蘇州超高層項(xiàng)目研究

1、蘇州超高層項(xiàng)目研究及建議何謂超高層第一個(gè)階段 1972年以前，7層的建筑一般就被認(rèn)為是超高層建筑。第二個(gè)階段 1972年國際高層建筑會議，規(guī)定了按照層數(shù)的多少把高層建筑劃分為以下四類： 第一類高層：9一16層(最高到50米)； 第二類高層：17一25層(最高到75米)； 第三類高層：26一40層(最高到100米)； 第四類高層：超高層建筑，40層以上(100米以上)。第三個(gè)階段 20世紀(jì)90年代以后，隨著建筑、工程技術(shù)的進(jìn)步，對超高層建筑的劃分標(biāo)準(zhǔn)，呈上升趨勢，一般認(rèn)為: 8-29層，高度30米以上100米以內(nèi)為中高層建筑 30-60層，高度100米以上200米以內(nèi)為高層建筑 60層以上，高度

2、超過200米的為超高層建筑。 第四個(gè)階段 當(dāng)前: 40層以下(500英尺或164米以下)為中高層建筑; 40100層(500一1200英尺或164一393米)為高層建筑; 100層以上(1200英尺或393米以上)為超高層建筑。何謂超高層就我國來說，沒有嚴(yán)格的超高層概念界定，但從目前的高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范來看，一般將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱為超高層建筑。當(dāng)然，這種分類方法是否具有充分的科學(xué)依據(jù)以及是否符合國際一般標(biāo)準(zhǔn)還有待商榷，因?yàn)槟壳俺^100米的建筑已經(jīng)越來越多。事實(shí)上，在100米的高度，建筑物無論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無明顯的質(zhì)的變化。根據(jù)理論及經(jīng)驗(yàn)分析，一般在40層(大約巧

3、150米)左右，是超高層建筑設(shè)計(jì)的敏感高度。所謂“敏感”，是指在這一高度以上，建筑物的超長尺度特性(絕對高度以及巨大規(guī)模)將引起建筑設(shè)計(jì)概念的變化，這種變化促使建筑師必須提出有效的設(shè)計(jì)對策，調(diào)整設(shè)計(jì)觀念，應(yīng)用適宜的建筑技術(shù)。超高層優(yōu)勢1、視野開闊，景觀資源優(yōu)勢2、濕度小，遠(yuǎn)離霧霾，空氣質(zhì)量相對好3、土地利用率高4、地標(biāo)性超高層劣勢1、超高層建筑開發(fā)建設(shè)成本高，投資額高，后期維護(hù)運(yùn)營費(fèi)用大由于超高層建筑體型巨大，因此在消防、抗震、抗風(fēng)、避難層設(shè)計(jì)、機(jī)電、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工管理和材料使用上的要求更加嚴(yán)格，投資成本增加較多，投資龐大。超高層建筑的結(jié)構(gòu)壽命一般在100年以上，而其內(nèi)部的許多設(shè)備系統(tǒng)壽命僅為

4、十幾年，維修、更換的難度很大，成本過高。2、建設(shè)期長前期審核、報(bào)建時(shí)間長，后期建造時(shí)間長，銷售周期一般也較長3、消防難度大，抗震等級高，安全隱患大超高層一旦發(fā)生火災(zāi)只能通過樓梯疏散，樓層高疏散時(shí)間長。普通消防云梯舉高僅為54米，吳江有1輛101米。4、公攤面積大，得房率低，戶型品質(zhì)一般 由于電梯設(shè)置的增多、消防樓梯要求加大、結(jié)構(gòu)要求等等，導(dǎo)致公攤面積加大，得房率低，通透性差，戶型品質(zhì)一般。環(huán)球188位置：園區(qū)蘇惠路88號（蘇惠路與星海街交匯處）占地面積14896平方米 建筑面積181011平方米 （地上148680平米，地下34194平米）建筑層高極高282米 ，建筑高度188米，一棟地上56

5、層，一棟地上49層，地下3層，一般層高3.95米容積率10.00綠化率20%總戶數(shù)496戶（40戶空中別墅，256戶酒店式公寓）車位比地上車位54個(gè)，地下600個(gè)裝修狀況精裝(自住硬裝到位,輝盛閣公寓包含軟硬裝)，辦公簡裝成本所有成本1.5萬/平米，建安+機(jī)電 9000元/平米目前在售期數(shù)銷售率80%，尾盤現(xiàn)房銷售，剩余貨量都為大面積寫字樓，6億貨值在售主力戶型80、120、170初次開盤時(shí)間2009年8月18日，當(dāng)日銷售2億銷售率在售會所式辦公物業(yè)，單價(jià)25000-30000元/平米，房源面積125-660平方米開發(fā)商潤地利轉(zhuǎn)售盛高，盛高轉(zhuǎn)售綠地物業(yè)公司輝盛國際物業(yè)費(fèi)11.46元/平米（公寓

6、）；17.41元/平米（公館）環(huán)球188是一座集酒店式公寓、甲級寫字樓、環(huán)球公館于一體的城市綜合體。環(huán)球188 結(jié)構(gòu)：框架核心筒結(jié)構(gòu) 供水：中央供熱水系統(tǒng) 外墻：雙層LOW-E玻璃幕墻 電梯：三菱 采暖：中央空調(diào)、衛(wèi)生間配備新型地暖系統(tǒng) 通訊：中國電信實(shí)施綜合布線系統(tǒng) 大堂：大理石 環(huán)球1886-49層53320酒店式公寓設(shè)備層/避難層設(shè)備層/避難層1-4層20000精品商業(yè)1-3層挑高大堂4-28層寫字樓4520040-49層CHEDI酒店及頂級會所30-42層400-660平米精品大宅25100地下1-3F車庫、機(jī)房、設(shè)備房 4F 700平方米左右的無邊際泳池區(qū)，與東面金雞湖開闊的水域景觀

7、，渾然一體43F1000平方米左右水療和美容中心，空間設(shè)計(jì)注重客人休憩休閑的私密感，環(huán)境舒適 44F1000平方米左右的空中酒廊、閱讀室及休閑區(qū)，提供貼心周到的服務(wù) 45F1500平方米左右的多功能餐廳，能同時(shí)提供高級會議服務(wù)及聚餐服務(wù)46-49F為36間CHEDI“都市綠洲”奢華體驗(yàn)酒店客房鉆石頂46米四層豪宅主要合作夥伴輝盛國際（Frasers Hospitality Pte Ltd），世界頂尖酒店式服務(wù)公寓品牌運(yùn)營商，成立于新加坡，隸屬于星獅集團(tuán)（Frasers & Neave Ltd）。輝盛國際管理的金質(zhì)酒店公寓享譽(yù)全球，在世界重要都會皆有分布，如上海，倫敦，東京，新加坡，悉尼，香港，

8、曼谷，首爾等等。輝盛閣輝盛國際最高端品牌，在全球僅16家作為全球服務(wù)式公寓頂尖品牌的領(lǐng)導(dǎo)者，輝盛國際旗下?lián)碛腥齻€(gè)品牌，輝盛閣（Frasers suites）、輝盛坊（Frasers place）、輝盛庭（Frasers residence）。輝盛閣代表了華貴與精致的現(xiàn)代舒適生活，為Frasers最高端品牌，全球僅16家，選址全球最繁華城市的核心地段。英國倫敦的肯辛頓、法國巴黎的香榭麗舍（與盧浮宮、埃菲爾鐵塔相鄰）、韓國首爾等。輝盛閣在中國僅4家，只在國內(nèi)一線城市中央Frasers之前所有項(xiàng)目的選擇均在中國的一線城市，北京、香港、上海等。酒店式公寓位置：寶帶東路399號中潤蘇州中心中潤蘇州中心占

9、地面積26759.5平方米 建筑面積 216400平方米 寫字樓63000平酒店式公寓25000平購物中心75000平商業(yè)街4500平地下建筑面積 48900平建筑層高 228米，主樓45層，裙樓5層，璞御公館26層 ，地下3層；4.2米層高車位比2300個(gè)車位建筑成本涵蓋前期、建安、 基礎(chǔ)配套設(shè)置費(fèi)11.5億，單價(jià)6900元/平米目前在售期數(shù)尾盤現(xiàn)房銷售在售主力戶型公寓45、51、69、71平米 1.8萬/平，包租3年每年6萬,折后1.4萬/平精裝寫字樓63-1800平，1.8-2.3萬/平初次開盤時(shí)間2010年10月銷售率 70%開發(fā)商 中潤置業(yè)物業(yè)公司GVA衡信柏迪物業(yè)費(fèi) 16.7元/

10、月建筑面積4308層高1F： 4.2； 2-4F：3.6層數(shù)1F-4F面積區(qū)間100-350主力面積100-200 價(jià)格1 2F，7-10萬； 3 4F，6-8萬主力總價(jià)6000000-14000000銷售方式1、2樓連賣，3、4樓連賣返租模式包租6年，前三年按總房價(jià)的6%計(jì)算，抵房價(jià)，第四年總房價(jià)的7%返點(diǎn)，后兩年逐年遞增1%購買客源投資客總體量36套中潤蘇州中心商鋪建筑面積24627層高3.4層數(shù)6F-26F面積區(qū)間45-80主力面積45-80 價(jià)格均價(jià)17000主力總價(jià)765000-1360000裝修標(biāo)準(zhǔn)3000裝修配備隔板、廚衛(wèi)、底板。吊頂，沙發(fā)床、家電不配購買客源投資客為主（大客戶拿

11、掉4層）總體量374套中潤蘇州中心公寓層高4.1層數(shù)6-28去化套數(shù)46月均去化23面積區(qū)間40-2600主力面積62-1700銷售價(jià)格2011年8月售價(jià)：16000目前售價(jià)16000-18000主力總價(jià)992000-31592000銷售方式直接銷售電梯數(shù)量和牌子 日立，共10部建材品牌開利空調(diào)、雙銀LOW-E中空玻璃幕墻相城區(qū)中潤蘇州中心寫字樓設(shè)計(jì)單位華東建筑設(shè)計(jì)研究院國內(nèi)排名第一東方明珠塔的設(shè)計(jì)者商業(yè)設(shè)計(jì)美國GLC世界知名商業(yè)建筑設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)過廣州正佳廣場、上海正大廣場、臺灣京華城、紐約法拉盛中心等項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)日本HMA世界知名燈光設(shè)計(jì)單位招商顧問高力國際知名高端物業(yè)管理、招商單位建筑單位南

12、通二建國內(nèi)知名建筑單位“詹天佑”“ 魯班”“ 白玉蘭”獲得者酒管公司璞麗知名白金5星酒店中潤蘇州中心配套單位位置：蘇州工業(yè)園區(qū)星港街東方之門東方之門占地面積24319平方米 建筑面積452905平方米 地上336681平，地下116224平住宅120000平寫字樓60000平酒店88000平（300套酒店+200套酒店公寓）商業(yè)100000平建筑層高300米，門洞高230米，跨度60米地上76層，地下5層容積率13.84設(shè)計(jì)單位英國RMJMj建筑設(shè)計(jì)公司、香港奧雅納工程顧問公司、華東建筑設(shè)計(jì)研究院車位比1880個(gè)車位 建造成本建安+機(jī)電+裝修，合計(jì)1萬/平米 目前在售期數(shù)尾盤現(xiàn)房銷售在售主力戶

13、型高層空中豪宅，面積范圍135-383；均價(jià)28000-60000元/。東方華府精裝東方公館，面積90-240；寫字樓產(chǎn)品，面積95-206，總體均價(jià)30000-50000元/，湖景房5萬/，非湖景房3萬/。初次開盤時(shí)間2011年下半年 銷售率總貨值70多億，11年銷售4億，12年10億，13年2億，銷售率僅20%開發(fā)商蘇州乾寧置業(yè)有限公司 物業(yè)公司世邦魏理仕物業(yè)費(fèi)酒店公寓19元/平；住宅12.81元/平蘇州超高層規(guī)律總結(jié)1、超高層項(xiàng)目一般位于城市核心區(qū)2、蘇州超高層普遍銷售期較長，目前均為現(xiàn)房銷售一般來說酒店公寓期房銷售較為有利，寫字樓需要現(xiàn)房銷售。超高層一般小面積低總價(jià)房源由于客戶面廣，銷

14、售速度大大快于大面積高總價(jià)房源。環(huán)球188從09年8月開盤至今4年多銷售率80%；東方之門從2011年9月10日開盤至今2年多銷售率僅20%，近乎爛尾，2013年市場銷售幾乎停滯；蘇州中潤中心從2010年10月銷售至今3年多，銷售率70%。2、蘇州超高層由于投資巨大，易手率較高環(huán)球188由潤地利集團(tuán)轉(zhuǎn)讓給盛高置業(yè)，又轉(zhuǎn)讓給綠地；蘇州市政府旁沿海國際中心（48層），原來為蘇州國際會展中心，后被蘇州新發(fā)展投資有限公司收購變更為太湖廣場大廈，09年被沿海地產(chǎn)收購改為沿海國際中心，引入萬豪，13年被深業(yè)收購改為深業(yè)中心；東方之門爛尾或者轉(zhuǎn)手可能性較高；3、超高層建造成本普遍較高環(huán)球188成本9000元/平米，蘇州中潤中心7000元/平米，東方之門建造成本在1萬/平米,綠地建造成本在1.1萬/