深圳市XX有限公司房地產(chǎn)行業(yè)管理

1、 PAGE 23深圳市XX有限公司房地產(chǎn)業(yè)管理暫行辦法總則第一條根據(jù)據(jù)XX集團（以以下簡稱稱“集團”）房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略目標和和管理架架構(gòu)體系系，為做到到專業(yè)化化管理，規(guī)規(guī)范運行行流程，提提升產(chǎn)業(yè)業(yè)品牌效效應(yīng)和提升產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營質(zhì)量，結(jié)結(jié)合集團團產(chǎn)業(yè)整整合后的的實際運運行情況況，修訂本暫暫行辦法法。第二條本辦辦法旨在在明確現(xiàn)現(xiàn)階段集集團房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的管控控模式、組織架架構(gòu)、管管理流程程、過程程風險控控制等，規(guī)規(guī)范內(nèi)容容涵蓋項項目立項項、設(shè)計計、工程程建設(shè)、成本控控制、營營銷、竣竣工驗收收、結(jié)算、入入伙辦證證、質(zhì)量量回訪等等開發(fā)全全過程和和相關(guān)人事與考核核管理。第三條本辦辦法適用用于集團團房地

2、產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心直直接管理理的所有有項目部部（公司司）的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)。其他各各單位、各各產(chǎn)業(yè)可可參照制制定相應(yīng)應(yīng)辦法，重重點是提提升經(jīng)營營管理質(zhì)質(zhì)量，增增加企業(yè)業(yè)經(jīng)濟效效益。管理機構(gòu)、原原則及職職責第四條集團團對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè)實行行“三級管管理”體制，即即集團、房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理中心和和項目部部（公司司）。其其中：集集團是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的投資資決策和管理主體體；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理中中心是集集團房地地產(chǎn)業(yè)的的專業(yè)化管理與督導主體體；項目目部（公公司）是是房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)全過過程的運運營與執(zhí)行主體體。第五條 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心體體現(xiàn)對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)實行專專業(yè)化管理與督導的職職能，設(shè)

3、設(shè)置房地地產(chǎn)管理理部、工工程技術(shù)術(shù)部、營銷銷管理部部等專業(yè)部部門，履履行專業(yè)業(yè)管理與與督導職責責。（取取消原房產(chǎn)開開發(fā)部設(shè)設(shè)置）第六條集團團房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理理的總體體原則：（一）以集集團法人人主體作作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獨一一投資和和管理主主體，充充分發(fā)揮揮集團國國家一級級房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開開發(fā)資源源優(yōu)勢和和規(guī)模與品牌優(yōu)勢勢，實行行統(tǒng)一管管理與專專業(yè)化管管理相結(jié)結(jié)合的原原則；（二）根據(jù)據(jù)集團房房地產(chǎn)項目目法人注注冊分散散的狀態(tài)態(tài)，實行行產(chǎn)權(quán)管管理與經(jīng)營權(quán)管管理相分離的原原則，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理中心心為非實實體機構(gòu)構(gòu)，項目目部（對對項目投投資地設(shè)設(shè)項目法法人公司司，對內(nèi)內(nèi)分片區(qū)區(qū)或項目目設(shè)項目目部）為為集團事

4、事業(yè)部；（三）根據(jù)據(jù)集團作作為房產(chǎn)產(chǎn)項目投投資決策策和管理理主體的的基本架架構(gòu)，實實行項目目開發(fā)建建設(shè)，資資金管理理，成本控控制相統(tǒng)統(tǒng)一的原原則；（四）根據(jù)據(jù)XX文件件規(guī)定實實行重要要事項集集團審議議制、一一般事項項房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理中心心會議評評審制和和執(zhí)行團團隊首長長負責制制的原則則。第七條XXX集團對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理的的主要職職能：（一）通過過集團房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)管理領(lǐng)領(lǐng)導小組組、集團團聯(lián)席會會議或董董事會、股股東會行行使對項目主主體資格格的評審審核準職職能及確確認權(quán)；行使對對項目總總體開發(fā)發(fā)方案的的評審及確定項目目立項審審批、核核準權(quán)；行使對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理中心心依規(guī)定定需呈報報送審的的

5、資金籌籌劃方案案、成本本控制方方案、招招投標方方案、機機構(gòu)與中心中中高層人人員配置置方案等等的評審審、核準準權(quán)；根根據(jù)產(chǎn)權(quán)權(quán)管理的的法定程程序行使使對各項項目開發(fā)發(fā)的收益益權(quán)和處處置權(quán)；（二）通過過集團年年度綜合合經(jīng)營目目標督導導考核小小組對項項目開發(fā)發(fā)計劃進度度、建造造與營銷銷成本、質(zhì)質(zhì)量與安全等等全過程中的各項項指標落落實情況況進行全過程督督導、考核、評審，對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理中心心、項目目部（公公司）年年度（或或項目）績效的確認和獎懲；（三）根據(jù)據(jù)XX集團成本本控制、工程預(yù)結(jié)算管理的相關(guān)規(guī)定，由成本（投資）控制中心負責集團范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)投資項目和房地產(chǎn)項目的成本控制目標的核準與督導。

6、第八條房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理中中心的主主要職責責：（一）負責責集團下下達的年年度房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)綜合經(jīng)經(jīng)營計劃劃目標和項項目專項項考核目目標的實實施與督督導，確確保計劃劃的完成成；（二）負責責房地產(chǎn)產(chǎn)項目拓拓展及其其前期工工作，具具體包括括項目信信息收集集、組織調(diào)調(diào)研初選選、編制項目目可行性性調(diào)研分析析報告、評審匯匯報、進行合同同洽談等；（三）在項項目批準準立項后后，建立立技術(shù)與質(zhì)質(zhì)安、營營銷、成成本等方方面業(yè)務(wù)務(wù)支撐平平臺，負責管管理房地地產(chǎn)項目目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營各階階段的相相關(guān)事務(wù)務(wù)，具體體包括：1、負責項項目總體體開發(fā)方方案的編編制與匯匯報工作作，并根根據(jù)集團團審定意意見與項項目部交交底，并并督導實

7、實施；2、評審或或核準項項目部報報送的項項目中介介服務(wù)單單位選擇擇方案、概概念性規(guī)劃設(shè)計計方案、建建設(shè)性規(guī)劃設(shè)計方案案、專項技技術(shù)設(shè)計計方案、營營銷策劃劃方案及營營銷執(zhí)行行方案，并并督導項項目部執(zhí)執(zhí)行；3、審核項項目投資資估算、設(shè)設(shè)計概算算、工程程預(yù)結(jié)算算方案，并并依據(jù)市市場調(diào)研研分析的的預(yù)測價位位，及時時調(diào)整各各階段設(shè)設(shè)計方案案、標準準，并督督導項目目部在控控制目標標成本下下實施；4、審核項項目資金金籌劃方方案、項項目年度度及月度度現(xiàn)金收收支方案案，報集團團財務(wù)結(jié)結(jié)算中心心評審、協(xié)協(xié)調(diào)、籌籌劃，并并根據(jù)集集團審定定意見督督導項目目部實施施；5、審核、批批準項目目部報送送的服務(wù)務(wù)、工程程、設(shè)備

8、備材料等等工作計計劃方案案，并督督導實施施；6、審核項項目開發(fā)發(fā)年度進度度計劃，并并根據(jù)集集團審定定的年度度計劃目目標督導導項目部部具體執(zhí)執(zhí)行，對對項目開開發(fā)季度度計劃、月月計劃及及經(jīng)營全全過程進進行監(jiān)管管；7、配合集集團對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心人員員的統(tǒng)一一調(diào)配、使使用和考考評；8、負責編編制統(tǒng)一一、規(guī)范范的設(shè)計計、營銷銷策劃、廣廣告宣傳傳策劃、設(shè)設(shè)備材料料采購、項目單項工程的招標書和合同書格式化范本，經(jīng)集團法律審查，并經(jīng)評審核準后備案。9、負責授授權(quán)范圍圍內(nèi)的文文件、報報告、報報表的簽簽字；第九條項目目部（公公司）的的主要職職責：（一）項目目部（公公司）作作為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的運營與執(zhí)

9、執(zhí)行主體體，負責責項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營各各階段、環(huán)環(huán)節(jié)的具具體工作作；（二）根據(jù)據(jù)項目目總體開開發(fā)方案案原則則，負責責編制項目開開發(fā)執(zhí)行行方案，并依依規(guī)定程程序報批批，經(jīng)核核準后組組織實施施；（三）依據(jù)據(jù)經(jīng)核準準的項項目開發(fā)發(fā)執(zhí)行方方案，具具體負責責項目規(guī)規(guī)劃（建筑）設(shè)計和和營銷策策劃，依依規(guī)定程程序報批批，經(jīng)核核準后組組織實施施；（四）擬訂訂月、季季、年度度開發(fā)計計劃和資資金收支支計劃，并并按規(guī)定定程序報報批、核核準后實實施；（五）承擔擔項目建建造與營銷銷成本控控制目標標責任，接受目標責任專項考核獎懲；（六）負責責項目現(xiàn)場場管理和和組織協(xié)協(xié)調(diào)工作作，并對項目目的形象象進度、質(zhì)量、安全、文明施工承擔

10、相應(yīng)管理責任；（七）負責責授權(quán)范范圍內(nèi)的的文件、合合同、協(xié)協(xié)議、財財務(wù)簽字字；（八）按集集團規(guī)定定，負責責項目部部（公司司）人員員的具體體使用、考考勤、考考核和獎獎懲。項目開發(fā)各各階段管管理流程程控制立項管理第十條集團團房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的獲取遵遵循低成成本進入入原則，綜綜合考慮慮擬投資資項目地地區(qū)域市市場、軟軟硬環(huán)境境、項目目開發(fā)周周期和綜綜合收益益、開發(fā)發(fā)模式和和資金籌籌劃等因因素，由房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理中中心負責責調(diào)研并并編制項項目拓展展調(diào)研可行行性分析析報告和和項目總總體開發(fā)發(fā)方案，按規(guī)定程序履行立項。第十一條項項目拓展展調(diào)研可行行性分析析報告的編編制、評評審、批準準、立項、執(zhí)執(zhí)行：（一）房

11、地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理中中心需對對意向項項目進行行細致的的市場調(diào)研研、分析析、論證證，必要要時可請請中介作作前期顧顧問策劃劃服務(wù)，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上編制制項目目拓展調(diào)調(diào)研可行行性分析析報告和項目目總體開開發(fā)方案案。分析析報告和和總體開開發(fā)方案案的評審審、核準準依XXX文件規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。（二）項項目拓展展調(diào)研可可行性分分析報告告的編編制內(nèi)容容：1、地塊基基礎(chǔ)資料料、周邊邊自然條條件及當當?shù)厥袌鰣觥⒎ㄒ?guī)規(guī)、政策策、經(jīng)濟濟等環(huán)境境；2、投資方方背景、投投資（合合作）方方式及條條件；3、市場分分析、項項目分析析、項目目定位、產(chǎn)品定位、概念性規(guī)劃設(shè)計方案；4、項目投投資效益益分析項目投投資估算算及效益益、風險險分

12、析，包包括地價價及地價價利息、前前期工作作費用、建建造費用用、營銷銷費用、管管理費、財財務(wù)費、稅稅務(wù)等綜綜合投資資成本和和銷售收收入、稅稅費、利利潤以及及投資效效益指標標分析；5、項目投投資資金金籌措計劃劃和現(xiàn)金金收支計計劃；6、投資風風險評估估及其對策；7、項目綜綜合評價價意見。（三）擬投投資項目目在立項項評審?fù)瑫r，還還應(yīng)提交交項目目總體開開發(fā)（初步）方案，具具體見XXX號文文規(guī)定。（四）擬投投資項目目依規(guī)定定程序被被核準后后，由集集團成本本控制中中心審議議項目經(jīng)經(jīng)濟效益益分析和和擬投資資估算測測算表，提提出初審審成本考考核目標標意見，通通過后，由由集團綜綜合經(jīng)營營目標考考核小組組確認，由

13、由集團公公司行文文下達項項目立項項通知書書并附項項目投資資效益分分析測算算一覽表表。（五）項目目立項后后，由房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理中心組組建項目目部或劃劃歸至現(xiàn)現(xiàn)有項目目部（公公司）管管理，并并擬定項目目團隊人人員方案案，事前報集集團備案案，擬定定方案中中涉及員員工崗位位級別確確認的，按集團有關(guān)規(guī)定辦理。并由房地產(chǎn)開發(fā)管理中心向其項目部（公司）做全面事務(wù)交接和項目總體開發(fā)方案交底。第十二條項項目立項項后，如如果投資資（合作作）條件件或招標標條件等等發(fā)生重重大變化化，可能能對項目目實施構(gòu)構(gòu)成影響響，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理中中心應(yīng)及及時向集集團書面面報告，并由集團團專業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導小組組評審提出出后續(xù)實實施建

14、議議，提交交聯(lián)席會會議決定定。規(guī)劃（建筑筑）設(shè)計計管理第十三條規(guī)規(guī)劃（建建筑）設(shè)設(shè)計方案案遵循項目目在滿足足功能需需要的前前提下，充充分考慮慮節(jié)能減減排、生生態(tài)環(huán)保保等因素素，進行行經(jīng)濟分分析，運運用限額額設(shè)計、價價值工程程等方法法進行設(shè)設(shè)計比選選，實現(xiàn)現(xiàn)建設(shè)項項目全生生命周期期成本最最優(yōu)的原原則。由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理中心心根據(jù)集集團立項項批復(fù)文文件明確確的項目目預(yù)售均均價和單單位綜合合成本控制指標標，組織織規(guī)劃（建建筑）設(shè)設(shè)計單位位和前期顧顧問策劃劃單位共共同實施施，相關(guān)關(guān)方案及及概算按按規(guī)定程序序呈報評審、核準。第十四條規(guī)規(guī)劃（建建筑）設(shè)設(shè)計單位位招標原則則：規(guī)劃（建筑筑）設(shè)計計單位的的

15、選擇應(yīng)應(yīng)由項目目部（公公司）負負責，通通過招標標評選方方式擇優(yōu)優(yōu)確定，并并在其設(shè)設(shè)計招標標書中明明確限額額、限價價經(jīng)濟指指標，作作為評標標的重要要條件之之一。項目方方案設(shè)計計單位的的選擇由房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理中心負負責，原原則是概概規(guī)方案案選擇深深圳等一一線發(fā)達達地區(qū)的的，施工工圖設(shè)計計單位原原則選擇擇當?shù)氐牡?。第十五條項項目規(guī)劃劃（建筑筑）設(shè)計計方案和和設(shè)計概概算書的編制制與初審審：項目規(guī)劃（建建筑）設(shè)設(shè)計方案案要求由由設(shè)計單單位根據(jù)據(jù)項目的的經(jīng)濟控控制指標標、市場場與項目目分析、項項目定位位、產(chǎn)品品定位等等進行細化化設(shè)計，打打造符合合市場需需要的適適銷對路路的產(chǎn)品品，同時時要求設(shè)設(shè)計單位位

16、提交方方案設(shè)計計概算書書，一并提提交規(guī)劃劃（建筑筑）設(shè)計計方案評評審會議議。方案案由項目部部初審、房地產(chǎn)開發(fā)管理中心專業(yè)小組復(fù)核后報房地產(chǎn)開發(fā)中心。第十六條規(guī)規(guī)劃（建建筑）設(shè)設(shè)計方案案（含擴擴初設(shè)計計）的復(fù)審、確認認：集團房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心專專業(yè)會議議對項目目規(guī)劃（建建筑）設(shè)設(shè)計方案案和設(shè)計計概算書書進行評評審，形形成評審審意見，通過后提交房地產(chǎn)開發(fā)管理中心全會初審。中心全會初審?fù)ㄟ^后提交當?shù)卣畬徍伺c核準。政府部門提出的重大修改，應(yīng)提交中心全會復(fù)審。設(shè)計概算應(yīng)小于項目投資估算，若高于估算時，應(yīng)提交集團成本控制中心評審后呈報集團年度綜合經(jīng)營目標考核領(lǐng)導小組審核確認，或調(diào)整設(shè)計方案。第十七條

17、施施工圖設(shè)設(shè)計：（一）在項項目建筑筑方案（含含擴初）設(shè)計及及其概算算表符合經(jīng)濟濟控制指指標要求求的前提提下，方可要求求設(shè)計單位位進行施施工圖設(shè)設(shè)計，同同時要提提交施工工圖預(yù)算算書（可可由項目部部委托中中介編制制），經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心初初核后，提交集集團成本本（投資資）控制制中心審審核，并進行項目目綜合成本本控制指標標核算，通通過后提提交集團團綜合經(jīng)經(jīng)營目標標考核小小組審核核、批準準。（二）項目目成本考考核指標標調(diào)控的基本本原則是是：經(jīng)濟濟指標的的控制原原則是項項目投資資估算設(shè)計概概算施工圖預(yù)算。如如經(jīng)濟控制制指標超超過項目目立項批批準時確確認的指指標5%以上時時，應(yīng)要要求設(shè)計計單位作作設(shè)

18、計修修改調(diào)整整。第十八條設(shè)設(shè)計監(jiān)理理（咨詢詢）：（一）施工工圖設(shè)計計完成后后，項目目部可委托有有實力及及政府認認可的設(shè)設(shè)計監(jiān)理理（咨詢詢）單位位對設(shè)計計圖的技技術(shù)性和和經(jīng)濟性性進行審審查，并并提出設(shè)設(shè)計監(jiān)理理（咨詢詢）意見見書。（二）根據(jù)據(jù)設(shè)計監(jiān)監(jiān)理（咨咨詢）意意見書，項目部應(yīng)組織工程技術(shù)、合同預(yù)算人員會同設(shè)計人員、營銷策劃人員、監(jiān)理人員或施工人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟性等進行交底會審，提出書面評審意見（房地產(chǎn)開發(fā)管理中心專業(yè)小組成員參加），督促設(shè)計單位進行設(shè)計調(diào)整和優(yōu)化，避免設(shè)計失誤和設(shè)計浪費。施工合約管管理第十九條工工程項目目施工作作業(yè)單位位的選擇擇原則上應(yīng)應(yīng)采取招標

19、標方式確確定。其其中，主主體施工工單位的的選擇必必須采取取公開或或邀請招招標方式式進行，其其招標方方案由項項目部（公公司）編編制，事事前報房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理中心和和集團招招投標管管理小組組備案。第二十條施施工合同同造價不不得暫定定，必須是是先定合合同價（特特殊情況況下經(jīng)批批準后可可先談定定定價和付款及結(jié)結(jié)算原則則），和簽訂施施工合同同后，施工工單位方方可進場場開工。施施工圖標標準預(yù)算算（總價或單位單價價）經(jīng)集團成成本（投投資）控控制中心心評審確確認后，提供給項目部部（公司司）作為為造價參參考（可可為合同同價上限限）。具體由由項目部部（公司司）根據(jù)據(jù)項目所所在地的的市場行情、施工工條件、合同工

20、工期、付付款條件件、竣工工結(jié)算等等條件進行行合同條條件談判判，包括括確定合合同價。合同價價根據(jù)施施工條件件，可采采用總價價或單價價包干方方式確定定。第二十一條條為提高高辦事效率和和規(guī)范操操作，房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理中心組組織編制制單項、零零星工程程施工合合同格式式化范本本，編制制設(shè)計、中中介服務(wù)務(wù)的招標標書、合合同書格格式化范范本。格格式化范范本經(jīng)房房管中心心審議后后報集團團監(jiān)察室室及合同同評審小組組審核批批準，并并備案。所有各項目部一律采用格式化范本招標書和合同書。第二十二條條 合同簽簽訂與審審批。合合同簽訂訂前，項項目部要要組織內(nèi)內(nèi)部評審審，合同同條款必必須概念念清晰，明明確任務(wù)務(wù)范圍、工工

21、期、合合同造價價、承包包方式、結(jié)結(jié)算與付款方方式、人人工費與與材料差價調(diào)整原原則、造造價降點點系數(shù)、大大宗設(shè)備備、材料料采供范范圍及方方式和工工期、質(zhì)質(zhì)量、安全獎罰等。施施工合同同授權(quán)項項目部（公公司）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)代表表人簽字字并負責責。凡集團團提出合合同條款款修改意意見的，項項目部必必須修改改，合同生生效前備備案。施工過程管管理第二十三條條項目開開工前，項項目部（公公司）必必須要求求施工單單位提交交大型工工程施施工組織織設(shè)計，小型工程施工方案，經(jīng)項目部（公司）、監(jiān)理方審核批準后實施。大型工程施工組織設(shè)計應(yīng)滿足項目部（公司）的項目開發(fā)執(zhí)行方案要求。第二十四條條項目工工期一經(jīng)經(jīng)確認，原原則上不不得延后

22、后，并納入集集團對項項目形象象進度的的考核。若因施工組織、甲供材料、設(shè)備采購、重大設(shè)計修改、地質(zhì)變化、自然災(zāi)害等不可預(yù)見的客觀原因造成工期無法按計劃執(zhí)行的，項目部必須及時調(diào)整工期計劃、界定責任。同時報告房地產(chǎn)開發(fā)管理中心，房管中心審核后報告集團年度綜合經(jīng)營目標考核領(lǐng)導小組專業(yè)評審后，經(jīng)集團主要領(lǐng)導批準后調(diào)整。第二十五條條施工中設(shè)設(shè)計變更更和現(xiàn)場場簽證由由項目部部確定，必須列清事由、工程實物量及其造價變化量?，F(xiàn)場簽證單由房地產(chǎn)開發(fā)管理中心統(tǒng)一設(shè)計印制?，F(xiàn)場簽證簽字確認人員除監(jiān)理外，項目部必須經(jīng)工程技術(shù)、預(yù)結(jié)算部門和領(lǐng)導層共同簽認有效。第二十六條條現(xiàn)場簽簽證必須須遵循及時時、會簽簽的原則則，在事事

23、后七個工作日內(nèi)內(nèi)辦理完完畢，嚴嚴禁事后后補簽。每個項目的簽證實行統(tǒng)一編號，并由項目部（公司）按季編制動態(tài)成本控制表，附相關(guān)設(shè)計變更及簽證資料和成本變動原因分析報告，報房地產(chǎn)開發(fā)管理中心備案（須經(jīng)工程技術(shù)、成本口審核）。以上備案資料作為竣工時的結(jié)算依據(jù)，但事后的補簽證和涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為竣工結(jié)算依據(jù)。第二十七條條凡實行行總價包干干的工程程項目，在在施工過過程中不不得辦理理任何簽簽證；實實行單價價包干的的項目，結(jié)結(jié)算時不不調(diào)整單單價。第二十八條條因業(yè)主主要求或或設(shè)計不不當，確確實需要要變更設(shè)設(shè)計的，經(jīng)項目部（公司）與設(shè)計單位、監(jiān)理公司商議后辦理，事前報房地產(chǎn)開發(fā)管理中心作技術(shù)備案（每事項

24、增加投資5萬元以上）。第二十九條條項目工工程正式式開工后后，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理中中心工程程技術(shù)部部門，建建立和執(zhí)執(zhí)行對工工程重點點部位和和不定期期的技術(shù)術(shù)、質(zhì)量量、進度度、安全全、文明明施工的的督查、考考評制度度，全中心心通報。第三十條 項目工程程款的支付實行行計劃審審批制，具體審批批程序執(zhí)執(zhí)行財務(wù)務(wù)管理有有關(guān)制度度。項目的會計、工工程、合合約部門門應(yīng)建立立項目工工程款支付臺帳帳，及時時溝通，防防止錯漏漏。大宗材料及及設(shè)備采采購管理理第三十一條條項目部部（公司司）應(yīng)在在施工合合同中列列明甲方方對大宗宗材料及及設(shè)備的的采供范范圍及供供貨方式式?？刹刹捎眉坠┕┗蚣锥ǘㄒ夜５谌l條項目工工程合

25、同同中明確確甲供或或甲定乙乙供的大大宗材料料及設(shè)備備，依據(jù)據(jù)不同額額度實行行分級或或授權(quán)采采購招標標程序。即即：預(yù)計計單項采購購額在200萬元以以下的，由由項目部部（公司司）組織織招投標標，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理中中心核準準，事后后向集團團備案；單項采購購額預(yù)計計在2000萬元及及以上的的由項目目部（公公司）籌籌備招標標資料，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)管理中心審核后報集團，由集團成本（投資）控制中心組織招標并核準，或提供指導價標準后，授權(quán)招標，事后備案。授權(quán)事宜在招標計劃申報表的批復(fù)中明確。第三十三條條采購設(shè)設(shè)備材料料定價方方法。在在協(xié)議定定標條件件下，由由項目部部（公司司），在在設(shè)定條條件下，根根據(jù)集團團成控

26、中中心提供供的參考考指導價價，依市市場法則則談判定定價，事事后備案案；在公公開招標標條件下下，依照照集團招招標管理理辦法規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。第三十四條條項目部部（公司司）應(yīng)按按實際工工程進度度適度提提前安排排甲供或或甲定乙乙供材料料、設(shè)備備的招標標訂貨和和具體進進貨時間間，防止止窩工或或壓庫。屬甲供的材料、設(shè)備的的到場數(shù)量量、質(zhì)量量、規(guī)格，甲甲方應(yīng)組組織監(jiān)理理方、施施工方、供供貨方當當場檢查查，檢驗驗質(zhì)量和和清點數(shù)數(shù)量并當場辦理理驗收手手續(xù)，書面移交交施工方方保管。對不符符合要求求的應(yīng)及及時退貨貨并通知知財務(wù)部部門停止止付款。第三十五條條項目部部（公司司）須對對集中招招標采購購的機電電設(shè)備定定期進行

27、行質(zhì)量回回訪，建建立回訪訪記錄，作作為維修修保障和和鑒定維維修期的的依據(jù)。第三十六條條屬甲定定乙供材材料、設(shè)設(shè)備，項項目部（公公司）必必須按規(guī)規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量、技技術(shù)標準準及廠家抽樣樣、封樣樣，并要要求乙方方在預(yù)算算控制的的價格范范圍內(nèi)采采購。在材料料、設(shè)備進進場時要要組織監(jiān)監(jiān)理方、施施工方、供供貨方當當場進行行樣品比比對，質(zhì)質(zhì)量檢驗驗。營銷策劃管管理第三十七條條營銷策策劃服務(wù)務(wù)單位的的選擇原原則上采采取招標標方式確確定?？煽刹扇」_或邀邀請招標標方式進進行。第三十八條條項目立立項過程程可聘請前期期策劃顧問問單位作作專業(yè)服服務(wù)，要求提項項目前期期策劃建議議書，從而而為項目目立項決決策提供供較專業(yè)

28、業(yè)的市場場分析、項目定位位、產(chǎn)品品定位、開開發(fā)建議議、營銷銷策劃、經(jīng)濟效效益分析析等建議議。并介介入項目目概念性性規(guī)劃、建設(shè)性性規(guī)劃方案設(shè)設(shè)計。第三十九條條項目部部（公司司）應(yīng)招招標選擇擇、確定定營銷代理理服務(wù)單單位，在在充分市市場調(diào)研研分析的的基礎(chǔ)上上提供項項目營銷銷策劃方方案，對項目的入市時機、預(yù)售價位、銷售前提條件、形象包裝、宣傳推廣、營銷控制及營銷費用等事項做出詳細安排。方案須依規(guī)定進行初審與評審。第四十條項項目預(yù)售售前，項目目部（公公司）應(yīng)應(yīng)組織營營銷服務(wù)務(wù)代理單單位制訂訂營銷執(zhí)行行方案。內(nèi)容主要包括：具體銷售戰(zhàn)略、銷售實施流程、銷售價格策略及相關(guān)法律文件等。營銷執(zhí)行方案由房地產(chǎn)開發(fā)

29、管理中心專業(yè)會議評審、中心全會通過視為核準。第四十一條條項目部部應(yīng)對項項目銷售售進度適時掌控控，及時時調(diào)整銷銷售策略略和銷售售價格，做到暢銷不傾銷、不滯銷，確保開發(fā)資金順利回籠，確保項目預(yù)期利潤最大化。銷售信息應(yīng)及時通報房地產(chǎn)開發(fā)管理中心副主任以上領(lǐng)導。第四十二條條營銷代理理服務(wù)費費、銷售售費、廣廣告宣傳傳費及策策劃服務(wù)務(wù)費等費費用由項項目部（公公司）依依據(jù)評審審、核準準的方案案編制預(yù)預(yù)算、并并提交預(yù)預(yù)算報告告，經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心審審核、集集團成本本（投資資）控制制中心及及綜合經(jīng)營營目標考核核領(lǐng)導小小組評審審確定綜綜合系數(shù)數(shù)，經(jīng)批批準后由由項目部部（公司司）包干干使用。第四十三條條營銷策

30、策劃服務(wù)務(wù)合同簽簽訂原則則。（一）要明明確服務(wù)務(wù)范圍、內(nèi)內(nèi)容，要要求從一一而終，否否則分段段分不同同標準計計費結(jié)算算。（二）明確確甲方有有權(quán)銷售售10%左右數(shù)數(shù)量的物物業(yè)，乙方不不計費。（三）合同同要明確確各個銷銷售時段段的去化化量，結(jié)結(jié)算計費費標準，即即收費與與去化量量掛鉤，高高服務(wù)費費放在尾尾盤上。（四）尾盤盤轉(zhuǎn)介，只只能是在在原中介介退場結(jié)算后后進行。轉(zhuǎn)介方方案報房房產(chǎn)中心心批準后后實施。第四十四條條項目售樓樓處的建建設(shè)原則則利用項目中中的永久久建筑作作售樓處處，樣板房房數(shù)量及及裝飾標標準應(yīng)視項目目規(guī)模和和產(chǎn)品品品種及市場營營銷環(huán)境境，綜合合考慮，在營銷執(zhí)行行方案中一并提出出，并列列入營

31、銷銷成本。工程竣工驗驗收及交付付管理第四十五條條項目部部（公司司）按規(guī)定程序序和規(guī)范范要求早早作計劃劃，并組組織實施施項目的的各個專業(yè)業(yè)的分項預(yù)預(yù)檢、核驗驗和項目目竣工綜合合核驗工作作，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時組織織處理。核驗完成后，及時、完整的取得項目竣工核驗備案證明文件和項目規(guī)劃驗收證明文件。第四十六條條項目工工程竣工工驗收合格后后，項目目部（公公司）應(yīng)應(yīng)及時將將項目中中規(guī)劃規(guī)規(guī)定的公公共配套套項目和和專業(yè)項項目，逐逐一向規(guī)規(guī)定的相相關(guān)接收收單位辦辦理移交交并完善善移交手手續(xù)。依依規(guī)定做做好有償償或無償償移交工工作。第四十七條條項目部部（公司司）應(yīng)根據(jù)獲取項目竣工工核驗備案案證明文文件、項目規(guī)規(guī)劃

32、驗收收證明文文件的時間，策策劃好入入伙時間間和給業(yè)業(yè)主產(chǎn)權(quán)權(quán)辦證的的最后期期限，嚴嚴防出現(xiàn)現(xiàn)法律風風險。第四十八條條單項工工程和項項目竣工工必須符符合項目目所在地政政府規(guī)定定的核驗驗事項及及條件。工程交付前項目部（公司）應(yīng)組織施工單位、物管服務(wù)單位進行逐戶點驗，發(fā)現(xiàn)問題，明確責任并及時組織處理。維修費經(jīng)過預(yù)算后，在三方認可的基礎(chǔ)上，可委托物管方以包干價承擔保修任務(wù)，開發(fā)方和施工方按責任劃分承擔。第四十九條條工程交交付時，項目目部（公公司）應(yīng)應(yīng)按施工工合同有有關(guān)條款款和物管管條例與施工單單位簽訂訂保修修協(xié)議書書或在在施工合合同中列列明保修修條款，以以明確施施工單位位的保修修范圍、時間、保修責任，

33、留足保修費及拖延維修的處罰措施等。第五十條工工程交付付時，項目目開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位位依照物物管條例例與物管服務(wù)單位位簽訂首首期物業(yè)業(yè)委托管管理服務(wù)務(wù)協(xié)議書書，明確確委托范范圍、數(shù)數(shù)量、時時間、收收費標準準及其責責任等，采采用清單單方式進進行移交交。工程竣工結(jié)結(jié)算和審審計管理理第五十一條條工程竣工工結(jié)算須在在項目獲獲得項目目竣工核核驗備案案證明文文件之日起六六個月內(nèi)內(nèi)完成，最最長不得得超過十十二個月月。由項項目部（公司司）提交交項目竣竣工結(jié)算算申請報告告，由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心審審核后，報集團成本本（投資資）控制制中心審審計、評審?fù)ㄍㄟ^，按有關(guān)關(guān)程序由集集團批復(fù)復(fù)確認。項目工程竣工結(jié)算具體流程遵循

34、XX集團開發(fā)（投資）項目工程預(yù)結(jié)算管理暫行辦法的規(guī)定。第五十二條條項目竣竣工結(jié)算算完成后后，由項項目部提提交項項目成本本、利潤潤目標指指標完成成報告，由房地產(chǎn)開發(fā)管理中心審核后報告集團，集團安排審計部進行專項審計，提出專項審計報告。最后由集團綜合經(jīng)營目標考核小組，組織對項目執(zhí)行結(jié)果綜合考核評審專題會，并形成紀要，以此作為對項目部（公司）和房地產(chǎn)開發(fā)管理中心的考核、獎懲依據(jù)。第五十三條條項目審審計分為為工程預(yù)預(yù)算結(jié)算算審計核核準和項項目管理理程序?qū)弻徲嫾绊楉椖客顿Y資效果審審計、項項目建造造與營銷銷成本審審計。（一）工程程預(yù)算結(jié)算算審計核核準范圍圍包括項項目前期期工程、零零星工程程和正式式工程的的

35、工程預(yù)預(yù)算結(jié)算算。結(jié)算總價價確定原原則為合同定定價、政策性人工和材料調(diào)調(diào)差、工程建設(shè)設(shè)中變化化增減之和。（二）項目目管理程程序?qū)徲嬘嬛攸c是是項目管理理是否按按照項目總總體開發(fā)發(fā)方案和和項目目開發(fā)執(zhí)執(zhí)行方案案執(zhí)行行及執(zhí)行行效果，重重點審計計有無違違規(guī)操作作、有無違違紀違法法行為和和專項費費用超支等。（三）項目目投資效效果審計計是指對對項目進進行專項項財務(wù)審審計并結(jié)結(jié)合確認認的項目目立項審審批經(jīng)濟濟指標進進行分析析，作出項項目投資資效果的的評價結(jié)結(jié)論。特特別是對對項目建建造和營營銷成本本進行審審計確認認。（四）項目目管理程程序和投投資效果果審計，由由集團專專業(yè)領(lǐng)導導小組和和職能部部門組織織實施，原

36、原則上在在項目工工程竣工工結(jié)算書書生效的的三個月月內(nèi)完成成。目標考核與與獎懲管管理第五十四條條集團年度度綜合經(jīng)經(jīng)營目標標考核領(lǐng)領(lǐng)導小組組負責對對房地產(chǎn)產(chǎn)項目實實行全過過程專項項考核。第五十五條條對房地地產(chǎn)項目目的考核核，主要是是根據(jù)集集團年度度房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)執(zhí)行計計劃的開開發(fā)項目目的經(jīng)濟濟指標和和形象進進度控制制節(jié)點，對對項目產(chǎn)產(chǎn)權(quán)責任任人和項項目經(jīng)理理進行年年度績效效考核。項目竣竣工并經(jīng)經(jīng)決算審審計后，再再進行項項目綜合合考核評評審。第五十六條條對房地地產(chǎn)項目目考核內(nèi)內(nèi)容的設(shè)設(shè)置根據(jù)據(jù)開發(fā)周周期及開開發(fā)階段段的不同同，按照照前期、中中期、后后期分別別設(shè)置。前期重重點考核核項目立立項、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計

37、、項目目總體開開發(fā)方案案編制、報報批，概算及及綜合成成本等經(jīng)經(jīng)濟指標標測算等相關(guān)關(guān)核準、審審批程序序的執(zhí)行行情況。核心是是確定項項目部（公公司）項項目建造造與營銷銷成本考考核目標標，建立立目標成成本控制制責任制制；中期期重點是是過程控控制，主主要是工工程形象象進度及及質(zhì)量、安全、文文明施工工、銷售售形象進進度等，同同時體現(xiàn)現(xiàn)過程的的成本監(jiān)監(jiān)管與執(zhí)執(zhí)行狀況況；后期期主要是是竣工驗驗收、移交交、入伙伙、辦證證及結(jié)算算審核與與成本、利利潤目標標分析，落落實獎罰罰。第五十七條條項目部部（公司司）項目目建造與與營銷成成本目標標責任考核核規(guī)則：（一）當施施工圖完完成后，項項目部（公公司）測測算編制制項目綜

38、綜合成本本測算表表，報送送房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理中心心審核通通過后，提提交集團團成本（投資）控制中心心及目標標考核小小組共同同評審，經(jīng)經(jīng)集團公公司領(lǐng)導導批準后，由集集團向房房管中心心下達項項目綜合合成本指指標書，并并與項目目部簽訂訂項目目建造與與營銷成成本目標標責任書書。（二）成本本目標考考核規(guī)則則以責任書書上的指標為基基數(shù)，指指標節(jié)約約部分計計算提成成獎，同時與與綜合考考核掛鉤鉤，集團團與項目目部的提提成比例例為4:6；指標超額部分計計算處罰罰，按超超額部分分的40%處罰。分分配原則則：項目目部以崗崗位職責責大小，分別不同同系數(shù)承承擔獎與與罰。集集團明確確項目產(chǎn)產(chǎn)權(quán)代表表系數(shù)為1，總經(jīng)理理系數(shù)為

39、為0.885，副副總為0.7，總監(jiān)監(jiān)為0.55，以以下崗位位人員系數(shù)數(shù)由項目目部（公公司）自自行確定定。具體體執(zhí)行方方案報集集團考核核小組及及集團領(lǐng)領(lǐng)導審核核同意后后執(zhí)行并并備案。會計核算與與資金管管理第五十八條條根據(jù)集集團財務(wù)務(wù)會計管管理暫行行規(guī)定，集集團對房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理中心及及各項目目部（公公司）的的財務(wù)會會計實行行統(tǒng)一管管理、分分級核算算的管理理原則，具體管管理規(guī)則則按XX集團房地地產(chǎn)業(yè)財財務(wù)會計計管理暫暫行規(guī)定定執(zhí)行行。其中中：（一）根據(jù)據(jù)產(chǎn)業(yè)管管理的特特性及階階段管理理的要求求，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理中中心只設(shè)設(shè)置財務(wù)務(wù)負責人人崗位，不不設(shè)置獨獨立財務(wù)務(wù)會計機機構(gòu)；各各項目部部（公

40、司司）直接接設(shè)置獨獨立財務(wù)務(wù)會計機機構(gòu)，其其中財務(wù)務(wù)負責人人由集團團會計部部委派、出納由集團財務(wù)部委派，財務(wù)核算和資金管理執(zhí)行集團統(tǒng)一的財務(wù)會計政策及相關(guān)規(guī)定。（二）各項項目部（公公司）的的財務(wù)負負責人，直接在集團財務(wù)總監(jiān)及會計與財務(wù)部部長的領(lǐng)導下開展工作，同時要對項目部（公司）負責人負責。第五十九條條房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心及及所屬各各項目部部（公司司）的資資金收支支管理，由由集團財財務(wù)結(jié)算算中心實實施統(tǒng)籌籌和調(diào)配管管理，并并實行項項目部（公公司）、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理中心心、財務(wù)務(wù)結(jié)算中中心、集集團總經(jīng)經(jīng)理、董董事長四四級管理理的原則則。即項項目部（公公司）月月度申報報，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理中心

41、心審核，財務(wù)結(jié)結(jié)算中心心簽署資資金調(diào)配配意見，集團總經(jīng)經(jīng)理（董事長長）核準。具具體按XX集團房地地產(chǎn)業(yè)財財務(wù)會計計管理暫暫行規(guī)定定新修訂訂的“資金管管理”章節(jié)執(zhí)行行。第六十條稅稅務(wù)策劃劃由集團團成立的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅務(wù)務(wù)籌劃管管理領(lǐng)導導小組負負責，主主要是對對項目成成本核算算提出要要求，指指導各項項目部（公公司）財財會執(zhí)行，搞搞好綜合合成本預(yù)預(yù)測，依依據(jù)稅法法規(guī)定，提提出項目目稅務(wù)策策劃方案案，經(jīng)房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理中心主主任會議議審議通通過后執(zhí)執(zhí)行。人事與考核核管理第六十一條條房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心和和專業(yè)部部及各項項目部（公公司）崗崗位設(shè)置置及用工工和薪酬酬管理的的總體原原則，執(zhí)執(zhí)行集團團及

42、總部部相關(guān)管管理規(guī)定定，具體體辦法依照照房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及開開發(fā)項目目的特點點可專項項約定。第六十二條條崗位設(shè)設(shè)置及任任職基本本原則（一）房地地產(chǎn)管理理中心設(shè)設(shè)主任1人、常常務(wù)副主主任1人、副副主任若若干人；同時根根據(jù)職能能管理需需要，設(shè)置房地地產(chǎn)管理理部、工工程技術(shù)術(shù)部、營銷銷管理部部等專業(yè)業(yè)部門。以以上專業(yè)業(yè)部門設(shè)設(shè)正職負負責人，享享受集團團總部部部門正職職待遇。同同時根據(jù)據(jù)業(yè)務(wù)工工作需要要，配置置相關(guān)專專業(yè)人員員及調(diào)整整專業(yè)小小組（項目拓拓展、計計劃、技技術(shù)、營營銷、財財務(wù)、成成本）人員。（二）項目目部（公公司）設(shè)設(shè)產(chǎn)權(quán)代代表1人、總經(jīng)經(jīng)理1人、副副總經(jīng)理理2-3人，開開發(fā)規(guī)模模較大的的項目部

43、部（公司司）可配配置技術(shù)術(shù)總監(jiān)。根據(jù)項項目開發(fā)發(fā)不同階階段的需需要配置置相關(guān)專專業(yè)的業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)理理和業(yè)務(wù)務(wù)員若干干人，也可及及時調(diào)度度相關(guān)崗崗位人員員。第六十三條條崗位設(shè)設(shè)置及任任職審批批權(quán)限（一）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)管理中中心的崗崗位設(shè)置置、任職與與解聘由由集團常常務(wù)會議議提議，聯(lián)聯(lián)席會議議審定；（二）各項項目部（公公司）總總監(jiān)及以上崗崗位的設(shè)設(shè)置、任職與與解聘，由房地產(chǎn)開開發(fā)管理理中心提提出建議議方案，集集團常務(wù)務(wù)會議審審議，聯(lián)聯(lián)席會議議審定；（三）各項項目部（公公司）業(yè)業(yè)務(wù)員及及以上管管理崗位位的設(shè)置置、任職與與解聘，由房房地產(chǎn)管管理中心心會同各各項目部部（公司司）擬定定方案、并并召開管管理中心心及項目目部負責責人會議議審定、事事前報集集團人力力資源部部備案；（四）各項項目部（公公司）其其他崗位位的設(shè)置置、任職與與解聘，由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管理理中心會會同各項項目部（公公司）擬擬定方案案，管理理中心直直接核準準