銀行分行二手房貸款操作規(guī)程

1、雙銀行雙分行二手房貸款操作規(guī)程（暫行）第一章總則第一條 為規(guī)范二手房貸款業(yè)務(wù)的管理，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)XX 銀行個(gè)人購房貸款操作規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程）XX銀行個(gè)人信貸業(yè) 務(wù)操作規(guī)范（試行）（以下簡(jiǎn)稱規(guī)范）和XX銀行XX分行個(gè)人購房 貸款管理辦法（以下簡(jiǎn)稱辦法），制定本操作規(guī)程。第二章貸款的受理第二條 凡符合辦法第四條、第五條規(guī)定條件的借款人，均可申 請(qǐng)辦理二手房貸款。第三條 借款人所購買的房產(chǎn)必須為與我行合作的房地產(chǎn)中介擔(dān)保 機(jī)構(gòu)提供的房源。房產(chǎn)坐落必須位于XX市市內(nèi)四區(qū)，且在九五年以后建 成。第四條 借款人申請(qǐng)二手房貸款，需要偕同賣房人向代理我行受理貸 款申請(qǐng)的房地產(chǎn)中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)提出書面貸款申

2、請(qǐng)，填寫XX銀行XX分行 個(gè)人購房貸款申請(qǐng)、審批表一式三份，在房地產(chǎn)中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)督 下簽訂房地產(chǎn)買賣契約一式四份，并提供房屋權(quán)屬證明等相應(yīng)材料。第五條 上述房地產(chǎn)中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)接到借款人書面申請(qǐng)后，須對(duì)借 款人的資格進(jìn)行初步審查，同時(shí)落實(shí)所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，在對(duì)房產(chǎn)進(jìn) 行正式評(píng)估之前，向我行出具借款人的職業(yè)，收入狀況、戶籍所在地、 二手房地理位置及竣工交付使用時(shí)間等基本狀況，對(duì)我們初步認(rèn)可的借 款人再實(shí)地對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行查驗(yàn)和評(píng)估，在出具估價(jià)報(bào)告。第六條 借款人將不低于房?jī)r(jià)40%的首期付款存入在貸款受理行開 立的存款儲(chǔ)蓄帳戶，貸款受理行經(jīng)辦部門下達(dá)存款凍結(jié)通知書，前臺(tái)將 該存款儲(chǔ)蓄帳戶凍結(jié)后，將存

3、款凍結(jié)通知書回執(zhí)經(jīng)借款人交給房地產(chǎn)中 介擔(dān)保機(jī)構(gòu)。第七條 房地產(chǎn)中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)見凍結(jié)回執(zhí)后辦理房產(chǎn)前期交易手 續(xù)，在辦理完前期交易手續(xù)之后，將借款人全套申請(qǐng)材料交給貸款受理 行，包括以下材料：（一）借款人及配偶身份證件原件及復(fù)印件、戶口簿原件及復(fù)印件。 借款人與配偶不屬同一戶口簿的還要提供婚姻證明原件和復(fù)印件。（二）借款人和配偶的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明。收入證明應(yīng)由所在單位 出具。（三）借款人與賣房人簽訂的房地產(chǎn)買賣契約合同正本；（四）借款人購買二手房的預(yù)付款凍結(jié)通知書回執(zhí)；（五）房地產(chǎn)估價(jià)事物所出具的估價(jià)報(bào)告；（六）配偶聲明書（或者共有人聲明書）；（七）我行認(rèn)為必要的其他材料。第三章貸款期限、額度與

4、利率第八條 二手房貸款期限最長十年，最短為一年，貸款額度最高為 二十萬元，且不超過成交價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格的60%（以成交價(jià)格和評(píng)估 價(jià)格兩者相比低者為標(biāo)準(zhǔn)）。貸款利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率，貸款期限在五年（含五年）以內(nèi)的，年利率為5.31 %,貸款 期限在五年以上的，年利率為5.58%。第四章貸款的擔(dān)保第九條個(gè)人二手房貸款采取抵押擔(dān)保和保證擔(dān)保相結(jié)合的方式。第十條抵押擔(dān)保。借款人須與我行簽訂抵押合同，投保抵押物財(cái) 產(chǎn)保險(xiǎn)和辦理抵押登記。抵押率一般控制在60%以下。第十一條 保證擔(dān)保。為降低二手房貸款風(fēng)險(xiǎn)，借款人應(yīng)有我行認(rèn) 可的房地產(chǎn)中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的連帶責(zé)任保證。若保證人失去擔(dān)保

5、資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款 人須及時(shí)通知我行，并提供新的保證人，經(jīng)我行認(rèn)可后，按照規(guī)定辦理 變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)我行認(rèn)可，原保證合同不得撤銷。第十二條 根據(jù)借款人的實(shí)際情況，同一債權(quán)既有抵押擔(dān)保又有保證 擔(dān)保的，保證人須放棄僅在物的擔(dān)保以外承擔(dān)保證責(zé)任的權(quán)利。第五章貸前調(diào)查第五章貸前調(diào)查第十三條客戶經(jīng)理應(yīng)對(duì)二手房進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并按照規(guī)范第七 條至第十條執(zhí)行。第六章貸款的審查、審批第十在房地產(chǎn)中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)將借款人全套申請(qǐng)材料交貸款受第十在房地產(chǎn)中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)將借款人全套申請(qǐng)材料交貸款受理行后，受理行經(jīng)辦人員應(yīng)該對(duì)借款人提供的證明材料進(jìn)行審查。審查中應(yīng)注意審核借款人提供的資料、證明是否

6、完整，復(fù)印件與正本是否一 致，借款人填制的申請(qǐng)表內(nèi)容是否準(zhǔn)確、清晰和完整。同時(shí)還須審查：（一）借款人是否具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份（暫住證），證 件是否真實(shí)；原則上異地戶不予發(fā)放貸款。（二）借款人是否有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用如何，有否償還貸款 本息的能力；同時(shí)借款人的年齡+借款年限應(yīng)該控制在65周歲。（三）借款人是否已在我行預(yù)存了房地產(chǎn)買賣契約所定購房總 價(jià)40%以上的款項(xiàng)；該款項(xiàng)是否已經(jīng)凍結(jié)。（四）借款人是否有我行認(rèn)可的抵押或質(zhì)押的資產(chǎn)，是否有房地產(chǎn) 中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)作為保證人；（五）保證人的資信情況是否屬實(shí)，保證人是否具有足夠的代償能 力；（六）抵押物是否已經(jīng)經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了估價(jià)；（七）借

7、款人是否同意接受我行提出的其他貸款條件。第十五條 經(jīng)審查符合貸款條件，借款人身份證、戶口本（結(jié)婚證） 原件退回借款人。受理行經(jīng)辦人員整理貸款申請(qǐng)材料，在資料復(fù)印件上 加蓋“與原件核對(duì)無誤”印章并簽字，并寫出貸款調(diào)查報(bào)告。對(duì)權(quán)限以內(nèi)的 貸款，受理行經(jīng)辦人和業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人在申請(qǐng)審批書上簽注審查意見并簽名， 交信管部經(jīng)辦人員復(fù)審，最后交主管行長簽署最終意見；超權(quán)限的貸款， 由受理行經(jīng)辦人及部門主管在申請(qǐng)書上簽注審查意見后，交信管部復(fù)審， 最后提交分行審貸會(huì)審查。第七章合同簽訂、抵押物保險(xiǎn)和抵押登記第十六條對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)的貸款，貸款受理行與借款人簽訂XX銀行個(gè) 人購房借款合同（一式三份）（借款人、保證人、抵押登

8、記機(jī)關(guān)各一份、 貸款人），同時(shí)與抵押人（借款人）簽訂XX銀行個(gè)人借款抵押合同（一 式三份）（貸款行、抵押登記機(jī)關(guān)及借款人三方各留正本一份，貸款行另 留存正本一份）并與借款人和房地產(chǎn)中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂個(gè)人購房借款 保證合同（一式三份）0第十七條 抵押物保險(xiǎn)。借款人（抵押人）對(duì)抵押物向我行指定的保 險(xiǎn)公司投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。保險(xiǎn)金額不得少于購房總價(jià)款，保險(xiǎn)期限不得 短于貸款期限，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人（抵押人）承擔(dān)。保險(xiǎn)單須注明我行 為保險(xiǎn)賠償金的第一受益人，保險(xiǎn)單正本由貸款受理行保管，副本由借款 人（抵押人）留存。第十八條 抵押登記。由房地產(chǎn)中介擔(dān)保機(jī)構(gòu)代為辦理抵押登記手 續(xù)并將加蓋了“抵押登記”印章的借款

9、合同和抵押合同連同抵押物的房 屋所有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)利證書交貸款受理行保管。費(fèi)用由借款 人承擔(dān)；并取得抵押登記證明、保險(xiǎn)單正本等相關(guān)材料。第十九條貸款受理行應(yīng)對(duì)借款人在貸款過程中提供的證明文件和 單證進(jìn)行登記并妥善保管，同時(shí)出具保管證明。第八章貸款的發(fā)放第二十條 在房產(chǎn)抵押登記手續(xù)辦理完畢后，借款人與賣房人攜帶 身份證和個(gè)人印章一起到受理行辦理貸款劃撥手續(xù)。借款人首先在個(gè)人儲(chǔ)蓄帳戶內(nèi)存入足夠償還三個(gè)月貸款本息的款項(xiàng)，并與受理行簽訂委 托還款協(xié)議一式二份（借款人和受理行各一份），賣房人在我行開立活 期儲(chǔ)蓄帳戶，經(jīng)辦人員填制個(gè)人借款憑證一式六聯(lián)和還款計(jì)劃， 加蓋經(jīng)辦人員及有權(quán)人印章，同時(shí)向營業(yè)部借

10、款人首付款儲(chǔ)蓄帳戶下發(fā) 解除凍結(jié)通知書。第二十一條 營業(yè)部門見個(gè)人借款憑證和還款計(jì)劃后，將 貸款一次性直接劃入賣房人在我行開立的賬戶內(nèi)，同時(shí)從借款人帳戶內(nèi) 扣收貸款印花稅。賣房人同時(shí)向買房人出具已經(jīng)收到全部房款的收據(jù)。第九章貸后管理第二十二條 貸款發(fā)放后，貸款經(jīng)辦人員應(yīng)根據(jù)貸款憑證及還款憑 證登錄貸款臺(tái)帳。第二十三條 貸款到期日前，貸款經(jīng)辦人員應(yīng)根據(jù)借款人還款計(jì)劃， 及時(shí)提醒借款人按時(shí)還款；貸款發(fā)生逾期，應(yīng)及時(shí)向借款人催收貸款； 貸款逾期10天，經(jīng)辦人員應(yīng)向借款人發(fā)出書面催收通知。第十章檔案管理第二十各受理行必須在個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)類別下，為每個(gè)借款第二十各受理行必須在個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)類別下，為

11、每個(gè)借款人建立信貸檔案。信貸檔案應(yīng)包括三方面的內(nèi)容：客戶信息：所有與確認(rèn)客戶身份及經(jīng)濟(jì)、自然、社會(huì)情況有關(guān)的信 息，如戶口本復(fù)印件，結(jié)婚證復(fù)印件，借款人本人及配偶的身份證復(fù)印 件，經(jīng)濟(jì)收入證明以及其他貸款行認(rèn)為必要的信息資料。貸款額度信息：標(biāo)示借款人借款額度的相關(guān)資料，包括申請(qǐng)審批表 及其他相關(guān)資料。抵押物信息：確定貸款抵押物情況的相關(guān)資料，如經(jīng)公證的房地 產(chǎn)買賣契約正本，預(yù)付款凍結(jié)通知書及其他重要抵押文件如房地產(chǎn) 權(quán)證，房地產(chǎn)其他權(quán)利證明，保險(xiǎn)單正本等。歸檔時(shí)應(yīng)區(qū)分一般檔案資料和重要檔案，分別整理。一般檔案資料 要列明歸檔目錄。經(jīng)辦人在歸檔目錄上簽字，然后移交信管部。信管部 接收人員也要在歸

12、檔目錄上簽字，并在交接登記簿上簽字。重要檔案移 交營業(yè)部入現(xiàn)金庫保管，由經(jīng)辦人員填制代保管憑證，在交接登記簿上 簽字。交接登記簿由經(jīng)辦機(jī)構(gòu)保管，不得缺頁、跳頁使用，用后不得銷 毀，留存?zhèn)洳?。第十一章貸款回收第二十五條貸款本息計(jì)算方法如下：貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本 清；貸款期限在1年以上的，還款方法為等額本息法，按月還款，月還 款額計(jì)算公式為：貸款本金X月利率月還款額=貸款本金X月利率 （1+月利率） 還款總月數(shù)-1第二十六條 借款人需提前還款，應(yīng)由借款人或其指定代理人在下 一還款日不少于七天前到貸款受理行填寫提前還款申請(qǐng)表，填寫完畢后 即為有效?？蛻艚?jīng)理受理

13、客戶的提前還款申請(qǐng)后，出具提前還款內(nèi)部查 詢單，偕同客戶到會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理還款事宜。會(huì)計(jì)柜臺(tái)扣款后在查詢單上 簽字、蓋章，客戶經(jīng)理憑此單向交易所（保險(xiǎn)公司）開具還款證明。借款人提前歸還部分或全部貸款本息，已計(jì)收的貸款利息不再調(diào)整。一、提前歸還部分貸款本金的，按剩余貸款本金和剩余還款月數(shù)計(jì) 算出每月還本付息額，計(jì)算方法按本規(guī)程第二十條執(zhí)行。貸款行與借款 人另行簽署還款計(jì)劃調(diào)整協(xié)議（一式三份，兩正一副，貸款行與借款人 各留存一份正本，副本交會(huì)計(jì)柜臺(tái)走帳），重新制訂還款計(jì)劃，作為主合 同的附件。二、提前歸還全部貸款本金的，我行除收取當(dāng)期應(yīng)付本息外，對(duì)其 余結(jié)欠本金不再計(jì)息。第二十七條 對(duì)已經(jīng)發(fā)放的二手房貸款，不能辦理貸款展期或者延 期。第二十八條 借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，原貸款經(jīng)辦人 憑最末一次“還款憑證”（由經(jīng)辦人和會(huì)計(jì)主管簽字），填制業(yè)務(wù)聯(lián)