《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》通用模板x課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 xxx1謝謝你的觀看2019-6-30房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 1謝謝你的觀看20納稅籌劃基礎(chǔ)納稅風(fēng)險(xiǎn)自我檢測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 企業(yè)所得稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響與納稅籌劃 課 程 目 錄2謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃基礎(chǔ)課 程 目 錄2謝謝你的觀看2019-61、納稅籌劃基礎(chǔ)3謝謝你的觀看2019-6-301、納稅籌劃基礎(chǔ)3謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃興起的背景及其概念納稅籌劃的特點(diǎn)及其一般原則納稅籌劃的環(huán)節(jié)以及一般程序納稅籌劃的變量引進(jìn)與因

2、素分析學(xué)說(shuō)納稅籌劃基礎(chǔ)4謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃興起的背景及其概念納稅籌劃基礎(chǔ)4謝謝你的觀看201 世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。 面對(duì)國(guó)家稅收：愚者逃稅，蠢者偷稅，智者避稅，高者籌劃。納稅籌劃興起的背景及其概念5謝謝你的觀看2019-6-30 世界上只有兩件事是不可避免的，那就是稅收和死亡。納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之一：幾乎100%的企業(yè)偷逃稅法律對(duì)偷稅的界定企業(yè)稅負(fù)分析偷稅風(fēng)險(xiǎn)分析嚴(yán)厲的處罰制度稅款追征期規(guī)定新征管模式建立6謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之一：幾乎100%的企業(yè)偷逃稅6謝謝納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之二：幾乎100%的企業(yè)多繳

3、稅 -未實(shí)施納稅籌劃 -稅收優(yōu)惠未充分運(yùn)用 -額外稅收成本7謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃興起的背景現(xiàn)象之二：幾乎100%的企業(yè)多繳稅7謝謝納稅籌劃的概念納稅籌劃:指納稅人為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對(duì)尚未發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的應(yīng)稅行為進(jìn)行的各種合理安排。8謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃的概念納稅籌劃:指納稅人為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化，在幾個(gè)概念的區(qū)別偷稅：納稅人義務(wù)已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下，采取不合法的手段以逃脫其納稅義務(wù)的行為，應(yīng)付法律責(zé)任。漏稅：納稅人無(wú)意識(shí)發(fā)生的漏繳或少繳稅款的行為。未單列漏稅條款的法律責(zé)任，限期補(bǔ)繳。騙稅

4、：采取弄虛作假和欺騙手段，將本來(lái)沒(méi)有發(fā)生的應(yīng)稅行為虛構(gòu)成發(fā)生了應(yīng)稅行為，將小額偽造成大額的應(yīng)稅行為，從國(guó)庫(kù)中騙取出口退稅款的行為。屬違法行為?？苟悾阂员┝Α⑼{方法拒不繳納稅款的違法行為。避稅：納稅人通過(guò)個(gè)人或企業(yè)事務(wù)的人為安排，利用稅法的漏洞、特例和缺陷，規(guī)避或減輕其納稅義務(wù)的行為。納稅籌劃（節(jié)稅）：在遵循稅收法律、法規(guī)的前提下，為實(shí)現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行的設(shè)計(jì)和運(yùn)算。9謝謝你的觀看2019-6-30幾個(gè)概念的區(qū)別偷稅：納稅人義務(wù)已經(jīng)發(fā)生并且能夠確定的情況下內(nèi)容節(jié)稅避稅從法律角度看合法、合理合法不合理從立法本意看完全符合背道而馳從稅法角度看善意利用破壞性利用從稅收政策看符合稅收政策不符合稅收政

5、策目的稅收支付的節(jié)約少繳稅或不繳稅對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)破壞市場(chǎng)規(guī)則節(jié)稅與避稅的區(qū)別10謝謝你的觀看2019-6-30內(nèi)容節(jié)稅避稅從法律角度看合法、合理合法不合理從納稅籌劃的特點(diǎn)事前性合法性區(qū)別與避稅、偷稅官方對(duì)納稅籌劃的態(tài)度綜合性目的性操作性11謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃的特點(diǎn)事前性11謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃的五大環(huán)節(jié)企業(yè)組建過(guò)程中的納稅籌劃企業(yè)籌資過(guò)程中的納稅籌劃企業(yè)投資過(guò)程中的納稅籌劃企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的納稅籌劃財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算與成果分配中的納稅籌劃12謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃的五大環(huán)節(jié)企業(yè)組建過(guò)程中的納稅籌劃12謝謝你的觀看納稅籌劃的程序確立

6、節(jié)稅目標(biāo)，提出備選方案；建立數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行模擬測(cè)算；根據(jù)稅后的凈回報(bào)，排列比較方案考慮各種因素，選擇最佳方案；協(xié)調(diào)各部門(mén)，付諸實(shí)踐；收集反饋信息，不斷修正，提高納稅籌劃效果。13謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃的程序確立節(jié)稅目標(biāo)，提出備選方案；13謝謝你的觀看納稅籌劃的變量引進(jìn)與因素分析學(xué)說(shuō)收籌劃中的變量指影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。變量引進(jìn)就是納稅人采取合法的相應(yīng)措施或辦法，引進(jìn)部分原來(lái)沒(méi)有的變量或改變?cè)械臄?shù)值，從而影響稅收政策的差異性選擇、引起稅額變化，達(dá)到最終引起稅額向有利于納稅人方向轉(zhuǎn)化的目的納稅籌劃過(guò)程中需要考慮的變量包括納稅人的注冊(cè)地點(diǎn)、納稅人的性質(zhì)或

7、組織形式、納稅人選擇的行業(yè)、企業(yè)資產(chǎn)以及企業(yè)選用的員工等因數(shù)是構(gòu)成事物本質(zhì)的成分，是決定事物發(fā)展的原因或條件。因數(shù)分析即對(duì)那些影響稅額的條件（因素）進(jìn)行分析，并通過(guò)一些稅收安排后加以利用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的影響稅收的因素分為：特定稅收政策因素、稅收優(yōu)惠政策因素、稅制要素、計(jì)算公式中的內(nèi)嵌因素和組織形式因素14謝謝你的觀看2019-6-30納稅籌劃的變量引進(jìn)與因素分析學(xué)說(shuō)收籌劃中的變量指影響稅收政2、納稅風(fēng)險(xiǎn)自我檢測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 15謝謝你的觀看2019-6-302、納稅風(fēng)險(xiǎn)自我檢測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 15謝謝你的觀看2019-6稅負(fù)異常與否分析收入完整與否分析收入確認(rèn)時(shí)間分析視同銷(xiāo)售情況分析成本合理性分

8、析費(fèi)用合理性分析扣除項(xiàng)目合理性分析非經(jīng)常性損益合理性分析關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析非關(guān)聯(lián)方串謀分析納稅風(fēng)險(xiǎn)自我檢測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 16謝謝你的觀看2019-6-30稅負(fù)異常與否分析納稅風(fēng)險(xiǎn)自我檢測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 16謝謝你的觀稅負(fù)異常與否分析項(xiàng) 目指 標(biāo)稅負(fù)是否異常增值稅稅負(fù)率=應(yīng)納稅額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100%當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅特殊行業(yè)營(yíng)業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運(yùn)輸業(yè)）=當(dāng)期扣除金額當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入100%所得稅稅負(fù)率=應(yīng)納稅額主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100%17謝謝你的觀看2019-6-30稅負(fù)異常與否分析項(xiàng) 目指 標(biāo)稅負(fù)是否異常增值收入完整與否分析項(xiàng) 目指 標(biāo)收入是否完整主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率=（本期主營(yíng)收入-上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

9、）上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100%其他應(yīng)付款增長(zhǎng)率=（期末其他應(yīng)付款-期初其他應(yīng)付款）期初其他應(yīng)付款100%單位產(chǎn)品主材耗用率=本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量本期產(chǎn)成品數(shù)量100%單位產(chǎn)品能耗率（電、自來(lái)水等）=本期耗用能源（電度、自來(lái)水噸位）本期產(chǎn)成品數(shù)量100%單臺(tái)設(shè)備月產(chǎn)量=上年產(chǎn)成品數(shù)量設(shè)備數(shù)量18謝謝你的觀看2019-6-30收入完整與否分析項(xiàng) 目指 標(biāo)收入是否完整主營(yíng)收入確認(rèn)時(shí)間分析項(xiàng) 目指 標(biāo)收入確認(rèn)是否提前主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度=（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%賒銷(xiāo)率=（月末應(yīng)收賬款-月初應(yīng)收賬款）本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100%收入確認(rèn)是否滯后主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散

10、度=（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%客戶(hù)商業(yè)信用負(fù)債增長(zhǎng)率=（月末預(yù)收賬款+月末其他應(yīng)付款）-（月初預(yù)收賬款+月初其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬款+月初其他應(yīng)付款）100%19謝謝你的觀看2019-6-30收入確認(rèn)時(shí)間分析項(xiàng) 目指 標(biāo)收入確認(rèn)是否提前視同銷(xiāo)售情況分析項(xiàng) 目指 標(biāo)自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入名義銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）增值稅稅率（17%或13%）外購(gòu)原材料視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入名義銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）增值稅稅率20謝謝你的觀看2019-6-30視同銷(xiāo)售情況分析項(xiàng) 目指 標(biāo)自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售成

11、本合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)成本是否合理銷(xiāo)售毛利率=（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本100%21謝謝你的觀看2019-6-30成本合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)成本是否合理銷(xiāo)售毛費(fèi)用合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)費(fèi)用是否合理期間費(fèi)用率=（管理費(fèi)用+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%管理費(fèi)用率=管理費(fèi)用（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%A.業(yè)務(wù)招待費(fèi)率=業(yè)務(wù)招待費(fèi)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%B.總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)用率=總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%22謝謝你的觀看2019-6-30費(fèi)用合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)費(fèi)用是否合理期間費(fèi)費(fèi)用合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)費(fèi)用

12、是否合理營(yíng)業(yè)費(fèi)用率=營(yíng)業(yè)費(fèi)用（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%A.運(yùn)輸費(fèi)用率=運(yùn)費(fèi)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%C.廣告費(fèi)用率=廣告費(fèi)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%D.宣傳費(fèi)用率=宣傳費(fèi)（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%E.傭金率=傭金（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%23謝謝你的觀看2019-6-30費(fèi)用合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)費(fèi)用是否合理營(yíng)業(yè)費(fèi)費(fèi)用合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)費(fèi)用是否合理財(cái)務(wù)費(fèi)用率=財(cái)務(wù)費(fèi)用（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%相關(guān)指標(biāo)：利息費(fèi)用率=預(yù)提利息（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%預(yù)提利息=資本化利息+費(fèi)用化利息收入借款率=平均借款額（主營(yíng)

13、業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入）100%平均借款=（長(zhǎng)短期借款期初數(shù)+長(zhǎng)短期借款期末數(shù)）2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額應(yīng)收賬款平均余額100%應(yīng)收賬款平均余額=（應(yīng)收賬款期初數(shù)應(yīng)收賬款期末數(shù)）224謝謝你的觀看2019-6-30費(fèi)用合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)費(fèi)用是否合理財(cái)務(wù)費(fèi)扣除項(xiàng)目合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)工資、折舊等扣除項(xiàng)目是否合理固定資產(chǎn)綜合折舊率=累計(jì)折舊額平均固定資產(chǎn)原值100%平均固定資產(chǎn)原值=（期初固定資產(chǎn)原值+期末固定資產(chǎn)原值）2工資變動(dòng)率=（本期工資總額-上期工資總額）上期工資總額100%預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率=（本期預(yù)提費(fèi)用-上期預(yù)提費(fèi)用）上期預(yù)提費(fèi)用100%25謝謝你的觀看2019-6-30

14、扣除項(xiàng)目合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)工資、折舊等扣非經(jīng)常性損益合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)非經(jīng)常性損益是否合理非經(jīng)常性損益變動(dòng)率=（本期投資收益+本期補(bǔ)貼收入+本期營(yíng)業(yè)外收支）-（上期投資收益+上期補(bǔ)貼收入+上期營(yíng)業(yè)外收支） （上期投資收益+上期補(bǔ)貼收入+上期營(yíng)業(yè)外收支） 100%26謝謝你的觀看2019-6-30非經(jīng)常性損益合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)非經(jīng)常性損關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)是否合理主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運(yùn)用收入、成本、費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行分析。27謝謝你的觀看2019-6-30關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析項(xiàng) 目指 標(biāo)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)非關(guān)聯(lián)方串謀分析項(xiàng) 目指 標(biāo)是否存在非

15、關(guān)聯(lián)方串謀主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度=（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)）本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)100%賒銷(xiāo)率=（月末應(yīng)收賬款-月初應(yīng)收賬款）本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賒購(gòu)率=（月末應(yīng)付賬款-月初應(yīng)付賬款）本月購(gòu)進(jìn)原材料或庫(kù)存商品28謝謝你的觀看2019-6-30非關(guān)聯(lián)方串謀分析項(xiàng) 目指 標(biāo)是否存在非關(guān)聯(lián)方3、主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 29謝謝你的觀看2019-6-303、主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 29謝謝你的觀看2019營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀30謝謝你的觀看2019-6-30營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及

16、優(yōu)惠政策解讀主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策包括：對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅31謝謝你的觀看2019-6-30營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策包括：31謝謝以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 土地增值稅的清算單位 32謝謝你的觀看2019-6-30以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單

17、位進(jìn)行清算，對(duì)于分期應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算的情形：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的可以進(jìn)行土地增值稅清算的情形：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況土地增值稅的清算條件 33謝謝你的觀看2019-6-30應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算的情形：土地增值稅的清算條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配

18、給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 收入按下列方法和順序確認(rèn)： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除成本和費(fèi)用。 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定 34謝謝你的觀看2019-6-30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金

19、，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算 35謝謝你的觀看2019-6-30扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠

20、、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算 36謝謝你的觀看2019-6-30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定

21、清算項(xiàng)目的扣除金額。 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算 37謝謝你的觀看2019-6-30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)滿(mǎn)足清算條件之日起90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 38謝謝你的觀看2019-6-30滿(mǎn)足清算條件之日起90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限

22、定的期限內(nèi)辦理納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。 土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 39謝謝你的觀看2019-6-30納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：土地增值稅清算應(yīng)報(bào)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。土地增值

23、稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 40謝謝你的觀看2019-6-30稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。土地增值稅的核定征收 4

24、1謝謝你的觀看2019-6-30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額清算的總建筑面積 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 42謝謝你的觀看2019-6-30在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類(lèi)型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣

25、工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 43謝謝你的觀看2019-6-30各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20。 明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) 44謝謝你的觀看2019-6-30住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單

26、套建筑面積在120平方米對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定?；旌享?xiàng)目要分開(kāi)核算 45謝謝你的觀看2019-6-30對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款

27、或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) 46謝謝你的觀看2019-6-30凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) 47謝謝你的觀看201

28、9-6-30個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。分類(lèi)預(yù)征到期清算48謝謝

29、你的觀看2019-6-30土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，預(yù)以免征土地增值稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。因城市實(shí)施規(guī)劃，國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。土地增值稅優(yōu)惠政策解讀49謝謝你的觀看2019-6-30納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)

30、向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿(mǎn)3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。土地增值稅優(yōu)惠政策解讀50謝謝你的觀看2019-6-30個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的

31、，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀51謝謝你的觀看2019-6-30對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 52謝謝你的觀看2019-6-304、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 52謝謝你的觀看2019-營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃的主要思路房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路土地增值稅納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路53謝謝你的觀看2019-6-30營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路53謝房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地

32、產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上，成分利用好納稅籌劃的平臺(tái)與納稅籌劃的技術(shù)，其得心應(yīng)手的應(yīng)用依賴(lài)于長(zhǎng)期的總結(jié)完善納稅籌劃的平臺(tái)納稅籌劃的技術(shù)54謝謝你的觀看2019-6-30房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 55謝謝你的觀看2019-6-305、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 55謝謝你的觀看201“臨界點(diǎn)”籌劃法費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法收入分散籌劃法建房方式籌劃法靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法成本核算對(duì)象籌劃法股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法核算方式籌劃法房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 56謝謝你的觀看2019-6-30“臨界點(diǎn)

33、”籌劃法房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧及實(shí)戰(zhàn)案例 56謝謝納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 “20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。“臨界點(diǎn)”籌劃法57謝謝你的觀看2019-6-30納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司專(zhuān)門(mén)從事普通住宅商品房開(kāi)發(fā)，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷(xiāo)價(jià)2030元/平方米，售價(jià)總額為1847.3萬(wàn)元。該房屋支付土地出讓金200萬(wàn)元， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本900萬(wàn)元，利息費(fèi)用為100萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元為罰息（

34、不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為7%、印花稅稅率為0.5、教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為10% 。“臨界點(diǎn)”籌劃法58謝謝你的觀看2019-6-30某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司專(zhuān)門(mén)從事普通住宅商品房開(kāi)發(fā)，2007年3月2籌劃前 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1847.3萬(wàn)元；應(yīng)納土地增值稅額為94.71萬(wàn)元；實(shí)際盈利金額=收入成本費(fèi)用稅金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99萬(wàn)元“臨界點(diǎn)”籌劃法59謝謝你的觀看2019-6-30籌劃前“臨界點(diǎn)”籌劃法59謝謝你的觀看2019-6-30籌劃辦法：假設(shè)該公司將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方

35、米2030元，降到每平方米1978元，則售價(jià)總額為1800萬(wàn)元，其他資料不變。 允許扣除的稅金18005%（17%3%）99（萬(wàn)元） 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)200+900+110+220+991529（萬(wàn)元） 增值額271萬(wàn)元，增值率為17.72% 實(shí)際盈利金額1800-200-900-100-99=499萬(wàn)元“臨界點(diǎn)”籌劃法60謝謝你的觀看2019-6-30籌劃辦法：假設(shè)該公司將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米2030元，雖然售價(jià)比原來(lái)降低了47.3萬(wàn)元，但實(shí)際稅后收益反而比原來(lái)增加了48.01萬(wàn)元。 認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加扣除額。增加扣除額主要是通過(guò)加大投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)

36、爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用上做文章?！芭R界點(diǎn)”籌劃法61謝謝你的觀看2019-6-30雖然售價(jià)比原來(lái)降低了47.3萬(wàn)元，但實(shí)際稅后收益反而比原來(lái)北京市：“對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確認(rèn)時(shí)，可按棟號(hào)掌握平均每戶(hù)的建筑面積在120平方米以下。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財(cái)稅字（1999）210號(hào)所規(guī)定的有關(guān)政策。”由此可見(jiàn)，北京市對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是按棟號(hào)掌握平均每戶(hù)的建筑面積在120平方米以下審定的。實(shí)際操作中每棟號(hào)住宅可以合理搭配大戶(hù)型和小戶(hù)型，

37、使得平均每戶(hù)的建筑面積在120平方米以下?！芭R界點(diǎn)”籌劃法62謝謝你的觀看2019-6-30北京市：“對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核確認(rèn)時(shí)，可按棟號(hào)掌握平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開(kāi)發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。為此企業(yè)需要對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N(xiāo)增值額、減少納稅的極好選擇。只要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增

38、值率過(guò)高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法63謝謝你的觀看2019-6-30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開(kāi)發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。這樣就使得營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。收入分散籌劃法64謝謝你的觀看2019-6-30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)，將

39、合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過(guò)一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。估計(jì)市場(chǎng)價(jià)值是800萬(wàn)元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為100萬(wàn)元。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者簽訂合同時(shí)，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無(wú)疑會(huì)增加100萬(wàn)元。收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明700萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購(gòu)銷(xiāo)合同適用0.03的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)適用的0.05稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。收入分散籌劃法65謝謝你的觀看2019

40、-6-30假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。因?yàn)榉课莘康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建房報(bào)酬的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶(hù)，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。建筑行業(yè)3的營(yíng)業(yè)稅，其稅負(fù)較土地增值稅低。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶(hù)，完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)?？梢允怯煞康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以用戶(hù)名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶(hù)自己取得和購(gòu)買(mǎi)，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。建房方式籌劃法66謝謝你的觀

41、看2019-6-30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)為了使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶(hù)的配合。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以通過(guò)該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶(hù)也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶(hù)要求，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。建房方式籌劃法67謝謝你的觀看2019-6-30為了使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一

42、塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶(hù)分得自用。在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。建房方式籌劃法68謝謝你的觀看2019-6-30合作建房方式。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按確定合適的利息扣除方式財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金

43、額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5扣除；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10扣除。如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觯虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 69謝謝你的觀看2019-6-30確定合適的利息扣除方式靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 69謝謝你的觀看房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非盈

44、利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。因此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式，以免捐贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)稅款。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過(guò)在中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。但如果當(dāng)事人確實(shí)無(wú)法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對(duì)自己及他人的影響。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈(zèng)與一位好朋友，則可以考慮讓受贈(zèng)人支付稅款，也可以采用隱性贈(zèng)與法，即讓該好友實(shí)際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)

45、。靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 70謝謝你的觀看2019-6-30房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來(lái)愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來(lái)越大。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^(guò)三年而未超過(guò)五年，需減半繳納土地增值稅。合乎理性的做法便是將住房于一個(gè)月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 71謝謝你的觀看2019-6-30個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 71謝謝你的觀看2利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃從事房地

46、產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，可加計(jì)扣除，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。如通過(guò)雙方的銷(xiāo)售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費(fèi)時(shí)適用較高的扣除率。靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 72謝謝你的觀看2019-6-30利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 72謝謝你的觀個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住

47、房，而且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 73謝謝你的觀看2019-6-30個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 73謝謝你的觀看2財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（95）48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除但不允許

48、加計(jì)20的扣除基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 74謝謝你的觀看2019-6-30財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（95）48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是通過(guò)合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，這樣就可以減少銷(xiāo)售收入，不僅可以節(jié)省營(yíng)業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 75謝謝你的觀看2019-6-30在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值

49、稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會(huì)使整體稅負(fù)下降。某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷(xiāo)售甲房取得收入250萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為200萬(wàn)元；銷(xiāo)售乙房取得收入400萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。分開(kāi)核算甲房產(chǎn)增值率=（250-200）200100%=25%應(yīng)納土地增值稅=（250-200）30%=15乙房產(chǎn)增值率=（400-100）100100%=300%應(yīng)納土地增值稅=（400-100）60%-10035%=145甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計(jì)=15+145=160成本核算對(duì)象籌劃法 76謝謝你的觀看2019-6-30土地

50、增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值稅稅率不同的合并核算收入總額=250+400=650扣除項(xiàng)目金額=200+100=300增值率=（650-300）300100%=117%應(yīng)納土地增值稅=（650-300）50%-30015%=130把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開(kāi)發(fā)、出售，并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。成本核算對(duì)象籌劃法 77謝謝你的觀看2019-6-30合并核算成本核算對(duì)象籌劃法 77謝謝你的觀看2019-6-甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià)1200萬(wàn)元，房屋原價(jià)1000萬(wàn)元，已提折舊200萬(wàn)元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格1100萬(wàn)元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)估費(fèi)用3.4萬(wàn)元。應(yīng)納稅額計(jì)算如下：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅12005%60（萬(wàn)元） 應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加60（7%3%）6（萬(wàn)元） 應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）12000.50.6（萬(wàn)元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 78謝謝你的觀看2019-6-30甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià)1200萬(wàn)元應(yīng)納土地增值稅計(jì)算： 房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格=110060%=660（萬(wàn)元）； 扣除項(xiàng)