房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識共享(新)-商品房銷售相關(guān)概念

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識共享(新)_商品房銷售相關(guān)概念第一頁，共26頁。商品房銷售相關(guān)概念第二頁，共26頁。期房、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)商品房合同基本內(nèi)容物業(yè)管理小區(qū)車位標(biāo)準(zhǔn)公共維修基金付款方式公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)定不應(yīng)入的公用建筑空間購房應(yīng)繳納的相關(guān)稅費裝修標(biāo)準(zhǔn)印花稅、契稅商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)提交的資料和證件商品房銷售的面積測算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓購買房屋住宅保險住宅保險責(zé)任范圍不屬于房屋保險責(zé)任的售樓人員工作程序目錄房地產(chǎn)稅 物業(yè)稅P6P7P8P9P10P11P12P13P13P14P15P16P17P18P19P20-P21P22P23P24P25P26P27第三頁，共26頁。期 房指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開

2、始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 現(xiàn) 房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。 第四頁，共26頁。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) 城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對性和排他性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接

3、的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利。第五頁，共26頁。1、用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時間2、總價款、付款方式、付款時間3、建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e4、商品房銷售方式5、商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方責(zé)任6、發(fā)生變更的約定7、關(guān)于房屋設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)任8、合同約定面積與實測面積發(fā)生差異的處理9、違約責(zé)任商品房合同第六頁，共26頁。物業(yè)管理 物業(yè)管理費用包括：1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費3、綠化管理費4、清潔衛(wèi)生費5、保安費6、辦公費7、物業(yè)管理點為固定資產(chǎn)折舊費8、法定稅費指物業(yè)管理

4、企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或者協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場地進(jìn)行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)等實施統(tǒng)一管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。第七頁，共26頁。小區(qū)車位標(biāo)準(zhǔn) 普通住宅，在三環(huán)路以外，按每千戶500個車為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，在三環(huán)以內(nèi)按每千戶300個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置中高檔商品住宅按每戶1個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，高檔公寓和別墅按每戶1-3個車位標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置目前車位的價格不等，一般從611萬左右。第八頁，共26頁。公共維修基金 公共維修基金：指住宅樓房的公共部位和公用設(shè)施，設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。用于對住宅樓房公共部位和共

5、用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。商品房的公共維修基金為總放款的2%。第九頁，共26頁。付款方式 商品房購買的付款方式：1、一次性付款2、按揭付款、銀行按揭、公積金按揭3、分期付款4、其他付款方式 例如：5%首付款等第十頁，共26頁。公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)定可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、交電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、值班警衛(wèi)房、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房不應(yīng)納入的公用建筑空間倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人為防工程的地下庫

6、、單獨具備使用功能的獨立使用空間售房單位自營、自用的房屋為多棟房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房但每個項目自身有其特點，具體可見每個項目的公攤原則。第十一頁，共26頁。購房應(yīng)繳納的相關(guān)稅費購買房產(chǎn)時涉及到的稅共有8種，包括營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育費附加固定資產(chǎn)和資方向調(diào)節(jié)稅房產(chǎn)稅印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅個人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅第十二頁，共26頁。裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修是簡裝修的不斷改進(jìn)的產(chǎn)品，在本世紀(jì)的上海出現(xiàn)。 裝修標(biāo)準(zhǔn)通常如下：頂面有一定的造型，并考慮一定的設(shè)計效果及風(fēng)格，材質(zhì)細(xì)膩環(huán)保； 地面采用品牌?；u、仿古磚、或結(jié)合大理石等中高檔材料； 衛(wèi)浴和廚房兩大重點區(qū)域都是經(jīng)過高

7、品質(zhì)的精細(xì)裝修，在部品方面基本上會采用知名品牌并保證售后服務(wù)，工廠化櫥柜。簡裝修顧名思義簡單裝修，在上世紀(jì)九十年代的廣東出現(xiàn)。 裝修標(biāo)準(zhǔn)通常如下：頂面簡單造型甚至平頂； 地面采用很低廉劣質(zhì)的拋光磚或瓷片； 衛(wèi)浴和廚房都是作了非常簡單粗劣的裝修，在部品配置方面更是采用未知品牌，甚至櫥柜還是現(xiàn)場工人手工制作。裝修標(biāo)準(zhǔn)是合同的附件之一。相對于毛坯而言，批量精裝房分為簡裝修與精裝修兩種。 第十三頁，共26頁。印花稅、契稅印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。他是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門的稅

8、種。第十四頁，共26頁。商品房預(yù)售商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付訂金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。商品房預(yù)售條件包括：已交付全部土地使用出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，按提供預(yù)售的商品房計算，開放上投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付時間同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議第十五頁，共26頁。應(yīng)當(dāng)提交的資料和證件1.開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照；2.建設(shè)項目的投資立項；3.工程施工進(jìn)度計劃；4.投入開發(fā)建設(shè)的資金

9、已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料；5.商品房預(yù)售方案，方案中應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交付使用日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容；6.需向境外預(yù)售的應(yīng)當(dāng)同時提交允許境外銷售的批準(zhǔn)文件第十六頁，共26頁。商品房銷售面積的測算商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積極為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積= 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 第十七頁，共26頁。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人通過買賣、交易、贈與、繼承等方式，將房屋的所有權(quán)和相應(yīng)的土地使用權(quán)（二者統(tǒng)稱為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）轉(zhuǎn)移給他人的行為。第十八頁，

10、共26頁。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)主要包括：1.簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；2.在合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請；3.房地產(chǎn)部門對提供的有關(guān)文件和申請進(jìn)行審查、核審，并做出相應(yīng)答復(fù)；4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；5.房產(chǎn)管理部門合法過戶單；6.當(dāng)事人平過戶單辦理過戶手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書第十九頁，共26頁。購買房屋住宅保險隨著住房制度的改革，個人購房越來越多，個人或者家庭購買自己的房屋后，住宅的維修、養(yǎng)護(hù)、甚至發(fā)生某些意外損壞都要自己花錢。保險，就是房屋出險，如火災(zāi)等情況，先予賠償。第二十頁，共26頁。住宅保

11、險負(fù)責(zé)范圍1、火災(zāi)、爆炸2、雷電、冰雹、雪災(zāi)、洪水、海嘯等3、空中運行物體墜落4、外來建筑物及其他固定物體的倒塌5、暴風(fēng)雨使房屋主體結(jié)構(gòu)倒塌6、因防止火災(zāi)蔓延或者施行救護(hù)、保護(hù)人生聲明或財產(chǎn)采取的必要措施對房屋的破壞。第二十一頁，共26頁。不屬于房屋保險責(zé)任的1、戰(zhàn)爭、軍事行動和暴力行為2、原子輻射和污染3、投保人或者家庭的故意行為4、因家電過熱、短路、漏電、超電壓使用造成的火災(zāi)5、暴風(fēng)暴雨對簡單違章建筑的損失6、蟲蛀、鼠咬、霉?fàn)€以及不屬于前述所列保險責(zé)任范圍的損失。第二十二頁，共26頁。售樓人員工作程序現(xiàn)場接待及介紹樓盤簽訂認(rèn)購書簽合同并交首付款辦理按揭手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證辦理入住第二十三頁，共26頁。房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接關(guān)系的 稅收都屬于房地產(chǎn)稅收，在我國包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。外國一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅收入占地方稅收的70 以上，而我國僅在8左右 。第二十四頁，共26頁。物業(yè)稅物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產(chǎn)