江蘇揚州商業(yè)綜為合體項目可行性分析報告課件

1、Code of this report | 1項目背景介紹 項目位于揚州市廣陵區(qū)廣陵新城一塊280畝的商業(yè)綜合用地，地塊規(guī)模較大，區(qū)域目前處在大規(guī)模規(guī)劃建設進程中，本報告旨在通過對新政解讀，宏觀、區(qū)域市場的了解與分析，以及項目本身的研究，通過經(jīng)濟測算確定可行性方案，實現(xiàn)項目的順利操作。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 2報告提綱Part2、 宏觀環(huán)境解讀Part3、Part

2、4、Part5、Part6、項目建議 項目分析市場判定區(qū)域解讀Part1、 政策解讀Part7、經(jīng)濟測算Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 3政策解讀part1Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Co

3、de of this report | 4政策解讀新政出臺背景2010年3月份，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，達到近年來新高09年下半年開始，全國房價再次瘋狂上漲，至2010年第1季度，全國商品房銷售均價達5193元/平米，同比09年1季度上漲162010年3月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比均上漲，其中漲幅最大的5個城市是：?？?4.8%、三亞57.5%、溫州22.3%、金華20.9%、廣州20.3% Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 20

4、04-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 6政策解讀政策的出臺是對高房價呼聲的回應 在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了12個月的上漲后，再次成為政府宏觀調(diào)控的核心政府的殺手锏：“4.15新政”、“4.17新政”出臺Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 7政策解讀國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議，研究部署遏制部分城市

5、房價過快上漲的政策措施。4月15日下午5時許，國務院公布了會議確定的四項政策措施，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國四條”?！?.15新政”出臺對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款付款比例不得低于30%；二是“二套房”貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；三是繼續(xù)“累進”。 抑制不合理住房需求 增加有效供應保障性住房大幅加碼 加強市場監(jiān)管 增加土地總供應，實行差別化的土地政策，避免人為的制造土地稀缺的恐慌。根據(jù)4月15日國土資源部的全國住房供地計劃，其中中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量。 年的“兩會”工作報告，提出今年

6、保障性住房建設的規(guī)模是200萬套，棚戶區(qū)改造是130萬套，“新國四條”則提出要在2010年完成建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的計劃。 嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在土地獲得、開發(fā)融資、報批等環(huán)節(jié)嚴格限制；清理已發(fā)放預售許可證的商品住房項目，對惡性經(jīng)營行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法嚴肅追究相關責任。規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。 國四條的出臺，讓市場開始對于今年的房地產(chǎn)市場到底如何走向產(chǎn)生眾多猜測，這時，市場還是存在一定的對于這些政策到底如何執(zhí)行，執(zhí)行到什么力度的僥幸Evaluation only.Cr

7、eated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 9政策解讀新政對房地產(chǎn)市場的影響1、新政策出臺，上門量明顯減少；對于放盤的業(yè)主，情緒影響較大，前期市場行情持續(xù)走高，部分嗅覺敏感的投資客已經(jīng)出現(xiàn)大量拋盤的情況，而政策出臺之后，業(yè)主更是紛紛打電話要求代理商盡快出貨；2、短期之內(nèi)，客戶對二手房市場更多的將會呈現(xiàn)觀望態(tài)度。首次置業(yè)的客戶將以等待為主，關注市場價格走勢；而改善性住房或其他購買第二套房客戶的需求將會受到抑制；對于投資客

8、而言，雖然首付比例的提升以及利率的調(diào)整對資金影響不大，但由于市場趨勢不明朗，短期之內(nèi)不會入市；3、新政出臺后，房源呈現(xiàn)突增勢頭,擔心市場重新陷入觀望,已有不少二手房業(yè)主主動調(diào)低了掛牌價格,因購入不滿5年、打算將稅費轉(zhuǎn)嫁給下家的到手價紛紛改為成交價。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 10政策解讀操作建議審時度勢高度決定深度1面對目前的局勢，首先要做的不應該是盲目悲觀或心存僥幸

9、。而應切實的對自身所面臨的情況（人、財、物、市）進行客觀的綜合分析。每個不同的企業(yè)，其模式，運作都是無可復制的，可以借鑒別人的。但必須建立在對自有情況深挖的基礎上。精研客群眼光決定口袋2他們到底要什么？事實上，大多數(shù)市場參與者不能100%的回答這個問題。而究其原因，無非是“不識廬山真面目，只緣身在此山中”。那么，為什么不暫時脫離一下這座山，“坐上熱氣球去俯瞰他呢”？特別是在面臨這樣的大市環(huán)境下，對于客群需求、購買行為的深入了解，全面掌握。是走出困境的重要出路。精研產(chǎn)品思路決定出路3本論調(diào)控的重點在于打壓投機需求、增加供給。那么，可預見的形勢是供應種類將會偏向“剛性需求”類產(chǎn)品。那么，在眾多競爭

10、層面中，如何拔得頭籌？如何創(chuàng)造出“屬于我的唯一標簽”。這是未來市場競爭中勝出的根本。同時，打壓投機需求，不代表不存在投資需求。在政策環(huán)境基礎上，是否能夠?qū)τ谙鄳耐顿Y類產(chǎn)品進行有效的提升呢？其實提升綜合營銷細節(jié)決定成敗4營銷力=執(zhí)行力面臨這樣的市場環(huán)境，企業(yè)要在今年完成既定指標。最為重要的關口將落在“營銷環(huán)節(jié)”。不是說其他環(huán)節(jié)不重要，而是營銷環(huán)節(jié)的好與壞將是最終體現(xiàn)前述環(huán)節(jié)成績的風向標。在這個過程中間，需要我們大幅度的提升每個環(huán)節(jié)的執(zhí)行力。特別對于某些操作壓力相對較大的個案，更需要將相應的工序“緊前”，以提升運作的空間。Evaluation only.Created with Aspose.S

11、lides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 11政策解讀政府痛下殺手，市場向下調(diào)整壓力巨大市場情緒急轉(zhuǎn)直下，需要長時間消化調(diào)控組合拳向下傳導效應還需要時間徹底釋放史上最嚴厲的調(diào)控政策必定造就更長的調(diào)整周期態(tài)度手段情緒傳導小結(jié)作為開發(fā)企業(yè)面臨如此市場,我們更需要保持冷靜的態(tài)度和理性的思路.強化項目整體營銷策略與準確的執(zhí)行力度.獲取市場的認可.Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cli

12、ent Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 12宏觀環(huán)境解讀part2Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 13城市地位 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展直接反映一個城市、一個區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的狀態(tài)和社會繁榮程度。 揚州商貿(mào)業(yè)的“十一五”發(fā)展規(guī)劃，確定了“把揚州建設成為輻射蘇中、蘇北以及毗鄰省市的

13、區(qū)域性商貿(mào)流通中心城市”的戰(zhàn)略定位，這是基于魅力揚州的城市品牌，已經(jīng)成為揚州大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的強大支撐。 揚州是長三角第三梯度城市，GDP千億俱樂部成員、百萬級人口中等規(guī)模城市、2006年聯(lián)合國最佳人居環(huán)境獎、首批中國優(yōu)秀旅游城市揚州城市地位Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 14城市概述 揚州是歷史文化名城，同時也是全國宜居城市，且旅游業(yè)發(fā)展迅猛，使得揚州為越來越多的人所

14、關注和認可，愿意在此定居。古今轉(zhuǎn)變 揚州是蘇中門戶，園林城市。全市建成區(qū)面積71.9平方公里，現(xiàn)轄廣陵、維揚、邗江三區(qū)，代管江都、儀征高郵3個縣級市。人口約460萬，市轄區(qū)總?cè)丝?18萬，市區(qū)人口約60萬。揚州城市概述Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 16城市經(jīng)濟人均可支配收入持續(xù)大幅上漲居民消費信心不斷提升GDP年增幅保持在15%以上經(jīng)濟發(fā)展快速揚州城市經(jīng)濟Evaluat

15、ion only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 17社會投資房地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，但在總投資額中占比有下降趨勢，其他經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)逐步壯大固定資產(chǎn)投資額不斷增加，且在GDP中所占比重加大，投資驅(qū)動城市經(jīng)濟增長的特征明顯揚州社會投資Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-201

16、1 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 19城市規(guī)劃城市空間擴展，完善城市功能，大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)使第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的主角，成為未來城市發(fā)展的關鍵按照構(gòu)建社會主義和諧社會和促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的要求，以科學發(fā)展觀和建設秀美城市統(tǒng)領全局，以申報“聯(lián)合國人居獎”和世界文化遺產(chǎn)為目標，以完善城市功能、提升城市品位、彰顯城市個性為重點，做優(yōu)主城區(qū)，加快開發(fā)沿江地區(qū)，西進東聯(lián)，初步形成 “一體兩翼”組團式發(fā)展的格局，努力把揚州建設成為古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的名城。城市建設目標產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標按照“一體兩翼，西進南下東聯(lián)”的城市發(fā)展方向，進一步擴大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港

17、口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河東分區(qū)和東北分區(qū)城市化發(fā)展目標根據(jù)揚州在長江三角洲中的區(qū)位條件，加大招商引資力度，吸引各類資本，大力發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，使第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的主角。揚州城市規(guī)劃目標Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 20城市規(guī)劃留下君逸匯城市發(fā)展戰(zhàn)略：“主導向南，西進東聯(lián)”，推動城市房地產(chǎn)業(yè)和住宅建設健康、持續(xù)發(fā)展，使之成為揚州的經(jīng)濟增長點。城市中心西移

18、：在新城西區(qū)規(guī)劃總用地面積約為 10 平方公里，建設以生活居住、公共服務功能為主，配套設施完善，生態(tài)型、復合型城市副中心。東北分區(qū)：注重對現(xiàn)有居住用地進行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類服務設施配套水平。 控制西北分區(qū)、東北分區(qū)的居住人口密度和居住人口數(shù)量，有效保護城市周邊生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化城市交通組織。 東北分區(qū)雖不在城市發(fā)展主軸上，卻是未來城市居住質(zhì)量最高的區(qū)域之一。揚州城市總體規(guī)劃Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd

19、.Code of this report | 21小結(jié)城市宏觀環(huán)境對于房地產(chǎn)市場的促進作用明顯城市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展時期蘇中要地，區(qū)域經(jīng)濟重心，宜居城市城市格局清晰，定位明確宏觀經(jīng)濟良好，發(fā)展快速且穩(wěn)定居民收入增加，消費信心增強投資性城市經(jīng)濟特征明顯工業(yè)不斷壯大，三產(chǎn)旅游業(yè)發(fā)展迅猛未來人口大幅增長的契機點宏觀環(huán)境小結(jié)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 22區(qū)域解讀part

20、3Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 23區(qū)域構(gòu)成區(qū)域構(gòu)成新興區(qū)域：隨著揚州城市的發(fā)展，目前已經(jīng)初步形成六大城市新興區(qū)域：廣陵新城（東）、蜀崗生態(tài)新城（西北）、甘泉新區(qū)（西北） 、新城西區(qū)（西）、臨港新城（南）、第二城（南）。廣陵新城甘泉新區(qū)蜀崗生態(tài)新城新城西區(qū)臨港新城第二城Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET

21、 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 24區(qū)域?qū)Ρ葘Ρ确治觯和ㄟ^對六大新興區(qū)域的分析和對比，我們尋找各個區(qū)域在定位和規(guī)劃方面的差異，為項目的定位提供城市區(qū)域競爭的指導新城對比Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 26區(qū)域地位 作為揚州城市的中心城區(qū)，廣陵區(qū)域在很

22、大程度上集中體現(xiàn)著揚州的城市功能：身在廣陵區(qū)，不僅可以追溯和覓得昔日揚州商賈云集的繁華印記，而且，也不難感悟到千年古城文化歷史的精髓所在。實際上，正是廣陵悠久豐厚的古代文化掩映著今日揚州的繁榮興盛的現(xiàn)代文明，躍動著揚州市歷史發(fā)展的脈絡，折射著積淀深厚的城市文明法度，暗示著城市發(fā)展的方向和靈魂。從這個視角看廣陵，我們可以說，沒有廣陵，揚州在歷史脈絡、文化底蘊和城市功能上都將是不完整的。區(qū)域地位連接揚州城市歷史與現(xiàn)在的支柱 在大揚州發(fā)展概念下，廣陵新城承載著串聯(lián)區(qū)域，并產(chǎn)生龍頭集聚效應的歷史使命，使市轄區(qū)和江都連為一體，共同發(fā)展，共贏并成為真正的龍頭，廣陵新城不僅僅是揚州市轄區(qū)的新城，而是“大揚州

23、”格局下的新城，是大揚州整體發(fā)展布局的要求，因此，決定了廣陵新城不僅是現(xiàn)有城區(qū)功能的補充、延續(xù)，同時也是整個揚州的發(fā)展功能的希望，也是整個大揚州的配套。廣陵新城承載著整個揚州發(fā)展功能的希望，是“大揚州”格局下的新城Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 27區(qū)域形象廣陵新城核心區(qū)的形象價值點區(qū)域形象京杭大運河、廖家溝、水系環(huán)繞、水質(zhì)優(yōu)越新興開發(fā)區(qū)域江揚一體化的中心區(qū)位信息服務產(chǎn)業(yè)

24、基地廣陵新城與其他區(qū)域形象相比老城區(qū)揚州其他功能區(qū)塊西區(qū)新、都市感新經(jīng)濟動力活力水系、生態(tài)、厚重新、上升感核心、中央產(chǎn)業(yè)升級Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 29區(qū)域經(jīng)濟 作為聯(lián)合國人居獎城市，以廣陵新城核心區(qū)開發(fā)建設為動力推進生態(tài)城市建設，是揚州由工業(yè)文明向生態(tài)文明邁進，示范城市發(fā)展的必由之路三產(chǎn)服務業(yè)二產(chǎn)工業(yè)一產(chǎn)農(nóng)業(yè)旅游文化商務第三產(chǎn)業(yè)是廣陵新城的發(fā)展方向。機電產(chǎn)品占全

25、區(qū)工業(yè)產(chǎn)品的比重達70%以上，工業(yè)產(chǎn)值不斷突破 逐步發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)比重不斷下降產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)深化調(diào)整，三產(chǎn)服務業(yè)對經(jīng)濟的貢獻已達50%以上。區(qū)域經(jīng)濟Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 30區(qū)域規(guī)劃發(fā)展使命區(qū)域發(fā)展定位廣陵新城核心區(qū)發(fā)展使命 推進歷史文化名城揚州的都市化進程，實現(xiàn)向都市名稱的跨越式發(fā)展 完善揚州城市空間結(jié)構(gòu)構(gòu)成，推動揚州一體兩翼城市發(fā)展戰(zhàn)略的有效實施 城市新經(jīng)

26、濟產(chǎn)業(yè)元素的注入，完善揚州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動揚州產(chǎn)業(yè)升級廣陵新城核心區(qū)發(fā)展理念及職能定位職能定位：歷史文化名稱揚州的都市化城市核心區(qū)發(fā)展理念：生態(tài)筑城都市化核心區(qū)生態(tài)城區(qū)世界、都市名城橋梁、紐帶、中心財富、動力Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 31區(qū)域規(guī)劃 總體規(guī)劃圍繞全面展開政府政策導向規(guī)劃支持充足的土地儲備現(xiàn)狀：舊城改造未來，宏偉藍圖發(fā)展格局高起點晚起步Evaluation

27、 only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 32區(qū)域規(guī)劃功能分區(qū)功能分區(qū)功能分區(qū) 規(guī)模 （畝）都市生活區(qū) 2550生態(tài)游憩區(qū) 724濱水高尚居住區(qū) 1352SOHO商住區(qū) 1460生態(tài)休閑居住區(qū) 1700文化水岸休閑區(qū) 1400行政商務區(qū) 565都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 2000都市活力區(qū) 1000九大功能分區(qū)：都市活力區(qū)、文化水岸休閑區(qū)、都市生活區(qū)、SOHO商住混合區(qū)、行政商務區(qū)、都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、濱水高尚住宅區(qū)

28、、生態(tài)游憩區(qū)、都市生活區(qū)文化水岸休閑區(qū)都市活力區(qū)都市生活區(qū)行政商務區(qū)SOHO商住區(qū)都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)濱水高尚居住區(qū)生態(tài)游憩區(qū)生態(tài)休閑居住區(qū)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 33區(qū)域目前階段判定規(guī)劃期建設期快速發(fā)展期商業(yè)項目辦公項目市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設施居住項目中高檔住宅市政設施政府相關部門辦公物業(yè)中高檔辦公政府公務類設施高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)開發(fā)次序0-3年4-5年6-

29、10年10年后時間開發(fā)類型城市新中心成功開發(fā)秩序所處階段根據(jù)這一模型，目前處土地開發(fā)、路網(wǎng)設施建設時期，即將進入全面開發(fā)建設時期。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 34區(qū)域情況小結(jié)區(qū)域地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊狀況良好區(qū)域內(nèi)目前仍處于規(guī)劃期，即將進入全面建設期區(qū)域經(jīng)濟狀況良好，三產(chǎn)業(yè)比重逐年上升生態(tài)旅游區(qū)域，宜居性強廣陵新城目前已有較為明確的方向，上升空間大 區(qū)域界定廣陵

30、新城各項指標較好，適宜開發(fā)特色商業(yè)區(qū)域分析小結(jié)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 35市場分析part4Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 36市場供銷揚州

31、商品房供銷走勢 2009 年，揚州商品房市場成交量較去年大幅上升，全市統(tǒng)計共有 22969 套計 273.71萬平方米的成交量，較 2008 年上升了 91.9%，創(chuàng)下歷史之最。揚州商品房市場 5386.63 元/平方米的年度成交均價較 2008 年上漲了 6.8%.近五年來，揚州揚州商品房市場年度成交均價持續(xù)上漲。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 37市場供銷多層、小高層

32、是市場上主力，小高層發(fā)展?jié)摿薮?目前市場上供應的產(chǎn)品依然是以多層、小高層占到主體、高層產(chǎn)品的占比依然偏小。揚州潛在購房者普遍喜歡多層，但小高層發(fā)展?jié)摿薮?，小高層成交量是最大的，也是除了別墅之外的物業(yè)類型中供銷比最低的。揚州各物業(yè)供銷走勢Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 38價格走勢揚州商品房價格走勢 自2005年起，揚州商品房市場成交價格平緩上升，目前成交均價在6000

33、-7000元/平方米左右徘徊Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 39價格走勢揚州各物業(yè)價格走勢本月從各物業(yè)類型的成交均價來看，除了小高層、商業(yè)及獨棟別墅外，都有不同程度的下滑，其中多層及聯(lián)排別墅降幅較大，多層成交均價5114元/，環(huán)比下降10.70%；聯(lián)排別墅成交均價8951元/，環(huán)比下滑11.28% ；商辦類用房均價也有所變化，其中商業(yè)成交均價6982元/，環(huán)比基本持平，辦

34、公成交均價5555元/，環(huán)比下降4.62%。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 40住宅市場揚州住宅市場板塊功能分化顯著，市場格局逐漸形成北區(qū)板塊老城區(qū)板塊西區(qū)板塊東區(qū)板塊南區(qū)板塊揚州住宅市場結(jié)構(gòu)圖揚州住宅市場空間布局 西區(qū)板塊發(fā)展特點：開發(fā)主要集中于區(qū)域中部，以雙博館和京華城hoppingmall為帶東，高檔品質(zhì)樓盤聚集，高價格支撐；低密度大盤多層小高層為主典型樓盤：和美第

35、、京華城中城、中信泰富錦苑；價格：5000-6000， 老城區(qū)板塊發(fā)展特點：成熟商圈配套，發(fā)展空間受到老城限制，空間已趨飽和，未來將沒有新增項目。典型樓盤：萊茵北院、錦悅花苑 價格：6000-7000 東區(qū)板塊發(fā)展特點：區(qū)域配套不夠完善，發(fā)展相對滯后，樓盤品質(zhì)不一，發(fā)展特征涵蓋老廠礦單位、古舊住宅小區(qū)和拆遷安置房；在濱水區(qū)也有開發(fā)高檔樓盤。多層、小高層為主，品質(zhì)樓盤成為近期開發(fā)主導典型樓盤：廣陵世家、開運天地、駿和天城；價格：4000-5000 北區(qū)板塊發(fā)展特點：依托蜀崗-瘦西湖旅游區(qū)區(qū)域環(huán)境和老城區(qū)的商服配套，發(fā)展品質(zhì)較高，但同時承載一部分拆遷安置小區(qū)，對區(qū)域住宅品質(zhì)有一定貶損。板塊北側(cè)邊界

36、的火葬場搬遷，將拓展住宅開發(fā)的北側(cè)沿伸；典型樓盤：御河苑、瘦西湖西苑、陽光水岸；價格：4500-5500，多層和別墅為主，近期小高層有所放量 南區(qū)板塊 南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，少量城市偏南樓盤目前均在歸于西區(qū)，故南區(qū)房地產(chǎn)市場尚無相關數(shù)據(jù)。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 41住宅市場揚州住宅市場供銷及價格走勢自09年4月至10年4月，住宅市場供銷狀況不斷變化，到10年4月供銷

37、均有所上升；成交價格基本保持平緩的態(tài)勢上升。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 42住宅市場重點項目廣陵世家項目體量建筑面積：20萬(M2) 占地總面積:170畝 物業(yè)類型住宅項目特色項目東臨廖家溝，茱萸灣公園，南臨廣陵產(chǎn)業(yè)園管委會，西接明發(fā)商業(yè)廣場，廣陵公園，北靠揚州汽車東站。廣陵世家共分三期開發(fā)，總規(guī)劃1662戶，共26幢，其中25幢為11+1的小高層，1幢為商業(yè)用房。

38、銷售狀況在售，均價6200元/平米戶型特點目前在售房源90-105平米項目點評開發(fā)商口碑較好，周邊環(huán)境較好Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 43住宅市場重點項目江南一品項目體量建筑面積：12.6萬(M2) 占地總面積:7萬(M2) 物業(yè)類型住宅項目特色江南一品為公園地產(chǎn)。15棟純小高層建筑，項目東臨大世界國際廣場，明發(fā)商業(yè)廣場，南臨曲江商品城，蘇果超市，西接文昌閣商圈，市人

39、醫(yī)，北靠大潤發(fā)廣陵店。 銷售狀況一期已銷售完畢，二期預計下半年開盤均價8000左右戶型特點94-122平米，二居及三居項目點評周邊環(huán)境較好，品質(zhì)較高，內(nèi)部景觀營造力強Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 44住宅市場重點項目公園一號項目體量建筑面積：120000 (M2) 占地總面積: 71594 (M2)物業(yè)類型住宅,商業(yè) 項目特色中式風情建筑風格 主要賣點秉承“品質(zhì)是硬道理

40、”的開發(fā)理念，吸取中國人文、自然、藝術、科學等諸多元素，打造一座集多層、別墅、高層、商業(yè)于一體的高檔社區(qū) 銷售狀況一期房源已銷售完畢，現(xiàn)可預約登記二期房源，預計均價在8000左右 戶型特點主力戶型為三房兩廳兩衛(wèi)。戶型設計上，“全明”格局，運用空間層次效果，營造出多彩的室內(nèi)生活。 項目點評周邊生活配套完善，且曲江公園與項目僅一路之隔，周邊環(huán)境優(yōu)美。 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this repor

41、t | 45住宅市場小結(jié)住宅市場小結(jié)1、目前揚州住宅市場需求依舊明顯遞增，成交價格平緩上升。2、區(qū)域內(nèi)重點項目銷售中分析得知，環(huán)境配套等依舊是廣陵新城住宅的重要賣點。3、廣陵區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品在市場上具有一定的認可度，銷售狀況較好。4、住宅產(chǎn)品的存在對于廣陵新城的發(fā)展具有推動作用。廣陵新城區(qū)域內(nèi)具有發(fā)展品質(zhì)住宅產(chǎn)品的潛力Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 46商業(yè)市場文昌閣商圈以

42、金鷹國際為代表,揚州商業(yè)核心,包括集中式商業(yè)和街坊式商鋪以宋城名都為代表的旅游商業(yè)西區(qū)商圈以京華城SHOPPINGMALL為代表的集休閑、娛樂、購物為一體的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)東區(qū)商業(yè)節(jié)點以金盛國際家具城為代表的專業(yè)市場商業(yè)城南商業(yè)節(jié)點以滿足周邊商業(yè)需求的商業(yè)生活超市及專業(yè)市場城北商業(yè)節(jié)點以友誼廣場為代表的城北商業(yè)為區(qū)域居民提供商業(yè)服務城西商業(yè)節(jié)點傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的商業(yè)體第二城商圈以揚州第二城為核心，包括有揚州商城、歐尚超市等集中型商業(yè)的城南商貿(mào)區(qū)。揚州商業(yè)呈現(xiàn)出以文昌閣商圈為核心，西區(qū)商圈為輔的 “一主一次多節(jié)點”的空間格局。本項目所在區(qū)域位于是東區(qū)商業(yè)節(jié)點。廖家溝京杭大運河文昌閣商圈城北商業(yè)節(jié)點東區(qū)

43、商業(yè)節(jié)點西區(qū)商圈城南商業(yè)節(jié)點城西商業(yè)節(jié)點第二城商圈揚州商業(yè)市場空間布局Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 47商業(yè)市場揚州商業(yè)市場成交及價格走勢自09年4月至10年4月?lián)P州商業(yè)市場成交及成交均價均有多所起伏，10年04月?lián)P州市區(qū)商鋪成交面積為4.19萬，環(huán)比增加126.49%，同比增加63.04%；10年04月?lián)P州市區(qū)辦公成交面積為2.34萬，環(huán)比增加52.94%，同比增加2

44、44.12%。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 48商業(yè)市場分散單一相對集中綜合現(xiàn)有商圈自主經(jīng)營新城區(qū)統(tǒng)一招租大型化專業(yè)化商用物業(yè)的發(fā)展趨勢Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of thi

45、s report | 49商業(yè)市場重點項目明發(fā)商業(yè)廣場項目體量建筑面積：399681(M2) 占地總面積:145267(M2)物業(yè)類型住宅,商鋪 項目特色揚州明發(fā)商業(yè)廣場由明發(fā)集團在揚州投資興建。項目地處廣陵開發(fā)區(qū)中心位置，西臨京杭大運河，東靠廖家溝，南與長江相系，毗鄰在建中的汽車東站以及京滬、寧通高速，交通極為便利。主要賣點項目建成后將成為超40萬平方米、超大規(guī)模、全業(yè)態(tài)、全齡段、全時段游樂MALL 銷售狀況在售.住宅6700元 商業(yè)均價9000 元(不包含投資回報率)戶型特點80至130平方米 主力戶型：2廳3室2衛(wèi) 主力面積：133平方米項目點評是東區(qū)范圍內(nèi)較大的商業(yè)綜合體，也是本案的主

46、要競爭個案Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 50商業(yè)市場重點項目揚州大世界國際廣場項目體量裙樓有1-4層，建筑面積約2萬平方米；塔樓有5-14層，建筑面積約1.5萬平方米；地下層約6000平方米物業(yè)類型商鋪、商務公寓 項目特色城東小商品物流基地的璀璨明珠 主要賣點主要由商鋪和商務公寓組成。其中，商務公寓調(diào)高51米。商鋪部分為自主經(jīng)營，統(tǒng)一管理的模式，初步將1一2層設置為日用

47、百貨及副食品區(qū)，3層為服飾和紡織業(yè)，另外415層為51米挑高公寓。 銷售狀況2009年揚州1-7月商鋪銷售冠軍，400余套內(nèi)鋪被搶一空。僅余30余套街鋪王45-185接受預約，成交業(yè)主400多戶，總銷售額高達一億多元，均價格11000 (包含投資回報率5年稅后7%)項目點評區(qū)域內(nèi)較大的商業(yè)項目Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 51商業(yè)市場重點項目揚州瘦西湖新天地項目體量總建

48、筑面積：10萬平方米物業(yè)類型商業(yè)綜合體項目特色以餐飲休 閑娛樂商品為主力 主要賣點一條400米長的中央步行道結(jié)合兩頭廣場大店及星級假日酒店組成。整體建筑與景觀風格，既有傳統(tǒng)色彩的青磚灰瓦，也有電子幕墻等現(xiàn)代元素，實現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的相融，包括了娛樂城、電玩館、酒吧街、中外美食、運動館、生活館、健康館、流行數(shù)碼館銷售狀況已銷售項目點評規(guī)模較大，檔次高的商業(yè)步行街Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this r

49、eport | 52商業(yè)市場重點項目揚州1912物業(yè)類型商業(yè)綜合體項目特色品位之餐飲、娛樂休閑場所 主要賣點由7幢互為呼應的明清風格建筑群為主題，配合獨具特色的景觀設計，具有極強的整體感，同時整體開業(yè)后的數(shù)十家商家為市民和游客提供了極為豐富的選擇，文化、休閑、娛樂完美結(jié)合，顯著的群體效應更為這里積聚“人氣”。 銷售狀況已銷售項目點評規(guī)模較大，檔次高的商業(yè)步行街Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this

50、 report | 53商業(yè)市場小結(jié)商業(yè)市場小結(jié)1、目前揚州商業(yè)市場成交量呈上升趨勢，成交均價平緩上升。2、廣陵新城內(nèi)商業(yè)項目不斷增加，發(fā)展勢頭迅猛。3、參照區(qū)域內(nèi)重點項目，大規(guī)模純商業(yè)項目存在一定風險。4、區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項目在商業(yè)操作中，均加入一定的住宅部分，保證資金鏈回籠。廣陵新城區(qū)域內(nèi)大規(guī)模商業(yè)項目開發(fā)時配合一定量的住宅產(chǎn)品有利于整體發(fā)展Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report

51、| 54小結(jié)鑒于目前市場狀況，商業(yè)住宅綜合體發(fā)展?jié)摿^大市場分析小結(jié)廣陵新城區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目開發(fā)多配合住宅產(chǎn)品廣陵新城區(qū)域內(nèi)具有發(fā)展住宅產(chǎn)品的潛力住宅市場供銷狀況跌宕起伏，但剛性需求明顯商品房市場目前基本屬于供銷兩旺狀態(tài)商品房成交價態(tài)勢平緩，基本6000-7000元/平Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 55項目分析part5Evaluation only.Created wi

52、th Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 56地塊概況項目位于揚州市廣陵區(qū)京杭運河以東文昌大橋以北。項目周邊配套設施良好，具有一線運河景觀資源，有一定的商業(yè)配套。項目地快可及性較好，文昌大橋，萬福路均可直通市中心對外交通方面，距離揚州汽車東站直線距離不到3公里地塊概況Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 20

53、04-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 57項目指標分析土地性質(zhì)商業(yè)綜合用地總用地面積280畝總建筑面積28萬平方米容積率1.5綠地率未知本案為280畝商業(yè)綜合用地，其他指標尚未明確?？刹僮餍暂^強。項目指標Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 58項目外部環(huán)境（四至）北南西東項目宗地緊鄰秦郵路，新東方外國語學院臨近文昌東路，文昌

54、大橋直通市中心向西緊鄰具有悠久歷史的京杭大運河向北有正在舊城改造中的陳家莊聯(lián)合村Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 59地塊理解配套條件：城東老城區(qū)具有一定的配套設施，目前正處于舊城改造中，配套有待進一步完善經(jīng)濟指標：商業(yè)綜合用地，總用地面積280畝區(qū)位條件：位于廣陵區(qū)，城東老城區(qū)，交通便捷，文化氣息濃郁，緊鄰運河，環(huán)境優(yōu)美地塊條件：地塊較為規(guī)整，可及性良好，具有開發(fā)潛力交通

55、條件：文昌大橋，萬福路等均可直通市中心，距離揚州汽車東站直線距離不足3公里，對內(nèi)對外交通都很便捷 環(huán)境條件：環(huán)境條件優(yōu)越，緊鄰京杭運河，周邊新東方外國語學校，揚州警察學校，運河博物館文化氣氛濃郁地塊開發(fā)既要符合發(fā)展商利益，又要受市場歡迎產(chǎn)品在結(jié)合客群特點上進行創(chuàng)新，發(fā)揮地塊最大價值地塊理解Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 60地塊價值評估 權(quán)比細目 優(yōu)良一般較差差土地性質(zhì)土

56、地級別自然景觀 環(huán)境污染 交通情況 生活配套社會人文區(qū)位形象地塊價值較高，亮點突出地塊亮點突出，沿河景觀帶優(yōu)勢明顯地塊交通可及性較高，交通條件較為優(yōu)越地處廣陵新區(qū)，環(huán)境質(zhì)量較高，無環(huán)境污染源生活配套逐步完善，配套基礎較好運河遺址紀念館，社會人文氣息濃郁區(qū)域形象較好，將成為未來揚州最具生活品質(zhì)的區(qū)域Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 61項目分析項目SWOT分析（一）優(yōu)勢（St

57、rength） S1：目前項目周邊文昌大橋直接連接至城區(qū)中心，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯；S2：項目周邊可打造性強, 緊鄰京杭運河，靠近運河歷史博物館，具有運河景觀帶，環(huán)境優(yōu)勢突出.S3：本案距離主城區(qū)較近,相關生活配套設施完善.S4：土地狀況較好，可塑性高。S5：廣陵新城的規(guī)劃有利于項目的整體發(fā)展。優(yōu)勢利用利用便利的交通環(huán)境與濃郁的人文生活環(huán)境吸引目標客戶群,鞏固區(qū)域內(nèi)的目標客戶群的同時，吸引其他區(qū)域的客戶群利用較好的區(qū)域狀況及土地狀況，突出運河優(yōu)勢，利用水景模式，打造特色水景商業(yè)綜合體“借東風”利用廣陵新城規(guī)劃打造的優(yōu)勢，借助勢頭凸顯自身的優(yōu)勢。Evaluation only.Created

58、with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 62項目分析項目SWOT分析利用運河優(yōu)勢，走特色化路線，與其他商業(yè)項目相區(qū)別強推規(guī)劃值, 多以廣陵新城未來規(guī)劃加強項目關注度提升自身產(chǎn)品的附加值，充分運用營銷包裝手段和有效的執(zhí)行力加強項目的人性化設計，由過去賣方市場穩(wěn)步向買方市場角色轉(zhuǎn)變。劣勢改造 （二）劣 勢(Weakness) w1：區(qū)域內(nèi)已有規(guī)模相當?shù)纳虡I(yè)綜合體開發(fā)，會給本案帶來直接的競爭影響.w2：雖已對廣陵新城區(qū)域有明確規(guī)劃，

59、但整體起步較晚，相比起城西新區(qū)，老百姓對該區(qū)域認可度較低w3：近期國家房地產(chǎn)新政給予整個房地產(chǎn)市場一定的壓力。Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 63項目分析項目SWOT分析機 會(Opportunity)O1：揚州市整個房地產(chǎn)市場處于良性發(fā)展階段，具有較大的發(fā)展空間；O2：項位于廣陵新城，廣陵新城未來的規(guī)劃打造將給本案帶來大量潛在購房者；O3：區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)項目的開發(fā)，對區(qū)

60、域成熟度的培育起到了很好的作用，借此利于本項目的開發(fā)。O4：稀缺的運河京杭運河景觀優(yōu)勢，將為提高項目的特色品質(zhì)優(yōu)勢帶來巨大的幫助版權(quán)所有，資料由：/ 整理編輯，轉(zhuǎn)載請注明Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile .Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.Code of this report | 64項目分析項目SWOT分析T1：目前國內(nèi)乃至整個房地產(chǎn)市場均處于較為冷淡的時期，政策面收緊，未來不確定因素較多；T2：整個廣陵新城在未來的2-3年土地供應量還會大量增加，