shè)前的開發(fā)成本估算、工程成本預(yù)算，在工程招標(biāo)階段編制工程標(biāo)底，在工程施工過程中負(fù)責(zé)成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進(jìn)行工程結(jié)算。（5）專業(yè)顧問）會計(jì)師：會計(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等（5）專業(yè)顧問）律師：可以代表開發(fā)商與政府有關(guān)部門處理各類審批事宜。律師還可以幫助開發(fā)商起草有關(guān)合同，以盡量避免將來可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時，使開發(fā)商處在有力的地位。（5）專業(yè)顧問）律師：可以代表開發(fā)商與政府有關(guān)部門處理各房地產(chǎn)企業(yè)是指集合利用土地、資本、人力、物力、企業(yè)家才能等多種生產(chǎn)要素，專門從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營與管理服務(wù)等活動的經(jīng)濟(jì)組織。設(shè)

22、立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件。1.有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)，2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須有固定的經(jīng)營場所。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須有100萬元以上的注冊資本。 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。 5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2.5 房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)是指集合利用土地、資本、人力、物力、企業(yè)家才能等2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系注意：房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級分為1、2、3、4等級劃分的標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)注冊資本、人員結(jié)構(gòu)（工程技術(shù)人員、經(jīng)濟(jì)管理人員）、工程經(jīng)驗(yàn)（開發(fā)量、開發(fā)年限）、工程質(zhì)量等進(jìn)行劃分。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系注意

23、：房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級2.5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類（1）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司：專門以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營內(nèi)容或以房地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營內(nèi)容的公司。（2）房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司：以經(jīng)營其他內(nèi)容為主兼營房地產(chǎn)開發(fā)的公司。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司：以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對象的從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的公司。如北京為舉辦奧運(yùn)會所成立的開發(fā)企業(yè)。2.5.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類2.5.2房地產(chǎn)企業(yè)的特征（1）經(jīng)營對象的不可移動性（難以移動）。沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。（2）業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性。買和賣均有，但以提供服務(wù)為主，不是純粹的銷售活動。（3）經(jīng)營方式的資金和人才密集性。（4）經(jīng)營活動過程的行業(yè)限制。 這些特征表明，房地

24、產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營活動具有很大的復(fù)雜性，涉及很多主體和環(huán)節(jié)。2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系2.5.2房地產(chǎn)企業(yè)的特征2 房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系房地產(chǎn)特性 房地產(chǎn)位置的固定性 房地產(chǎn)使用壽命長久 房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性） 土地供給的稀缺性 房地產(chǎn)的相互影響性 房地產(chǎn)的易受限制性 房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性 房地產(chǎn)特性 房地產(chǎn)位置的固定性房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳舊貌房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳舊貌上海音樂廳平移建于1930年，原名南京大戲院。1950年更名為 北京電影院。1959年更名為上海音樂廳至今。作為全國第一座音樂廳，1959年后的數(shù)十年中，一直是上海乃至全國的音樂活動中心之一 。經(jīng)歷幾次大修形成良好的

25、建聲效果，著名指揮家 陳燮陽認(rèn)為“除了頂級的維也納金色大廳、阿姆斯特丹音樂廳、波士頓音樂廳這三家外，在音質(zhì)上，上海音樂廳可以和任何音樂廳一較高下?！?上海音樂廳平移建于1930年，原名南京大戲院。1950年更名上海音樂廳平移平移緣由2002年，上海市為了建設(shè)延安高架路，須對路兩邊的建筑房屋進(jìn)行較大規(guī)模的拆遷，當(dāng)時的上海音樂廳就座落于延安路南邊，正好被列入拆遷范疇。要是其仍在原地，周邊環(huán)境也會對這座已屆高齡的近代建筑構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的威脅。高架道路上的噪音、尾氣時刻侵蝕著音樂廳的內(nèi)外結(jié)構(gòu)，居民區(qū)傳出的嘈雜又極大地干擾了音樂廳的演奏效果。因此拆遷是勢在必行之舉。然而，拆遷它卻是讓有關(guān)部門感到極其頭疼之事。原因在于，它不僅是座外觀美侖美奐，具西歐古典風(fēng)格的優(yōu)秀建筑，更由于其音響效果之好，系國內(nèi)首屈一指的音樂廳，極難保證拆遷重建后還能保持同樣的音響效果！上海音樂廳平移平移緣由2002年，上海市為了建設(shè)延安高房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳新顏2003年：在原地頂升1.7米，然后向南移動66.46米，再在新址上頂升1.68米 房地產(chǎn)位置的固定性上海音樂廳新顏2003年：固定性是相對的2008年泛船浦教堂神父樓的平移與90轉(zhuǎn)身固定性是相對的2008年固定性是相對的向東平移75.6米，旋轉(zhuǎn)后再向南平移30.7米，為南江濱路讓路。固定性