合同管理2011年講義

1、 向大家介紹龍湖的合同管理了解龍湖的合同管理1管理ppt序號合同類型責(zé)任部門1設(shè)計合同研發(fā)部2工程合同造價采購部3材料設(shè)備采購合同造價采購部4造價咨詢合同造價采購部5監(jiān)理合同工程部6定額外檢測合同工程部7設(shè)計優(yōu)化合同研發(fā)部8銷售合同營銷部9貸款合同計劃財務(wù)部合同分類管理及相關(guān)責(zé)任部門龍湖不同開發(fā)過程合同管理和職責(zé)劃分2管理ppt合同分級審批流程龍湖合同權(quán)限劃分編號審批人預(yù)計執(zhí)行人審批方式1流程發(fā)起人提交2標(biāo)準(zhǔn)角色項目工程經(jīng)理;標(biāo)準(zhǔn)角色項目成本經(jīng)理手動添加相關(guān)責(zé)任人會簽3流程發(fā)起人校稿4標(biāo)準(zhǔn)角色工程職能負責(zé)人審核5標(biāo)準(zhǔn)角色研發(fā)職能負責(zé)人審核6標(biāo)準(zhǔn)角色招標(biāo)模塊負責(zé)人審核7標(biāo)準(zhǔn)角色采購模塊負責(zé)人審核

2、8標(biāo)準(zhǔn)角色項目負責(zé)人視合同金額確認審批人批準(zhǔn)9標(biāo)準(zhǔn)角色工程職能負責(zé)人;標(biāo)準(zhǔn)角色研發(fā)職能負責(zé)人;標(biāo)準(zhǔn)角色造價采購職能負責(zé)人;標(biāo)準(zhǔn)角色造價采購部文員;標(biāo)準(zhǔn)角色項目文員抄送13合同權(quán)限審批表.xls3管理ppt編制合約規(guī)劃簽訂合同編制合同付款計劃合同評估責(zé)任人：成本經(jīng)理責(zé)任人：根據(jù)合同類型確定的責(zé)任人責(zé)任人：合同簽訂經(jīng)辦人責(zé)任人：責(zé)任部門牽頭，各相關(guān)部門提供意見各相關(guān)業(yè)務(wù)部門合同執(zhí)行龍湖合同管理基本流程合同管理4管理ppt合約規(guī)劃合同管理的要點編制合約規(guī)劃的意義：指導(dǎo)編制招標(biāo)規(guī)劃；合理梳理招標(biāo)統(tǒng)籌；明晰合同責(zé)任部門；費項成本項目責(zé)任崗位工作內(nèi)容界定描述估算基礎(chǔ)單位 工程量 單價(元) 合價(萬元)

3、工程量及單價說明01開發(fā)成本01-01土地費01-02前期工程費01-03配套設(shè)施費01-04基礎(chǔ)設(shè)施費01-05建安及裝修工程費01-06環(huán)境景觀工程費01-07工程相關(guān)費02-01銷售設(shè)施建造費5管理ppt合同需求合同管理的要點 工程項目部合同需求的質(zhì)量直接影響下游造價采購部的招標(biāo)質(zhì)量要點：工程名稱需求來源工程期限施工依據(jù)工程范圍工作內(nèi)容技術(shù)及質(zhì)量要求驗收標(biāo)準(zhǔn)甲方現(xiàn)場代表委托監(jiān)理單位名稱推薦施工單位其它時間要求施工前提現(xiàn)場施工條件是否具備，都已經(jīng)具備了什么條件，如果不具備預(yù)計什么時候具備（含手續(xù)條件）6管理ppt合同交底（一）合同管理的要點需要合同交底的合同類型合同類型責(zé)任部門參加人員主要

4、內(nèi)容總平管網(wǎng)造價采購部相關(guān)施工單位、工程項目部、監(jiān)理界面劃分、甲供材管理、簽證等經(jīng)濟單據(jù)的辦理景觀造價采購部相關(guān)施工單位、工程項目部、監(jiān)理界面劃分、甲供材管理、簽證等經(jīng)濟單據(jù)的辦理精裝修造價采購部相關(guān)施工單位、工程項目部、監(jiān)理界面劃分、甲供材管理、簽證等經(jīng)濟單據(jù)的辦理總包造價采購部相關(guān)施工單位、工程項目部、監(jiān)理總包配合、甲供材管理、簽證等經(jīng)濟單據(jù)的辦理新單位進場進行合同交底的必要性：龍湖管理模式的宣講；降低管理過程中的溝通成本；7管理ppt總包合同材料設(shè)備供應(yīng)交底內(nèi)容：1.材料設(shè)備供應(yīng)界面；2.材料設(shè)備計劃；3.材料設(shè)備供應(yīng)；4.甲供材料設(shè)備驗收和結(jié)算；5.交底會議結(jié)束后施工單位需完善的工作；

5、總包合同造價管理工作交底內(nèi)容：1.咨詢公司對合同重要條款解讀交底;2.造價部對總包單位在實施過程中需合同雙方配合工作的流程（包括樣表）及注意事項交底；3.造價過程管控及相關(guān)工作；4.工程結(jié)算辦理；5.相關(guān)附件清單；合同交底（二）合同管理的要點8管理ppt合同執(zhí)行合同管理的要點設(shè)計類合同的主要合同條件和控制說明:對設(shè)計服務(wù)的要求：乙方必須參與整個設(shè)計過程及按合約約定的次數(shù)進行施工過程中的審查對設(shè)計成果交付方式的要求：圖紙類電子文檔提交標(biāo)準(zhǔn)為： 采用AUTOCAD軟件繪制，版本統(tǒng)一為 2004版；電子文檔與圖紙一一對應(yīng)。概念、方案設(shè)計階段均需將ppt文件作為設(shè)計成果，擴初階段電子文件應(yīng)為DWG格式

6、文件，提交時間為圖紙成果提交前三天。工作內(nèi)容工作次數(shù)起止時間概念+方案設(shè)計匯報 方案深化設(shè)計成果80%匯報方案深化設(shè)計成果匯報施工指導(dǎo)共計9管理ppt合同執(zhí)行合同管理的要點工程類合同的主要條款和控制說明：工程范圍及工作內(nèi)容；工程工期；經(jīng)濟性條款；材料供應(yīng)；工程保修；10管理ppt合同執(zhí)行合同管理的要點合同執(zhí)行過程中設(shè)計、工程、成本管理人員的主要職責(zé)：設(shè)計人員：負責(zé)工程項目實施階段的技術(shù)指導(dǎo)（效果把控）和配合；根據(jù)現(xiàn)場情況及工程合同（成本要求）完善設(shè)計變更；工程人員：實施并全面履行合同；協(xié)調(diào)各分供方的關(guān)系；按合同審核形象進度；及時準(zhǔn)確的處理現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更（時效性）；成本人員：資金計劃的準(zhǔn)確預(yù)

7、判；按合同支付進度款；及時準(zhǔn)確的處理現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更（動態(tài)成本的控制）；11管理ppt合同執(zhí)行過程動態(tài)成本波動 合同管理的要點經(jīng)濟（規(guī)劃）指標(biāo)偏差；造價主要量、價預(yù)估偏差標(biāo)桿項目引用造成的目標(biāo)成本偏差；因地區(qū)壟斷造成的成本變化設(shè)計方案施工方案；因政策性因素造成的調(diào)整（編制時已出臺）；含量指標(biāo)偏差；可控因素不可控因素（動態(tài)成本）主材價格調(diào)整局部建造標(biāo)準(zhǔn)變化運營決策調(diào)整因政策性因素造成的調(diào)整（新出臺）因地區(qū)壟斷造成的成本變化（部分不可控）；-各項目的一戶一表，不同地區(qū)不同收費標(biāo)準(zhǔn)；造成目標(biāo)成本偏差的主要因素12管理ppt合同執(zhí)行過程動態(tài)成本波動 合同管理的要點成本管理主業(yè)務(wù)流程框圖13管理ppt

8、總承包標(biāo)準(zhǔn)合同的組成總包合同協(xié)議要約合同條件工程量清單通用條款專用條款計算規(guī)則及單價說明清單表格工程規(guī)范合同圖紙合同協(xié)議書中標(biāo)通知書合同標(biāo)準(zhǔn)化合同管理的要點14管理ppt封面詳細省市項目期標(biāo)段信息；合同編碼采取八位數(shù)字編碼，首兩位地區(qū)公司編碼，后三位項目編號按立項時間順序編碼，最后三位合同編號按簽訂時間順序編碼；合同協(xié)議書：合同雙方基本信息，項目基本信息，雙方簽章；中標(biāo)通知書：招標(biāo)確定中標(biāo)人后向中標(biāo)人發(fā)出的書面憑證，項目基本信息，雙方在議標(biāo)過程中確認的內(nèi)容，雙方簽章；中標(biāo)通知書信息應(yīng)與合同協(xié)議書一致；合同金額與工程量清單匯總金額一致；協(xié)議要約部分合同標(biāo)準(zhǔn)化15管理ppt通用條款含47個子目，約

9、定合同履約中雙方責(zé)任義務(wù)、工作標(biāo)準(zhǔn)，主要介紹的子目：A.合同金額和調(diào)整 合同價款僅能夠根據(jù)暫定數(shù)量、暫定料值、暫定金額三種方式調(diào)整，其他特殊可調(diào)整單價的約定可在專用條款中補充；B.工程進度款 在專用條款中自行約定支付比例；C.材料設(shè)備供應(yīng) 承包方供應(yīng)材料，甲供材料或設(shè)備（合同金額中不包含），須約定甲供材料損耗率，甲供材料或設(shè)備稅金及出票稅金以暫定金額方式計入合同總價；D.保險 如發(fā)包方購買“建筑/安裝工程一切險”后應(yīng)履行的內(nèi)容； 合同專用條款為通用條款中規(guī)定的需另行約定的補充內(nèi)容；工程規(guī)范為項目管理的基本內(nèi)容；工程規(guī)范及技術(shù)說明附件參考項目實際情況修改、調(diào)整、補充；項目建造標(biāo)準(zhǔn)及參考技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、

10、合同圖紙需根據(jù)簽約時情況添加；合同條件部分合同標(biāo)準(zhǔn)化16管理ppt工程量計算規(guī)則及單價說明是為計算“工程量清單”內(nèi)的數(shù)量而提供統(tǒng)一的計算單位、標(biāo)準(zhǔn)、計價方法 。計算規(guī)則、單價說明土建部分與國標(biāo)清單的部分區(qū)別：樓梯按實體工程量計算；鋼筋措施費考慮在綜合單價中；模板分結(jié)構(gòu)部位分列；砌體按不同類型、不同厚度列項單位平米；構(gòu)造柱不單獨計算，包含在砌體綜合單價中；材料場內(nèi)運輸費包含在綜合單價中；規(guī)費包含在綜合單價中；稅金包含在綜合單價中；計算規(guī)則、單價說明機電部分與國標(biāo)清單的部分區(qū)別：腳手架搭拆費、超高增加費、高層建筑增加費已歸入項目措施費；不再區(qū)分管道間、管廊內(nèi)的管道、閥門、法蘭、支架安裝與非管道間的

11、綜合單價.(即:綜合單價已綜合考慮了以上因素)；減壓器、疏水器、水表安裝，以“個”為計量單位,其組成閥件數(shù)量歸入相應(yīng)的閥門計算；計算工程量不扣除彎頭、三通、四通等所占的長度。橋架主材費中“直通橋架、彎頭、三通、四通”不另計，綜合在延米主材費中。連接用螺栓和連接件不另計，綜合在延米主材費中；配電箱現(xiàn)場開孔費用，計入項目措施費；不再區(qū)分井道電纜與電纜敷設(shè)的綜合單價，其差額歸入項目措施費；提供了已有地區(qū)新材料的管件含量表,以作沒有地區(qū)公司上限參考使用；工程量清單部分合同標(biāo)準(zhǔn)化17管理ppt標(biāo)準(zhǔn)化合同范例文件18管理ppt法律風(fēng)險的評判律師審查管理漏洞的評判內(nèi)部審查外部風(fēng)險的評判分供方評判合同標(biāo)準(zhǔn)化是

12、合同風(fēng)險防范的一種重要手段合同執(zhí)行完畢合同執(zhí)行責(zé)任人對合同的評判合同評判合同及分供方評判合同評價及建議條款優(yōu)劣對甲方有利 對甲方不利成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi) 超目標(biāo)成本 元合同總體評價優(yōu)秀 良好 一般 較差 本類合同簽訂時應(yīng)注意事項建議合同價款方式總價包干 單價包干 暫估價 其他建議19管理ppt分供方評判的目的：建立分供方評價體系，及時評估合作單位，積累優(yōu)秀分供方資源；通過評估結(jié)果，反饋工程、造價管理問題，通過優(yōu)化管理動作，提升自身管理水平，并幫助分供方成長；合同執(zhí)行完畢合同執(zhí)行責(zé)任人對分供方的評判分供方評判合同及分供方評判對施工單位的評價（造價采購部填寫）報價情況優(yōu)秀 良好 一般 較差 經(jīng)

13、濟實力優(yōu)秀 良好 一般 較差 結(jié)算資料優(yōu)秀 良好 一般 較差 綜合評價優(yōu)秀 良好 一般 較差 繼續(xù)選用推薦 一般 不推薦 不選用 其他意見 專業(yè)工程師 工程成本經(jīng)理造價采購部經(jīng)理 年 月 日20管理ppt分供方評判合同及分供方評判對施工單位的評價（項目工程部填寫）工程質(zhì)量優(yōu)秀 良好 一般 較差 工程進度優(yōu)秀 良好 一般 較差 技術(shù)實力優(yōu)秀 良好 一般 較差 合作配合優(yōu)秀 良好 一般 較差 竣工資料優(yōu)秀 良好 一般 較差 綜合評價優(yōu)秀 良好 一般 較差 繼續(xù)選用推薦 一般 不推薦 不選用 其他意見 專業(yè)工程師 工程項目經(jīng)理 年 月 日合同執(zhí)行完畢合同執(zhí)行責(zé)任人對分供方的評判21管理ppt分供方評

14、判合同及分供方評判已有分供方資源評審流程說明責(zé)任部門適用于造價采購部承辦的工程招標(biāo)和材料設(shè)備招標(biāo)造價采購部工程/景觀部1、無論何種招標(biāo)方式，在啟動招標(biāo)流程前須組織對已有資源的綜合評審；已有資源的收集參與2、評審小組為虛擬團隊，其評審小組成員由招標(biāo)小組組長確定；項目成本經(jīng)理現(xiàn)場造價師項目工程經(jīng)理項目專業(yè)工程師3、評審工具因招標(biāo)類型由工程類和材料設(shè)備采購類組成，并根據(jù)評審主體分為造價采購部使用的評審表和工程部/景觀項目部使用的評審表；組織評審組織評審4、評審各方分別給出評估意見，并按照權(quán)重設(shè)置匯總得分，形成初步評審結(jié)論；由招標(biāo)經(jīng)辦人收集評審意見，并匯總評審得分；5、提交招標(biāo)小組最終評議；1、由招標(biāo)

15、經(jīng)辦人組織資源評審會，并形成初步評審意見；2、啟動會上確定最終評議結(jié)果；6、形成入圍名單（經(jīng)評審已有資源滿足招標(biāo)入圍單位數(shù)量要求，可直接使用，否則將進行新增資源考察）；造價采購部工程部（景觀）分供方資源評審小組評審意見1評審意見2匯總評審意見招標(biāo)小組最終評議形成入圍單位已有分供方資源評審流程指引22管理ppt分供方評判合同及分供方評判分類序號評 價 原 則備 注A1勝任現(xiàn)有的合作范圍，其工作質(zhì)量、工作標(biāo)準(zhǔn)與龍湖理念相協(xié)調(diào)同步對連續(xù)獲得A級評價的合作伙伴，優(yōu)先考慮合作，也可從公司層面與其簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議2有較大的發(fā)展?jié)摿?，能隨龍湖的發(fā)展而發(fā)展自己3有強烈的愿望與龍湖建立發(fā)展性的戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)

16、系，注重長期利益，不過分看重局部的收益4是龍湖分供方的典范，龍湖愿意同其繼續(xù)合作（甚至給予其略優(yōu)于其他分供方的條件）B1能基本勝任現(xiàn)有的合作范圍，其工作質(zhì)量、工作標(biāo)準(zhǔn)能基本達到龍湖的要求對獲得B級評價的合作伙伴，在招投標(biāo)階段優(yōu)先考慮邀請入圍競標(biāo)2有一定的發(fā)展?jié)摿?，還可以同其適度擴大合作范圍3是龍湖同類分供方中的中堅力量，龍湖愿意同其繼續(xù)合作C1能基本完成現(xiàn)有的合作范圍，但其工作質(zhì)量，工作標(biāo)準(zhǔn)往往需要龍湖有力的監(jiān)督對獲得C級評價的合作伙伴，在其工作完工后如仍無明顯改善，則應(yīng)考慮引入新的合作伙伴2無發(fā)展?jié)摿?，現(xiàn)有的工作范圍，工作量已飽和3是龍湖同類分供方中的“雞肋”，應(yīng)著手引入同類新的資源D1完成

17、現(xiàn)有的工作已盡其所能，其工作質(zhì)量，工作標(biāo)準(zhǔn)往往達不到龍湖的要求對獲得D級評價的合作伙伴，當(dāng)其完成目前正在與龍湖合作的項目后，強制淘汰，三年之內(nèi)不再考慮合作2在現(xiàn)有合作范圍完成后，龍湖不愿意同其繼續(xù)合作分類評價原則23管理ppt綜合評估結(jié)果：工程部（含景觀項目部）和造價采購部評分權(quán)重比例為6：4，單項目/合同結(jié)束對分供方的最終評估得分按以下公式計算：分供方最終得分=工程部評分60%+造價采購部評分 40%根據(jù)得分范圍，對分供方劃分為A、B、C、D四個檔次。其中A為優(yōu)秀分供方（得分90），B為良好分供方（75得分90），C為合格分供方（60得分75），D為不合格分供方（得分60）。對最終評估結(jié)果，

18、造價采購部文員每半年以工作聯(lián)系單形式向公司公示，形成“分供方評估結(jié)果匯總表” 。物業(yè)公司評估打分結(jié)果，也適用于以上A、B、C、D的分類原則。對物業(yè)公司評估為D的分供方，在后期考慮繼續(xù)合作前需要慎重對待。分供方評判合同及分供方評判24管理ppt分供方評判合同及分供方評判分供方激勵措施：根據(jù)分供方年度評估結(jié)果，年度綜合評估等級為“A”類的授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書”；凡被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書”的分供方，在兩年內(nèi)我司的后續(xù)招標(biāo)工程中參與我司投標(biāo)競價，同等條件下優(yōu)先選擇；如被授予“年度優(yōu)秀合作伙伴證書”的分供方，在可享受優(yōu)先權(quán)的兩年內(nèi)受到政府職能部門的通報批評，將取消其優(yōu)先權(quán)；25管理ppt分供

19、方評判合同及分供方評判分供方黑名單制度（確定黑名單的基本條件）：以雙方存在爭議為由，沖擊公司辦公場地、售樓中心或公司其他辦公場所，造成惡劣影響；惡意拖欠民工工資、分供方貨款，并轉(zhuǎn)嫁我司，煽動不明真相的群眾沖擊我司辦公場，給我司聲譽造成惡劣影響；未征得我司同意，擅自向媒體發(fā)布不利于我司聲譽的信息，給我司造成惡劣影響；擅自挪用、替換甲供材料，給工程質(zhì)量、進度等造成不可挽回的影響；擅自非法轉(zhuǎn)包分包承接的工程項目，損壞我司聲譽；中標(biāo)之后，擅自違約，拒絕簽訂合同；26管理ppt合約規(guī)劃由項目成本經(jīng)理編制，編制的范圍為開發(fā)成本和銷售費用；實際簽訂合同時，合同經(jīng)辦人須要與合約規(guī)劃進行對應(yīng)，成本經(jīng)理負責(zé)審核；

20、對于工期小于6個月，總價較低的工程合同宜采用總價包干合同；但是對于工期大于6個月或者總價較高的工程合同因為在執(zhí)行過程中存在較多的可變因素，一般不采用總價包干合同；合同簽訂后，為了使合同中的相關(guān)內(nèi)容具有較好的執(zhí)行性，及時對供應(yīng)商（含施工單位）進行合同交底，并將交底的會議紀要作為合同執(zhí)行和合同結(jié)算的有效依據(jù)；合同簽訂生效以后3日內(nèi)完成合同付款計劃的編制并上傳至成本系統(tǒng)備案；合同執(zhí)行過程中，須及時對金額較大的變更（一般為大于5萬元）簽訂補充協(xié)議；合同執(zhí)行完畢后，及時對合同進行評估，評估的內(nèi)容包括合同內(nèi)容制定的合理性、分析其優(yōu)勢和不足之處以及對供貨商（含施工單位）的評估（包括但不限于其的履約能力、信譽以及是否可以繼續(xù)合作等）；合同管理中需要注意的事項合同管理27管理ppt三、多角度看龍湖的合同和招投標(biāo)管理28管理ppt萬科和龍湖招