某社區(qū)老年公寓企劃書

1、老年公寓企企劃書（頤養(yǎng)社區(qū)區(qū)方案策策劃）2008年年1月220日目錄前言項目綜述項目規(guī)劃項目投資項目的盈利利模式和和收益分分析經(jīng)營管理市場拓展風(fēng)險控制結(jié)束語前言人的一生，短短暫又漫漫長。從從嬰孩到到成年再再到老年年，是誰誰都不能能回避的的自然規(guī)規(guī)律。人，在為社社會的進進步和發(fā)發(fā)展奮斗斗、貢獻獻了一生生之后，遲遲暮之年年無不渴渴望能度度過一個個安詳、幸幸福的晚晚年，渴渴望能有有一個環(huán)環(huán)境安靜靜優(yōu)美，安安全免打打擾、設(shè)設(shè)施齊備備的養(yǎng)生生之所。養(yǎng)老，是社社會的責(zé)責(zé)任。敬敬老、尊尊老、養(yǎng)養(yǎng)老體現(xiàn)現(xiàn)著中華華民族的的傳統(tǒng)美美德。為為了解決決老年人人老有所所醫(yī)、老老有所學(xué)學(xué)、老有有所樂、老老有所為為的需求求

2、而為老老年人提提供頤養(yǎng)養(yǎng)天年之之地，是是一個健健全社會會應(yīng)具備備的功能能。中國的養(yǎng)老老，以前前主要是是以家庭庭養(yǎng)老為為基礎(chǔ)的的，隨著著社會的的進步，中中國人的的養(yǎng)老觀觀念和養(yǎng)養(yǎng)老模式式也在發(fā)發(fā)生著變變化。目目前，從從總體上上看，不不管是農(nóng)農(nóng)村還是是城鎮(zhèn)，770的的老年人人得到了了比較好好的贍養(yǎng)養(yǎng)。各級級政府依依靠和調(diào)調(diào)動社會會各方面面的力量量，采取取多種養(yǎng)養(yǎng)老方式式，滿足足廣大的的老年人人精神上上的基本本需求。 可是，隨著著中國經(jīng)經(jīng)濟全球球化、發(fā)發(fā)達國家家生活觀觀念的滲滲透，中中國社會會人口的的老齡化化以及國國家人口口政策造造成4221結(jié)構(gòu)構(gòu)家庭的的增加，使使青壯年年生存壓壓力加大大，以家家庭

3、為基基礎(chǔ)的養(yǎng)養(yǎng)老方式式已不能能適應(yīng)社社會的發(fā)發(fā)展和變變化。中中國老年年人的養(yǎng)養(yǎng)老，急急需服務(wù)務(wù)社會化化。截止20006年底底，北京京市常住住人口達達15338萬人人，其中中60歲歲以上的的老年人人有2224.33萬人，占占比達114.66%，無無疑北京京市已進進入老齡齡化社會會?？墒鞘?，目前前包括各各種福利利收養(yǎng)機機構(gòu)在內(nèi)內(nèi)，北京京市已有有的各種種養(yǎng)老機機構(gòu)才3337家家，床位位3.44萬張，這這樣有限限的養(yǎng)老老設(shè)施與與龐大的的老年人人群體相相比完全全是杯水水車薪。另另外，從從總體看看來，中中國的社社區(qū)養(yǎng)老老服務(wù)水水平還比比較低，現(xiàn)有的養(yǎng)老機構(gòu)不管是設(shè)施、環(huán)境，還是服務(wù)措施和服務(wù)質(zhì)量，都不能很

4、好地滿足老年人心理、生理需求的特點，不能從身體和心理兩個方面滿足老年人對生活水平的要求。本案的目標(biāo)標(biāo)，就是是借助政政府的政政策扶持持，借鑒鑒發(fā)達國國家及港港澳臺地地區(qū)養(yǎng)老老服務(wù)社社會化的的經(jīng)驗，整整合相關(guān)關(guān)的社會會資源，為為老年人人養(yǎng)老提提供一個個設(shè)施條條件和環(huán)環(huán)境條件件符合老老年人心心理和生生理特點點的、人人性化和和個性化化的養(yǎng)老老之所。這這樣的養(yǎng)養(yǎng)老之所所在醫(yī)療療保健、心心理關(guān)懷懷、社交交和生活活看護等等幾個方方面均能能提供良良好的服服務(wù)。老老年人每每天的生生活，都都有受過過專業(yè)訓(xùn)訓(xùn)練的人人士協(xié)助助。在這這里，專專業(yè)品質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)和對老老年人的的看護，是是一般的的家庭養(yǎng)養(yǎng)老無法法達到的的。

5、由于資源限限制，本本老年公公寓只能能解決部部分家庭庭經(jīng)濟條條件比較較好的老老年人的的養(yǎng)老問問題，但但即使是是這樣，我我們也覺覺得是為為社會盡盡了微薄薄之力?？偪傊?，“替兒女女盡孝，讓讓老年人人生活快快樂健康康”是我們們的宗旨旨，“個人、關(guān)關(guān)懷、社社會”是我們們的信條條，老年年人在本本公寓的的生活既既可有個個人的私私密性，又又能時刻刻浸淫著著本公寓寓專業(yè)服服務(wù)關(guān)懷懷，同時時不脫離離正常的的社會生生活，避避免傳統(tǒng)統(tǒng)“敬老院院”使入院者心理產(chǎn)生生被遺棄棄的感覺覺，也免免除了子子女產(chǎn)生“不孝”的負罪罪感?！鞍涯銈儌兊母改改附唤o我我們，這這里是你你們家庭庭的另一一處住所所”是本公公寓的服服務(wù)定位位。本老

6、年公寓寓不論從從建筑功功能、設(shè)設(shè)施設(shè)備備，還是是從服務(wù)務(wù)理念，服服務(wù)水準(zhǔn)準(zhǔn)各個方方面，都都與傳統(tǒng)統(tǒng)的養(yǎng)老老院有著著本質(zhì)的的差別，是是任何一一個富裕裕家庭均均可選擇的老年年人生活活之所。 項目綜述2.1項目目定位2.1.11養(yǎng)老寓寓所功能能本項目定位位于高檔檔，面向向年收入入30萬萬至1000萬元元或以上上的高端端消費群群體提供供老年人人養(yǎng)護服服務(wù)。這這些消費費者基本本上涵蓋蓋了私營營企業(yè)主主、高薪薪職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人、外外地在京京經(jīng)營事事業(yè)者以以及認(rèn)同同本項目目服務(wù)理理念的富富裕孤寡寡老人。 本本項目性性質(zhì)上屬屬于租住住式、半半封閉型型社區(qū)化化運營的的老年公公寓，實實行專業(yè)業(yè)化服務(wù)務(wù)管理。在在這里，

7、老老人們不不僅會在在飲食起起居方面面受到專專業(yè)化助助、護關(guān)關(guān)照，而而且有足足夠的個個人空間間和私密密性，心心理上有有足夠的的安全感感，同時時，還可可以充分分享受與與家人團團聚、體體驗天倫倫之樂的的美好時時光。 社社區(qū)內(nèi)完完備的娛娛樂休閑閑和保健健醫(yī)療設(shè)設(shè)施，豐豐富多彩彩的活動動，相對對自由的的活動空空間和時時間安排排，使老老年人在在美好的的生活環(huán)環(huán)境中仍仍保持密密切的社社交生活活方式，雖雖然偏居居一隅，但但仍然是是社會的的一員，避避免遺棄棄感的產(chǎn)產(chǎn)生。2.1.22度假休休閑功能能本項目園區(qū)區(qū)優(yōu)越的的條件和和良好的的設(shè)施也也為社會會人士節(jié)節(jié)假日出出游休閑閑提供了了場所?？涂腿丝梢砸栽诖讼孪滤菹?/p>

8、息，垂釣釣游玩，參參加游泳泳康樂等等活動。2.2環(huán)境境條件和和格局本項目選址址在昌平平區(qū)，南南臨北六六環(huán)，有有多條道道路可達達，有便便利的交交通條件件和僻靜靜的居住住環(huán)境。本項目園區(qū)區(qū)總體上上呈平面面布局。以以服務(wù)支支撐樓、公公寓樓和和庭院式式低層院院落、農(nóng)農(nóng)業(yè)生態(tài)態(tài)區(qū)、人人造水系系和景觀觀、休閑閑活動區(qū)區(qū)、園林林美化區(qū)區(qū)、康樂樂活動中中心等功功能區(qū)域域構(gòu)成。各各區(qū)域在在空間上上合理布布局，經(jīng)經(jīng)道路和和綠竹小小徑蜿蜒蜒相連。既既有利于于安全管管理，也也便于人人與人交交往。2.3項目目規(guī)模 項項目占地地總面積積6000畝約440萬平平方米，建建筑總面面積200萬平方方米，容容積率00.5。按按人

9、均445平方方米的獨獨立生活活空間考考慮，能能同時容容納30000老老年人在在此居住住。 總總之，本本項目是是面向高高端消費費群體的的半封閉閉老年養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)區(qū)-租租住式公公寓，主主要功能能是養(yǎng)老老，同時時又兼有有休閑度度假的功功能。其其完備的的設(shè)施、專專業(yè)化的的醫(yī)護服服務(wù)、豐豐富的文文化活動動和優(yōu)美美的生態(tài)態(tài)環(huán)境以以及人性性化的管管理，必必將使其其成為京京城養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)的翹楚楚之作。項目規(guī)劃3.1需求求分析3.1.11老年人人的生理理和心理理特征 老老年是人人生的必必經(jīng)階段段?！梆B(yǎng)老”，不僅僅僅是讓讓老年人人衣食無無憂地活活著，而而是要讓讓他們的的晚年過過得幸福福?！靶腋！笔且环N種精神上上的

10、滿足足狀態(tài)，一一個人如如果是幸幸福的，他他一般會會在精神神上具備備如下幾幾點要素素：有安安全感，即即不必為為吃、住住、穿以以及生命命和健康康擔(dān)憂；被尊重重，即會會得到人人們的理理解、寬寬容、關(guān)關(guān)注和欽欽佩；精精神有寄寄托，不不喪失對對未來的的希望和和對生活活趣事的的關(guān)注熱熱情；有有親情和和愛。因因此，養(yǎng)養(yǎng)老的更更高層次次的含義義是：做做老年人人精神的的“守護者者”，讓他他們享受受幸福。 為為了做到到這一點點，就必必須研究究老年人人的身、心心特征和和需求。3.1.11.1老老年人身身體功能能的變化化老年人身體體尺寸總總體上變變小，出出現(xiàn)彎腰腰、弓背背的現(xiàn)象象；老年人身體體的運動動能力下下降，關(guān)關(guān)

11、節(jié)活動動的范圍圍變??；老年人骨骼骼脆弱，關(guān)關(guān)節(jié)組織織出現(xiàn)彈彈性減弱弱。3.1.11.2老老年人感感覺功能能的變化化由于感覺功功能的衰衰老，對對室內(nèi)外外冷熱變變化的感感覺不敏敏感；在視覺衰退退上表現(xiàn)現(xiàn)明顯；聽覺衰退；在嗅覺、觸觸覺和平平衡感方方面均有有下降，表表現(xiàn)遲鈍鈍。3.1.11.3老老年人心心理功能能特征的的變化一般老年人人普遍留留念過去去，在居居住方面面總希望望繼續(xù)居居住在自自己曾經(jīng)經(jīng)居住生生活過的的地方，念念舊情結(jié)結(jié)非常嚴(yán)嚴(yán)重，希望與與自己經(jīng)經(jīng)常接觸觸的老朋朋友，老老同事們們保持聯(lián)聯(lián)系，否否則會顯顯得孤獨獨感。適應(yīng)新事物物需要時時間，有有時也懶懶得思考考，思維維的適應(yīng)應(yīng)性和邏邏輯性減減

12、少，有有時也難難以控制制感情，通通常只對對身邊的的事物感感興趣。3.1.11.4老老年人生生活結(jié)構(gòu)構(gòu)的變化化步入老年后后，通常常閑暇時時間增多多了，隨隨著年齡齡的增長長，生理理能力的的衰退（特特別是行行走的能能力），滯滯留在家家里的時時間增長長，更需需要陪伴伴和豐富富的文化化生活。通常國際上將65歲以上的老人定為需要社會提供服務(wù)，并獲得關(guān)照的界線。根據(jù)老人的健康行為的特征，可將老人分為四個年齡段：健康活躍期：6064歲自立自力期：6574歲行為緩慢期：7584歲照顧關(guān)懷期：85歲以上75歲以下的健康老人，其行為是積極的，一般都有很高熱情，愿意發(fā)揮余熱為社會和家庭作出貢獻。他們?nèi)杂凶约旱娜松繕?biāo)

13、和生活目標(biāo)，通常會為自己的某種目標(biāo)全力追求。3.1.22老年人人對居住住環(huán)境的的心理需需求（1）家庭庭的依戀戀和親情情關(guān)愛需需求；（2）社會會和鄰里里的交往往需求；（3）精神神文化的的需求；（4）安定定感的需需求（懷懷舊心理理）；（5）安全全感的需需求，于于治安、交交通、環(huán)環(huán)境和管管理等諸諸多方面面。3.1.33老年人人對居住住環(huán)境的的生理需需求（1）安全全無障礙礙如老人對臺臺階、樓樓梯、低低矮無扶扶手坐凳凳、蹲式式便器會會感到不不適；在在光滑的的地面上上行走、強烈的的燈光和和嘈雜的的聲音也也會對老年年人的生生活帶來來不便；而諸如如門窗、扶扶手等處處理不當(dāng)當(dāng)也會對對老人身身體帶來來麻煩；（2）

14、良好好的物理理性能指指標(biāo)主要體現(xiàn)在在日照、自自然通風(fēng)風(fēng)和采光光等方面面，還有有良好的的擱窗觀觀景視線線等；（3）生活活幫助、護護理康復(fù)復(fù)和醫(yī)療療的保障障老人對住區(qū)區(qū)醫(yī)療條條件要求求較高，除除依靠臨臨近區(qū)域域的大型型醫(yī)療機機構(gòu)外，社區(qū)內(nèi)也應(yīng)針對老年人的健康需要設(shè)有救護部門、老年病等配合治療的基礎(chǔ)醫(yī)療站，形成完善的醫(yī)療網(wǎng)。3.2老年年人居所所的類型型3.2.11老年人人的類型型根據(jù)老年人人的生理理特點，世世界衛(wèi)生生組織對對全球人人口的身身體和平平均預(yù)期期壽命的的測定重重新劃分分了年齡齡組：其其中600744歲為年年青老人人，755899歲為老老年人，990歲以以上為長長壽老人人。建設(shè)部和民民政部也

15、也于19999年年5月114日聯(lián)聯(lián)合頒布布了我國國的行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)老老年人建建筑設(shè)計計規(guī)范（編編號為JJGJ112299）。規(guī)范將老年人區(qū)分為三種類型，即自理老人、介助老人和介護老人。所謂自理老人，即生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人；介助老人，即生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人；介護老人，即生活行為依賴他人護理的老年人。不同類型的的老年人人，身體體條件和和精神狀狀態(tài)有很很大的差差異，居居所應(yīng)根根據(jù)老人人的不同同類型進進行安排排，這樣樣做不僅僅方面社社區(qū)的管管理，也也更有利利于做好好老年人人的服務(wù)務(wù)工作。3.2.22老年人人居所類類型3.2.22.1獨獨立型主要供有自自理

16、能力力的老年年居住。一般戶戶型為一一室一廳廳一廚一一衛(wèi)，功功能性比比較強，可以保保證老年年人獨立立生活。日常醫(yī)療護理、生活幫助、保健服務(wù)等比普通居民公寓更為專業(yè)和規(guī)范的服務(wù)，由社區(qū)提供和保障。3.2.22.2集集合型該類居所提提供全日日制的護護理和醫(yī)醫(yī)療服務(wù)務(wù)，建筑筑按無障障礙設(shè)計計，臥室室、衛(wèi)生生間獨立立，起居居室和廚廚房共用用。有專專門的服服務(wù)人員員為老年年人提供供除醫(yī)療療、護理理外所需需的服務(wù)務(wù)，住所所組團（或或社區(qū)）內(nèi)有方便、安全的社交娛樂場所和公共食堂等設(shè)施，便于老年人有社會社交生活。這類居所的的特點是是有針對對性地設(shè)設(shè)置共享享設(shè)施，集集中對一一類老年年人服務(wù)務(wù)，提高高設(shè)備設(shè)設(shè)施的使

17、使用效率率和專業(yè)業(yè)護理工工作效率率。3.3老年年人居所所規(guī)劃（1）老年年人的居居住建筑筑，例如如起居室室、臥室室應(yīng)有良良好朝向向、自然然采光和和自然通通風(fēng)，有有開闊的的視野和和優(yōu)美景景觀；（2）老年年人的起起居室的的使用面面積不得得低于114，臥室室使用面面積不得得小于115；（3）地（樓樓）面應(yīng)應(yīng)消除高高差，采采用防滑滑材料鋪鋪地；（4）臥室室應(yīng)設(shè)計計有方便便老人或或殘疾人人進行家家庭護理理和醫(yī)療療保健的的管線，例例如水管管等；（5）電源源開關(guān)及及插座的的高度在在1100cm以以下，插插頭應(yīng)有有保護，并并且容易易插進和和撥出。（6）在所所有低樓樓層的 公寓中中設(shè)置電電梯 ，室室內(nèi)地板板和路面

18、面采取防防滑處理理，浴室室、樓道道安裝雙雙扶手，設(shè)設(shè)置獨立立觀景陽陽臺，并并在照明明、通風(fēng)風(fēng)、采光光等方面面細致處處理。（7）244小時熱熱水洗浴浴、冷暖暖空調(diào)、有有線電視視、電話話。（8）室內(nèi)內(nèi)外其它它設(shè)施和和設(shè)備如如走廊、過過道、樓樓梯、坡坡道、電電梯、陽陽臺、廚廚衛(wèi)等的的規(guī)劃，要要求符合合老年年人建筑筑設(shè)計規(guī)規(guī)范的的標(biāo)準(zhǔn)。3.4園區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃3.4.11選址項目以老年年人住宅宅為主，集集休閑、娛娛樂、度度假、會會務(wù)為一一體。根根據(jù)老年年人的生生理和心心理需求求，我們們分析認(rèn)認(rèn)為：作作為老年年人的養(yǎng)養(yǎng)身、養(yǎng)養(yǎng)心、養(yǎng)養(yǎng)性、養(yǎng)養(yǎng)情的地地方應(yīng)滿滿足以下下幾個方方面的要要求：3.4.11.1地地塊

19、中間間或周邊邊應(yīng)該具具有山地地、丘陵陵、水域域或者遼遼闊的田田野，因因為只有有這樣的的地塊條條件，住住宅周圍圍的環(huán)境境才會優(yōu)優(yōu)美，空空氣必然然清新，才才適合老老人頤養(yǎng)養(yǎng)天年。良良好的生生態(tài)環(huán)境境能使老老年人心心情舒暢暢，滿足足老年人人的生活活行為要要求。3.4.11.2地地塊周邊邊道路應(yīng)應(yīng)暢通，水水、電、氣氣基礎(chǔ)配配套設(shè)施施完善，出出入必須須有公交交線路，而而且站點點近，以以滿足老老年人探探親訪友友，出入入便捷的的需要。3.4.11.3地地塊規(guī)模模宜大不不宜小，小小則10002200畝畝，大則則50008000畝，因因為老年年人雖需需要安寧寧，但更更害怕孤孤獨，老老年人需需要醫(yī)療療、需要要社團

20、活活動、需需要社群群文化、需需要對外外交往、需需要家政政服務(wù)、需需要終極極關(guān)懷、需需要一個個人生命命全新階階段開始始的精神神感覺。只只有那種種大規(guī)模模的老年年社區(qū)，居居住人口口多，才才有條件件滿足老老年人的的這種生生理和心心理需求求。3.4.11.4地地塊距離離城郊335kkm，距距離中心心城區(qū)110115 kkm為宜宜，老年年人住宅宅不宜選選址在非非常偏僻僻處，不不能單求求清靜而而簡單的的把老年年住宅與與社會隔隔離起來來，更不不能盲目目的將其其建在偏偏僻荒漠漠的遠郊郊區(qū)，因因為這樣樣一來，老老年人經(jīng)經(jīng)常面對對或老或或病的同同伴，看看著他們們一個個個離去，看看不到充充滿活力力健康的的人群，心心

21、理將會會承受很很大的壓壓力，不不利于身身心健康康。3.4.22對園區(qū)區(qū)規(guī)劃的的設(shè)計要求求3.4.22.1設(shè)設(shè)計要人人性化平面設(shè)計要要方便老老人出行行，不能能有過多多的臺階階（有臺臺階處應(yīng)應(yīng)有相應(yīng)應(yīng)的輪椅椅通道），電電梯前廳廳和電梯梯內(nèi)要確確保擔(dān)架架及輪椅椅的活動動范圍，要要保證充充足的陽陽光入室室，空間間通透，有有穿堂風(fēng)風(fēng)，樓梯梯踏步高高度不大大于1440，踏面面寬度不不小于3300，坡道道坡度小小于1/12，兩兩側(cè)要有有扶手，每每間隔2200mm應(yīng)設(shè)休休息坐椅椅，室內(nèi)內(nèi)地面應(yīng)應(yīng)采用防防滑設(shè)計計，防跌跌扶手，各各種開關(guān)關(guān)、按紐紐均采用用大型號號，避免免老年人人因視力力下降而而使用不不方便，入入

22、戶陽光光花園、陽陽臺相通通，便于于串門和和互相照照應(yīng)等等等，總之之設(shè)計要要人性化化，無障障礙居住住，滿足足老年人人的特殊殊使用功功能和要要求。3.4.22.2生生活要智智能化應(yīng)配備緊急急呼叫對對講系統(tǒng)統(tǒng)，安防防系統(tǒng)，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)、消防防系 統(tǒng)統(tǒng)等保障障老人安安全。3.4.22.3環(huán)環(huán)境要園園林化應(yīng)有幽雅的的環(huán)境，讓讓老人充充分享受受陽光，接接觸自然然，廣闊闊的公共共活動空空間以及及安全的的娛樂、鍛鍛煉場所所。3.4.22.4戶戶型要合合理化應(yīng)充分考慮慮不同年年齡階段段、不同同階層、不不同居住住人數(shù)等等的不同同居住要要求，每每戶面積積控制在在4050左右。即即戶型設(shè)設(shè)計要個個性化、合合理化。3.

23、4.22.5配配套要完完善化社區(qū)應(yīng)配有有完善的的醫(yī)療保保健、超超市商場場、銀行行、郵電電局、會會所、健健身房、閱閱覽室、書書畫室、花花房、老老年大學(xué)學(xué)、棋牌牌娛樂室室、門球球場、釣釣魚臺等等生活配配套設(shè)施施。3.4.22.6建建筑要藝藝術(shù)化在此居住的的老年人人有較高高的藝術(shù)術(shù)品位和和欣賞要要求，相相應(yīng)要有有較高水水平的建建筑藝術(shù)術(shù)，給視視覺以美美感，使使之由美美感產(chǎn)生生吸引力力。3.4.33園區(qū)格格調(diào)規(guī)劃劃項目占地6600畝畝，規(guī)劃劃建筑總總面積440萬平平方米，居住面積16萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體風(fēng)格以傳統(tǒng)

24、的中式生態(tài)園林風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運用多種建筑語言展現(xiàn)生態(tài)園林風(fēng)貌，同時在立面細部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)以生態(tài)為主的園林風(fēng)格。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。建議采用坡屋頂，用黑色頂瓦，充分展現(xiàn)古樸、傳統(tǒng)的北方生態(tài)田園風(fēng)光。3.4.44園區(qū)布布局規(guī)劃劃布局是以社社區(qū)干道道、組團團道路、庭庭院道路路為骨架架，以住住宅、公公建配套套、生態(tài)態(tài)園林景景觀為主主體形成成的建筑筑景觀群群。分為為三塊三三層次，即即住宅、公公建設(shè)施施、

25、園林林景觀三三塊。住宅分三層層次：小小區(qū)、組組團、單單體。整整個社區(qū)區(qū)分6個小區(qū)區(qū)，每1100畝畝為一個個小區(qū)，每每個小區(qū)區(qū)規(guī)劃總總建筑面面積3.5萬；在每個住宅宅小區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)3個個組團。具體為：11號組團團：居住住主體為為70歲歲以下老老年人。770歲以以下的老老年人是是消費的的主體，根根據(jù)市場場調(diào)查，在在老年人人中的占占比為770%左左右。規(guī)規(guī)劃建筑筑形態(tài)為為多層、小小高層住住宅，規(guī)規(guī)劃建筑筑總面積積約2.5萬，13棟，其其中鰥寡寡老人（鰥寡老年年人占比比32.83%）樓約約1棟，規(guī)規(guī)劃建筑筑總面積積約0.8萬；2號組團：居住主主體為770歲80歲歲老年人人，規(guī)劃劃建筑形形態(tài)為多多層、小小高

26、層住住宅，規(guī)規(guī)劃建筑筑總面積積約0.7萬，其中中鰥寡老老人樓11棟，規(guī)規(guī)劃建筑筑總面積積約0.3萬；3號組團：居住主主體為880歲以以上老年年人，規(guī)規(guī)劃建筑筑形態(tài)為為多層院院落，規(guī)規(guī)劃建筑筑總面積積約0.3萬，2棟棟；每個組團既既自成體體系，又又與小區(qū)區(qū)相協(xié)調(diào)調(diào)；每個個小區(qū)既既自成體體系，又又與整個個社區(qū)相相一致，聚聚散得體體、疏密密有度、渾渾然一體體。為保保障行人人和車輛輛出入安安全、方方便，社社區(qū)應(yīng)在在不同方方向設(shè)334個個主出入入通道，組組團內(nèi)應(yīng)應(yīng)設(shè)置22個出入入通道。3.4.55園區(qū)總總體平面面布局規(guī)規(guī)劃所有住宅均均南北朝朝向，保保證每棟棟樓，每每間房均均有充足足的陽光光照射（可可適當(dāng)

27、偏偏西南、偏偏東南115，避免免“兵營”式排列列，沒有有層次感感），沿沿河（沿沿湖、生生態(tài)園林林、山丘丘走勢）呈呈流線型型或圍合合式布置置，使之之高低錯錯落有致致。各組組團住宅宅底層部部分架空空，設(shè)有有小型會會所、休休閑娛樂樂和公共共活動場場所和醫(yī)醫(yī)療保健健服務(wù)站站。在同同一小區(qū)區(qū)內(nèi)既有有多層，又又有小高高層，要要正確處處理好多多層和小小高層的的平面布布置關(guān)系系。3.4.66園區(qū)功功能組合合規(guī)劃產(chǎn)品主要功功能是為為老年人人打造老老年生活活方式，即即養(yǎng)老居住住、休閑閑，并要要針對老老年人這這一特殊殊客戶群群體的特特殊需要要“量身定定做”，既要要滿足他他們居住住的物質(zhì)質(zhì)需求，也也要滿足足他們的的精

28、神需需要，無無論是住住宅部分分還是公公建設(shè)施施部分，都都應(yīng)該讓讓老年人人沒有孤孤寂失落落感。住住宅產(chǎn)品品要保證證能滿足足日常生生活所需需，以及及安全（主主要指生生命安全全）、方方便、舒舒適等老老年人的的特殊需需要。公公建設(shè)施施要注意意老年人人的參與與和互動動，能調(diào)調(diào)動老人人活動的的積極性性等，讓讓他們在在心理上上感到年年輕。綜綜體上，功能區(qū)和小區(qū)交叉布局，便于資源和設(shè)施共享，同時也為居者創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境和人文環(huán)境。3.4.77社區(qū)服務(wù)中中心和康康樂會所所的規(guī)劃劃社區(qū)的服務(wù)務(wù)中心和和康樂會會所分兩兩個層次次。一是是整個社社區(qū)的服服務(wù)中心心和中心心會所，一是各小區(qū)的服務(wù)站和小會所。服務(wù)中心所有會

29、所都應(yīng)集休閑、娛樂、健身、交流、等于一體。服務(wù)中心和各小區(qū)服務(wù)站，則承擔(dān)著醫(yī)療、保健、護理和服務(wù)的主要功能。兩者分開設(shè)置和管理，使其不但具有社區(qū)配套服務(wù)功能，還具有景觀功能和商業(yè)價值。會所等配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。3.4.88園區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)境規(guī)規(guī)劃3.4.88.1園園區(qū)的環(huán)環(huán)境應(yīng)為為老人提提供優(yōu)美美、安全全、方便便的娛樂樂交往場場所。老老年人，特特別是660770歲年年齡階段段的老年年人，因因離職、退退休，生生活方式式的轉(zhuǎn)變變帶來了了身心、環(huán)環(huán)境等多多方面的的不適應(yīng)應(yīng)，對戶戶外活動動有著強強烈的渴渴望。主主要的活活動有：敘談、飲飲茶、賞賞鳥、下下棋、散散

30、步、健健身、釣釣魚、看看書、作作畫、寫寫字等，不不同經(jīng)濟濟條件，不不同文化化水平，不不同活動動能力的的老年人人有不同同的需求求，因此此在規(guī)劃劃設(shè)計時時應(yīng)充分分認(rèn)識到到這一特特殊群體體的特殊殊需要。3.4.88.2整整個社區(qū)區(qū)的景觀觀規(guī)劃總總體上應(yīng)應(yīng)該是自自然、典典雅、歡歡快和積積極向上上的，使使其充滿滿生活情情趣，這這樣可以以激發(fā)老老年人熱熱愛生活活的欲望望，有助助于改善善其身體體機能，促促進健康康長壽。3.4.88.3園園區(qū)內(nèi)合合理構(gòu)建建大型分布布式的農(nóng)農(nóng)業(yè)生態(tài)態(tài)園林，給給老人帶帶來美的的享受和和返樸歸歸田的感感受，同同時可以以作為老老年人交交流、休休憩以及及娛樂活活動場所所。3.4.88.

31、4完完善的步步行交通通系統(tǒng)。步步行是老老年人主主要空間間轉(zhuǎn)移方方式，也也是老年年人日常常重要活活動。完完善的步步行系統(tǒng)統(tǒng)可結(jié)合合園區(qū)交交通與景景觀路線線，將居居民日常常生活出出行置于于步行區(qū)區(qū)域之中中。應(yīng)沿河河（沿湖湖、環(huán)山山）設(shè)置置蛇行健健康步行行道，供供老人清清晨跑步步或者散散步；道道路要進進行無障障礙設(shè)計計，每間間隔直線線距離2200mm左右即即修建休休息坐椅椅，方便便老人休休息。道道路設(shè)計計應(yīng)有清清晰道路路脈絡(luò)系系統(tǒng)和特特色的空空間意象象設(shè)計，老老年人可可以通過過道路脈脈絡(luò)找到到自己熟熟悉的感感覺，找找到認(rèn)同同感和歸歸屬感，消消除孤獨獨和自閉閉癥。3.4.88.5為為保證景景觀規(guī)劃劃設(shè)

32、計與與小區(qū)建建筑風(fēng)格格相協(xié)調(diào)調(diào)，滿足足老人懷懷舊心理理，建議議修建體體現(xiàn)傳統(tǒng)統(tǒng)文化的的，以“梅、蘭蘭、竹、菊菊”，“歲寒三三友”為主題題的組團團花園，供供老人近近距離的的養(yǎng)心、養(yǎng)養(yǎng)性、養(yǎng)養(yǎng)情。3.4.88.6整整個社區(qū)區(qū)規(guī)劃應(yīng)應(yīng)形成從從整體到到局部，從從組團到到單體，多多層次，多多樣化農(nóng)農(nóng)莊式景景觀體系系。同時時，各組組團景觀觀和各小小區(qū)景觀觀既相對對獨立，各各成體系系，又和和小區(qū)、社社區(qū)景觀觀脈絡(luò)相相通，一一脈相承承，豐富富多彩。3.5單體體建筑規(guī)規(guī)劃3.5.11建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：多多層為磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)，小高高層為框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)；樓層層：多層層為3層，小高層層為111層（112-11），底底層架空空（

33、底層層建筑面面積的330%不不架空，用用作組團團小型會會所和娛娛樂活動動中心），保保證視野野通透，架架空層層層高不低低于3米米，最好好能達到到3.66米，有有利于提提升物業(yè)業(yè)檔次。3.5.22建筑數(shù)數(shù)量 公公用建筑筑4個，含含綜合服服務(wù)樓11座0.5萬平平方米，含含生活服服務(wù)中心心、客服服中心、醫(yī)醫(yī)療護理理服務(wù)中中心、管管理中心心、培訓(xùn)訓(xùn)中心；康樂中中心樓11座，22萬平方方米，含含保齡、游游泳、攀攀巖、電電游、球球類、棋棋類、牌牌類；動動力站11座，00.5萬萬平方米米，含送送水、供供暖、配配電等單單位；11座接待待中心樓樓，1萬萬平方米米，近2200個個房間，主主要用于于旅游接接待住宿宿。

34、此44個建筑筑的總建建筑面積積4萬平平方米。 66個居住住小區(qū)，根根據(jù)地形形走勢安安排4個個組團，其其中公寓寓2座（總總建面積積1.55萬平方方米），院院落4座座（總建建面積22萬平方方米）?？偪偨ㄖ镂飻?shù)量440座。 此此外，還還有園林林建筑若若干，總總建筑面面積不超超過0.1萬平平方米。累累計建筑筑總面積積20萬萬平方米米。3.5.55戶型及及戶型面面積控制制戶型主要是是一房即即單間“直筒房房”和二房房即套間間，均帶帶廚衛(wèi)；套型面面積要合合理，一一房面積積控制在在40左右，二二房面積積控制在在5060，一房房、二房房各占總總套數(shù)的的50%。3.5.66車位、商商業(yè)配套套的設(shè)置置在不影響小小

35、區(qū)道路路交通的的前提下下，設(shè)置置部分露露天停車車位，按按每千平平方米44個車位位的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)置，方方便車輛輛停放。道道路布置置：在主主干道構(gòu)構(gòu)架下，合合理布置置組團道道路及庭庭院道路路，形成成合理道道路系統(tǒng)統(tǒng)。商業(yè)配套設(shè)設(shè)置按商商業(yè)步行行街物業(yè)業(yè)形態(tài)考考慮，單單位面積積根據(jù)商商業(yè)使用用功能確確定，商商業(yè)步行行街應(yīng)該該既具備備商業(yè)配配套功能能，同時時具備休休閑游玩玩景觀功功能。3.6功能能設(shè)施和和生活設(shè)設(shè)施的規(guī)規(guī)劃3.6.11功能設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃3.6.11.1康康體、娛娛樂類 設(shè)設(shè)置于康康體中心心和各小小區(qū)會所所內(nèi)。為為豐富老老年人的的精神生生活、激激發(fā)生命命活力、保保持心身身健康提提供設(shè)施施條件。

36、從從環(huán)境設(shè)設(shè)置上分分室內(nèi)和和室外兩兩類。室室內(nèi)主要要包括保保齡、游游泳、攀攀巖、電電游、球球類、棋棋類、牌牌類；功功能訓(xùn)練練室、健健身房、卡卡拉OKK；文化化活動室室、藝術(shù)術(shù)廊、圖圖書館、茶吧等；室外主要包括網(wǎng)、門、羽毛等球場，健身器械等。3.6.11.2醫(yī)醫(yī)療保健健類 設(shè)設(shè)置于康康體中心心和各小小區(qū)會所所內(nèi)?？悼刁w中心心規(guī)格全全、規(guī)模模大，屬屬于門珍珍部性質(zhì)質(zhì)，各小小區(qū)會所所內(nèi)設(shè)置置醫(yī)護站站，就近近對老年年人的日日常保健健、康復(fù)復(fù)和治療療進行幫幫助。各各站所內(nèi)內(nèi)配備急急救設(shè)備備和醫(yī)療療設(shè)施，如如人工和和電動理理療、按按摩器械械，常用用藥物、醫(yī)醫(yī)療器械械等。3.6.11.3會會務(wù)、培培訓(xùn)設(shè)施施

37、 在在綜合服服務(wù)中心心和接待待中心配配置場所所、會議議室、投投影設(shè)備備、燈光光設(shè)備和和電影放放映設(shè)備備以及電電腦、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、復(fù)復(fù)印、傳傳真等商商務(wù)設(shè)備備。3.6.22生活配配套設(shè)施施3.6.22.1食食堂和餐餐廳 食食堂對內(nèi)內(nèi)，餐廳廳對外。根根據(jù)漢、回回不同生生活習(xí)慣慣分開設(shè)設(shè)置。在在廚具和和人員配配備上要要兼顧社社區(qū)內(nèi)人人員生活活和對外外接待。在在菜品方方面既能能按擬定定菜單提提供日常常、大眾眾化菜品品，還可可以根據(jù)據(jù)個人口口味定制制。對社社區(qū)老年年人還提提供送餐餐服務(wù)。3.6.22.2室室內(nèi)生活活設(shè)施、用用品 室室內(nèi)設(shè)施施配備要要以老年年人方便便使用為為目標(biāo)，遵遵循“無障礙礙、無危危險”的原

38、則則配置。針針對不同同老年人人身心狀狀況，可可安裝必必要的欄欄桿、扶扶手、輪輪椅、燈燈具等設(shè)設(shè)施。老老人也可可以安放放自有的的物品。室室內(nèi)公用用設(shè)備配配備有空空調(diào)、電電話、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)接口口、電視視、冰箱箱、衣柜柜、書柜柜、擱物物架、凳凳椅、沙沙發(fā)、書書桌、茶茶幾、飲飲水機等等日用物物。房間間其它設(shè)設(shè)施和清清潔服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按按星級酒酒店配置置。3.6.22.3生生活配套套設(shè)施 （11）停車車場 各各小區(qū)內(nèi)內(nèi)按建筑筑面積比比例配置置停車場場。 （22）社區(qū)區(qū)內(nèi)交通通 在在社區(qū)和和各小區(qū)區(qū)、建筑筑組團內(nèi)內(nèi)道路路路口設(shè)置置交通指指南牌。各各小區(qū)配配備2臺臺電瓶觀觀光車，用用于各小小區(qū)之間間交通和和游客內(nèi)內(nèi)部

39、觀光光。 （33）其它它公用設(shè)設(shè)施采用中央空空調(diào)集中中供暖，空空調(diào)室外外機懸掛掛位置，盡盡量做到到統(tǒng)一，保保證立面面整齊美美觀?！叭€三三管”入戶，即即電話線線、有線線、寬帶帶和自來來水管、直直飲水管管、集中中供熱水水管。隱蔽管線，管管道設(shè)置置在室外外的凹槽槽中，室室外和外外立面都都看不到到；室內(nèi)內(nèi)管線暗暗敷，尤尤其在管管線布置置上要集集中布線線，避免免管線出出現(xiàn)在視視線明顯顯可及的的位置。3.7醫(yī)療療保健規(guī)規(guī)劃3.7.11醫(yī)療保保健人員員資格本社區(qū)內(nèi)配配置較完完善的醫(yī)醫(yī)療保健健體系。醫(yī)醫(yī)療部門門有北京京市行醫(yī)醫(yī)執(zhí)照和和醫(yī)保資資質(zhì)。醫(yī)醫(yī)生均為為有行醫(yī)醫(yī)資格的的、經(jīng)驗驗豐富的的資深專專家，護護理

40、人員員是的醫(yī)醫(yī)護資格格的專業(yè)業(yè)護士。同同時，日日常老年年人護理理工作是是在專業(yè)業(yè)人員指指導(dǎo)下由由專門培培訓(xùn)的護護工或者者護校畢畢業(yè)生執(zhí)執(zhí)行。這這些措施施保證了了本社區(qū)區(qū)的醫(yī)療療護理和和日常護護理的水水平處在在專業(yè)一一級。3.7.22人員配配置 醫(yī)醫(yī)護人員員（參照照療養(yǎng)院院比例配配置人員員）。擬擬于醫(yī)護護中心設(shè)設(shè)醫(yī)生110人，護護士200人，護護工200人。各各醫(yī)護站站設(shè)護士士長1人人，護士士3人，護護工100人?？偪?cè)藬?shù)約約醫(yī)生110人，護護士444人，護護工600人。 以以上人員員的配置置可以與與醫(yī)院合合作，通通過外包包提供服服務(wù)。3.7.33社區(qū)醫(yī)醫(yī)護體系系 以以綜合服服務(wù)中心心的醫(yī)護護中

41、心為為中心，各各小區(qū)的的醫(yī)護站站為支點點建立本本社區(qū)醫(yī)醫(yī)護體系系。日常常護理由由各小區(qū)區(qū)醫(yī)護站站完成，人人力不夠夠時由中中心或其其它小區(qū)區(qū)支援。醫(yī)醫(yī)生按時時到各小小區(qū)詢診診，醫(yī)療療處置一一般在醫(yī)醫(yī)護中心心進行。對對危重病病人或急急病，與與合作醫(yī)醫(yī)院通過過合作渠渠道送醫(yī)醫(yī)。 醫(yī)醫(yī)護體系系為每個個入住社社區(qū)的老老年人建建立建康康檔案，密密切跟蹤蹤每個老老年人的的健康情情況，并并適時對對其提出出健康防防病建議議和保健健計劃。社社區(qū)也定定期為老老年人提提供健康康檢查和和保健知知識培訓(xùn)訓(xùn)并接受受咨詢。3.8生活活服務(wù)規(guī)規(guī)劃 為保保障老年年人在本本社區(qū)生生活的品品質(zhì)，按按星級酒酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配備了了受過酒酒店

42、專業(yè)業(yè)培訓(xùn)的的服務(wù)人人員。為為老年人人提供生生活服務(wù)務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包包括送書書、送報報、洗衣衣及取送送、房間間清潔、送送飯、外外出接送送、組織織文體活活動等。 本社社區(qū)允許許老年人人親屬探探親暫居居，在飲飲食服務(wù)務(wù)方面只只收取成成本費用用。項目投資與與成本估估算1、地塊項項目開發(fā)發(fā)假設(shè)條條件規(guī)劃用地總總面積：4000畝， 26668000，土地用途：住宅用用地使用功能：居住養(yǎng)養(yǎng)老建筑形態(tài)：以多層層為主，小小高層為為輔，底底層架空空建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)結(jié)構(gòu)建筑高度：控制（多多層）118.66m（小高高層）336.66 m綜合容積率率：1.5綠化面積：40% 總戶數(shù)：按按50/戶計計算約為為63117戶

43、，總?cè)丝冢喊窗慈司?28計算約約為1112811人室內(nèi)精裝修修標(biāo)準(zhǔn)：按6000元/平方米米計算商品房市場場售價：其中小小高層332000元/，多層層30000元/，商鋪鋪38000元/項目投資成成本核算算2、項目面面積規(guī)劃劃表51經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積住宅面積公建面積商業(yè)面積可售面積多層小高層商業(yè)多層小高層數(shù)量40000002576000110400020000012000021466671012000120000備注含架空層面面積總建筑面積積64.4%總建筑面積積27.6%總建筑面積積5%總建筑面積積3%總建筑面積積53.7%總建筑面積積25.3%3、建設(shè)開開發(fā)成本本估算項目投資成成本核算算前期

44、費用表52序 號費用科目金 額1土地費用120000萬元2土地出讓金金2400萬萬元3拆遷管理費費200萬元元4三通一平5城市基礎(chǔ)配配套費3200萬萬元6總規(guī)劃設(shè)計計圖（詳詳規(guī)）32萬元7施工圖設(shè)計計400萬元元8園林景觀設(shè)設(shè)計26.7萬萬元9人防費960萬10消防建審費費200萬元元11抗震費2萬12白蟻費48萬元合計194688.7萬萬元項目投資成成本核算算中期費用表53序 號費用科目金 額1建管費78萬元2地質(zhì)勘探費費32萬3質(zhì)量監(jiān)督費費46.8萬萬元4施工監(jiān)理費費260萬元元5樁基費（綜綜合取費費）2400萬萬元6招標(biāo)費36.4萬萬元7土建施工費費（綜合合取費）260000萬元8水電、

45、消防防安裝施施工1400萬萬元9室外排水工工程（含水循環(huán)環(huán)系統(tǒng)）1000萬萬元10室外道路工工程1200萬萬元12綠化景觀工工程533.66萬元13水增容640萬元元14電增容800萬元元 115易地綠化費費32萬元16噪音防治費費20萬元17房屋精裝修修（帶家私、家家電）157922.5萬萬元18公建、配套套裝修及及設(shè)施設(shè)設(shè)備1000萬萬元19組團休閑場場所裝修修及設(shè)施施設(shè)備625.66萬元20電梯費用3200萬萬元21智能化系統(tǒng)統(tǒng)1895.1萬元元22直飲水系統(tǒng)統(tǒng)（分戶戶計費）23中央空調(diào)（分分戶計費費）合計569922萬項目投資成成本核算算住宅建筑安安裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表54序號項目名稱建筑標(biāo)準(zhǔn)序

46、號項目名稱建筑標(biāo)準(zhǔn)1樁形 鉆孔灌注注樁（小小高層）粉噴樁或夯夯擴樁（多多層） 14樓板現(xiàn)澆板2基礎(chǔ)條形基礎(chǔ)15供水水安裝到入入戶水表表3結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)16安裝消防系系統(tǒng)按規(guī)范4層高3m17電梯間公共共部位（走道）吊頂，鋪彩彩色地磚磚5墻體加氣混凝土土塊18供電電安裝到入入戶空開開6外墻高級墻轉(zhuǎn)飾飾面19地坪毛面沙漿砼砼7內(nèi)墻抹灰刮泥子子20上下水PVP管材材8電梯前室精裝修21電線銅芯線9內(nèi)墻（廚衛(wèi)）抹灰刮泥子子22屋面坡面屋頂做防水層、保保溫層10分戶門高級防盜門門23樓梯間墻面面（消防通道道）乳膠漆刷白白11戶內(nèi)門夾板門24樓梯（消防通道道）鐵花欄桿、硬硬木扶手手12陽臺鐵花護欄25電梯OT

47、IS電電梯（能能自由出出入輪椅椅、擔(dān)架架）13窗門推拉塑鋼窗窗（帶紗）26智能化系統(tǒng)統(tǒng)安裝到戶戶內(nèi)精裝修修表55功能空間裝修配置事事項臥室客廳廚房衛(wèi)生間陽臺室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)地面木地板地磚防滑地磚防滑地磚地磚墻面乳膠漆乳膠漆衛(wèi)生墻墻面磚乳膠漆頂乳膠漆乳膠漆吊頂?shù)蹴斎槟z漆頂與地面交交匯處踢角線踢角線瓷磚墻面磚頂與墻面交交匯處角線角線窗戶塑鋼窗塑鋼窗塑鋼窗塑鋼窗門包門包門包門包門線路隱線隱線隱線隱線隱線壁柜大衣柜鞋柜壁櫥柜儲衣柜五金、衛(wèi)生器具配配置白熾燈1盞2盞1盞1盞1盞插座2個4個3個1個扳把暗開關(guān)關(guān)2個2個1個1個1個開關(guān)箱1個緊急求救器器1個1個CVTA雙雙聯(lián)插座座1個1個電話插座1個1個淋浴罩

48、1個浴池1個角閥1個1個2個1個紙盅1個皂盒1個1個大便器1個鏡子1個1個洗面盆1個排風(fēng)扇1個抽油煙機1臺電飯保1個煤氣灶1個生活必備品品茶水杯2個4個煙灰缸1個1個服務(wù)指南1本1本“請勿打擾擾”的指示示牌1個1個垃圾桶1個1個1個1個開水瓶1個1個枕芯2只枕套2只床單2條床罩2條毛毯1條家具配備沙發(fā)2個單人沙沙發(fā)組合沙發(fā)11套行李架1個茶幾1個床1個床頭板1個電器程控床床頭柜1個燈具床頭燈鏡燈彩色電視機機（211英寸）1臺1臺電話機1個1個寬帶入戶1個餐桌1套靠背椅2把項目投資成成本核算算后期費用表56序號費用科目金額1辦理商品房房銷（預(yù)預(yù)）售許許可證40萬元2房屋測丈費費40萬元3營銷代理

49、費費2533.6萬元元4廣告、宣傳傳費2533.6萬元元5銀行利息806.44萬元6垃圾處理費費480萬元元7營業(yè)稅5067.2萬元元8城建稅（營營業(yè)稅附附加）354.77萬元9教育稅（營營業(yè)稅附附加）152萬元元10商品房維修修基金（綜綜合）855.22萬元11辦理權(quán)證50.5萬萬元合計129133.2萬萬元項目投資成成本核算算開發(fā)管理費費、不可可預(yù)見費費：（前期費用用+中期期費用+后期費費用）2%=（194468.7萬+569992萬萬+1229133.2萬萬）2%=17887萬開發(fā)總成本本估算開發(fā)總成本本估算表表表57項目名稱前期費用（萬元）中期費用（萬萬元）后期費用（萬萬元）開發(fā)管理費

50、費、不可可預(yù)見費費（萬元）合計（萬元）項目金額194688.7569922129133.21787911600.9投資開發(fā)總總成本=（前期費費用）1194668.77萬+（中中期費用用）5669922萬+（后后期費1129113.22萬+（開開發(fā)管理理費、不不可預(yù)見見費）117877萬=911660.99.7萬萬單方造價測測算=投資開發(fā)發(fā)總成本本（9111600.9萬萬）項目建建筑總面面積（44000000）=22799元/項目投資成成本核算算（二）資金金籌措、投投資計劃劃及貸款款利息1、資金籌籌措與投投資計劃劃本項目開發(fā)發(fā)投資的的資金來來源主要要有四個個渠道：一是企企業(yè)自有有資金；二是銀銀行

51、貸款款；三是是施工單單位墊資資；四是是銷售房房屋收入入用于投投資部分分。項目總投資資約9111600.9萬萬元，本本項目開開發(fā)商投投入自有有資金880000萬元作作為前期期啟動資資金，另另計劃向向銀行借借款80000萬萬用于后后續(xù)投入入，施工工單位墊墊資80000萬萬元，余余款由售售房收入入作為投投資補充充。為盡量減少少開發(fā)商商一次性性投入資資金量，為為既保證證項目建建設(shè)持續(xù)續(xù)進行，又又可試探探市場反反映，擬擬將開發(fā)發(fā)的40000000分四期期進行，每每期100萬平方方米。在在開發(fā)時時間上拉拉開一定定距離，實實施分期期開發(fā)建建設(shè)，滾滾動發(fā)展展的經(jīng)營營戰(zhàn)略。（見見下圖）開發(fā)商投入入資金與與銀行貸

52、貸款將全全部用于于本項目目第一期期住宅的的開發(fā)，這這樣可以以保障首首期住宅宅開發(fā)的的順利進進行，為為迅速回回籠資金金搞好后后續(xù)開發(fā)發(fā)開創(chuàng)了了良好的的局面。項目投資成成本核算算項目開發(fā)總總量分配配圖圖51總開發(fā)量400000總開發(fā)量400000第一期住宅開發(fā)量100000第二期住宅開發(fā)量100000第三期住宅開發(fā)量100000第四期住宅開發(fā)量100000集中資金優(yōu)優(yōu)勢項目施工、銷銷售周期期控制藍藍圖圖52項目投資成成本核算算（三）項目目投入產(chǎn)產(chǎn)出與回回報1、銷售售價格確確定由于本案具具體地理理位置尚尚未明確確，無法法運用市市場比較較法確定定項目的的銷售價價格，只只能參照照其他城城市及本本市類似似

53、項目來來確定銷銷售價格格。故現(xiàn)現(xiàn)將銷售售價格暫暫定為：多層住住宅30000元元/平方方米，小小高層住住宅32200元元/平方方米，商商鋪38800元元/平方方米，并并以此價價格進行行銷售收收入計算算。（待待項目具具體地理理位置確確定后再再依照科科學(xué)的方方法合理理定價）2、銷售總總收入住宅銷售收收入3000元元/21446677+32200元元/10112000=9667844萬元商鋪銷售收收入：3800元元/12000=45560萬萬元銷售總收入入：住宅銷售收收入+商商鋪銷售售收入=967784萬萬+45560萬萬=10013444萬元元項目投資成成本核算算3、單方售售價銷售總收入入/總建建筑

54、面積積=10013444萬元元40000000=25533.6元/4、項目銷銷售總利利潤項目投資開開發(fā)總利利潤 = 總銷銷售收入入10113444萬元項目總總成本9911660.99萬元=101883.11萬元 5、項目投投資單方方利潤單方售價-單方造造價=225333.6元元/-22279元元/=2554.66元/6、成本利利潤率項目投資開開發(fā)總利利潤/項項目總成成本=1101883.11萬元/911160.9萬元元=111.177%7、自有資資金投資資回報率率項目投資開開發(fā)總利利潤/自自有資金金=1001833.1萬萬元/880000萬元=1277.299%六、項目投投資方案案（一）項目目

55、開發(fā)建建設(shè)總體體戰(zhàn)略指指導(dǎo)思想想根據(jù)市場調(diào)調(diào)研與分分析，項項目開發(fā)發(fā)建設(shè)總總體戰(zhàn)略略指導(dǎo)思思想是：總體規(guī)規(guī)劃，分分期實施施，隨行行就市，循循序漸進進，把握握市場，適適量投放放。在開開發(fā)建設(shè)設(shè)順序上上， 住住宅與配套公建建、環(huán)境境景觀同同步進行行；在投投資開發(fā)發(fā)量上，均均衡開發(fā)發(fā)；在開開發(fā)建設(shè)設(shè)時間上上，分期期多批，梯梯次滾動動。這樣樣，既聚聚集了人人氣，又又保證了了資金供供應(yīng)，減減少了市市場風(fēng)險險。（二）項目目開發(fā)建建設(shè)方案案設(shè)想與與分析本項目開發(fā)發(fā)建設(shè)用用地近4400畝畝，計劃劃總建筑筑面積44000000，其中中住宅建建筑面積積36880000，公共共建筑面面積2000000；商業(yè)業(yè)面積1

56、120000，出于于對市場場和項目目資金的的考慮，本本項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)擬分四四期進行行：第一一期開發(fā)發(fā)建設(shè)總總面積為為10000000，包含含公共建建筑面積積200000萬萬，30000的商業(yè)業(yè)面積；第二期期、第三三期、第第四期分分別都是是10000000。第一一期開發(fā)發(fā)的住宅宅產(chǎn)品應(yīng)應(yīng)以多層層為主，小小高層住住宅為輔輔，另外外在進行行項目第第一期開開發(fā)時，應(yīng)應(yīng)該注重重產(chǎn)品景景觀環(huán)境境的營造造和公建建配套設(shè)設(shè)施的完完全修建建，使主主題景觀觀和配套套公建在在第一期期就能基基本形成成，發(fā)揮揮其作用用。這樣樣計劃安安排好處處是：項目投資方方案第一期開發(fā)發(fā)建設(shè)中中安排小小高層住住宅，這這主要是是為了了

57、了解項目目特定的的目標(biāo)消消費群對對小高層層住宅這這種建筑筑形式的的反應(yīng)，不不盲目開開發(fā)，從從而根據(jù)據(jù)反饋信信息調(diào)整整項目二二、三、四四期部分分規(guī)劃，更更好的迎迎合目標(biāo)標(biāo)消費群群。2、第一期期住宅建建成時，應(yīng)應(yīng)該完成成小區(qū)公公建配套套設(shè)施和和主題景景觀環(huán)境境，在客客觀上起起到了宣宣傳展示示作用，塑塑造了樓樓盤品牌牌形象，提提高了客客戶認(rèn)知知度，樓樓盤的知知名度，社會的美譽譽度。為為后續(xù)開開發(fā)品牌牌延伸，“人氣”聚集以及售價調(diào)整創(chuàng)造了市場條件。從而有利于第一期住宅的順利銷售，有利于資金投入，回籠，周轉(zhuǎn)，以便在資金上支持后續(xù)滾動式地建設(shè)開發(fā)。3、第一期期住宅商商品房投投放市場場后，根根據(jù)市場場反映，

58、可可及時總總結(jié)和調(diào)調(diào)整后續(xù)續(xù)開發(fā)的的營銷思思路，投投資計劃劃，市場場策略，穩(wěn)穩(wěn)中求勝勝。（三）項目目開發(fā)建建設(shè)經(jīng)營營（施工工）計劃劃依據(jù)本章“項目開開發(fā)建設(shè)設(shè)總體戰(zhàn)戰(zhàn)略指導(dǎo)導(dǎo)思想”本著需需要和可可能，投投入和產(chǎn)產(chǎn)出，市市場與競競爭等諸諸多因素素，提出出本項目目建設(shè)經(jīng)經(jīng)營（施施工）計計劃：項目投資方方案1、第一期期住宅建建設(shè)開發(fā)發(fā)經(jīng)營計計劃籌備期項目選址：20004年77月國有土地儲儲備中心心辦理土土地使用用手續(xù)：20004年77月8月辦理項目立立項和土土地批租租手續(xù):20004年88月10月月辦理項目前前期規(guī)劃劃手續(xù):20004年110月11月月方案圖,施施工圖、園園林景觀觀設(shè)計:20004年

59、110月11月月籌措前期資資金:220033年9月月11月月完成項目拆拆遷及場場地“三通一一平”:20004年年11月月12月月施工前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作:20004年年12月月施工期樁基施工:20005年11月結(jié)構(gòu)施工：20005年22月6月室內(nèi)外裝修修,水電電安裝工工程:220055年7月月10月月室外排水工工程：220055年9月月11月月室外道路工工程：220055年100月12月月綠化景觀工工程：220055年8月月20006年11月配套設(shè)施設(shè)設(shè)備：220055年100月11月月項目投資方方案架空層休閑閑場所裝裝修：220055年100月11月月公建設(shè)施裝裝修：220055年100月12月

60、月戶內(nèi)精裝修修：20005年年11月月20006年11月房屋銷售：20005年77月項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營截止止時間：20006年33月2、第二期期住宅建建設(shè)開發(fā)發(fā)經(jīng)營計計劃樁基施工:20006年44月結(jié)構(gòu)施工：20006年55月9月室內(nèi)外裝修修,水電電安裝工工程:220066年100月1月室外排水工工程：220066年100月12月月室外道路工工程：220077年1月月3月綠化景觀工工程：220077年3月月4月配套設(shè)施設(shè)設(shè)備：220077年1月月2月架空層休閑閑場所裝裝修：220077年1月月2月戶內(nèi)精裝修修：20007年年2月4月房屋銷售：20006年110月項目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營截止止時間：20007