房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)概論

1、房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)概論第一頁，共34頁。項(xiàng)目一：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述第二頁，共34頁。 房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第三頁，共34頁。 任務(wù)一 房地產(chǎn)概述一、房地產(chǎn)及其相關(guān)概念和含義1、房地產(chǎn)（Real Estate) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，是指土地和定著于土地之上的永久性建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施，以及與上述物質(zhì)有關(guān)的權(quán)益及由此所衍生的權(quán)利。第四頁，共34頁。房地產(chǎn)構(gòu)成房地產(chǎn)房屋附屬設(shè)備建筑物土地土地使用權(quán)房屋所有權(quán)房屋構(gòu)筑物（權(quán)利部分）（實(shí)物部分）第五頁，共34頁。房地產(chǎn)以土地和房屋設(shè)施作為其存在的物質(zhì)形態(tài)。房地產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)的一種形態(tài)，必然涉及權(quán)屬關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為不同所有者

2、占有。房地產(chǎn)以其不能做物理運(yùn)動(dòng)為基本特征，因此也稱之為不動(dòng)產(chǎn)。第六頁，共34頁。不動(dòng)產(chǎn)1、地產(chǎn)養(yǎng)力用地及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利富源用地及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利承載用地及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利2、房產(chǎn)住宅房屋建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利非住宅房屋建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利與房屋建筑有關(guān)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利房地產(chǎn)3、非房屋建筑及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利4、與土地尚未分離的農(nóng)作物、林木等5、財(cái)產(chǎn)綜合體第七頁，共34頁。用途1、房產(chǎn)分類在建工程（期房）建成后的物業(yè)（現(xiàn)房）居住用房商業(yè)用房工業(yè)用房特殊用房開發(fā)程度（竣工驗(yàn)收）空置入住倉儲(chǔ)用房第八頁，共34頁。2、土地分類生地：是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。毛地：是指未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。熟地：是指已經(jīng)具備“

3、七通一平”“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件的土地。用途開發(fā)程度（土地一級(jí)開發(fā)）工業(yè)用地商業(yè)用地綠化用地特殊用房倉儲(chǔ)用房居住用地交通用地市政公共設(shè)施用地第九頁，共34頁。二、房地產(chǎn)的構(gòu)成1、物質(zhì)形態(tài)構(gòu)成房地產(chǎn)的物質(zhì)主體包括三個(gè)部分：土地（建筑地塊）房屋（建筑物）房屋附屬設(shè)備第十頁，共34頁。（1）土地(land) 指土地及其上下一定的空間和附著于土地的各種基礎(chǔ)設(shè)施的總和。 當(dāng)擁有了一塊特定的土地后，所有者既擁有了使用其表面的權(quán)利（表面權(quán)）。又擁有鉆探或者開挖其表面以下部分的權(quán)利（地下權(quán)），還擁有使用其上面空間的權(quán)利（領(lǐng)空權(quán)）。 第十一頁，共34頁。土地的核心問題： 土地是誰的？ 怎樣合理利用土

4、地？我國個(gè)人購買的房地產(chǎn)的土地和房屋歸誰所有？ 第十二頁，共34頁。 根據(jù)我國1982年憲法規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地采取集體所有制，城市郊區(qū)土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，一般屬于集體所有。 第十三頁，共34頁。我國土地使用權(quán)土地使用權(quán)取得方式：劃撥和出讓土地使用權(quán)出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌。第十四頁，共34頁。 國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地、商業(yè)、娛樂、旅游用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年。第十五頁，共34頁。 我國有關(guān)建筑物安全的規(guī)定房屋建筑物按照結(jié)構(gòu)的不同其壽命周期及使用年限，或稱為折舊年限分別為：鋼結(jié)

5、構(gòu)70年、鋼混結(jié)構(gòu)60年、磚混結(jié)構(gòu)50年、磚木結(jié)構(gòu)40年、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年。第十六頁，共34頁。二、房地產(chǎn)的特性：1、位置固定性（不可移動(dòng)性）2、使用長(zhǎng)期性*經(jīng)濟(jì)壽命：在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。*自然壽命：房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)建和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間第十七頁，共34頁。二、房地產(chǎn)投資的特性：*房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。*注意：稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命有關(guān)。第十八頁，共34頁

6、。土地的基本內(nèi)涵：坐落：所處的區(qū)域和具體地點(diǎn)，國家、地區(qū)、城市、區(qū)域、地點(diǎn)。面積：依法確認(rèn)的面積。形狀：通常用圖（如宗地圖）來說明。地勢(shì)：地勢(shì)高低、自然排水情況、被洪水淹沒的可能性等。周圍環(huán)境、景觀第十九頁，共34頁。利用現(xiàn)狀：現(xiàn)狀用途；土地上有無建筑物、其他附著物。產(chǎn)權(quán)狀況：土地使用權(quán)（國家、集體、出讓、劃撥）；剩余年限、是否可續(xù)期；有無抵押或典當(dāng)；產(chǎn)權(quán)是否有爭(zhēng)議等。地質(zhì)和水文狀況：地基的承載力、地下水位的深度基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度第二十頁，共34頁。三通一平：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。五通一平：給水、排水、供電、通信、道路和場(chǎng)地平整。七通一平：給水、排水、供電、供熱、供氣、通信、

7、道路和場(chǎng)地平整。九通一平：給水、中水、排水（雨水、污水）、供電、供熱、供氣、通郵、通訊（電話、計(jì)算機(jī)）、道路和場(chǎng)地平整。第二十一頁，共34頁。國有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）商品房銷（預(yù)）售許可證住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書五證二書第二十二頁，共34頁。是證明土地使用單位或個(gè)人使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。由市國土房管局直接填發(fā)。是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)位置和范圍符合城市規(guī)劃城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能

8、領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。！第二十三頁，共34頁。4、房地產(chǎn)業(yè)是政府財(cái)政收入的重要來源：土地出讓金，營(yíng)業(yè)稅、所得稅、市政配套費(fèi)、契稅、房產(chǎn)稅等，有些城市已占50%以上。5、房地產(chǎn)是財(cái)富的最主要表現(xiàn)形式：所形成的固定資產(chǎn)占同期固定資產(chǎn)總值的50%以上，財(cái)富的75%是不動(dòng)產(chǎn)。第二十四頁，共34頁。（二）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè) 一個(gè)產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)一般應(yīng)具備四個(gè)條件：一是在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的地位；二是其增加值對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)較大，能為政府提供大量收入，一般對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不低于5%；三是符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；四是產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，能帶動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二十五頁，共

9、34頁。1、房地產(chǎn)業(yè)屬于生產(chǎn)要素產(chǎn)業(yè)，既提供空間場(chǎng)所，又提供生活資料、發(fā)展資料和享受資料。2、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度較其他行業(yè)更大，更能推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重達(dá)到1020%。北京已占10%左右，上海在7%。全國平均也超過4%。在外來投資中，房地產(chǎn)業(yè)的比重占25%左右。3、房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，它所帶動(dòng)的前向產(chǎn)業(yè)和后向產(chǎn)業(yè)，不僅數(shù)量多、范圍廣，而且還能夠帶動(dòng)其他行業(yè)質(zhì)量的提高。這種關(guān)聯(lián)作用是全方位、多層次的。第二十六頁，共34頁。（三）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可加快城市化進(jìn)程，加快城市建設(shè)步伐1、加快城市規(guī)模的擴(kuò)張，增加城市建設(shè)用地，加快舊城改造。2、

10、通過稅收增加財(cái)政收入，提供城市建設(shè)資金。3、向城市提供道路、通訊、電力、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院、體育場(chǎng)館等公共設(shè)施和賓館、商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)等服務(wù)設(shè)施。第二十七頁，共34頁。（四）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可改變城市面貌，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境1、建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的居住小區(qū)，建筑風(fēng)格優(yōu)美，綠化率高，配套齊全。2、舊城改造，拆遷破舊的住宅和有污染的工業(yè)廠房，代之以新的居住小區(qū)和商務(wù)用房。3、農(nóng)民向城市集聚，減少對(duì)生態(tài)環(huán)境的壓力和破壞。第二十八頁，共34頁。（五）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可優(yōu)化居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)1、住宅商品化的條件下，住房消費(fèi)已經(jīng)成為居民家庭消費(fèi)中非常重要的組成部分，個(gè)人住房消費(fèi)已成為消費(fèi)熱點(diǎn)。2、個(gè)人購房成為住房市場(chǎng)的主

11、流，比例已高達(dá)90%以上。第二十九頁，共34頁。（六）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于培育和完善市場(chǎng)體系1、房地產(chǎn)既是生產(chǎn)要素又是生活必需品，單價(jià)和總價(jià)都較大，能擴(kuò)大市場(chǎng)總量規(guī)模。2、交易規(guī)模的擴(kuò)大和交易水平的提高在很大程度上會(huì)擴(kuò)大市場(chǎng)總規(guī)模，激發(fā)市場(chǎng)的活躍程度。3、此外，房地產(chǎn)業(yè)還有利于創(chuàng)造就業(yè)，落實(shí)城市規(guī)劃，促進(jìn)土地資源的合理配置和利用。第三十頁，共34頁。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)：（一）房地產(chǎn)業(yè)易受政策影響且與法律制度密切相關(guān)1、房地產(chǎn)涉及到的利益關(guān)系和法律關(guān)系比較復(fù)雜，需要眾多的政策、制度和法律來規(guī)范。2、主要政策：土地供給政策，住房政策，金融信貸政策，財(cái)政稅收政策，行業(yè)投資政策。第三十一頁，共34頁。（二）房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)區(qū)域差異大的行業(yè)1、由于房地產(chǎn)的位置不易移動(dòng)，故易受區(qū)域因素的影響。2、一個(gè)區(qū)域由于所處的位置不同，區(qū)位條件差異極大，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平參差不齊。因此決定了每一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的差異和政策及管