房地產(chǎn)價格預(yù)測

1、 裝訂線摘 要房價問題事事關(guān)國計計民生，已已經(jīng)成為為全民關(guān)關(guān)注的焦焦點議題題之一。本本文主要要對房價價的合理理性進行行分析，估估測了房房價未來來走勢。同同時進一一步探討討使得房房價合理理的具體體措施，根根據(jù)分析析結(jié)果，定定量分析析可能對對經(jīng)濟發(fā)發(fā)展產(chǎn)生生的影響響。 對于房價合合理性的的分析，選選取北京京，咸陽陽，大慶慶三類城城市數(shù)據(jù)據(jù)，以居居民承受受能力滿滿意度和和房地產(chǎn)產(chǎn)商收益益滿意度度作為目目標(biāo)函數(shù)數(shù)，建立立了多目目標(biāo)規(guī)劃劃模型分分析合理理性。此此外，考考慮到目目前中國國的房地地產(chǎn)市場場存在一一定的泡泡沫成分分，為使使模型更更貼近實實際，利利用CPI指數(shù)修修正模型型，分析析出實際際房價不不

2、合理，存存在嚴(yán)重重的泡沫沫成分。 針對房價的的未來走走勢，采采用灰色色預(yù)測模模型對未未來房價價進行預(yù)預(yù)測。繪繪制房價價未來走走勢曲線線，得到到在國家家政策及及社會環(huán)環(huán)境相對對穩(wěn)定的的條件下下，房價價仍然會會繼續(xù)上上漲的結(jié)結(jié)論。并并根據(jù)所所得結(jié)果果，提出出了調(diào)整整房價的的三點措措施。利用房價的的財富效效應(yīng)以及及房產(chǎn)投投資與GDP之間協(xié)協(xié)整關(guān)系系分析了了房價對對國民經(jīng)經(jīng)濟的影影響。由由分析得得知：房房價的不不合理上上漲會使使房地產(chǎn)產(chǎn)財富虛虛增，產(chǎn)產(chǎn)生房地地產(chǎn)泡沫沫，影響響國民經(jīng)經(jīng)濟的正正常發(fā)展展。考慮到所涉涉及的經(jīng)經(jīng)濟學(xué)變變量均是是非平穩(wěn)穩(wěn)的。為為了避免免建立虛虛假回歸歸模型，在在對房價價模型進進

3、行修正正和分析析房價對對國民經(jīng)經(jīng)濟的影影響時，我我們利用用EVIIEWSS軟件，建建立了基基于單元元根檢驗驗的協(xié)整整性分析析模型。關(guān)鍵詞：多多目標(biāo)規(guī)規(guī)劃 灰色預(yù)預(yù)測模型型 EEVIEEWS 單位根根檢驗與與協(xié)整分分析一、問題重重述1.1問題題背景房價問題事事關(guān)國計計民生，對對國家經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展和社會會穩(wěn)定有有重大影影響，一一直是各各國政府府大力關(guān)關(guān)注的問問題。我我國自從從取消福福利分房房制度以以來，隨隨著房價價的不斷斷飆升，房房價問題題已經(jīng)成成為全民民關(guān)注的的焦點議議題之一一，從國國家領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人、地地方政府府官員，到到開發(fā)商商、專家家學(xué)者、普普通百姓姓通過各各種媒體體表達各各種觀點點，但對對于房價

4、價是否合合理、未未來房價價的走勢勢等關(guān)鍵鍵問題，至至今尚未未形成統(tǒng)統(tǒng)一的認認識。1.2問題題提出請根據(jù)中國國國情，收收集建筑筑成本、居居民收入入等與房房價密切切相關(guān)的的數(shù)據(jù)分分析以下下問題：(1)選取取我國具具有代表表性的幾幾類城市市對房價價的合理理性；(2)房價價的未來來走勢等等問題進進行定量量分析，(3)根據(jù)據(jù)分析結(jié)結(jié)果，進進一步探探討使得得房價合合理的具具體措施施。(4)分析析可能對對經(jīng)濟發(fā)發(fā)展產(chǎn)生生的影響響，并進進行定量量分析。二、基本假假設(shè)2.1假設(shè)設(shè)房屋價價格在自自然環(huán)境境良好無無波動，社社會穩(wěn)定定，人口口素質(zhì)確確定的條條件下估估測的；2.2假設(shè)設(shè)不考慮慮農(nóng)村房房價，只只考慮城城市

5、房價價的合理理性；2.3假設(shè)設(shè)房價通通過房屋屋均衡價價來衡量量，主要要針對普普通商品品房，不不考慮豪豪宅等特特殊房屋屋；2.4假設(shè)設(shè)忽略消消費者的的偏好如如有無學(xué)學(xué)校、綠綠化率、停停車位、熱熱水供應(yīng)應(yīng)狀態(tài)、通通信、房房屋建筑筑形式等等對住房房價格的的影響；2.5假設(shè)設(shè)忽略消消費成本本如交通通費用、物物業(yè)費用用、停車車費用等等對房價價的影響響；2.6假設(shè)設(shè)在一定定時期內(nèi)內(nèi)，一個個地區(qū)的的人口密密度較為為穩(wěn)定，沒沒有大的的變化；2.7假設(shè)設(shè)國家宏宏觀調(diào)控控政策在在以一年年為周期期內(nèi)保持持相對穩(wěn)穩(wěn)定；2.8假設(shè)設(shè)合理性性分析是是在忽略略炒房等等。三、符號說說明及名名詞解釋釋3.1基本本符號居民支付承

6、承受能力力房地產(chǎn)收益益程度房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本時間序列誤差序列理想模型合合理房價價房屋實際價價格考慮CPII過高產(chǎn)產(chǎn)生泡沫沫成分因因素的房房價增量量改進后考慮慮泡沫成成分的合合理房價價原始序列標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差誤差序列標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差四、問題分分析4.1問題題一對房價的合合理性分分析首先先應(yīng)該確確定合理理的房價價，即要要建立一一個合理理房價的的估算模型型，在和和現(xiàn)在已已知的城城市房價價進行對對比分析析。 要建立合理理的房價價估算模模型，就就要分析析影響房房價的相相關(guān)因素素，影響響房價的的相關(guān)因因素很多多，如房房屋建造造成本、市市場供求求關(guān)系、城城市規(guī)模模居民消消費水平平，城市市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平平，城市市人口密密度，土

7、土地價格格，房屋屋供求關(guān)關(guān)系，物物價指數(shù)數(shù)，居民民可支配配收入等等等，而而這些因因素是從從不同方方面影響響房價，所所以我們們要對這這些因素素整理歸歸類。根根據(jù)分析析的影響響因素，確確定房價價合理性性的目標(biāo)標(biāo)函數(shù)，建立多多目標(biāo)規(guī)規(guī)劃模型型，根據(jù)據(jù)收集的的相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)求得得使目標(biāo)函函數(shù)達到到最優(yōu)解解，此即為為合理的的房價，但由于目前中國市場存在一定的通貨膨脹率，我們又利用CPI對模型進行了修正，再將修正模型求得的合理房價和已知的房價進行對比分析，即可對房價作出合理判斷。4.2問題題二對于房價的的未來走走勢分析析是一個個時序問問題，主主要就是是根據(jù)前前幾年的的價格預(yù)預(yù)測未知知的價格格，對房價進進行預(yù)測

8、測，房地地產(chǎn)系統(tǒng)統(tǒng)是個復(fù)復(fù)雜的系系統(tǒng),它受到到宏觀和和微觀多多種因素素的影響響。其總總是處在在不停的的波動變變化之中中,這也使使得其預(yù)預(yù)測變得得較為困困難。我我們只能能通過部部分?jǐn)?shù)據(jù)據(jù)分析預(yù)預(yù)測，這這種利用用部分?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)分析析的問題題我們可可以采用用灰色模模型進行行預(yù)測。灰色模型型預(yù)測法法是以“部分信信息已知知,部分信信息未知知”的“小樣本”“貧信息”不確定定性系統(tǒng)統(tǒng)為研究究對象,主要通通過對“部分”已知信信息的生生成、開開發(fā),提取有有價值的的信息,實現(xiàn)對對系統(tǒng)運運行的正正確的認認識及預(yù)預(yù)測。4.3問題題三根據(jù)問題一一，問題題二的結(jié)結(jié)果分析析，判斷斷當(dāng)前實實際房價價的合理理性以及及分析房房價的未

9、未來發(fā)展展趨勢，我我們可以以得到相相應(yīng)的結(jié)結(jié)論，針針對這些些結(jié)論提提出具有有針對性性的措施施。4.4問題題四房地產(chǎn)投資資作為固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的重要組組成部分分，房地產(chǎn)產(chǎn)投資對對經(jīng)濟增增長有著著重要的的影響，而而這種影影響主要要表現(xiàn)在在房價的的變化波波動情況況產(chǎn)生的的影響，由由于對于于經(jīng)濟的的影響是是復(fù)雜的的，為了了量化分分析，我我們選取取最能衡衡量經(jīng)濟濟發(fā)展水水平的指指標(biāo)人均均GDPP以及房房價對消消費的影影響入手手分析，那么主主要就是是研究房房價和GDP以及消消費之間間的相關(guān)關(guān)性。通常研究相相關(guān)性一一般采用用多元線線性回歸歸來進行行相關(guān)性性分析，但但是由于于房價屬屬于非平平穩(wěn)經(jīng)濟濟變量，而

10、而非平穩(wěn)穩(wěn)經(jīng)濟變變量建立立回歸模模型會帶帶來虛假假回歸問問題，所所以我們們采用計計量經(jīng)濟濟學(xué)專業(yè)業(yè)軟件EEvieews對對相關(guān)因因素進行行單位根根檢驗，并并由此得得到因素素的平穩(wěn)穩(wěn)性，再再得出相相應(yīng)的協(xié)協(xié)整關(guān)系系，從而而量化分分析房價價對經(jīng)濟濟發(fā)展的的影響。五、模型建建立與模模型求解解5.1問題題一5.1.11影響房房價因素素的分析析房價的影響響因素有有很多，如房屋建造成本、市場供求關(guān)系、城市規(guī)模居民消費水平，城市經(jīng)濟發(fā)展水平，城市人口密度，土地價格，房屋供求關(guān)系，物價指數(shù)，居民可支配收入等等，而這些因素是從不同方面影響房價，為了使得模型具有層次感，我們將房價的影響因素分為四個類別如圖1：房地

11、產(chǎn)開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)商收益，居民支付承受能力，供求關(guān)系。每個類別又受到不同因素的影響。圖1 房價影響因素圖1 房價影響因素1）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本房價主要受受到價值值規(guī)律和和供求關(guān)關(guān)系的作作用，房房價不僅僅反映了了住房作作為一種種商品的的價值，還還反映了了市場供供求狀況況。勞動價價值論表表明住房房的商品品價值即即房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本，可可以認為為是住房房市場價價格的基基礎(chǔ)。其中，我我們認為為房地產(chǎn)產(chǎn)成本受受土地成成本、房屋造造價以及及銀行貸貸款利率率以及稅稅費四個個因素的的影響，如如圖2。圖2 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成圖2 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成據(jù)房地產(chǎn)開開發(fā)成本本影響因因素可建建立房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本公公

12、式： （5.0）其中，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本，土地成成本，房屋屋造價，銀行貸款利率，稅費。注：根據(jù)國國家近年年來的房房貸政策策以及實實際房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期等等情況，一一般建設(shè)設(shè)項目貸貸款周期期為5年。2）國家宏宏觀政策策國家宏觀政政策是政政府實施施的政策策措施以以調(diào)節(jié)市市場經(jīng)濟濟的運行行，所以以宏觀調(diào)調(diào)控是著著重以整整體社會會經(jīng)濟運運作，透透過人為為調(diào)節(jié)達達到計劃劃經(jīng)濟之之目標(biāo)。宏觀調(diào)控對房價的影響起到重要的控制作用，宏觀政策主要體現(xiàn)在，銀行貸款利率的控制，經(jīng)濟發(fā)展水平的控制，稅率的調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)政策等各個方面，其作用滲透到各個相關(guān)影響因素中。3）居民支支付能力力居民支付能能力是作作為房價價指定

13、的的重要指指標(biāo)，而而居民支支付能力力主要由由居民可可支配收收入決定定。居民民可支配配收入是是根據(jù)居居民收入入和Enggle系數(shù)決決定。居居民收入入水平直直接影響響市場容容量大小小的重要要因素，居居民收入入水平直直接決定定消費者者購買力力的水平平，從而而能夠反反映居民民支付承承受能力力的大小小。居民支付能力居民支付能力居民可支配收入居民收入Engle系數(shù)圖3 （5.1）其中，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本，居民收收入。恩格爾系數(shù)數(shù)(Enngells Coeeffiicieent)是食品品支出總總額占 HYPERLINK /view/245475.htm個個人消費費支出總總額的比比重。對對消費結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化得

14、出出一個規(guī)規(guī)律：一一個家庭庭收入越越少，家家庭收入入中（或或總支出出中）用用來購買買食物的的支出所所占的 HYPERLINK /view/339062.htm比比例就越越大，隨隨著家庭庭收入的的增加，家家庭收入入中（或或總支出出中）用用來購買買食物的的支出比比例則會會下降。推推而廣之之，一個個國家越越窮，每每個國民民的平均均收入中中（或平平均支出出中）用用于購買買食物的的支出所所占比例例就越大大，隨著著國家的的富裕，這這個比例例呈下降降趨勢。4）開發(fā)商商預(yù)期利利潤開發(fā)商預(yù)期期利潤能能夠反映映對房地地產(chǎn)收益益的期望望，房地地產(chǎn)收益益對與國國家的財財政收入入起到了了無可替替代的作作用，房房地產(chǎn)收收

15、益的高高低直接接影響著著房價的的波動。此外產(chǎn)銷者者為了獲獲得較大大的利潤潤，希望望物價高高一點，開發(fā)商預(yù)期較高，而消費者為了能夠買較多的商品，希望物價底一點，而合理的價格就要是雙方能夠達到統(tǒng)一。根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會研究院數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商利潤不應(yīng)超過25%是房地產(chǎn)市場運行良好的上限值。5.1.22房價合合理性目目標(biāo)函數(shù)數(shù)的確定定居民支支付承受受能力滿滿意度的的最大化化居民支付承承受能力力即居民民可承受受購買房房屋的能能力，目目前廣為為使用的的城鎮(zhèn)居居民住房房支付能能力度量量指標(biāo)是是房價收收入比，其其定義是是：平均均住房價價格與家家庭收入入平均數(shù)數(shù)之比，不不同地區(qū)區(qū)的房價價收入比比是不相相同

16、的，在在完善的的住房市市場中，房房價收入入比一般般在2-3之間，在在需求大大于供給給的市場場中，房房價收入入比一般般在5-110，表1是不同同地區(qū)的的房價收收入比。表1 不同同地區(qū)房房價收入入比地區(qū)房價收入比比非洲58阿拉伯國家家712亞洲612工業(yè)化國家家36拉丁美洲25過渡國家10144所有發(fā)展中中國家511在經(jīng)濟條件件允許的的情況下下，若房房價收入入比偏小小，將促促進和提提高居民民的消費費信心，使使得房地地產(chǎn)市場場得到良良好的發(fā)發(fā)展，個個人和家家庭的滿滿意度較較高，若若比例偏偏大，將將導(dǎo)致個個人或家家庭的負負擔(dān)太重重，降低低了居民民對房地地產(chǎn)市場場的熱情情，造成成市場萎萎縮，基基于以上上

17、的分析析，居民民支付承承受能力力滿意度度目標(biāo)函函數(shù)建立立如下：1）計算居居民支付付承受能能力，即即房價收收入比居民支付承承受能力力（5.2）其中：；。注：根據(jù)目目前房地地產(chǎn)市場場狀況，普普通商品品房的面面積范圍圍80-1200平米之之間，所所以我們們選取100平米的的普通商商品房的的數(shù)據(jù)作作為建立立模型參參考標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。根據(jù)表1房房價收入入比在不不同地區(qū)區(qū)的值，針針對我國國發(fā)展情情況的實實際狀況況，我國國房價收收入比的的范圍應(yīng)應(yīng)該在511，即。2）確定居居民承受受能力滿滿意程度度。根據(jù)人們對對不滿意意程度敏敏感遠大大于對滿滿意程度度敏感的的普遍心心理，假假設(shè)本模模型評語語集非常常不滿意意、比較較不

18、滿意意、滿意意、比較較滿意、非非常滿意意相對應(yīng)應(yīng)分別為11，9，8，7，5，選取取近似的的偏小型型柯西分分布隸屬屬函數(shù)，由由此得到到：（5.3）其中，為待待定常數(shù)數(shù)。依據(jù)據(jù)實際情情況，當(dāng)當(dāng)評語為為“非常滿滿意”時，可可假設(shè)其其隸屬度度為1，即，當(dāng)當(dāng)評語為為“非常不不滿意”時，可可假設(shè)其其隸屬度度為0，即，類似的的，。3）通過計計算可知知，將其其代入公公式，可可得到相相應(yīng)的隸隸屬函數(shù)數(shù)為：（5.4）經(jīng)代入計算算得到居居民滿意意度各單單項指標(biāo)標(biāo)評語非非常不滿滿意，比比較不滿滿意，滿滿意，比比較滿意意，非常常不滿意意的量化化值分別別為，如下圖圖居民支支付承受受能力滿滿意度圖圖像所示示。圖4 居民承受

19、能力滿意度隸屬度圖圖4 居民承受能力滿意度隸屬度圖4）確定居居民承受受能力滿滿意度最最大化得得目標(biāo)函函數(shù)，根根據(jù)上述述對滿意意度的相相關(guān)描述述，要使使居民支支付承受受能力滿滿意度最最大，即即使目標(biāo)標(biāo)函數(shù)達達到最大大。由此此，該目目標(biāo)函數(shù)數(shù)可直接接表示為為（5.5）房地產(chǎn)產(chǎn)商收益滿滿意度的的最大化化房地產(chǎn)商收收益最大大化是國國家經(jīng)濟濟發(fā)展的的需要，首首先，較較高的經(jīng)經(jīng)濟效益益有利于于帶動房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展，增增加國家家的財政政收入，其其次房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展能夠夠帶動一一大批相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，如材材料、鋼鋼鐵、水水泥、裝裝修、電電力、環(huán)環(huán)境、食食品、廣廣告等一一系列的的產(chǎn)業(yè)，最最后，能能后解

20、決決民工就就業(yè)，加加快城市市化發(fā)展展中起到到了無可可替代的的作用。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展展，儼然然已經(jīng)成成為我國國經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，從國國家財政政角度上上看，房房地產(chǎn)收收益越高高越高，但但無限制制的高收收益會加加大居民民經(jīng)濟負負擔(dān)，造造成社會會的不良良影響。在在描述此此目標(biāo)函函數(shù)時，暫暫不考慮慮房地產(chǎn)產(chǎn)高收益益帶來的的隱形經(jīng)經(jīng)濟收益益，由此此房地產(chǎn)產(chǎn)收益程程度可以以用利潤潤相對于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本的比比值衡量量，房地地產(chǎn)商收益滿滿意度目目標(biāo)函數(shù)數(shù)建立如如下：1）計算房房地產(chǎn)收收益的程程度，即即（5.6）2）確定房房地產(chǎn)商商滿意度度。類似似的，根根據(jù)全國國房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)理人人聯(lián)合會會研

21、究院院數(shù)據(jù)顯顯示，我我國房地地產(chǎn)的利利潤應(yīng)該該控制在在25%以內(nèi)，結(jié)結(jié)合人們們對不滿滿意程度度的敏感感大于對對滿意度度得敏感感的普遍遍心理，假假設(shè)本模模型評語語集非常常不滿意意、比較較不滿意意、滿意意、比較較滿意、非非常滿意意相對應(yīng)應(yīng)分別為為0，0.001，0.1，0.2，0.225，并選選取近似似的偏大大型Cauuchyy分布隸隸屬函數(shù)數(shù)，由此此得到（5.7）其中是帶定定常數(shù)。依依據(jù)實際際情況，當(dāng)當(dāng)評語為為“非常滿滿意”時，可可假設(shè)其其隸屬度度為1，即；當(dāng)當(dāng)評語為為“非常不不滿意”時，可可假設(shè)其其隸屬度度為0，即；類類似的，。3）通過計計算得到到，將其其代入公公式，可可得到相相應(yīng)的隸隸屬函數(shù)

22、數(shù)為：（5.8）然后，經(jīng)代代入計算算得到房房地產(chǎn)商商收益滿滿意度單單項指標(biāo)標(biāo)評語非非常不滿滿意、比比較不滿滿意、滿滿意、比比較滿意意，非常常滿意的的量化值值為：，如圖房房地產(chǎn)受受益程度度隸屬函函數(shù)圖象象所示。圖5 房地產(chǎn)收益滿意度隸屬度圖圖5 房地產(chǎn)收益滿意度隸屬度圖4）最后確確定房地地產(chǎn)經(jīng)濟濟收益滿滿意度最最大化目目標(biāo)函數(shù)數(shù)。根據(jù)據(jù)上述對對滿意度度的相關(guān)關(guān)描述，要要使房地地產(chǎn)收益益的滿意意度達到到最大，即即使得目目標(biāo)函數(shù)數(shù)達到最最大。由由此目標(biāo)標(biāo)可直接接表示：（5.9）綜合目目標(biāo)函數(shù)數(shù)的確定定基于兩個目目標(biāo)函數(shù)數(shù)都是通通過隸屬屬度函數(shù)數(shù)描述的的情況，本本模型將將目標(biāo)函函數(shù)統(tǒng)一一為考慮慮個人（

23、家家庭）和和房地產(chǎn)產(chǎn)商（國國家）雙雙方利益益的分權(quán)權(quán)重目標(biāo)標(biāo)，即（5.100）在增加國家家財政收收入，加加快經(jīng)濟濟發(fā)展，關(guān)關(guān)注民生生，以人人為本等等原則的的指導(dǎo)下下，需要要在居民民（家庭庭）支付付承受能能力和房房地產(chǎn)收收益程度度兩個指指標(biāo)中做做一個平平衡，所所以暫定定兩個目目標(biāo)權(quán)重重分別為0.6和0.4。5.1.33多目標(biāo)標(biāo)規(guī)劃模模型的建建立約束條條件確立立房價收入比比約束根據(jù)不同地地區(qū)房價價收入比比的情況況，參考考亞洲，發(fā)發(fā)展中國國家的房房價收入入比，可可以得到到2）權(quán)威機機構(gòu)研究究成果約約束根據(jù)全國房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)理人聯(lián)聯(lián)合會研研究院數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，我國國房地產(chǎn)產(chǎn)的利潤潤應(yīng)該控控制在25%以內(nèi)，

24、所所以可得得到3）實際情情況的約約束根據(jù)實際情情況，房房價不可可能小于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本，所所以有。多目標(biāo)標(biāo)模型的的確立由于模型中中的各項項指標(biāo)均均通過量量綱處理理，最終終使得數(shù)數(shù)據(jù)具有有了可加加性和可可比性，進進行綜合合權(quán)重就就得到了了最終的的多目標(biāo)標(biāo)規(guī)劃模模型，即即：（5.111）從而得到最最優(yōu)值即即為合理理房價。5.1.44模型求求解選取樣樣本城市市根據(jù)城市規(guī)規(guī)模，我我們選取取三類城城市，一一線城市市：北京京，上海海；二線線城市：咸陽；三線城城市：大大慶。根根據(jù)國家家統(tǒng)計局局?jǐn)?shù)據(jù)庫庫分別收收集每個個城市2000420008年的相相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)。下面面將以北北京市（2000420008）的相

25、相關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)進行求求解。房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本計算表2北京市市2000420008年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)房屋造造價（元元/平方米米）年份20042005200620072008北京市21532393238823892406表3北京市市2000420008年土地地購置費費用（億億元）年份20042005200620072008北京市275.88239.8860.3293.22639.00表4北京市市2000420008年利稅總總額（萬元）年份20042005200620072008北京市931366212666684172633041894553517080015表5北京市市2000420008年貸款款利

26、率（%）年份20042005200620072008北京市5.855.856.307.286.71根據(jù)公式（5.0）可計計算處房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本表6北京市市2000420008年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本（元/平方米）年份20042005200620072008北京市328836043486397444多目標(biāo)標(biāo)規(guī)劃求求最優(yōu)值值將樣本數(shù)據(jù)據(jù)代入規(guī)規(guī)劃模型型，利用用MATTLABB求解（程程序見附附錄）可可得到北北京市2000420008年模型合理理房價，見見表7表7北京市市2000420008年模型合合理房價價（元/平方米米）年份20042005200620072008合理房價3801.54164.9

27、4115.14672.55156.0滿意度0.728890.760010.874400.863370.84222根據(jù)此方法法，類似似的計算算出咸陽陽，大慶慶兩類城城市的合合理房價價：表8咸陽市市2000420008年模型合合理房價價（元/平方米米）年份20042005200620072008合理房價1363.941528.021772.852116.832326.39滿意度0.998880.99880.99770.996690.99771表9大慶市市2000420008年模型合合理房價價（元/平方米米）年份20042005200620072008合理房價1364.021513.981688.1

28、51908.392070.94滿意度0.998880.998870.997790.998800.998815.1.55結(jié)果分分析以及及合理性性判斷以下是北京京2000420008年模型型合理房房價和北北京2000420008年實際際房價走走勢對比比圖6 北京合理房價和實際房價走勢對比圖圖6 北京合理房價和實際房價走勢對比圖從以上結(jié)果果分析，依依據(jù)模型型計算出出的合理理房價和和實際價價格相對對比，發(fā)發(fā)展趨勢勢大體相相同，整整體都是是以上升升的趨勢勢，在20006年房價價有所回回調(diào)之后后大幅上上升，房房價的這這種走勢勢符合國國家的實實際狀況況，在20006年，國國家相繼繼出臺了了一系列列的穩(wěn)定定房

29、價的的政策，在在某種程程度上打打壓了房房地產(chǎn)市市場，使使得房地地產(chǎn)市場場回落，房房價上漲漲勢頭有有所緩和和，20006年之后后，國家家政策相相對放寬寬，使得得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛猛發(fā)展，致致使房價價大幅增增長，圖圖6中所表表現(xiàn)趨勢勢符合實實際情況況。雖然合理房房價的趨趨勢和實實際價格格的走勢勢大體相相同，但但價格差差距過大大，尤其其是20006年以后后模型計計算的房房價和實實際價格格相差很很大，現(xiàn)現(xiàn)在的房房價不合合理，存存在明顯顯的泡沫沫成分，合合理房價價模型是是在忽略略房地產(chǎn)產(chǎn)炒作等等泡沫成成分的前前提下建建立的，而而實際房房地產(chǎn)市市場存在在的大量量的泡沫沫虛假成成分，所所以很不不合理。但

30、房地產(chǎn)市市場存在在泡沫成成分是正正常的現(xiàn)現(xiàn)象，在在后面的的模型改改進中我我們將考考慮市場場泡沫成成分，改改進合理理房價模模型，在在存在市市場泡沫沫情況的的前提下下判斷實實際房價價的合理理性。5.2問題題二5.2.11灰色模模型GM（1,1）建立模型建建立設(shè)時間序列列有個觀測測值，通通過累加加生成新新序列，則則模型相相應(yīng)的微微分方程程為：（5.122）其中，發(fā)展灰灰度，內(nèi)生控控制灰度度。設(shè)為待估參參數(shù)向量量，利利用最小小二乘法法求解可可得：（5.133）其中：，求求解微分分方程，即即可得到到預(yù)測模模型：（5.144）模型檢檢驗校正正灰色預(yù)測模模型檢驗驗一般有有殘差檢檢驗、關(guān)關(guān)聯(lián)度檢檢驗和后后驗差

31、檢檢驗。我我們采用用后驗差差檢驗：原始序列的的標(biāo)準(zhǔn)差差：絕對誤差序序列的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差：方差比：小誤差概率率：，令令，則。表10后驗驗差檢驗驗表后驗差0.9550.8000.7000.655勉強合格0.700.65不合格后驗差檢驗驗都能通通過，則則可以用用所建模模型進行行預(yù)測，否否則要進進行殘差差修正。5.2.22模型求求解我們選取咸咸陽市為為例進行行模型求求解，先先用咸陽陽市20004-20008年數(shù)據(jù)據(jù)，用20008年的數(shù)數(shù)據(jù)留待待驗證，并并預(yù)測20009年和20110年得房房產(chǎn)價格格。表11咸陽陽市2000420008年實際房房價（元元/平方米米）年份20042005200620072008咸

32、陽市17312060246126222952圖7 咸陽市2004圖7 咸陽市20042008年實際房價走勢得出北北京市預(yù)預(yù)測模型型首先令對應(yīng)應(yīng)于原始始序列數(shù)數(shù)據(jù)。1）構(gòu)造累累加生成成列：2）構(gòu)造矩矩陣和數(shù)數(shù)據(jù)向量量3)計算，可可得：4）得到預(yù)預(yù)測模型型：（5.155）預(yù)測模模型檢驗驗按預(yù)測模型型計算，得得累減生成，得得絕對誤差序序列為：計算原始數(shù)數(shù)據(jù)序列列的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差：計算殘差的的標(biāo)準(zhǔn)差差：方差比：計算小誤差差概率：發(fā)現(xiàn)所有的的都小于于，故。因而模型有有較好的的預(yù)測精精度。預(yù)測房房價走勢勢當(dāng)，可預(yù)測測出第6期的預(yù)預(yù)測值即即為20009年得房房地產(chǎn)平平均價格格：（5.177）根據(jù)模型代代入，可可得

33、咸陽陽市2000920112的預(yù)測測價格表12咸陽陽市2000920112年預(yù)測房房價（元元/平方米米）年份2009201020112012咸陽市33783764.574227.284746.82其走勢如圖圖8：圖8咸陽市房價未來走勢圖8咸陽市房價未來走勢根據(jù)所求數(shù)數(shù)據(jù)判斷斷房價未未來走勢勢：根據(jù)數(shù)數(shù)據(jù)顯示示在未來來國家政政策以及及社會環(huán)環(huán)境相對對穩(wěn)定的的前提下下，房價價未來讓讓然呈上上升趨勢勢。5.3問題題三5.3.11政府的的應(yīng)對措措施要想控制好好當(dāng)前高高房價的的問題。單單單是從從房地產(chǎn)產(chǎn)的角度度去解決決，是不不能解決決問題的的。之前前政府宏宏觀調(diào)控控的結(jié)果果已經(jīng)印印證了這這一點。所所以調(diào)

34、節(jié)節(jié)房價不不僅僅是是房地產(chǎn)產(chǎn)的問題題，更關(guān)關(guān)鍵的是是要進行行政府本本身的體體制改革革。所以以要想把把房價的的問題解解決，政政府可以以采取以以下三個個措施：第一，改革革財政體體制，讓讓地方政政府從房房地產(chǎn)利利益鏈條條中脫身身；第二，改革革房地產(chǎn)產(chǎn)競爭機機制，消消除地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商和當(dāng)?shù)氐卣牡穆?lián)合壟壟斷現(xiàn)象象；第三，大量量修建保保障性住住房，包包括經(jīng)濟濟適用房房和廉租租房。5.3.22改革財財政體制制改革財政體體制，讓讓地方政政府從房房地產(chǎn)利利益鏈條條中脫身身。這一一點非常常重要。這這也是當(dāng)當(dāng)前我國國財政體體制的弊弊端。因因為地方方政府收收入十分分有限，而而政府售售賣土地地可以取取得豐厚厚的收益

35、益。致使使來自土土地一級級的收入入成為政政府收入入中不可可或缺的的組成部部分。20009年，全全國土地地出讓金金高達1.6萬億元元，占當(dāng)當(dāng)年地方方財政收收入的48.8%。最近近，有學(xué)學(xué)者研究究發(fā)現(xiàn)，如如果計入入土地出出讓金收收入，20009年中國國全國政政府收入入實際已已突破10萬億元元，約占占GDP的32%。20110年繼續(xù)續(xù)增長土土地出讓讓金達到到2.7萬億元元，同年年全國財財政收入入為830080億元；而全國國土地出出讓成交交總價款款2.7萬億元元，屬于于預(yù)算外外收入，不不在預(yù)算算內(nèi)，所所以8.3萬億的的財政收收入不包包含2.7萬億。也也就是說說政府賣賣地的收收入占財財政收入入的25%。

36、在現(xiàn)階段的的體制下下推動土土地價格格上漲不不僅可以以使財政政收入增增加，還還可以提提升政府府各級官官員的業(yè)業(yè)績。因因為，政政府通過過直接出出售土地地可以賺賺大錢，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的稅收收也構(gòu)成成政府財財政收入入的重要要來源，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)又可以以帶動其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展。而而所有這這些，都都可以成成為政府府官員的的政績。而而且是來來得最塊塊的政績績。5.3.33消除壟壟斷現(xiàn)象象中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中，存在在兩大根根深蒂固固的壟斷斷。一是是地方政政府對土土地的壟壟斷。二二是開發(fā)發(fā)商對房房地產(chǎn)市市場的壟壟斷（當(dāng)當(dāng)然包括括對房屋屋開發(fā)的的壟斷）。雖雖然我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中中度的確確比較低低。截至至20006年底

37、，全全國共有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)5.887萬家，即即使最大大的房地地產(chǎn)公司司萬科，20006年的總總資產(chǎn)占占全行業(yè)業(yè)的比重重僅為0.555%，營業(yè)業(yè)收入占占比僅為為0.999%，凈利利潤占比比為1.338%。但是是開放商商還是壟壟斷了房房地產(chǎn)市市場。從從經(jīng)濟學(xué)學(xué)上來看看，競爭爭或替代代性會導(dǎo)導(dǎo)致價格格的下降降。首先先，應(yīng)該該降低房房地產(chǎn)開開發(fā)門檻檻，激活活房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中的競爭爭。其次次，是允允許個人人自建房房、合作作建房等等等，賦賦予人人人都有當(dāng)當(dāng)自己開開發(fā)商的的權(quán)利。5.4問題題四5.4.11研究方方法1）平穩(wěn)性性檢驗在進行協(xié)整整關(guān)系檢檢驗前必必須確認認變量的的平穩(wěn)性性，只有有變量在在同階

38、平平穩(wěn)的條條件下，才才能進行行協(xié)整研研究本文文采用單單位根檢檢驗方法法檢驗序序列平穩(wěn)穩(wěn)性。常常用的單單位根檢檢驗方法法為 Diickeey 等提出出的 ADDF 檢驗。2）Graangeer 因果關(guān)關(guān)系檢驗驗格蘭杰借助助于時間間序列的的關(guān)系來來界定因因果關(guān)系系，提出出因果關(guān)關(guān)系的計計量經(jīng)濟濟學(xué)定義義。如果果 X 有助于于對 Y 過去的的解釋，則 X 是 Y 的格蘭杰原因，否則 X 不是 Y 的格蘭杰原因。更為正式 Granger 在解決了是否是 X 引起 Y 的問題，主要看現(xiàn)在的 Y 能夠在多大程度上被過去的 Y 解釋，然后再加入 X 的滯后值是否使解釋程度提高。如果 X在 Y 的解釋中有幫助

39、，那就是說Y 是由 X Granger-caused。或者同樣的，當(dāng) X 的相關(guān)系數(shù)在統(tǒng)計上顯著時也可以這么說。3）協(xié)整關(guān)關(guān)系檢驗驗協(xié)整（Coo-innteggrattionn）理論論從分析析時間序序列的非非平穩(wěn)性性入手，探探求非平平穩(wěn)變量量間蘊含含的長期期均衡關(guān)關(guān)系。其其基本思思想是，如如果兩個個（或兩兩個以上上）的時時間序列列是非平平穩(wěn)的，但但它們的的某種線線性組合合卻表現(xiàn)現(xiàn)出平穩(wěn)穩(wěn)性，則則這些變變量之間間存在協(xié)協(xié)整關(guān)系系。5.4.22房價對對消費的的影響理論模模型資產(chǎn)價格的的波動影影響私人人消費的的分析是是建立在在生命周周期模型型或者永永久收入入假說的的框架上上的按照照這種分分析框架架，

40、私人人的消費費水平取取決于三三個變量量：家庭庭的當(dāng)前前收入流流、家庭庭的未來來預(yù)期收收入流、家家庭的財財富存量量。模型型表示形形式如下下：（5.188）其中：是是股票資資產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)。該該模型把把消費和和收入、財財富聯(lián)系系在一起起。分別別為股票票財富，房房地產(chǎn)財財富和收收入的彈彈性系數(shù)數(shù)。我們選取社社會商品品零售總總額作為為消費變變量，城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入作為為收入變變量。房房地產(chǎn)市市場財富富變量選選取住宅宅價格，住住宅價格格序列由由全國商商品房平平均價格格得到。股股票市場場財富選選取上證證綜合指指數(shù)的收收盤價作作為代表表性指標(biāo)標(biāo)。數(shù)據(jù)據(jù)區(qū)間為為20003-220099，各個變變

41、量走勢勢如圖所所示。對對數(shù)據(jù)取取自然對對數(shù)以平平滑數(shù)據(jù)據(jù)，取對對數(shù)后的的消費、收收入、房房價和股股價分別別簡記為為LC、LY、LRP、LSP。圖9 LC、LY、LRP、LSP增長曲線圖9 LC、LY、LRP、LSP增長曲線利利用Eviiewss進行實實證研究究房價與與消費關(guān)關(guān)系1）平穩(wěn)性性檢驗本文采用單單位根檢檢驗方法法檢驗序序列平穩(wěn)穩(wěn)性，單單位根檢檢驗方法法為的 ADDF 檢驗。圖顯示了消消費變量量的二階階差分值值、收入入變量和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場財財富變量量房的一階差差分值以以及股價價序列的的水平值值的單位位根檢驗驗結(jié)果。圖10 LC、LY、LRP、LSP平穩(wěn)性分析曲線圖10 LC、LY、LRP

42、、LSP平穩(wěn)性分析曲線由圖10 可知，消消費、收收入、房房價和股股價的水水平值在在顯著性性水平為為 100%時接受受原假設(shè)設(shè)，而其其一階差差分序列列在顯著著性水平平為 1%或 5%拒絕原假假設(shè)，因因此，可可認為它它們都包包含一個個單位根根，因此此可以用用來作協(xié)協(xié)整分析析。2）協(xié)整關(guān)關(guān)系檢驗驗對消費、收收入、房房價和股股價之間間的協(xié)整整關(guān)系進進行檢驗驗。協(xié)整整檢驗結(jié)結(jié)果：圖11 房價與消費協(xié)整檢驗結(jié)果圖11 房價與消費協(xié)整檢驗結(jié)果結(jié)果表明，消消費、收收入、房房價和股股價在 5%的顯著著性水平平下存在在 1 個協(xié)整整向量。消消費、收收入、房房價和股股價之間間存在著著長期均均衡關(guān)系系，具有有共同的的

43、隨機趨趨勢，它它們的線線性組合合有向均均衡收斂斂的趨勢勢。下面面我們給給出長期期均衡方方程（括括號內(nèi)為為標(biāo)準(zhǔn)差差）：（5.199）由協(xié)整方程程可知，收收入對消消費有顯顯著性影影響，其其彈性系系數(shù)較大大，約為為 1.119，這這表明收收入是影影響總消消費的決決定性因因素。房房價也對對消費產(chǎn)產(chǎn)生顯著著性影響響，其彈彈性系數(shù)數(shù)為0.15左左右，這這說明房房價的上上漲帶來來了顯著著的財富富效應(yīng)。股股市財富富效應(yīng)顯顯著（10%水平下下），但但是比較較微弱，彈彈性系數(shù)數(shù)只有 -0.012225 左右。這這一結(jié)論論同 Booonee、Casse、Quiigleey和 Shhilller 以及國國際貨幣幣基金

44、組組織的研研究報告告的研究究結(jié)論大大體相同同：資產(chǎn)產(chǎn)的財富富效應(yīng)普普遍存在在，房價價上升產(chǎn)產(chǎn)生的財財富效應(yīng)應(yīng)大于股股價上升升帶來的的財富效效應(yīng)。5.4.33房地產(chǎn)產(chǎn)投資和和GDP關(guān)系的的相關(guān)性性我們主要采采用Graangeer因果關(guān)關(guān)系檢驗驗法、協(xié)協(xié)整理論論分析方方法研究究房價和和GDP之間的的相關(guān)關(guān)關(guān)系。由由于是研研究房價價和經(jīng)濟濟的影響響，所以以某個城城市的指指標(biāo)不具具有一般般性，因因此我們們選取中中國房地地產(chǎn)2000320009年的房房價作為為代表性性指標(biāo)。利用Eviiewss進行實實證研究究房地產(chǎn)產(chǎn)投資與與GDP關(guān)系1）因果關(guān)關(guān)系檢驗驗進行因果檢檢驗前我我們首先先對兩個個變量進進行單位

45、位根檢驗驗，從表表4-3可知兩兩序列并并非平穩(wěn)穩(wěn)序列，而而一階差差分后（增增長率）拒拒絕單位位根過程程，兩變變量為同同階單整整序列，因因此可以以對序列列進行因因果檢驗驗。我們們對增長長率序列列進行Graangeer因果關(guān)關(guān)系檢驗驗，因果果檢驗結(jié)結(jié)論表明明（結(jié)果果如表4-44所示）二二者在1%顯著性性水平下下互為因因果關(guān)系系。這說說明房地地產(chǎn)投資資和GDP二者關(guān)關(guān)系密切切。 表13 房房地產(chǎn)投投資與GDP增長率率的Graangeer因果關(guān)關(guān)系檢驗驗原假設(shè)統(tǒng)計量P值值滯后1階滯后2階滯后3階0.0466820.0000000.0000000.0233120.0266410.006689平穩(wěn)性分析析

46、采用單位根根檢驗方方法檢驗驗序列平平穩(wěn)性，單單位根檢檢驗方法法為的 ADDF 檢驗，檢檢驗結(jié)果果如圖112所示，由圖知知，GDP和房產(chǎn)產(chǎn)投資額額的一階階差分值值是平穩(wěn)穩(wěn)的，可可以進行行協(xié)整性性分析。圖12 房地產(chǎn)投資與GDP平穩(wěn)性分析曲線圖12 房地產(chǎn)投資與GDP平穩(wěn)性分析曲線2）協(xié)整關(guān)關(guān)系檢驗驗結(jié)果對房地產(chǎn)投投資和 GDDP 之間的的協(xié)整關(guān)關(guān)系進行行檢驗。協(xié)協(xié)整檢驗驗結(jié)果：圖13 房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)整結(jié)果圖13 房地產(chǎn)投資與GDP協(xié)整結(jié)果結(jié)果表明，GDPP 和房地地產(chǎn)投資資在 100%的顯著著性水平平下存在在 1 個協(xié)整整關(guān)系。房房地產(chǎn)投投資和 GDDP 之間存存在著長長期均衡衡關(guān)系，具具

47、有共同同的隨機機趨勢，它它們的線線性組合合有向均均衡收斂斂的趨勢勢。下面面我們給給出長期期均衡方方程（括括號內(nèi)為為標(biāo)準(zhǔn)差差）：（5.200）由協(xié)整方程程可知，對 GDP 有顯著性影響，其彈性系數(shù)約為8.66，這表明房地產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟具有重要的促進作用。5.4.44房價對對經(jīng)濟的的影響綜合上述房房價和消消費的相相關(guān)性以以及房地地產(chǎn)投資資和GDP的協(xié)整整關(guān)系可可知：房房價對于于經(jīng)濟發(fā)發(fā)展有的的重要的的影響，適適當(dāng)提高高房價有有利于增增加房地地產(chǎn)收益益，增加加國家的的財政收收入，促促進經(jīng)濟濟發(fā)展。房價不合理上漲會使房地產(chǎn)財富虛增，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。不合理的房價上漲也會損害居民的利益，影響一國國民經(jīng)濟

48、的健康、持續(xù)和穩(wěn)定地發(fā)展。六、模型改改進6.1房價價合理模模型改進進的分析析在問題一中中，合理理房價和和實際價價格差距距過大，說說明現(xiàn)在在的房價價不合理理，存在在明顯的的泡沫成成分，但但由于合合理房價價模型是是在忽略略房地產(chǎn)產(chǎn)炒作等等泡沫成成分的前前提下建建立的，而而實際房房地產(chǎn)市市場存在在的大量量的泡沫沫虛假成成分，所所以差價價很大。在目前的中中國市場場，房地地產(chǎn)市場場存在泡泡沫成分分是不可可避免的的現(xiàn)象，所以我們要將模型進行改進，考慮房地產(chǎn)市場的泡沫成分建立符合房地產(chǎn)市場實際狀況的估價模型，這樣使得計算得到的合理房價更加具有說服力，從而更準(zhǔn)確的判斷房價的合理性。房價上漲過過快是房房地產(chǎn)市市

49、場存在在泡沫的的最直觀觀表現(xiàn)，我我們將考考察房地地產(chǎn)價格格相關(guān)指指數(shù)和反反映通貨貨膨脹的的重要指指標(biāo)居民消消費價格格指數(shù)（CPI）之間間的變化化關(guān)系，探探究房地地產(chǎn)價格格系列指指數(shù)和CPI變化之之間存在在的變化化規(guī)律，影影響房價價上漲的的結(jié)構(gòu)性性因素。研研究對象象為2000320009年的房房屋銷售售價格總總指數(shù)、CPI指數(shù)，各各個指數(shù)數(shù)走勢圖圖如圖所所示。表14CPPI指數(shù)（2000320009）2003200420052006200720082009100.99103.33101.66101.55104.55105.6699.1圖14 CPI走勢圖14 CPI走勢表15北京京市實際際房價（

50、20032009）20032004200520062007200820094737503067888280115531241813799圖15 北京實際房價走勢圖15 北京實際房價走勢在考察期內(nèi)內(nèi)，由圖圖4-5可知：總體來來看房屋屋銷售價價格（FI）與CPI（CI）走勢勢基本一一致，波波動大致致相同。6.2相關(guān)關(guān)性分析析經(jīng)過相關(guān)性性計算，房房屋銷售售價格系系列指數(shù)數(shù)和CPI之間有有很強的的正相關(guān)關(guān)性，其其中房屋屋價格總總指數(shù)和和CPI的相關(guān)關(guān)系數(shù)為為0.881，土地地價格和和CPI也有很很強的相相關(guān)性，相相關(guān)系數(shù)數(shù)為0.666。下面面我們進進一步考考察資產(chǎn)產(chǎn)價格指指數(shù)和CPI的Graangee

51、r因果果關(guān)系。因因果關(guān)系系檢驗之之前首先先判斷各各個序列列的平穩(wěn)穩(wěn)性如圖圖16，經(jīng)檢驗驗所有指指數(shù)取對對數(shù)后的的數(shù)據(jù)為為一階差差分平穩(wěn)穩(wěn)序列，因因此可以以作因果果分析。圖16 房價與CPI平穩(wěn)性分析曲線圖16 房價與CPI平穩(wěn)性分析曲線Grangger因果關(guān)關(guān)系檢驗驗表明CPI在5%顯著性性水平下下是房價價系列指指數(shù)的Graangeer成因，房房價和地地價指數(shù)數(shù)之間也也不存在在顯著的的因果關(guān)關(guān)系。研研究表明明通貨膨膨脹指數(shù)數(shù)對于房房價上漲漲具有加加速作用用，而地地價的上上漲并不不是房價價上漲的的直接原原因，此此外股價價上漲和和房價上上漲之間間沒有關(guān)關(guān)系。6.3協(xié)整整性分析析這一部分將將利用協(xié)協(xié)

52、整理論論考察CPI對房地地產(chǎn)價格格的影響響。對房房價系列列指數(shù)和和CPI的協(xié)整整關(guān)系進進行檢驗驗。利用Eviiewss分析協(xié)整整檢驗結(jié)結(jié)果如圖圖：結(jié)果果表明，房房價系列列指數(shù)和和CPI、地價價之間在在1%的顯著著性水平平下存在在1個協(xié)整整向量。房價系列指指數(shù)和CPI、地價價之間存存在著長長期均衡衡關(guān)系，具具有共同同的隨機機趨勢，它它們的線線性組合合有向均均衡收斂斂的趨勢勢。下面面我們給給出長期期均衡方方程（括括號內(nèi)為為標(biāo)準(zhǔn)差差）：圖17 房價與CPI協(xié)整結(jié)果圖17 房價與CPI協(xié)整結(jié)果（6.0）其中模型參參數(shù)估計計下方括括號內(nèi)數(shù)數(shù)值為相相對應(yīng)的的標(biāo)準(zhǔn)差差，各參參數(shù)系數(shù)數(shù)顯著。由由協(xié)整方方程可知

53、知，住宅宅價格和和非住宅宅價格對對整體房房地產(chǎn)銷銷售價格格影響較較大，彈彈性系數(shù)數(shù)分別為為2.77720053和-3.80991077，這反映映出構(gòu)成成房地產(chǎn)產(chǎn)價格上上漲的結(jié)結(jié)構(gòu)因素素中，居居民類住住房需求求是主要要影響因因素。同同時我們們發(fā)現(xiàn)CPI的上漲漲對于房房價也有有較大影影響。6.4經(jīng)過過協(xié)整分分析考慮慮CPI因素的的房價模模型由于考慮了了CPI的因素素的關(guān)系系，考慮慮到了房房地產(chǎn)市市場的泡泡沫成分分，所以以是要在在問題一一得到的的合理房房價的基基礎(chǔ)上加加上市場場泡沫成成分的增增值即可可：（6.2）6.5結(jié)果果分析表16北京京市2000420008年改進模型型合理房房價（元元/平方米米）年份20042005200620072008合理房價42555912788