房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2014年

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)2014年第一頁，共34頁。第一章、房地產(chǎn)基本概念第二章、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)第三章、房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語第四章、房地產(chǎn)銷售相關(guān)問題目 錄第二頁，共34頁。第一章 房地產(chǎn)基本概念1、房地產(chǎn)定義： 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)（英文名real estate ）?？梢杂腥N存在形態(tài):即土地 、建筑物、房地合一 ，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。第三頁，共34頁。第一章 房地產(chǎn)基本概念 1.1 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位： 房地產(chǎn)實(shí)物分為有形實(shí)體、實(shí)體質(zhì)量以及組合

2、完成的功能三分方面；權(quán)利包括權(quán)利、利益和收益，在中國主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、 抵押權(quán)等；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人 工、社會(huì)和景觀等）和配套設(shè)施四個(gè)方面 。第四頁，共34頁。第一章 房地產(chǎn)基本概念 1.2 房地產(chǎn)業(yè)： 房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè) 投資開發(fā)業(yè)； 房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)房地產(chǎn)基本概念第五頁，共34頁。第一章 房地產(chǎn)基本概念 1.3 “一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”“一

3、級(jí)市場(chǎng)” 指土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)； “二級(jí)市場(chǎng)” 指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，新建商品房的租售, 土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)；“三級(jí)市場(chǎng)” 擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃 的交易市場(chǎng)； 第六頁，共34頁。第一章 房地產(chǎn)基本概念 1.4 不同用途的土地使用年限 居住用地：70年 工業(yè)用地、綜合或其他用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年 第七頁，共34頁。第一章 房地產(chǎn)基本概念 1.5 房地產(chǎn)的特性 不可移動(dòng)性, 易受限制 唯一性 壽命長久，用途多樣，相互影響 供給有限，價(jià)值量大，流動(dòng)性差 保值增值房地產(chǎn)基本概念 第八頁，共34頁。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)第九頁，共34頁。第二章

4、、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)1.1房地產(chǎn)開發(fā)的定義: 通過對(duì)土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面的組合使用，從而為人類提供居住和各類活動(dòng)空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種經(jīng)營活動(dòng)。涉及市場(chǎng)分析、投資決策、政府法律法規(guī)政策研究、經(jīng)濟(jì)合同、資金融通、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、成本控制、項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理、市場(chǎng)營銷和資產(chǎn)管理等內(nèi)容。 第十頁，共34頁。第二章、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)1.2 房地產(chǎn)開發(fā)程序1、投資機(jī)會(huì)及決策分析6、租 售 階 段5.交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移2. 前 期 工 作3. 建 設(shè) 階 段4.竣 工 驗(yàn) 收第十一頁，共34頁。第二章、房地產(chǎn)開發(fā)與建

5、設(shè)1.3土地的獲取方式與土地出讓方式土地的獲取方式：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)出讓方式：掛牌、招標(biāo)和拍賣三種形式 第十二頁，共34頁。第二章、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè) 熟地：指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房地產(chǎn)。1.4 生地、毛地和熟地： 生地：指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。（如荒地、農(nóng)地。） 毛地：指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地 。第十三頁，共34頁。第二章、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)1.5 “三通一平”、“五通一平”與“七通一平”“三通一平”：路通、水通、電通和場(chǎng)地平整；“五通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整；“七通一平

6、”：具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整；第十四頁，共34頁。第二章、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)1.6 前期工作獲取土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)證確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程招標(biāo)開工申請(qǐng)與審批建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證五 證 兩 書住宅使用說明書住宅質(zhì)量保證書第十五頁，共34頁。第二章、房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)1.7 取得商品房預(yù)售許可證的條件已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付

7、日期。 第十六頁，共34頁。第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語第十七頁，共34頁。第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語1、房屋結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)（多層）鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)鋼結(jié)構(gòu)（高層）其他結(jié)構(gòu)第十八頁，共34頁。底層：13F多層：46F中高層：79F高層：10F以上超高層：100米以上2、住宅建筑依層數(shù)劃分 根據(jù)中國民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB 503522005）第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語第十九頁，共34頁。第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語3、面積建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。 建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外

8、圍水平投影面積。公攤面積：公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，實(shí)際使用面積=套內(nèi)面積-墻體面積+陽臺(tái)部分面積+飄窗部分面積+ 地毯可鋪到面積公式：建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積第二十頁，共34頁。第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語4.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑密度：又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總占建 筑用地面積的比率（建筑密度= 建筑基底總面積/建筑用地面積 x 100%）容積率：建

9、筑面積與建筑用地面積的比值，是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo) （容積率 = 總建筑面積/建筑用地面積）建筑紅線：指城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物靠臨街面的界線，又稱建筑控制線。道路紅線 ：指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。用地紅線：綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 （不包括：小區(qū)的屋頂綠化和垂直綠化面積，只要是小區(qū)的有綠的也都算） 綠化覆蓋率：是規(guī)劃指標(biāo)，描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（）。 得房率：套內(nèi)面積與建筑面積之比第二十一頁，共34頁。第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語5、常規(guī)物業(yè)得房率多層住宅：90-93%

10、 小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)：50%左右注意強(qiáng)調(diào)實(shí)際用到的面積，實(shí)際的使用率第二十二頁，共34頁。第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語6、層高與凈高層高：通常指下層樓板面到上層樓板面之間的垂直距離。 （建筑結(jié)構(gòu)）凈高：層高減去樓板的厚度的差,即地面到頂板底面的高度（建筑空間） 層高=凈高+樓板厚度第二十三頁，共34頁。7、開間與進(jìn)深開間是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。 根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0

11、米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。我國目前大量建造的磚混住宅，住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 進(jìn)深:是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。(長度) 根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語第二十四頁，共34頁。8、躍層、復(fù)式、錯(cuò)層躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓

12、梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。（上下兩個(gè)完整樓層）復(fù)式：復(fù)式房是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。復(fù)式房在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（通常層高2.8米）高，可在局部增建出一個(gè)夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。復(fù)式住宅是一種經(jīng)濟(jì)型房屋。 （非兩個(gè)完整的樓層）“錯(cuò)層式” :主要指的是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層和復(fù)式房屋的區(qū)別在于盡管兩種房屋均處

13、于不同層面，但復(fù)式層高往往超過一人高度，相當(dāng)于兩層，而錯(cuò)層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯(cuò)有“壓縮了的復(fù)式”之稱。 （各功能高度不處統(tǒng)一平面） 第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語第二十五頁，共34頁。第三章 房地產(chǎn)專業(yè)名詞解釋及常用術(shù)語9、不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝） 1平方米= 10.764平方英尺 1公頃 = 10000平方米 1公頃 = 15畝 1畝 = 666.67平方米 第二十六頁，共34頁。第四章、房地產(chǎn)銷售相關(guān)問題第二十七頁，共34頁。第四章 房地產(chǎn)銷售相關(guān)問題政策 首付款？ 貸款利率？ 按揭月供? 公積金？ 稅費(fèi)？第二十八頁，共34頁。第

14、四章 房地產(chǎn)銷售相關(guān)問題首付款：認(rèn)貸不認(rèn)房1、首套最低首付比例20%；2、擁有一套或一套以上住房，并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭最低首付比列30%；3、.擁有一套住房或多套，但一套未已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭, 最低首付比列40%；基準(zhǔn)利率1.1倍；4.擁有二套或者多套住房，二套未結(jié)清，不可以貸款。 商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.9%年利率第二十九頁，共34頁。第四章 房地產(chǎn)銷售相關(guān)問題2、等額本息與等額本金 等額本息：按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。優(yōu)勢(shì)：1、每月還款額中的利息比重逐月

15、遞減；2、借款人每月還銀行固定的金額，方便借款人 記憶及理財(cái)。劣勢(shì)：每月還款額中的本金比重逐月遞增。適用人群：收入穩(wěn)定，如國家企、事業(yè)單位職工等，以及買房自 住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過多的群體。 等額本息計(jì)算公式:每月還款金額 =貸款本金月利率（1月利率） 還款月數(shù)（1月利率） 還款月數(shù)1第三十頁，共34頁。第四章 房地產(chǎn)銷售相關(guān)問題3、等額本息與等額本金等額本金：顧名思義，這種方式下，每次還款的本金還款數(shù)是一樣的。將按揭貸款的本金總額分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。優(yōu)勢(shì)：總體利息支付較少。劣勢(shì)：前期還款負(fù)擔(dān)較重，特別是第一期還款時(shí)壓力會(huì)很大適用人群：收入較高人群，如企業(yè)高層、金領(lǐng)等。 等額本金計(jì)算公式:每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數(shù)）+（本金 已歸還本金累計(jì)額）每月利率 第三十一頁，共34頁。第四