2011當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及中長(zhǎng)期形勢(shì)展望

1、2011當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及中長(zhǎng)期形勢(shì)展望第一頁(yè)，共75頁(yè)。一、政策走勢(shì)：調(diào)控緊盯市場(chǎng)持續(xù)加碼，呈現(xiàn)四大特點(diǎn)二、市場(chǎng)變化：新房量?jī)r(jià)受到抑制，土地、二手房受影響更大三、前景展望：下半年調(diào)控影響深入，中長(zhǎng)期前景廣闊四、最新政策：7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神解讀五、鄭州市情：鄭州市2011上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析目錄第二頁(yè)，共75頁(yè)。圖：全國(guó)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化及代表性政策4月“國(guó)十條”“9.29新政”1月“國(guó)十一條”1月“國(guó)八條”概述：此輪調(diào)控緊盯市場(chǎng)變化持續(xù)加碼，政策密度大且涉及方面全，呈現(xiàn)四個(gè)方面的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，不斷強(qiáng)化地方政府責(zé)任經(jīng)濟(jì)手段：不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收

2、政策，如全國(guó)范圍內(nèi)提高首次購(gòu)房和二套住房的首付比例和利率，停止對(duì)家庭第三套住房的貸款等；行政措施：在部分城市限購(gòu)、限制外地人購(gòu)房貸款、限制外資購(gòu)房，以問(wèn)責(zé)省級(jí)政府和力促地方政府及各部委出臺(tái)配套措施抓落實(shí)等。 抑制投資投機(jī)需求和增加供給并重，特別是保障房政策落實(shí)力度大第三頁(yè)，共75頁(yè)。圖：此輪調(diào)控代表性政策匯總2010年1月“國(guó)十一條”2010年4月“國(guó)十條”2010年9月“9.29”新政2011年1月“國(guó)八條”抑制需求差別信貸政策二套房首付比例不低于40%90平以上首付30%，二套房首付50%，利率1.1倍首套房首付30%（無(wú)論面積大小）；二套房首付50%利率1.1倍，暫停三套房貸二套房首付6

3、0%，利率1.1倍限購(gòu)政策 無(wú)地方政府可根據(jù)實(shí)際情況實(shí)行限購(gòu)，但只有北京出臺(tái)“限購(gòu)令”房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快城市要“限購(gòu)”，上海、深圳等近20個(gè)城市先后出臺(tái)“限購(gòu)令”，多數(shù)城市政策為“無(wú)論已有幾套住房均可再買一套”明確要求36個(gè)大中城市及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限購(gòu)，本市居民有2套，外地居民有1套不得購(gòu)買、不能提供納稅證明不能購(gòu)買增加供給加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入家庭住房困難三類房用地不低于住房用地的70%，總供地18.5萬(wàn)公頃，建設(shè)保障房580萬(wàn)套房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量建設(shè)保障性住房1000萬(wàn)套，商品住房用地供應(yīng)不得低于前

4、2年年均供應(yīng)量上半年政策四大特點(diǎn)之一：著力調(diào)整供求關(guān)系。上半年政策四大特點(diǎn)之一：著力調(diào)整供求關(guān)系。第四頁(yè)，共75頁(yè)。上半年政策四大特點(diǎn)之二：反通脹貨幣政策持續(xù)收緊。圖：2010年1月以來(lái)CPI走勢(shì)和利息調(diào)整情況表：2010年1月以來(lái)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整情況(1)持續(xù)上調(diào)存準(zhǔn)率和基準(zhǔn)利率2010年以來(lái)，央行已12次提高存款準(zhǔn)備金率，5次提高利率，其中今年存款準(zhǔn)備金率每月均有上調(diào)，利率上調(diào)在2月、4月和7月。目前，存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到21.5%的歷史最高點(diǎn)，一年期貸款利率達(dá)到6.56%（2007年12月至2008年8月為階段性高點(diǎn)7.47%）。2011.7.6上調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)時(shí)間調(diào)整幅度調(diào)整

5、后2010年1月18日0.5個(gè)百分點(diǎn)16%2010年2月25日0.5個(gè)百分點(diǎn)16.5%2010年5月10日0.5個(gè)百分點(diǎn)17%2010年11月16日0.5個(gè)百分點(diǎn)17.5%2010年11月29日0.5個(gè)百分點(diǎn)18%2010年12月20日0.5個(gè)百分點(diǎn)18.5%2011年1月20日0.5個(gè)百分點(diǎn)19%2011年2月24日0.5個(gè)百分點(diǎn)19.5%2011年3月18日0.5個(gè)百分點(diǎn)20%2011年4月21日0.5個(gè)百分點(diǎn)20.5%2011年5月12日0.5個(gè)百分點(diǎn)21%2011年6月14日0.5個(gè)百分點(diǎn)21.5%第五頁(yè)，共75頁(yè)。(2)信貸投放為近三年最低水平2011年1-5月，累計(jì)新增人民幣貸款3

6、.55萬(wàn)億元（同比下降12%），是近三年的最低水平（2009年和2010年同期分別為5.9萬(wàn)億元和4萬(wàn)億元）；其中5月新增5516億元，同比和環(huán)比分別下降15.4%和25.4%。圖：2007年至今各項(xiàng)人民幣貸款和居民消費(fèi)貸款余額同比增長(zhǎng)率上半年政策四大特點(diǎn)之二：反通脹貨幣政策持續(xù)收緊（續(xù)）。第六頁(yè)，共75頁(yè)。圖：2004-2011年新增房地產(chǎn)貸款（單位：萬(wàn)億元）(3)房地產(chǎn)類貸款降幅更為顯著根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2011年一季度，房地產(chǎn)類貸款新增5095億元，同比下降40%。其中，住房按揭貸款新增3416億元，同比下降35%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增1678億元，同比下降48%，降幅較住房按揭貸款高13個(gè)百

7、分點(diǎn)（值得注意的是，一季度新增保障房開發(fā)貸款651億元，占同期新增開發(fā)貸的比重達(dá)39%，而2010年底余額占比僅為5%）。房地產(chǎn)貸款開發(fā)貸個(gè)人住房按揭貸款總貸款占比20040.53 0.12 0.42 1.84 28.9%20050.39 0.13 0.24 1.73 22.5%20060.67 0.30 0.36 3.06 21.7%20071.13 0.36 0.76 3.64 30.9%20080.50 0.18 0.31 4.17 12.0%20092.02 0.59 1.43 9.60 21.1%20102.02 0.59 1.40 7.95 25.4%2010年上半年1.38 0.

8、44 1.00 4.64 29.7%2010年下半年0.64 0.16 0.48 3.32 19.3%2011年一季度實(shí)際值0.51 0.17 0.34 2.24 22.7%2011年全年預(yù)測(cè)值1.40 0.42 0.98 7.00 20%上半年政策四大特點(diǎn)之二：反通脹貨幣政策持續(xù)收緊（續(xù)）。第七頁(yè)，共75頁(yè)。(4)信托融資對(duì)企業(yè)資金支持力度顯著根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2010年全年，房地產(chǎn)信托發(fā)行總額達(dá)2864億元，占同期信托發(fā)行總額的比重為12.7%。2011年一季度，房地產(chǎn)信托發(fā)行總額達(dá)711億元，同比增長(zhǎng)12.6%，而全行業(yè)信托總額大幅下降63.5%，房地產(chǎn)信托占整體的比重達(dá)22.3%

9、，比去年提高近一倍。與房地產(chǎn)開發(fā)貸款相比，信托融資對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金支持力度顯著：2010年全年，全國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)行總額相當(dāng)于同期銀行開發(fā)貸款的47.3%。今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比下降48%，而房地產(chǎn)信托總額同比增長(zhǎng)12.6%，占同期開發(fā)貸款的比重為達(dá)42.3%，與2010年全年基本持平。表：2010年至今房地產(chǎn)信托新增總額信托新增總額（億元）房地產(chǎn)信托新增總額（億元）占比2010 Q187406317.2%2010 Q2555677614.0%2010 Q3374879721.3%2010 Q4442665914.9%2011 Q1319171122.3%上半年政策四大特點(diǎn)之二：反通脹貨

10、幣政策持續(xù)收緊（續(xù)）。第八頁(yè)，共75頁(yè)。上半年政策四大特點(diǎn)之三：首次推出大規(guī)模建設(shè)的保障性住房中期戰(zhàn)略規(guī)劃。建設(shè)目標(biāo)：計(jì)劃“十二五”期間建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，今年新開工1000萬(wàn)套。自2008年起，中央政府加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)力度，年初即制定明確的全年建設(shè)計(jì)劃，且建設(shè)規(guī)模連年攀升。2008年、2009年和2010年中央政府分別計(jì)劃建設(shè)保障性住房63萬(wàn)套、330萬(wàn)套和580萬(wàn)套。2011年大幅提高到1000萬(wàn)套，與2010年相比增幅高達(dá)72.4%。建設(shè)階段：加強(qiáng)質(zhì)量管理和信息公開，多渠道籌集資金國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議及相關(guān)部委反復(fù)強(qiáng)調(diào)，各地應(yīng)及時(shí)將保障房房源、配置過(guò)程、配置結(jié)果等相關(guān)信息公之于眾，

11、接受社會(huì)監(jiān)督，做到配置過(guò)程公開透明、配置結(jié)果公開公正。據(jù)住建部測(cè)算，1000萬(wàn)套保障房建設(shè)完成需要1.3萬(wàn)億左右，8000多億通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集，剩余5000多億的資金將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集 。中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金1210億元（年初計(jì)劃1030億，后來(lái)又增加180億），比上年增加445億元。地方政府需要籌集資金4000億左右，主要采取財(cái)政預(yù)算、土地出讓金收益、住房公積金凈收益、公積金貸款、地方政府融資平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)的中長(zhǎng)期貸款等。表：2011年各類保障房建設(shè)數(shù)量及資金來(lái)源保障房類別數(shù)量（套）所需資金資金來(lái)源經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房2

12、00萬(wàn)5000億主要由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作方式棚改房400萬(wàn)5000億其中3400億左右由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集，其余1600億由中央及地方政府籌集廉租房、公租房160萬(wàn)+220萬(wàn)3000億中央及地方政府籌集第九頁(yè)，共75頁(yè)。上半年政策四大特點(diǎn)之四：實(shí)施問(wèn)責(zé)制，推動(dòng)調(diào)控出實(shí)效。 保障房：土地供給，建設(shè)管理，1000萬(wàn)套目標(biāo)任務(wù)，各個(gè)環(huán)節(jié)都實(shí)行責(zé)任制中央政府高度重視保障性安居工程建設(shè)，今年上半年密集出臺(tái)各項(xiàng)政策支持保障房建設(shè)，但是政策效果如何關(guān)鍵在于地方政府的落實(shí)情況。2009年全國(guó)計(jì)劃建設(shè)各類保障性住房380多萬(wàn)套，但實(shí)際開工只有330萬(wàn)套，開工率不足90%。為此2010年中央政府對(duì)地方政

13、府建設(shè)保障房實(shí)行問(wèn)責(zé)制度，2010年的580萬(wàn)套計(jì)劃全部開工，最后還多開工10萬(wàn)套，超額完成任務(wù)，政策效果明顯。今年，保障房規(guī)模大幅增加，為保證計(jì)劃按時(shí)完成，中央政府繼續(xù)實(shí)行問(wèn)責(zé)制，并且在多項(xiàng)政策中重復(fù)提出，反復(fù)強(qiáng)調(diào)。3月保障房計(jì)劃分配完成后，中央便與地方政府簽訂“軍令狀”，4月派出房地產(chǎn)專項(xiàng)督察組對(duì)部分省市保障房的建設(shè)情況進(jìn)行督查，5月住建部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理的通知指出把工程質(zhì)量管理納入住房保障工作考核、約談和問(wèn)責(zé)范圍。商品房：出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并派出“高規(guī)格”督查組督查各地問(wèn)責(zé)制建立等調(diào)控政策落實(shí)情況4月份，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)東北、華北、華東、西北、華南的16個(gè)省區(qū)市

14、就貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況開展專項(xiàng)督查。專項(xiàng)督查重點(diǎn)內(nèi)容有下幾個(gè)方面：本年度保障性安居工程的資金、土地落實(shí)情況，以及相關(guān)建設(shè)計(jì)劃的進(jìn)展情況；房地產(chǎn)交易營(yíng)業(yè)稅、增值稅、個(gè)人所得稅等差別化稅收的征管情況；差別化信貸政策的執(zhí)行情況；執(zhí)行限購(gòu)的城市，其限購(gòu)政策的執(zhí)行和實(shí)施情況；省級(jí)人民政府對(duì)市級(jí)人民政府的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制等。帶隊(duì)組長(zhǎng)級(jí)別最高的是住建部部長(zhǎng)姜偉新，除住建部和國(guó)土資源部?jī)纱笈c房地產(chǎn)直接相關(guān)的部門外，其他的組長(zhǎng)也多為中國(guó)人民銀行、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)、監(jiān)察部等多個(gè)部委的副部級(jí)官員。規(guī)模之大創(chuàng)歷次樓市調(diào)查之最，彰顯中央政府堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控的決心。第十頁(yè)，共75頁(yè)。一、政策

15、走勢(shì)：調(diào)控緊盯市場(chǎng)持續(xù)加碼，呈現(xiàn)四大特點(diǎn)二、市場(chǎng)變化：新房量?jī)r(jià)受到抑制，土地、二手房受影響更大三、前景展望：下半年調(diào)控影響深入，中長(zhǎng)期前景廣闊四、最新政策：7月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神解讀五、鄭州市情：鄭州市2011上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析目錄第十一頁(yè)，共75頁(yè)。2011年上半年，全國(guó)130個(gè)城市土地招拍掛市場(chǎng)明顯降溫，住宅用地的推出面積和成交面積分別同比下降15.2%和6.4%，2011年全國(guó)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地21.8萬(wàn)公頃，根據(jù)130個(gè)城市土地招拍掛數(shù)據(jù)推算，上半年完成率僅在25%左右。十大城市共推出住宅用地3026萬(wàn)平方米，同比下降38%，北京等多個(gè)城市供地計(jì)劃上半年完成率不足20%；共成

16、交2651萬(wàn)平方米，同比下降34%，除廣州、深圳和南京外，均有所下降，其中北京、天津、重慶降幅超過(guò)30%。土地市場(chǎng)：土地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低，十大城市受影響程度更大，出讓金同比顯著下降。表：全國(guó)130個(gè)城市及十大城市土地招拍掛市場(chǎng)情況住宅用地推出面積(萬(wàn))同比增長(zhǎng)率住宅用地成交面積(萬(wàn))同比增長(zhǎng)率住宅用地平均樓面均價(jià)(元/)同比增長(zhǎng)率住宅用地平均溢價(jià)率同比變化總出讓金(億元)同比增長(zhǎng)率2011年土地供應(yīng)計(jì)劃計(jì)劃完成率北京213 -31%163 -38%4122 -56%14.2%-85%327 -48%25508%上海396 19%370 -5%4973 -45%42.9%-65%494 -22

17、%120033%廣州102 215%52 424%1672 -68%0.2%-101%67 54%33730%深圳76 279%76 279%3671 143%0%0%93 -22%天津622 -72%555 -66%1977 6%10.9%-7%309 -45%216529%武漢402 -28%480 -4%2056 62%1.3%-53%363 77%重慶597 -12%342 -34%1546 1%17.4%1%204 -4%579110%南京174 51%158 45%3558 -18%3.3%-95%177 79%杭州131 -34%133 -23%5134 -21%60.2%16%

18、285 -24%47528%成都313 -27%321 -22%1550 19%13.8%-60%210 9%十大城市合計(jì)3026 -38%2651 -34%3026 -28%16%-57%2527 -18%全國(guó)130個(gè)城市19463 -15.2%16197 -6.4%1451 -13%18.5%-50%8075 2.5%約25%第十二頁(yè)，共75頁(yè)。上半年，全國(guó)130個(gè)城市共推出土地11706宗，5.4億平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，其中住宅用地3495宗，1.95億平方米，同比下降15.2%；上半年共成交土地9507宗，其中住宅用地成交2851宗，1.62億平方米，同比下降6.4%。6月全國(guó)1

19、30個(gè)城市土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交情況明顯好于前5個(gè)月。從推出面積來(lái)看，6月住宅用地同比增速自連續(xù)三個(gè)月下行之后開始回升，同比增長(zhǎng)7%，環(huán)比增長(zhǎng)38%，成交亦繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，同比增長(zhǎng)9.8%，環(huán)比增長(zhǎng)16.7%。而商辦用地表現(xiàn)更為強(qiáng)勁，6月同比增長(zhǎng)超過(guò)80%。土地市場(chǎng)：上半年全國(guó)住宅用地推出成交量總體低于去年，6月供應(yīng)加大帶動(dòng)成交量有所增長(zhǎng)。圖：2009年至今130個(gè)城市土地成交面積及同比增速第十三頁(yè)，共75頁(yè)。上半年全國(guó)住宅用地的成交溢價(jià)率持續(xù)下行，由1月的37.40%降為6月的9.56%，上半年平均溢價(jià)率為18.54%，僅相當(dāng)于去年同期的一半。住宅用地樓面價(jià)同比持續(xù)下行，從2010年“9.29”

20、新政頒布起，已經(jīng)連續(xù)十個(gè)月同比下降。上半年平均樓面地價(jià)為1451元/平方米，同比下降13.32%。上半年商辦用地平均溢價(jià)水平為21.04%，與去年同期和2009年（分別為22.86%和22.59%）基本持平，表明商辦用地受調(diào)控政策的影響明顯不及住宅用地。土地市場(chǎng)：上半年住宅用地的樓面均價(jià)、溢價(jià)率持續(xù)走低，開發(fā)商投資策略趨于謹(jǐn)慎。圖：09年至今住宅及商辦用地樓面均價(jià)及溢價(jià)率情況時(shí)間住宅平均溢價(jià)率商辦平均溢價(jià)率2009年51.41%22.59%2010年32.32%20.39%2010年上半年37.19%22.86%2011年上半年18.54%21.04%表：全國(guó)130個(gè)城市平均溢價(jià)率變化第十四頁(yè)

21、，共75頁(yè)。2011年上半年，全國(guó)130個(gè)城市總出讓金為8075億元，同比小幅增長(zhǎng)2.5%，十大城市總出讓金為2527億元，同比下降18%。10個(gè)代表性城市中，北京、上海等六個(gè)城市的土地出讓金均低于去年，其中北京降幅最大，同比下降48%，天津降幅也達(dá)到45%，上海、杭州、深圳降幅超過(guò)20%。土地市場(chǎng)：上半年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金微漲，北京、上海等城市降幅顯著。圖：2011年1-6月全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金變化情況第十五頁(yè)，共75頁(yè)。2011年上半年，住宅用地總價(jià)前10名地塊有4塊在1月成交，4月、6月沒有地塊進(jìn)入前十名，上半年總價(jià)第一名地塊南京建鄴區(qū)地塊為44.7億元成交，不及去年第十名

22、的50.4億元；1月、2月、4月分別有3宗進(jìn)入單價(jià)前10名地塊，5月有1宗進(jìn)入前十名， 3月、6月沒有地塊上榜 。上半年單價(jià)地王的樓面地價(jià)和溢價(jià)水平約相當(dāng)于去年全年地王的一半。地王：價(jià)格水平明顯低于去年，6月無(wú)一宗土地上榜。表：2011年1-6月全國(guó)住宅用地總價(jià)前十位 表：2011年1-6月全國(guó)住宅用地樓面地價(jià)前十位 第十六頁(yè)，共75頁(yè)。住宅成交：20個(gè)代表性城市成交量同比小幅下降6%，但相比2010年下半年降幅超過(guò)20%。上半年，20個(gè)代表性城市月平均成交54.0萬(wàn)平米，同比小幅下降6.0%，但比去年下半年下降25.8%。上半年代表城市的月均成交水平大幅低于2010年9-12月的階段性高點(diǎn)（

23、83.5萬(wàn)平米），但略高于2010年5-7月成交歷史低位時(shí)期（46.9萬(wàn)平米）。從各月來(lái)看，2月因春節(jié)及地方細(xì)則尚未出臺(tái)，多數(shù)城市成交量明顯低于1月，但同比仍繼續(xù)增長(zhǎng)。3-4月，各城市成交量高于春節(jié)所在的2月，但比 “國(guó)八條”出臺(tái)當(dāng)月（1月）分別下降42.3%和44.5%。5月成交有所回升，環(huán)比4月增長(zhǎng)14.4%，部分城市成交環(huán)比、同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，6月成交面積環(huán)比5月下降1.2%，同比增長(zhǎng)30.2%，但5、6月同比大幅增長(zhǎng)主要為去年相應(yīng)時(shí)期成交降至近年來(lái)低點(diǎn)，今年6月成交相對(duì)調(diào)控前（1月）降幅仍達(dá)37.3%，仍處歷史低位。表：2010年以來(lái)20個(gè)代表城市成交面積之和變化（單位：萬(wàn)平方米）第

24、十七頁(yè)，共75頁(yè)。住宅成交：上半年一線城市中除北京外同比均有所增長(zhǎng)，但普遍低于去年下半年。今年上半年，四個(gè)一線城市平均月成交面積為71.1萬(wàn)平米，同比小幅增長(zhǎng)3.3%，但較2010年下半年降幅達(dá)26%。其中北京同比有較大幅度下降（20%），上海、廣州、深圳成交量雖高于去年同期，但相比去年下半年的降幅均超過(guò)20%。北京受調(diào)控影響最大，上半年成交量平均同比下降19.9%，相對(duì)2010年全年平均下降24.5%，其中3-4月成交同比平均下降近五成。廣州近期成交量明顯回升，5-6月平均成交面積同比增長(zhǎng)91.4%，上半年同比增長(zhǎng)31.5%，相對(duì)2010年全年平均成交僅下降0.7%，降幅在四個(gè)一線城市中最小

25、，但相比2010年下半年下降20%。上海、深圳上半年同比小幅增長(zhǎng)，相對(duì)2010年全年降幅不大，但相比2010年下半年的降幅超過(guò)25%?？傮w而言，因北京因限購(gòu)措施最嚴(yán)，調(diào)控力度最大，加上供應(yīng)量下降明顯，成交量受影響最為顯著。表：2011年上半年四個(gè)一線城市住宅累計(jì)成交面積環(huán)比、同比變化 （單位：萬(wàn)平方米）北京上海深圳廣州一線城市平均2010年上半年951032156692010年下半年1071563192972010年全年1011302674832011年3-4月631111959632011年5-6月821132685762011年上半年761122373712011年3-4月同比-51%-2

26、0%-29%-8%-30%2011年5-6月同比41%40%89%91%55%2011年上半年同比2010年上半年-20%8%11%31%3%2011年上半年比2010年下半年-29%-29%-25%-20%-26%第十八頁(yè)，共75頁(yè)。今年上半年，上海等5個(gè)代表性城市的新增上市面積均值為590萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%，為近年來(lái)較高水平，僅北京一個(gè)城市供應(yīng)量同比下降，上海、重慶同比增長(zhǎng)超過(guò)20%。從不同月份來(lái)看，3月與去年同期基本持平，4月有所下降，5、6月同比分別大幅增長(zhǎng)96%、81%，僅上海等少數(shù)城市有所下降。住宅供應(yīng)：上半年新增供應(yīng)同比小幅增長(zhǎng)，5、6月增幅尤為顯著。表：重點(diǎn)城市商品住宅批準(zhǔn)

27、上市面積（單位：萬(wàn)平方米）2009年1-6月2010年1-6月2010年9-12月2011年1-6月2011年1月同比2011年2月同比2011年3月同比2011年4月同比2011年5月同比2011年6月同比2011年1-6月同比北京420 414 429 317 -89%-20%-45%-38%-10%131%-23%上海849 678 673 834 22%55%30%-4%-8%74%23%深圳187 133 207 147 -18%194%-68%-51%161%200%11%武漢278 605 560 642 27%-49%48%-28%238%-36%6%重慶759 818 939

28、 1008 8%-40%37%9%100%36%23%平均水平498 530 562 590 -10%28%0%-22%96%81%8%第十九頁(yè)，共75頁(yè)。今年3-4月，重點(diǎn)城市的平均供應(yīng)量為101萬(wàn)平米，5-6月進(jìn)一步上升至108萬(wàn)平米，略高于2010年全年平均水平（100萬(wàn)平米）。新增供應(yīng)的大幅增加導(dǎo)致5-6月成交量高于去年同期，但銷供比卻持續(xù)走低，今年3-6月分別為0.74、0.63、0.70、0.64，銷供比持續(xù)低于1，且低于去年5-8月，表明調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響依然存在。供求對(duì)比：新增供應(yīng)的大幅增加導(dǎo)致5-6月成交量同比增長(zhǎng)顯著，但銷供比持續(xù)走低。圖：2008年至今部分重點(diǎn)城市住宅成

29、交、供應(yīng)及銷供比變化對(duì)比3月以來(lái)銷供比持續(xù)低于，且低于去年5-8月第二十頁(yè)，共75頁(yè)。2011年6月，全國(guó)100個(gè)城市住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.41%，漲幅比上月（0.53%）略有下降，其中75個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，價(jià)格漲幅居前的主要是三、四線城市；另有25個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比下跌，但跌幅均在1%以內(nèi)。十大城市環(huán)比漲幅也有明顯縮小，從今年1月高點(diǎn)0.89%降至6月0.06%，漲幅低于百城平均水平，且6月北京、成都、南京、重慶的價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)。6月十大城市同比漲幅亦降至2.9%，漲幅自去年以來(lái)持續(xù)縮小。新房?jī)r(jià)格指數(shù)：全國(guó)房?jī)r(jià)總體漲幅明顯縮小，部分一、二線城市出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。圖：201

30、0年6月至今全國(guó)100個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)月份百城十大城市平均價(jià)格平均環(huán)比漲跌幅環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)平均價(jià)格平均環(huán)比漲跌幅環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)平均同比漲幅萬(wàn)/平方米萬(wàn)/平方米2011年1月86450.95%1000156620.89%10024.43%2011年2月86860.48%8018157370.48%10019.90%2011年3月87380.59%8216157820.29%9112.64%2011年4月87730.40%7722158020.13%825.28%2011年5月88190.53%76215.12%158200.11%643.94%2011年

31、6月88560.41%75255.19%158290.06%642.87%第二十一頁(yè)，共75頁(yè)。圖：2008年至今各城市二手房成交量半年度走勢(shì)圖（單位：套）2011年上半年，各主要城市成交依舊處于低位，同比降幅接近30%，環(huán)比2010年下半年下降32%。與2010年下半年相比，今年上半年北京、深圳的成交量降幅分別為28%和20%，其它城市的降幅均在30%以上。二手房成交：2011年上半年各城市成交量明顯低于去年。第二十二頁(yè)，共75頁(yè)。表：2011年上半年代表性城市二手房成交量變化（單位：套）從月度走勢(shì)來(lái)看，4-6月各城市成交量明顯下降，但環(huán)比降幅逐步收窄，從4月的19%減小到5月的2%，6月環(huán)

32、比基本持平；同比來(lái)看，各城市的成交量同比降幅也在減小，4月為57%，5月為33%，6月為9%。其中，6月份，深圳和南京的同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，增幅分別為37%和14%，其他城市降幅在15%-32%之間，代表城市的平均降幅為9%。二手房成交：5-6月成交量下降趨勢(shì)減緩。城市2011上半年相比2010年下半年2011-4環(huán)比2011-5環(huán)比2011-6環(huán)比2011上半年同比2010年上半年2011-4同比2011-5同比2011-6同比北京-28%-16%-14%-6%-35%-72%-40%-27%深圳-20%-21%-17%31%-19%-40%-43%37%天津-30%-11%-4%-3%-24%-

33、54%-19%-15%成都-48%-26%-2%16%-27%-54%-44%-18%杭州-45%-7%-5%-14%-44%-57%-23%-25%武漢-32%-30%30%2%-37%-60%-50%-32%南京-23%-21%1%-23%-23%-63%-13%14%平均-32%-19%-2%0%-30%-57%-33%-9%第二十三頁(yè)，共75頁(yè)。4-5月，二手房成交量環(huán)比持續(xù)下降，而新房成交量環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)，特別是5月，新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)7.6%，同比亦由上月的下降42.1%轉(zhuǎn)為上升17.4%，而二手房成交量環(huán)比下降2%，同比降幅仍達(dá)33%。6月，二手房與新房的成交量都與5月基本持平，但

34、同比來(lái)看，二手房成交量同比下降9%，而新房成交量同比大幅增長(zhǎng)31.0%，同期新房供應(yīng)量上升是重要原因（環(huán)比和同比增幅分別為14%和38.4%）。圖： 2009年以來(lái)代表性城市二手房與新房成交對(duì)比（2009年1月=100）二手房成交：近期成交量仍在低位，受政策的影響大于新房。第二十四頁(yè)，共75頁(yè)。2011年上半年，各城市二手房?jī)r(jià)格漲幅逐月持續(xù)縮小，4月開始有城市價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，且下跌的城市個(gè)數(shù)逐月增加。主要城市價(jià)格的平均漲幅從1月的2.5%，下降到4月的1.1%，其中南京4月下降0.9%；5月平均漲幅為0.5%，價(jià)格環(huán)比下跌的城市增加到3個(gè)；6月有4個(gè)城市的價(jià)格出現(xiàn)下跌，分別為北京、上海、重慶

35、和蘇州，環(huán)比降幅均為0.1%。表：2008年至今不同時(shí)期全國(guó)11個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅二手房?jī)r(jià)格：各主要城市價(jià)格依然處于高位，但平均漲幅持續(xù)縮小，4月以來(lái)價(jià)格下跌的城市逐月增多。2008200920102010.1-42010.5-82010.9-1211-111-211-311-411-511-6北京-8.2%39.4%42.1%29.4%3.4%6.2%2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%深圳-19.2%31.8%25.4%12.8%-0.6%11.9%4.9%3.2%3.6%2.6%1.0%0.7%上海-6.4%28.6%23.7%14.3%2.5%5.6%2.5%1.

36、6%0.4%0.3%0.8%-0.1%廣州-10.5%27.0%36.9%12.7%6.5%14.1%4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%成都-10.4%8.3%24.0%9.7%6.2%6.4%2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%天津-10.7%33.0%29.5%17.3%6.3%3.9%1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%杭州-21.5%38.0%22.7%15.1%2.0%4.5%1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%重慶-8.3%17.0%37.7%12.6%9.2%12.0%3.2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%蘇州-11

37、.6%21.5%25.2%14.9%5.9%2.9%1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1% 南京-6.6%27.4%29.2%17.8%5.2%4.3%1.8%1.3%1.2%-0.9%0.1%0.3%武漢-9.5%15.8%23.5%9.0%2.6%10.4%2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%平均-11.2%26.2%29.1%15.1%4.5%7.5%2.5%1.9%1.4%1.1%0.5%0.4%第二十五頁(yè)，共75頁(yè)。重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)：上半年代表性房企銷售額同比增速接近50%，部分企業(yè)完成全年銷售目標(biāo)的40%以上。初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年除富力、綠城外，多數(shù)代表企

38、業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)，平均增幅接近50%，恒大銷售額同比增長(zhǎng)約1倍，中海、保利、萬(wàn)科增速緊隨其后。從全年銷售目標(biāo)的完成率看，中海、碧桂園完成率超過(guò)50%，萬(wàn)科、保利、恒大等企業(yè)完成率接近50%。表：代表企業(yè)2011年上半年銷售情況 企業(yè)銷售額(億元)同比增長(zhǎng)率銷售面積(萬(wàn)平米)同比增長(zhǎng)率全年銷售目標(biāo)(億元)上半年完成情況統(tǒng)計(jì)口徑萬(wàn)科657 79%566 77%140047%1-6月中海522 86%307 38%80065%1-6月保利395 81%341 28%80049%1-6月恒大337 109%486 46%70048%1-5月碧桂園215 64%343 42%43050%1-6月雅居樂1

39、57 50%142 38%37042%1-6月綠城151 -7%69 -26%55027%1-5月世茂143 26%109 8%36040%1-6月富力112 -17%72 -35%40028%1-5月首創(chuàng)51 15%50 31%15034%1-6月均值49%25%43%第二十六頁(yè)，共75頁(yè)。圖：2010年至今開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資金來(lái)源增速均放緩2011年前五個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款占比為17.9%；利用外資占比穩(wěn)定在1%左右；預(yù)付款和按揭貸等其他資金占比最高，但近三年來(lái)略有下降；自籌資金占比近三年來(lái)逐年上升，2011年1-5月占比達(dá)38.6%，已經(jīng)與2008年市場(chǎng)低迷時(shí)期的水平接近。尋求多種渠道進(jìn)行融資、保持

40、良好的流動(dòng)性，成為開發(fā)企業(yè)的重要策略。2011年上半年，已有53 家房地產(chǎn)企業(yè)公布的75次融資，其中信托、票據(jù)和債券融資等方式融資，占比分別為20%、19%和17%，占比較高。重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)：信貸成本上升致使自籌資金比例增加，企業(yè)積極拓展其它融資方式，多種直接融資渠道受到青睞。圖：2009年以來(lái)自籌資金在總資金來(lái)源中比重上升第二十七頁(yè)，共75頁(yè)。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)2011年9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了8月份最新的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)表明：8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)，環(huán)比下降和持平的城市比上月增加了15個(gè)。這是今年以來(lái)市場(chǎng)降溫幅度最大的一個(gè)月。具有風(fēng)

41、向標(biāo)意義的是，這是2009年二季度以來(lái)，止?jié)q城市數(shù)量首次超過(guò)上漲城市，從結(jié)構(gòu)上分析，當(dāng)前四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)兩個(gè)月止?jié)q，二三線城市總體微漲。8月份，有16個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比下跌，包括重慶、濟(jì)南、大連、南京、?？?、青島、蘭州、無(wú)錫、錦州、煙臺(tái)、秦皇島、丹東、韶關(guān)、錦州等，顯而易見，其規(guī)律性并不強(qiáng)，二三線城市、東中西部皆有。 2011年以來(lái)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格上漲、下降和持平城市個(gè)數(shù)變化圖 第二十八頁(yè)，共75頁(yè)。一、政策走勢(shì)：調(diào)控緊盯市場(chǎng)持續(xù)加碼，呈現(xiàn)四大特點(diǎn)二、市場(chǎng)變化：新房量?jī)r(jià)受到抑制，土地、二手房受影響更大三、前景展望：下半年調(diào)控影響深入，中長(zhǎng)期前景廣闊四、最新政策：7月12日國(guó)務(wù)院

42、常務(wù)會(huì)議精神解讀五、鄭州市情：鄭州市2011上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析目錄第二十九頁(yè)，共75頁(yè)。下半年展望：政策從緊態(tài)勢(shì)不會(huì)放松，保障房建設(shè)將獲更多政策支持。從去年年初開始的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了四輪政策，已持續(xù)一年多時(shí)間，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求與市場(chǎng)監(jiān)管等各方面都出臺(tái)了一系列政策措施。進(jìn)入今年4、5月份以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)快速上漲基本得到遏制、市場(chǎng)成交處于低位、土地市場(chǎng)降溫。從鞏固調(diào)控效果的角度出發(fā)，中央政府不會(huì)冒然放松政策效果，加上經(jīng)濟(jì)增速仍在合理范圍，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。央行在7月6日公布今年以來(lái)的第三次加息，從側(cè)面證明了中央對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心和對(duì)通脹壓力的擔(dān)憂，預(yù)計(jì)

43、與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的貨幣政策在三季度仍不會(huì)放松。上半年，全國(guó)保障房開工率僅三成（34%）左右，開工率較低。為完成1000萬(wàn)套保障房開工建設(shè)，下半年，各地將在資金籌集、項(xiàng)目審批上加快節(jié)奏，加快保障性住房建設(shè)開工。表：截至5月底部分省份保障房開工情況（單位：萬(wàn)套）河北遼寧湖北廣東江蘇浙江開工套數(shù)24.429.318.810.513.56.16開工率69.70%84%49.67%34%30%33.20%第三十頁(yè)，共75頁(yè)。下半年展望：上半年多數(shù)城市供地計(jì)劃完成率不足三成，下半年供地將增加。從今年上半年全國(guó)130個(gè)城市土地市場(chǎng)來(lái)看，住宅用地推出面積同比減少15.2%，成交面積同比下降6.4%，總土地出

44、讓金與去年同期基本持平，但十大城市住宅用地推出和成交量同比降幅接近40%，總土地出讓金同比大幅下降23%。從住宅用地供應(yīng)完成率來(lái)看，全國(guó)總體完成率約25%，北京、重慶、廣州等多個(gè)城市計(jì)劃完成率不足兩成，其中北京僅完成計(jì)劃供應(yīng)的9%。為完成全年供地計(jì)劃以及地方政府財(cái)稅收入，預(yù)計(jì)下半年各地將加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。表：2011年上半年部分城市土地計(jì)劃完成情況北京上海廣州天津重慶杭州均值土地供應(yīng)計(jì)劃完成率9%22%19%30%10%28%15%第三十一頁(yè)，共75頁(yè)。下半年展望：更多開發(fā)企業(yè)加快推盤節(jié)奏以提升銷售業(yè)績(jī)和加快資金回籠，下半年降價(jià)促銷范圍可能擴(kuò)大。今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源整體繼續(xù)保持

45、增長(zhǎng)，但增量資金主要源于自籌部分和購(gòu)房者定金及預(yù)付款，前者占資金來(lái)源比重上升至38.6%，后者上升至25.5%。而銀行貸款同比僅增長(zhǎng)4.6%，占資金來(lái)源比重降至17.9%。在房地產(chǎn)政策調(diào)控力度不會(huì)有明顯放松的大背景下，隨著土地供應(yīng)大幅增加、保障房的集中建設(shè)，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)供應(yīng)仍將維持高位。在銷供比仍低于1、多數(shù)城市可售量上升、庫(kù)存壓力加大的現(xiàn)實(shí)情況下，預(yù)計(jì)三季度將有更多房地產(chǎn)企業(yè)將選擇通過(guò)價(jià)格調(diào)整來(lái)加大資金回籠，同時(shí)提升企業(yè)銷售業(yè)績(jī)。圖：2009年資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速情況第三十二頁(yè)，共75頁(yè)。下半年展望：供應(yīng)量上升、定價(jià)合理將帶動(dòng)成交量繼續(xù)回升，但政策依然從緊背景下大幅上升的可能性不

46、大。受供應(yīng)量增加帶動(dòng)，今年5-6月成交量有所回升，加之去年同期成交量較低，同比也由下降轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)。但目前市場(chǎng)仍未出現(xiàn)明顯回暖跡象，5-6月成交量的上升幅度不及供應(yīng)量，銷供比仍持續(xù)低于1，多個(gè)城市可售量（代表庫(kù)存水平）上升。近期二、三線城市成交同比降幅反而大于一線城市，表明政策對(duì)市場(chǎng)的影響將逐步深入。隨著2010年大量新建房屋的逐步入市，推盤節(jié)奏將加快，預(yù)計(jì)下半年商品房供應(yīng)水平可能持續(xù)上升。推盤量的增加很可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)促銷。在調(diào)控政策依然嚴(yán)厲的大背景下，投資性需求已完全擋在主要一、二線城市之外，因此，盡管供應(yīng)增加、價(jià)格平穩(wěn)甚至下調(diào)會(huì)帶動(dòng)部分剛性需求釋放，促進(jìn)成交量進(jìn)一步回升，但達(dá)到去年9-1

47、2月高位水平可能性不大。第三十三頁(yè)，共75頁(yè)。2010年和今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)超過(guò)30%（1998-2010年復(fù)合增長(zhǎng)率24.1%）。2010年全年，全國(guó)房屋新開工面積達(dá)16億平米，同比增長(zhǎng)40.7%，規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高；今年上半年，全國(guó)房屋新開工面積繼續(xù)同比增速約20%，仍高于1998-2010年的復(fù)合增長(zhǎng)率19%。中期展望：投資、開工等指標(biāo)高位增長(zhǎng)，企業(yè)投資信心依然充足。圖：1998-2011年5月全國(guó)商品房開發(fā)投資額與新開工面積增長(zhǎng)率表：1998-2011年5月商品房投資額及新開工復(fù)合增長(zhǎng)率表：1998-2010年商品房投資額及新開工累計(jì)增長(zhǎng)倍數(shù)第三十四頁(yè)，共75頁(yè)。

48、2005-2009年，全國(guó)住宅出讓面積平均5.8萬(wàn)公頃，2010年實(shí)際供應(yīng)大幅增加至12.6萬(wàn)公頃。今年5月國(guó)土部公布的2011年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃達(dá)21.8萬(wàn)公頃，比2010年計(jì)劃（18.5萬(wàn)公頃）和實(shí)際供應(yīng)（12.6萬(wàn)公頃）分別增加18%和72.6%；其中保障性安居工程用地7.74萬(wàn)公頃，比2010年實(shí)際供應(yīng)（3.24萬(wàn)公頃）增加1.4倍；商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)14.05萬(wàn)公頃，比2010年實(shí)際供應(yīng)（9.30萬(wàn)公頃）增加51%，是2005-2009年各類住宅用地平均供應(yīng)量（5.8萬(wàn)公頃）的2.4倍。中期展望：近兩年土地供應(yīng)大幅增加，有助市場(chǎng)規(guī)模的逐步擴(kuò)大。圖：2005-2011年住宅出讓面積變

49、化用地類型2009年實(shí)際供應(yīng)2010年2011年計(jì)劃供應(yīng)實(shí)際供應(yīng)計(jì)劃完成率計(jì)劃供應(yīng)相比2010年計(jì)劃相比2010年實(shí)際供應(yīng)保障房1.12.451.5965.2%7.7417.6%138.9%棚改房6.543.661.4740.2%中小套型商品房8.046.5180.9%9.3916.8%44.2%其他住房4.332.9668.5%4.677.9%57.8%合計(jì)7.6518.4712.6367.9%21.817.6%72.6%表：2009年-2011年全國(guó)住房用地供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)公頃）第三十五頁(yè)，共75頁(yè)。中期展望：上市公司資金狀況正常，龍頭企業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)勁。2011年一季度末，滬深上市公司現(xiàn)

50、金流動(dòng)負(fù)債比為2.9，處于歷史較高水平，顯示企業(yè)不存在短期債務(wù)問(wèn)題；現(xiàn)金流出流入比為1.0，由于企業(yè)采取“快開快銷”的政策，現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)處于正常水平略靠上，目前也不存在現(xiàn)金短缺問(wèn)題。2011年一季度末，萬(wàn)科和保利的現(xiàn)金持有量達(dá)372億元和155億元，分別是一年內(nèi)有息負(fù)債的1.9倍和1.6倍，短期償債壓力不大，加上上半年龍頭企業(yè)銷售業(yè)績(jī)突出，回款力度較大，資金實(shí)力仍強(qiáng)勁。3.22.91.31.50.51.0圖：滬深房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比變化圖：滬深房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流出/流入變化第三十六頁(yè)，共75頁(yè)。中期展望：過(guò)去幾年房地產(chǎn)消費(fèi)帶動(dòng)投資增長(zhǎng)，需求增長(zhǎng)快于供給，行業(yè)發(fā)展仍為良性。圖：1998-

51、2010年全國(guó)商品房投資額及銷售額比較2005-2010年，銷售額與投資額的比值明顯高于1998-2004年，除2008年外均大于1，而之前基本在0.7左右。1998年來(lái)全國(guó)商品房銷售額復(fù)合增長(zhǎng)率為28.8%，2010年達(dá)到5.2萬(wàn)億元，繼續(xù)高于同期投資額（4.8萬(wàn)億元）。圖：1998-2010年全國(guó)商品房銷售面積及竣工面積比較1998-2010年，商品房銷售面積復(fù)合增長(zhǎng)率為19.6%，2010年達(dá)到10.4億平米，增速與規(guī)模高于同期竣工面積。第三十七頁(yè)，共75頁(yè)。中期展望（總量）：未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)。圖：2000-2015年全國(guó)商品房（新房）市場(chǎng)預(yù)測(cè)2011-2015年，GDP增

52、長(zhǎng)率仍將保持8%以上，M2增速在15%-16%之間，預(yù)計(jì)十二五期間新房市場(chǎng)銷售面積、均價(jià)、銷售額的復(fù)合增長(zhǎng)率將分別為12%、5%、18%，低于2005-2010年間水平。2015年，商品房銷售面積將達(dá)到18.3億平方米，而銷售額達(dá)到11.7萬(wàn)億元。增長(zhǎng)率絕對(duì)水平1998-20042005-20102007200820092010十二五復(fù)合增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)20102015年預(yù)測(cè)銷售面積(億m2)21.0%13.5%25.1%-14.7%43.6%10.1%12%10.418.3 銷售額(萬(wàn)億元)26.7%24.5%43.5%-16.1%76.9%18.3%18%5.211.7 銷售均價(jià)(元/m2)5.

53、1%9.7%15.4%-1.7%23.2%7.4%5%50296418 GDP(萬(wàn)億元)8.8%11.2%14.2%9.6%9.2%10.3%8%-9%39.8-M215.3%19.4%16.7%17.8%27.7%19.7%15%-16%72.6-第三十八頁(yè)，共75頁(yè)。“十五”期間平均GDP增速為9.8%“十一五”期間平均GDP增速為11.2%“十二五”期間平均GDP增速預(yù)計(jì)為9.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：IMF中期展望：未來(lái)五年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將快速增長(zhǎng)。IMF預(yù)測(cè)“十二五”期間中國(guó)GDP增速將放緩，但仍保持在9%以上。圖：2001-2015年我國(guó)GDP增長(zhǎng)率及預(yù)測(cè)根據(jù)IMF的預(yù)測(cè)，“十五”期間我國(guó)平均G

54、DP增速為9.8%，“十一五”期間為11.2%，“十二”期間預(yù)計(jì)GDP增速為9.5%。未來(lái)幾年我國(guó)GDP增速將放緩，但仍保持高于9%的高速增長(zhǎng)。第三十九頁(yè)，共75頁(yè)。圖：2005-2010年全國(guó)及不同城市商品房銷售指標(biāo)復(fù)合增長(zhǎng)率中期展望（結(jié)構(gòu)）：廣大的二三線和地級(jí)縣級(jí)城市和城市化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，將為房地產(chǎn)業(yè)提供巨大發(fā)展空間。圖：2005和2010年不同城市商品房銷售指標(biāo)占比注：一線城市指北上廣深，二三線城市指其他直轄市、省會(huì)和計(jì)劃單列市（不包括拉薩，共31個(gè)），一二三線城市統(tǒng)稱為35個(gè)大中城市，下同。2005-2010年，一線城市銷售面積復(fù)合增長(zhǎng)率為負(fù)，占全國(guó)的比重從15.6%下降至5.3%，

55、銷售額占比從33.1%下降至16.1%，縮小約一半；二三線和其他城市的銷售面積復(fù)合增長(zhǎng)率分別為11.2%和18.9%，高于全國(guó)和一線城市水平。從占比來(lái)看，二三線城市銷售額占比略有上升，而其他城市銷售面積占比提高到60%以上，銷售額占比也接近50%。我國(guó)幅員遼闊，二三線及其他城市眾多，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然較大。第四十頁(yè)，共75頁(yè)。中期展望（結(jié)構(gòu)）：房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)“梯次向下”轉(zhuǎn)移的原因分析。 1.國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整2010年，中共中央一號(hào)文件提出中國(guó)今后要走“新型城鎮(zhèn)化”道路。中國(guó)過(guò)去30多年，城鎮(zhèn)化成績(jī)斐然。但有兩大問(wèn)題：過(guò)于關(guān)注大城市、超大城市的發(fā)展；農(nóng)民僅僅變成了農(nóng)民工沒有變成市民。“

56、新型城鎮(zhèn)化”道路正是致力于解決上述兩個(gè)問(wèn)題?！笆濉币?guī)劃綱要：以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 2.國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控對(duì)“梯次轉(zhuǎn)移”有種催化劑的作用始于2010年初的新一輪嚴(yán)厲調(diào)控措施的特點(diǎn)與結(jié)果：調(diào)控對(duì)象住宅地產(chǎn)。調(diào)控手段運(yùn)用綜合手段（金融、稅收、土地、行政等）住宅地產(chǎn)抑制投資投機(jī)性需求，同時(shí)不斷增加供給。調(diào)控目標(biāo)遏制部分城市（重點(diǎn)是一、二線）住宅價(jià)格上漲過(guò)快。房地產(chǎn)發(fā)展版圖：中小城市（三線、四線城市）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來(lái)新機(jī)遇。第四十一頁(yè)，共75頁(yè)。中期展望（結(jié)構(gòu)）：房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)“梯次向下”的原因分析（續(xù)）。 3.三、四線城市房

57、地產(chǎn)自身發(fā)展原因（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)滯后。這主要得益于三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民購(gòu)房理念普遍比一線城市落后五到十年。這主要由于城市居民的結(jié)構(gòu)和城市發(fā)展的滯后，三、四線城市中心城區(qū)購(gòu)房者原來(lái)主要以公務(wù)員、大型企業(yè)、事業(yè)單位職工為主，因此也表現(xiàn)出主要樓盤以大戶型、團(tuán)購(gòu)的運(yùn)作模式盛行。（2）三、四線城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及城市化的升級(jí)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體高速發(fā)展的同時(shí)，三、四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也非常迅速，尤其是工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，這樣產(chǎn)生了一部分的中小業(yè)主，他們成為購(gòu)房的主力軍。同時(shí)城市道路不斷完善，公園綠化得到重視，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)逐漸形成，多個(gè)大型賣場(chǎng)的入住，中小學(xué)的

58、擴(kuò)大和升級(jí)，醫(yī)療機(jī)構(gòu)增加和設(shè)施的完善，逐漸使中心城區(qū)成為宜居的區(qū)域。 第四十二頁(yè)，共75頁(yè)。中期展望：房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)“梯次向下”的原因分析（續(xù)）。 （3）三、四線城市還沒有出現(xiàn)老年化的趨勢(shì)。金融危機(jī)下不少在外闖蕩賺錢的人也回到自己所在城市創(chuàng)業(yè)。結(jié)婚購(gòu)房也是一個(gè)明顯的剛性需求，尤其在父輩的經(jīng)濟(jì)支援下，這種剛性需求主要體現(xiàn)為二房的小戶型熱銷。在流動(dòng)性富裕，政策刺激下樓市的回暖正好迎合了樓市的剛性需求。仍看好一次置業(yè)為主、小戶型的樓盤和三、四線城市的樓市。（4）三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展得自與地方政府的支持。三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以吸引地產(chǎn)大鱷，除了擁有較低的地價(jià)成本和剛性需求外，地方政府對(duì)房地產(chǎn)

59、市場(chǎng)的重視和政策支持也是重要原因。對(duì)大部分地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)不僅是財(cái)政收入的支柱產(chǎn)業(yè)之一，更為重要的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展既擴(kuò)大了城市規(guī)模，拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又提升了城市品位，加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。（5）三、四線城市房地產(chǎn)業(yè)面臨的輿論壓力較小，市場(chǎng)環(huán)境較為寬松。目前關(guān)于房?jī)r(jià)漲跌，全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)主要在北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市，越往下輿論關(guān)注度越低。第四十三頁(yè)，共75頁(yè)。中國(guó)美國(guó)2001-2010GDP10.5%1.7%通脹率3.8%2.2%匯率升值4.2%2011-2020*GDP7.75%2.5%通脹率4%1.5%匯率升值3%根據(jù)英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 預(yù)測(cè)，未來(lái)十年中國(guó)通脹率平均水平為4%，IMF

60、預(yù)測(cè)5年內(nèi)平均為3%，取其均值按每年3.5%的通脹水平計(jì)算。2015年“十二五”結(jié)束時(shí)，我國(guó)名義GDP將達(dá)到85萬(wàn)億人民幣的水平，相當(dāng)于2010年GDP的兩倍。長(zhǎng)期展望：宏觀經(jīng)濟(jì)健康，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)中國(guó)將在2019年超越美國(guó)成為第一大經(jīng)濟(jì)體。圖：2001-2020年中國(guó)與美國(guó)GDP及通脹率比較圖：2001-2015年中國(guó)CPI走勢(shì)第四十四頁(yè)，共75頁(yè)。長(zhǎng)期展望：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP走勢(shì)基本趨同35個(gè)大中城市的GDP與商品房銷售額的相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.92第四十五頁(yè)，共75頁(yè)。長(zhǎng)期展望：宏觀經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，從長(zhǎng)期來(lái)