北京大興區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯糠治鲷呱虡I(yè)綜合體開發(fā)戰(zhàn)略報告（上）

1、北京大興區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲅芯糠治鲷呱虡I(yè)綜合體開發(fā)戰(zhàn)略報告上目錄第一局部工程屬性界定及核心問題第二局部區(qū)域價值認知第三局部市場政策分析第四局部工程用地分析第五局部寫字樓市場分析第六局部獨棟辦公物業(yè)研究第七局部寫字樓需求分析第八局部工程定位第九局部財務(wù)分析第十局部設(shè)計建議第十一局部營銷策略建議第 3 頁1第一局部工程屬性界定及核心問題工程特質(zhì)1物業(yè)特征：商業(yè)綜合體中的寫字樓物業(yè)寫字樓物業(yè)處于西紅門商業(yè)綜合體工程的整體規(guī)劃中，具備強大的商業(yè)、商務(wù)氣氛整體工程一、二期開發(fā)進展順利，宜家工程已于2021年12月開工，區(qū)域知名度擴大，奠定高端商業(yè)綜合體基調(diào)區(qū)域特征：京城門戶 北京南大門工程地處大興區(qū)北端，緊

2、鄰豐臺區(qū)，占據(jù)北京城區(qū)南大門的有利位置工程特質(zhì)2本案工程特質(zhì)3公路交通：工程緊鄰南五環(huán)、大廣高速軌道交通：大興地鐵西紅門站位于工程東北角航空交通：距北京第二機場選址僅25公里，十分便利交通特征：便捷的立體交通本案五環(huán)路大廣高速大興地鐵北京第二機場選址21.31萬平米，如此大體量寫字樓物業(yè)的開展目標是什么？開展空間在哪里？我們的核心競爭力是什么？寫字樓物業(yè)的聚焦客戶是誰？植入何種產(chǎn)品策略驅(qū)開工程成長、可持續(xù)開發(fā)并推動土地升值？如何實施最終獲利？核心問題第 8 頁2第二局部本工程區(qū)域價值認知區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃交通開展從京津冀城市群看大興大興處于中國經(jīng)濟第三極京津冀增長極的核心要地，是北京面向環(huán)渤海經(jīng)

3、濟圈和華北平原的橋頭堡。在市域空間格局中占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心的重要地位。綜合交通體系興旺，是京南鐵路、公路樞紐。 北京對外聯(lián)動經(jīng)濟的橋頭堡區(qū)域價值認知大興是首都的“南大門，地勢開闊，土地資源相對豐富，約占全市平原面積的六分之一。傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大區(qū)，為首都供給平安豐富的農(nóng)產(chǎn)品。從北京看大興定位之變農(nóng)業(yè)區(qū)變城市開展新區(qū) “兩軸兩帶多中心的開展格局中，大興是距城市中心區(qū)最近的遠郊區(qū)，連接南中軸線的延長線，橫跨東部和西部兩個開展帶。大興是北京未來面向區(qū)域開展的重要戰(zhàn)略節(jié)點，具有十分重要的地緣優(yōu)勢和增長潛能發(fā)展格局主導產(chǎn)業(yè)未來目標中部一體、東西兩翼、產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團、生態(tài)融合都市工業(yè)、現(xiàn)

4、代服務(wù)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點、新興產(chǎn)業(yè)基地、京南綠色新城區(qū)域價值認知大興新城功能結(jié)構(gòu)核心區(qū)：是新城的行政中心和文化中心；六片區(qū)：東片區(qū)為區(qū)域綜合功能區(qū)，東北片區(qū)為綜合功能承接區(qū)，西片區(qū)為文教先導綜合區(qū)，東南片區(qū)為物流先導綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)，西南片區(qū)為生醫(yī)先導綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)；三組團；西紅門組團為綜合承接居住區(qū)，孫村組團為開展控制區(qū)，狼垡組團為綜合生活效勞區(qū)。以生態(tài)綠化、生態(tài)產(chǎn)業(yè)穿插于新城、組團之間，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)開展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機結(jié)合打造宜居宜業(yè)的新大興。南五環(huán)南六環(huán)本工程位于西紅門組團，綜合居住功能區(qū)。具有寫字樓潛在市場區(qū)域價值認知小結(jié)京城南大門，形象展示中心，城市南門地標大興

5、是北京對外聯(lián)動經(jīng)濟的橋頭堡在北京城市開展中將成為主城區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城大興正在樹立北京城市門戶地位區(qū)域發(fā)展逐步升級區(qū)域價值認知北京城南開展方案已經(jīng)啟動的“城南開展方案在未來三年將投入高達500億元的政府投資，加上帶動的社會投資，總投資可達2900億元 。 “十二五期間，南部高技術(shù)制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)將走創(chuàng)新驅(qū)動，實現(xiàn)經(jīng)濟總量和開展質(zhì)量的新跨越，著力提高產(chǎn)業(yè)競爭力、自主創(chuàng)新力、國際影響力；引導形成高端、高效、高輻射的十大產(chǎn)業(yè)集群，成為首都戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引導區(qū)、高技術(shù)制造業(yè)核心區(qū)開展示范區(qū)努力將城市南部地區(qū)培育成為城市協(xié)調(diào)開展的新區(qū)域、首都高端產(chǎn)業(yè)開展的新空間、京津冀區(qū)域合作的橋頭堡。

6、北京南部成為“人文北京、科技北京、綠色北京中一個新的富有活力的地區(qū) 產(chǎn)業(yè)引入方案逐步落實，區(qū)域升級開始啟動本案區(qū)域價值認知大興規(guī)劃產(chǎn)業(yè)北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū) 范圍：主要是指南六環(huán)以北的地區(qū)，包括大興新城、黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、北臧村鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)以及瀛海鎮(zhèn)北部。產(chǎn)業(yè)：大力開展房地產(chǎn)與建筑業(yè)，重點開展以金融保險、商務(wù)會展、影視傳媒、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代商業(yè)等為主的現(xiàn)代都市效勞業(yè)，以及以交易結(jié)算、投資融資、中介參謀、信息咨詢、科技研發(fā)等為主的生產(chǎn)性效勞業(yè)。中部文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū) 范圍：主要是南六環(huán)路以南、西至京九鐵路、東至規(guī)劃104國道地區(qū)，包括南中軸路延長線上的魏善莊鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)及其輻射地區(qū)。產(chǎn)業(yè)：開展包括動漫設(shè)計

7、、出版印刷、影視編播制作等在內(nèi)的新媒體產(chǎn)業(yè)。南六環(huán)104國道京九鐵路 本工程位于大興西紅門鎮(zhèn)，在大興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的北部都市產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)區(qū)域價值認知大興現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū) 產(chǎn)業(yè)：石油加工業(yè)、金屬制品業(yè)、電氣機械及器材制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、食品制造業(yè)、塑料制造業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、紡織業(yè)等。中關(guān)村科技園區(qū)大興生物醫(yī)藥基地北京大興經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 北京采育經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 北京精細化工基地 北京國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地 國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地 榆垡國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地 北京大興輕紡服裝產(chǎn)業(yè)基地 京南物流基地 北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)配套區(qū) 區(qū)域價值認知工程周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)現(xiàn)有大型企業(yè)： 中國步長

8、制藥集團、美國東方生物技術(shù)、華潤集團、浙江新和成股份、北京天壇生物制品股份、民海生物科技、國家疫苗工程中心等研發(fā)、大興蒙牛、ABB等大型企業(yè)產(chǎn)業(yè)園主要分布區(qū)區(qū)域價值認知產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 區(qū)域重點工程或事件2021年2021年2021年2002年10月,北京市人民政府決定“北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地選址北京市大興區(qū)。目前整體開展良好2005年12月31日,國家科技部批復建立國家火炬方案北京大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地。是國家火炬方案批復的全國目前僅有的以新媒體產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)集聚區(qū),也是北京市首批認定的十個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。 1、實施昆侖新廠區(qū)建設(shè)工程：昆侖新廠區(qū)分兩期建設(shè)，占地208畝，建成后產(chǎn)值可達20億

9、元，解決就業(yè)300人。2、實施科寶、昆侖土地一級開發(fā)工程。3、完成高教書庫二期建設(shè)工程。4、完成科寶新區(qū)一期建設(shè)工程：完成主體廠房建設(shè)及設(shè)備調(diào)試，建成后產(chǎn)值可達15億元，解決就業(yè)200人。5、完成閥門廠建設(shè)工程：新建球閥加工中心1座，占地30畝，可解決就業(yè)500人。北京京南物流商港合作工程 北京國際印刷包裝產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作工程北京大興旅游生態(tài)新區(qū)-榆垡北京精細化工產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)合作工程。雄厚的產(chǎn)業(yè)根底將為大興帶來充足的開展動力北京大興綠色新城龐各莊位于“北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地南部,毗鄰京開高速公路。該地區(qū)是北京京郊農(nóng)村現(xiàn)代化示范鎮(zhèn),也是大興區(qū)重點開展的中心小城市。該區(qū)域以建設(shè)小城市為目標,重點建

10、設(shè)中心區(qū)根底設(shè)施,集中開展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。 借勢奧運形成明確的新城開展思路龐各莊鎮(zhèn)實施品牌戰(zhàn)略,推進重點工業(yè)工程建設(shè),把現(xiàn)有企業(yè)做大做強、做出品牌2004-2007年重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)為大興開展奠定了良好根底產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場時機區(qū)域價值認知交通開展歷程2001年6月28日 全長42.65公里的京開高速北京段建成通車開啟大興與城區(qū)高速連接時代按照原方案，地鐵大興線2021年9月通車，現(xiàn)在提前至2021年12月通車，比預計早9個月。與已經(jīng)于09年9月開通的4號線連接，這將全面提速大興的交通開展，增強與城市核心區(qū)的聯(lián)系。2004年12月25日北京第一條大容量快速公交南中

11、軸1號線開通，從前門到大興德茂莊，全長16公里，設(shè)17座站臺連接北京南北公共交通的一條大動脈2007年2021年2021年2021年 2021年6月，大興地鐵線全面開工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門、金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。未來完整立體交通規(guī)劃清晰可見2001年9月29日，黃亦路建成通車該路的建成通車將對亦莊開發(fā)區(qū)和大興工業(yè)開發(fā)區(qū)的開展和形成北京城南城鄉(xiāng)結(jié)合部的重要經(jīng)濟產(chǎn)帶，具有重要的社會和經(jīng)濟意義。2007年12月，地鐵6號線、8號線、10號線二期、亦莊輕軌、大興線等5條地鐵線同時開工建設(shè)，總里程近140公里。這將從根本上改變大興的城市

12、面貌目前，大興與北京城市中心連接的道路只有一條，即京開高速。為此，2021年將新開工4條道路，未來連接大興和北京城市中心這4條道路分別是范陽路、萬壽路、蒲黃榆路和馬家堡西路。大興交通從單一連接逐漸向網(wǎng)絡(luò)交通過渡隨著北京第二機場的選址逐漸明確在大興區(qū)域，無論是新修機場高速，或是大幅減少目前從大興去機場的通勤時間，未來都會給大興區(qū)域的整體交通環(huán)境帶來質(zhì)的變化。2000-2006年2021年以后區(qū)域價值認知交通開展 交通規(guī)劃力促區(qū)域升級 2021年6月，大興地鐵線全面開工建設(shè)，沿線共規(guī)劃建設(shè)用地301公頃，將建成西紅門、金星路、棗園、義和莊、醫(yī)藥基地和南兆路六大立體化公共交通樞紐。地鐵大興線2021

13、年9月通車這將全面提速大興的交通開展，增強與城市核心區(qū)的聯(lián)系。大興地鐵規(guī)劃建設(shè) 北京第二機場的選址明確在大興區(qū)域，無論是新修機場高速，或是大幅減少目前從大興去機場的通勤時間，未來都會給大興區(qū)域的整體交通環(huán)境帶來質(zhì)的變化。北京第二機場規(guī)劃地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動線交流機場的興建將帶來大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)開展時機區(qū)域價值認知區(qū)域價值認知結(jié)論領(lǐng)先一步，定義市場，爭當區(qū)域新地標，實現(xiàn)南城門戶標桿大興是北京對外聯(lián)動經(jīng)濟的橋頭堡，在北京城市開展中將成為主城區(qū)的輔城，區(qū)域核心新城產(chǎn)業(yè)布局、大企業(yè)入駐，高端辦公物業(yè)需求被引入，存在市場時機地鐵的興建大大促成了大興與中心城區(qū)便捷的動線交流

14、機場的興建將帶來大量的中高端客群和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)開展時機第 21 頁3第三局部市場政策分析市場政策分析商業(yè)辦公類工程建筑設(shè)計要求商業(yè)辦公工程不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計建筑設(shè)計單位、施工圖審查機構(gòu)要嚴格按照工程可研報告內(nèi)容、建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容及標準、標準要求，對商業(yè)、辦公類工程進行設(shè)計和施工圖審查商業(yè)、辦公類工程一般應(yīng)采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計。規(guī)劃許可有特殊要求的按規(guī)劃執(zhí)行。市場政策分析房屋分割、銷售要求 根本單元是界限固定、可獨立使用、并禁止以任何虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記 商業(yè)、辦公類工程房屋登記的根本單元是界限固定、可獨立使用、并有明

15、確唯一編號的房屋或者特定空間。 禁止以任何虛擬、劃線分割的形式對房屋單元進行分割和登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者售后包租等方式銷售商業(yè)、辦公類工程 酒店立項工程禁止分層分套銷售。針對市場中的產(chǎn)權(quán)式酒店或者是酒店立項公寓工程的銷售和投資行為，增加開發(fā)商回款壓力，減少投資客房地產(chǎn)投資渠道，整頓標準房地產(chǎn)市場。第 24 頁4第四局部本工程用地分析工程用地分析地塊位置三期用地四至范圍東至西紅門西區(qū)二號路南至五環(huán)路西至大興城外環(huán)路、西紅門西區(qū)一號路北至西紅門南二街四期工程用地四至范圍 東至西環(huán)路 南至五環(huán)路 西至西紅門西區(qū)二號路 北至西紅門南二街 三期四期西紅門西區(qū)一號路西紅門西區(qū)二號路西紅門

16、南二街西紅門南二街南五環(huán)西紅門西環(huán)路規(guī)劃指標及地塊形狀地塊具體尺寸三期地塊總規(guī)劃建筑面積為13.8萬平方米，四期地塊總規(guī)劃建筑面積22.5萬平方米 基本項目參數(shù)工程用地分析 地塊周邊物業(yè)環(huán)境未完全開發(fā)區(qū)域規(guī)模性成熟普通住宅區(qū)地塊飯館、中小企業(yè)、服裝市場、家居廣場別墅區(qū)公園學校區(qū)域配套正向國際化標準過度，將帶動整個南城的零售業(yè)開展，為提升整個區(qū)域居民生活品質(zhì)起到推動作用 地塊東邊、東南邊是完全開發(fā)成熟的普通住宅區(qū)和別墅區(qū)，并有相應(yīng)的區(qū)域生活配套； 配套較初級，檔次一般，規(guī)模較??； 整個工程中包括正在興建的大型的購物中心和宜家家居，將帶動區(qū)域零售業(yè)整體開展興海家園風景翠園月桂莊園別墅區(qū)瑞海家園普通

17、住宅區(qū)興海公園興海學校西紅門地鐵站星星學校君誼中學本案工程用地分析交通環(huán)境及可達性地塊周邊交通配套完善，出行便利，可達性良好可達性地塊到達大興黃村的直線距離約為6-7公里，行車時間約10分鐘； 地塊到達市中心直線距離為19公里，行車時間30分鐘； 地塊到大興機場直線距離25公里，行車時間約50分鐘 路網(wǎng) 公交：西紅門公交車站有366、610、676、937金星、957快1、993等車； 地鐵：緊鄰地鐵4號線西紅門地鐵站； 高速：緊鄰南五環(huán)、京開高速 機場：距離大興機場約25公里19公里，30分鐘市中心6.5公里，10分鐘大興機場25公里，50分鐘黃村工程用地分析景觀環(huán)境及可視性南五環(huán)京良路大量

18、綠色植被，未開發(fā)區(qū)域成熟住宅區(qū)，多為多層和小高層興海公園西紅門地鐵站京開高速 地塊緊鄰南五環(huán)、西紅門地鐵站，周邊無高層遮擋，可視性良好； 地塊東北方向是興海公園本案工程用地分析二期 宜家規(guī)模及投資英特宜家占地30萬平米的購物中心預計總投資50億元，分兩期開發(fā)： 一期是宜家家居旗艦店預計宜家家居的總體建筑面積為13萬平米，營業(yè)面積約為5萬平方米，預計2021年開業(yè)； 二期是宜家購物中心，總占地面積約17.2萬平方米，建筑面積50萬平方米，營業(yè)面積約16萬平方米，預計吸引300余個品牌入駐； 宜家家居落成后的商場分為3層，將涵蓋9000多種設(shè)計精美、美觀實用的家居用品； 購物中心將聯(lián)合國內(nèi)外600

19、多個知名零售品牌，集百貨、超市、時尚、家電、運動、餐飲、娛樂影院等全方位消費功能為一體，預計2021年開業(yè)能夠促進南城零售業(yè)進入全新開展階段，品牌投資商的進入有利于提升區(qū)域開發(fā)的成熟度工程用地分析結(jié)論地塊周邊交通條件好，可達性強周邊無高層遮擋，可視性較好周邊配套初級，檔次一般，不成規(guī)模工程二期宜家家居旗艦店及宜家購物中心的落成將極大提升區(qū)域配套檔次及品質(zhì)中高端寫字樓產(chǎn)品存在市場時機工程用地分析第 32 頁5第五局部寫字樓市場分析整體北京市場研究區(qū)域市場研究獨棟辦公物業(yè)研究寫字樓市場分析中關(guān)村商務(wù)區(qū)金融街東直門商務(wù)區(qū)機場商務(wù)圈三元橋商務(wù)區(qū)CBD望京通州商務(wù)區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北京寫字樓

20、分布 CBD區(qū)域是主要寫字樓最集中地區(qū) 目前寫字樓供給多位于城市東部及南部商務(wù)區(qū)寫字樓市場分析 歷年市場供給2021年市場供給規(guī)模步伐放緩 2021年北京上市寫字樓租售工程數(shù)量達29家，供給量達235.2萬平方米，與2021年同比減少28.3%；2021年整體供給量減少，東部地區(qū)朝陽區(qū)、東城區(qū)、通州區(qū)供給規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑。朝陽區(qū)以中國國際貿(mào)易中心三期、環(huán)球金融中心等為代表，供給量達100.2萬平方米，占總供給量的42.60%.東城區(qū)以銀河SOHO、民生金融中心為代表，供給量29.4萬平方米，占總供給量的12.50%.通州區(qū)憑借北京ONE工程，第一次進入甲級寫字樓市場，提供2.2萬平方米，占0.94

21、%；寫字樓市場分析2021年北京各城區(qū)供給大興寫字樓市場進入起步階段朝陽區(qū)寫字樓供給量巨大，大興寫字樓市場起步階段。西城區(qū)以太平洋保險大廈、金貿(mào)中心為代表，供給量11.3萬平方米，占總供給量的4.80%.海淀區(qū)以丹棱大廈、光耀東方廣場為代表，供給量27.5萬平方米，占總供給量的11.69%.石景山區(qū)累計供給量到達36.8萬平方米，占15.65%；大興區(qū)累計供給量到達27.8萬平方米，占11.82%;寫字樓市場分析 租金和售價租售價格市場表現(xiàn)優(yōu)于預期2021年北京寫字樓租金、售價不斷上漲上升，均到達歷史高位。其中，CBD、金融街依然是價格漲幅最大的區(qū)域，租金售價同比漲幅均超過20%,個別工程售價

22、最高漲幅到達50%以上； 截止2021年12月，北京寫字樓市場平均售價24788元/平方米建筑面積報價，與2021年相比上漲16.8%;平均租金169元人民幣/平方米/月建筑面積報價，與2021年相比上漲29%。2021年北京寫字樓租售價格均到達近年高位，市場表現(xiàn)優(yōu)于預期。2002-2010年北京寫字樓歷年租金與售價元/月元/寫字樓市場分析 空置率空置率大幅降低，市場前景良好 2002-2010北京寫字樓歷年空置率2021年平均空置率為19.7%,處于近年低位，與2021年相比下降10.9%，下降幅度較大?？罩寐实拇蠓档驼f明北京寫字樓市場受到調(diào)控的影響較小，投資持有具有穩(wěn)定的成長性和回報，開

23、展?jié)摿颓熬耙廊涣己脤懽謽鞘袌龇治?供需關(guān)系市場供需較為平衡，市場需求旺盛2002-2010北京寫字樓歷年供應(yīng)量與吸納量 2021年北京寫字樓市場供給量達235.2萬平方米，較2021年減少28.3%.而市場整體吸納量為156萬平方米，較2021年上升18.2%；市場吸納量緩步走高，供需較為平衡，絕大多數(shù)市場供給可在當年被市場吸納，整體市場前景看好。金貿(mào)中心佳程廣場首都時代廣場中冠大廈光耀東方廣場金澳國際琨莎中心2021年典型整售工程寫字樓市場分析2021年共有12宗大單或整棟寫字樓銷售成交，涉及物業(yè)面積約83萬平方，占據(jù)北京寫字樓市場近一半的成交量。其中整售主要大單成交共計7單，總成交面積4

24、3.5萬平米，總成交額約120億左右。2021年主要典型整售工程整售及大單有成為市場主流銷售形式的趨勢寫字樓市場分析位置：朝陽區(qū)東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔開發(fā)商：招商局地產(chǎn)(北京)級別：甲級建筑面積：21000平米標準層面積：1235平米價格：20500元/平米實際成交均價層數(shù)：20開盤時間：2021年1月，但未有銷售證時已經(jīng)開始談?wù)凼垠罆r間：2021年4月底銷售方式 ：整售銷售率：100%客戶：中遠物流典型整售案例 公園1872寫字樓市場分析位置：朝陽區(qū)東四環(huán)南路小武基橋北開發(fā)商：北京市福建產(chǎn)品市場級別：甲級建筑面積：34000平米標準層面積：1800平米價格：21200元/平米實際成交均價層數(shù)

25、：19銷售方式 ：整售銷售率：100%客戶：海航典型整售案例 林達海漁廣場寫字樓市場分析市場供應(yīng)步伐放緩，成熟辦公區(qū)后續(xù)可供應(yīng)用地有限，大興寫字樓市場進入起步階段市場供應(yīng)逐步回升并創(chuàng)近年新高，市場表現(xiàn)優(yōu)于預期租售價格空置率大幅下降，并位于近年低位，市場需求旺盛。市場需求市場供需較為平衡，絕大部分新入市寫字樓可在當年消化，在旺盛的市場需求下，市場將對新興辦公區(qū)產(chǎn)生需求供需關(guān)系整售及大單占據(jù)半數(shù)成交量，有成為市場主流經(jīng)營方式的趨勢整售及大單總結(jié) 寫字樓市場前景良好，市場渴望新興辦公區(qū)，整售及大單有成為市場主流經(jīng)營方 式的趨勢，大興寫字樓市場進入起步階段寫字樓市場分析2021年2021年大興共成交土

26、地650.12萬平米，建筑面積629.19萬平米；其中工業(yè)用地成交面積占49%，含商業(yè)功能的用地占42%，含商業(yè)功能在內(nèi)的土地供給量較大，催生區(qū)域商業(yè)氣氛；商業(yè)氣氛成熟的同時，將會形成優(yōu)質(zhì)商圈，帶動辦公物業(yè)的開展。隨著商業(yè)氣氛成熟的同時，辦公物業(yè)將得到更多的開展時機。大興土地市場 整體成交情況大興土地市場2021年居住、公建類土地成交信息大興土地市場2021年居住、公建類土地成交信息大興土地市場2021年居住、公建類土地成交信息大興土地市場大興土地市場總結(jié)優(yōu)質(zhì)商圈將會進一步促進辦公市場的發(fā)展商業(yè)氛圍成熟的同時，將會形成更多的優(yōu)質(zhì)商圈隨著各地塊的建設(shè)，將會催生區(qū)域商業(yè)氛圍含商業(yè)功能的用地成為主力

27、供應(yīng)。波普工社奧宇大廈奧宇創(chuàng)業(yè)廣場新媒體大廈清城時代廣場那爾水晶城水晶之星中建國際港大興寫字樓市場大興寫字樓市場分布特征主要分布于京開高速沿線，南五環(huán)至大興政府之間大興寫字樓市場供給特征出現(xiàn)大規(guī)模、高檔次寫字樓，區(qū)域辦公物業(yè)初步得到認可規(guī)模：大興目前已供給寫字樓含商住共38.5萬平米，潛在供給超過9.2萬平米。形式：2021年以前以中、低檔老舊寫字樓和商住產(chǎn)品供給為主。 2021年以后均為規(guī)模相對較大的高檔次純寫字樓供給為主。整體市場規(guī)模較小，近年已有有規(guī)模較大的高檔純寫字樓工程供給，區(qū)域辦公物業(yè)市場初步得到認可。大興寫字樓市場產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)以小型寫字樓供給為主，相對大型寫字樓已出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)純寫

28、字樓工程樓層多為11層以下，商住工程多為20層以上的高層建筑。區(qū)域內(nèi)標準層面積多為1000-1400平米，新媒體大廈為大面積的3000平米標準層。區(qū)域內(nèi)寫字樓以標準層面積相對較小，建筑層數(shù)相對較低的小型寫字樓供給為主。新媒體大廈為標準層3000平米的甲級寫字樓，單體規(guī)模相對較大。大興寫字樓市場單位面積區(qū)間以小面積單位供給為主區(qū)域內(nèi)小60150平米相對較小的單位面積供給為主，局部工程雖規(guī)劃為整層出租，但后期多以分割形式進行出租。產(chǎn)品細節(jié)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)工程已經(jīng)出現(xiàn)大興寫字樓市場區(qū)域內(nèi)多數(shù)工程產(chǎn)品品質(zhì)偏低，高品質(zhì)工程已經(jīng)出現(xiàn)。新媒體大廈打造220米超大長廊，立面采用玻璃幕墻，顯示其極高的

29、品質(zhì)大興寫字樓市場經(jīng)營情況市場整體租售情況良好，少數(shù)工程租售情況差強人意。市場整體租售情況良好，少數(shù)工程租售情況相對較低。波普公社2021年底開盤，目前取得近50%的銷售率，銷售情況良好。大興寫字樓市場租售情況與產(chǎn)品戶型對位分析 小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力。水晶之星整層出租局部經(jīng)過較長時間仍未出租。新媒體大廈面積相對較大，出租情況較不理想。小面積單位租售情況較好，大面積單位及整層租售面臨壓力。大興寫字樓市場入駐企業(yè)依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)，以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主各工程以工程、商貿(mào)、科技、文化類中、小企業(yè)為主，主要依托區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源進行開展。大興寫字樓市場小結(jié) 市

30、場起步階段，小面積單位寫字樓市場表現(xiàn)良好，大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察，高品質(zhì)大規(guī)模純寫字樓工程入市，提升區(qū)域辦公氣氛寫字樓市場整體規(guī)模相對較小，檔次較低。隨著2011年規(guī)模相對較大的高品質(zhì)寫字樓項目入市，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展將會邁入新的臺階。供給以小面積單位產(chǎn)品供應(yīng)為主，多數(shù)項目產(chǎn)品品質(zhì)相對較低。新入市項目產(chǎn)品品質(zhì)較高，將會帶動區(qū)域辦公市場形象。產(chǎn)品整體市場經(jīng)營情況良好。大面積單位及整層租售項目遇到經(jīng)營壓力。需求寫字樓市場總結(jié)寫字樓市場前景良好；市場渴望新興辦公區(qū)；整售及大單有成為市場主流經(jīng)營方式的趨勢；大興寫字樓市場進入起步階段。北京寫字樓市場大興寫字樓市場大興土地市場含商業(yè)功能的用地成為

31、主力供給；隨著各地塊的建設(shè)，將會催生區(qū)域商業(yè)氣氛；同時將會形成更多的優(yōu)質(zhì)商圈；優(yōu)質(zhì)商圈將會進一步促進辦公市場的開展。小面積單位寫字樓市場表現(xiàn)良好；大面積單位及整層租售需持續(xù)觀察；高品質(zhì)大規(guī)模純寫字樓工程入市；提升區(qū)域辦公氣氛?？偨Y(jié)北京寫字樓市場前景看好，并渴望新興辦公區(qū)，大單及整售有成為市場主流經(jīng)營方式的趨勢。大興辦公市場在今后商業(yè)氣氛的帶動下，將會逐步走向成熟。大興辦公市場目前處于起步階段，以規(guī)模小、檔次低的小戶型寫字樓供給為主，目前市場對于此類產(chǎn)品的接受度較高。大興近期入市的大規(guī)模、高品質(zhì)的純寫字樓工程，將會帶動區(qū)域辦公物業(yè)市場氣氛。第 59 頁6第六局部獨棟辦公物業(yè)研究概念、特點開展演變

32、市場供給需求趨勢產(chǎn)品特征目標客戶案例與傳統(tǒng)寫字樓相比，由于具備“三低一高低樓層、低密度、低容積率和高綠化的優(yōu)勢此外，與甲級寫字樓多位于城市中心不同，現(xiàn)在市場上的企業(yè)獨棟產(chǎn)品通常分布于城市郊區(qū)，通常緊鄰高速干道，交通方便，生態(tài)環(huán)境良好。這不僅可以躲避“大城市病帶來的交通本錢，還可以為企業(yè)員工提供較好的工作環(huán)境。概 念特點與優(yōu)勢根據(jù)中國不動產(chǎn)研究中心CRRC的報告，從世界各國的開展經(jīng)驗來看，郊區(qū)化獨棟辦公是開展趨勢。在美國、日本等國家，郊區(qū)化辦公早已成為潮流，微軟、IBM、摩托羅拉等知名公司總部均在郊區(qū)。美國?財富?雜志統(tǒng)計稱，在美國前500家大公司中，1965年有47家的總部設(shè)在郊區(qū)，1969年

33、增加到56家，1974年猛增到128家，增加了一倍以上，1978年再增至170家。郊區(qū)化辦公在國外早已是一種成熟的理念。按照國際城市開展規(guī)律，當人均GDP超過3000美金時，將出現(xiàn)城市開展大量向城市邊緣區(qū)域擴張的趨勢，由此促進了新的郊區(qū)居住形式和辦公形式的形成。企業(yè)獨棟 概念、特點獨棟辦公物業(yè)研究2003年北京的SARS讓人們開始追求低密度的居住生活，同時對于高層辦公樓的密集的辦公環(huán)境開始厭倦。企業(yè)獨棟寫字樓的出現(xiàn)最早就是源于概念以前所謂的企業(yè)獨棟只有政府機關(guān)和國營企業(yè)才能擁有后來一些生產(chǎn)性企業(yè)在遠郊或是城市的邊緣圈一塊地方，將廠房和辦公樓修在一起，這是最早期的企業(yè)獨棟。隨著房地產(chǎn)市場開展，一

34、些大型的國有企業(yè)蓋一棟高層或是多層的辦公樓，其中一些用于自己辦公，多余的局部就拿到市場上出租，目前北京寫字樓市場多為此種產(chǎn)品，比方，中國石化的中化大廈，中糧集團的中糧廣場，中國醫(yī)藥集團的醫(yī)藥大廈等等。企業(yè)獨棟 開展與演變獨棟辦公物業(yè)研究如今，企業(yè)獨棟散布北京各地，大多地處郊區(qū)地帶，如：非中心、max空港企業(yè)園、bad國際廣場、總部基地等非中心max總部基地Bad國際廣場企業(yè)獨棟 市場供給獨棟辦公物業(yè)研究企業(yè)獨棟工程多位于城市近郊，以產(chǎn)業(yè)為依托迅速開展企業(yè)獨棟 市場供給獨棟辦公物業(yè)研究除寫字樓之外，企業(yè)獨棟作為另一種面向企業(yè)的物業(yè)類型，正在被越來越多的企業(yè)所接受，成為他們的新選擇，在市場上，顯現(xiàn)

35、出良好的成交情況。在過去，企業(yè)獨棟通常是國企等大型企業(yè)的選擇，現(xiàn)在，企業(yè)獨棟的“草根化趨勢明顯企業(yè)獨棟 需求趨勢獨棟辦公物業(yè)研究企業(yè)之所以棄寫字樓而購置獨棟，與獨棟產(chǎn)品的幾個鮮明特點密不可分:企業(yè)形象與文化的詮釋：與寫字樓相比，獨棟辦公擁有獨立的冠名權(quán)、獨立的大堂、獨立的電梯甚至獨立的員工餐廳、員工會所等個性化空間。由于這些個性化空間的存在，使得企業(yè)在企業(yè)文化、企業(yè)品牌、企業(yè)形象展示以及企業(yè)宣傳推廣方面，更容易貫徹到方方面面。運營本錢優(yōu)勢：在費用支出上，獨棟辦公物業(yè)上也具有一定優(yōu)勢。甲級寫字樓除購置或租賃費用外，每月還需支付物業(yè)管理費、停車費等一系列費用；獨棟辦公物業(yè)一般可以擁有一定數(shù)量泊位，保安及保潔本錢那么可以根據(jù)公司自身需求進行調(diào)整，相比之下可以節(jié)省不少花費，從而減少企業(yè)經(jīng)營本錢。企業(yè)獨棟 產(chǎn)品特征獨棟辦公物業(yè)研究由于具備多種優(yōu)勢，在北京市場上，越來越多的企業(yè)正在選擇獨棟產(chǎn)品。有三類企業(yè)在選擇獨棟產(chǎn)品。一是，外埠進京企業(yè)，隨著業(yè)務(wù)打入北京市場，他們需要一個形象好，有充足展示空間的辦公場所，作為其在北京的總部；第二類是從市中心轉(zhuǎn)移出來的企業(yè)，他們通常是成長型、上升型的公司，面臨著增員增產(chǎn)的需要，在市區(qū)卻難以買到適宜的寫字樓；第三類那么是有一定投資傾向的企業(yè)，他們認為“住宅是純不動產(chǎn)的消費品，獨棟是