新版房地產銷售下半年工作計劃

1、 PAGE 頁碼 4 / NUMPAGES 總頁數(shù) 12新版房地產銷售下半年工作計劃一計劃概要針對_產業(yè)城一期標鋪、家居大賣場、小商品城20_年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃.二機會與問題分析項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運作經驗.也得到了市場和_人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明.1:機會與挑戰(zhàn)分析基于_百盟的影響力，_人民對百盟是抱有很大希望、對于_產業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的.但由于幾年來，_市先后出現(xiàn)_萬象城、_等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業(yè)、不負責任，也傷害

2、了一批投資戶及自營戶.我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱.2:優(yōu)勢與劣勢分析_光彩產業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是_還是_，甚至_都是獨一無二的.但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來.對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn).在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的.3:問題

3、分析截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現(xiàn)在平均每天3:4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪.70%成交率，可增加74組認籌.加上之前的累計認籌9組.認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額.這是經過半年時間的準備才達到成績.如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的.完成的開盤商業(yè)地產一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的.公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷

4、售，都可以起到積極的推動作用.三目標1:財務目標一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元，完成回款3億元2:市場營銷目標一期標鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2:5億元銷售額，可完成實際回款1:5億元.小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2:5億元銷售額，完成實際回款1:5億元.反推成交套數(shù)為1000戶，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組.分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組.四市場營銷策略目標市場：_市高收入家庭、個體戶、公務員，年齡在35-55歲之間.產品定位：低風險、低投入、高回報純商業(yè)地產投資項目.價格：

5、價格稍高于市場水平.配銷渠道：1:通過專業(yè)廣告公司，對項目整體進行從新包裝包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等銷售物料的設計制作.2:通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定.3:成立一支精英的銷售及招商團隊，招商與銷售相結合，客戶資源利用最大化.4:服務：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理.廣告：1:針對10月28日一期標鋪的開盤，設計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障.2:針對即將面的家居大賣場和小商品城，設計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面.五行動方案1:10月10日

6、前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂.2:10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選3:10月日前完成第一批廣告畫面的設計并制作發(fā)布4:10月日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經理及以上級別2人，銷售及相關人員6人，共計人.5:10月20日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期6:10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記認籌.7:11月中下旬視認籌情況確定時間開盤8:12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記認籌.9:20_年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤10:11月10日前，一期標鋪開始誠意登記11:12月30日前，一

7、期標鋪視認籌情況確定時間開盤六控制按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動.推出的產品過于可能對于自營戶有區(qū)別，但對于投資戶，幾乎是一致的的.要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求. PAGE 頁碼 12 / NUMPAGES 總頁數(shù) 12新版房地產銷售下半年工作計劃2_年以來，我公司在_房地產開發(fā)集團_和董事會的正確領導下，經過全體員工的努力，各項工作按部就班的全面的展開，為使公司各項工作上一個新臺階，在新的一年里，公司在確保20_年底方案報批的前提下其工作計劃如下：工程方面一、以“山水城”項目建設為重點，統(tǒng)籌安排

8、，切實做好建設任務（一）_年底前力爭方案報批通過11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領導完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過.12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長辦公會議通過，辦理環(huán)境保護意見表的工作.（二）、_年度工作安排1月份：組織編制環(huán)境評估報告及審核工作；辦理項目選址（規(guī)劃局），參與項目的擴大初步設計，并完成項目場地的地質勘察報告.2月份：參與工程的施工圖設計及圖紙審查；編制項目申請報告，辦理項目核準（發(fā)改委）；完成樁基礎的工程招投標工作，工程監(jiān)理招標工作，并組織場地的地下排水工作.3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作（報市規(guī)劃局），并進行場地周圍的止水帷幕、護壁樁的施工.4月份：完成工程主

9、體的招投標工作，辦理樁基礎工程的施工許可工作.5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至6月中旬完成樁基礎工程的施工工作.6-9月份：基礎工程完成.10-12月份：工程主體完成至底六層封頂.（三）、報建工作.工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計.元月份完成方案圖的設計；二月份完成擴初圖的設計.在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工.另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查.建立一套完整的工程檔案資料.（四）、工程質量.“特洛伊城”項目是市重點工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程.因而抓好工程質量尤為重要.工

10、程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監(jiān)督體系.以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭將“特洛伊城”項目建成為優(yōu)質工程.（六）、預決算工作.工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關.嚴格執(zhí)行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據(jù)結算.不得超預算支付工程款，在20_年工程進展的同時做好以下兩項工作：1：認真編制工程預算，配合工程部及時做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時掌握材料的變動情況，配合工程部做好工程進度的控制工作，做好工程的兩表對比，最大限度的節(jié)約使用資金.2：制定工程資金使用計劃，“特洛伊城”項目工程估算需用資金4：6億元左右；其中基礎部分需用約0.8億元；地上商業(yè)部分約

11、用1：4億元；公寓部分約用2：43億元，做好工程資金的使用計劃對項目的建設起著關鍵性的作用，工程部、預決算部、財務部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯(lián)系、團結協(xié)作，使各項工作順利進行.財務方面（一）切實完成開工前融資工作和招商工作任務，力保工程進度不脫節(jié)公司確定的20_年工程啟動資金約為2億元.融資工作的開展和招商任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現(xiàn).故必須做好融資、招商營銷.1：拓寬融資渠道，挖掘社會潛能擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道.通過產權預售、租金預付等辦法擴大資金流，以保證“特洛伊城”項目建設資金的及時到位.2：采取內部認購房號的形式，回籠

12、資金、擴大現(xiàn)金流.為了使工程建設項目快速回籠資金、擴大現(xiàn)金流，考慮在工程開工同時在公司內部采取認購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10 - 15.3：實行銷售任務分解，確保策劃代理合同兌現(xiàn).20_年公司建設工程款總需求是4：6億元.按“特洛伊城”所簽協(xié)議書，招商銷售任務的承載體為策劃代理公司.經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同.全面完成招商銷售任務，在根本上保證工程款的跟進.在營銷形式上努力創(chuàng)造營銷新模式，以形成自我營銷特色.招商方面（一）、全面啟動招商程序，注重成效開展工作招商工作是“特洛伊城”項目運營的重要基礎.該工作開展順利與否，也直接影響公司的項目銷售.因此，在新的一年，招

13、商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作.1：合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷新的一年公司將擴大廣告投入.其目的一是塑造“特洛伊城”品牌，二是擴大樓盤營銷.廣告宣傳、營銷策劃方面，“特洛伊城”應在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創(chuàng)意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產生.2：努力培養(yǎng)營銷隊伍，逐步完善激勵機制策劃代理公司的置業(yè)顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體.新的一年，公司將充分運用此部分資源.策劃代理公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍.其次是逐步完善營銷激

14、勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草.1：結合市場現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策按照公司與策劃代理公司所簽合同規(guī)定，“特洛伊城”應于20_年出臺招商計劃書及招商手冊，但目前該工作已經滯后.公司要求，上述兩書在一季度由策劃代理公司編制出臺.為綜合規(guī)范招商銷售政策，擬由招商部負責另行起草招商政策要求招商部在元月份出初稿.2：組建招商隊伍，良性循環(huán)運作從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足.新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業(yè)精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環(huán).行政管理方面“特洛伊城”品牌的打造是公司的

15、戰(zhàn)略目標之一.現(xiàn)代品牌打造的成功必須依賴于企業(yè)的現(xiàn)代管理模式.新的一年，我們將在建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系上下功夫.（一）、建立完善公司組織結構，不斷擴大公司規(guī)模公司目前設立的部門是：總經理室、辦公室、工程部、人力資源部、招商部、財務部，即“兩室四部”.隨著“特洛伊城”項目進入建設施工階段，擬增設運營部、企業(yè)策劃部、預決算等部門共同成為集團公司的基礎.使公司內部機構成為功能要素齊全、分工合理的統(tǒng)一體.公司的設想是在集團公司的統(tǒng)一領導下，公司實行獨立核算，獨立完成年利潤指標及其它相關指標，在整體上提升集團的競爭力.（二）、建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，推行工作標準到人到崗現(xiàn)代企業(yè)的高效運行，均來自于企業(yè)的高效

16、管理.新的一年，公司將根據(jù)國家有關規(guī)范、條例和集團公司的要求，制定本公司工作標準，并到人到崗.各項工作按標準程序行事，減少人為指揮，逐步形成“特洛伊城”特色的企業(yè)管理體系.同時，根據(jù)不同的工作崗位，制定崗位職責和工作流程，強化企業(yè)管理意識，最大化地提高企業(yè)管理水平，向管理要效益.（三）、以”特洛伊城”發(fā)展為歷史契機，加快集團公司總體建設.“特洛伊城”的發(fā)展是歷史的使命，也是市場的要求，同時更是集團總司蓬勃發(fā)展樹立企業(yè)形象地良好契機，我們應順應這一時代的需要，不斷完善自我，發(fā)展自我，調整機制，集聚“內功”，合理發(fā)揮員工動能，以使佳寶集團傲立于房地產之林.人力資源方面以能動開發(fā)員工潛能為前提，不斷

17、充實企業(yè)發(fā)展基礎，“特洛伊城”的企業(yè)精神：“開放式管理，以人為本；實事求是，科學求真”決定了“特洛伊城”品牌的打造.公司的建立，必須充實基礎工作、充實各類人才、充實企業(yè)文化、充實綜合素質.新的一年，公司將在“四個充實”上扎扎實實開展工作.（一）、充實基礎工作，改善經營環(huán)境公司所指充實基礎工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做得細微，做得符合工作標準.小事做細，細事做透.務實不求虛，務真不浮夸.規(guī)范行為，細致入微.通過做好基礎工作，改善內部工作環(huán)境和外部經營環(huán)境.該工作的主要標準，由辦公室制定的公司工作手冊確定，要求員工對照嚴格執(zhí)行.為對各部門基礎工作開展的利弊得失實行有效監(jiān)督.（二）、充

18、實各類人才，改善員工結構企業(yè)的競爭，歸根結蒂是人才的競爭.我們應該充分認識到，目前公司員工崗位適合率與現(xiàn)代標準對照是有距離的.20_年，公司將根據(jù)企業(yè)的實際需求，制定各類人員的招聘條件，并設置招聘流程，有目的地吸納愿意服務于“特洛伊城”的各類人才，并相應建立“特洛伊城”專業(yè)人才庫，以滿足公司各崗位的需要.（三）、充實企業(yè)文化，改善人文精神企業(yè)文化的厚實，同樣是競爭力強的表現(xiàn).新的一年，“特洛伊城”策劃代理公司在進行營銷策劃的同時，對于“特洛伊城”文化的宣傳等方面，亦應有新的舉措.對外是“特洛伊城”品牌的需要，對內是建立和諧企業(yè)的特定要求.因此，“特洛伊城”文化的形成、升華、揚棄應圍繞“特洛伊城

19、”企業(yè)精神做文章，形成內涵豐富的“特洛伊城”企業(yè)文化.（四）、充實綜合素質，提高業(yè)務技能“特洛伊城”開工建設后，有著不同專業(yè)的合作公司，也有不同的工作崗位.員工能否勝任工作，于個人的綜合素質、業(yè)務技能的提高，亦與整體素質相關.新的年度，辦公室應制定切實可行的員工培訓計劃，包括工程類、運營類、招商營銷類、地產類、物業(yè)管理類等，并逐季度予以實施，使員工符合企業(yè)的工作崗位要求.（五）、以強化企業(yè)管理的手段，全面推行公司各項制度現(xiàn)代企業(yè)的一個重要特征，就是制度完善、齊全，執(zhí)行有據(jù)，行之有效.為使公司管理有序進行，公司將推行績效考核制、推行責任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會制、推行各級責任制.通過“五

20、個推行”，把員工鍛造為符合企業(yè)要求的一流的群體.1：推行績效考核制，以日常工作為考核內容績效考核是國際流行的企業(yè)管理形式，公司要求每個員工堅持登記績效考核手冊，公司定期對員工考核手冊進行檢查.考核等級的評定，主要以如期如質完成本職工作，遵守紀律等為主要考核內容.方法為領導考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評定每個員工工作的優(yōu)劣.員工績效考核手冊每月由辦公室負責檢查.2：推行責任追溯制，以提高員工的榮譽感和責任心責任追溯是落實崗位責任制的重要方法，也是對事故根源防漏堵缺的可行良策.公司將制定責任追溯制（包括獎勵賠罰制度等）.強化措施，分明獎罰.即可以責任到人，又能避免無據(jù)推論，使員工樹立榮譽感，增強責任心.3：推行末尾淘汰制，以提高企業(yè)市場競爭力企業(yè)的生存發(fā)展，除市場客觀環(huán)境外，很大程度取決于員工的個人競爭力.只有把員工打造為特別能工作，特別富于創(chuàng)造力、特別富于團隊精神的群體，才能在市場競爭中立于不敗之地.因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制.其方法以考績?yōu)橐罁?jù)，綜合考評員工的工作能力、工