X年北京市順義寫(xiě)字樓項(xiàng)目全程策劃工作計(jì)劃書(shū)

1、“順義寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目”全程策劃工工作計(jì)劃劃書(shū)北京恒通嘉嘉信地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)二零零八年年二月目錄開(kāi)篇：崛起起的順義義第一章 項(xiàng)項(xiàng)目投資資策劃營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)綱要要第一部分 市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查一、項(xiàng)目用用地周邊邊環(huán)境分分析二、區(qū)域域市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀及其其趨勢(shì)判判斷三、土地地SWOOT（深深層次）分分析四、區(qū)域市市場(chǎng)整體體研究五、市場(chǎng)調(diào)調(diào)查工作作計(jì)劃及及時(shí)間安安排六、市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷卷示例第二部分 市場(chǎng)場(chǎng)定位一、項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位二、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值分析析三、項(xiàng)目定定價(jià)模擬擬四、項(xiàng)目投投入產(chǎn)出出分析五、投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析及其規(guī)規(guī)避方式式提示六、開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏建議議第二章項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)策策劃營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)一、總體體規(guī)劃建建議二、建筑筑風(fēng)格定定位三、主力

2、力產(chǎn)品選選擇四、室內(nèi)內(nèi)空間布布局裝修修概念提提示五、環(huán)境境規(guī)劃及及藝術(shù)風(fēng)風(fēng)格提示示六、公共共家具概概念設(shè)計(jì)計(jì)提示七、公共共裝飾材材料選擇擇指導(dǎo)八、燈光光設(shè)計(jì)及及背景音音樂(lè)指導(dǎo)導(dǎo)第三章項(xiàng)項(xiàng)目形象象策劃營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)一、項(xiàng)目目視覺(jué)識(shí)識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)核心部部分二、延延展及運(yùn)運(yùn)用部分分第四章項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣策策劃一、區(qū)域域市場(chǎng)動(dòng)動(dòng)態(tài)分析析二、項(xiàng)目目主賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)薈萃及及物業(yè)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)、弱弱勢(shì)分析析與對(duì)策策三、目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群定位位分析四、價(jià)格格定位及及策略五、入入市時(shí)機(jī)機(jī)規(guī)劃六、廣告告策略七、媒媒介策略略八、推推廣費(fèi)用用計(jì)劃九、公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)策劃和和現(xiàn)場(chǎng)包包裝十、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣效果的的監(jiān)控、評(píng)評(píng)估、修修正十一、入市市前營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策劃目

3、目標(biāo)開(kāi)篇：崛起起的順義義隨著北京的的進(jìn)一步步建設(shè)，順順義未來(lái)來(lái)發(fā)展?jié)摑摿ο喈?dāng)當(dāng)巨大。首首先從區(qū)區(qū)域的整整體規(guī)劃劃來(lái)分析析：順義義為北京京十一五五期間重重點(diǎn)發(fā)展展的新城城，其配配套設(shè)施施在短期期之內(nèi)會(huì)會(huì)有一個(gè)個(gè)飛躍式式的完善善，其宜宜居性會(huì)會(huì)大大增增強(qiáng)。22、地鐵鐵15號(hào)號(hào)線(xiàn)、市市郊鐵路路S6線(xiàn)線(xiàn)及S33線(xiàn)、輕輕軌L11線(xiàn)和機(jī)機(jī)場(chǎng)輕軌軌這五條條軌道交交通的建建成與運(yùn)運(yùn)行，將將會(huì)極大大拉動(dòng)順順義地區(qū)區(qū)的發(fā)展展速度。33、首都都國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)的建建設(shè)、國(guó)國(guó)展新館館的落成成以及奧奧運(yùn)會(huì)馬馬術(shù)和水水上運(yùn)動(dòng)動(dòng)比賽場(chǎng)場(chǎng)館的建建設(shè)，將將會(huì)為順順義的發(fā)發(fā)展起到到很強(qiáng)的的推動(dòng)作作用。1、國(guó)門(mén)商商務(wù)區(qū)打打造“國(guó)際化化順

4、義”未來(lái)年年內(nèi)，北北京市順順義區(qū)將將投資億億元人民民幣，在在北京首首都國(guó)際際機(jī)場(chǎng)附附近打造造一個(gè)集集 HYPERLINK 寫(xiě)字樓樓、購(gòu)物物中心、餐餐飲娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑健身以以及酒店店公寓等等眾多服服務(wù)項(xiàng)目目于一體體的國(guó)際際性商務(wù)務(wù)區(qū)。目目前，北北京國(guó)門(mén)門(mén)商務(wù)區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)工工作已正正式啟動(dòng)動(dòng)。在最近召開(kāi)開(kāi)的北京京順義現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)投資資推介會(huì)會(huì)透露，北北京國(guó)門(mén)門(mén)商務(wù)區(qū)區(qū)將建設(shè)設(shè)商務(wù)辦辦公面積積、酒店店及公寓寓面積約約萬(wàn)平方方米、商商業(yè)服務(wù)務(wù)面積約約萬(wàn)萬(wàn)平方米米、文化化休閑面面積約萬(wàn)平平方米、各各類(lèi)建筑筑總面積積約萬(wàn)平平方米。到年，這這一商務(wù)務(wù)區(qū)將吸吸引各類(lèi)類(lèi)入?yún)^(qū)單單位至至家，就就業(yè)人口口達(dá)到至

5、萬(wàn)萬(wàn)人，地地區(qū)總值值實(shí)現(xiàn)至至億元人人民幣，最最終將國(guó)國(guó)門(mén)商務(wù)務(wù)區(qū)建設(shè)設(shè)成為特特色鮮明明、國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)的的現(xiàn)代化化國(guó)際商商務(wù)區(qū)。2、規(guī)劃五五大軌道道交通推推動(dòng)順義義泛市市區(qū)化化從順義區(qū)域域的發(fā)展展規(guī)劃可可以看出出兩個(gè)明明顯的方方向：一一是鋪設(shè)設(shè)軌道交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，二是是發(fā)展臨臨空產(chǎn)業(yè)業(yè)、物流流業(yè)、制制造業(yè)等等產(chǎn)業(yè)；這兩個(gè)個(gè)方向的的規(guī)劃均均是為了了更好地地將順義義建設(shè)成成現(xiàn)代國(guó)國(guó)際空港港，提高高第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展速度度。所以以，順義義的軌道道交通規(guī)規(guī)劃，將將會(huì)逐漸漸使其形形成一個(gè)個(gè)泛市市區(qū)的的概念，從從而讓順順義區(qū)域域的房產(chǎn)產(chǎn)順著軌軌道的建建設(shè)駛向向快車(chē)車(chē)道。3、國(guó)展新新館落成成將拉升升整體順順義高檔

6、檔住宅價(jià)價(jià)值本司分析：隨著北北京建設(shè)設(shè)重點(diǎn)的的轉(zhuǎn)移，新新城建設(shè)設(shè)將成為為主導(dǎo)。軌軌道交通通的建設(shè)設(shè)會(huì)使北北京部分分人口開(kāi)開(kāi)始向新新城遷移移；國(guó)展展新館的的落成，會(huì)會(huì)為順義義帶去更更多高端端房產(chǎn)的的需求者者；首都都國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)還會(huì)會(huì)為這里里迎來(lái)了了大量的的常駐工工作人員員。因此此。順義義未來(lái)的的整個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)無(wú)論是租租賃市場(chǎng)場(chǎng)還是買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)場(chǎng)，其發(fā)發(fā)展前景景都非常常被看好好。第一章項(xiàng)項(xiàng)目投資資策劃營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)綱要要項(xiàng)目投投資策劃劃營(yíng)銷(xiāo)是是全案最最為關(guān)鍵鍵的環(huán)節(jié)節(jié)，反映映了發(fā)展展商選擇擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的過(guò)過(guò)程，這這個(gè)過(guò)程程是考驗(yàn)驗(yàn)和衡量量發(fā)展商商房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作能能力的重重要環(huán)節(jié)節(jié)，這個(gè)個(gè)過(guò)程操操作好了

7、了，就意意味著項(xiàng)項(xiàng)目成功功了一半半，在這這個(gè)過(guò)程程中多下下功夫，以以后的開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)就可以以事半功功倍。項(xiàng)目目投資策策劃營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行定價(jià)模模擬和投投入產(chǎn)出出分析，并并就規(guī)避避開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行策略提提示，還還對(duì)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏提出出專(zhuān)業(yè)意意見(jiàn)。第一部分 市場(chǎng)調(diào)調(diào)查本項(xiàng)目屬于于寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目，其其市場(chǎng)調(diào)調(diào)查將從從三個(gè)方方面入手手對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目以及及市場(chǎng)環(huán)環(huán)境進(jìn)行行綜合研研究。第第一部分分產(chǎn)品研研究，是是從包括括定位、戶(hù)戶(hù)型、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)、廣廣告在內(nèi)內(nèi)各環(huán)節(jié)節(jié)的深入入分析，找找出本項(xiàng)項(xiàng)目目前前存在的的主要問(wèn)問(wèn)題，并并為后期期市場(chǎng)調(diào)調(diào)查提供供依據(jù)；第二部部分市場(chǎng)場(chǎng)研究，著著手于本本項(xiàng)目周周邊區(qū)域域的競(jìng)爭(zhēng)

8、爭(zhēng)狀況、供供給水平平、價(jià)格格水平、租租賃狀況況等因素素，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)，以以指導(dǎo)本本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品定位位，預(yù)測(cè)測(cè)未來(lái)市市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)和和價(jià)格走走勢(shì)；第第三部分分客戶(hù)研研究，主主要是針針對(duì)在此此區(qū)域有有購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)寫(xiě)字樓需需求的客客戶(hù)，具具體到客客戶(hù)行業(yè)業(yè)、規(guī)模模、購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)因素、需需求產(chǎn)品品等一系系列調(diào)查查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)本項(xiàng)目目客戶(hù)群群體特征征，指導(dǎo)導(dǎo)本項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)、推推廣定位位以及廣廣告通路路的選擇擇。通過(guò)以上對(duì)對(duì)宏觀市市場(chǎng)、微微觀市場(chǎng)場(chǎng)的詳細(xì)細(xì)調(diào)查，以以及目前前市場(chǎng)需需求與供供給的論論證，可可以分析析出目前前順義區(qū)域域市場(chǎng)需需求怎樣樣的寫(xiě)字字樓物業(yè)業(yè)，什么么樣的客客戶(hù)會(huì)選選擇購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，通過(guò)過(guò)何種途途徑傳播播給

9、該客客戶(hù)群，從從而為本本項(xiàng)目定定位以及及產(chǎn)品修修改提出出合理化化建議。具體調(diào)查內(nèi)容如下：一、項(xiàng)目目用地周周邊環(huán)境境分析11、項(xiàng)目目土地性性質(zhì)調(diào)查查.地理位位置.地質(zhì)質(zhì)地貌狀狀況.土地地面積及及紅線(xiàn)圖圖.土地規(guī)規(guī)劃使用用性質(zhì).七七通一平平現(xiàn)狀2、項(xiàng)項(xiàng)目用地地周邊環(huán)環(huán)境調(diào)查查.地塊周周邊的建建筑物.綠綠化景觀觀.自然景景觀.歷史史人文景景觀.環(huán)境境污染狀狀況3、地地塊交通通條件調(diào)調(diào)查.地塊塊周邊的的市政路路網(wǎng)以其其公交現(xiàn)現(xiàn)狀、遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃.項(xiàng)目的的水、路路、空交交通狀況況.地塊周周邊的市市政道路路進(jìn)入項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的直入入交通網(wǎng)網(wǎng)現(xiàn)狀44、周邊邊市政配配套設(shè)施施調(diào)查.購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所所.文化教教育.醫(yī)療療

10、衛(wèi)生.金金融服務(wù)務(wù).郵政服服務(wù).娛樂(lè)樂(lè)、餐飲飲、運(yùn)動(dòng)動(dòng).生活服服務(wù).娛樂(lè)樂(lè)休息設(shè)設(shè)施.周邊邊可能存存在的對(duì)對(duì)項(xiàng)目不不利的干干擾因素素.歷史人人文區(qū)位位影響二、區(qū)域市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀及其趨趨勢(shì)判斷斷1、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行狀況.國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值：第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)數(shù)量第二二產(chǎn)業(yè)數(shù)數(shù)量第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)量量房房地產(chǎn)所所占比例例及數(shù)量量.房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)景景氣指數(shù)數(shù).國(guó)家宏宏觀金融融政策：貨貨幣政策策利利率房地產(chǎn)產(chǎn)按揭政政策.固定定資產(chǎn)投投資總額額：全國(guó)及及順義地地區(qū)其中房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)比重重.社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額：居民消消費(fèi)價(jià)格格指數(shù)商品品住宅價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù).中中國(guó)城市市房地產(chǎn)產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)信息息資源利利用2、順順義地區(qū)區(qū)房

11、地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概況及政政府相關(guān)關(guān)的政策策法規(guī).順順義地區(qū)區(qū)的辦公形態(tài)態(tài)及比重重.政府對(duì)對(duì)各類(lèi)辦辦公樓、廠廠房、寫(xiě)寫(xiě)字樓等等商用物物業(yè)的開(kāi)開(kāi)發(fā)和流流通方面面的政策策法規(guī).短短中期政政府在順順義地區(qū)區(qū)及項(xiàng)目目地塊周周邊的市市政規(guī)劃劃33、順義義地區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)總體體供求現(xiàn)現(xiàn)狀4、順順義地區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)板板塊的劃劃分及其其差異5、順順義地區(qū)區(qū)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目平平均價(jià)格格走勢(shì)及及市場(chǎng)價(jià)價(jià)值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)66、寫(xiě)字字樓客戶(hù)戶(hù)構(gòu)成及及購(gòu)買(mǎi)實(shí)實(shí)態(tài)分析析.各種檔檔次寫(xiě)字字樓購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)及租賃賃客戶(hù)分分析三、土地SSWOTT（深層層次）分分析1、項(xiàng)目地地塊的優(yōu)優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊的劣勢(shì)勢(shì)33、項(xiàng)目目地塊的的機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)44、項(xiàng)目目

12、地塊的的威脅及及困難點(diǎn)點(diǎn)四、區(qū)域市市場(chǎng)整體體研究1、在售寫(xiě)寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)查查研究2、寫(xiě)字樓樓購(gòu)買(mǎi)客客戶(hù)調(diào)查查分析（說(shuō)明：客戶(hù)問(wèn)問(wèn)卷樣本本采集量量應(yīng)不低低于5000份，從從而確定定目標(biāo)客客戶(hù)的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意向向，對(duì)本本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)提出關(guān)關(guān)鍵性定定位參考考依據(jù)。）3、寫(xiě)字樓樓租賃物物業(yè)調(diào)查查分析及及客戶(hù)研研究（租租賃客戶(hù)戶(hù)的樣本本采集量量應(yīng)不低低于3000份。）4、酒店辦辦公物業(yè)業(yè)調(diào)查分分析及客客戶(hù)研究究5、商住樓樓項(xiàng)目調(diào)調(diào)查分析析及客戶(hù)戶(hù)研究五、市場(chǎng)調(diào)調(diào)查工作作計(jì)劃及及時(shí)間安安排由于本次市市場(chǎng)調(diào)查查將分別別針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目本身身、本區(qū)區(qū)域整體體形勢(shì)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)業(yè)情況、供供求狀況況進(jìn)行深深入的調(diào)調(diào)查研究究

13、。為確確保本次次市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的準(zhǔn)準(zhǔn)確性和和可信度度，為本本項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位提供有有效的依依據(jù)，我我方將通通過(guò)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)與調(diào)查查兩種方方式獲取取競(jìng)爭(zhēng)物物業(yè)情報(bào)報(bào)。調(diào)查查時(shí)間控控制為44個(gè)星期期，具體體工作計(jì)計(jì)劃安排排如下：工作階段工作目的 工作內(nèi)容容工作時(shí)間第一階段基基本研究究深入了解本本項(xiàng)目區(qū)區(qū)域及特特征，尋尋找機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)搜集項(xiàng)目資資料本項(xiàng)目地塊塊研究4個(gè)工作日日順義地區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況況SWOT分分析寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)宏觀研研究該區(qū)域相關(guān)關(guān)法律政政策第二階段 區(qū)域市市場(chǎng)整體體研究了解本區(qū)域域辦公物物業(yè)發(fā)展展走勢(shì)，及及對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目影響響 調(diào)查區(qū)域域?qū)懽謽菢鞘袌?chǎng)總總體供應(yīng)應(yīng)狀況4個(gè)工作日日區(qū)域市場(chǎng)整整體出租租

14、狀況及及對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目影響響 調(diào)查辦公物物業(yè)總體體租金水水平 預(yù)測(cè)辦公公物業(yè)未未來(lái)價(jià)格格走勢(shì)第三階段樓調(diào)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目研究究，分析析如何提提高本項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；并并了解購(gòu)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)戶(hù)的需求求特征 調(diào)查市場(chǎng)中中需求產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型型及特征征4個(gè)工作日日調(diào)查市場(chǎng)中中滯銷(xiāo)或或控制物物業(yè)類(lèi)型型調(diào)查客戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)及租租賃因素素 調(diào)查購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)客戶(hù)特特征調(diào)查購(gòu)買(mǎi)客客戶(hù)需求求第四階段 本區(qū)域域重點(diǎn)租租賃物業(yè)業(yè)調(diào)查論證本區(qū)域域內(nèi)租賃賃客戶(hù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)客戶(hù)的的可能性性租賃物業(yè)類(lèi)類(lèi)型及分分布狀況況4個(gè)工作日日租賃物業(yè)整整體租金金水平租賃物業(yè)出出租水平平租賃客戶(hù)特特征第五階段崇崇文區(qū)酒酒店調(diào)查調(diào)查周邊區(qū)區(qū)域酒店店被公司司租用的的狀況，

15、了了解此部部分客戶(hù)戶(hù)是否有有購(gòu)買(mǎi)需需求區(qū)域內(nèi)可租租賃酒店店物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)4個(gè)工作日日酒店物業(yè)出出租價(jià)格格水平酒店物業(yè)出出租狀況況租賃客戶(hù)特特征租賃客戶(hù)是是否有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)需求求工作階段工作目的工作內(nèi)容工作時(shí)間第六階段崇崇文區(qū)商商住樓調(diào)調(diào)查調(diào)查周邊區(qū)區(qū)域內(nèi)商商住項(xiàng)目目，了解解商住項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字樓中中小企業(yè)業(yè)的分流流狀況周邊區(qū)域商商住物業(yè)業(yè)統(tǒng)計(jì)4個(gè)工作日日商住物業(yè)出出租出售售價(jià)格商住物業(yè)出出租出售售率商住物業(yè)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)戶(hù)特征商住物業(yè)提提供產(chǎn)品品類(lèi)型第七階段提提出市場(chǎng)場(chǎng)研究結(jié)結(jié)論根據(jù)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查結(jié)果果得出主主要結(jié)論論撰寫(xiě)報(bào)告8個(gè)工作日日該項(xiàng)目的嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖惺袌?chǎng)調(diào)查查工作，以以及最后后的報(bào)告告撰寫(xiě)，我我們共需需要3

16、22個(gè)工作作日。六、市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問(wèn)卷卷示例問(wèn)卷一：在在售寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目調(diào)查表表物業(yè)名稱(chēng) ：基本資料項(xiàng)目位置銷(xiāo)售電話(huà)周邊配套 周邊公交交車(chē)投資商發(fā)展商物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)代理商使用率開(kāi)工時(shí)間入住時(shí)間總占地面積積工程進(jìn)度外立面材質(zhì)質(zhì)外立面顏色色會(huì)所面積 提供服務(wù)務(wù) 車(chē)位配配置車(chē)位價(jià)格公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)售樓處面積積及布置情況況商務(wù)配套智能化系統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)品情況 建筑形式式 銷(xiāo)售總面面積建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積積 棟數(shù)電梯數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)層高首層大堂銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售單價(jià)（元/M22）起價(jià)折扣情況均價(jià)銷(xiāo)售期最高價(jià)目前銷(xiāo)售率率銷(xiāo)售高峰期期當(dāng)時(shí)工程進(jìn)進(jìn)度最小分割單單元整層銷(xiāo)售情情況主力購(gòu)買(mǎi)面面積 客戶(hù)情況主力購(gòu)買(mǎi)客客戶(hù)公司性質(zhì)較小戶(hù)型業(yè)主情

17、況公司性質(zhì)從屬行業(yè)從屬行業(yè)購(gòu)買(mǎi)因素購(gòu)買(mǎi)因素付款方式付款方式公司規(guī)模公司規(guī)?？蛻?hù)來(lái)源渠渠道投資客比例例投資客比例例客戶(hù)來(lái)源渠渠道對(duì)項(xiàng)目預(yù)期期對(duì)項(xiàng)目預(yù)期期廣告信息推廣賣(mài)點(diǎn)目前服務(wù)廣廣告公司司廣告投放渠渠道使用的廣告告語(yǔ)有效媒體促銷(xiāo)方式售樓處及銷(xiāo)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)隊(duì)售樓處面積積售樓處包裝裝銷(xiāo)售工具沙盤(pán)狀況銷(xiāo)售電話(huà)數(shù)數(shù)量銷(xiāo)售員服裝裝是否有樣板板間樣板間面積積團(tuán)隊(duì)架構(gòu)銷(xiāo)售任務(wù)銷(xiāo)售員數(shù)量量薪金制度銷(xiāo)售員年齡齡是否有寫(xiě)字字樓銷(xiāo)售售經(jīng)驗(yàn)接待流程備注 問(wèn)卷二：租租賃寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目調(diào)查表表物業(yè)名稱(chēng) ：基本資料項(xiàng)目位置銷(xiāo)售電話(huà)周邊配套開(kāi)發(fā)商總占地面積積總建筑面積積物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑形式式外立面建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積積使

18、用率電梯數(shù)量層高首層大堂面面積 車(chē)位配配置車(chē)位價(jià)格商務(wù)配套智能化系統(tǒng)統(tǒng)出租租金出租總面積積出租率主力戶(hù)型面面積租戶(hù)情況樓層分布企業(yè)名錄第二部分 市場(chǎng)定定位一、項(xiàng)目目市場(chǎng)定定位1、類(lèi)類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)調(diào)研.類(lèi)比比競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)基本本資料.項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)型型結(jié)構(gòu)詳詳析.項(xiàng)目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及銷(xiāo)銷(xiāo)售資料料.綜合評(píng)評(píng)判2、項(xiàng)項(xiàng)目定位位-市場(chǎng)場(chǎng)定位：-區(qū)區(qū)域定位位-主主力客戶(hù)戶(hù)群定位位-功功能定位位-建建筑風(fēng)格格定位二二、項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值分析析1、商用用物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值分析的的基本方方法和概概念.-這這里我們們重點(diǎn)介介紹一下下我們的的商用物物業(yè)價(jià)值值分析法法（類(lèi)比比可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值分分析法）：首先先選擇可可類(lèi)比項(xiàng)項(xiàng)目確定該該類(lèi)樓

19、盤(pán)盤(pán)價(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的各各要素及及其價(jià)值值實(shí)現(xiàn)中中的權(quán)重重分分析可類(lèi)類(lèi)比項(xiàng)目目?jī)r(jià)值實(shí)實(shí)現(xiàn)的各各要素之之特征對(duì)比比并量化化本項(xiàng)目目同各類(lèi)類(lèi)比項(xiàng)目目諸價(jià)值值實(shí)現(xiàn)要要素的對(duì)對(duì)比值根據(jù)據(jù)價(jià)值要要素對(duì)比比值判斷斷本項(xiàng)目目可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的均價(jià)價(jià).-類(lèi)類(lèi)比可實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值決定因因素：類(lèi)類(lèi)比土地地價(jià)值A(chǔ)市政交交通及直直入交通通的便利利性的差差異B項(xiàng)目周周邊環(huán)境境的差異異：自然然和綠化化景觀的的差異教育育和人文文景觀的的差異各種種污染程程度的差差異社區(qū)素素質(zhì)的差差異C周邊市市政配套套便利性性的差異異-項(xiàng)目可可提升價(jià)價(jià)值判斷斷AA建筑風(fēng)風(fēng)格和立立面的設(shè)設(shè)計(jì)、材材質(zhì)B單體戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)CC建筑空空間布局局和環(huán)藝藝設(shè)計(jì)D寫(xiě)字樓樓的物

20、業(yè)業(yè)管理E形象包包裝和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃劃FF發(fā)展商商品牌和和實(shí)力價(jià)值值實(shí)現(xiàn)的的經(jīng)濟(jì)因因素A經(jīng)濟(jì)因因素B政策因因素2、項(xiàng)項(xiàng)目可實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值值分析.類(lèi)類(lèi)比樓盤(pán)盤(pán)分析與與評(píng)價(jià).項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值類(lèi)比分分析：價(jià)值值提升和和實(shí)現(xiàn)要要素對(duì)比比分析項(xiàng)目目類(lèi)比價(jià)價(jià)值計(jì)算算 三、項(xiàng)目定價(jià)模擬1、均價(jià)的確定均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法A分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍B確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬定價(jià)法：差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法（根據(jù)寫(xiě)字樓客戶(hù)注重的幾個(gè)因素，如日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.各種差異性?xún)r(jià)格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價(jià)確定

21、系數(shù)確定幅度.具體單位定價(jià)模擬四、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)目首期成本模擬.成本模擬表及其說(shuō)明3、項(xiàng)目收益部分模擬.銷(xiāo)售收入模擬：銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)銷(xiāo)售收入模擬表.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：模擬說(shuō)明利潤(rùn)模擬表.敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響五、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià).價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周項(xiàng)目的類(lèi)比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)推廣是否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本.對(duì)銷(xiāo)售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用

22、啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn).國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商操作水平因素.資金投放量及資金回收要求.銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售政策及價(jià)格控制因素.市場(chǎng)供求因素.上市時(shí)間要求2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè).項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估.結(jié)論第二章項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)策策劃營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)通過(guò)完完整科學(xué)學(xué)的投資資策劃營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)分析析，我們們便有了了明確的的市場(chǎng)定定位，從從而進(jìn)入入了產(chǎn)品品設(shè)計(jì)階階段。房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)過(guò)多年年的發(fā)展展后，市市場(chǎng)需求求發(fā)生了了根本性性的變化化，消費(fèi)費(fèi)者

23、對(duì)房房地產(chǎn)的的建筑規(guī)規(guī)劃和單單體設(shè)計(jì)計(jì)要求越越來(lái)越高高，這就就要求發(fā)發(fā)展商將將以人人為本，以市市場(chǎng)需求求為出發(fā)發(fā)點(diǎn)的規(guī)規(guī)劃思想想和提高高人居環(huán)環(huán)境質(zhì)量量作為目目標(biāo)去實(shí)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)費(fèi)者的需需求。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)策策劃營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)是基于于市場(chǎng)需需求而專(zhuān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)的工作作流程。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿(mǎn)足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局的基礎(chǔ)上，提出基于市場(chǎng)角度的營(yíng)銷(xiāo)建議，并結(jié)合產(chǎn)品進(jìn)行不斷的調(diào)整，并最終實(shí)現(xiàn)以下內(nèi)容一、總體體規(guī)劃建建議1、項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊概述.項(xiàng)項(xiàng)目所屬屬區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀.項(xiàng)目目臨界四四周狀況況.項(xiàng)目地地貌狀況況22、項(xiàng)目目地塊情情況分析析.發(fā)展商商的初步步規(guī)

24、劃和和設(shè)想.影影響項(xiàng)目目總體規(guī)規(guī)劃的不不可變的的經(jīng)濟(jì)技技術(shù)因素素.土地SSWOTT分析在在總體規(guī)規(guī)劃上的的利用和和規(guī)避.項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位下下的主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)參數(shù)數(shù)33、建筑筑空間布布局.項(xiàng)目目總體平平面規(guī)劃劃及其說(shuō)說(shuō)明.項(xiàng)目目功能分分區(qū)示意意及其說(shuō)說(shuō)明4、道道路系統(tǒng)統(tǒng)布局.地地塊周邊邊交通環(huán)環(huán)境示意意：地塊周周邊基本本路網(wǎng)項(xiàng)目目所屬區(qū)區(qū)域道路路建設(shè)及及未來(lái)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況.項(xiàng)目道道路設(shè)置置及其說(shuō)說(shuō)明：項(xiàng)目目主要出出入口設(shè)設(shè)置項(xiàng)目主主要干道道設(shè)置項(xiàng)目目車(chē)輛分分流情況況說(shuō)明項(xiàng)目目停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)布置5、綠綠化系統(tǒng)統(tǒng)布局.地地塊周邊邊景觀環(huán)環(huán)境示意意：地塊周周邊歷史史、人文文景觀綜綜合描述述項(xiàng)項(xiàng)目所屬屬地域市

25、市政規(guī)劃劃布局及及未來(lái)發(fā)發(fā)展方向向.項(xiàng)目環(huán)環(huán)藝規(guī)劃劃及說(shuō)明明：項(xiàng)目綠綠化景觀觀系統(tǒng)分分析項(xiàng)目主主要公共共場(chǎng)所的的環(huán)藝設(shè)設(shè)計(jì)6、公公建與配配套系統(tǒng)統(tǒng).順義地地區(qū)周邊邊市政配配套設(shè)施施調(diào)查.項(xiàng)項(xiàng)目配套套功能配配置及安安排.公共共建筑外外立面設(shè)設(shè)計(jì)提示示：會(huì)所外外立面設(shè)設(shè)計(jì)提示示營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心心外立面面設(shè)計(jì)提提示物業(yè)管管理公司司、辦公公室等建建筑外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示其他他公建（如如巴士站站、圍墻墻）外立立面設(shè)計(jì)計(jì)提示.公公共建筑筑平面設(shè)設(shè)計(jì)提示示：公共建建筑風(fēng)格格設(shè)計(jì)的的特別提提示項(xiàng)目公公共建筑筑外部環(huán)環(huán)境概念念設(shè)計(jì)7、分分期開(kāi)發(fā)發(fā).分期開(kāi)開(kāi)發(fā)思路路.首期開(kāi)開(kāi)發(fā)思路路88、分組組團(tuán)開(kāi)發(fā)發(fā)強(qiáng)度二、建筑風(fēng)風(fēng)格

26、定位位1、項(xiàng)項(xiàng)目總體體建筑風(fēng)風(fēng)格及色色彩計(jì)劃劃.項(xiàng)目總總體建筑筑風(fēng)格的的構(gòu)思.建建筑色彩彩計(jì)劃2、建建筑單體體外立面面設(shè)計(jì)提提示寫(xiě)字樓樓外立面面設(shè)計(jì)提提示：針對(duì)對(duì)屋頂、屋屋檐、窗窗戶(hù)等外外立面局局部設(shè)計(jì)計(jì)提示其他他特殊設(shè)設(shè)計(jì)提示示.商業(yè)物物業(yè)建筑筑風(fēng)格設(shè)設(shè)計(jì)提示示三、主力產(chǎn)產(chǎn)品選擇擇1、項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)戶(hù)型比比較2、項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)分析及及項(xiàng)目戶(hù)戶(hù)型配置置比例.商商業(yè)群樓樓平面設(shè)設(shè)計(jì)提示示.商場(chǎng)樓樓層平面面設(shè)計(jì)提提示.寫(xiě)字字樓平面面設(shè)計(jì)提提示四、室內(nèi)空空間布局局裝修概概念提示示11、室內(nèi)內(nèi)空間布布局提示示22、公共共空間主主題選擇擇33、庭院院景觀提提示五、環(huán)境規(guī)規(guī)劃及藝藝術(shù)風(fēng)格格提示

27、1、項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊環(huán)境調(diào)調(diào)查和分分析2、項(xiàng)項(xiàng)目總體體環(huán)境規(guī)規(guī)劃及藝藝術(shù)風(fēng)格格構(gòu)想.地地塊已有有的自然然環(huán)境利利用.項(xiàng)目目人文環(huán)環(huán)境的營(yíng)營(yíng)造3、項(xiàng)項(xiàng)目各組組團(tuán)環(huán)境境概念設(shè)設(shè)計(jì).組團(tuán)團(tuán)內(nèi)綠化化及園藝藝設(shè)計(jì).組組團(tuán)內(nèi)共共享空間間設(shè)計(jì).組組團(tuán)內(nèi)雕雕塑小品品設(shè)計(jì)提提示.組團(tuán)團(tuán)內(nèi)椅凳凳造型設(shè)設(shè)計(jì)提示示.組團(tuán)內(nèi)內(nèi)宣傳專(zhuān)專(zhuān)欄、導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)位置設(shè)設(shè)定提示示44、項(xiàng)目目公共建建筑外部部環(huán)境概概念設(shè)計(jì)計(jì).項(xiàng)目主主入口環(huán)環(huán)境概念念設(shè)計(jì).項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心外外部環(huán)境境概念設(shè)設(shè)計(jì).項(xiàng)目目會(huì)所外外部環(huán)境境概念設(shè)設(shè)計(jì).項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)示示范中心心沿途可可營(yíng)造環(huán)環(huán)境概念念設(shè)計(jì).針針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的其其他公共共環(huán)境概概念設(shè)計(jì)計(jì)六、公共家家具概

28、念念設(shè)計(jì)提提示11、項(xiàng)目目周邊同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)公共家家具擺設(shè)設(shè).營(yíng)銷(xiāo)中中心大堂堂.管理辦辦公室2、本本項(xiàng)目公公共家具具概念設(shè)設(shè)計(jì)提示示七、公共裝裝飾材料料選擇指指導(dǎo)11、項(xiàng)目目周邊同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)公共裝裝飾材料料比較2、本本項(xiàng)目公公共裝飾飾材料選選擇指導(dǎo)導(dǎo)及裝修修風(fēng)格構(gòu)構(gòu)思3、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)示范單單位裝修修概念設(shè)設(shè)計(jì)4、項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心裝裝修風(fēng)格格提示八、燈光設(shè)設(shè)計(jì)及背背景音樂(lè)樂(lè)指導(dǎo)1、項(xiàng)項(xiàng)目燈光光設(shè)計(jì).項(xiàng)項(xiàng)目公共共建筑外外立面燈燈光設(shè)計(jì)計(jì).項(xiàng)目公公共綠化化綠地?zé)魺艄庠O(shè)計(jì)計(jì).項(xiàng)目道道路系統(tǒng)統(tǒng)燈光設(shè)設(shè)計(jì).項(xiàng)目目室內(nèi)燈燈光燈飾飾設(shè)計(jì)2、背背景音樂(lè)樂(lè)指導(dǎo).廣廣場(chǎng)音樂(lè)樂(lè)布置.項(xiàng)項(xiàng)目室內(nèi)內(nèi)背景音音樂(lè)布置置第三章項(xiàng)

29、項(xiàng)目形象象策劃營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)項(xiàng)目形象象策劃營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)包括括房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的總體戰(zhàn)戰(zhàn)略形象象、社區(qū)區(qū)文化形形象、企企業(yè)行為為形象、員員工形象象及其項(xiàng)項(xiàng)目視覺(jué)覺(jué)形象等等。房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目視視覺(jué)形象象是指房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目有別別于其他他項(xiàng)目具具有良好好識(shí)別功功能的統(tǒng)統(tǒng)一視覺(jué)覺(jué)表現(xiàn)。其其核心部部分包括括項(xiàng)目的的名稱(chēng)、標(biāo)標(biāo)志、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)字體體等。要要求造型型設(shè)計(jì)既既要富有有意境，又又要突出出個(gè)性，形形象鮮明明，便于于記憶，便便于宣傳傳，以統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)用用于項(xiàng)目目形象包包裝。為為本項(xiàng)目目考慮運(yùn)運(yùn)作的形形象包裝裝將包括括以下幾幾部分一項(xiàng)目視視覺(jué)識(shí)別別系統(tǒng)核核心部分分1、名名稱(chēng).項(xiàng)目目名.道路路名.建筑筑名.組團(tuán)團(tuán)名2、標(biāo)標(biāo)

30、志3、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)色4、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)字體體二延展及及運(yùn)用部部分11、工地地環(huán)境包包裝視覺(jué)覺(jué).建筑物物主體.工工地圍墻墻.主路網(wǎng)網(wǎng)及參觀觀路線(xiàn).環(huán)環(huán)境綠化化22、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心包包裝設(shè)計(jì)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中中心室內(nèi)內(nèi)外展示示設(shè)計(jì).營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)中心心功能分分區(qū)提示示.營(yíng)銷(xiāo)中中心大門(mén)門(mén)橫眉設(shè)設(shè)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中心形形象墻設(shè)設(shè)計(jì).臺(tái)面面設(shè)計(jì).展展板設(shè)計(jì)計(jì).營(yíng)銷(xiāo)中中心導(dǎo)視視牌.銷(xiāo)售售人員服服裝設(shè)計(jì)計(jì)提示.銷(xiāo)銷(xiāo)售用品品系列設(shè)設(shè)計(jì).示范范單位導(dǎo)導(dǎo)視牌.示示范單位位樣板房房說(shuō)明牌牌33、公司司及物業(yè)業(yè)管理系系統(tǒng)包裝裝設(shè)計(jì).辦辦公功能能導(dǎo)視系系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì).物業(yè)管管理導(dǎo)視視系統(tǒng)設(shè)設(shè)計(jì)第四章項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣策策劃房地地產(chǎn)項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)推推廣策劃劃是房地地產(chǎn)企

31、業(yè)業(yè)對(duì)未來(lái)來(lái)將要進(jìn)進(jìn)行的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣活動(dòng)進(jìn)進(jìn)行整體體、系統(tǒng)統(tǒng)籌劃的的超前決決策。是是房地產(chǎn)產(chǎn)全程策策劃營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的重頭頭戲，是是營(yíng)銷(xiāo)策策劃水平平與銷(xiāo)售售技巧的的高度結(jié)結(jié)合，也也是最需需要高度度的專(zhuān)業(yè)業(yè)化運(yùn)作作部分。此部分分工作我我們的工工作內(nèi)容容大概如如下。一、區(qū)域市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)態(tài)分析1、順順義地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)總總體供求求現(xiàn)狀2、項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊競(jìng)爭(zhēng)性性樓盤(pán)調(diào)調(diào)查.項(xiàng)目目概括.市市場(chǎng)定位位.銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格.銷(xiāo)售售政策措措施.廣告告推廣手手法.主要要媒體應(yīng)應(yīng)用及投投入頻率率.公關(guān)促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng).其他特特殊賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)和銷(xiāo)售售手段3、結(jié)結(jié)論二、項(xiàng)目主主賣(mài)點(diǎn)薈薈萃及物物業(yè)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)、弱勢(shì)勢(shì)分析與與對(duì)策1、項(xiàng)項(xiàng)目主賣(mài)賣(mài)點(diǎn)薈萃萃

32、22、項(xiàng)目目強(qiáng)勢(shì)、弱弱勢(shì)分析析與對(duì)策策三、目標(biāo)客客戶(hù)群定定位分析析1、順順義地區(qū)區(qū)人口總總量及地地塊分布布情況2、順義地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和順義地區(qū)人口就業(yè)情況3、順義地區(qū)家庭情況分析.家庭成員結(jié)構(gòu).家庭收入情況.住房要求、生活習(xí)慣4、項(xiàng)目客戶(hù)群定位.目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究目標(biāo)市場(chǎng)特征描述.目標(biāo)客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分目標(biāo)客戶(hù)特征描述目標(biāo)客戶(hù)資料四、價(jià)格定位及策略1、項(xiàng)目單方成本2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)3、可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4、價(jià)格策略.定價(jià)方法.均價(jià).付款方式和進(jìn)度.優(yōu)惠條款.樓層和方位差價(jià).綜合計(jì)價(jià)公式5、價(jià)格分期策略.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格.入市價(jià)格.價(jià)格升幅周期.價(jià)格升幅比例.價(jià)格技

33、術(shù)調(diào)整.價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制.項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析2、順義地區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排六、廣告策略1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略.廣告的階段性劃分2、廣告主題樓盤(pán)的命名名MMARKK或LOOGOTYPPE的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)字字體的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)顏顏色的確確認(rèn)3、廣廣告創(chuàng)意意表現(xiàn)4、廣廣告效果果監(jiān)控、評(píng)評(píng)估、修修正5、入入市前印印刷品的的設(shè)計(jì)、制制作.購(gòu)房房須知.詳詳細(xì)價(jià)格格表.銷(xiāo)售售控制表表.樓書(shū).宣宣傳海報(bào)報(bào)、折頁(yè)頁(yè).認(rèn)購(gòu)書(shū)書(shū).正式合合同.交房房標(biāo)準(zhǔn).物物業(yè)管理理內(nèi)容.物物業(yè)管理理公約 66、銷(xiāo)售售現(xiàn)場(chǎng)和和促

34、銷(xiāo)活活動(dòng)的場(chǎng)場(chǎng)地安排排接接待中心心的選址址接接待中心心至工地地現(xiàn)場(chǎng)沿沿線(xiàn)景觀觀美化接待待中心風(fēng)風(fēng)格定位位、設(shè)計(jì)計(jì)、施工工和室內(nèi)內(nèi)布置接待待中心室室外空間間企劃、設(shè)設(shè)計(jì)、布布置放置標(biāo)標(biāo)示牌、廣廣告圍板板、各類(lèi)類(lèi)旗幟、燈燈光照明明、引導(dǎo)導(dǎo)看板公開(kāi)開(kāi)酒會(huì)或或其他促促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的的選址、設(shè)設(shè)計(jì)和布布置 77、接待待中心主主要銷(xiāo)售售道具交通通位置圖圖，區(qū)域域環(huán)境圖圖鳥(niǎo)鳥(niǎo)瞰圖、透透視圖的的繪制墨線(xiàn)線(xiàn)圖、家家具配置置圖的繪繪制建筑模模型的制制作室內(nèi)室室外燈片片選擇和和燈箱制制作接待中中心銷(xiāo)售售道具的的布置與與安排接待待中心銷(xiāo)銷(xiāo)售道具具使用注注意事項(xiàng)項(xiàng)8、印刷刷媒體的的制作說(shuō)明明書(shū)企劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、文案案、完

35、稿稿、印刷刷DDM企企劃、設(shè)設(shè)計(jì)、文文案、完完稿、印印刷海報(bào)企企劃、設(shè)設(shè)計(jì)、文文案、完完稿、印印刷平面圖圖冊(cè)企劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、文案案、完稿稿、印刷刷請(qǐng)請(qǐng)柬的設(shè)設(shè)計(jì)、文文案、完完稿、印印刷各類(lèi)印印刷物套套的設(shè)計(jì)計(jì)、完稿稿、印刷刷 99、報(bào)刊刊媒體的的制作與與安排新聞聞報(bào)道的的安排、撰撰寫(xiě)和發(fā)發(fā)稿報(bào)紙廣廣告企劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)、文案案、完稿稿、發(fā)布布雜雜志廣告告企劃、，設(shè)設(shè)計(jì)、文文案、完完稿、發(fā)發(fā)布電視影影片的企企劃、撰撰寫(xiě)、設(shè)設(shè)計(jì)、拍拍攝廣播廣廣告的企企劃、撰撰稿、制制作、發(fā)發(fā)布七七、媒介組合合策略1.基基本觀念念aa.房地地產(chǎn)是價(jià)價(jià)值巨大大的商品品，客房房購(gòu)買(mǎi)行行為需要要一個(gè)較較長(zhǎng)的理理性和比比較判斷

36、斷過(guò)程才才能發(fā)生生。b.物業(yè)的的價(jià)值可可分作“硬硬價(jià)值”和和軟價(jià)值值“兩部部分，硬硬價(jià)值就就是成本本加利潤(rùn)潤(rùn)，沒(méi)有有彈性。而而軟價(jià)值值是目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)對(duì)對(duì)物業(yè)的的認(rèn)知和和感受，彈彈性極大大，在銷(xiāo)銷(xiāo)售過(guò)程程中比硬硬價(jià)值更更重要。軟軟價(jià)值的的判斷是是一個(gè)感感性過(guò)程程，增強(qiáng)強(qiáng)軟價(jià)值值的最有有效方法法就是物物業(yè)形象象包裝和和廣告促促銷(xiāo)宣傳傳。c.我我們的項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣就是利利用各種種媒介手手段，使使目標(biāo)客客戶(hù)從對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目形成良良好的主主觀軟價(jià)價(jià)值認(rèn)同同，逐步步從欣賞賞到信任任最后實(shí)實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，這期期間需要要傳播大大量的信信息，從從多方位位、多角角度包圍圍目標(biāo)客客房幫助助他們?nèi)トコN種種顧慮并并下決心心購(gòu)買(mǎi)

37、。d.新聞媒體策略包括媒介的量化分析和量化后的媒介組合。在媒介組合中，軟性新聞的廣告價(jià)值成尤為突顯。e.軟性新聞的有效傳播的首要基礎(chǔ)是企業(yè)與傳媒建立良好的社會(huì)關(guān)系。與傳媒建立良好關(guān)系，并不只是請(qǐng)客送禮更重要的是有計(jì)劃地向新聞媒體提供“制造新聞”的題材的線(xiàn)索。當(dāng)然，制造新聞的基本原則就是決不弄虛作假，它應(yīng)該是建立在真實(shí)的基礎(chǔ)之上，經(jīng)過(guò)我們的巧妙挖掘，通過(guò)記者采訪(fǎng)報(bào)道并在各大媒體上進(jìn)行炒作的。2入市前廣告宣傳步驟a深入剖析項(xiàng)目的獨(dú)特規(guī)劃理念（新的地產(chǎn)概念）和優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，制造財(cái)經(jīng)新聞?lì)}材。b進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)形象包裝，完成立交通干道戶(hù)外（廣告兼作導(dǎo)現(xiàn)牌）的發(fā)布，以釋放項(xiàng)目信息、營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。C.由公司選用一名“

38、御用記者”，所有新聞稿件均由此人統(tǒng)一撰寫(xiě)。d.選擇北京市權(quán)威性強(qiáng)、覆蓋面廣的媒體，開(kāi)辟地產(chǎn)專(zhuān)題欄目（如討論順義房地產(chǎn)發(fā)展方向等）作為本項(xiàng)目軟性宣傳的陣地。e.根據(jù)工程進(jìn)度策劃宣傳主題，如領(lǐng)導(dǎo)到工地考察、工地開(kāi)工典禮、封頂儀式等等、增加富傳張力。f.根據(jù)軟性新聞?lì)A(yù)熱程度及工程進(jìn)度，輔助性地投放有針對(duì)性的硬性廣告并策劃系列促銷(xiāo)主題活動(dòng)。3、媒體總總策略及及媒體選選擇.媒體體總策略略.媒體選選擇不同種類(lèi)、不不同時(shí)間間、不同同篇幅的的報(bào)紙廣廣告的選選擇不同種種類(lèi)、不不同時(shí)間間、不同同篇幅的的雜志廣廣告的選選擇不同地點(diǎn)的的戶(hù)外路路牌的選選擇不同電電臺(tái)、不不同時(shí)間間、不同同欄目的的電視廣廣播廣告告的選擇擇

39、不不同地區(qū)區(qū)、不同同時(shí)間、派派報(bào)夾報(bào)報(bào)的方式式.媒體創(chuàng)創(chuàng)新使用用不同媒體的的發(fā)布組組合安排排發(fā)發(fā)布數(shù)量量、發(fā)布布節(jié)奏的的安排和和控制軟軟性新聞聞主題4、媒介組組合項(xiàng)目入市前前的廣告告媒體組組合應(yīng)以以戶(hù)外廣廣告、電電視廣告告和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)形象包包裝為主主，配合合公關(guān)活動(dòng)動(dòng)及相應(yīng)應(yīng)的報(bào)紙紙廣告和和軟性新新聞。即即：.戶(hù)外外廣告：戶(hù)外廣廣告牌，在北京主要環(huán)路或機(jī)場(chǎng)附近設(shè)置3-4塊路牌，以形象宣傳為主，兼作導(dǎo)視牌。具體位置在上述可用廣告牌中篩選。.完全包裝：工地圍墻、營(yíng)銷(xiāo)中心、現(xiàn)場(chǎng)道路包裝等。.報(bào)紙廣告：包括主題以下活動(dòng)的策劃、軟性新聞報(bào)導(dǎo)、專(zhuān)欄開(kāi)辟及以形象廣告為主的硬性廣告其具體內(nèi)容待規(guī)劃方案及各項(xiàng)基礎(chǔ)工作到位后確定。八、推廣費(fèi)用計(jì)劃1、現(xiàn)場(chǎng)包裝2、印刷品3、媒介投放4、公關(guān)活動(dòng)九、公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝 公關(guān)活動(dòng)是進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的不可缺少的環(huán)節(jié)，對(duì)于積累客戶(hù)，擴(kuò)大知名度有著很關(guān)鍵的作用。但是公