專題二：物權(quán)法

1、 專題二：物權(quán)法1主要內(nèi)容一、物權(quán)法概要二、建筑物區(qū)分所有權(quán)三、公民個人房屋所有權(quán)四、小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)問題 2一、物權(quán)法概要（一）物權(quán)法立法及其重要性（二）物權(quán)法主要解決的問題： 1、物屬于誰，誰是物的主人； 2、權(quán)利人對物享有哪些權(quán)利，他人負有怎樣的義務(wù)； 3、怎樣保護物權(quán)，侵害物權(quán)要承擔(dān)哪些民事責(zé)任。（三）物權(quán)法在確認和保護合法財產(chǎn)方面的作用 第一，平等保護不同主體的財產(chǎn)權(quán)利（物權(quán)法第3、4條） 第二，穩(wěn)定土地法律關(guān)系 物權(quán)法不僅規(guī)定了土地所有權(quán)制度，還確定了農(nóng)村土地承包權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)四種土地用益權(quán)，它有利于當前農(nóng)村和城市土地法律關(guān)系保持穩(wěn)定。與此同時，物權(quán)法在

2、土地法律關(guān)系方面作了有利于私人財產(chǎn)保護的規(guī)定。此外，物權(quán)法強調(diào)了征收土地時對被征收者利益的保護。 第三，私權(quán)保障具體化 3知識鏈接1、城市房產(chǎn)管理法第十三條授權(quán)國務(wù)院規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限。國務(wù)院城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第十二條按土地用途規(guī)定了土地使用權(quán)出讓的最高年限：即居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。物權(quán)法頒布之前的法律規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物由國家無償取得。這一規(guī)定明顯違背了民法的公平原則，難以為社會大眾所接受。2、關(guān)于征收集體所有土地的補償標準 土地管

3、理法第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

4、 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?、征收單位、個人房屋及其他不動產(chǎn)的補償城市房屋拆遷管理條例第二十三條規(guī)定：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！钡诙臈l規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等

5、因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”第二十五條規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價?！?二、建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型 1、建筑物專有部分的所有權(quán) 2、建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有的共有權(quán) 3、對共有部分享有共同管理的權(quán)利 （二）對共有部分的界定 公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法第四條規(guī)定： 1、本辦法所稱住宅的自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管理和自用陽臺。 2、住宅的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括

6、樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)自行車存車庫等。 3、住宅的共有設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪 、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。物權(quán)法第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?5知識鏈接物權(quán)法第七十條即規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，

7、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤粭l：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！?第七十二條：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！?問題問題1：樓頂平臺能否買賣？ 答案：屋頂平臺不能買賣，產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)不能辦理屋頂?shù)漠a(chǎn)權(quán)登記。問題2：住宅小區(qū)的地下車庫歸誰所有？ 答案：物權(quán)法第74條：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占

8、用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?問題3：電梯、外墻、樓頂?shù)膹V告收益歸誰所有？ 答案：根據(jù)公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法第四條的規(guī)定，電梯、外墻、樓頂均屬于住宅公共部位，如果住宅區(qū)的電梯、外墻、樓頂被開發(fā)商用來做廣告，做廣告的這部分的收益應(yīng)當歸全體業(yè)主所有。 7三、公民個人房屋所有權(quán)問題物權(quán)法相關(guān)法條： 1、第九條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。” 2、第十七條：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。”8問題1：如何處理“一房二賣？”

9、【相關(guān)案例】陳某擁有私房一套，因外出工作，欲出售于他人，在2002年3月1日，經(jīng)朋友介紹認識了江某，經(jīng)雙方協(xié)商，陳某以15萬元的價格將房屋賣給江某，雙方簽訂了書面買賣合同，約定江某先交6萬元預(yù)付款，陳某將房屋交給江某使用，因為陳某外比較急，所以約定等陳某回來后再辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，到時江某再付另外的9萬元。8月6日陳某從外地回來，發(fā)現(xiàn)房價已漲，要求江某再加付2萬元，江某不同意。8月8日陳某背著江某將該房屋以17萬元的價格賣給張某，并立即辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。8月10日，陳某將6萬元預(yù)付款交還江某，并要求江某搬出其房屋，遭到江某拒絕，雙方爭執(zhí)不下，訴至人民法院。 結(jié)論：本案中張某取得了房屋的

10、所有權(quán)，其權(quán)利應(yīng)該受到法律的保障，而江某由于沒有辦理登記過戶手續(xù)，沒有取得房屋的所有權(quán)，但是可以請求陳某承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失和不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。 9問題2：如何理解職工住房的有限產(chǎn)權(quán)？【相關(guān)案例】甲于1995年開始在一家國有鋼鐵廠做會計工作，1998年單位新建一批公有住房，甲由于生活比較困難，通過向單位申請，可以以標準價5萬元購買一套住房（該套住房的市場價大約在11萬元），有了住房后，甲更加努力工作，為單位創(chuàng)造了良好的效益，受到了單位領(lǐng)導(dǎo)和同事的好評，工資和資金都漲了幾倍，甲的生活開始富裕起來。2003年，甲有了孩子，并把農(nóng)村的父母接來一起住，由于住房面積僅僅70平

11、米，一家人生活不太方便，于是在2004年1月甲將該住房出售，準備在市郊買一商品房，此時，單位領(lǐng)導(dǎo)找到甲，告知甲不能處分單位的住房，并要求收回其住房，遭到甲的拒絕，結(jié)果雙方發(fā)生爭執(zhí)，甲無奈將單位告上法庭。結(jié)論：本案中甲有權(quán)利出售自己的住房，任何人無權(quán)干涉，但是，在同等條件下，其單位有優(yōu)先購買權(quán)。如果單位放棄購買，甲在出售房屋后，應(yīng)當按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益，剩余的價款由職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分成。 10問題3：小產(chǎn)權(quán)房問題概念相關(guān)政策：1、1999 年國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知明確規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有

12、關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2、國務(wù)院辦公廳2008年1月8日下發(fā)了關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知(以下簡稱通知)，通知強調(diào)要嚴格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴禁以各種名義擅自擴大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。11小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)案例與判決在北京市通州區(qū)北部，有一塊溫榆河與潮白河環(huán)繞的秀美土地，這就是宋莊，中國乃至世界規(guī)模最大的當代藝術(shù)大本營宋莊藝術(shù)家群落就坐落于此。1994年著名畫家方力鈞、劉煒、王音、岳敏君、楊少斌和批評家栗憲庭等作為首批拓荒者相繼來到宋莊。宋莊藝術(shù)家近2000人，每年都有

13、人加入其中。而其中有300多人買下了農(nóng)民的房子，其他人至今租住。宋莊藝術(shù)家由原來單純的架上畫家，增加到現(xiàn)在的雕塑家、觀念藝術(shù)家、新媒體藝術(shù)家、攝影家、獨立制片人、音樂人、自由作家等。其中一些人的作品在全世界幾十個國家做過個展，并在國際上最有權(quán)威的藝術(shù)展中展出、獲獎，并被幾十家世界著名博物館、美術(shù)館收藏。2006年宋莊被規(guī)劃為北京市十大文化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。水漲船高，這里的地價逐年看漲。地產(chǎn)升值是造成賣房農(nóng)民要求收回房屋的主要因素。最早起訴的一個案例，是通州農(nóng)民起訴畫家馬玉蘭的案子。2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買

14、賣合同無效，責(zé)令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋，而根據(jù)法院評估結(jié)果，賣主要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。 2007年12月17日，北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。今年1月3日，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經(jīng)濟補償金共計48萬元。對于48萬元的索賠金額，是根據(jù)2004年的拆遷補償標準進行計算的。12問題4：能否以他人名義買房【相關(guān)案例】 甲和乙是好朋友，1992年甲想在某市購買一套商品房，但是根

15、據(jù)當時的政策規(guī)定，購買商品房需要有該市正式城市戶口，甲雖然有錢，但為農(nóng)民身份，并無購房資格。于是，甲找到乙，提出由甲出資，以乙的名義購買一套商品房，乙表示同意。隨后，甲出資21萬元，由乙出面與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房購買合同，購得一套90平米的商品房，產(chǎn)權(quán)登記人是乙，甲一直實際占有使用該房。 1996年，該市市政府頒布新的規(guī)章，取消了在本市購買商品房的戶口限制，于是甲就在找乙協(xié)商，要求將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到自己名下，但是遭到乙的拒絕。無奈之下甲訴到人民法院，要求法院判定房屋產(chǎn)權(quán)歸自己所有，而乙認為甲當初將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，說明甲已經(jīng)將房屋所有權(quán)贈送給自己，甲只有房屋使用權(quán)，自己才是該房屋的產(chǎn)

16、權(quán)人。13結(jié)論： 根據(jù)我國合同法、城市房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，房屋贈與應(yīng)當簽訂書面贈與合同，而且該房屋贈與合同必須在房屋所在地的登記管理部門登記備案后才能生效。在本案中，甲并沒有將房產(chǎn)贈與給乙的意思，而且甲和乙也沒有簽訂贈與合同，因此，甲和乙之間不存在贈與關(guān)系。另外，由于根據(jù)當時的法律政策的規(guī)定，只有具備該市戶口的居民才能在該市購買商品房，甲不具備購房資格，因此，甲借用具備購房資格的乙的名義為自己購房，根據(jù)我國合同法和民法通則的規(guī)定，其行為屬于以合法形式掩蓋非法目的的無效民事行為。同時，又由于房產(chǎn)所有權(quán)證書是證明房屋所有權(quán)歸屬的重要憑證，因此，司法實踐中一般會判決房產(chǎn)仍歸乙所有，乙應(yīng)當歸還甲的

17、購房款21萬元 14四、小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)問題問題1：業(yè)主有哪些權(quán)利及義務(wù)？ 答案： （一）權(quán)利： 1、提議召開業(yè)主大會的權(quán)利。 2、對物業(yè)管理提出建議的權(quán)利。 3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議的權(quán)利。 4、在業(yè)主大會上行使投票表決權(quán)。 5、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。 6、對物業(yè)管理服務(wù)事項的監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)。 7、對維修基金的監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)。15（二）義務(wù) 1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。 2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。 3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定。 4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維

18、修基金。 5、按照交納物業(yè)服務(wù)費用。16相關(guān)案例【相關(guān)案例】某小區(qū)的業(yè)主張某在住宅裝修過程中因供暖供電問題與物業(yè)公司發(fā)生爭吵，對物業(yè)公司的工作方法、辦事效率極為不滿。因此，張某到住宅小區(qū)業(yè)主委員會提出申請，請求立即召開業(yè)主大會，討論物業(yè)管理公司服務(wù)水平及解聘問題。答案：本案主要涉及兩個問題，一是個人是否有權(quán)要求召開業(yè)主大會；二是什么樣的主體才有權(quán)利要求召開業(yè)主大會？17問題2：業(yè)主委員會的法律地位及相關(guān)權(quán)利義務(wù)如何？（一）業(yè)主委員會的法律地位 業(yè)主委員會的設(shè)立僅僅是為了方便管理、簡化程序，有關(guān)訴訟等事項的決策權(quán)仍應(yīng)當屬于業(yè)主團體（二）業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù) 權(quán)利：業(yè)主委員會除了常規(guī)的諸如如召集

19、和主持業(yè)主大會、修訂業(yè)主公約外，主要享有如下權(quán)利： 1協(xié)調(diào)和處理業(yè)主之間的內(nèi)部關(guān)系； 2選聘、解聘、改聘、續(xù)聘物業(yè)公司。 3審議權(quán)。 4監(jiān)督權(quán) 18義務(wù)： 1主動搜集業(yè)主的意見，及時反饋傳遞。 2配合管理，協(xié)調(diào)各類關(guān)系。 3接受全體業(yè)主和業(yè)主大會監(jiān)督?，F(xiàn)實中應(yīng)確立業(yè)主委員會定期報告制度，使其接受全體業(yè)主的監(jiān)督。19問題3：物業(yè)管理企業(yè)具有哪些職權(quán)？相關(guān)條文：物業(yè)管理條例第32條：“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。”第34條：“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理?！钡?6條：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定

20、，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！钡?7條：“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)?！钡?8條：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！钡?0條：“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人?！钡?6條第1款：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！钡?7條：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益?！?0【相關(guān)案例1】 某物業(yè)公司接管了甲小區(qū)的物業(yè)管理，為了更好的進行管理，其在一上任就編制了住戶手冊，發(fā)給住戶保存，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。但在住戶手冊中有一條規(guī)定“違反了本手冊規(guī)定的有關(guān)條款，按附件上規(guī)定的標準給予罰款”引起了大家的不滿，而且在手冊的后面附了兩頁有關(guān)罰款事項和標準的規(guī)定。 有的業(yè)主