城市運營項目市場定位及開發(fā)戰(zhàn)略研究報告

1、 達(dá)州“龍郡”項目開發(fā)戰(zhàn)略研究報告第88頁達(dá)州“龍郡郡”項目開開發(fā)戰(zhàn)略略研究報報告目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc188954665 第一章、項項目發(fā)展展戰(zhàn)略環(huán)環(huán)境調(diào)研研結(jié)論 PAGEREF _Toc188954665 h 4 HYPERLINK l _Toc188954666 一、項目市市場宏觀觀大勢分分析： PAGEREF _Toc188954666 h 4 HYPERLINK l _Toc188954667 1、經(jīng)濟(jì)背背景： PAGEREF _Toc188954667 h 4 HYPERLINK l _Toc188954668 2、宏觀調(diào)調(diào)控政策策：

2、 PAGEREF _Toc188954668 h 4 HYPERLINK l _Toc188954669 二、項目面面臨的市市場容量量分析 ： PAGEREF _Toc188954669 h 4 HYPERLINK l _Toc188954670 三、達(dá)州市市場目前前供求特特征分析析： PAGEREF _Toc188954670 h 5 HYPERLINK l _Toc188954671 1、達(dá)州市市場目前前總體供供給特征征： PAGEREF _Toc188954671 h 5 HYPERLINK l _Toc188954672 2、市場客客戶需求求特征變變化： PAGEREF _Toc188

3、954672 h 5 HYPERLINK l _Toc188954673 四、項目面面臨的房房地產(chǎn)市市場走勢勢預(yù)判： PAGEREF _Toc188954673 h 5 HYPERLINK l _Tooc188895546774 1、全國國市場后后期走勢勢判斷： PAGEREF _Toc188954674 h 5 HYPERLINK l _Toc188954675 2、達(dá)州市市場后期期走勢判判斷： PAGEREF _Toc188954675 h 6 HYPERLINK l _Toc188954676 五、項目綜綜合SWWOT分分析結(jié)論論： PAGEREF _Toc188954676 h 6 H

4、YPERLINK l _Toc188954677 1、項目目優(yōu)勢（Strength）分析： PAGEREF _Toc188954677 h 6 HYPERLINK l _Toc188954678 2、項目劣劣勢（WWeakknesss）分分析： PAGEREF _Toc188954678 h 7 HYPERLINK l _Toc188954679 3、項目機(jī)機(jī)會(OOppoortuunitty)分分析： PAGEREF _Toc188954679 h 8 HYPERLINK l _To4、項目目威脅(Thrreatt)分析析： PAGEREF _Toc18895468

5、0 h 9 HYPERLINK l _Toc188954681 六、發(fā)現(xiàn)項項目的問問題與機(jī)機(jī)會： PAGEREF _Toc188954681 h 9 HYPERLINK l _Toc188954682 1、發(fā)現(xiàn)問問題及應(yīng)應(yīng)對辦法法建議： PAGEREF _Toc188954682 h 9 HYPERLINK l _Toc188954683 2、發(fā)現(xiàn)機(jī)機(jī)會與利利用： PAGEREF _Toc188954683 h 10 HYPERLINK l _Toc188954684 第二章、項項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略建建議 PAGEREF _Toc188954684 h 10 HYPERLINK l _Toc1889

6、54685 一、項目開開發(fā)的戰(zhàn)戰(zhàn)略思考考： PAGEREF _Toc188954685 h 10 HYPERLINK l _Toc188954686 二、企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略推演與與初步建建議： PAGEREF _Toc188954686 h 11 HYPERLINK l _Toc188954687 三、龍郡項項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略建建議： PAGEREF _Toc188954687 h 12 HYPERLINK l _Toc188954688 四、項目總總體經(jīng)營營策略建建議： PAGEREF _Toc188954688 h 13 HYPERLINK l _Toc188954689 五、項目整整體市場場定

7、位建建議： PAGEREF _Toc188954689 h 14 HYPERLINK l _Toc188954690 1、項目前前期市場場定位梳梳理： PAGEREF _Toc188954690 h 14 HYPERLINK l _Toc188954691 2、項目整整體市場場定位建建議： PAGEREF _Toc188954691 h 14 HYPERLINK l _Toc188954692 3、項目整整體市場場定位發(fā)發(fā)展驅(qū)動動模式： PAGEREF _Toc188954692 h 14 HYPERLINK l _Toc188954693 4、項目整整體概念念定位建建議： PAGEREF _

8、Toc188954693 h 16 HYPERLINK l _Toc188954694 5、項目整整體目標(biāo)標(biāo)客戶群群定位建建議： PAGEREF _Toc188954694 h 17 HYPERLINK l _Toc188954695 六、項目整整體產(chǎn)品品定位建建議： PAGEREF _Toc188954695 h 17 HYPERLINK l _Toc188954696 第三章、項項目整體體開發(fā)思思路與實實施方案案建議 PAGEREF _Toc188954696 h 18 HYPERLINK l _Toc188954697 一、項目各各地塊控控規(guī)條件件與規(guī)劃劃布局建建議： PAGEREF _

9、Toc188954697 h 18 HYPERLINK l _Toc188954698 1、規(guī)劃布布局原則則： PAGEREF _Toc188954698 h 18 HYPERLINK l _Toc188954699 2、規(guī)劃布布局具體體建議： PAGEREF _Toc188954699 h 19 HYPERLINK l _Toc188954700 二、項目投投資開發(fā)發(fā)時序建建議： PAGEREF _Toc188954700 h 21 HYPERLINK l _Toc188954701 1、項目投投資開發(fā)發(fā)遵循原原則： PAGEREF _Toc188954701 h 21 HYPERLINK

10、l _Toc188895547002 2、項目目總體開開發(fā)思路路： PAGEREF _Toc188954702 h 23 HYPERLINK l _Toc188954703 三、項目整整體開發(fā)發(fā)周期測測算： PAGEREF _Toc188954703 h 24 HYPERLINK l _Toc188954704 1、周期： PAGEREF _Toc188954704 h 25 HYPERLINK l _Toc188954705 2、開發(fā)銷銷售節(jié)奏奏： PAGEREF _Toc188954705 h 25 HYPERLINK l _Toc188954706 四、項目投投資開發(fā)發(fā)方案建建議： PA

11、GEREF _Toc188954706 h 25 HYPERLINK l _Toc188954707 1、項目道道路及市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施開開發(fā)時序序建議： PAGEREF _Toc188954707 h 25 HYPERLINK l _Toc188954708 1.1、開開發(fā)思路路： PAGEREF _Toc188954708 h 25 HYPERLINK l _Toc188954709 1.2、實實施要求求與策略略： PAGEREF _Toc188954709 h 25 HYPERLINK l _Toc188954710 1.3、主主要時間間節(jié)點： PAGEREF _Toc188954710

12、h 27 HYPERLINK l _Toc188954711 2、項目房房地產(chǎn)開開發(fā)時序序建議： PAGEREF _Toc188954711 h 28 HYPERLINK l _Toc188954712 2.1、開開發(fā)思路路： PAGEREF _Toc188954712 h 28 HYPERLINK l _Toc188954713 2.2、開開發(fā)時序序要求與與策略： PAGEREF _Toc188954713 h 28 HYPERLINK l _Toc188954714 2.3、近近期主要要時間節(jié)節(jié)點： PAGEREF _Toc188954714 h 33 HYPERLINK l _Toc18

13、8954715 3、項目綜綜合配套套開發(fā)時時序建議議： PAGEREF _Toc188954715 h 33 HYPERLINK l _Toc188954716 3.1、開開發(fā)思路路： PAGEREF _Toc188954716 h 33 HYPERLINK l _Toc188954717 3.2、開開發(fā)時序序要求與與策略： PAGEREF _Toc188954717 h 33 HYPERLINK l _Toc188895447188 3.33、主要要時間節(jié)節(jié)點： PAGEREF _Toc188954718 h 34 HYPERLINK l _Toc188954719 4、項目龍龍湖景觀觀開發(fā)

14、時時序建議議： PAGEREF _Toc188954719 h 35 HYPERLINK l _Toc188954720 4.1、開開發(fā)思路路： PAGEREF _Toc188954720 h 35 HYPERLINK l _Toc188954721 4.2、實實施要求求與策略略： PAGEREF _Toc188954721 h 35 HYPERLINK l _Toc188954722 4.3、主主要時間間節(jié)點： PAGEREF _Toc188954722 h 36 HYPERLINK l _Toc188954723 第四章、項項目20008年年開發(fā)計計劃與投投資資金金流分析析 PAGEREF

15、 _Toc188954723 h 37 HYPERLINK l _Toc188954724 一、項目220088年開發(fā)發(fā)計劃與與調(diào)整建建議： PAGEREF _Toc188954724 h 37 HYPERLINK l _Toc188954725 二、達(dá)州220088年各類類住宅物物業(yè)房價價走勢預(yù)預(yù)估： PAGEREF _Toc188954725 h 39 HYPERLINK l _Toc188954726 1、項目高高層電梯梯公寓價價格預(yù)判判： PAGEREF _Toc188954726 h 39 HYPERLINK l _Toc188954727 2、項目多多層住宅宅價格預(yù)預(yù)判： PAGE

16、REF _Toc188954727 h 40 HYPERLINK l _Toc188954728 3、項目花花園洋房房價格預(yù)預(yù)判： PAGEREF _Toc188954728 h 41 HYPERLINK l _Toc188954729 三、項目220088年經(jīng)營營收入預(yù)預(yù)估： PAGEREF _Toc188954729 h 42 HYPERLINK l _Toc188954730 四、20008年項項目投資資資金力力量分析析： PAGEREF _Toc188954730 h 42 HYPERLINK l _Toc188954731 1、項目投投資組合合： PAGEREF _Toc188954

17、731 h 42 HYPERLINK l _Toc188954732 2、項目經(jīng)經(jīng)營模式式建議： PAGEREF _Toc188954732 h 43 HYPERLINK l _Toc188954733 3、項目資資金籌措措、現(xiàn)金金流量分分析： PAGEREF _Toc188954733 h 44 HYPERLINK l _Toc188954734 3.1、資資金籌措措與投資資計劃： PAGEREF _Toc188954734 h 44 HYPERLINK l _Toc188954735 3.2、項項目資金金來源與與現(xiàn)金流流量分析析： PAGEREF _Toc188954735 h 48 HY

18、PERLINK l _Toc188954736 五、項目220088年投資資開發(fā)計計劃建議議： PAGEREF _Toc188954736 h 51第一章、項項目發(fā)展展戰(zhàn)略環(huán)環(huán)境調(diào)研研結(jié)論一、項目市市場宏觀觀大勢分分析：1、經(jīng)濟(jì)背背景：國家經(jīng)濟(jì)可可能進(jìn)入入新一輪輪高增長長、高通通脹、高高緊縮期期，房地地產(chǎn)業(yè)可可能會面面臨銀根根緊縮帶帶來的高高利率、高高首付和和信貸難難問題。2、宏觀調(diào)調(diào)控政策策：“屢調(diào)不止止”，但在在“越漲越越嚴(yán)”的博弈弈中，房房價和市市場終究究將被累累積調(diào)控控壓下來來，并回回歸理性性和平穩(wěn)穩(wěn)。二、項目面面臨的市市場容量量分析 ：通過對達(dá)州州過去88年的供供求走勢勢分析和和城市

19、發(fā)發(fā)展、人人口變化化等綜合合分析，我我們得出出達(dá)州中中心城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場容容量的預(yù)預(yù)測結(jié)果果如下：20088-20015年年供給規(guī)規(guī)模走勢勢：總量量約11100萬萬，每每年新增增約1000萬；20088-20015年年需求規(guī)規(guī)模走勢勢：總量量約8550萬，其中中住宅每每年需要要約1000萬；20088-20015年年房價走走勢：整整體均價價運行區(qū)區(qū)間在220000-30000元元/，像像龍郡這這類中高高檔住宅宅均價，如如果市場場形勢趨趨好，預(yù)預(yù)計會在在30000-440000元/，否否則將保保持在目目前25500-30000元/。 20088-20015年年產(chǎn)品供供求走勢勢：高層層電梯是是主

20、流，多多層、洋洋房和別別墅等高高端物業(yè)業(yè)供給少少，需求求積蓄大大；戶型型面積小小型化、功功能多樣樣化、舒舒適與空空間變化化多樣性性。 三、達(dá)州市市場目前前供求特特征分析析：1、達(dá)州市市場目前前總體供供給特征征：類型：電電梯為主主，多層層稀少，洋洋房別墅墅稀缺；戶型：面面積小型型化，以以80-1200需求求為主，緊湊型套三和套二占主力，部分樓盤創(chuàng)新點已與成渝接軌；價格：220000-27700元元/為為主，227000元/以上樓樓盤較少少，且低低價入市市趨勢明明顯；營銷：水水平提高高，但品牌號號召力還還較弱。2、市場客客戶需求求特征變變化：調(diào)控政策策對達(dá)州州購房者者已經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生影響響，但停停止買房

21、房人很少少，觀望望在增加加；隨著房價價的快速速增長，價價格因素素已經(jīng)從從過去第第五位上上升到第第一位，景景觀環(huán)境境的重要要性則從從第一位位下滑到到第三位位。對龍郡的的產(chǎn)品需需求主要要目的在在于改善善居家環(huán)環(huán)境，物物業(yè)形態(tài)態(tài)雖然仍仍以電梯梯為主，但但對多層層、洋房房、別墅墅期待很很高；一一般住宅宅面積小小型化，功功能多樣樣化、空空間多變變化。四、項目面面臨的房房地產(chǎn)市市場走勢勢預(yù)判：1、全國市市場后期期走勢判判斷：短期對峙觀望持續(xù)時間可能會比以前更長，長期走勢將是穩(wěn)中略降，回歸理性與平實，賣方市場和買方市場將易位。整個市場將重歸保障與市場雙重格局，發(fā)展目標(biāo)是讓貧富住房需求各歸其位，整個經(jīng)濟(jì)與社會

22、和諧發(fā)展。具體體現(xiàn)是是：政策走勢勢：累積積調(diào)控效效果將決決定后市市政策走走向，220088年56月份份前后趨趨于明朗朗，在奧奧運會后后9-110月份份見分曉曉，“嚴(yán)控繼繼續(xù)快漲漲，防止止大跌”將是今今后政策策調(diào)控目目標(biāo)。 市場供給給走勢：大量累累計的待待開發(fā)土土地將會會在高壓壓下較大大規(guī)模的的進(jìn)入市市場，市市場供給給增加的的趨勢明明顯。 市場需求求走勢：整體需需求依然然旺盛，但但隨著保保障性用用房開發(fā)發(fā)量的增增加，滿滿足自住住型需求求的渠道道逐漸多多樣化后后，一般般商品房房市場的的剛性需需求會減減少，而而推動房房價暴漲漲的投資資（機(jī)）型型需求會會降低或或持幣觀望望。 房價走勢勢：在政政策嚴(yán)打打

23、、供給給增加和和需求分分流的多多重壓力力下，本本已高位位的房價價繼續(xù)高高升的空空間和可可能性已已經(jīng)不大大，但暴暴跌的可可能性更更小，房房價回歸歸理性與與平穩(wěn)是是必然趨趨勢。2、達(dá)州市市場后期期走勢判判斷：天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)將帶來達(dá)州城市轉(zhuǎn)型與升級換代、西外及龍郡等新城快速開發(fā)建設(shè)將大大改善城市居住環(huán)境，天然氣能源化工產(chǎn)業(yè)將帶來達(dá)州城市轉(zhuǎn)型與升級換代、西外及龍郡等新城快速開發(fā)建設(shè)將大大改善城市居住環(huán)境，“達(dá)州將成極具爆發(fā)力新型工業(yè)化城市 ”，整個城市的凝聚力、消費力、購買力都會快速增強(qiáng)，說明達(dá)州房地產(chǎn)業(yè)潛力和中長期機(jī)會十分明顯。達(dá)州房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控政策影響下難以獨善其身，目前影響的滯后期

24、已過，觀望期后市場有望走穩(wěn)、走平。達(dá)州中高端房價2008年有望穩(wěn)定在25003000元/之間，今后幾年市場如果不惡化，房價預(yù)計會在30004000元/區(qū)間運行。五、項目綜綜合SWWOT分分析結(jié)論論：1、項目優(yōu)優(yōu)勢（SStreengtth）分分析：項目地塊塊具地段段優(yōu)勢達(dá)州市大城城市之心心，不可可多得的的地段優(yōu)優(yōu)勢。緊鄰交通通主干線線，整體體通達(dá)性性前景好好。項目地塊外外圍有南壩壩路、通達(dá)西西路、西環(huán)路路等大道道，以及及規(guī)劃中中的金蘭蘭大道、金金龍達(dá)到到以及項項目內(nèi)部部環(huán)狀放放射的自自由式路路網(wǎng)。周邊規(guī)劃劃有較為為完善的的生活配配套和教教育設(shè)施施。項目地塊周周圍分布布有中學(xué)學(xué)、大學(xué)學(xué)。隨著著項目

25、的的逐步開開發(fā)，項項目地塊塊內(nèi)部還還將規(guī)劃劃建成星星級酒店店、高檔檔辦公樓樓、醫(yī)院院、綜合合農(nóng)貿(mào)市市場即大大型購物物中心。生生活配套套設(shè)施較較為完善善。項目地塊塊擁有無無可比擬擬的資源源優(yōu)勢地塊內(nèi)部丘丘陵地形形高低起起伏，依依山傍水水，擁有有良好的的綠化和和水系，生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)良，這這對未來來該片區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)帶來優(yōu)優(yōu)勢。對對于打造造達(dá)州市市濱水開開放空間間和生態(tài)態(tài)住區(qū)方方面擁有有無可比比擬的優(yōu)優(yōu)勢。 項目地塊塊體量巨巨大，利利于后續(xù)續(xù)的綜合合開發(fā)和和土地利利用3000畝畝的體量量無疑成成為達(dá)州州的“巨無霸霸”，持續(xù)續(xù)的開發(fā)發(fā)有利于于開發(fā)企企業(yè)的長長遠(yuǎn)發(fā)展展公司實力力雄厚，開開發(fā)理念念先進(jìn)。公司

26、不但實實力雄厚厚，具有有品牌效效應(yīng)，更更是導(dǎo)入入集體決決策機(jī)制制，決策策民主科科學(xué)，且且思想觀觀念開放放，善于于借助“外力”。這不不僅降低低了自己己的成本本投入和和風(fēng)險，更更是利用用專業(yè)公公司的優(yōu)優(yōu)勢對項項目前期期進(jìn)行全全程專業(yè)業(yè)的市場場調(diào)研策策劃、建建筑產(chǎn)品品策劃，并并讓整合合營銷策策劃提前前介入，從從而使產(chǎn)產(chǎn)品能夠夠更貼近近市場需需求，建建立了一一套較為為科學(xué)的的“防范失失誤體系系”，把人人為能夠夠控制的的風(fēng)險盡盡可能降降到了最最低，從從而保證證項目最最終整體體的成功功。2、項目劣劣勢（WWeakknesss）分分析：拆遷難度度及改建建、改造造費用較較大項目是房地地產(chǎn)一、二二級開發(fā)發(fā)同步，

27、地塊內(nèi)現(xiàn)有村鎮(zhèn)建設(shè)和工業(yè)企業(yè)建筑，村民居住區(qū)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、商業(yè)和辦公建筑，拆遷難度及費用支出較高，一是影響項目進(jìn)度；二是增加項目成本。項目地塊塊內(nèi)部地地形高差差較大，不不利于道道路及建建筑物的的建設(shè)利利用項目地塊的的丘陵地地形高低低起伏，地地形復(fù)雜雜，局部部高差達(dá)達(dá)80米，這對對區(qū)域道道路交通通組織及及建筑規(guī)規(guī)劃提出出挑戰(zhàn)，增加了施工難難度和建建筑成本本.本項目山山上周邊邊目前公公共配套套和商業(yè)業(yè)設(shè)施不不足，將將對先期期業(yè)主的的前期生生活造成成一定負(fù)負(fù)面影響響，從而而不利于于本項目目前期市市場推廣廣。由于本項目目所在區(qū)區(qū)域目前前處于待待開發(fā)期期，公共共配套和和商業(yè)設(shè)設(shè)施較為為缺乏已已是

28、不爭爭的事實實。就算算目前亟亟待開發(fā)發(fā)的A-04、BB-077地塊周周邊配套套都較差差，有待待整個項項目逐漸漸啟動后后，整體體生活商商業(yè)配套套的跟進(jìn)進(jìn)。3、項目機(jī)機(jī)會(OOppoortunnityy)分析析：區(qū)位帶來來的發(fā)展展機(jī)會達(dá)州地處川川、渝、鄂鄂、陜結(jié)結(jié)合部，在在成都、重重慶、武武漢、西西安等特特大城市市的輻射射和影響響中，形形成了包包括達(dá)州州、廣安安、南充充、巴中中、漢中中、安康康、十堰堰、萬州州、涪陵陵9個地地級市在在內(nèi)的秦秦巴地區(qū)區(qū)，達(dá)州州正好處處于該地地區(qū)的腹腹心地帶帶和中心心位置，具具有優(yōu)先先接納特特大城市市經(jīng)濟(jì)輻輻射，快快速發(fā)展展并傳遞遞輻射的的優(yōu)勢條條件，區(qū)區(qū)域優(yōu)勢勢十分明

29、明顯。交通帶來來的發(fā)展展機(jī)會達(dá)州是四川川通江達(dá)達(dá)海的東東通道，河河市機(jī)場場直達(dá)成成都、廣廣州、武武漢、西西安、深深圳、北北京等地地；襄渝渝鐵路、達(dá)達(dá)渝鐵路、國國道2110縱貫貫全境，達(dá)達(dá)萬鐵路路、國道道3188橫穿全全市，77個縣（市市、區(qū)）縣縣縣通鐵鐵路；達(dá)達(dá)渝高速速公路連連接成渝渝，到重重慶只需需2小時時，到成成都只需需4小時時，達(dá)陜陜高速公公路也正正在規(guī)劃劃建設(shè)；渠江航航運直通通重慶，已已基本形形成立體體交叉、四四通八達(dá)達(dá)的交通通網(wǎng)絡(luò)體體系。良良好的區(qū)區(qū)位和交交通優(yōu)勢勢加速了了人流、物物流、資資金流和和信息流流的聚集集。城市新規(guī)規(guī)劃和發(fā)發(fā)展帶來來的機(jī)會會達(dá)州市的城城市新規(guī)規(guī)劃帶來來城市發(fā)

30、發(fā)展格局局的變化化，項目目地塊所所在地南南外規(guī)劃劃為新的的城市副副中心。達(dá)州城市性質(zhì)確定為：中國西部天然氣能源化工基地，秦巴地區(qū)交通樞紐和物流中心，川、渝、鄂、陜結(jié)合部區(qū)域性中心城市。形成“以西城為城市中心，以南城和老城為城市副中心，沿州河發(fā)展軸展開”的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。形成“一城五片”的功能分區(qū)。南外作為未來的城市副中心，發(fā)展?jié)摿⒉蝗葜靡?。能源化工工基地帶帶來的發(fā)發(fā)展機(jī)會會按化工園區(qū)區(qū)規(guī)劃，南南外化工工產(chǎn)業(yè)園園區(qū)將會會聚集數(shù)數(shù)萬人的的產(chǎn)業(yè)工工人，其其生活半半徑將限限定在達(dá)達(dá)州中心心節(jié)點即即通川區(qū)區(qū)與達(dá)縣縣。南外外的天然然氣能源源化工產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)以及未未來可能能出現(xiàn)的的各類上上下游企企業(yè)都

31、需需要產(chǎn)業(yè)業(yè)工人們們較為集集中地在在一定的的區(qū)域內(nèi)內(nèi)進(jìn)行生生產(chǎn)、生生活；高高收入的的就業(yè)機(jī)機(jī)會將會會吸引其其他地區(qū)區(qū)人口向向達(dá)州聚聚集；人人口聚集集與專業(yè)業(yè)分工將將派生并并促進(jìn)達(dá)達(dá)州地區(qū)區(qū)的第三三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展；達(dá)州地地區(qū)工業(yè)業(yè)化將會會附帶提提高農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)率率和農(nóng)業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)升級，加加速農(nóng)村村剩余勞勞動力向向城市的的轉(zhuǎn)移，為為城市化化提供必必要條件件。這些為本項項目的成成功開發(fā)發(fā)帶來了了發(fā)展機(jī)機(jī)會，能能源化工工基地帶帶來了充充足的投投資客戶戶及消費費客戶。達(dá)州健康康的房地地產(chǎn)市場場帶來發(fā)發(fā)展機(jī)會會達(dá)州市的區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)和房地地產(chǎn)業(yè)都都處于健健康發(fā)展展的上升升階段，這這對本項項目的開開發(fā)和推推廣創(chuàng)造

32、造了一個個良好的的市場機(jī)機(jī)遇。市場產(chǎn)品品供給單單一帶來來的發(fā)展展機(jī)會達(dá)州市場的的中高檔檔住宅市市場空間間較大，精精品項目目、高品品質(zhì)產(chǎn)品品供應(yīng)量量較少，本本項目的的切入能能夠搶占占一定的的市場份份額。4、項目威威脅(TThreeat)分析：政策面的的威脅由于國家宏宏觀調(diào)控控仍未結(jié)結(jié)束，房房地產(chǎn)開開發(fā)還具具有很多多的變數(shù)數(shù)，從最最初對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的調(diào)控控到現(xiàn)在在的對購購房消費費者的限限制，出出臺的一一系列宏宏觀層面面的，土土地、金金融、銷銷售等各各方面的的政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場持持續(xù)發(fā)展展的信心心打擊較較大，開開發(fā)中的的不確定定因素增增加。資金面的的威脅因本項目體體量較大大，地形形復(fù)雜，物

33、物業(yè)形態(tài)態(tài)和產(chǎn)業(yè)業(yè)較多，造造成開發(fā)發(fā)難度加加大，主主要來自自于管理理和資金金方面的的壓力。確立正正確的開開發(fā)序列列和建設(shè)設(shè)要點至至關(guān)重要要，要避免免出現(xiàn)資資金鏈的的斷裂，造造成項目目的被動動。南充充市房產(chǎn)產(chǎn)城區(qū)板板塊間競競爭必將將加劇。競爭對手手的威脅脅目前，達(dá)州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場格格局基本本形成。老老城區(qū)因因完善的的生活配配套，具有不不可比擬擬的競爭爭優(yōu)勢，同同時還要要面對政政府新區(qū)區(qū)西外的的壓力。隨隨著政府府調(diào)控力力度的增增強(qiáng)，達(dá)達(dá)州房地地產(chǎn)市場場不可避避免的要要出現(xiàn)調(diào)調(diào)控癥狀狀，及對對投資客客戶的打打壓和有有效購房房消費者者的觀望望。爭奪奪有限的的客戶資資源將會會更加激激烈。六、發(fā)現(xiàn)項項目的

34、問問題與機(jī)機(jī)會：1、發(fā)現(xiàn)問問題及應(yīng)應(yīng)對辦法法建議：問題一：政策風(fēng)風(fēng)險大緩拿拿地，加加大開發(fā)發(fā)銷售，確確?，F(xiàn)金金流。問題二：政府不不確定因因素多再次次梳理合合同與合合作方式式，作好好應(yīng)急方方案，并并讓政府府始終有有利可圖圖，除了了政績、形形象外，還還要適當(dāng)當(dāng)考慮現(xiàn)現(xiàn)實的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益。 問題三：買方市市場形勢勢與競爭爭進(jìn)進(jìn)行控制制性開發(fā)發(fā)和“暴力營營銷”，一方方面迅速速聚集客客戶，另另一方面面迫使競競爭對手手屈服。 問題四：開發(fā)管管理問題題理理清并明明確開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略、總總體思路路、開發(fā)發(fā)節(jié)奏與與時序，加加強(qiáng)和完完善企業(yè)業(yè)管理體體制，控控制好開開發(fā)質(zhì)量量與進(jìn)度度。 2、發(fā)現(xiàn)機(jī)機(jī)會與利利用：機(jī)會一：城市

35、面面臨轉(zhuǎn)型型樹樹立長期期發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，充充分作好好社會關(guān)關(guān)系、資資源合理理占有、資資金和人人才儲備備、管理理體制建建設(shè)等準(zhǔn)準(zhǔn)備；用用夠、用足天天然氣化化工基地地建設(shè)的的優(yōu)惠政政策，將將龍郡項項目納入入化工基基地建設(shè)設(shè)體系內(nèi)內(nèi)，爭取取政府和和政策支支持。 機(jī)會二：中心城城區(qū)成熟熟區(qū)可供供開發(fā)土土地不足足或改造造成本高高充充分利用用達(dá)州城城市外延延后龍郡郡中心區(qū)區(qū)域的地地位優(yōu)勢勢，適時時占有土土地資源源；實行行壟斷性性或控制制性開發(fā)發(fā)，注意意峰值預(yù)預(yù)留； 機(jī)會三：市場供供給產(chǎn)品品過于單單一，多多層、洋洋房、別別墅不足足盡盡快、限限量推出出多層、洋洋房、別別墅產(chǎn)品品，并注注意在每每年每批批次推出出中相

36、互互搭配。 機(jī)會四：城市市市區(qū)或近近郊缺乏乏好的旅旅游休閑閑場所加強(qiáng)強(qiáng)加快城城市休閑閑產(chǎn)業(yè)開開發(fā)，引引入多種種休閑、游游樂項目目，并注注意覆蓋蓋量大和和可持續(xù)續(xù)消費的的階層。 第二章、項項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略建建議一、項目開開發(fā)的戰(zhàn)略思考考：在做項目發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃和實施施計劃之之前，我我們認(rèn)為為有必要要重新思思考一個個企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略問題即龍龍郡這樣樣一個大大項目對對于公司司的戰(zhàn)略略發(fā)展地地位和貢貢獻(xiàn)到底底是什么么？其核核心問題題是到底底追求公公司經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益最最大化呢呢，還是是要通過過該項目目實現(xiàn)綜綜合效益益最大化化？其中中綜合效效益最大大化除了了經(jīng)濟(jì)效效益外，還還應(yīng)該包包括企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位、公司

37、司發(fā)展方方向、公公司品牌牌、人力力資源、社社會關(guān)系系、開發(fā)發(fā)模式等等都有一一個清晰晰的和質(zhì)質(zhì)的飛躍躍。而縱觀國國內(nèi)著名名房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展歷程程和現(xiàn)有有發(fā)展模模式，當(dāng)當(dāng)企業(yè)發(fā)發(fā)展和積積累到一一定程度度的時候候，都會會理清企企業(yè)的發(fā)發(fā)展定位位和創(chuàng)建建適合自自身特色色的開發(fā)發(fā)模式。目前國內(nèi)著名的萬科、碧桂圓、龍湖、陽光100、奧園等都有一些共同特點開發(fā)方式模式化、產(chǎn)品系列模式化、資金滾動快速化、區(qū)域全國化、品牌嫁接化等?，F(xiàn)在，公司擁有龍郡這樣一個大項目，經(jīng)過5年的打拼和經(jīng)驗總結(jié)后，我們認(rèn)為是該考慮這個問題了，因為這不但是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略問題，也將是龍郡項目發(fā)展指導(dǎo)思想和開發(fā)思路問題，當(dāng)一旦戰(zhàn)略問題確定

38、了，后續(xù)的開發(fā)思路和計劃就清晰了。目前看來，有有兩條道道路可以以選擇：其一是是通過龍龍郡項目目實現(xiàn)企企業(yè)綜合合效益最最大化，公司盡快做大做強(qiáng)；其二是不必急于拓展新的項目和市場，在龍郡這個項目上實現(xiàn)利潤最大化，用時間換空間、換利潤。其實這里沒沒有孰是是孰非的的問題，只只有企業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇擇問題。不不過，結(jié)結(jié)合公司司的現(xiàn)實實情況和和項目發(fā)發(fā)展條件件，我們們將根據(jù)以以下立足足點進(jìn)行行思考：龍郡項目目由2平平方公里里擴(kuò)展到到8平方方公里項目開發(fā)發(fā)將全面面啟動“造城計計劃”開發(fā)周期期可能會會持續(xù)77-100年開發(fā)公司司實力、品品牌影響響顯著增增強(qiáng)近期防范范政策和和市場風(fēng)風(fēng)險，確確保現(xiàn)金金流因此，在項

39、項目操作作難度、資資本運營營、風(fēng)險險防范都都在增加加的情況況下，企企業(yè)和項項目都將將考慮長長遠(yuǎn)戰(zhàn)略略發(fā)展。二、企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略推演與與初步建建議：市場宏觀大勢市場宏觀大勢企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 企業(yè)綜合實力 企業(yè)性格特征 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略形勢趨嚴(yán)，短期空間有限，利于強(qiáng)者發(fā)展盡快做大做強(qiáng)？穩(wěn)步發(fā)展，慢慢積累？資本？品牌？人才？管理？開發(fā)模式？風(fēng)險與高利潤喜好型？安全保守型？抓住龍郡項目和市場機(jī)會，盡快做強(qiáng)企業(yè)內(nèi)功，迅速聚集資本實力抓住龍郡項目快速聚集資本、鍛煉隊伍、探索開發(fā)模式和管理體系，擴(kuò)大企業(yè)綜合實力。抓住市場機(jī)會在適合強(qiáng)者的市場條件下，擁有資本就擁有機(jī)會，既可以通過收購其它優(yōu)質(zhì)卻缺資金的企業(yè)，也可開拓新

40、的市場和項目。理由如下：符合政府府和領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的要求求，可以以尋求他他們的更更大支持持；符合社會會和市場場的需求求，利于于快速發(fā)發(fā)展；符合企業(yè)業(yè)資金要要求；有利于進(jìn)進(jìn)一步樹樹立企業(yè)業(yè)社會形形象、品品牌美譽(yù)譽(yù)度和信信任度；有利于企企業(yè)快速速發(fā)展壯壯大和拓拓展市場場，因為為現(xiàn)在的的市場不不缺機(jī)會會，只缺缺資本；有利于提提高企業(yè)業(yè)員工的的積極性性、責(zé)任感感和榮譽(yù)譽(yù)感，增增加企業(yè)業(yè)的凝聚聚力；我們在接接下來至至少5年年的時間間里我們們可以儲儲備、鍛鍛煉人才才，完善善企業(yè)管管理體制制、總結(jié)結(jié)發(fā)展模模式等。注意事項項：但為為了盡可可能確保保開發(fā)公公司的最最大利益益，需要要解決兩兩個前提提條件：一是這這種發(fā)展展

41、戰(zhàn)略在在選擇在在項目發(fā)發(fā)展上要要“以我為為主”，由開發(fā)公公司進(jìn)行行整體規(guī)規(guī)劃、控控制，以以確保整整個項目目的綜合合形象；其二是是通過開發(fā)發(fā)公司整整體開發(fā)發(fā)后的土土地溢價價我們應(yīng)應(yīng)該分享享到合理理收益，為此需需要跟政政府簽定定土地出出讓收益益分配機(jī)機(jī)制。三、龍郡項項目開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略建建議：適時引入多種合作開發(fā)模式，實施壟斷性開發(fā)和資金快速回收，為企業(yè)發(fā)展壯大或拓展新市場服務(wù)！市場宏觀大勢適時引入多種合作開發(fā)模式，實施壟斷性開發(fā)和資金快速回收，為企業(yè)發(fā)展壯大或拓展新市場服務(wù)！市場宏觀大勢企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略 達(dá)州市場走勢 龍郡開發(fā)戰(zhàn)略形勢趨嚴(yán)，但不至于崩盤，考驗開發(fā)與營銷水平利用龍郡快速聚集資本做大做強(qiáng)，開拓

42、新市場潛力巨大，但短期發(fā)展過快，提升空間有限注：項目可可引進(jìn)開開發(fā)模式式如下，具具體實施施時要根根據(jù)項目目進(jìn)度、資資金要求求及其它它實際情情況來靈靈活選擇擇或組合合利用。一級土地地開發(fā)模模式土地轉(zhuǎn)讓讓模式獨立開發(fā)發(fā)模式以地入股股合作模模式集資定制制建房模模式四、項目總總體經(jīng)營營策略建建議：市場宏觀大勢市場宏觀大勢項目開發(fā)戰(zhàn)略 達(dá)州市場特征 龍郡項目整體開發(fā)策略形勢趨嚴(yán)，但不至于崩盤，考驗開發(fā)與營銷水平利用龍郡快速聚集資本做大做強(qiáng)，開拓新市場多種經(jīng)營開發(fā)模式共同快速推進(jìn)項目開發(fā)龍郡開發(fā)“有所為，有所不為”，在穩(wěn)、快、緩之間尋求平衡，多方位、多項目、多產(chǎn)品搶占市場！企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略 市場容量有限、供給

43、龐大、競爭激烈、開發(fā)和營銷水平提高，但市場供給單一、產(chǎn)品創(chuàng)新不夠。說明一：“有所為”企業(yè)及及項目品品牌美譽(yù)譽(yù)度進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)：如”龍郡外灘”工程工工期、質(zhì)質(zhì)量、“龍郡外灘”商業(yè)招招商經(jīng)營營等；加快開開發(fā)現(xiàn)金金流強(qiáng)的的地塊或或項目：如A-04、 B-007、EE-011等地塊塊；適當(dāng)加加強(qiáng)必要要的市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、公公建配套套和景觀觀建設(shè)：如接龍龍立交、接接龍路、龍郡西路的高架橋、主干道9、龍湖北路、青龍路、戛云北路等。 “有所不為為”減、緩緩開發(fā)那那些現(xiàn)金金流不強(qiáng)強(qiáng)的項目目：如繼續(xù)大大量拿地地、山上上商務(wù)區(qū)區(qū)等公建建配套、過過于超前前基礎(chǔ)配配套建設(shè)設(shè)和市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、安安置房前前期過多多建設(shè)

44、等等。 說明二：“穩(wěn)”項目開開發(fā)求穩(wěn)穩(wěn)、拿地地求穩(wěn)、基基礎(chǔ)設(shè)施施和安置置房建設(shè)設(shè)要穩(wěn)、資資金流量量求穩(wěn)、心心態(tài)求穩(wěn)穩(wěn)?！翱臁痹诮楉椖啃蜗笙蠛瓦M(jìn)度度要快、新新開項目目要快、資資金籌措措與準(zhǔn)備備要快。“緩”山上商務(wù)務(wù)區(qū)等公公建配套套開發(fā)緩緩。說明三：“多方位同同步開發(fā)發(fā)”增加加項目空空間覆蓋蓋范圍，以以滿足南南外、西西外、老老城等不不同方位位的人群群需求，故故20008年及及以后的的開發(fā)除除了A-04、B-07等西部地塊外，還需要加強(qiáng)肉聯(lián)廠、石家灣等入口東部區(qū)域的開發(fā)。 “多項目同同步開發(fā)發(fā)”由于于項目規(guī)規(guī)模過大大，不同同地塊在在位置、環(huán)環(huán)境、成成熟度等等方面差差異較大大，不同同地塊同同步開發(fā)發(fā)

45、就會形形成差異異化，以以便客戶戶有更多多的選擇擇，增大大項目量量的覆蓋蓋面。 “多產(chǎn)品同同步開發(fā)發(fā)”由于于市場需需求的多多樣性和和細(xì)化，不不同檔次次、不同同物業(yè)類類型產(chǎn)品品都會有有需求，而而達(dá)州目目前市場場又缺乏乏多層、洋洋房、別別墅等供供給，我我們加強(qiáng)強(qiáng)這類物物業(yè)供給給就是機(jī)機(jī)會。五、項目整整體市場場定位建建議：1、項目前前期市場場定位梳梳理：中原整體定定位：達(dá)達(dá)州城市市休閑區(qū)區(qū)同軒規(guī)劃定定位：川川東北生生態(tài)休閑閑城點評：這兩兩個定位位內(nèi)涵基基本相同同，外延延都包括括了居住住、商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)和休閑閑，我們們認(rèn)為這這也是比比較準(zhǔn)確確的。但但在表達(dá)達(dá)上沒有有將整個個項目的的主體功功能居住體體現(xiàn)出

46、來來，高度度強(qiáng)化也也還不夠夠。2、項目整整體市場場定位建建議：龍郡一一座集高高尚居住住、商業(yè)業(yè)、商務(wù)務(wù)和休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)于一體體的中央央人居新新城3、項目整整體市場場定位發(fā)發(fā)展驅(qū)動動模式：而為了充實實項目以以上定位位和增強(qiáng)強(qiáng)項目綜綜合競爭爭力，以以便項目目占領(lǐng)更更多的市市場份額額、加快快項目資資金回籠籠，實現(xiàn)現(xiàn)項目和和企業(yè)整整體開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略，我我們建議議從以下下7個方方面加強(qiáng)強(qiáng)和建立立本項目目的驅(qū)動動力模式式：3.1、政政府驅(qū)動動力：“綁定”達(dá)縣政政府，爭爭取達(dá)州州市政府府，活動動更上級級政府，降降低政策策與政府府風(fēng)險。即即充分考考慮地方方政府的的利益，用用經(jīng)濟(jì)利利益綁住住達(dá)縣政政府，用用支持化化工基

47、地地建設(shè)爭爭取達(dá)州州市和市市政府的的支持，具具體做法法是：重新擬定定升值地地價的分分配比例例，既讓讓地方政政府有利利可圖，又又能讓開開發(fā)公司司在保證證投資利利益的情情況下進(jìn)進(jìn)退自如如；加快催促促達(dá)縣政政府行政政辦公中中心搬遷遷，讓其其在搬遷遷過程中中既收獲獲形象，又又有實質(zhì)質(zhì)經(jīng)濟(jì)利利益；增加項目目開發(fā)后后能為地地方政府府增稅、增增加就業(yè)業(yè)和城市市形象的的核算論論證；提出龍郡郡8平方方公里建建設(shè)是打打造達(dá)州州西部化化工基地地的“生活中心心”，通過過為化工工基地建建設(shè)總部部經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)、主題題居住區(qū)區(qū)的方式式爭取支支持。3.2、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動動力：重重點打造造城市休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)，培育育城市商商業(yè)，引引入行政

48、政、商務(wù)務(wù)和教育育產(chǎn)業(yè)，與與住宅一一起共同同組合成成一個中中央公園園式的生生活區(qū)。城市休閑閑產(chǎn)業(yè)：如現(xiàn)行行租賃集集體建設(shè)設(shè)用地，打打造花卉卉基地、城市歡樂谷、多點布局建設(shè)生態(tài)公園、主題生態(tài)農(nóng)業(yè)，暨提前取得了土地的經(jīng)營權(quán)，又使項目“多元化”開發(fā)；建設(shè)都市市山地高高爾夫，與城市休閑產(chǎn)業(yè)共同組成一個集城市生態(tài)觀光、游樂體驗、高檔商務(wù)和運動休閑于一體的泛公園，供達(dá)州及川東北各個階層的人們休閑游玩。城市商業(yè)業(yè)：在新新城中有有計劃、分分批次的的按照區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心、組組團(tuán)商業(yè)業(yè)中心、社社區(qū)商業(yè)業(yè)和休閑閑商業(yè)依依次進(jìn)行行開發(fā)建建設(shè)、培培育經(jīng)營營。行政和商商務(wù)辦公公：分批批引進(jìn)和和建設(shè)縣縣級行政政中心、街街道

49、和社社區(qū)服務(wù)務(wù)中心、化化工基地地總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)務(wù)區(qū)、酒酒店等。城市教育育產(chǎn)業(yè)：在利用用達(dá)縣中中學(xué)、四四川文理理學(xué)院的的基礎(chǔ)上上，繼續(xù)續(xù)引進(jìn)知知名的幼幼兒園、小小學(xué)，打打造一條條教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。3.3、產(chǎn)產(chǎn)品驅(qū)動動力：隨隨著市場場發(fā)展的的不斷成成熟和后后期買方方市場的的出現(xiàn)，房房地產(chǎn)市市場競爭爭最終將將回歸到到產(chǎn)品上來來，建立立自己的的產(chǎn)品研研發(fā)模式式和不斷斷創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品，將將是今后后致勝的的核心要要素。確立龍郡郡產(chǎn)品研研發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)或合作作單位，包包括創(chuàng)新新單位、設(shè)設(shè)計機(jī)構(gòu)構(gòu)、施工工單位、原原材料供供給單位位等；建立龍郡郡產(chǎn)品體體系，包包括多層層、高層層、洋房房、別墅墅、商業(yè)業(yè)、辦公公樓、酒酒店等，并

50、并統(tǒng)一各各類產(chǎn)品品風(fēng)格和和代表性性元素。建立龍郡郡產(chǎn)品開開發(fā)模式式：產(chǎn)品品概念與與內(nèi)涵、產(chǎn)產(chǎn)品模式式包裝、產(chǎn)產(chǎn)品模式式推廣、產(chǎn)產(chǎn)品模式式應(yīng)用。3.4、環(huán)環(huán)境驅(qū)動動力：住住宅開發(fā)發(fā)中外部部環(huán)境、社社區(qū)景觀觀一直都都是消費費者購房房最看重重的因素素之一，通通過整個個新城的的環(huán)境打打造和每每個具體體地塊社社區(qū)的景觀建建設(shè)也必必將是龍龍郡項目目的驅(qū)動動力之一一。外部環(huán)境境驅(qū)動力力：龍湖湖及前期期示范區(qū)、城城市山地地高爾夫夫、城市市森林公公園、城城市廣場場以及花卉卉基地等等；社區(qū)環(huán)境境驅(qū)動力力：建立立龍郡項項目景觀觀模式，并并在各項項目中因因地制宜宜的打造造。3.5、品品牌驅(qū)動動力：在在龍郡項項目中，主

51、要是是項目自自身品牌牌、中國國中鐵二二局集團(tuán)團(tuán)品牌和和四川鴻鴻源星集集團(tuán)的品品牌。龍郡項目目品牌：已有知知名度和和一定形形象，但但缺乏美譽(yù)譽(yù)度和號召力力，急需需“用事實實說話”，建立項項目品牌牌美譽(yù)度度、信任任度和影影響力；中國中鐵鐵二局集集團(tuán)品牌牌：美譽(yù)譽(yù)度、號號召力和和在項目目運用方方面還美美中不足足，需要要進(jìn)一步步嫁接和和維護(hù)。四川鴻源源星集團(tuán)團(tuán)品牌：需要結(jié)結(jié)合集團(tuán)團(tuán)發(fā)展和和項目發(fā)發(fā)展，進(jìn)進(jìn)一步進(jìn)進(jìn)行包裝裝、推廣廣和維護(hù)護(hù)。3.6、概概念驅(qū)動動力：龍龍郡項目目作為一一個8平平方公里里的新城城綜合開開發(fā)，有有很多概概念可以以做，具具體包括括：項目整體體概念：如“公園中中的城市市”、“中央生

52、生活區(qū)”；各子項目目概念：如“龍郡外灘”商業(yè)“城市會會所，生生活主場場”；產(chǎn)品概念念：如萬萬科的UU8、中中海的CC-hoousee的借鑒鑒；案名概念念：將“云嶺”開發(fā)成成現(xiàn)代高高層系列列，“龍湖”開發(fā)為為多層洋洋房、別別墅等低低密度產(chǎn)產(chǎn)品系列列等。3.7、客客戶驅(qū)動動力：在在今后市市場形勢勢趨于買方方市場的的情況下下，擁有有客戶渠渠道、贏贏得客戶戶信任，鎖定終終端，將是房房地產(chǎn)開開發(fā)致勝勝的最好好方式，而而龍郡作作為一個個開發(fā)周周期長的的復(fù)合型型地產(chǎn)項項目，完完善客戶戶資源和和建立互互信顯得得尤為重重要和緊緊迫。廣泛建立立客戶群群渠道：特別是是達(dá)州下下轄大竹竹、宣漢漢、萬源源等縣市市；建立客

53、戶戶服務(wù)平平臺：完完善龍郡郡會俱樂樂部，鎖鎖定終端端；加強(qiáng)客戶戶服務(wù)，全全面提升升客戶滿滿意度。4、項目整整體概念念定位建建議：龍郡達(dá)達(dá)城城市市中央公公園生活活區(qū)龍郡公公園中的的城市5、項目整整體目標(biāo)標(biāo)客戶群群定位建建議：根據(jù)項目整整體市場場定位，本本項目客客群涉及及面其實實較為廣廣泛，需需要細(xì)分分居住、商商業(yè)、辦辦公、休休閑旅游游等四大大類，不不能只進(jìn)進(jìn)行一個個簡單而而籠統(tǒng)的的闡述，故故特分為為如下四四項：5.1、龍龍郡住宅宅客戶定定位：川東北品質(zhì)質(zhì)居住人人群5.2、龍龍郡商業(yè)業(yè)客戶定定位建議議：5.2.11、購房房客戶：龍郡住宅潛潛在購房房客戶和和達(dá)州一一般投資資者、商商業(yè)經(jīng)營營者5.2.

54、22、經(jīng)營營客戶：大型購物超超市和各各類社區(qū)區(qū)商業(yè)、旅旅游游樂樂、餐飲、休閑閑娛樂商商業(yè)經(jīng)營營商家5.2.33、終端端客戶：龍郡住宅業(yè)業(yè)主和城城市休閑閑人群、商商務(wù)人士士為主5.3、龍龍郡辦公公客戶定定位建議議： 以以化工基基地重點點企業(yè)達(dá)達(dá)州總部部辦公和和達(dá)縣政政務(wù)辦公公定向客客戶為主主，兼顧達(dá)州一一般企業(yè)業(yè)商務(wù)辦辦公為輔輔5.4、龍龍郡休閑閑旅游客客戶定位位建議：川東北節(jié)假假日城市市休閑家家庭為主主六、項目整整體產(chǎn)品品定位建建議：分地段、分分組團(tuán)的的規(guī)劃中中檔及中中高檔物物業(yè)為主主，定點開發(fā)保保障性住住房第三章、項項目整體體開發(fā)思思路與實實施方案案建議一、項目各各地塊控控規(guī)條件件與規(guī)劃劃布

55、局建建議：1、規(guī)劃布布局原則則：符合城市市整體景景觀形象象、天際際線要求求，主動動遵循城城市美學(xué)學(xué)、社會會責(zé)任；滿足社會會多物業(yè)業(yè)、多檔檔次需求求，既做到相相對集中中，又實實現(xiàn)分期期、分批批開發(fā)供供給市場場；充分挖掘掘和發(fā)揮揮土地、自自然資源源價值；既不損害害開發(fā)利利益，還還可提高高項目整整體開發(fā)發(fā)利潤、降降低市場場風(fēng)險。2、規(guī)劃布布局具體體建議：項目各物業(yè)業(yè)和功能能布局建建議示意意圖中成控規(guī)調(diào)調(diào)整建議議后項目目開發(fā)指指標(biāo)一覽覽表地塊編號用地性質(zhì)用地面積(）容積率建筑面積(）綠地率（%）建筑密度（%）建筑限高（mm)用地建議與與開發(fā)時時間A-02CR463055.352315226.55302

56、01002009年年高層A-03CR399399.451996997.0030201002009年年高層A-04CR436166.24.782084885.4430181002008年年高層B-03R2210233.74840944.830301002012年年高層B-05CR1519.546078.030351002012年年高層B-06CR1287.645150.43035100B-07R2376044.84131611.830281002008年年高層C-06CR6117.83183533.43035802012年年整體開開發(fā)高層層C-07R2122311.53366944.530308

57、0C-08G2128955.100000綠化用地220122年C-09R2141522.93424588.73030802012年年高層C-10S22368.900000廣場用地，220100年跟CC-122一起打打造C-12G1417499.800000綠化和商業(yè)業(yè)金融用用地，220100年綜合合開發(fā)打打造酒店店、辦公公和商業(yè)業(yè)C-13C2278833.92557677.83040100C-14R2436399.131309117.333035802010年年小高層層C-15R2255000.83.5892522.830251002010年年中高層層D-01R2474733.52.41114

58、4111.11353030552008-20009年安安置房和和經(jīng)濟(jì)適適用房D-02G2258377.9000002011年年開發(fā)多多層或小小高層D-03R2232299.72.5580744.255303055D-04R1437244.72.51093111.775353555D-05R1196822.51.22361993535252011年年洋房D-06G1246188.80.12461.8880062011年年公園別別墅D-07R1111855.20.88948.16403025D-08R2212599.92425199.83030402011年年洋房、小小高層D-09R1913033

59、.50.8730422.84030252011年年別墅D-10R21251222.221.51876883.33303040200920110年洋洋房別墅墅D-11CR320877.51.5481311.2553035352012年年洋房D-12G16545000.165458006公園，20011與與D-008一起起打造E-01R2383422.91.5575144.3553030252008年年洋房E-02G21862775.1100000生態(tài)林20008年年與E-01一一起打造造E-03R2368411.31.5552611.9553530302013年年別墅E-04R2562044.6

60、2.51405111.553030602013年年洋房、小小高層E-05R2816988.11.51225447.1153030302014年年洋房別別墅F-01CR237766.21237766.23035202014年年整體打打造生態(tài)態(tài)年林地地別墅F-02G2417311.600000F-03C51128866.11.2154633.3223030252015年年與F-10整整體打造造生態(tài)年年林地別別墅F-04R27949.81.8143099.6443030402015年年公建、商商業(yè)與高高層住宅宅整體打打造F-05G27216.700000F-06R22147977.30.34439.