玫瑰園歷經(jīng)滄桑再度崛起

1、玫瑰園歷經(jīng)滄桑再度崛起第1頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四前世故事：北京玫瑰園原由劉常明的香港飛達(dá)公司跟昌平縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司合資開發(fā)，是北京市政府1992年赴港招商項目之一。1992年前后，鄧智仁和劉常明合作，以投資的形式購買了北京玫瑰園2萬多平方米的別墅，并借此成為銷售總代理。鄧用1000萬港元在香港做策劃推廣，使玫瑰園一度賣得很火。但由于劉常明將開發(fā)資金挪作他用，且恰好碰上國家實行宏觀調(diào)控，導(dǎo)致項目進(jìn)展緩慢。同時，有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)玫瑰園別墅手續(xù)不全，是不合法的項目。為了救活玫瑰園，鄧幾經(jīng)折騰耗盡資金依然無力回天。玫瑰園被香港人陸蒼以象征性的價格收購，也沒能起死回生。

2、經(jīng)法院認(rèn)定，玫瑰園的債主共105個，債務(wù)總額達(dá)10億元之巨，而其評估價僅為5.99億元，嚴(yán)重資不抵債。1999年7月，玫瑰園在京公開拍賣。今生故事：2000年6月10日玫瑰園以嶄新面貌重新開園。迅速升值，得到買家的熱烈追捧，也成為高檔別墅代表。其中四期別墅成交價達(dá)1.12億元, 成為北京頂級別墅的標(biāo)桿。拍案驚奇：一代怪才鄧智仁將玫瑰園轉(zhuǎn)讓給香港人陸蒼，其條件看似非常不可思議：替鄧還清數(shù)百萬港幣欠款并贈5套別墅，鄧就將玫瑰園及北京利達(dá)行公司白送，當(dāng)然包括其6.5億元債務(wù)。點評：玫瑰園的風(fēng)雨十年頗有些驚心動魄，它讓號稱香港第一代理行的利達(dá)行公司徹底完蛋。而目不識丁的山東包工頭梁希森，卻憑借操盤玫瑰

3、園成為業(yè)界矚目的明星老板。玫瑰園：最具傳奇色彩爛尾樓 第2頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四玫瑰園擁有顯赫的“家世”：中國迄今面積最大的別墅開發(fā)區(qū)，北京第一個赴香港招商的房地產(chǎn)項目，一度被譽(yù)為“首都第一別墅”。它寄托了許多人的夢想，但也令三個夢想成為李嘉誠的男子“折腰”。玫瑰園是個經(jīng)典，折射出了那個年代，瘋狂暴利的背后，市場的冷漠與無情，它所包含了太多的含義，也涉及了太多不為人知的東西 其間的幾位主人，劉常明，梁振山應(yīng)屬一類，即鉆房地產(chǎn)市場暴利，運(yùn)作不規(guī)范的空子，利用關(guān)系，手里的資源，打造一個完美的項目，招商圈錢；鄧智仁和陸蒼則忽視了中國特有的國情：人情關(guān)系上的復(fù)雜，跑

4、批文，司法程序的混亂，社會秩序的非道德性，任何行為都離不開的官效應(yīng)，背景效應(yīng)，無休止的官司。 玫瑰園：在沒有路標(biāo)的花園里 一個關(guān)于財富與夢想、貪婪與道德的故事第3頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四劉常明：炒樓花讓玫瑰園蓓蕾凋謝1.通過賄賂市政府秘書長鐵英獲得玫瑰園建設(shè)用地(玫瑰園占地49.9萬平方米，當(dāng)時規(guī)劃建設(shè)別墅800余套，每套售價300萬元以上，項目開盤時便被譽(yù)為“首都第一別墅”)。2.劉常明開發(fā)玫瑰園，就是為了空手套白狼，利用前期精致豪華的規(guī)劃圖和別墅設(shè)計圖四處招商，但在中途實際很多違規(guī)操作，最終欠下巨債，其間自殺于自己的別墅中 時代背景:上世紀(jì)90年代初是北京

5、房地產(chǎn)的“最亂時期”，誰都想搭上這班車，分到一杯羹，官商勾結(jié)，越權(quán)批地，然后炒地皮炒樓花，大發(fā)橫財，撈一把就溜。第4頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四1.他曾是俊杰如云的香港樓市中的一匹“黑馬”。1990年，利達(dá)行成為香港最大的房地產(chǎn)代理公司，員工超過500人。2. 1993年，為萬通新世界作推廣銷售。以香港的營銷方式，開創(chuàng)了北京房地產(chǎn)廣告的一個時代。僅萬通新世界一個項目，所得傭金即超過1000萬美元。 3. 首期動用6000萬港元，以投資的形式購買了北京玫瑰園2萬多平方米的別墅，并成為該項目的銷售總代理。 4. 劉常明挪用首批購房款的丑聞被曝光。以8000萬港元沖抵債

6、務(wù)，整體收購了玫瑰園。5. 1994年年底，北京房地產(chǎn)市場遭遇“滑鐵盧”，豪華別墅和高檔公寓全面滯銷。銀根緊縮的滯后效應(yīng)顯現(xiàn)出來,玫瑰園債臺高筑。6.聘請山西人梁振山出任總經(jīng)理。（梁振山，有一定政府背景，表面上幫助鄧智仁搞公關(guān)，實際上利用玫瑰園的名聲招商圈錢） 7.1997年，玫瑰園一期工程186套別墅建設(shè)完畢，別墅區(qū)的整體情況給人印象頗好，整個49萬平方米的基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)完成。但利達(dá)行公司已無后續(xù)資金跟進(jìn)，連讓已交納預(yù)付款的首批買房者入住的運(yùn)營資金都沒有。 8.1997年3月，曾經(jīng)登峰造極的利達(dá)行宣布破產(chǎn)，并欠下6.5億元巨債。 營銷手法：先推銷北京，再推銷玫瑰園。他挾資1000萬元，先后組團(tuán)

7、赴中國香港、美國、韓國推介北京，憑借其嫻熟的營銷技巧和人緣，玫瑰園一開盤就賣出了80套。鄧智仁：地產(chǎn)教父夢破玫瑰園第5頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四陸蒼：玫瑰園破產(chǎn)的導(dǎo)火索1.當(dāng)時他入主條件之低讓人不可思議：替鄧智仁還清數(shù)百萬港幣欠款及送給鄧智仁5套別墅。鄧智仁將偌大一座玫瑰園及北京利達(dá)公司幾乎白送給了陸蒼，當(dāng)然這里面也包括玫瑰園欠下的6.5億元“天文數(shù)字”債務(wù)。2. 盡管玫瑰園債臺高筑，其潛在價值卻可讓他放手一搏，土地成本每平方米僅300元，升值空間十分誘人。3.陸蒼接手的是一顆熟果子。在玫瑰園已建成的186套別墅中，只有73套收到30的預(yù)付款，如果將其以每平方米

8、1800美元的市價全部售出，足以還清當(dāng)時所欠的債務(wù)。4.玫瑰園因法律關(guān)系不清無法變現(xiàn)，陸蒼注定無所作為。又是一年過去，上百位購房港客忍無可忍，集體向法院提起訴訟。原本就資金不足的陸蒼無錢對付眾多的債主，玫瑰園成為“死園”，十五六家法院的封條覆蓋了玫瑰園每一寸土地。 5.1998年3月，受法院委托，北京市房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所對利達(dá)玫瑰園進(jìn)行評估，確定“玫瑰園別墅區(qū)”項目用地及地上物的市場價格為人民幣5.99億元。同期，北京市審計事務(wù)所對利達(dá)玫瑰園的所有賬目進(jìn)行審計后，玫瑰園資不抵債達(dá)1億元。 6. 1998年7月21日，法院宣布北京利達(dá)玫瑰園正式破產(chǎn)，由法院破產(chǎn)清算組接管，并擇日拍賣。第6頁，共

9、20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四梁希森成就玫瑰園最終輝煌1.公開拍賣玫瑰園，梁希森以3.98億元拍得玫瑰園。拍賣理清了玫瑰園資產(chǎn)的法律關(guān)系，總體債務(wù)甩掉一半，銀行也承諾支持。由此，梁希森正式接手玫瑰園。2.一直到2000年6月10日，玫瑰園再次開盤，梁希森親自坐鎮(zhèn)，也開始了玫瑰園艱苦的重建工作。其間，梁希森沒有接受任何采訪，玫瑰園也沒有做過任何的宣傳，一切都是在低調(diào)中有條不紊地進(jìn)行。3.接手玫瑰園后，梁希森決定要把玫瑰園開發(fā)成功，并鄭重地向社會許下4個承諾：對社會有一個交待，對政府有一個交待，對業(yè)主有一個交待，對員工有一個交待。4.拍賣會結(jié)束后，梁希森便與玫瑰園的老業(yè)主們進(jìn)

10、行了誠懇的座談，道出了希森集團(tuán)接手玫瑰園后的計劃：第一，希森集團(tuán)有雄厚的資金作后盾，完全有實力和能力把玫瑰園建成、建好；第二，玫瑰園是希森集團(tuán)進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的第一炮，希森集團(tuán)目光長遠(yuǎn)，是本著實實在在做事的原則來投資、經(jīng)營玫瑰園，決不是為投機(jī)而來；第三，考慮到老業(yè)主承擔(dān)了多年的風(fēng)險，雖然法院公布的債務(wù)清償率為42，但如果老業(yè)主還選擇玫瑰園，希森集團(tuán)將百分之百地承認(rèn)其債權(quán)，老業(yè)主只需補(bǔ)足剩余的房款即可，在今后的銷售上也將給予老業(yè)主八折優(yōu)惠。 梁希森的決心和誠意打動了所有的人。座談會的結(jié)果是，老業(yè)主無一退房。第7頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四5.很快，梁希森確定了玫瑰園的重

11、建大計：首先投入一筆資金，在最短的時間內(nèi)完成玫瑰園的整改工作以及二期100棟別墅的主體工程，然后再將玫瑰園正式推向市場，以嶄新面目投入市場，繼而再開發(fā)三期、四期，力爭用3到4年的時間，完成整個玫瑰園的社區(qū)開發(fā)和社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)。6.此后，梁希森從加拿大請來經(jīng)驗豐富且水平一流的建筑設(shè)計師，引進(jìn)國際先進(jìn)的建設(shè)開發(fā)思路和理念，對玫瑰園進(jìn)行了重新設(shè)計規(guī)劃。 梁希森根據(jù)加拿大專家的意見以及玫瑰園的現(xiàn)實情況，對當(dāng)時已有的208棟別墅進(jìn)行了整改，包括外墻的重新裝飾、部分別墅內(nèi)部結(jié)構(gòu)的修改等，園區(qū)面貌煥然一新。7.借鑒加拿大的園林設(shè)計概念，結(jié)合中國園林的藝術(shù)特點，希森集團(tuán)對整個園區(qū)進(jìn)行了重新規(guī)劃和綠化，突破了

12、亞洲人建別墅的常規(guī)套路。8.在梁希森支持下，玫瑰園取消了原先在園區(qū)中心興建大型會所的計劃，取而代之的是一個占地達(dá)1.5萬平方米的超大中心花園。另一方面，玫瑰園另辟182畝地，規(guī)劃建設(shè)中心會所，其中有高爾夫練習(xí)場、網(wǎng)球場、泳池、垂釣中心等娛樂設(shè)施，玫瑰園成為一座名副其實的花園式高檔別墅區(qū)。 此外，玫瑰園還在4個分區(qū)（美國區(qū)、日本區(qū)、歐陸區(qū)、太空區(qū)）內(nèi)增設(shè)中心小花園，使整個園區(qū)的綠化率高達(dá)70，這在京城別墅項目中也是少有的。整改一直持續(xù)到“北京玫瑰園”開園，希森集團(tuán)為此多投入至少1億元。 整改工作完成之后，老業(yè)主終于對自己的選擇放了心。2001年玫瑰園期正式亮相，標(biāo)志著玫瑰園重新步入正軌，銷售情況

13、一路順暢。 梁希森：成就玫瑰園最終輝煌第8頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四玫瑰園失敗的原因1.由于90年代市場不完善,一部分沒有社會道德感的商人為了鉆房地產(chǎn)市場暴利，運(yùn)作不規(guī)范的空子，利用關(guān)系，手里的資源進(jìn)行圈錢；2.鄧智仁和陸蒼忽視了中國特有的國情：人情關(guān)系上的復(fù)雜，社會秩序的非道德性， 官效應(yīng)，背景效應(yīng)等3.開發(fā)面積過大,以外銷為主打目標(biāo),資金回籠慢,造成資金鏈出現(xiàn)問題.第9頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四玫瑰園成功的原因1.地理位置好,交通方便。2.對業(yè)主負(fù)責(zé)，對已購房業(yè)主進(jìn)行誠懇的座談，并許下承諾。3. 向社會許下4個承諾：對社會有一

14、個交待，對政府有一個交待，對業(yè)主有一個交待，對員工有一個交待。4.按實際需要，對玫瑰園進(jìn)行了重新設(shè)計規(guī)劃。5.拍賣后沒有接受任何采訪，玫瑰園也沒有做過任何的宣傳，一切都是在低調(diào)中有條不紊地進(jìn)行。開盤時高調(diào)宣傳。6.希梁先生提出“ 50% 福利待遇 +30% 發(fā)展機(jī)會 +20% 工作氛圍”的新型多元化員工價值觀念，形成團(tuán)結(jié)協(xié)作的團(tuán)隊風(fēng)尚，創(chuàng)立了有感召力的企業(yè)文化和企業(yè)精神。第10頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四企業(yè)要認(rèn)真貫徹國家政策，關(guān)心社會，承擔(dān)必要的社會責(zé)任。企業(yè)家不僅要懂經(jīng)營、會管理，企業(yè)家的身上還應(yīng)該流著道德的血液。 -國務(wù)院總理溫家寶第11頁，共20頁，202

15、2年，5月20日，15點24分，星期四再度崛起的玫瑰園第12頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四北京玫瑰園位于昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)北，是以北美風(fēng)格為主的大型高檔別墅區(qū)，位于素有上風(fēng)上水的京城西北部，在燕山與太行山的環(huán)繞之內(nèi)，大學(xué)城高教園區(qū)的坐軸心點，歷經(jīng)金、元、明清幾代六百余年，是數(shù)朝皇家首選的風(fēng)水寶地。園區(qū)內(nèi)有以商務(wù)交流為主的蒙大拿俱樂部、有以美食原味著稱的名古屋餐飲會所、以運(yùn)動休閑見長的布勒期堡建身中心、有享受湯泡的加勒比溫泉會所。第13頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四建筑面積: 24.00萬平方米 占地面積: 49.93萬平方米 玫瑰園項目占地81

16、9畝，目前已開發(fā)至四期，一期別墅以美式、歐式、太空式和日式建筑風(fēng)格為主；二期以太空式和日式建筑風(fēng)格為主；三期別墅為北美建筑風(fēng)格；四期別墅為北美新古典主義建筑風(fēng)格（一、二、三期已售罄，目前正銷售為IV期別墅）項目五期開盤時間待定。 第14頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四北京玫瑰園三期業(yè)主中公司總裁、公司股東、私營企業(yè)主等占75%，自由職業(yè)者、畫家、藝術(shù)家、杰出運(yùn)動員占25%。 玫瑰園客戶群第15頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四樓盤歷史價格第16頁，共20頁，2022年，5月20日，15點24分，星期四樓盤歷史價格 記錄日期最高價格均價最低價格價

17、格標(biāo)注2011-2-2111200 萬元/套3200 萬元/套-2011-1-5-3122 萬元/套-2010-12-8-3200 萬元/套-2010-11-8-3122 萬元/套-2010-10-13-3200 萬元/套-2010-9-25-3200 萬元/套-2010-8-26-3200 萬元/套-最低3200萬/套2010-7-13-36000 元/平方米-864-1500平米四居至七居獨(dú)棟別墅在售，均價36000元/平米2010-6-29-32000 萬元/套-2010-5-21-35000 元/平方米-項目全部為獨(dú)棟，面積為800平米以上，總價3200萬/棟左右，現(xiàn)房入住2010-4-28-35000 元/平方米32000 元/平方米年前開盤的四期均為獨(dú)棟，面積為864平米-1500平米，總價3122萬/棟起，現(xiàn)房2010-3-12-35000 元/平方米32000 元/平方米年前開盤的四期均為獨(dú)棟，面積為864平米-1500平米，總價3122萬/棟起，現(xiàn)房2010-3-10-36000 元/平方米18000 元/平方米剩余1套263平米別墅在售，總價473萬；年前開盤的四期獨(dú)