本科畢業(yè)論文世界養(yǎng)老模式及案例研究

1、養(yǎng)老問題專題研究國際經(jīng)驗1：住區(qū)格局與理念訴求美國、日本的老年住區(qū)總體研究框架宏觀篇：“老齡化與中國社會微觀篇一：養(yǎng)老的“家庭策略微觀篇二：走進老年群體鑒別活潑長者：市場細分滿足活潑長者：產(chǎn)品特色晚年理財方案：住房逆抵押貸款國際經(jīng)驗一：美國、日本的退休老人住宅社區(qū)國際經(jīng)驗二：日本的“福祉居住環(huán)境國內(nèi)經(jīng)驗：北京太陽城、上海親和源2社會篇商業(yè)篇案例篇國外老年住區(qū)模式與普通住宅的交流程度專住型 vs 混住型對醫(yī)療保健的需求程度護理型 vs 輔助型 vs 獨立型3國外老年住區(qū)模式專住型全部是老年住戶的社區(qū)全部是老年住戶的公寓混住型在社區(qū)中安排假設干棟專門為老年住戶設計的建筑，可集中安排，也可分散安排在

2、公寓中布置假設干套專門為老年住戶設計的住宅，可集中布置，也可分散在整棟公寓中島根縣濱田市綠之丘小區(qū)縣營住宅的70戶中有10戶，市營住宅的90戶中有20戶老年住戶，在每層中老年入住戶成對布置，兩側(cè)布置一般住戶將其包圍4國外老年住區(qū)模式根本分類政府投資養(yǎng)老院模式原宅適老化改造模式新建住區(qū)適老化通用模式新建住區(qū)局部老年住宅/公寓混住模式日本“千葉新城新建住區(qū)全部老年住宅/公寓專住模式美國“太陽城、日本“橫濱太陽城日本東京老年退休居住社區(qū)5國外老年住區(qū)模式護理居住型公寓由居住單元、護理組團、公共活動局部組成建筑的組織一般圍繞護理人員的工作臺展開入住老年人大局部身體虛弱，患有老年性疾病，生活大都不能自理

3、，需要24小時護理輔助居住型公寓由居住單元、公共活動局部、管理效勞局部組成設計上更接近普通居住建筑的風格和特點，居住空間設計比較個性化6國外老年住區(qū)模式獨立居住型在建筑標準中屬于居住建筑，而前兩類通常屬于公共建筑，需要特別注冊一般不提供醫(yī)療門診可以有獨立式、聯(lián)排式、公寓式等多種形式，而前兩類多為公寓式公寓式的獨立居住型老年住宅由居住單元、公共活動空間以及管理效勞局部組成，設計根據(jù)業(yè)主的資金狀況和市場定位，變化幅度比較大7比照美、日的老年社區(qū)美國美國老年人的生活質(zhì)量是在良好的社會保障體系和獨立自主的社會文化的根底上實現(xiàn)的老年住宅以連體別墅為主社區(qū)規(guī)模大，配套齊全社區(qū)內(nèi)有各種各樣的俱樂部，開設的課

4、程和組織的活動很多戶外活動較多、戶外空間較大8比照美、日的老年社區(qū)日本日本老年人的生活質(zhì)量是在良好的社會保障體系和尊老敬老的傳統(tǒng)文化的根底上實現(xiàn)的老年住宅以集合住宅為主三種老年住宅產(chǎn)品在社區(qū)內(nèi)共存，形成滿足各類型老年人根本生活需求的老齡人生活社區(qū)具有無障礙設施的老年住宅產(chǎn)品具有看護性質(zhì)的老年人住宅產(chǎn)品能和家人共同生活的“二代居住宅產(chǎn)品社區(qū)內(nèi)醫(yī)療保健系統(tǒng)完備，住宅內(nèi)自動化、電氣化程度高，無障礙設計細致入微9千葉縣“新村集合住宅工程特點混住型社區(qū)通過多戶型的變化和多樣、完善效勞設施，滿足老人、中年人、青年夫婦不同年齡層次的居住需求人們可以根據(jù)各自的愿望選擇多代合居、近居或鄰居的形式安排有專門設計的

5、老年住宅10千葉縣“新村集合住宅首層平面11123456101212121299111081、普通住宅2、普通住宅3、老齡者住宅4、普通住宅5、多代家庭住宅6、文化設施7、公共花園8、體育設施9、停車場10、自行車停放處11、摩托車停放處12、垃圾收集站千葉縣“新村集合住宅12鳥瞰圖內(nèi)部景觀美國“太陽城開展歷史太陽城是美國著名的退休社區(qū)，它位于亞利桑那州，鳳凰城西北12英里20世紀50年代，這里是一片半沙漠的棉田，地產(chǎn)建筑商Del Webb路過此地，覺得這里氣候炎熱枯燥，土地又非常廉價，決定在這里建些住宅，供美國寒帶一些農(nóng)民在冬季農(nóng)閑時到這里來度假結(jié)果來這里度假的根本是老年人，受到啟發(fā)，他把目

6、標定在老年人身上13美國“太陽城開展歷史通過廣告宣傳，原準備在1960年元旦期間吸引1萬參觀者，結(jié)果來了10萬人由于房價低，氣候環(huán)境好，房子供不應求，1960年開始銷售，第一個周末銷售237套，至第一個月底，銷售了第一年預訂建造的400套，二期675套很快推出了公司原本方案前三年銷售1700套住宅，但到1960年底，2000套房子銷售一空14美國“太陽城開展歷史太陽城于1959年開始建設，經(jīng)過20年的開展根本建成由于越來越多的退休人員居住到這個區(qū)域，太陽城不斷開展、擴大在80年代后期，開始建造Sun City West在90年代后期，開始建造Sun City Grand進入21世紀開，始建造S

7、un City Festival到1996年時，這里的居民已達9.6萬，現(xiàn)在估計有14萬15美國“太陽城16美國“太陽城城市魅力氣候：陽光充足，全年312天能夠接收到日照宜老：平安、方便城區(qū)除擁有幾所大的專為老人效勞的綜合性醫(yī)院外，心臟病中心、眼科中心等數(shù)百個醫(yī)療診所遍布大街小巷，許多患有突發(fā)性危險疾病的老人，脖子上都佩戴著一個項鏈一樣的報警裝置，遇到危險，只要按一下“項墜，救護車就會立即趕到療養(yǎng)院和老人照顧中心鱗次櫛比，需要照顧的老人，根據(jù)自己的身體狀況和經(jīng)濟承受能力選擇各種水平的效勞17美國“太陽城城市魅力氣質(zhì)A：緩慢、悠閑太陽城的住宅不是平房就是別墅，不用爬樓車輛最高時速限30英里，高爾

8、夫球車是主要交通工具氣質(zhì)B：健康、活潑擁有1200畝高爾夫球場，“高爾夫愛好者的天堂太陽城的名聲很大程度上來自于這里的老年人活潑的生活方式氣質(zhì)C：老有所為許多老人身體健壯，不甘寂寞，義務參與各項管理，積極投入各種活動者，這里有“志愿者之城的美稱18美國“太陽城開發(fā)模式1960年，開盤之前，Del Webb 做好了五件事情價格適當?shù)臉影宸繆蕵贰⒐に囋O施擁有好餐廳的賓館一個郵局一個商業(yè)中心Del Webb公司將娛樂設施、高爾夫球場、商業(yè)設施作為太陽城開展的關(guān)鍵這個模式成為所有退休社區(qū)規(guī)劃的學習的對象19美國“太陽城開發(fā)模式截至1968年，太陽城開發(fā)了三個娛樂中心OakmontFairway New

9、 Mountain View Center70年代，又相繼開發(fā)了三個娛樂中心LakeviewSundial and BellMarinette20日本橫濱太陽城工程定位老年人持續(xù)社區(qū)照顧中心社區(qū)型療養(yǎng)院由日本高級護理業(yè)的領袖企業(yè)日本健康理療公司經(jīng)營管理工程概況該工程為兩棟由一個亭子樣的社區(qū)建筑相連接的“村屋式建筑，每棟都有240套帶獨立社區(qū)設施及廚房設備的房間其中一棟配備了120張帶有特殊護理儀器的床位天然化的景觀設計21日本橫濱太陽城22日本橫濱太陽城23日本橫濱太陽城24東京老年退休居住社區(qū)特點城市中心的高層集合住宅專住型老年社區(qū)綜合獨立、輔助及護理居住于一體25東京老年退休居住社區(qū)地點：

10、東京市中心設計單位：美國PERKINS EASTMAN建筑事務所設計理念：為樂于在城市中心安度晚年的老年人提供舒適的居住場所和酒店式公共效勞形式：6層裙樓、25層塔樓26東京老年退休居住社區(qū)特點綜合獨立、輔助及護理居住于一體隨著生理狀況老化，老年人會從獨立生活逐漸演變到需要輔助照料，局部老年人會需要遷入護理居所如果將老年獨立、輔助及護理居住組織在一起，形成老年居住社區(qū)，將方便老年人退休后的生活，他們不需要隨身體狀況的變化而變更居所城市中心的高層住宅城市中心擁有豐富的社會公共資源、眾多的文化娛樂設施、方便的公共交通等，成為不少老年人向往安度晚年的場所城市中心土地昂貴，老年社區(qū)向高層開展27東京老

11、年退休居住社區(qū)1、2層及頂部兩層為公共局部1層為門廳接待及效勞、文具圖書和禮品店、圖書室、閱覽室、多媒體及表演廳、咖啡及茶室、燒烤餐廳等2層有健身房、有氧運動室、游泳室、日式浴室、美容廳、休閑交誼廳、芳香理療、按摩理療及健康門診等頂部兩層為可飽覽港灣景色的餐廳、酒吧及私人俱樂部28東京老年退休居住社區(qū)29一層平面東京老年退休居住社區(qū)3-6層提供134個護理和輔助生活的居住單元其中3、4層為輔助居住公寓層5層為護理居住層6層是專為患有老年癡呆癥老人所提供的護理居住單元7-25層為老年獨立居住公寓30東京老年退休居住社區(qū)輔助居住層平面3-4層31東京老年退休居住社區(qū)護理居住層平面5-6層32東京老

12、年退休居住社區(qū)獨立居住層平面7-25層33比照美、日的老年社區(qū)美國活潑的老年生活具有明顯的市場導向吸引和滿足“活潑長者借鑒：市場選擇與開發(fā)模式日本自助自理、有保障的老年生活具有明顯的社會導向滿足各個年齡段、具有不同需求的老年人借鑒：文化因素與人文關(guān)心34房地產(chǎn)投融資策略研究南開大學房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿房地產(chǎn)投融資渠道分析一、受限股權(quán)融資 06年1月1日新修訂的?公司法?正式實施，為尋求民間融資翻開了新通道“受限股權(quán)融資即讓民間資金以股權(quán)投資的方式投入開發(fā)工程，但通過章程對該股權(quán)進行權(quán)利義務的設置，來限制它的表決權(quán)、管理權(quán)，從而防止公司管理權(quán)的分散。它的法律依據(jù)是新?公司法?第四十三條規(guī)定：

13、“股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)；但是，公司章程另有規(guī)定的除外。新公司法在許多條款中增加了“公司章程另有規(guī)定的除外的表述，提高了股東自治權(quán)利。 受限股權(quán)融資解決了風險和管理權(quán)的矛盾。出于資金平安的需要，真實持有股權(quán)優(yōu)于股權(quán)質(zhì)押的貸款形式。但融資方并不希望出資方像真正的股東一樣干預工程經(jīng)營、管理。通過公司章程中對外來股權(quán)的約定，限制出資方的表決權(quán)，即可排除工程可能受到出資股東干預的擔憂。 根據(jù)新修訂的?公司法?第三十五條“股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權(quán)優(yōu)先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認繳出資的除外。的

14、規(guī)定，如果出現(xiàn)外來股東拒不退股的情形，可以在股權(quán)融資協(xié)議中事先約定，融資期滿后取消提供資金一方的分紅權(quán)。以此迫使提供資金方在能夠收回資金及收益的情形下按照約定退股。 作為股權(quán)融資的一種方式，受限股權(quán)融資的優(yōu)勢即在不分散管理權(quán)情況下局部解決了出資者的風險，更提高了公司的資本充足率，為之后的銀行融資鋪平道路。 05年9月銀監(jiān)會212號文件規(guī)定：申請貸款的開發(fā)商(指貸款類信托方案)必須“四證齊全，自有資金超過35，同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。這個文件使信托融資的門檻提高不少。但信托仍然是值得考慮和選擇的融資方式。 信托在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢:一是信托融資具有巨大的靈活性，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身

15、運營需求和具體工程設計個性化的信托產(chǎn)品；二是有很大的創(chuàng)新空間，是組合融資、金融創(chuàng)新的核心，可以以固定回報的方式以股權(quán)投資方式進入工程公司。目前市場上 “夾層融資方式，即屬于一種介于股權(quán)融資和債權(quán)融資之間的信托創(chuàng)新。 二、夾層融資，是一種介于股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。因為，從資金本錢角度看，夾層融資低于股權(quán)融資，它可以采取債權(quán)的固定利率方式，對股權(quán)人表達出債權(quán)的優(yōu)點；從權(quán)益角度，它高于債權(quán)，表達出股權(quán)的優(yōu)點。這樣即在傳統(tǒng)股權(quán)、債權(quán)的中增加了一層。抵押貸款屬于傳統(tǒng)債務，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他債或優(yōu)先股類似于前述的受限股權(quán)融資。 夾層融資有靈活性高，門檻低的優(yōu)勢。它可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體

16、情況來設計，股權(quán)進去后符合貸款條件了還可以向銀行借款。夾層融資對工程要求相對低，不要求四證齊全，投資方對股權(quán)控制要求相對低，不會深度參予管理。正因為它繞過了212號文件要求貸款類信托的諸多條件，夾層融資可操作性強。但相對銀行借款來說，本錢較高。 三、REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，REITs在歐美的開展十分成熟，但在中國內(nèi)地到目前還沒有一支真正的REITs上市。但香港證監(jiān)會05年發(fā)布了修訂后的?房地產(chǎn)投資信托基金守那么?，撤銷香港REITs投資海外房地產(chǎn)的限制，內(nèi)地開展商可按?守那么?要求成立REITs，注入其內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)工程后赴港上市。 四、委托貸款及創(chuàng)新 委托貸款是指由政府部門、企事業(yè)單

17、位作為委托人提供資金，由受托人銀行根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項業(yè)務屬于銀行中間業(yè)務，銀行收取手續(xù)費，不承擔風險。委托人可以是政府機關(guān)、企事業(yè)單位、其他金融機構(gòu)，但目前市場上局部銀行如中國銀行不辦理個人委托貸款。 委托貸款融資方式因為不是銀行的自營業(yè)務，所以諸如“四證齊全之類的限制條件少但用于固定資產(chǎn)投資工程的貸款須經(jīng)報政府有關(guān)部門批準，門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔著搭橋、溝通和風險控制的責任。該融資方式可適用于工程的各個階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對較高，運用該借款多為過橋性質(zhì)。委托貸款的金融創(chuàng)新。2003底年北京市商業(yè)銀行與

18、北京今典房產(chǎn)推出了“開發(fā)商貼息委托貸款業(yè)務。所謂“開發(fā)商貼息委托貸款是指，由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購置其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息。它不同于按揭貸款，不受按揭貸款條件限制，作用在于以彌補“ 121文件規(guī)定“封頂按揭造成的資金斷裂。 根本運作方式是：在取得預售證但尚不能取得銀行按揭資格時，開發(fā)商先投入一局部預付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委托貸款。由于開發(fā)商委托貸款為房款 70%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，那么通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。假設將該資金

19、再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，那么可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時，銷售競爭優(yōu)勢顯而易見。 五、私募 “私募也是證券發(fā)行方式的一種，它只面向少數(shù)特定的投資者出售證券。私募發(fā)行對象有機構(gòu)投資者，如金融機構(gòu)；或與發(fā)行者有密切業(yè)務往來的公司；個人投資者；還有海外投資者。私募發(fā)行的最大特點是發(fā)行者不必向證券管理機構(gòu)辦理發(fā)行注冊手續(xù)，從而可以節(jié)省發(fā)行時間和注冊費用；另外，私募發(fā)行多由發(fā)行者自己辦理發(fā)行手續(xù)，自擔風險，從而可以節(jié)省發(fā)行費用。相對于公募發(fā)行證券，私募發(fā)行免去了層層審批的麻煩，簡化了手續(xù)，使得籌資迅速，發(fā)行費用低。但是也有不利的

20、一面，如流動性差，資金本錢相對 私募可以與前述講的幾種方式進行結(jié)合、創(chuàng)新。的股東人數(shù)限制為五十人，私募人數(shù)不能過多，可以借鑒信托的委托起點金額，如每份100萬。私募資金作為股權(quán)投資方式投入，可以借鑒受限股權(quán)的設計，在私募說明書上即作說明，在章程上做好約定。私募的流程大體可分為三個階段： 第一階段是最初接觸：準備商業(yè)方案書并寄達；首次會面；開始制定時間表；簽訂私募合同； 第二個階段是發(fā)行過程：匯入發(fā)行所需運作資金；準備發(fā)行文件及推薦材料；完成發(fā)行準備；募集資金； 第三個階段是發(fā)行完畢：投資人與發(fā)行人簽訂股權(quán)協(xié)議；發(fā)行人收到投資人資金；變更公司注冊等法律文件。 整個私募的過程大約需要3-5個月，但

21、也要視具體情況而定。 六、海外資金 海外資金的來源和流入方式主要包括：海外人士、地產(chǎn)基金直接購置內(nèi)地房地產(chǎn)；外資銀行、基金通過信托各種途徑貸款給內(nèi)地企業(yè)用作房地產(chǎn)投資或直接投資；香港的房地產(chǎn)基金直接投資。 目前海外地產(chǎn)基金在國內(nèi)投資大多項選擇擇規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，并且對其工程、信譽、財務狀況審查嚴要求高。香港房地產(chǎn)投資信托基金REITs領匯于05年11月上市，這支基金被允許投資香港以外的房地產(chǎn)工程，內(nèi)地企業(yè)可以赴香港通過該基金融資。 七、其他融資模式聯(lián)合開發(fā) 融資租賃融資租賃的延伸還有售后回租、售后回購等。如：將自有物業(yè)賣給金融租賃公司，并約定售后一定期限回購，而金融租賃公司再將收購該物業(yè)形

22、成的應收款賣給銀行保理業(yè)務。這樣房地產(chǎn)最終實際完成了從銀行的融資。融資本錢較直接抵押貸款要高，在直接向銀行辦理抵押貸款受到限制的情況下可以運用。保理業(yè)務目前在股份制商業(yè)銀行開展較多。 票據(jù)融資IPO上市買殼上市。 在現(xiàn)實操作中，如信托、地產(chǎn)基金、短期融資券等高級形態(tài)的融資模式往往被上市公司等大型企業(yè)集團所壟斷，普通規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)因受規(guī)模、資信等限制難以采用。而銀行融資、委托貸款、夾層融資等途徑也往往因當?shù)亟鹑诃h(huán)境不同而使適用性受到限制。我們可以先通過合作開發(fā)、受限股權(quán)融資包括私募、夾層融資等使公司具備一定的規(guī)模、信用等級，然后再選擇更高形態(tài)的融資工具。從銀行融資來看，集團公司較單一公司的融資授信更為容易，更易于建立穩(wěn)定、互信的合作關(guān)系，融資后通過內(nèi)部的關(guān)聯(lián)操作來配置資金。 在目前銀行和信托融資受限的情況下，民間資本和海外資金可以考慮作為資金來源的重點方向，如何通過一定的金融工具或模式來運作