工業(yè)園區(qū)模式調(diào)查報(bào)告

1、 HYPERLINK xxxx/ 工業(yè)園區(qū)模模式調(diào)查查專題報(bào)報(bào)告前言：本文通過(guò)過(guò)實(shí)地調(diào)調(diào)查錦江江工業(yè)總總部基地地、青羊羊工業(yè)集集中發(fā)展展區(qū)、金金牛高科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、武武侯工業(yè)業(yè)園、龍龍?zhí)豆I(yè)業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)等等五個(gè)大大型工業(yè)業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)后后，對(duì)目目前的工工業(yè)園區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)模式、產(chǎn)產(chǎn)品模式式、運(yùn)營(yíng)營(yíng)和盈利利模式進(jìn)進(jìn)行了歸歸納整理理及分析析，以便便快速、綜綜合的了了解目前前成都市市大型工工業(yè)園區(qū)區(qū)的情況況。一、主城區(qū)區(qū)工業(yè)園園集中發(fā)發(fā)展區(qū)基基本情況況二、工業(yè)園園區(qū)開發(fā)發(fā)模式 從本次次調(diào)查情情況來(lái)看看，工業(yè)業(yè)園區(qū)的的開發(fā)模模式主要要分為以以下三點(diǎn)點(diǎn)：（一）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商開發(fā)模模式 簡(jiǎn)簡(jiǎn)單流程程：政府

2、府供地開發(fā)商商開發(fā)發(fā)項(xiàng)目招商入入駐 代代表項(xiàng)目目：青羊羊工業(yè)總總部基地地、青羊羊綠舟稅稅源總部部基地工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商模式式是指房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)在工業(yè)業(yè)集中發(fā)發(fā)展區(qū)內(nèi)內(nèi)獲得土土地資源源后，以以政府為為支撐，與與政府共共同出資資成立項(xiàng)項(xiàng)目公司司，進(jìn)行行項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部的道道路、綠綠化、商商業(yè)娛樂(lè)樂(lè)等基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施及辦辦公場(chǎng)所所的建設(shè)設(shè)，然后后以租賃賃、出售售等方式式進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理，然后后獲取利利潤(rùn)。例如成都都置信，成成都較早早也較為為專業(yè)的的工業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商，目目前主要要操作的的項(xiàng)目青青羊工業(yè)業(yè)總部基基地，位位于青羊羊工業(yè)集集中發(fā)展展區(qū)的核核心區(qū)域域，占地地9333畝，建建筑形態(tài)態(tài)以工業(yè)業(yè)

3、總部大大樓為主主，輔以以靈活分分割的小小總部工工業(yè)空間間，已經(jīng)經(jīng)成功引引進(jìn)了包包括招商商銀行、葛葛洲壩集集團(tuán)等在在內(nèi)的776家優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)業(yè)。而其其另外一一個(gè)項(xiàng)目目青羊稅稅源總部部基地也也已經(jīng)亮亮相，近近期將開開始招商商。（二）政府府獨(dú)立開開發(fā)模式式 簡(jiǎn)簡(jiǎn)單流程程：政府府投資資公司開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目招招商入駐駐 代代表項(xiàng)目目：西部部智谷此種模式式，是指指各級(jí)政政府基于于本區(qū)域域的經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)、社社會(huì)發(fā)展展和市民民就業(yè)等等綜合因因素考慮慮，直接接成立投投資公司司，打造造特定類類型的總總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)基地，獨(dú)獨(dú)立進(jìn)行行建設(shè)、招招商等運(yùn)運(yùn)作，吸吸引稅收收，推動(dòng)動(dòng)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展。此種模式式最大的的優(yōu)點(diǎn)就就是相關(guān)關(guān)的

4、產(chǎn)業(yè)業(yè)政策支支持和稅稅收優(yōu)惠惠等是直直接與政政府掛鉤鉤洽談，彈彈性空間間較大。例如西部部智谷，由由武侯區(qū)區(qū)成立成成都武侯侯工業(yè)園園投資開開發(fā)有限限公司開開發(fā)建設(shè)設(shè)，定位位為知名名企業(yè)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)總部聚聚集區(qū)、技術(shù)研發(fā)及服務(wù)外包中心、IT軟件動(dòng)漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地，主要針對(duì)高科技類型的企業(yè)進(jìn)行招商。（三）綜合合開發(fā)模模式 簡(jiǎn)簡(jiǎn)單流程程：政府府投資資公司（管管委會(huì)） 開開發(fā)項(xiàng)目目招商商入駐 開開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目招招商入駐駐 代代表項(xiàng)目目：龍?zhí)短犊偛炕鼐C合運(yùn)作作模式是是指對(duì)集集中工業(yè)業(yè)園區(qū)開開發(fā)模式式進(jìn)行綜綜合運(yùn)用用的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)模式式。由于工業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目具有有建設(shè)規(guī)規(guī)模大、招招商

5、范圍圍廣、資資金要求求大等特特點(diǎn)，既既要求在在土地出出讓、稅稅收優(yōu)惠惠等政策策方面得得到政府府的有力力支持，又又需要在在資金投投入方面面有保障障，能跟跟上建設(shè)設(shè)開發(fā)的的進(jìn)度，還還最好有有運(yùn)營(yíng)工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的經(jīng)驗(yàn)保保證。因因此，單單單采用用一種開開發(fā)模式式，難以以保證建建設(shè)項(xiàng)目目的順利利進(jìn)行，而而且很有有可能“爛爛尾”。例如龍?zhí)犊偪偛炕氐?，在?jīng)經(jīng)過(guò)整體體的規(guī)劃劃后，政政府成立立管委會(huì)會(huì)及相應(yīng)應(yīng)的招商商部門，自自己獨(dú)立立開發(fā)了了東廣樓樓等產(chǎn)業(yè)業(yè)樓。同同時(shí)，也也將園區(qū)區(qū)中的工工業(yè)用地地打造成成熟地進(jìn)進(jìn)行招商商入駐，要要求入駐駐企業(yè)的的投資強(qiáng)強(qiáng)度在5500萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝(含地地價(jià))以以上，稅稅收3

6、00萬(wàn)元/畝年年以上，容容積率22.0以以上，還還要在合合同中約約定開工工時(shí)間、建建設(shè)周期期、規(guī)范范建設(shè)條條款和違違約責(zé)任任等，對(duì)對(duì)整個(gè)園園區(qū)的建建設(shè)和檔檔次上進(jìn)進(jìn)行了約約束。目目前，已已經(jīng)在其其中打造造的總部部基地有有龍?zhí)叮ㄔＴ６迹┛偪偛炕氐亍⒚绹?guó)國(guó)倍科國(guó)國(guó)際新城城，中國(guó)國(guó)第二重重型機(jī)械械集團(tuán)公公司等。三、工業(yè)園園區(qū)產(chǎn)品品模式（一）建筑筑形態(tài)1、別墅式式別墅式式的工業(yè)業(yè)園區(qū)目目前在世世面比較較流行。因因其環(huán)境境較好，占占地面積積較大，產(chǎn)產(chǎn)品的戶戶型較大大，因此此售價(jià)（租租金）相相對(duì)較高高，而入入駐的企企業(yè)往往往都是實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的大中中型企業(yè)業(yè)。另外外一些大大型園區(qū)區(qū)中也會(huì)會(huì)存在這這些別墅墅

7、業(yè)態(tài)的的辦公樓樓。從本次調(diào)查查情況來(lái)來(lái)看，該該類產(chǎn)品品多集中中在青羊羊區(qū)和高高新西區(qū)區(qū)的工業(yè)業(yè)園內(nèi)。典型代表表項(xiàng)目：青羊工工業(yè)總部部基地、西西城國(guó)際際等2、寫字樓樓模式目前市場(chǎng)的的大型工工業(yè)園區(qū)區(qū)中，基基本上都都包含了了小高層層/高層層寫字樓樓產(chǎn)品。但但其所占占比例不不高。往往往是以以某大型型園區(qū)中中一個(gè)“小小組團(tuán)”的的形式存存在，如如龍?zhí)豆すI(yè)園區(qū)區(qū)中由成成都倍科科科技有有限公司司開發(fā)的的倍科國(guó)國(guó)際新城城。與別別墅式的的辦公產(chǎn)產(chǎn)品相比比小高層層或高層層的寫字字樓總價(jià)價(jià)低，面面積區(qū)間間較小，更更加適合合新興的的中小型型企業(yè)入入駐辦公公。該類類產(chǎn)品零零星分布布在各個(gè)個(gè)工業(yè)園園內(nèi)。典型代表項(xiàng)項(xiàng)目：

8、倍倍科國(guó)際際新城、IP科技中心等3、工廠式式該類產(chǎn)產(chǎn)品主要要針對(duì)一一些勞動(dòng)動(dòng)密級(jí)型型的生產(chǎn)產(chǎn)加工企企業(yè)既生產(chǎn)產(chǎn)基地。產(chǎn)產(chǎn)品的面面積大，環(huán)環(huán)境較好好，同時(shí)時(shí)價(jià)格相相對(duì)低廉廉。目前前的武侯侯工業(yè)園園和早期期的修建建的天府府軟件園園中，有有大量的的此類產(chǎn)產(chǎn)品存在在。此類類產(chǎn)品多多為企業(yè)業(yè)自行拿拿地修建建。截止止20008年110月，武武侯工業(yè)業(yè)園區(qū)已已累計(jì)引引進(jìn)企業(yè)業(yè)3288家，其其中鞋業(yè)業(yè)企業(yè)225家，電電子信息息類企業(yè)業(yè)1033家，機(jī)機(jī)電一體體化企業(yè)業(yè)42家家，生物物工程及及制藥企企業(yè)400家，環(huán)環(huán)保新材材料企業(yè)業(yè)17家家，投資資及其它它企業(yè)1101家家。其中中入園建建設(shè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化生產(chǎn)產(chǎn)基地990

9、家，已已建成投投產(chǎn)企業(yè)業(yè)57家家。（二）園區(qū)區(qū)功能1、主要要功能聚合合產(chǎn)業(yè)群群將若干同同質(zhì)化的的產(chǎn)業(yè)聚聚合到一一起，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)間、企企業(yè)間相相互激蕩蕩，形成成了一系系列的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)，企企業(yè)之間間互動(dòng)；產(chǎn)業(yè)外外，企業(yè)業(yè)可以結(jié)結(jié)盟，共共同對(duì)客客戶提供供產(chǎn)品和和服務(wù)。同同時(shí)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群因享有有地理上上的優(yōu)勢(shì)勢(shì)而有可可能獲得得更便捷捷的發(fā)展展。這種種產(chǎn)業(yè)的的群集具具有特殊殊的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，地理理位置接接近也許許會(huì)產(chǎn)生生集群間間的激烈烈競(jìng)爭(zhēng)，但但企業(yè)間間卻可以以分享信信息資訊訊，聚合合特定的的需求，繼繼而降低低交易成成本。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群群也能使使一個(gè)個(gè)個(gè)孤立的的企業(yè)從從較大規(guī)規(guī)模的經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中受益益

10、，同時(shí)時(shí)刺激相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)和后續(xù)續(xù)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，為為產(chǎn)業(yè)群群的發(fā)展展創(chuàng)造一一個(gè)有利利的環(huán)境境。這是是工業(yè)園園最主要要，也是是最關(guān)鍵鍵的功能能。2、輔助功功能為片區(qū)創(chuàng)收收：政府府利用工工業(yè)園的的模式和和政策上上的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，吸引引來(lái)自區(qū)區(qū)內(nèi)/外外各地的的優(yōu)質(zhì)企企業(yè)進(jìn)駐駐，為片片區(qū)創(chuàng)收收任務(wù)提提供支持持。以西部智谷谷項(xiàng)目為為例：未未來(lái)的西西部智谷谷總占地地面積將將達(dá)到4481.5畝，總總建筑面面積977萬(wàn)平方方米，將將于20011年年前全部部建成，預(yù)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)值超超過(guò)1000億元元，稅收收超過(guò)55億元。解決就業(yè)問(wèn)問(wèn)題：工工業(yè)園的的建立需需要管理理，需要要人才，企企業(yè)的進(jìn)進(jìn)駐帶來(lái)來(lái)機(jī)會(huì)，帶帶來(lái)工作作，這

11、樣樣的模式式有利于于解決就就業(yè)問(wèn)題題，特別別是一些些大型工工業(yè)園區(qū)區(qū)，這樣樣的表現(xiàn)現(xiàn)尤為突突出。以武侯工業(yè)業(yè)園區(qū)為為例：園園區(qū)企業(yè)業(yè)將聚集集產(chǎn)業(yè)崗崗位一五五萬(wàn)個(gè)，其其中技術(shù)術(shù)人才和和中高級(jí)級(jí)管理人人員2萬(wàn)萬(wàn)人以上上，并隨隨著園區(qū)區(qū)內(nèi)商務(wù)務(wù)環(huán)境和和生活服服務(wù)設(shè)施施的不斷斷完善和和提檔升升級(jí)，將將真正形形成聚集集近300萬(wàn)人的的科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城城區(qū)。（三）園區(qū)區(qū)配套住宅配套：是專門門針對(duì)入入?yún)^(qū)企業(yè)業(yè)員工需需求打造造的配套套用房。項(xiàng)項(xiàng)目建成成后，將將有效減減輕企業(yè)業(yè)投資配配套建設(shè)設(shè)的資金金壓力，為為入?yún)^(qū)企企業(yè)員工工提供便便利的居居所。目目前將住住宅納為為配套設(shè)設(shè)施的工工業(yè)園區(qū)區(qū)都是體體量較大大的工業(yè)業(yè)

12、區(qū)。如：青羊工工業(yè)總部部基地青年年時(shí)尚城城另外西部智智谷的人人才公寓寓也是為為園區(qū)工工作人員員打造兩棟棟小高層層項(xiàng)目。青青羊綠舟舟稅源總總部基地地未來(lái)規(guī)規(guī)劃中也也將出現(xiàn)現(xiàn)對(duì)外出出售的住住宅配套套。交通配套：工業(yè)園園大都遠(yuǎn)遠(yuǎn)離主城城區(qū)，大大部分產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)的從業(yè)業(yè)人員如如何快速速迅捷的的到達(dá)目目的地？交通配配套顯得得尤為關(guān)關(guān)鍵。休閑娛樂(lè)配配套：無(wú)無(wú)論園區(qū)區(qū)大小，基基本上每每個(gè)園區(qū)區(qū)都擁有有自成一一體的休休閑娛樂(lè)樂(lè)配套。差差異僅僅僅在于設(shè)設(shè)施的種種類以及及場(chǎng)地的的大小。（四）園區(qū)區(qū)規(guī)劃總部基地的的規(guī)劃開開發(fā)特征征：占地地面積大大，功能能分區(qū)明明確，配配套完善善，開發(fā)發(fā)時(shí)間較較長(zhǎng)。1、青羊工工業(yè)總部

13、部基地工業(yè)總部基基地：占占據(jù)青羊羊工業(yè)集集中發(fā)展展區(qū)的核核心區(qū)域域，建筑筑形態(tài)以以工業(yè)總總部大樓樓為主體體，輔以以靈活分分割的小小總部工工作空間間，是以以科技研研發(fā)、高高新技術(shù)術(shù)為主的的高成長(zhǎng)長(zhǎng)型工業(yè)業(yè)企業(yè)的的總部聚聚集地。航空產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)：規(guī)劃劃中的航航空產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)以新新型航空空材料研研發(fā)、新新技術(shù)研研發(fā)為主主。另外外，區(qū)域域內(nèi)的精精密加工工區(qū)以高高技術(shù)含含量、高高附加值值的航空空產(chǎn)品、電電子信息息、機(jī)械械精密加加工為核核心的新新型工業(yè)業(yè)基地，發(fā)發(fā)展多種種周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。 集中配套區(qū)區(qū)：?jiǎn)T工工生活集集中配套套區(qū)時(shí)尚青青年城，另另外，配配套區(qū)主主要包括括生活配配套、服服務(wù)中心心、商務(wù)務(wù)中心等等配套服服務(wù)

14、組成成。 模具生產(chǎn)加加工區(qū)：青羊工工業(yè)集中中發(fā)展區(qū)區(qū)模具生生產(chǎn)加工工區(qū)以發(fā)發(fā)展模具具工程技技術(shù)中心心、模具具展示中中心等為為核心的的服務(wù)平平臺(tái)，極極大的提提升了模模具的加加工效率率。2、青羊綠綠舟稅源源總部基基地A區(qū)：正在在規(guī)劃和和設(shè)計(jì)之之中B區(qū)：將打打造以運(yùn)運(yùn)動(dòng)為主主，融合合休閑、游游樂(lè)為一一體的運(yùn)運(yùn)動(dòng)總部部公園城城，有成成都市區(qū)區(qū)內(nèi)最大大的GOOLF揮揮桿練習(xí)習(xí)場(chǎng)以及及最大規(guī)規(guī)模的網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)中中心、羽羽毛球場(chǎng)場(chǎng)、拓展展基地和和親子游游樂(lè)等等等C區(qū)：中華華情總部部公園城城，園區(qū)區(qū)是以李李白的夢(mèng)夢(mèng)游天姥姥吟留別別作為為文化主主線，通通過(guò)建筑筑、景觀觀與詩(shī)歌歌的結(jié)合合打造的的一個(gè)中中華風(fēng)情情公園總

15、總部城，整整個(gè)C區(qū)區(qū)都是以以中式古古典建筑筑群落組組成D區(qū)：是以以一個(gè)十十八桿GGOLFF球場(chǎng)景景觀為載載體，融融合緩丘丘、綠地地、樹陣陣、湖泊泊等景觀觀元素而而修建的的一個(gè)集集辦公、休閑、旅游為一體的綠嶺總部公園城E區(qū)：是濱濱河總部部公園城城，這個(gè)個(gè)區(qū)域包包括總部部辦公、濕濕地公園園、高尚尚住宅、商商務(wù)配套套等功能能，同時(shí)時(shí)它擁有有一條88.5公公里長(zhǎng)的的沿河景景觀長(zhǎng)廊廊，這條條沿河景景觀長(zhǎng)廊廊上將呈呈現(xiàn)六個(gè)個(gè)國(guó)家七七種不同同風(fēng)情的的商業(yè)街街區(qū)3、園區(qū)規(guī)規(guī)劃總結(jié)結(jié)了解區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)，企企業(yè)發(fā)展展?fàn)顩r、規(guī)規(guī)模擴(kuò)張張需求等等實(shí)際情情況，在在充分調(diào)調(diào)查研究究基礎(chǔ)上上搞好總總體布局局規(guī)劃園區(qū)建

16、設(shè)與與城市建建設(shè)規(guī)劃劃結(jié)合起起來(lái)，定定位在最最具優(yōu)勢(shì)勢(shì)的區(qū)域域，主要要安排一一些規(guī)模模較大、科科技含量量較高、外外向型的的“龍頭頭”項(xiàng)目目在園區(qū)規(guī)劃劃建設(shè)過(guò)過(guò)程中，按按產(chǎn)業(yè)布布局規(guī)律律，結(jié)合合當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平，做做到“有有所為，有有所不為為”，合合理布局局，有效效防止重重復(fù)建設(shè)設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)是工工業(yè)園區(qū)區(qū)發(fā)展的的基礎(chǔ)和和前提。把把交通、通通迅、能能源、供供排水等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施作為為園區(qū)開開發(fā)建設(shè)設(shè)的依托托（五）小結(jié)結(jié)四、工業(yè)園園區(qū)運(yùn)營(yíng)營(yíng)盈利模模式分析析（一）工業(yè)業(yè)園區(qū)運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式分析從本次調(diào)調(diào)查的工工業(yè)園區(qū)區(qū)運(yùn)營(yíng)模模式來(lái)看看，主要要采用以以下三類類運(yùn)營(yíng)模模式：1、出售只售不不租開發(fā)商完完成

17、園區(qū)區(qū)打造后后，通過(guò)過(guò)出售的的形式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)；2、出租只租不不售。開發(fā)商長(zhǎng)長(zhǎng)期持有有物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，以以出租的的形式進(jìn)進(jìn)行招商商。通常常情況下下，開發(fā)發(fā)商采用用此類模模式運(yùn)營(yíng)營(yíng)一段時(shí)時(shí)間后，可可視市場(chǎng)場(chǎng)情況轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租為售售；3、出售+出租，即即可租可可售在開發(fā)商商推出產(chǎn)產(chǎn)品中，會(huì)會(huì)持有部部分物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)，以以出租的的形式進(jìn)進(jìn)行招商商；而另另一部分分產(chǎn)品則則通過(guò)出出售的形形式進(jìn)行行招商。從目前市市場(chǎng)情況況來(lái)看，三三類運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式在在具體操操作過(guò)程程中，通通常采用用分棟或或分層進(jìn)進(jìn)行出售售或出租租，暫無(wú)無(wú)項(xiàng)目整整體打包包出售或或出租。1、出售對(duì)于采用用出售運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式的工業(yè)業(yè)園區(qū)，對(duì)對(duì)企業(yè)的的資金實(shí)實(shí)力

18、、規(guī)規(guī)模等指指標(biāo)具有有很高的的要求，市市場(chǎng)客戶戶面相對(duì)對(duì)較窄，招招商周期期相對(duì)較較長(zhǎng)，采采用此類類運(yùn)營(yíng)模模式的工工業(yè)園區(qū)區(qū)數(shù)量有有限。目目前，采采用此類類運(yùn)營(yíng)模模式的工工業(yè)園區(qū)區(qū)主要有有融智總總部工業(yè)業(yè)園、西西城國(guó)際際、青羊羊工業(yè)總總部基地地3期及及慧谷總總部辦公公基地等等。2、出租出租模式式的后期期回收成成本并實(shí)實(shí)現(xiàn)盈利利的周期期較長(zhǎng)，是是對(duì)開發(fā)發(fā)商資金金鏈的一一種考驗(yàn)驗(yàn)。通常常情況下下，需配配合園區(qū)區(qū)其他項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行操作，對(duì)對(duì)開發(fā)商商實(shí)力具具有很大大挑戰(zhàn)。目目前，市市場(chǎng)上采采取此類類運(yùn)營(yíng)模模式的項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量量比較有有限。根根據(jù)調(diào)查查，青羊羊綠舟稅稅源總部部基地DD區(qū)主要要采用此此類運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式

19、，而而且僅需需企業(yè)年年納稅額額在8000-一一八000萬(wàn)元，即即有條件件免租入入住。從從該園區(qū)區(qū)整體規(guī)規(guī)劃來(lái)看看，園區(qū)區(qū)將打造造聚商務(wù)務(wù)休閑、旅旅游及住住宅于一一體的綜綜合性項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)開發(fā)商商的實(shí)力力具有很很大挑戰(zhàn)戰(zhàn)。3、出售+出租出售+出出租的運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式比較靈靈活，市市場(chǎng)客戶戶面相對(duì)對(duì)較廣，開開發(fā)商所所面臨的的壓力的的相對(duì)較較小。目目前市場(chǎng)場(chǎng)上以此此類運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式較較為流行行。如倍倍科國(guó)際際新城、多多元總部部國(guó)際11號(hào)、IIP科技技中心及及西部智智谷等項(xiàng)項(xiàng)目均可可租可售售。4、運(yùn)營(yíng)模模式對(duì)比比分析(二）工業(yè)業(yè)園區(qū)盈盈利模式式分析本次調(diào)查查的工業(yè)業(yè)園區(qū)盈盈利模式式主要有有三大類類：一、開開發(fā)

20、商投投資完成成廠房、辦辦公等園園區(qū)物業(yè)業(yè)的修建建，通過(guò)過(guò)統(tǒng)一招招租的形形式，將將廠房及及辦公物物業(yè)出租租或出售售，進(jìn)而而實(shí)現(xiàn)盈盈利目的的；二、開開發(fā)商獲獲得土地地后，完完成土地地的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，以以及項(xiàng)目目的整體體包裝推推廣，然然后部分分或整體體轉(zhuǎn)讓土土地，通通過(guò)土地地溢價(jià)的的方式來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈盈利目的的；三、開開發(fā)商通通過(guò)向入入住園區(qū)區(qū)的企業(yè)業(yè)提供某某些服務(wù)務(wù)，以服服務(wù)費(fèi)的的形式實(shí)實(shí)現(xiàn)盈利利目的，如如物業(yè)管管理費(fèi)等等。除以上三三大主要要模式外外，近期期即將上上市的位位于青羊羊工業(yè)集集中發(fā)展展區(qū)的青青羊綠舟舟工業(yè)園園D區(qū)綠綠嶺總部部公園城城推出新新的運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式免租租入住，企企業(yè)僅需需每年繳繳納

21、稅收收8000-一八八00萬(wàn)萬(wàn)元，既既有條件件入住。根根據(jù)園區(qū)區(qū)規(guī)劃，青青羊綠舟舟工業(yè)園園聚辦公公、商務(wù)務(wù)休閑及及居住于于一體，項(xiàng)項(xiàng)目免租租金入住住的招商商方式主主要以提提高項(xiàng)目目檔次，提提升區(qū)域域市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力為為目的，而而項(xiàng)目本本身的盈盈利主要要來(lái)自園園區(qū)后期期的商務(wù)務(wù)休閑及及住宅項(xiàng)項(xiàng)目。六、總結(jié)從本次調(diào)查查的情況況來(lái)看，由由于工業(yè)業(yè)用地成成本較低低，盈利利模式多多樣，因因此工業(yè)業(yè)園區(qū)正正一個(gè)個(gè)個(gè)的蓬勃勃發(fā)展。目目前大部部分工業(yè)業(yè)項(xiàng)目都都位于各各個(gè)新興興開發(fā)區(qū)區(qū)，對(duì)環(huán)環(huán)境和配配套的打打造方面面力度較較大，雖雖然銷售售周期很很長(zhǎng)，但但普遍入入駐率偏偏高，工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)狀較較好。工業(yè)園區(qū)

22、模模式情況況工業(yè)園區(qū)開開發(fā)模式式開發(fā)模式分分為工業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商開發(fā)模模式、政政府獨(dú)立立開發(fā)模模式、綜綜合開發(fā)發(fā)模式。這這三種模模式都有有政府參參與，只只是政府府的參與與力度有有所不同同，總的的來(lái)說(shuō)，由由于工業(yè)業(yè)地產(chǎn)在在政策和和稅收扶扶持方面面具有特特殊性，決決定了政政府在工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中占有舉舉足輕重重的作用用，由此此可見(jiàn)無(wú)無(wú)論是采采用那種種開發(fā)模模式，開開發(fā)企業(yè)業(yè)都無(wú)法法脫離政政府。工業(yè)園區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品模式式雖然工業(yè)園園區(qū)的各各種產(chǎn)品品構(gòu)成復(fù)復(fù)雜，在在建筑類類型、園園區(qū)功能能、園區(qū)區(qū)配套和和園區(qū)規(guī)規(guī)劃上都都有不同同。但總總的來(lái)看看，在借借鑒了國(guó)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)以后，目目前成都都工業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)品品模式的的

23、發(fā)展方方向在逐逐漸向?qū)I(yè)型低低密度景景觀園區(qū)區(qū)發(fā)展，工工業(yè)園區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃更為科科學(xué)，園園林景觀觀更加美美觀、配配套設(shè)施施更為齊齊全，園園區(qū)的功功能也更更為專業(yè)業(yè)化，與與其針對(duì)對(duì)的產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成之之間的聯(lián)聯(lián)系也更更為緊密密。工業(yè)園區(qū)運(yùn)運(yùn)營(yíng)盈利利模式目前的工業(yè)業(yè)園區(qū)運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式相對(duì)比比較簡(jiǎn)單單，分為為出租只租不不售、出出售只只售不租租以及可可租可售售。不過(guò)過(guò)盈利模模式則有有了創(chuàng)新新，不再再僅僅局局限于租租金和銷銷售利潤(rùn)潤(rùn)，土地地溢價(jià)、后后期服務(wù)務(wù)費(fèi)、配配套產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)也也成為重重要的創(chuàng)創(chuàng)收來(lái)源源。工業(yè)園區(qū)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀從本次調(diào)查查來(lái)看，目目前的工工業(yè)園區(qū)區(qū)雖然銷銷售周期期較長(zhǎng)，但但已售項(xiàng)項(xiàng)目的入入駐率普

24、普遍較高高。原因因主要有有以下幾幾點(diǎn)。環(huán)境好目前的工業(yè)業(yè)園區(qū)規(guī)規(guī)模通常常較大。規(guī)規(guī)模化的的產(chǎn)業(yè)集集群促使使較多的的企業(yè)開開始特別別關(guān)注新新型工業(yè)業(yè)園，各各個(gè)開發(fā)發(fā)企業(yè)也也借鑒了了很多國(guó)國(guó)外的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，將將園區(qū)打打造成了了低密度度的景觀觀園區(qū)，加加上完善善的配套套和細(xì)致致的后期期服務(wù)，吸吸引了許許多企業(yè)業(yè)的入駐駐。建筑類型多多樣目前成都的的工業(yè)園園區(qū)逐漸漸摒棄以以往傳統(tǒng)統(tǒng)的廠房房式的建建筑，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而開發(fā)發(fā)針對(duì)大大型企業(yè)業(yè)的低迷迷度別墅墅式產(chǎn)品品和針對(duì)對(duì)中小企企業(yè)的寫寫字樓式式產(chǎn)品。建建筑類型型的多樣樣化不僅僅為企業(yè)業(yè)提供了了更多的的選擇，也也改善了了園區(qū)的的整體環(huán)環(huán)境。租售價(jià)格低低廉由于產(chǎn)權(quán)僅僅40年年，因此此工業(yè)地地產(chǎn)的租租售價(jià)格格相對(duì)比比普通辦辦公用房房低廉很很多。再再加上政政府在工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中起到非非常重要要的作用用，包括括在整體體規(guī)劃、政政策扶持持和稅收收的優(yōu)惠惠上。特特別是政政策扶持持和稅收收優(yōu)惠對(duì)對(duì)中小型型企業(yè)的的幫助很很大，直直接影響響了企業(yè)業(yè)對(duì)工業(yè)業(yè)園區(qū)的的選擇。未來(lái)發(fā)展辦公自住由于目