住房公積金管理中心法律實(shí)務(wù)講義

1、住房公積金管理中心法律實(shí)務(wù)新疆宇通律師事務(wù)所主講人：蔣衛(wèi)峰律師電話：QQ：1323594210新疆宇通律師事務(wù)所 一、簽訂訂合同時(shí)時(shí)應(yīng)該注注意的問問題新疆宇通通律師事事務(wù)所簽訂個(gè)個(gè)人住房房公積金金委托貸貸款合同同應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意的的問題1、簽約不不真實(shí)公積金中中心與借借款人在在簽定貸貸款協(xié)議議及相關(guān)關(guān)文件過過程中，當(dāng)事人人假簽字字或使用用假印鑒鑒，假授授權(quán)委托托書或在在無(wú)授權(quán)權(quán)的情況況下代替替簽字。尤其是是其他人人冒充擔(dān)擔(dān)保人簽簽字，致致使貸款款合同、擔(dān)保合合同無(wú)效效，當(dāng)公公積金貸貸款資金金不能按按時(shí)償還還時(shí)，公公積金管管理中心心遭受損損失。法律后果果：因簽約不不真實(shí)導(dǎo)導(dǎo)致合同同無(wú)效或或合同效效力處

2、于于不確定定狀態(tài)，使公積積金資金金直接受受到損失失，因簽簽約不真真實(shí)，出出現(xiàn)貸款款損失后后，無(wú)法法追索主主體，無(wú)無(wú)法在法法律的保保護(hù)下向向有關(guān)責(zé)責(zé)任人主主體追償償。許多多案例表表明，目目前公積積金中心心和公積積金信貸貸人員普普遍忽視視簽約管管理，特特別是和和借款人人的擔(dān)保保人簽約約過程中中，未見見面就認(rèn)認(rèn)定擔(dān)保保人的簽簽字有效效，導(dǎo)致致部分貸貸款過程程中惡意意操作，騙取公公積金貸貸款，使使公積金金中心承承擔(dān)貸款款損失。新疆宇通通律師事事務(wù)所2、法律律文件不不真實(shí)公積金貸貸款過程程中要求求借款人人提供的的應(yīng)當(dāng)具具有法律律效力的的證明文文件材料料內(nèi)容不不真實(shí)，從而無(wú)無(wú)法成為為真正意意義上的的法律文

3、文件并成成為貸款款審查的的可靠依依據(jù)。如如：主體體資料不不真實(shí)，身份證證不真實(shí)實(shí)，擔(dān)保保人身份份不真實(shí)實(shí)，抵押押物不真真實(shí)，購(gòu)購(gòu)買住房房資料不不真實(shí)，或其他他文件無(wú)無(wú)法或不不能滿足足貸款條條件，導(dǎo)導(dǎo)致貸款款失誤，造成貸貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。新疆宇通通律師事事務(wù)所簽訂個(gè)個(gè)人住房房公積金金委托貸貸款合同同應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意的的問題簽訂個(gè)個(gè)人住房房公積金金委托貸貸款合同同應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意的的問題3、擔(dān)保方式式不夠充充分有效效借款方提提供的擔(dān)擔(dān)保方式式根本無(wú)無(wú)法證明明該擔(dān)保保方式可可以從實(shí)實(shí)際上滿滿足公積積金貸款款資金還還款的來(lái)來(lái)源需要要，導(dǎo)致致貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。根根據(jù)住住房公積積金管理理?xiàng)l例第二十十七條，申請(qǐng)人人申請(qǐng)住住房公積積

4、金貸款款的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提供供擔(dān)保。所以申申請(qǐng)住房房公積金金貸款必必須提供供擔(dān)保以以保證公公積金貸貸款資金金的安全全。新疆宇通通律師事事務(wù)所簽訂個(gè)個(gè)人住房房公積金金委托貸貸款合同同后應(yīng)應(yīng)當(dāng)注意意的問題題4、貸款監(jiān)督督不到位位借款人是是否按照照借款時(shí)時(shí)的約定定使用資資金，公公積金中中心往往往疏于及及時(shí)跟蹤蹤檢查或或監(jiān)督不不力，使使貸款挪挪作他用用而形成成風(fēng)險(xiǎn)。住房公公積金只只能用于于購(gòu)買，建造，翻建，大修自自住住房房時(shí)使用用，任何何單位和和個(gè)人不不得挪作作他用。公積金金資金專?？顚Ｓ糜?，是國(guó)國(guó)家為廣廣大干部部，職工工提供的的低息貸貸款，是是為解決決職工購(gòu)購(gòu)買自住住住房困困難的資資金。所所以住房房公積金

5、金只能用用于住房房貸款，而不能能挪作他他用。新疆宇通通律師事事務(wù)所 二、擔(dān)保保相關(guān)的的法律知知識(shí)新疆宇通通律師事事務(wù)所擔(dān)保法的的基本知知識(shí)1、擔(dān)保保法的含含義廣義的擔(dān)擔(dān)保法是是指調(diào)整整擔(dān)?；罨顒?dòng)中有有關(guān)當(dāng)事事人之間間發(fā)生的的擔(dān)保關(guān)關(guān)系的法法律規(guī)范范總稱。狹義的擔(dān)擔(dān)保法是是指中中華人民民共和國(guó)國(guó)擔(dān)保法法。2、擔(dān)保保法的適適用范圍圍擔(dān)保法的的適用范范圍很廣廣，主要要適用在在借貸、買賣、貨物運(yùn)運(yùn)輸、加加工承攬攬等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中。(注注意：物物權(quán)法擴(kuò)擴(kuò)大到民事活動(dòng)動(dòng)領(lǐng)域）3、擔(dān)保保方式保證、抵抵押、質(zhì)質(zhì)押、留置和定定金（基基于目前前住房房公積金金委托貸貸款合同同只涉涉及保證證與抵押押，故只只講解保保證與

6、抵抵押）新疆宇通通律師事事務(wù)所一、保保證和和保證人人1、保證保證，是是指保證人和和債權(quán)人人約定，當(dāng)當(dāng)債務(wù)人不履行債債務(wù)時(shí)時(shí)，保證證人按照照約定履履行債務(wù)務(wù)或者承承擔(dān)責(zé)任任的行為為。2、保證證人的資資格和范范圍（1）具具有代為為清償債債務(wù)能力力的法人人、其他他組織或或者公民民，可以以作為保保證人。新疆宇通通律師事事務(wù)所 國(guó)家機(jī)機(jī)關(guān)不得得為保證證人，但但經(jīng)國(guó)務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)為使用用外國(guó)政政府或者者國(guó)際經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織貸款進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)貸貸的除外外。學(xué)校、幼兒園園、醫(yī)院院等以公公益為目目的的事事業(yè)單位位、社會(huì)會(huì)團(tuán)體不不得為保保證人。但是，從從事經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的的事業(yè)單單位、社社會(huì)團(tuán)體體可以作作為保證證人。注意：要要求

7、債務(wù)務(wù)人提供供第三人人作反擔(dān)擔(dān)保保證證時(shí)，以以上主體體不能為為保證人人。新疆宇通通律師事事務(wù)所二、保保證合同同與保證證方式1、保證合同同：一般般保證合合同與最最高額保保證合同同2、保證證方式（1）一般保證證：當(dāng)事人在在保證合合同中約約定，債債務(wù)人不不能履行行債務(wù)時(shí)時(shí)，由保保證人承承擔(dān)保證證責(zé)任的的，為一一般保證證。（2）連連帶保證證新疆宇通通律師事事務(wù)所（2）連連帶責(zé)任任保證當(dāng)事人在在保證合合同中約約定保證證人與債債務(wù)人對(duì)對(duì)債務(wù)承承擔(dān)連帶帶責(zé)任的的，為連連帶責(zé)任任保證。連帶責(zé)任任保證的的債務(wù)人人在主合合同規(guī)定定的債務(wù)務(wù)履行期期屆滿沒沒有履行行債務(wù)的的，債權(quán)權(quán)人可以以要求債債務(wù)人履履行債務(wù)務(wù)，也

8、可可以要求求保證人人在其保保證范圍圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保證責(zé)責(zé)任。當(dāng)事人對(duì)對(duì)保證方方式?jīng)]有有約定或或者約定定不明確確的，按按照連帶帶責(zé)任保保證承擔(dān)擔(dān)保證責(zé)責(zé)任。新疆宇通通律師事事務(wù)所重點(diǎn)：一一般保證證責(zé)任與與連帶保保證責(zé)任任保證的的區(qū)別？在一般保保證責(zé)任任的情況況下，法法律要求求債權(quán)人人先申請(qǐng)請(qǐng)法院強(qiáng)強(qiáng)制執(zhí)行行債務(wù)人人的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，如果果債務(wù)人人的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)滿足了了債權(quán)人人的債權(quán)權(quán)，則保保證人的的保證責(zé)責(zé)任就會(huì)會(huì)相應(yīng)免免除。而而在連帶帶保證責(zé)責(zé)任的情情況下，法律則則賦予債債權(quán)人選選擇權(quán)，債權(quán)人人可以不不先申請(qǐng)請(qǐng)執(zhí)行債債務(wù)人的的財(cái)產(chǎn)而而直接申申請(qǐng)法院院向保證證人“下下手”，因此對(duì)對(duì)保證人人而言，承擔(dān)一一般保證證責(zé)

9、任的的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于于連帶保保證責(zé)任任。所以以在合同同中要明明確約定定。新疆宇通通律師事事務(wù)所 例外：有下列情情形之一一的，一一般保證證保證人人不得行行使前款款規(guī)定的的權(quán)利：（一）債債務(wù)人住住所變更更，致使使債權(quán)人人要求其其履行債債務(wù)發(fā)生生重大困困難的；（二）人人民法院院受理債債務(wù)人破破產(chǎn)案件件，中止止執(zhí)行程程序的；（三）保保證人以以書面形形式放棄棄前款規(guī)規(guī)定的權(quán)權(quán)利的。新疆宇通通律師事事務(wù)所三 、抵抵押抵押和抵抵押物1、抵押押的含義義抵押，是是指?jìng)鶆?wù)務(wù)人或者者第三人人不轉(zhuǎn)移移對(duì)本法法第三十十四條所所列財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的占有有，將該該財(cái)產(chǎn)作作為債權(quán)權(quán)的擔(dān)保保。債務(wù)務(wù)人不履履行債務(wù)務(wù)時(shí)，債債權(quán)人有有權(quán)依照

10、照本法規(guī)規(guī)定以該該財(cái)產(chǎn)折折價(jià)或者者以拍賣賣、變賣賣該財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)款款優(yōu)先受受償。新疆宇通通律師事事務(wù)所 2、可抵抵押的財(cái)財(cái)產(chǎn)第三十四四條【抵押財(cái)財(cái)產(chǎn)的范范圍】下下列財(cái)產(chǎn)產(chǎn)可以抵抵押：（一）抵抵押人所所有的房房屋和其其他地上上定著物物；（有有房產(chǎn)證證）（二）抵抵押人所所有的機(jī)器、交通運(yùn)運(yùn)輸工具具和其他他財(cái)產(chǎn)；（三）抵抵押人依依法有權(quán)權(quán)處分的的國(guó)有的的土地使使用權(quán)、房屋和和其他地地上定著著物；（四）抵抵押人依依法有權(quán)權(quán)處分的的國(guó)有的的機(jī)器、交通運(yùn)運(yùn)輸工具具和其他他財(cái)產(chǎn)；（五）抵抵押人依依法承包包并經(jīng)發(fā)發(fā)包方同同意抵押押的荒山山、荒溝溝、荒丘丘、荒灘灘等荒地地的土地地使用權(quán)權(quán)；（六）依依法可以以抵押的

11、的其他財(cái)財(cái)產(chǎn)。新疆宇通通律師事事務(wù)所不得設(shè)定定抵押的的財(cái)產(chǎn)（一）土土地所有有權(quán)：（二）耕耕地、宅基地、自留地地、自留留山等集集體所有有的土地使用用權(quán)，但本法法第三十十四條第第（五）項(xiàng)、第第三十六六條第三三款規(guī)定定的除外外；（三）學(xué)學(xué)校、幼幼兒園、醫(yī)院等等以公益益為目的的的事業(yè)業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)團(tuán)體的教教育設(shè)施施、醫(yī)療療衛(wèi)生設(shè)設(shè)施和其其他社會(huì)會(huì)公益設(shè)設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)權(quán)不明或或者有爭(zhēng)爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）依依法不得得抵押的的其他財(cái)財(cái)產(chǎn)。（違章章建筑）新疆宇通通律師事事務(wù)所抵押合同同和抵押押登記一般情況況下，抵抵押合同同自抵押押權(quán)人與與抵押人人雙方簽簽訂之日日

12、起生效效。但簽訂了抵抵押合同同不代表表抵押權(quán)權(quán)人就享享有抵押押權(quán)法律規(guī)定定，不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)抵押押，必須須經(jīng)過相相關(guān)部門門登記后后，才產(chǎn)產(chǎn)生抵押押權(quán)，否則只產(chǎn)產(chǎn)生債權(quán)權(quán)。法律規(guī)定定，特殊動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)可以登記記也可不不登記，但不登登記，不能對(duì)抗抗善意第第三人。一般動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)不采用用抵押形形式，采采用質(zhì)押押。新疆宇通通律師事事務(wù)所抵押的效效力抵押期間間，抵押押人轉(zhuǎn)讓已辦理登登記的抵抵押物的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)通知抵抵押權(quán)人人并告知知受讓人人轉(zhuǎn)讓物物已經(jīng)抵抵押的情情況；抵抵押人未未通知抵抵押權(quán)人人或者未未告知受受讓人的的，轉(zhuǎn)讓行為為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押押物的價(jià)價(jià)款明顯顯低于其其價(jià)值的的，抵押押權(quán)人可可以要求求抵押人人提供相相應(yīng)的擔(dān)擔(dān)

13、保；抵抵押人不不提供的的，不得得轉(zhuǎn)讓抵抵押物。抵抵押押人轉(zhuǎn)讓讓抵押物物所得的的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向向抵押權(quán)權(quán)人提前前清償所所擔(dān)保的的債權(quán)或或者向與與抵押權(quán)權(quán)人約定定的第三三人提存存。超過過債權(quán)數(shù)數(shù)額的部部分，歸歸抵押人人所有，不足部部分由債債務(wù)人清清償。新疆宇通通律師事事務(wù)所預(yù)告登記記1、預(yù)告告登記的的概念、性質(zhì)預(yù)告登記記是指為為保全一一項(xiàng)請(qǐng)求求權(quán)而進(jìn)進(jìn)行的不不動(dòng)產(chǎn)登登記，該該項(xiàng)請(qǐng)求求權(quán)所要要達(dá)到的的目的，是為了了保證將將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。2、預(yù)告告登記的的效力對(duì)抗效力力一是與其其他債權(quán)權(quán)對(duì)抗。經(jīng)預(yù)告告登記的的請(qǐng)求權(quán)權(quán)可以對(duì)對(duì)抗其他他未經(jīng)登登記的債債權(quán)請(qǐng)求求權(quán)。案例：甲甲將房屋屋賣與乙乙，并簽簽訂房屋屋買

14、賣協(xié)協(xié)議，一一個(gè)月后后甲又與與丙簽訂訂房屋買買賣協(xié)議議，將同同一房屋屋賣給丙丙，并在在登記機(jī)機(jī)構(gòu)辦理理了房屋屋轉(zhuǎn)讓預(yù)預(yù)告登記記，現(xiàn)乙乙以自己己的房屋屋買賣協(xié)協(xié)議簽訂訂在先為為由向人人民法院院提起訴訴訟，要要求確認(rèn)認(rèn)對(duì)該房房屋的所所有權(quán)。二是與標(biāo)標(biāo)的物的的處分對(duì)對(duì)抗。 甲與乙簽簽訂房屋屋買賣合合同，將將房屋賣賣于乙，甲、乙乙依據(jù)約約定在登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)辦理了了預(yù)告登登記。a、甲因因債權(quán)債債務(wù)糾紛紛，申請(qǐng)請(qǐng)人請(qǐng)求求人民法法院查封封該房屋屋，人民民法院能能否查封封？b、乙因因債權(quán)債債務(wù)糾紛紛，申請(qǐng)請(qǐng)人請(qǐng)求求人民法法院查封封該房屋屋，人民民法院能能否查封封？（4）預(yù)預(yù)告登記記的失效效物權(quán)法法第20條第第2

15、款“預(yù)告登登記后，債權(quán)消消滅或者者自能夠夠進(jìn)行不不動(dòng)產(chǎn)登登記之日日起三個(gè)個(gè)月內(nèi)未未申請(qǐng)登登記的，預(yù)告登登記失效效?！?a、債權(quán)權(quán)消滅，權(quán)利義義務(wù)關(guān)系系終止，需要當(dāng)當(dāng)事人申申請(qǐng)，辦辦理注銷銷登記。b、三個(gè)個(gè)月內(nèi)未未申請(qǐng)登登記 三、離婚婚中財(cái)產(chǎn)產(chǎn)分割的的相關(guān)法法律知識(shí)識(shí)1、我國(guó)的婚婚姻財(cái)產(chǎn)產(chǎn)制度-婚姻關(guān)關(guān)系存續(xù)續(xù)期間是是共同所所有制屬于夫妻妻共同所所有的財(cái)財(cái)產(chǎn)的，須具備備三個(gè)條條件：第一，必必須是婚婚姻關(guān)系系存續(xù)期期間雙方方合法取取得的財(cái)財(cái)產(chǎn)；第第二，必必須是未未被雙方方約定為為個(gè)人所所有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)或者約約定無(wú)效效的婚后后所得；第三，必須是是法定個(gè)個(gè)人特有有財(cái)產(chǎn)以以外的雙雙方婚后后所得財(cái)財(cái)產(chǎn)。法定范圍

16、圍：（一）工工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金；（二）生生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)的收收益；（三）知知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)的收益益；（四四）繼承承或贈(zèng)與與所得財(cái)財(cái)產(chǎn)，但但本法第第十八條條第三項(xiàng)項(xiàng)規(guī)定的的除外；（五）其他應(yīng)應(yīng)當(dāng)歸共共同所有有的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。夫妻妻對(duì)共同同所有的的財(cái)產(chǎn)，由平等等的處理理權(quán)?！毙陆钔ㄍ蓭熓率聞?wù)所2、我國(guó)的婚婚姻財(cái)產(chǎn)產(chǎn)制度-例外情情況，婚婚姻關(guān)系系存續(xù)期期間屬于于一方所所有的財(cái)財(cái)產(chǎn)法律規(guī)定定屬于夫夫妻一方方所有的的，或者者夫妻雙雙方約定定屬于一一方所有有的。法律規(guī)定定為夫妻妻一方的的財(cái)產(chǎn)：（一）一一方的婚婚前財(cái)產(chǎn)產(chǎn)；（二二）一方方因身體體受到傷傷害獲得得醫(yī)療費(fèi)費(fèi)、殘疾疾人生活活補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用用；（三三）遺囑囑或贈(zèng)與與合

17、同中中確定只只歸夫或或妻一方方的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)；（四四）一方方專用的的生活用用品；（五）其其他應(yīng)當(dāng)當(dāng)歸一方方的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)?！狈蚱揠p方方約定屬屬于一方方所有的的我國(guó)新婚婚姻法第第十九條條規(guī)定：夫妻可可以約定定婚姻關(guān)關(guān)系存續(xù)續(xù)期間所所得的財(cái)財(cái)產(chǎn)以及及婚前財(cái)財(cái)產(chǎn)歸各各自所有有，共同同所有或或部分各各自所有有，部分分共同所所有。約約定應(yīng)當(dāng)當(dāng)采用書書面形式式。沒有有約定或或約定不不明確的的，適用用第十七七條、第第十八條條的規(guī)定定。夫妻妻對(duì)婚姻姻關(guān)系存存續(xù)期間間所得的的財(cái)產(chǎn)以以及婚前前財(cái)產(chǎn)的的約定，對(duì)雙方方具有約約束力。夫妻對(duì)對(duì)婚姻關(guān)關(guān)系存續(xù)續(xù)期間所所得財(cái)產(chǎn)產(chǎn)約定歸歸各自所所有的，夫或妻妻一方對(duì)對(duì)外所負(fù)負(fù)的債務(wù)務(wù)第三

18、人人知道該該約定，以夫或或妻一方方所有的的財(cái)產(chǎn)清清償。分割的對(duì)對(duì)象婚姻法法第39條：夫妻離離婚時(shí)分分割的財(cái)財(cái)產(chǎn)應(yīng)是是夫妻共共同財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。最高人民民法院關(guān)于人人民法院院審理離離婚案件件處理財(cái)財(cái)產(chǎn)分割割問題的的若干具具體意見見第七七條：對(duì)對(duì)個(gè)人財(cái)財(cái)產(chǎn)還是是夫妻共共同財(cái)產(chǎn)產(chǎn)難以確確定的，主張權(quán)權(quán)利的一一方有責(zé)責(zé)任舉證證。當(dāng)事事人舉不不出有力力證據(jù)，人民法法院又無(wú)無(wú)法查實(shí)實(shí)的，按按夫妻共共同財(cái)產(chǎn)產(chǎn)處理。新疆宇通通律師事事務(wù)所 分割的方方法：婚姻法法第39條第第1款：離婚時(shí)時(shí)夫妻的的共同和和財(cái)產(chǎn)由由雙方協(xié)協(xié)議處理理，協(xié)議議不成的的，由人人民法院院根據(jù)財(cái)財(cái)產(chǎn)的具具體情況況，照顧顧子女和和女方權(quán)權(quán)益的原原則判

19、決決。分割的方方法：協(xié)協(xié)議分割割判判決分分割新疆宇通通律師事事務(wù)所 分割的原原則：一：男女女平等二：照顧顧子女和和女方權(quán)權(quán)益三：有利利于當(dāng)事事人生產(chǎn)產(chǎn)和生活活四：不得得損害國(guó)國(guó)家、集集體和他他的合法法權(quán)益新疆宇通通律師事事務(wù)所 夫妻共有有房屋的的歸屬和和分割問問題婚姻法法解釋（二）第十九九條由由一方婚婚前承租租、婚后后用共同同財(cái)產(chǎn)購(gòu)購(gòu)買的房房屋，房房屋權(quán)屬屬證書登登記在一一方名下下的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為夫妻妻共同財(cái)財(cái)產(chǎn)。婚姻法法解釋（二）第二十十條雙雙方對(duì)夫夫妻共同同財(cái)產(chǎn)中中的房屋屋價(jià)值及及歸屬無(wú)無(wú)法達(dá)成成協(xié)議時(shí)時(shí)，人民民法院按按以下情情形分別別處理：新疆宇通通律師事事務(wù)所 夫妻共有有房屋的的歸屬

20、和和分割問問題（一）雙雙方均主主張房屋屋所有權(quán)權(quán)并且同同意競(jìng)價(jià)價(jià)取得的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)準(zhǔn)許；（二）一一方主張張房屋所所有權(quán)的的，由評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)按市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格對(duì)對(duì)房屋作作出評(píng)估估，取得得房屋所所有權(quán)的的一方應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予予另一方方相應(yīng)的的補(bǔ)償；（三）雙雙方均不不主張房房屋所有有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)當(dāng)事人的的申請(qǐng)拍拍賣房屋屋，就所所得價(jià)款款進(jìn)行分分割。新疆宇通通律師事事務(wù)所 夫妻共有有房屋的的歸屬和和分割問問題婚姻法法解釋（二）第二十十一條離離婚時(shí)雙雙方對(duì)尚尚未取得得所有權(quán)權(quán)或者尚尚未取得得完全所所有權(quán)的的房屋有有爭(zhēng)議且且協(xié)商不不成的，人民法法院不宜宜判決房房屋所有有權(quán)的歸歸屬，應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況判決決由當(dāng)事事人

21、使用用。新疆宇通通律師事事務(wù)所 夫妻一方方婚前支支付首付付款婚后后共同還還貸房屋屋婚姻法法解釋（三）第十條條夫夫妻一方方婚前簽簽訂不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)買賣賣合同，以個(gè)人人財(cái)產(chǎn)支支付首付付款并在在銀行貸貸款，婚婚后用夫夫妻共同同財(cái)產(chǎn)還還貸，不不動(dòng)產(chǎn)登登記于首首付款支支付方名名下的，離婚時(shí)時(shí)該不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)由雙雙方協(xié)議議處理。新疆宇通通律師事事務(wù)所 夫妻一方方婚前支支付首付付款婚后后共同還還貸房屋屋依前款規(guī)規(guī)定不能能達(dá)成協(xié)協(xié)議的，人民法法院可以以判決該該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)權(quán)登記一一方，尚尚未歸還還的貸款款為產(chǎn)權(quán)權(quán)登記一一方的個(gè)個(gè)人債務(wù)務(wù)。雙方方婚后共共同還貸貸支付的的款項(xiàng)及及其相對(duì)對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)增值部部分，離離婚時(shí)應(yīng)應(yīng)根據(jù)

22、婚婚姻法第第三十九九條第一一款規(guī)定定的原則則，由產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記一方對(duì)對(duì)另一方方進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償。新疆宇通通律師事事務(wù)所 父母為子子女購(gòu)置置的房屋屋婚姻法法解釋（二）第二十十二條當(dāng)當(dāng)事人人結(jié)婚前前，父母母為雙方方購(gòu)置房房屋出資資的，該該出資應(yīng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定定為對(duì)自自己子女女的個(gè)人人贈(zèng)與，但父母母明確表表示贈(zèng)與與雙方的的除外。當(dāng)事人結(jié)結(jié)婚后，父母為為雙方購(gòu)購(gòu)置房屋屋出資的的，該出出資應(yīng)當(dāng)當(dāng)認(rèn)定為為對(duì)夫妻妻雙方的的贈(zèng)與，但父母母明確表表示贈(zèng)與與一方的的除外。 父母為子子女購(gòu)置置的房屋屋婚姻法法解釋（三）第七條條 婚后后由一方方父母出出資為子子女購(gòu)買買的不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記在出資資人子女女名下的的，可按按照婚姻姻

23、法第十十八條第第(三)項(xiàng)的規(guī)規(guī)定，視視為只對(duì)對(duì)自己子子女一方方的贈(zèng)與與，該不不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)認(rèn)定為為夫妻一一方的個(gè)個(gè)人財(cái)產(chǎn)產(chǎn)。由由雙雙方父母母出資購(gòu)購(gòu)買的不不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登登記在一一方子女女名下的的，該不不動(dòng)產(chǎn)可可認(rèn)定為為雙方按按照各自自父母的的出資份份額按份份共有，但當(dāng)事事人另有有約定的的除外。夫妻合貸貸的住房房公積金金，離婚婚后該如如何償還還貸款？離婚問題題以及附附帶的房房子、股股票、基基金、債債券等相相關(guān)的夫夫妻共同同財(cái)產(chǎn)的的分割、包括所所欠住房房公積金金在內(nèi)的的債務(wù)分分擔(dān)等事事項(xiàng)，如如果雙方方協(xié)商能能達(dá)成一一致意見見，則雙雙方只需需按協(xié)議議履行即即可。如如果意見見不能統(tǒng)統(tǒng)一，則則只能依依據(jù)相關(guān)

24、關(guān)法律規(guī)規(guī)定處理理。對(duì)于夫妻妻合貸住住房公積積金離婚婚時(shí)如何何還款的的問題，相關(guān)司司法解釋釋有如下下規(guī)定：“雙方方對(duì)夫妻妻共同財(cái)財(cái)產(chǎn)中的的房屋價(jià)價(jià)值及歸歸屬無(wú)法法達(dá)成協(xié)協(xié)議時(shí)，人民法法院按以以下情形形分別處處理：（一）雙雙方均主主張房屋屋所有權(quán)權(quán)并且同同意競(jìng)價(jià)價(jià)取得的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)準(zhǔn)許；（二）一一方主張張房屋所所有權(quán)的的，由評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)按市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格對(duì)對(duì)房屋做做出評(píng)估估，取得得房屋所所有權(quán)的的一方應(yīng)應(yīng)當(dāng)給予予另一方方相應(yīng)的的補(bǔ)償；（三）雙雙方均不不主張房房屋所有有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)當(dāng)事人的的申請(qǐng)拍拍賣房屋屋，就所所得價(jià)款款進(jìn)行分分割。”新疆宇通通律師事事務(wù)所 據(jù)此可知知，夫妻妻合貸的的住房公公積金如如何還

25、，取決于于雙方對(duì)對(duì)房屋所所有權(quán)所所持的態(tài)態(tài)度：如如果雙方方均主張張?jiān)摲课菸輾w自己己所有，則實(shí)行行競(jìng)價(jià)處處理，即即出價(jià)高高者，取取得房子子的所有有權(quán)，并并償還公公積金貸貸款；如如果雙方方只有一一人主張張房子的的所有權(quán)權(quán)，則由由主張者者取得房房子并償償還公積積金貸款款；如果果雙方都都不想要要房子，則可委委托拍賣賣公司依依照拍賣賣法的規(guī)規(guī)定對(duì)房房子進(jìn)行行拍賣，用拍賣賣所得償償還所欠欠住房公公積金貸貸款。新疆宇通通律師事事務(wù)所 四、繼承承的相關(guān)關(guān)法律知知識(shí)新疆宇通通律師事事務(wù)所繼承權(quán)的的分類法定繼承承1、代位位繼承2、轉(zhuǎn)繼繼承遺囑繼承承遺贈(zèng)新疆宇通通律師事事務(wù)所第一節(jié)法法定繼繼承的概概念和適適用范圍圍

26、一、法定定繼承的的概念法定繼承承，是指指根據(jù)法法律直接接規(guī)定的的繼承人人的范圍圍、繼承承人繼承承的順序序、繼承承人繼承承遺產(chǎn)的的份額及及遺產(chǎn)的的分配原原則繼承承被繼承承人的遺遺產(chǎn)。新疆宇通通律師事事務(wù)所法定繼承承的特征征第一，法法定繼承承是遺囑囑繼承的的補(bǔ)充。法定繼繼承雖是是最常見見的主要要的繼承承方式，但繼承承開始后后，應(yīng)先先適用遺遺囑繼承承。從效效力上說(shuō)說(shuō)，遺囑囑繼承的的效力優(yōu)優(yōu)先于法法定繼承承，法定定繼承是是對(duì)遺囑囑繼承的的補(bǔ)充。第二，法法定繼承承是對(duì)遺遺囑繼承承的限制制。我國(guó)國(guó)繼承承法中中規(guī)定，遺囑應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)缺缺乏勞動(dòng)動(dòng)能力又又沒有生生活來(lái)源源的繼承承人保留留必要的的遺產(chǎn)份份額。新疆宇通

27、通律師事事務(wù)所 第三，法法定繼承承中的繼繼承人是是法律基基于繼承承人與被被繼承人人間的親親屬關(guān)系系規(guī)定的的，而不不是由被被繼承人人指定定的。第四，法法定繼承承中法律律關(guān)于繼繼承人、繼承的的順序以以及遺產(chǎn)產(chǎn)的分配配原則的的規(guī)定是是強(qiáng)行性性的，任任何人不不得改變變。新疆宇通通律師事事務(wù)所二、法定定繼承的的適用范范圍(一)遺遺囑繼承承人放棄棄繼承或或者受遺遺贈(zèng)人放放棄受遺遺贈(zèng)的；(二)遺遺囑繼承承人喪失失繼承權(quán)權(quán)的；(三)遺遺囑繼承承人、受受遺贈(zèng)人人先于遺遺囑人死死亡的；(四)遺遺囑無(wú)效效部分所所涉及的的遺產(chǎn)；(五)遺遺囑未處處分的遺遺產(chǎn)。新疆宇通通律師事事務(wù)所法定繼承承人的范范圍和繼繼承順序序一、

28、法定定繼承人人的范圍圍(一)配配偶(二)子子女包包括婚生生子女、非婚生生子女、養(yǎng)子女女和繼子子女養(yǎng)子女是是指因收收關(guān)系的的成立而而為收養(yǎng)養(yǎng)人所收收養(yǎng)的子子女。養(yǎng)養(yǎng)子女為為養(yǎng)父母母的法定定繼承人人，其有有權(quán)繼承承養(yǎng)父母母的遺產(chǎn)產(chǎn)而無(wú)權(quán)權(quán)繼承生生父母的的遺產(chǎn)，被收養(yǎng)養(yǎng)人即使使對(duì)生父父母扶養(yǎng)養(yǎng)較多，也只可可分得生生父母的的適當(dāng)?shù)牡倪z產(chǎn)。新疆宇通通律師事事務(wù)所 繼子女，依繼繼承法規(guī)定，只有與與被繼承承人間有有扶養(yǎng)關(guān)關(guān)系的繼繼子女才才為法定定繼承人人；與被被繼承人人間沒有有扶養(yǎng)關(guān)關(guān)系的繼繼子女，不屬于于法定繼繼承人。繼子女女不論其其是否有有權(quán)繼承承父母的的遺產(chǎn)，均有權(quán)權(quán)繼承生生父母的的遺產(chǎn)，為生父父母的

29、法法定繼承承人。(三)父父母(四)兄兄弟姐妹妹(五)祖祖父母和和外祖父父母新疆宇通通律師事事務(wù)所二、法定定繼承人人的繼承承順序法定繼承承人的繼繼承順序序，又稱稱法定繼繼承人的的順序，是指法法律直接接規(guī)定的的法定繼繼承人參參加繼承承的先后后次序。新疆宇通通律師事事務(wù)所 依我國(guó)繼承法法第10條、第12條的規(guī)規(guī)定，法法定繼承承人分為為兩個(gè)順順序：第一順序序的法定定繼承人人為配偶偶、子女女、父母母。喪偶偶兒媳對(duì)對(duì)公、婆婆，喪偶偶女婿對(duì)對(duì)岳父、岳母，盡了主主要贍養(yǎng)養(yǎng)義務(wù)的的，也作作為第一一順序繼繼承人。第二順序序的法定定繼承人人包括兄兄弟姐妹妹、祖父父母和外外祖父母母。代位繼承承所謂代位位繼承，是指被被

30、繼承人人的子女女先于被被繼承人人死亡時(shí)時(shí)，由被被繼承人人的死亡亡子女的的晚輩直直系血親親繼承其其應(yīng)繼承承的遺產(chǎn)產(chǎn)份額的的制度。其中先先于被繼繼承人死死亡的子子女稱為為被代位位人或被被代位繼繼承人，先于被被繼承人人死亡的的子女的的晚輩直直系血親親稱為代代位人或或代位繼繼承人。一、代位位繼承的的概念新疆宇通通律師事事務(wù)所代位繼承承成立條條件和效效力上具具有以下下特征：第一，被被代位人人須為先先于被繼繼承人死死亡的子子女。第二，代代位人須須是被繼繼承人的的晚輩直直系血親親。代位位繼承人人只能是是被代位位人的子子女及其其他晚輩輩直系血血親。代代位繼承承人不受受輩數(shù)的的限制。第三，被被代位人人未喪失失繼

31、承權(quán)權(quán)。第四，代代位繼承承人作為為第一順順序繼承承人參加加繼承，一般只只能繼承承被代位位人應(yīng)繼繼承的遺遺產(chǎn)份額額。第五，代代位繼承承只適用用于法定定繼承。新疆宇通通律師事事務(wù)所轉(zhuǎn)繼承，又稱轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)歸繼承承、連續(xù)續(xù)繼承、再繼承承、二次次繼承等等，是指指繼承人人在繼承承開始后后遺產(chǎn)分分割前死死亡時(shí)，其有權(quán)權(quán)接受的的遺產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)由其法法定繼承承人繼承承的制度度。轉(zhuǎn)繼承的的發(fā)生或或成立須須具務(wù)以以下條件件：第一一，繼承承人于繼繼承開始始后，遺遺產(chǎn)分割割前死亡亡。第二二，須死死亡的繼繼承人在在被繼承承人死亡亡后未放放棄繼承承權(quán)。轉(zhuǎn)繼承新疆宇通通律師事事務(wù)所轉(zhuǎn)繼承與與代位繼繼承的根根本區(qū)別別：第一，性性質(zhì)和效效力

32、不同同。轉(zhuǎn)繼繼承是在在繼承開開始繼承承人直接接繼承后后又轉(zhuǎn)由由轉(zhuǎn)繼承承人繼承承被繼承承人的遺遺產(chǎn)，實(shí)實(shí)質(zhì)上是是就被繼繼承人的的遺產(chǎn)連連續(xù)發(fā)生生的兩次次繼承。代位繼繼承人參參加繼承承所行使使的是對(duì)對(duì)被繼承承人遺產(chǎn)產(chǎn)的繼承承權(quán)，而而不是對(duì)對(duì)被代位位人的遺遺產(chǎn)繼承承權(quán)。第二，發(fā)發(fā)生的時(shí)時(shí)間和成成立條件件不同。轉(zhuǎn)繼承承發(fā)生在在繼承開開始后遺遺產(chǎn)分割割前，并并且可因因任何一一繼承人人的死亡亡而發(fā)生生，任何何一個(gè)繼繼承人都都可成為為被轉(zhuǎn)繼繼承人。而代位位繼承只只能是因因被繼承承人的子子女先于于被繼承承人死亡亡而發(fā)生生，只有有被繼承承人的子子女才能能成為被被代位繼繼承人。第三，適適用范圍圍不同。轉(zhuǎn)繼承承可以發(fā)發(fā)生在法法定繼承承中，