新版房地產(chǎn)銷售下半年工作計劃

1、 PAGE 頁碼 4 / NUMPAGES 總頁數(shù) 12新版房地產(chǎn)銷售下半年工作計劃一計劃概要針對_產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪、家居大賣場、小商品城20_年需回款3億元的銷售目標(biāo)，制定如下市場分析及銷售計劃.二機(jī)會與問題分析項(xiàng)目以百盟集團(tuán)為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn).也得到了市場和_人民的一致認(rèn)可，這點(diǎn)從第一次開盤能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明.1:機(jī)會與挑戰(zhàn)分析基于_百盟的影響力，_人民對百盟是抱有很大希望、對于_產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的.但由于幾年來，_市先后出現(xiàn)_萬象城、_等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業(yè)、不負(fù)責(zé)任，也傷害

2、了一批投資戶及自營戶.我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱.2:優(yōu)勢與劣勢分析_光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是_還是_，甚至_都是獨(dú)一無二的.但目前在項(xiàng)目整體包裝、推廣上面，并沒有將項(xiàng)目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來.對于一個近百萬方的超大項(xiàng)目，幾個板塊同時啟動，無論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn).在3個多月，103天的時間內(nèi)完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預(yù)熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標(biāo)，在目前看來，困難是巨大的.3:問題

3、分析截止到今天，總共認(rèn)籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現(xiàn)在平均每天3:4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪.70%成交率，可增加74組認(rèn)籌.加上之前的累計認(rèn)籌9組.認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌，按照70%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實(shí)際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額.這是經(jīng)過半年時間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績.如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實(shí)際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的.完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關(guān)心的.公布已進(jìn)駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷

4、售，都可以起到積極的推動作用.三目標(biāo)1:財務(wù)目標(biāo)一期標(biāo)鋪、小商品城、家居大賣場年內(nèi)完成銷售額5億元，完成回款3億元2:市場營銷目標(biāo)一期標(biāo)鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2:5億元銷售額，可完成實(shí)際回款1:5億元.小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2:5億元銷售額，完成實(shí)際回款1:5億元.反推成交套數(shù)為1000戶，完成認(rèn)籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組.分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組.四市場營銷策略目標(biāo)市場：_市高收入家庭、個體戶、公務(wù)員，年齡在35-55歲之間.產(chǎn)品定位：低風(fēng)險、低投入、高回報純商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目.價格：

5、價格稍高于市場水平.配銷渠道：1:通過專業(yè)廣告公司，對項(xiàng)目整體進(jìn)行從新包裝包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等銷售物料的設(shè)計制作.2:通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對項(xiàng)目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定.3:成立一支精英的銷售及招商團(tuán)隊(duì)，招商與銷售相結(jié)合，客戶資源利用最大化.4:服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理.廣告：1:針對10月28日一期標(biāo)鋪的開盤，設(shè)計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障.2:針對即將面的家居大賣場和小商品城，設(shè)計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認(rèn)籌、開盤等畫面.五行動方案1:10月10日

6、前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂.2:10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選3:10月日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計并制作發(fā)布4:10月日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級別2人，銷售及相關(guān)人員6人，共計人.5:10月20日前家居大賣場、小商品城接待點(diǎn)完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進(jìn)入前期蓄客期6:10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記認(rèn)籌.7:11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤8:12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記認(rèn)籌.9:20_年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤10:11月10日前，一期標(biāo)鋪開始誠意登記11:12月30日前，一

7、期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時間開盤六控制按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動.推出的產(chǎn)品過于可能對于自營戶有區(qū)別，但對于投資戶，幾乎是一致的的.要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務(wù)，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補(bǔ)不同客群的不同投資需求. PAGE 頁碼 12 / NUMPAGES 總頁數(shù) 12新版房地產(chǎn)銷售下半年工作計劃2_年以來，我公司在_房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)_和董事會的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，各項(xiàng)工作按部就班的全面的展開，為使公司各項(xiàng)工作上一個新臺階，在新的一年里，公司在確保20_年底方案報批的前提下其工作計劃如下：工程方面一、以“山水城”項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌安排

8、，切實(shí)做好建設(shè)任務(wù)（一）_年底前力爭方案報批通過11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領(lǐng)導(dǎo)完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過.12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長辦公會議通過，辦理環(huán)境保護(hù)意見表的工作.（二）、_年度工作安排1月份：組織編制環(huán)境評估報告及審核工作；辦理項(xiàng)目選址（規(guī)劃局），參與項(xiàng)目的擴(kuò)大初步設(shè)計，并完成項(xiàng)目場地的地質(zhì)勘察報告.2月份：參與工程的施工圖設(shè)計及圖紙審查；編制項(xiàng)目申請報告，辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)（發(fā)改委）；完成樁基礎(chǔ)的工程招投標(biāo)工作，工程監(jiān)理招標(biāo)工作，并組織場地的地下排水工作.3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作（報市規(guī)劃局），并進(jìn)行場地周圍的止水帷幕、護(hù)壁樁的施工.4月份：完成工程主

9、體的招投標(biāo)工作，辦理樁基礎(chǔ)工程的施工許可工作.5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊(duì)伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作.6-9月份：基礎(chǔ)工程完成.10-12月份：工程主體完成至底六層封頂.（三）、報建工作.工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進(jìn)圖紙設(shè)計.元月份完成方案圖的設(shè)計；二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計.在承辦過程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程開工.另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查.建立一套完整的工程檔案資料.（四）、工程質(zhì)量.“特洛伊城”項(xiàng)目是市重點(diǎn)工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程.因而抓好工程質(zhì)量尤為重要.工

10、程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系.以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭將“特洛伊城”項(xiàng)目建成為優(yōu)質(zhì)工程.（六）、預(yù)決算工作.工程部、財務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān).嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算.不得超預(yù)算支付工程款，在20_年工程進(jìn)展的同時做好以下兩項(xiàng)工作：1：認(rèn)真編制工程預(yù)算，配合工程部及時做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時掌握材料的變動情況，配合工程部做好工程進(jìn)度的控制工作，做好工程的兩表對比，最大限度的節(jié)約使用資金.2：制定工程資金使用計劃，“特洛伊城”項(xiàng)目工程估算需用資金4：6億元左右；其中基礎(chǔ)部分需用約0.8億元；地上商業(yè)部分約

11、用1：4億元；公寓部分約用2：43億元，做好工程資金的使用計劃對項(xiàng)目的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預(yù)決算部、財務(wù)部、采購部以及招商部等職能部門必須緊密聯(lián)系、團(tuán)結(jié)協(xié)作，使各項(xiàng)工作順利進(jìn)行.財務(wù)方面（一）切實(shí)完成開工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)公司確定的20_年工程啟動資金約為2億元.融資工作的開展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn).故必須做好融資、招商營銷.1：拓寬融資渠道，挖掘社會潛能擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道.通過產(chǎn)權(quán)預(yù)售、租金預(yù)付等辦法擴(kuò)大資金流，以保證“特洛伊城”項(xiàng)目建設(shè)資金的及時到位.2：采取內(nèi)部認(rèn)購房號的形式，回籠

12、資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流.為了使工程建設(shè)項(xiàng)目快速回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流，考慮在工程開工同時在公司內(nèi)部采取認(rèn)購房號銷售計劃，比列約為公寓面積的10 - 15.3：實(shí)行銷售任務(wù)分解，確保策劃代理合同兌現(xiàn).20_年公司建設(shè)工程款總需求是4：6億元.按“特洛伊城”所簽協(xié)議書，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃代理公司.經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同.全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn).在營銷形式上努力創(chuàng)造營銷新模式，以形成自我營銷特色.招商方面（一）、全面啟動招商程序，注重成效開展工作招商工作是“特洛伊城”項(xiàng)目運(yùn)營的重要基礎(chǔ).該工作開展順利與否，也直接影響公司的項(xiàng)目銷售.因此，在新的一年，招

13、商應(yīng)有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作.1：合理運(yùn)用廣告形式，塑造品牌擴(kuò)大營銷新的一年公司將擴(kuò)大廣告投入.其目的一是塑造“特洛伊城”品牌，二是擴(kuò)大樓盤營銷.廣告宣傳、營銷策劃方面，“特洛伊城”應(yīng)在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、效果評估、周期計劃、設(shè)計新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復(fù)、設(shè)計呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生.2：努力培養(yǎng)營銷隊(duì)伍，逐步完善激勵機(jī)制策劃代理公司的置業(yè)顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機(jī)的合作群體.新的一年，公司將充分運(yùn)用此部分資源.策劃代理公司首先應(yīng)抓好營銷人員基本知識培訓(xùn)工作，使?fàn)I銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊(duì)伍.其次是逐步完善營銷激

14、勵機(jī)制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負(fù)責(zé)起草.1：結(jié)合市場現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策按照公司與策劃代理公司所簽合同規(guī)定，“特洛伊城”應(yīng)于20_年出臺招商計劃書及招商手冊，但目前該工作已經(jīng)滯后.公司要求，上述兩書在一季度由策劃代理公司編制出臺.為綜合規(guī)范招商銷售政策，擬由招商部負(fù)責(zé)另行起草招商政策要求招商部在元月份出初稿.2：組建招商隊(duì)伍，良性循環(huán)運(yùn)作從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊(duì)伍的缺失，人員不足.新的一年，招商隊(duì)伍在引入競爭機(jī)制的同時，將配備符合素質(zhì)要求，敬業(yè)精神強(qiáng)、有開拓能力的人員，以期招商工作進(jìn)入良性循環(huán).行政管理方面“特洛伊城”品牌的打造是公司的

15、戰(zhàn)略目標(biāo)之一.現(xiàn)代品牌打造的成功必須依賴于企業(yè)的現(xiàn)代管理模式.新的一年，我們將在建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系上下功夫.（一）、建立完善公司組織結(jié)構(gòu)，不斷擴(kuò)大公司規(guī)模公司目前設(shè)立的部門是：總經(jīng)理室、辦公室、工程部、人力資源部、招商部、財務(wù)部，即“兩室四部”.隨著“特洛伊城”項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)施工階段，擬增設(shè)運(yùn)營部、企業(yè)策劃部、預(yù)決算等部門共同成為集團(tuán)公司的基礎(chǔ).使公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)成為功能要素齊全、分工合理的統(tǒng)一體.公司的設(shè)想是在集團(tuán)公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，公司實(shí)行獨(dú)立核算，獨(dú)立完成年利潤指標(biāo)及其它相關(guān)指標(biāo)，在整體上提升集團(tuán)的競爭力.（二）、建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，推行工作標(biāo)準(zhǔn)到人到崗現(xiàn)代企業(yè)的高效運(yùn)行，均來自于企業(yè)的高效

16、管理.新的一年，公司將根據(jù)國家有關(guān)規(guī)范、條例和集團(tuán)公司的要求，制定本公司工作標(biāo)準(zhǔn)，并到人到崗.各項(xiàng)工作按標(biāo)準(zhǔn)程序行事，減少人為指揮，逐步形成“特洛伊城”特色的企業(yè)管理體系.同時，根據(jù)不同的工作崗位，制定崗位職責(zé)和工作流程，強(qiáng)化企業(yè)管理意識，最大化地提高企業(yè)管理水平，向管理要效益.（三）、以”特洛伊城”發(fā)展為歷史契機(jī)，加快集團(tuán)公司總體建設(shè).“特洛伊城”的發(fā)展是歷史的使命，也是市場的要求，同時更是集團(tuán)總司蓬勃發(fā)展樹立企業(yè)形象地良好契機(jī)，我們應(yīng)順應(yīng)這一時代的需要，不斷完善自我，發(fā)展自我，調(diào)整機(jī)制，集聚“內(nèi)功”，合理發(fā)揮員工動能，以使佳寶集團(tuán)傲立于房地產(chǎn)之林.人力資源方面以能動開發(fā)員工潛能為前提，不斷

17、充實(shí)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，“特洛伊城”的企業(yè)精神：“開放式管理，以人為本；實(shí)事求是，科學(xué)求真”決定了“特洛伊城”品牌的打造.公司的建立，必須充實(shí)基礎(chǔ)工作、充實(shí)各類人才、充實(shí)企業(yè)文化、充實(shí)綜合素質(zhì).新的一年，公司將在“四個充實(shí)”上扎扎實(shí)實(shí)開展工作.（一）、充實(shí)基礎(chǔ)工作，改善經(jīng)營環(huán)境公司所指充實(shí)基礎(chǔ)工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做得細(xì)微，做得符合工作標(biāo)準(zhǔn).小事做細(xì)，細(xì)事做透.務(wù)實(shí)不求虛，務(wù)真不浮夸.規(guī)范行為，細(xì)致入微.通過做好基礎(chǔ)工作，改善內(nèi)部工作環(huán)境和外部經(jīng)營環(huán)境.該工作的主要標(biāo)準(zhǔn)，由辦公室制定的公司工作手冊確定，要求員工對照嚴(yán)格執(zhí)行.為對各部門基礎(chǔ)工作開展的利弊得失實(shí)行有效監(jiān)督.（二）、充

18、實(shí)各類人才，改善員工結(jié)構(gòu)企業(yè)的競爭，歸根結(jié)蒂是人才的競爭.我們應(yīng)該充分認(rèn)識到，目前公司員工崗位適合率與現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)對照是有距離的.20_年，公司將根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求，制定各類人員的招聘條件，并設(shè)置招聘流程，有目的地吸納愿意服務(wù)于“特洛伊城”的各類人才，并相應(yīng)建立“特洛伊城”專業(yè)人才庫，以滿足公司各崗位的需要.（三）、充實(shí)企業(yè)文化，改善人文精神企業(yè)文化的厚實(shí)，同樣是競爭力強(qiáng)的表現(xiàn).新的一年，“特洛伊城”策劃代理公司在進(jìn)行營銷策劃的同時，對于“特洛伊城”文化的宣傳等方面，亦應(yīng)有新的舉措.對外是“特洛伊城”品牌的需要，對內(nèi)是建立和諧企業(yè)的特定要求.因此，“特洛伊城”文化的形成、升華、揚(yáng)棄應(yīng)圍繞“特洛伊城

19、”企業(yè)精神做文章，形成內(nèi)涵豐富的“特洛伊城”企業(yè)文化.（四）、充實(shí)綜合素質(zhì)，提高業(yè)務(wù)技能“特洛伊城”開工建設(shè)后，有著不同專業(yè)的合作公司，也有不同的工作崗位.員工能否勝任工作，于個人的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能的提高，亦與整體素質(zhì)相關(guān).新的年度，辦公室應(yīng)制定切實(shí)可行的員工培訓(xùn)計劃，包括工程類、運(yùn)營類、招商營銷類、地產(chǎn)類、物業(yè)管理類等，并逐季度予以實(shí)施，使員工符合企業(yè)的工作崗位要求.（五）、以強(qiáng)化企業(yè)管理的手段，全面推行公司各項(xiàng)制度現(xiàn)代企業(yè)的一個重要特征，就是制度完善、齊全，執(zhí)行有據(jù)，行之有效.為使公司管理有序進(jìn)行，公司將推行績效考核制、推行責(zé)任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會制、推行各級責(zé)任制.通過“五

20、個推行”，把員工鍛造為符合企業(yè)要求的一流的群體.1：推行績效考核制，以日常工作為考核內(nèi)容績效考核是國際流行的企業(yè)管理形式，公司要求每個員工堅持登記績效考核手冊，公司定期對員工考核手冊進(jìn)行檢查.考核等級的評定，主要以如期如質(zhì)完成本職工作，遵守紀(jì)律等為主要考核內(nèi)容.方法為領(lǐng)導(dǎo)考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評定每個員工工作的優(yōu)劣.員工績效考核手冊每月由辦公室負(fù)責(zé)檢查.2：推行責(zé)任追溯制，以提高員工的榮譽(yù)感和責(zé)任心責(zé)任追溯是落實(shí)崗位責(zé)任制的重要方法，也是對事故根源防漏堵缺的可行良策.公司將制定責(zé)任追溯制（包括獎勵賠罰制度等）.強(qiáng)化措施，分明獎罰.即可以責(zé)任到人，又能避免無據(jù)推論，使員工樹立榮譽(yù)感，增強(qiáng)責(zé)任心.3：推行末尾淘汰制，以提高企業(yè)市場競爭力企業(yè)的生存發(fā)展，除市場客觀環(huán)境外，很大程度取決于員工的個人競爭力.只有把員工打造為特別能工作，特別富于創(chuàng)造力、特別富于團(tuán)隊(duì)精神的群體，才能在市場競爭中立于不敗之地.因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制.其方法以考績?yōu)橐罁?jù)，綜合考評員工的工作能力、工