新商品房購買銷售合同文本合集

1、新商品房購買銷售合同文本合集資料匯編目 錄1、沈陽驗房網(wǎng)-商品房屋買賣合同42問x2、重慶市商品房買賣合同聯(lián)機備案系統(tǒng)操作手冊x3、商品房買賣合同1x4、秦兵律師204條商品房買賣合同x5、舟山財富置業(yè)有限公司 商品房買賣合同x6、商品房買賣合同逐條祥解x7、商品房買賣合同說明(1)x8、商品房買賣合同（1）x9、商品房買賣合同網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)(姜堰市)x10、商品房買賣合同-CH-01-0605合同編號：x1、問：何謂“交房時間？ 答：所謂“交房時間是指出賣人在合同約定的限內(nèi)使房屋到達合同約定的交付使用條件并按照合同約定的方式買受人房屋交接手續(xù)買受人在所確定的限內(nèi)完畢房屋交接手續(xù)的過程。2、

2、問：交房過程中出賣人的主要義務有哪些？ 答：交房過程中出賣人的主要義務有： 1在合同約定的限內(nèi)使房屋到達合同約定的使用條件； 2房屋到達交付使用條件后應當及時約定的方式買受人房屋交接手續(xù)； 3在交接時出示有關(guān)房屋到達交付使用條件的證明并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。3、問：交房過程中買受人的主要義務有哪些？答：交房過程中買受人的主要義務是按照出賣人要求的時間、地點與出賣人房屋交接手續(xù)。4、問：商品房交付使用后房屋權(quán)屬證明完畢前房屋如發(fā)生毀損、滅失的風險由誰承當？ 答：對此?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?下稱?解釋?中1條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有視為房屋的交付使

3、用但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承當交付使用后由買受人承當；買受人接到出賣人的書面無正當理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風險自書面確定的交付使用之日起由買受人承當?shù)闪碛幸?guī)定的除外。5、問：?解釋?1條中所說的“正當理由主要是指那些理由？ 答：這里所說的“正當理由主要是指自然災害等不可抗力的理由。其他原因如疾病、外出等由于買受人可以委托別人交房手續(xù)因此不構(gòu)成“正當理由。6、問：出賣人在房屋沒有到達合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人而買受人接收了房屋。假如房屋到達交付條件的時間超過了合同約定的時間買受人能否要求出賣人承當逾交房的違約責任？ 答：按

4、照雙方當事人的合同約定買受人在接收房屋時應當有權(quán)觀察房屋到達合同約定交付條件的有關(guān)證明因此無是出賣人在交房時沒有出示這些證明還是買受人明知房屋沒有到達合同約定的交付條件而同意接收房屋雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同房屋交付條件及程序的約定那么假如房屋到達交付條件的時間超過了合同約定的時間買受人不能再按照合同的約定追究出賣人逾交房的違約責任。7、?商品房買賣合同?逾履行違約金如何確定？ 答：一般原那么：按合同約定的違約責任為來計算違約金；合同沒有約定的按逾履行的天數(shù)依逾貸款利息來確定。 8、開發(fā)商惡意違約或施行欺詐行為致合同無效的違約金如何確定？ 答：除返還買受人已付房款及利息、賠償損失外

5、還應支持買受人不超過已付購房款一倍的違約金要求即只要買受人要求的違約金沒有超過100買受人要求多少就支持多少。9、當事人以約定的違約金過高為由懇求減少的應當如何處理？ 答：一般原那么：按合同約定來處理。如當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的詳細數(shù)額那么違約金按是否超過損失30為限來進展適當調(diào)整。10、問：按照法律規(guī)定交付開工驗收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量并具備規(guī)定的開工條件有哪些？ 答：主要是以下幾點： 1完成工程設(shè)計和合同中規(guī)定的各項工作內(nèi)容到達規(guī)定的開工條件； 2工程質(zhì)量符合平安規(guī)定的如符合房屋土建工程驗收、安裝工程驗收等； 3符合工程建筑設(shè)計和工程建立合同約定的內(nèi)容；

6、有完好的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建立技術(shù)數(shù)據(jù)及圖紙材料； 4有建筑材料、設(shè)備、購配件的質(zhì)量合格證件資料和試驗檢驗； 5有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等分別簽署的質(zhì)量合格或優(yōu)良等； 6有工程施工簽署的工程質(zhì)量保修書； 7已工程開工交付使用的有關(guān)手續(xù)。11、問：?建筑法?第60條款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)必須確保地基工程和主體構(gòu)造質(zhì)量。請問規(guī)定的建筑物的合理使用壽命有多久？假設(shè)對此產(chǎn)生糾紛應如何認定？ 答：“合理使用壽命的問題目前還未有統(tǒng)一規(guī)定根據(jù)?民用建筑設(shè)計通那么?一般認為按民用建筑的主體構(gòu)造確定的建筑耐久年限分為四級：一級100年以上適用于重要的建筑和高層建筑指10層以上住宅建筑、總高

7、度超過24米的公共建筑及綜合性建筑；二級耐久年限為50100年適用于一般建筑三級耐久年限為2550年適用于次要建筑；四級為15年以下適用于臨時性建筑。假設(shè)對于地基和主體構(gòu)造發(fā)生質(zhì)量缺陷是否在合理使用壽命內(nèi)引起爭議應首先確定該建筑物的合理使用壽命。已有確定年限的以該年限為準；無確定年限的由原設(shè)計或有權(quán)確認的部門確定并按此確定的年限為準。12、問：對于出賣人交付不合格房屋的買受人可采取的救濟措施有哪些？ 答：買受人采取的補救措施有： 1實際履行。買受人所購置的房屋假如地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量出現(xiàn)問題假如通過加固等可以修復且確保建筑物平安的買受人可以懇求出賣人按照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務

8、。實際履行是我國合同履行的一項根本原那么是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性假如違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等均不宜采取此種補救措施。 2解除合同。在房屋出現(xiàn)地基根底工程及主體構(gòu)造工程質(zhì)量問題后難以通過修復解決的買受人可懇求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施一般制止當事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。 3違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格買受人不是懇務實際履行還是解除合同均不影響懇求出賣人支付違約金及承當損害賠償責任。 4違約侵權(quán)責任。13、問：出賣人交付不合格房屋買受人采取違約侵權(quán)責任措施予

9、以補救的應注意哪些問題： 答：?合同法?22條明確規(guī)定：“因當事人一方的違約行為損害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的受損害方有權(quán)選擇按照本法要求其承當違約責任或按照其他法律要求承當侵權(quán)責任。這一條其實是違約責任與侵權(quán)責任的競合問題。在此應注意： 1不法行為造成受害人人身傷害和精傷害的即使當事人之間存在著合同關(guān)系也應按侵權(quán)責任予以處理因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精損害提供補救。 2當事人之間存在合同關(guān)系而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的那么按合同糾紛處理對受害人更為有利些。 3責任競合的情況下假設(shè)當事人事先在合同中約定了雙方僅承當合同責任原那么上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承當?shù)某尚幕蛑?/p>

10、大過失的侵權(quán)責任在此情況下受害人享有兩種權(quán)利。14、問：對于房屋存有質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的買受人在懇求解除合同和賠償損失時應注意哪些問題： 答：主要來說應注意以下幾點： 1比照擬明顯的或者的質(zhì)量瑕疵的處理上應注意買受人是否行使了其注意義務。因為買受人在承受房屋時一般對其質(zhì)量會進展必要的檢驗這也是買受人應該行使注意義務對于一般驗收可以發(fā)現(xiàn)的顯而易見的瑕疵買受人應在承受時提出。在獲得房屋后買受人發(fā)現(xiàn)的明顯的房屋質(zhì)量瑕疵的假設(shè)無其他特別規(guī)定出賣人可不負責任應由買受人負責維修。出賣人在訂立合同時已明確告知買受人房屋存有質(zhì)量瑕疵的出賣人對此也不再負有任何責任但有特別規(guī)定的除外。 2對隱蔽質(zhì)量瑕疵

11、的處理。對采取通常方式一時難以發(fā)覺須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的買受人及時向出賣人提出的出賣人應當承當責任。對于質(zhì)量瑕疵程度較輕的出賣人應負責維修或者適當減少房屋價金。對于房屋質(zhì)量問題較重甚至不能使用的買受人可解除合同因此給買受人造成的額財產(chǎn)身損失出賣人應予賠償。 3對隱瞞質(zhì)量瑕疵的處理。出賣人而成心隱瞞的較嚴重的房屋質(zhì)量瑕疵出賣人對此應承當相應的民事責任。我國?合同法?50條55條對瑕疵擔保義務作了詳細的規(guī)定。在標的物存在瑕疵時出賣人負有瑕疵擔保義務買受人享有瑕疵擔保懇求權(quán)。15、問：交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的買受人該如何處理？出賣人負有哪些義務？ 答：處理如下： 1因房屋質(zhì)量嚴重

12、影響正常居住使用的買受人可懇求解除合同和賠償損失。在確保平安的情況下可采取加固補強的方式來完成對工程質(zhì)量缺陷的修復這會保持社會的穩(wěn)定更能公平合理的保護雙方當事人的合法權(quán)益。 2房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題的在未嚴重影響正常居住使用的情況下出賣人應承當修復責任。出賣人回絕修復或在合理限內(nèi)拖延修復的買受人可自行或者委托別人修復。修復費用及修復間造成其他損失的那么應由出賣人承當這是?建筑法?第60條、?合同法?11條、?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第31條、?商品房銷售理?第33條等所明確規(guī)定的義務。16、問：?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題解釋?3條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？ 答：包括以下范

13、圍： 1屋面防水工程； 2其他土建工程一般包括地面、樓面工程門窗工程等； 3電氣線、上下水線的安裝工程； 4供熱、供冷系統(tǒng)工程包括暖氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等安裝工程。17、房地產(chǎn)不能滿足交房條件并一直推脫要么就以退房來威脅可使購房者要退房的話很難購房者該辦？ 答：開發(fā)商遲延交房有合同按合同的約定。合同中沒有約定逾交付房屋的根據(jù)院解釋9條第3款“按照逾交付使用房屋間有關(guān)主部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金確定。18、逾交房日怎樣計算？ 答： 逾交房合同規(guī)定在綜合驗收后交房假設(shè)未獲得兩證交房是否合法？交房日以交接單日為標志還是以兩證獲得日為標志？答：商品房預售時開發(fā)商應獲得五證。

14、交付房屋的合法與否是以開發(fā)商是否經(jīng)過開工驗收為。詳細看合同的約定。主要有兩個一個是建委頒發(fā)的?備案證?一個是由開發(fā)辦頒發(fā)的商品房交付答應證。19、剛交付的房子購房者沒入伙手續(xù)自己先查驗了一遍發(fā)現(xiàn)有水從衛(wèi)生間深化相連房間的明顯痕跡購房者能不能收這樣的房？ 答：購房者可書面向開發(fā)商發(fā)出回絕收樓的和要求開發(fā)商在規(guī)定的時限內(nèi)進展整改的要求。否那么將追究其逾交付的違約責任。在問題得到有效解決前購房者不應任何驗收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。20、購房者在合同上規(guī)定2002年12月30日交房但是在2003年1月26日購房者才拿到入住購房人能否根據(jù)開發(fā)商推延交房為理由退房？物業(yè)以購房者沒有入住手續(xù)拒不交房應不應該？

15、購房者能否向開發(fā)商索賠？ 答：開發(fā)商逾交付房屋將承當逾交房的違約責任違約責任包括支付違約金直至業(yè)主行使退房的權(quán)利。但業(yè)主退房權(quán)利的行使將取決于房屋買賣合同中的詳細約定也就是在開發(fā)商逾交付商品房超過一定限后業(yè)主才可行使退房的權(quán)利。另交付商品房屬于開發(fā)商的義務在業(yè)主沒有任何違約情形導致開發(fā)商行使不安抗辯權(quán)的前提下開發(fā)商必須向業(yè)主按約定交付商品房物業(yè)理無權(quán)回絕交付商品房。21、收房不出示“備案表算不算違約？ 答：假如在商品房買賣合同中已明顯約定以備案表作為房屋交付的條件之一那么開發(fā)商在房屋交付時必須出具給業(yè)主否那么開發(fā)商應承當逾交付的違約責任。22、預售房交付的標志是？ 答：預售房屋交付的標志是可以

16、證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已履行預售商品房交付義務的法律。預售房交付的標志的主要法律文書： 1以掛信件送達的或直接送達的預購人驗收交接的書面文書； 2交付住宅商品房的一并送達?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?； 3預購人簽署的預售商品房驗收確認書； 4預購人簽署收取預售商品房鑰匙的登記。23、簽訂合同時對房產(chǎn)證的應當如何約定？ 答：房產(chǎn)證是買房人真正獲得房屋產(chǎn)權(quán)的象征根據(jù)建立部公布的修改后的?城房屋權(quán)屬登記理?建立部第99買房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)在簽訂購房合同時盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時間明確至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)詳細日將資料報送產(chǎn)權(quán)登記備案同時在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買房人處是房

17、地產(chǎn)理部門認可的“開工驗收備案表和“面積實測數(shù)據(jù)減少影響產(chǎn)權(quán)證的不定因素。24、商品房買賣合同糾紛及其他相關(guān)的糾紛的解決是選擇訴訟好還是選擇仲裁好？ 答：一般地說仲裁解決糾紛的優(yōu)點在于仲裁庭可以包括房產(chǎn)行業(yè)的知名專家他們更理解該行業(yè)的各種習慣甚至可能相當深化地理解糾紛的技術(shù)經(jīng)濟細節(jié)其缺點是仲裁員的選擇假如過于側(cè)重行業(yè)那么可能導致法律知識缺乏所作裁決偏離一般的法律習慣。仲裁解決糾紛的另外一個優(yōu)點是當事人有時機選擇仲裁員這有助于增強當事人對仲裁的信心。仲裁的主要缺點是仲裁庭沒有那樣的強迫力財產(chǎn)保全或執(zhí)行等都要借助于才能實現(xiàn)。此外仲裁一般實行一裁終制。假如因為各種原因在仲裁中失敗一般就沒有時機補救了

18、而大多實行上訴制度。當然了一裁終從另一個角度講比起的二審終審制度要從時間和經(jīng)濟上節(jié)約很多。當事人可以通過選擇仲裁解決合同糾紛來適當防止可能因不公正所帶來的風險。說到仲裁可能比訴訟相對公正首先可以從其各自的組成來看。在我國各仲裁會尤其是中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁會和北京、上海、武漢等地的仲裁會其仲裁員大都是在法律界或行業(yè)界非常有聲望的專家學者。翻開它們的仲裁員你會看到許多人肅然起敬的名字甚至還有許多外國專家。這些人的地位通常都是在事業(yè)上經(jīng)過相當長時間的努力才到達的你很難想象會通過賄賂或其他不正當手段去收購他們。他們通常異常珍視自己的地位和名聲而且他們根本沒有必要通過等手段獲取錢財。而我國的整體素質(zhì)相對

19、而言要差一些。同時我國法官待遇仍然比擬差很多人才不愿意去在工作一段時間又出來做律師的也大有人在。這種情況是我國審訊程度很難進步的重要原因。當然在2002年以后我國實行統(tǒng)一考試這種情況會有所改變但尚須時日。假如要選擇仲裁解決合同糾紛當事人必須在合同中明確約定并明確規(guī)定所選定的仲裁機構(gòu)。沒有約定或約定不明確都不能要求仲裁。發(fā)生糾紛后當事人也可以約定仲裁但在這種情況下當事人達成一致有很大的困難所以還是在簽訂合同的時候明確約定為好這時當事人的關(guān)系比擬融洽。沒有約定解決糾紛的方式法律上就認為是當事人默認采取訴訟方式解決糾紛。也許當事人沒有想到最理想的解決合同糾紛的人是他們自己。無通過仲裁還是通過訴訟解決

20、糾紛都費時、費力、費錢。當事人即便勝訴假如考慮到聘請律師的開銷、訴訟中的各種開銷以及在行業(yè)上的不利影響等等他們?nèi)匀豢赡艿貌粌斒?。因此掌握必要的法律知識發(fā)生糾紛后及時溝通解決把問題消化在它的萌芽階段才是的。25、所購商品房與?住宅使用說明書?不符開發(fā)商不承當責任 王先生購置了一套商品房入住后發(fā)現(xiàn)自己家房屋與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔墻是普通隔斷墻與開發(fā)商提供的?住宅使用說明書?載明的承重墻不符。近日北京第一中級人民做出終審訊決以使用說明書不是合同的一部駁回了王先生的訴訟懇求。 2002年5月王先生以分付款的方式購置了一套商品房一月之后了入住手續(xù)。王先生訴稱自己在購置房屋前從朋友處曾獲得了開

21、發(fā)商印制的該房屋?使用說明書?。上面寫明房與房之間及外圍護墻均應為承重墻。但入住后發(fā)現(xiàn)自己住房與鄰居住房的隔墻及衛(wèi)生間與樓道的隔墻均為普通隔斷墻并非承重墻。王先生認為?使用說明書?的記載明確、詳細且關(guān)系到房屋質(zhì)量對于選擇、訂立商品房買賣合同及房屋價格確實定都有重大影響因此起訴至要求開發(fā)商減少房屋價款人民幣5萬元。 開發(fā)商辯稱雙方在合同中并未約定隔斷墻須為承重墻。其提供的房屋已經(jīng)歷收合格并不存在質(zhì)量瑕疵。 本案的焦點集中在?住宅使用說明書?是否合同的一部。一中院經(jīng)審理認為：王先生與開發(fā)商簽訂的?商品房買賣合同?是雙方意思表示是有效的合同。而?住宅使用說明書?應在住宅交付用戶的同時提供應用戶。開發(fā)

22、商也是在交付房屋時才將該說明書交付給王先生的。 雙方所簽合同中附有合同標的物的平面圖該平面圖應視為合同的一部。對合同內(nèi)容雙方當事人均應履行注意義務因未履行注意義務而引起的糾紛應由其自己承當相關(guān)的責任。平面圖中標明了房屋各部墻體的詳細情況開發(fā)商交付的房屋與合同所附平面圖一致且該房屋已經(jīng)有關(guān)部門質(zhì)量檢驗合格。雖然開發(fā)商在交付房屋時提供了?住宅使用說明書?使用說明書中房屋墻體的說明與?商品房買賣合同?所附平面圖標明的墻體不符因住宅使用說明書不是合同的一部不能對抗合同的效力。開發(fā)商已全面履行了合同約定的義務。因此王先生要求開發(fā)商減少房屋價款人民幣5萬元的訴訟懇求不予支持。律師評析 本案中的開發(fā)商雖然勝

23、訴但也暴露出了工作中的諸多缺乏。按照相關(guān)規(guī)定?住宅使用說明書?系開發(fā)商在交房時應當提供的資料之一如此重要的資料居然出現(xiàn)了與?商品房買賣合同?所附平面圖中不一致的地方一度造成工作上的被動場面可見資料審核這一環(huán)節(jié)不但重要而且一定要嚴格執(zhí)行決計不可敷衍了事。26、訂購的商品房被賣為何要不到雙倍定金 人民報上登載案例 ： 2004年6月7日原告王某與被告某的銷售代理商A簽署了訂購被告8別墅的協(xié)議約定原告在協(xié)議簽訂之日支付協(xié)議款30萬元房屋暫測面積為347平方米價格以公開出售價目表為準后A銷售經(jīng)理在該協(xié)議書上添加了單價6200元/平方米。同時約定原告在接到被告后內(nèi)給予回復如認購那么協(xié)議款轉(zhuǎn)為房款并在內(nèi)簽

24、訂預售合同；如原告放棄那么被告將協(xié)議款無息退復原告。2004年6月14日原告向被告方支付了現(xiàn)金30萬元。2004年8月24日被告某及A結(jié)合向原揭發(fā)出“變更住宅VIP協(xié)議主體的聲明A與被告間的代理銷售合同終止及原A簽訂的協(xié)議主體變更為被告并繼續(xù)有效。當原告與被告協(xié)商簽訂預售合同時被揭發(fā)現(xiàn)因自己與A工作交接中的忽略原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與別人。因雙方無法就訴爭房屋簽訂預售合同對賠償問題又未能協(xié)商一致故原告起訴至懇求判被告履行協(xié)議與原告簽訂正式的房屋預售合同；否那么應雙倍返復原告已經(jīng)支付的30萬元房屋定金。 析法 本案的爭議焦點主要是雙方所簽協(xié)議的性質(zhì)及30萬元協(xié)議款的性質(zhì)。經(jīng)審理后

25、認為從協(xié)議的內(nèi)容來看該協(xié)議雖約定了面積、樓和價格確切地說在價格上尚不能視為雙方達成了合意且簽訂協(xié)議時銷售方也獲得了預售答應證但尚不具備?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件故該“協(xié)議的性質(zhì)應為商品房認購書而非商品房買賣合同。 對30萬元“協(xié)議款可否認定為定金從形式上分析定金是一種擔保形式必須明確約定而本案“協(xié)議中只是約定為“協(xié)議款在收條上為“現(xiàn)金并無定金的約定。從內(nèi)容上分析“協(xié)議中對該30萬元的約定內(nèi)容也不符合定金的性質(zhì)。故該30萬元不能按照定金的性質(zhì)處理。綜上所述雖然未能簽訂預售合同的過錯在被告方但原告要求被告雙倍返還30萬元并賠償差價損失的懇求缺乏相應的證據(jù)只能懇求被告返還30

26、萬元本金及相應利息損失。由于訴爭房屋已為好心第三人獲得故原告要求被告與其就該房屋簽訂預售合同已無根據(jù)。根據(jù)?合同法?第一百零七條及?民事訴訟法?第一百二十八條之規(guī)定判決被告返復原告協(xié)議款人民幣30萬元并賠償原告相應利息損失對原告的其余訴訟懇求不予支持。 答疑 商品房認購書是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。商品房認購書不同于商品房買賣合同商品房認購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。兩者之間系預約與本約的關(guān)系。根據(jù)民法理預約是約定將來訂立一定內(nèi)容合同的合同。將來應訂立的合同稱為本約。預約合同最突出的特征在于它約定的是當

27、事人為將來訂立本約合同而會談的義務。合同約定的是當事人為特定行為的義務而不是對行為結(jié)果的直接確認。詳細到認購書中商品房認購書的目的在于確定雙方去洽談購房合同的義務購房合同那么是對購房行為的直接確認。也就是說商品房認購書約定的是雙方在約定的將來時間洽談的義務只要雙方到前來洽談并對認購書約定的條款都同意作為購房合同的條款并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為就已經(jīng)正確地履行了商品房認購書約定的義務。因此無是開發(fā)商還是準買受人均不能根據(jù)商品房認購書強迫要求對方與自己簽訂購房合同。本案中該協(xié)議中內(nèi)容不符合?商品房銷售理?第十六條規(guī)定條件因此該協(xié)議應視為商品房認購書原告無權(quán)要求被告履行交付房屋的義務。 至于3

28、0萬元協(xié)議款的性質(zhì)認定問題根據(jù)?人民適用擔保法假設(shè)干問題的解釋?第一百一十八條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等但沒有約定定金性質(zhì)的當事人主張定金權(quán)利的人民不予支持?？梢钥闯黾偃珉p方對款項的性質(zhì)未作明確的約定那么不能當然推定款項就是定金。假如沒有約定定金字樣假如想認定款項的性質(zhì)為定金必須通過約定的內(nèi)容來表達。本案中從雙方簽訂協(xié)議的內(nèi)容來看原告交付的30萬元協(xié)議款并非定金而是訂金。這兩者雖只是一字之別但產(chǎn)生的法律后果大相徑庭。定金是一種法律概念是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中買家履行合同后定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；假設(shè)買家不履行合同

29、無權(quán)要求返還定金銷售商不履行合同的應雙倍返還定金。而訂金并非一個的法律概念實際上它具有預付款的性質(zhì)是當事人的一種支付手段并不具備擔保性質(zhì)。所以假設(shè)雙方未能簽訂房屋買賣合同買方并不能主張雙倍返還只得懇求返還訂金。 27、已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的買受人能選擇退房嗎？房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題作為買受人能否退房是要視詳細情況而定的。 根據(jù)發(fā)布的?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?的規(guī)定：商品房交付使用后買受人認為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)視申請重新核驗。經(jīng)核驗確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的買受人有權(quán)退房給購置人造成損失的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承當賠償責任。這也就是說因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格嚴重影響正常居住使用的買受人

30、可懇求解除合同和賠償損失。而房屋在房屋交付后出現(xiàn)了質(zhì)量問題但并不屬主體構(gòu)造方面的問題在未嚴重影響正常居住使用的情況下那么由出賣人來承當修復責任。在這里律師需要提醒的是并不是房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題一定會導致解除合同退房這一后果發(fā)生買受人一定要在查明相關(guān)的情況下合理地維護自己的權(quán)益。28、購房戶應交配套費嗎?案例王先生與一開發(fā)商簽訂了?武漢商品房買賣合同?合同約定2005年6月20日交房王先生如去交房手續(xù)被告知除交清購房尾款外要交配套費3800元。王先生稱簽合同后因要銀行按揭和合同備案手續(xù)所有的合同均在開發(fā)商手中當拿到合同后,發(fā)現(xiàn)合同的第五條處貼了一張要交納配套費的紙條。購房戶應交配套費嗎？ 解答經(jīng)王

31、先生與開發(fā)商簽訂的?武漢商品房買賣合同?, 發(fā)現(xiàn)合同第五條處貼有一個字條上面寫有“交房時除交清購房尾款外要交配套費3800元,分別是道煤氣2500元,可視對講機500元,水表電表安裝400元,有線電視安裝費280元,一年有線電視使用費120元。但雙方均未簽名蓋章;第五條計價方式與價款的第三項中 “出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費用的內(nèi)容仍保存.根據(jù)?合同法?第四十一條“對格式條款和非格式條款不一致的應當采用格式條款的規(guī)定王先生應支付配套費3800元。問題在于寫有“配套費的紙條是否合法是否合法有效是否為雙方意思表達難以認定。這是因為一是“配套費是商品房價格的組成部。 配套費是以價內(nèi)的形

32、式收取還是以價外的形式收取應當在合同中時行約定。在2004年新版的?武漢商品房買賣合同?第五條中增加了“出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費用。的內(nèi)容是為了防止交房時因“配套費收取問題而產(chǎn)生糾紛提醒購房人注意價外費用收取的問題同時引導開發(fā)商在簽合同時將配套費采用包含在房價內(nèi)收取。二是合同簽訂后因合同備案或購房戶要銀行按揭,?武漢商品房買賣合同?均由開發(fā)企業(yè)拿走。為了防止合同內(nèi)容增減購房人應將已簽合同復印要求開發(fā)商在復印件上簽署“該復印件與本復印件原件完全一致字樣并雙方簽字蓋章署明日。待開發(fā)商辦妥相關(guān)手續(xù)后將合同原件退回時,購房人應將退回合同原件和復印件進展核對無誤后,收取合同原件。王先生

33、所反映的問題就出在此環(huán)節(jié)。三是配套費中的使用性質(zhì)的費用如有線電視的收視費等除開發(fā)商書面承諾或在合同中約定了不收使用費的情況之外使用費均應由購房人支付。 29、已抵押商品房能否買賣如何躲避風險案例嚴先生近日看中了一套商品房但通過查詢得知該商品房所在樓棟已被開發(fā)商整體抵押給銀行。嚴先生問該商品房能否買賣假如可以購置時應該注意哪些問題？ 解答開發(fā)商在開發(fā)商品房過程中為籌措資金以土地或在建工程做擔保向銀行申請抵押貸款投入續(xù)建到達法定條件經(jīng)批準后邊建邊將商品房預售出去以預售所得款項歸還銀行貸款并解除原設(shè)定抵押這是國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通常做法。?擔保法?第四十九條規(guī)定“抵押間抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物應當?shù)盅?/p>

34、權(quán)人并告知受讓人。?城房地產(chǎn)抵押理?第37七條規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款應當向抵押權(quán)人提早清償所擔保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部歸抵押人所有。第36條規(guī)定“抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)視、檢查抵押房地產(chǎn)的理情況。由此可見法律和規(guī)章并沒有制止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物只要是獲得?武漢商品房預售答應證?的商品房被抵押的商品房是可以買賣的。 如何躲避因抵押而產(chǎn)生的風險呢？根據(jù)?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第八條“具有以下情形之一導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失

35、并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時具有以下情形之一導致合同無效或者被撤銷、解除的買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：(二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的的規(guī)定在房屋交付時或?房屋所有權(quán)證?、?土地使用證?時購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購置后再作抵押才能獲得開發(fā)商成心隱瞞抵押或再抵押給第三人的。假如因開發(fā)商未能在交接房屋時或兩證時解除抵押購房人可以懇求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求開發(fā)

36、商承當不超過已付購房款一倍的賠償責任。因此購房人除了認真理解?武漢商品房買賣合同?第十三條“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛的由出賣人承當全部責任外能在合同附件六中約定因開發(fā)商原因造成所購商品房存在產(chǎn)權(quán)糾紛而導致不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛開發(fā)商應承當全部責任的詳細賠償金額和賠付時間以保證能得到應有民事補償。 30、武漢“樓間距有了新規(guī)定最低不小于樓高0.9倍 發(fā)布的?武漢規(guī)劃理技術(shù)規(guī)定?已于6月28日開場施行。新?規(guī)定?與原?規(guī)定?相比其居住建筑的間距在滿足建筑爭取更多日照和良好的自然通風方面在滿足防火和衛(wèi)生防疫方面均

37、在居住環(huán)境人性化方面邁進了一大步。 從“新、“舊規(guī)定比照中可以看出：對不住建筑類別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。如“老規(guī)定中規(guī)定：度一區(qū)內(nèi)高度低于24米的居住建筑其縱墻面與縱墻面之間的間距為房屋高度的0.7 0.85倍而在“新規(guī)定中那么調(diào)整為0.9倍；再如“老規(guī)定中規(guī)定：建筑高度超過30米的建筑其縱墻面之間的間距最小不得少于26米在度一區(qū)內(nèi)不得少于24米。而在“新規(guī)定中那么更加明確：縱墻面與縱墻面的間距其中24米以下部間距按建筑高度小于24米時的規(guī)定計算24米以上部在度一、二區(qū)按不少于所增加建筑高度的0.3倍進展遞加計算在度三區(qū)按不少于所增加建筑高度的0.4倍進展遞加計算缺乏26時按26米計算；其間

38、距在度一區(qū)內(nèi)可以不超過40米在度二、三區(qū)內(nèi)可以不超過45米。顯而易見“新規(guī)定更細、更明確、更人性化。 “新規(guī)定的施行對改善城相貌進步新建小區(qū)的品質(zhì)為武漢民創(chuàng)造更優(yōu)良的居住環(huán)境提供了更有利的保障。 居住建筑間距新老規(guī)定比擬 24米 新規(guī)定 度一區(qū)：0.9倍建筑高度度二區(qū)：1.0倍建筑高度度二區(qū)：1.1倍建筑高度新增：在級開發(fā)區(qū)和東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區(qū)的建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)1.2倍并應符合防火的間距要求。 度一區(qū)：10米度二區(qū)：12米度三區(qū)：14米 建筑高度12米時6米建筑高度12米時8米 建筑高度24米時 老規(guī)定 度一區(qū)：為0.7 0.85倍度二區(qū)：為0.85 1.0倍度三區(qū)：為1

39、1.15倍 度一區(qū)：10米度二區(qū)：10米度三區(qū)：12米 度一、二區(qū)：為6 8米度三區(qū)：為8 10米 24米建筑與24米建筑之間的間距 新規(guī)定 南側(cè)18米 北側(cè)20米 東西側(cè)14米 北側(cè)18米 南、東、西側(cè)14米 14米 老規(guī)定 可按位于高層北側(cè)的間距根底上減少25 24米 新規(guī)定 24米部按上目計算24米部：度一、二區(qū)：所增加建筑高度的0.3倍進展遞加計算度三區(qū)：所增加建筑高度的0.4倍進展遞加計算間距缺乏26米時按26米計算間距：度一區(qū)可以40米度二、三區(qū)可以45米 縱墻面在南面時20米其余情況下18米 度一區(qū)：14米度二、三區(qū)15米 老規(guī)定 26米一區(qū)主部門同意下24米 24米30米時13

40、米30米時為房屋高度的0.3倍一區(qū)、二區(qū)15米三區(qū)17米 24米30米時13米30米時為房屋高度的0.25倍計算且最小13米 新規(guī)定 南北向無重疊面時：15米南北向重疊面12米時：18米南北向重疊面12米時：按縱墻對縱墻計算 按建筑高度24米縱墻對縱墻的間距計算 按建筑高度24米縱墻對縱墻的間距計算 老規(guī)定 點式兩長邊間距22米其他各邊間距13米 度一、二區(qū)：20米度三區(qū)：24米按以上規(guī)定減少15 度分區(qū)說明 度一區(qū) 漢口：解放大道 三路 沿江大道 沿河大道 硚口路；漢：京廣鐵道路 攔江路 翠微橫路 漢大道 漢火車站前路；武昌：臨江大道 前進路 沙湖街 中山路 紫路 首義路 津水路 解放街 紫

41、路。 度二區(qū) 漢口：由度一區(qū)向外至沿河大道 青年路 開展大道 建立大道 青年路 開展大道 黃浦路 建立大道 二七路 解放大道 黃浦路 沿江大道；漢：由度一區(qū)向外至漢攔江堤 二環(huán)線 鐵道路 漢大道 二橋路 龍舟路 月湖大道 漢南路 長街；武昌：由度一區(qū)向外至臨江大道 秦園路 武青三干道 中山北路 中北路 中南路 武珞路 中山側(cè)路 臨江大道；青山區(qū)片：臨江大道 建十路 和平大道 工業(yè)四路 武青三干道 水東路。 度三區(qū) 度一區(qū)、二區(qū)以外的城其他城區(qū)。 31、簽?房屋認購書?流程購房者在選好房源談妥價格后第一步便是去簽訂認購書并交付一定額度的定金定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少算恰當并無一定

42、視個人需要而定由雙方協(xié)商。 開展商此時應把有關(guān)的資料和相關(guān)交給購房者并講清工程進展情況。 在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是在交付定金后或是售價又進步了或是購房者在對工程的進一步理解中發(fā)現(xiàn)房屋并不理想想退掉房子拿回定金但由于有認購書的約定定金可能不一定順利返還。因此在簽訂認購書時雙方在協(xié)議中應明確情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議索回定金。 認購書主要內(nèi)容包括： 1、認購物業(yè)； 2、房價包括戶型、面積、價格幣種、總價等； 3、付款方式包括一次付款、分付款、按揭付款； 4、認購條件包括認購書應考前須知、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。 在簽訂完認購書后銷售方還應給購房人發(fā)放?簽約須知?以便

43、使購房者明白細節(jié)購房人只有明白其中內(nèi)容才能順利簽訂購房契約其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托別人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。32、商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理 案例：張先生購置了某小區(qū)的一個車庫合同中約定層高2.4米。車庫交付時張先生 發(fā)現(xiàn)該車庫進門口高度較低越野車無法開進車庫。雙方在簽定的?武漢商品房買賣合同?中未對車庫進門口高度進展約定張先生問該如何處理？解答：?商品房銷售理?第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建立商品房。商品房銷售后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。張先生與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未

44、對車庫進門口高度進展約定該車庫未約定的各項技術(shù)指標應以批準的規(guī)劃設(shè)計方案為準。開發(fā)商交付車庫時張先生應查驗車庫進門高度是否與批準的規(guī)劃設(shè)計方案相符。假如車庫進門口高度與批準的規(guī)劃設(shè)計方案相符開發(fā)商不應為越野車無法進出車庫承當責任張先生可與開發(fā)商協(xié)商尋求妥善的解決；假如開發(fā)商在出賣車庫后擅自變更了規(guī)劃設(shè)計造成車庫門高度減少影響越野車無法進出車庫張先生可根據(jù)簽定的?武漢商品房買賣合同?第十二條的約定進展處理。33、未按合同約定進展開工綜合驗收能否交房？案例黃先生與某開發(fā)商簽訂?武漢商品房買賣合同?按合同約定2005年3月31日交房交房條件為該商品房經(jīng)綜合驗收合格。但開發(fā)商在近日交房時出示不了綜合驗

45、收合格的證件。開發(fā)商的這種做法？ 解答 一、黃先生與開發(fā)商簽訂的?武漢商品房買賣合同?中對交房限及條件、逾交房的違約責任均作了約定。交房限定在2005年3月31日交房條件選擇了該商品房經(jīng)綜合驗收合格。根據(jù)2004年5月19日?第三批取消和調(diào)整行政審批工程的?200416的規(guī)定已取消了?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第248中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程開工綜合驗收房地產(chǎn)開發(fā)主部門即開發(fā)辦自2004年5月19日起不再組織相關(guān)部門或者對房地產(chǎn)開發(fā)工程進展開工驗收和開工綜合驗收。因此黃先生與開發(fā)商簽訂的合同中約定的綜合驗收自然取消。根據(jù)?建筑法?第六十一條“建筑工程開工經(jīng)歷收合格后方可交付使用；未經(jīng)歷收或者

46、驗收不合格的不得交付使用的規(guī)定開發(fā)商應按照?建立工程質(zhì)量理?第十六條的規(guī)定組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)進展開工驗收合格前方可交付使用。同時開發(fā)商還應按照合同中對根底設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾進展交付。 二、黃先生與開發(fā)商約定交房時間為今年3月31日因延交房原因不明難以認定責任。 1在履行合同過程中遭遇不可抗力以及出現(xiàn)合同約定的特殊原因必須獲得相關(guān)理部門或出具的證明開發(fā)商應在合同約定的限內(nèi)告知購房者前方可據(jù)實予以延交房。2開發(fā)商既無特殊原因證明又不具備交房條件那么開發(fā)商應按出賣人逾交房的違約責任承當法律責任。 3開發(fā)商具備按交房條件是因購房者與開發(fā)商就開工綜合驗收問題而未能房屋交接手續(xù)開

47、發(fā)商不承當延交房責任。 34、簽合同注意按揭貸款的約定余先生問：我與某開發(fā)商簽訂?武漢商品房買賣合同?按合同約定首付房價款后余款委托某開發(fā)商按揭貸款手續(xù)。同時合同還約定交房時間為2005年3月28日。但交房時出賣人必須付清房價款前方可交房。日前我看到別的客戶陸續(xù)進房我要求某開發(fā)商不僅將房交給我還要承當延交房的違約責任。某開發(fā)商說：你的按揭貸款手續(xù)如今才辦完待款進帳上后才能交房給你不承當延交房責任。請問開發(fā)商的對嗎？ 答：余先生與某開發(fā)商簽訂的?武漢商品房買賣合同?系雙方當事人意思表示符合法律規(guī)定。宋先生首付款繳納后因某開發(fā)商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續(xù)不向宋先生交付房屋的行為是

48、符合雙方合同約定的。因此某開發(fā)商就不存在延交房的責任。 那么如何防止此類事情的發(fā)生呢？ 一、買受人在簽訂合同時涉及房款余額按揭貸款的建議在合同第六條3貸款方式空格中約定“XX年X月X日前XXX元房價款由買受人在XX銀行完按揭貸款手續(xù)。同時在第七條買受人逾付款的違約責任中第二種處理方式中約定“因買受人原因不能按或逾按揭貸款手續(xù)的買受人應按本條第一種處理方式的約定向出賣人支付違約金；因出賣人的原因不能按或逾按揭貸款手續(xù)的出賣人應按本條第一種處理方式的約定向買受人支付違約金；因銀行原因不能按或逾按揭貸款手續(xù)的買賣雙方協(xié)商另簽補充協(xié)議。 二、假設(shè)買受人委托出賣人按揭貸款手續(xù)建議對貸款金額、按揭貸款時限

49、、逾或不能按揭貸款的違約責任等問題在合同附件同補充協(xié)議中進展約定。 三、完按揭貸款手續(xù)是指按揭貸款額進入出賣人帳戶；約定按揭貸款時間建議在一個月以上。 買受人在簽訂合同時只要考慮充分條文內(nèi)容嚴謹就可防止糾紛發(fā)生即使發(fā)生了糾紛有相應的條款約定進展處理。35、消費者買房需要注意三點自上月開發(fā)辦公布詢問 以來,接到近100個咨詢投訴 ,經(jīng)過調(diào)查核實有兩種情況應引起消費者注意： 一、消費者在交購房定金或簽署?武漢商品房買賣合同?前必須經(jīng)歷“三個環(huán)節(jié)。 2000年開發(fā)辦針對武漢商品房買賣活動提出在買房要看“五證。隨著房地產(chǎn)的進一步完善和無證銷售的房地產(chǎn)開發(fā)工程越來越少但同時也出現(xiàn)了新情況新問題主要集中在

50、定金協(xié)議和購房合同糾紛上針對這種現(xiàn)狀開發(fā)辦從2003年12月起就要求全在售的房地產(chǎn)開發(fā)工程必須在售樓部中六個內(nèi)容同時這六個內(nèi)容也是消費者在正式交納購房定金和簽署?武漢商品房買賣合同?前需要看明白的六個內(nèi)容分門別類稱之為“三個環(huán)節(jié)： 1、看兩部法規(guī)。即?城商品房預售理?和?商品房銷售理?。這兩部法律對于正欲購房和正在購房環(huán)節(jié)中的消費者來說是至關(guān)重要的。通過看這兩部法規(guī)消費者可以大體的理解的有關(guān)規(guī)定易于掌握政策才能做到心中有底。才能利用好法律這一武器保護自已的合法權(quán)益。 2、看五個證件。即：?武漢商品房預售答應證?、?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書?、?國有土地使用權(quán)證?、?建立工程規(guī)劃答應證?、?建筑工

51、程施工答應證?。通過上述五個證件消費者可以理解到自已欲購的商品房是否具備合法的銷售資格自已欲購的房屋是否在核準銷售的范圍之內(nèi)。同時可以理解到該工程建立用地獲得的方式是不是出讓方式購置后商品房合法的使用年限所購房屋是不是合法的建筑及規(guī)劃審批的房屋周邊配套設(shè)施情況等等。 3、看三份樣本。即：?武漢商品房買賣合同?樣本、?前物業(yè)效勞合同?樣本及?業(yè)主臨時公約?。這個環(huán)節(jié)是大多數(shù)消費者所急視的也是交了定金后或簽署了購房合同后產(chǎn)生糾紛的主要原因。?武漢商品房買賣合同?樣本指的是經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一些不容協(xié)商的以加蓋等形式表如今合同的樣本。消費者可以通過精讀?武漢商品房買賣合同?樣本理解作為出賣方的房地產(chǎn)

52、開發(fā)企業(yè)的想法同時對照自已的想法看有沒有雙方達成共識的可能。通過看?業(yè)主臨時公約?和?前物業(yè)效勞合同?可理解到假設(shè)購置了這處房屋消費者可享有哪些權(quán)利和必須履行哪些義務。 在通過對以上三個環(huán)節(jié)的認真的情況下消費者才能真正的做到明明白白地消費才不會因為知識信息的不對稱使自身蒙受損失。 二、鄉(xiāng)村集體所有用地自建房屋對外銷售的情況.根據(jù)?土地法?規(guī)定集體所有用地使用不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租在集體用地上建的房屋更不得對外銷售。目前存在有一些消費者為貪一時廉價購置集體所有用地上建立的房屋結(jié)果長辦不了?國有土地使用權(quán)證?和?房屋所有權(quán)證?影響居住更不能進入流通環(huán)節(jié)從而陷入長的煩惱之中。簽署集體性質(zhì)用地住宅購置合

53、同是無效合同是不受法律保護的。此類房屋看似相對廉價其實消費者購入是一大堆煩惱最終利益受損的還是消費者自已。對于此類情況開發(fā)辦會將所獲得的調(diào)查情況移交土地理部門進展查處同時開發(fā)辦提請有關(guān)部門親關(guān)注此類情況從源頭上杜絕此類情況的發(fā)生。 三、對于超過?武漢商品房預售答應證?有效的工程消費者要進步警覺性。特別是對于連續(xù)二、三年沒有換證的商品房工程更應注意。如在漢區(qū)的一個工程在2001年辦過?武漢商品房預售答應證?后因為工程的開發(fā)企業(yè)與方陷入法律糾紛開發(fā)企業(yè)也因經(jīng)營不善陷入債務重重連續(xù)多年未換過?武漢商品房預售答應證?。有部消費者看到有證未認真看清是時候的證書就因為價格相對廉價而付款導致目前房子還拿不到

54、交的房款也退不回的境地。所以我辦再次提醒消費者在購房時一定要看清合法有效的?武漢商品房預售答應證?只有這樣才能有效地保護自身的合法利益不受損害。 36、商品房買賣合同的生效與進展合同有必然聯(lián)絡嗎？商品房買賣合同的生效與進展合同有必然聯(lián)絡嗎？在日常情況中哪些房地產(chǎn)交易行為是必須手續(xù)的？ 合同生效的條件一般取決合同雙方當事人的約定雙方可以把合同作為生效的要件之一假如有了這種約定那么合同的生效是必需要經(jīng)這的；假如當事人僅作一般性的規(guī)定比方最長見的簽字生效只要到達合同約定的條件即可。部、建立部結(jié)合發(fā)布的?房產(chǎn)登房理中加強的結(jié)合?中規(guī)定以下幾類事項必須： 1 繼承房產(chǎn)應當繼承權(quán)書； 2 遺囑人為處分房產(chǎn)

55、而設(shè)立的遺囑應當。處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人應根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽定遺產(chǎn)分割協(xié)議經(jīng)證明后到房地產(chǎn)理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)； 3 贈與房產(chǎn)應當贈與人的贈與合同書； 4 有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和港澳臺的法律事務必須證明。37、?商品房買賣合同糾紛問題的解釋?中開發(fā)企業(yè)應注意的兩個問題?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?中開發(fā)企業(yè)應當注意的二個問題。 一、廣告不能瞎吹了 高法解釋第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和許諾詳細確定并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格確實定有重大影響的應當

56、視為要約。該說明和許諾即使未載入商品房買賣合同亦應當視為合同內(nèi)容當事人違背的應當承當違約責任。 律師點評： “合同法4條要約的規(guī)定假如銷售廣告內(nèi)容的對象已特定化和詳細話高法解釋明確規(guī)定將該內(nèi)容視為要約。雙方合同一經(jīng)簽訂該廣告內(nèi)容可作為合同的一部。假如合同里沒有對“小區(qū)綠化面積、樓間距、車庫、健身等作規(guī)定而在廣告上有那么廣告上的內(nèi)容可視作合同內(nèi)容。一些房地產(chǎn)廣告用小字注明“此廣告最終解釋權(quán)在開發(fā)商原那么上不影響對該廣告屬于要約還是非要約邀請的判斷。 二、六種情形明確雙倍賠償。 高法解釋第八、九、十四條規(guī)定：導致合同目的不能實現(xiàn)的或?qū)е潞贤瑹o效或者被撤銷、解除的買房人可以懇求解除合同、返還已付購房

57、款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任。 一商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。 二商品房買賣合同訂立后出賣人又將該房屋出賣給第三人。三成心隱瞞沒有獲得商品房預售答應證明的或者提供虛假商品房預售答應證明。 四成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的。 五成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的。 六面積誤差比絕對值超出3買受人懇求解除合同、返還已付購房款及利息的應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同房屋實際面積大于合同約定面積的面積誤差比在3以內(nèi)含3部的房價款由買受人按照約定的價格補足面積誤差比超出3部的房價款由出賣人承當所有權(quán)歸買受人；房屋

58、實際面積小于合同約定面積的面積誤差比在3以內(nèi)含3部的房價款及利息由出賣人返還買受人面積誤差比超過3部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 律師點評： 上述懲罰性賠償責任的制定是以合同法13條和消法第49條為根據(jù)的。在理上肯定了懲罰性賠償責任原那么適用于商品房買賣合同。使得購房人在一些情況下為爭取雙倍賠償獲得了根據(jù)。因此開發(fā)企業(yè)在房屋的銷售過程中一定要注意其相關(guān)行為以免導致懲罰性的賠償。 38、被拆遷人回絕支付差價款如何處理？嚴格履行拆遷協(xié)議是拆遷當事人的義務被拆遷人回絕支付差價款如何處理？案情】原告：某房地產(chǎn)開發(fā)被告：丁先生 經(jīng)有關(guān)部門依法批準原告在某大街一帶進展拆遷工作。被告所有的房屋在拆遷范圍

59、內(nèi)全部由被告一家自行居住。經(jīng)原告與被告協(xié)商雙方就被告所有的房屋的拆遷事宜采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進展拆遷補償并訂立了產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議協(xié)議規(guī)定原告為被告提供兩居室一套、三居室一套作為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在原告歸還被告的房屋面積相等的部內(nèi)被告應當支付給原告差價款每平方米人民幣 1450元原告與被告產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積缺乏的部由被告按照價格結(jié)合成新支付給原告原告還應當支付給被告房屋附屬物的補償費。協(xié)議訂立后被告如搬家并將其房屋交原告撤除。原告新建的房屋在 2002年 1月建好后被告以協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關(guān)規(guī)定為由回絕支付差價款。經(jīng)房屋拆遷主部門確認被告與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價款符合有關(guān)規(guī)定。原告因與被

60、告就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議規(guī)定的房屋差價款的支付發(fā)生爭議經(jīng)雙方協(xié)商未能解決特訴請人民處理。原告訴稱：其與被告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定被告應當在人住補償用房之日起 3個月內(nèi)繳納協(xié)議規(guī)定房屋的差價款現(xiàn)規(guī)定的限已過被告至今仍然回絕繳納懇求人民判決被告支付房屋差價款。被告辯稱：其與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價款不符合有關(guān)規(guī)定因此被告不能按照協(xié)議的規(guī)定繳納房屋差價款。一審經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的拆遷補償?shù)淖h符合有關(guān)規(guī)定因此雙方均應當按照拆遷協(xié)議的規(guī)定履行拆遷義務被告回絕按照拆遷協(xié)議的規(guī)定支付房屋差價款沒有根據(jù)人民不予支持。據(jù)此根據(jù)?民法通那么?第 111條的規(guī)定判決被告應當在生效之日起 1個月內(nèi)向原告支付房屋差