商業(yè)地產模式與經營管理課件

1、商業(yè)地產模式與經營管理9/23/20221商業(yè)地產模式與經營管理9/23/20221商業(yè)經營管理的基本知識商業(yè)地產的模式武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀9/23/202229/23/20222商業(yè)經營管理的基本知識商品分類和布局商場經營模式招商流程商業(yè)運作管理零售業(yè)態(tài)分類9/23/20223商業(yè)經營管理的基本知識9/23/20223商品分類和布局較具規(guī)模的百貨商場一般商品分類如下服飾類：男裝、女裝、童裝、內衣服飾相關類：飾品、皮具皮鞋、化妝品、珠寶、手表非服飾類：家電、家庭品、床上用品、食品隨著生活方式的不斷變化，各類商品亦逐步細分，如女裝又可細分為少女裝、少淑女裝和成熟女裝；家電也可分為大家電和小家電，大

2、家電中又分白色家電和黑色家電等。9/23/20224商品分類和布局9/23/20224商品分類和布局常見商場商品樓層分布 一樓：化妝品、珠寶、飾品、手表、皮具皮鞋、國際品牌 二樓：少淑女裝（適合18-35歲年齡層女性） 三樓：成熟女裝（適合35歲以上年齡層女性）、女式內衣 四樓：男士正裝、男式配飾、男式內衣、咖啡廳 五樓：休閑服飾、運動服飾、運動用品 六樓：兒童服裝、文具、童鞋 七樓：家用電器、家品、床品 八樓：美食城、中小型餐廳 9/23/20225商品分類和布局常見商場商品樓層分布9/23/20225商場的經營模式自營：商場將自己生產或采購的商品進行銷售而獲取利潤.如沃爾瑪和屈臣氏都有自己

3、的同名品牌商品在店內銷售,通過他們的商標注冊權限和生產權限在一些生產加工基地直接生產所需商品用于銷售;或者通過其全球采購系統(tǒng),在全世界批量低價采購所需商品用于銷售.這類商品因為沒有中間環(huán)節(jié)價格極低,利潤率不低于50%.適用于超大規(guī)模的連鎖賣場.9/23/20226商場的經營模式9/23/20226 9/23/20227 9/23/20228 商場的經營模式租賃:一般商場除了各類商品銷售的布局之外,須附加有部分服務性的經營項目如餐飲美食,美容健身,影樓影院等來帶動人氣和客流,此類項目經營的場地和設施要求較特殊,商場一般將某些局部如頂樓,拐角出租給上述經營者,由其自行經營管理.商場收取租金但仍然對

4、其日常運作進行監(jiān)督和協(xié)調,使其獨立營運但又統(tǒng)一到商場的整體運作中去.9/23/20229商場的經營模式9/23/20229招商的流程按整體樓層將商品進行大區(qū)位劃分：根據商場面積，市場定位，充分考慮到顧客的購物習慣和心理及舒適程度，按商品類別和商品組合進行樓層劃分：如將吃、穿、用商品分布在不同樓層。按商品大類細分為服飾類，服飾相關類和非服飾類及租賃項目類，按各細類所占面積比例劃分柜位，確定招商所需品牌數(shù)量。9/23/202210招商的流程9/23/202210招商的流程市場調查目標商品品牌挑選，比較同類產品的成本，品牌知名度，市場分額占比，廠商實力，市場定位與商場定位是否一致等，選定目標品牌。招

5、商渠道：一般為生產地，加工基地，批發(fā)市場，另外通過招商會，媒介宣傳，博覽會，品牌發(fā)布會等和目標廠商洽談溝通。9/23/202211招商的流程9/23/202211商業(yè)營運管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構架售賣部門 非售賣部門 男士服裝 采購女士服裝員 財會兒童服裝 陳列皮具人事鞋行政家私 貨倉電器 市場推廣食品旅行用品家庭日常用品禮品9/23/202212商業(yè)營運管理商業(yè)零售企業(yè)的組織和構架9/23/202212商業(yè)營運管理 人力管理貨品管理賣場管理財政管理9/23/202213商業(yè)營運管理人力管理貨品管理賣場管理財政管理9/23/202貨品管理貨品類別及分配貨品數(shù)量及尺碼收貨程序出貨程序存貨管制退

6、貨處理9/23/202214貨品管理貨品類別及分配9/23/202214財政管理收銀程序價格制定成本控制銷售預測9/23/202215財政管理收銀程序9/23/202215賣場管理購物環(huán)境氣氛保安措施規(guī)則制定及控制突發(fā)事件處理9/23/202216賣場管理購物環(huán)境氣氛9/23/202216人力管理部門分工人力分工及責任顧客服務規(guī)則制定及控制9/23/202217人力管理部門分工9/23/202217零售業(yè)態(tài)（Retail Forms ）零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經營形態(tài)零售業(yè)態(tài)的分類主要依據零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經營方式、服務功能等確定商

7、業(yè)零售業(yè)態(tài)9/23/202218零售業(yè)態(tài)（Retail Forms ）商業(yè)零售業(yè)態(tài)9/23零售業(yè)態(tài)基本分類 (一) 類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結構店堂設施服務功能舉例超級市場 居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū) 1000平方米左右 輻射半徑0.5公里，以居民為主 ，10分鐘左右可到達。 以購買頻率高的商品如食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主 裝修比較簡單滿足顧客每日生活需求 ，營業(yè)時間12小時以上中百超市 社區(qū)超市大型綜合超市 城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道 5000平方米以上 經營服務輻射半徑3公里以上，目標顧客以居民、企業(yè)團購顧客為主,為流通中間環(huán)節(jié).商品構成為衣、食、用品齊全,家居

8、日用消費品為主導裝修比較簡單滿足顧客一次性購足需求 ，設不低于營面積50%的停車場 沃爾瑪 家樂福新一家9/23/202219零售業(yè)態(tài)基本分類 (一) 類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結構零售業(yè)態(tài)基本分類 (二) 類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結構店堂設施服務功能舉例百貨店 城市繁華區(qū)、交通要道 5000平方米以上 以流動顧客為主 以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。商店設施豪華，店堂典雅、明快 注重服務，設導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，功能齊全。新世界百貨 大洋百貨SOGO 便利店（方便店） 在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、

9、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地100平方米左右居民徒步購物5-7分鐘可到達，目標顧客以居民、單身、年輕人為主， 80%的顧客為有目的的購買。 以速成食品、飲料、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點。簡單裝修滿足顧客便利性需求 ，營業(yè)時間16小時以上7-ELEBEN9/23/202220零售業(yè)態(tài)基本分類 (二) 類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結構零售業(yè)態(tài)基本分類 (三) 類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結構店堂設施服務功能舉例專業(yè)店 多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。營業(yè)面積根據主營商品特點而定。 以有目的選擇某類商品的流動顧客為主 體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品

10、種豐富 ，主營商品占經營商品的90%。根據經營品種裝修具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和適當?shù)氖酆蠓?，滿足消費者對某大類商品的選擇需求 國美電器 蘇寧電器 百安居 數(shù)碼港專賣店 繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內。 營業(yè)面積根據經營商品的特點而定 以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主 以著名品牌、大眾品牌為主。 商店的陳列、照明、包裝、廣告講究 提供專業(yè)知識性服務，適應消費者對品牌選擇需求 班尼路 真維斯 佐丹奴9/23/202221零售業(yè)態(tài)基本分類 (三) 類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結構零售業(yè)態(tài)基本分類 (四) 類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結構店堂設施服務功能舉例購物中心

11、 (shopping mall)中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道 10萬平方米以上，核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。 輻射半徑10公里以上，目標顧客以流動顧客為主 由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構成。設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮 功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，設不低于營業(yè)面積40%的停車場 徐東銷品茂倉儲式商場 在城鄉(xiāng)結合部、交通要道。 營業(yè)面積一般為10000平方米左右 輻射半徑10公里以上，以中小零售商、餐飲店、集團購買和有交通工具的消費者為主 主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、

12、室內用品等為主。設施簡樸、實用 儲銷一體、低價銷售、提供有限服務，設相當于營業(yè)面積的停車場 麥德龍9/23/202222零售業(yè)態(tài)基本分類 (四) 類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結構零售業(yè)態(tài)基本分類 (五) 類別選址規(guī)模（營業(yè)面積）商圈/目標顧客商品結構店堂設施服務功能舉例商業(yè)步行街中心商業(yè)區(qū)繁華地段,小型旅游景點周邊1公里左右輻射半徑10公里以上，目標顧客以流動顧客為主 ,外地游客居多.各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構成,涉及服裝,家電,餐飲,金融,百貨51個行業(yè)室外,各類特色沿街門面組合 集購物、休閑、娛樂、餐飲旅游,為一體江漢路步行街 萬松園步行街批發(fā)市場城市副中心區(qū)交通運輸要道鄰近要道

13、 ,3平方公里,市內和露天街區(qū)相結合城市為中心輻射附近省市區(qū),專業(yè)投資經營者服裝,生活小商品,食品等低成本商品或專業(yè)性商品如建材等設施簡樸、實用 為密集型生產者提供物流和批發(fā). 漢正街批發(fā)市場 漢西建材市場9/23/202223零售業(yè)態(tài)基本分類 (五) 類別選址規(guī)模商圈/目標顧客商品結構其他業(yè)態(tài)折扣店特許加盟店餐飲酒店娛樂休閑物流中心9/23/202224其他業(yè)態(tài)折扣店9/23/202224商業(yè)地產的模式開發(fā)模式營利模式銷售模式9/23/202225商業(yè)地產的模式開發(fā)模式9/23/202225開發(fā)模式合作開發(fā) -指房地產開發(fā)商與零售企業(yè)形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，采取個性化訂制方式進行商業(yè)地產開發(fā)。地產開發(fā)

14、商為零售商家量身定制專用物業(yè)作為主力店用于經營。零售商家負責后期專業(yè)的營運管理。獨立開發(fā) -地產開發(fā)商自己開發(fā)并經營。 9/23/202226開發(fā)模式合作開發(fā)9/23/202226盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開發(fā)銷售套現(xiàn)獲利9/23/202227盈利模式直接銷售獲利式獲取土地地開發(fā)銷售套現(xiàn)獲利9/23/2盈利模式零售商市場調研開發(fā)商獲取土地開發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金收益出租后期經營 定單式9/23/202228盈利模式零售商市場調研開發(fā)商獲取土地開發(fā)招商銷售套現(xiàn)獲利租金案例：定單式萬達商業(yè)廣場經營業(yè)種/品種：休閑娛樂、百貨、家居等規(guī)劃情況：整體規(guī)劃以兩條寬約1520米的商業(yè)步行街有機串聯(lián)起各

15、大主力店，中間規(guī)劃了兩大中心休閑廣場，加上以次為軸心輻射開去的多條輔助通道，有效地聚集了人流。9/23/202229案例：定單式萬達商業(yè)廣場9/23/2022299/23/2022309/23/202230主力店商業(yè)經營管理： -1號樓大洋百貨自營 -2號樓二、三樓沃爾瑪自管；四樓工貿家電自營 -3號樓二樓華納國際電影公司自營 -其余商鋪萬達集團成立武漢萬達商業(yè)廣場有限公司進行管理。9/23/2022319/23/202231項目綜述： 沃爾瑪、華納影院等國際巨人量身定制式入伙，增強了投資客的信心，這種“訂單地產”使萬達達到借東風的商業(yè)效應，使后期商鋪的銷售和出租都迅速完成9/23/20223

16、29/23/202232盈利模式 長期收益式開發(fā)商零售商獲取土地地開發(fā)出租租金收益商業(yè)經營營業(yè)收入9/23/202233盈利模式 長期收益式開發(fā)商零售商獲取土地地開發(fā)出租租金收益商銷售模式整體發(fā)售整體出租零散發(fā)售零散出租包租返利發(fā)售9/23/202234銷售模式整體發(fā)售9/23/202234案例：包租返利式鉆石大廈項目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽街口開發(fā)商： 武漢太平洋置業(yè)有限公司 占地面積：1500平方米 建筑面積：6000平方米 業(yè)態(tài)地位：小型百貨 經營管理：分割出售后整體委托經營，并確保年收益 及10年回購。經營品種：男女服裝、珠寶、化妝品、皮具9/23/202235案例：包租返利式鉆石

17、大廈項目地址：江岸區(qū)江漢區(qū)步行街鄱陽街項目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功商業(yè)經營不善使其2次關門目前商業(yè)經營的不理想使年收益回報變成一個沉重的負擔，甚至是無法兌現(xiàn)的空頭支票9/23/202236項目綜述優(yōu)厚的條件使其前期銷售成功9/23/202236武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀隨著武漢市經濟持續(xù)發(fā)展，城市建設進程加快，舊城改造、新的核心區(qū)的創(chuàng)建，商業(yè)地產順勢而發(fā)。商業(yè)地產投資投資額持續(xù)增長9/23/202237武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀隨著武漢市經濟持續(xù)發(fā)展，城市建設進程加快，武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀商業(yè)地產預期良好，新開工面積快速增加9/23/202238武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀商業(yè)地產預期良好，新開工面積快速增加9/2

18、武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀 商業(yè)地塊供應速度加快、集中，促進傳統(tǒng)商圈區(qū)域復興，商業(yè)地產氛圍漸起開發(fā)商、投資商眼光更加長遠，希望通過商業(yè)營運使地產價值最大化，而逐步加重商業(yè)地產的投資。9/23/202239武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀 商業(yè)地塊供應速度加快、集中，促進武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀 商業(yè)向規(guī)?；l(fā)展新建硬件設施上檔次、流通規(guī)模上臺階 9/23/202240武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀 商業(yè)向規(guī)?；l(fā)展新建硬件設施上檔武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀商業(yè)市場反映良好，空置面積減少9/23/202241武漢市商業(yè)地產現(xiàn)狀商業(yè)市場反映良好，空置面積減少9/23/2商業(yè)地產租賃、售價開始走出低谷2004年，商鋪租金價格平穩(wěn)增長：全年上漲1.

19、9%，全年租金水平為33.04元/平方米/月。上半年為商業(yè)市場活躍期 9/23/202242商業(yè)地產租賃、售價開始走出低谷2004年，商鋪租金價格平穩(wěn)增商鋪銷售價格漲幅較大2004年二手商鋪銷售價格漲幅較大，同比增長18.7%，全年商鋪平均價格為3215.33元/平方米 ，為住宅價格的近2倍9/23/202243商鋪銷售價格漲幅較大2004年二手商鋪銷售價格漲幅較大，同比外資企業(yè)搶灘武漢市場海外商業(yè)資本投資開設的一批網點，豐富了武漢市商業(yè)網點的業(yè)態(tài)品種，促進了我市商業(yè)網點在規(guī)模、配套、服務等功能檔次的提高。9/23/202244外資企業(yè)搶灘武漢市場海外商業(yè)資本投資開設的一批網點，豐富了武連鎖商業(yè)成為零售業(yè)新型發(fā)展模式 目前，具有一定規(guī)模的連鎖經營企業(yè)有70多家，連鎖經營網點達1500多個，涵蓋百貨、食品、醫(yī)藥、餐飲、建材、家電、家具、眼鏡、音像制品、美容美發(fā)等30多個行業(yè)。2003年，全市連鎖經營銷售額196.66億元、同比增長40.34%。武商集團、中百集團躋身國家商務部公布的全國連鎖企業(yè)30強行列。連鎖經營網點已在省內19個城市開設23個大中型網