房地產開發(fā)經營與管理公式整理

1、房地產開發(fā)經營與管理公式整理E(Rj) = Rf +jE(Rm)Rf資產j預期收益率=無風險資產收益率+資產j系統(tǒng)性市場風險系數(shù)市場整體平均收益率無風險資產收益率平均建設周周期=房屋施施工面積積/新竣工工面積吸納量=報報告期銷銷售量+報告期期出租量量新建住宅市市場需求求量（元元）=家庭數(shù)數(shù)量（戶戶）戶均可可支配收收入（元元/戶）住房消消費傾向向指數(shù)平滑法法：本期期預期值值=平滑指指數(shù)前期實實際量+（1平滑指指數(shù)）前期預預測值 式中 -本期預預測值 -前期實實際銷售售量 -前期預測測值 -平滑指指數(shù)，利息與利率率利息 Fnn=P+In 式中Fn-本利和和；P-本金；In-利息（二）利率率 式中-

2、一個計計息周期期的利息息單利計息與與復利計計息單利計息 N個計息周周期后的的本例和和 （二）復利利利息In=P(1+i)nn1N個計息周周期后的的復本利利和為：名義利率與與實際利利率的關關系式 設名義利利率為r，若年年初借款款為P，在一一年中計計算利息息m次，等額等差At=A1+(tt1)GG 等比At=A1(1+ss)t-1注意A1在在等額、等等差、等等比中計計算公式式不同毛利率或毛毛利額=營業(yè)收收入-營業(yè)成成本營業(yè)利潤=營業(yè)收收入-營業(yè)成成本-期間費費用-營業(yè)稅稅金及附附加-土地增增值稅（開開發(fā)投資資）營業(yè)利潤=營業(yè)收收入-營業(yè)成成本-運營費費用（持持有出租租）營業(yè)收入=銷售收收入+出租收

3、收入+自營收收入銷售收入=土地轉轉讓收入入+商品房房銷售收收入+配套設設施銷售售收入出租收入=房屋出出租租金金收入+土地出出租租金金收入運營費用=期間費費用+營業(yè)稅稅金及附附加+城鎮(zhèn)土土地使用用稅和房房產稅+物業(yè)服服務管理理費+大修基基金期間費用=銷售費費用+管理費費用+財務費費用稅前利潤或或利潤總總額=營業(yè)利利潤+營業(yè)外外收支凈凈額稅后利潤或或凈利潤潤=利潤總總額-所得稅稅可供分配利利潤=稅后利利潤-（法定定盈余公公積金+法定公公益金+未分配配利潤）動態(tài)盈利能能力指標標：投資動態(tài)回回收期Pb=(累計凈凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值開始出出現(xiàn)正值值期數(shù)1）+上期累累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量現(xiàn)值的的絕對值值當期凈凈

4、現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值實際收益率率Rr、名義義收益率率Ra和通貨貨膨脹率率Rd：（1+Raa）=（1+RRr）（1+RRd）靜態(tài)盈利能能力指標標：成本利潤率率、銷售售利潤率率投資利潤率率=1000資本金利潤潤率=1000資本金凈利利潤率=1000稅前現(xiàn)金回回報率=1000靜態(tài)回收期期Pb=(累計凈凈現(xiàn)金流流量開始始出現(xiàn)正正值期數(shù)數(shù)1）+上期累累計凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量的絕對對值當期凈凈現(xiàn)金流流量清償能力指指標：借款償還期期Pd=(借款償償還后開開始出現(xiàn)現(xiàn)盈余期期數(shù)開開始借款款期數(shù)）+上期償償還借款款額當期可可用于還還款的資資金額（利利潤、折折舊、攤攤銷等）利息備付率率=稅息前前利潤當期應應付利息息費用償債備付率率=可用于于還本付付息資金金當期應應還本付付息金額額在商用房地地產金融融與投資資中簡化化為：償償債備付付率=凈運營營收入還本付付息金額額資產負債率率=負債合合計資產合合計1000流動比率=流動資資產總額額流動負負債總額額1000速動比率=（流動動資產總總額-存貨）流動負負債總額額1000盈虧平衡分分析盈虧平衡產產量=總固定定成本（銷售售單價-單位產產品變動動成本）盈虧平衡價價格=單位產產品變動動成本+（總固定定成本產銷量量）盈虧平衡單單位產品品變動成成本=銷售單單價-（總固定定成本產銷量