房地產(chǎn)光谷片市場(chǎng)分析報(bào)告（新）

1、光谷地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告PAGE 武漢市飛騰房地產(chǎn)代理有限公司光谷地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形式分析（一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況1、宏觀趨勢(shì)分析最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)。本輪房地產(chǎn)周期從1998年4月啟動(dòng)后，于1999年10月回調(diào)到100.88，之后逐步回升，在2000年12月達(dá)到該年最高峰104.06。2001年以來(lái)，國(guó)房景氣指數(shù)開(kāi)始高位震蕩，8月份開(kāi)始，持續(xù)4個(gè)月回落。2002年，該指數(shù)呈現(xiàn)上行形態(tài)。2003年上半年，國(guó)房景氣指數(shù)再次在107左右的高位徘徊；2003年8月份，央行121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用開(kāi)始顯現(xiàn)，當(dāng)月“國(guó)房景氣指數(shù)”為106.89，比7月份下降0.

2、38點(diǎn)，在連續(xù)2個(gè)月攀升之后出現(xiàn)小幅回落，9月份數(shù)據(jù)目前沒(méi)有，但考慮到國(guó)務(wù)院18號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中支柱性地位的肯定來(lái)看，2003年第四季度應(yīng)有上升趨勢(shì)。整體看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)近幾年保持了持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。無(wú)論是商品房的銷(xiāo)售面積還是商品房的銷(xiāo)售金額均有穩(wěn)步提升。圖一 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合指數(shù)2、存在的一些問(wèn)題（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過(guò)偏，高檔樓房過(guò)剩，經(jīng)濟(jì)實(shí)用樓房供給不足2003年上半年，全國(guó)商品房空置面積同比又增長(zhǎng)了約10%，但人均住宅面積還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)此情況，2003年6月6日，建設(shè)部、發(fā)改委和國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于下達(dá)2003-2004年經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃的通知。通知指出，

3、2003年經(jīng)濟(jì)適用住房年內(nèi)施工面積20023萬(wàn)平方米，其中：續(xù)建面積6959萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積13064萬(wàn)平方米；年度投資規(guī)模1578億元。2004年新開(kāi)工面積12720萬(wàn)平方米，同時(shí)2003年在建項(xiàng)目未竣工面積自動(dòng)結(jié)轉(zhuǎn)為2004年續(xù)建面積規(guī)模；年度投資規(guī)模1663億元。（2）住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不夠快一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須兩條腿走路：一手房繁榮，二手房興旺。然而，從總體上看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一條腿長(zhǎng)，一條腿短，多數(shù)城市的二手房交易量不足總量的三分之一，有的還不到20%。（3）地區(qū)結(jié)構(gòu)不合理少數(shù)省市投資增幅過(guò)大，土地供應(yīng)量、價(jià)格上漲過(guò)快，如北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產(chǎn)投資年增長(zhǎng)率超過(guò)

4、30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出銷(xiāo)售增幅。（4）同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，與其他商品市場(chǎng)之間的最大不同是市場(chǎng)的地區(qū)性很強(qiáng)，市場(chǎng)的供求關(guān)系、樓價(jià)變化等在不同城市、不同區(qū)域可能完全不同。但在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，跨區(qū)域的盲目學(xué)習(xí)現(xiàn)象很?chē)?yán)重，由此導(dǎo)致的就是目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此在今天的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，其開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略應(yīng)首先選擇產(chǎn)品的差異化，通過(guò)產(chǎn)品的功能差異、文化差異和服務(wù)差異，充分顯示自己的特點(diǎn)，把目標(biāo)客戶吸引住。這段時(shí)間小戶型在不同城市的異常暢銷(xiāo)就很好的證明了這一點(diǎn)。二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況1、市場(chǎng)特征武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)特征明顯表現(xiàn)在：（1）區(qū)域化特征明顯漢口、武昌、漢陽(yáng)之間自成體系，跨區(qū)域購(gòu)房只占到成交

5、數(shù)量的極小比例，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷建設(shè)完善，后期跨區(qū)域消費(fèi)會(huì)有逐漸增加的趨勢(shì)，但從目前一段時(shí)間來(lái)看，區(qū)域劃分仍將是市場(chǎng)的主流。（2）城市舊城改造開(kāi)始展開(kāi)在對(duì)長(zhǎng)江、漢水兩岸江灘整治美化、主干道煥然一新的同時(shí)，漢陽(yáng)月湖片、漢口永清街片和新華西路片、武昌積玉橋片等老城區(qū)大規(guī)模成片改造項(xiàng)目也相繼啟動(dòng)，在很大程度上刺激了商品房需求市場(chǎng)。（3）多種性質(zhì)房產(chǎn)同時(shí)存在房改房、集資房、合作開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等同時(shí)存在。（4）企事業(yè)單位住房政策參差不齊部分國(guó)家機(jī)關(guān)仍有分房，部分事業(yè)單位采取住房一次補(bǔ)償，部分單位與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)（商品房性質(zhì)），部分單位完全市場(chǎng)化等。2、市場(chǎng)環(huán)境武漢市的總體市場(chǎng)環(huán)境在近年來(lái)呈

6、現(xiàn)出一些可喜的變化：（1）存量房買(mǎi)賣(mài)交易額增加、市場(chǎng)日趨活躍2002年存量房成交55622套，面積為524.10萬(wàn)平方米，金額62.29億元，分別同比增長(zhǎng)8、26、39；這樣的增長(zhǎng)，是在2001年較2000年分別增長(zhǎng)20、18、24的基礎(chǔ)上取得的，市場(chǎng)的發(fā)展十分迅速。（2）個(gè)人成為住房市場(chǎng)消費(fèi)主體：99年以后達(dá)到87以上。（3）住房金融支持力度加大2002年，公積金全年發(fā)放8億元，增長(zhǎng)27%；個(gè)人商業(yè)貸款發(fā)放總額57.41億元，同比增長(zhǎng)56.69%。（4）土地供給規(guī)范化2002年7月1日后，武漢市土地供給實(shí)行統(tǒng)一管理，開(kāi)發(fā)商有了公平競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。所有這些變化，極大的推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展

7、。3、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析（1）市場(chǎng)供給98年宏觀調(diào)控之后，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾出現(xiàn)大幅下滑：供給方面，98年房地產(chǎn)總投資較上年下滑17.29；99年，總投資的增長(zhǎng)率僅3.53（基于98年下滑之后的投資額）。隨總體市場(chǎng)環(huán)境的變化，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)自1999年開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，且在2000年以突變的方式展開(kāi) 1999年，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)40.89，總投資增長(zhǎng)11，施工面積增長(zhǎng)17.14%，近年來(lái)，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給總體上呈現(xiàn)了穩(wěn)定、持續(xù)的上升趨勢(shì)。圖二 武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資表一 武漢市1999-2002年房地產(chǎn)供給指標(biāo)比較指標(biāo)年份指標(biāo)年份總投資施工面積新開(kāi)工面積竣工面積億元增幅萬(wàn)平米增幅萬(wàn)平米

8、增幅萬(wàn)平米增幅2002132.5014.83%1735.077.66%809.1725.53%628.484.40%2001115.3913.92%1611.676.22%644.602.06%601.9920.18%2000101.2911.00%1517.2517.14%631.5940.89%500.8912.51%199991.253.53%1295.27-3.71%448.288.72%445.210.03%其中可以看到：2000年后施工面積增幅相比2000年的17.14%，其增幅速度趨于減少，而總投資額度卻依然保持較高的增長(zhǎng)比例，由此可以看出目前武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)正在從中低端產(chǎn)品

9、向中高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)移。相應(yīng)的新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)比例與施工面積的增長(zhǎng)比例表現(xiàn)出同樣的特點(diǎn)，說(shuō)明單位面積的投資額增大了?？⒐っ娣e的變化趨勢(shì)，與前一年度的新開(kāi)工面積變化趨勢(shì)相比，呈現(xiàn)相對(duì)一致的走向，顯示武漢市建設(shè)項(xiàng)目施工平均周期大約保持在1年左右的時(shí)間。（2）市場(chǎng)需求房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，通過(guò)預(yù)售/銷(xiāo)售金額最直接的體現(xiàn)出來(lái)。表二 1999-2002房地產(chǎn)預(yù)銷(xiāo)售金額比較年度預(yù)/銷(xiāo)售金額億元漲幅2002132.4631.84%2001100.4718.83%200084.5548.05%199957.11-1.35%自2000年開(kāi)始，武漢市房地產(chǎn)預(yù)售/銷(xiāo)售金額持續(xù)上漲，顯示出市場(chǎng)需求在近年來(lái)大幅增加，其中，2

10、000年、2002年增幅較大，這樣的增加，與武漢市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人民收入提高、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢(shì)有關(guān)，也與近年來(lái)若干住房、城市土地政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)的直接刺激等因素相關(guān)。與銷(xiāo)售金額同步提高的，是全市的銷(xiāo)售/預(yù)售面積。表三 1999-2002年房地產(chǎn)需求指標(biāo)比較（已剔除出租物業(yè)）預(yù)銷(xiāo)售面積現(xiàn)售面積預(yù)售面積萬(wàn)平米漲幅萬(wàn)平米現(xiàn)售漲幅萬(wàn)平米預(yù)售漲幅2002年660.3919.21%485.997.53%174.4071.00%2001年553.9618.54%451.9723.54%101.990.52%2000年467.3246.16%365.8656.88%101.461

11、7.25%1999年319.74/233.21/86.5336.05%（3）供需綜合分析總體來(lái)看，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本持平；圖三 武漢市1999-2002供需指標(biāo)對(duì)比分析預(yù)/銷(xiāo)售面積連續(xù)三年超過(guò)竣工面積，顯示市場(chǎng)需求的實(shí)際增長(zhǎng)略超出市場(chǎng)前期的預(yù)期；但與新開(kāi)工面積相比，供需基本持平。在武漢市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的發(fā)展中，住宅開(kāi)發(fā)已成為主流，在總投資、總施工面積、新開(kāi)工面積、總竣工面積四項(xiàng)主要指標(biāo)中，住宅的所占百分比均不斷提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與住宅發(fā)展的市場(chǎng)化程度關(guān)聯(lián)度越來(lái)越大，其整個(gè)市場(chǎng)變化情況與總體市場(chǎng)基本一致。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)概況分析（1）武漢市八大城區(qū)的主要居住

12、人口分布數(shù)據(jù)表一 武漢市八大城區(qū)人口分布表土地面積人口密度戶數(shù)年末戶籍人口平方公里人/平方公里戶人江岸區(qū)64.249795204595629226江漢區(qū)33.4313760147865459998硚口區(qū)46.3911584179745537377漢陽(yáng)區(qū)108.344206150845455694武昌區(qū)81.2210885261404884065青山區(qū)45.809569121944438277洪山區(qū)509.001272148792647384東西湖區(qū)439.1952378821229486（2）區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)比較表五 區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)2002年GDP財(cái)政收入固定資產(chǎn)投資城區(qū)人均可支配收

13、入社會(huì)消費(fèi)品零售總額（不含居民購(gòu)置商品房）億元億元億元元億元江岸區(qū)33.653.505.597695.4748.48江漢區(qū)30.503.787.227789.6055.39硚口區(qū)33.362.697.417125.8156.40漢陽(yáng)區(qū)23.461.917.226900.5227.37武昌區(qū)30.953.588.257903.7976.45洪山區(qū)53.421.8423.047962.9438.47青山區(qū)14.552.693.388100.3226.31東西湖區(qū)42.693.3221.1426.12從上表中可以清晰的看到：以行政區(qū)域?yàn)閯澐?，武昌、洪山兩區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ志薮?。兩區(qū)不僅具有名列前茅

14、的城區(qū)人均可支配收入，同時(shí)固定資產(chǎn)投資額也非常靠前，武昌區(qū)的消費(fèi)品零售總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于作為商業(yè)中心的漢口任何一區(qū)（但小于漢口三區(qū)之和），洪山區(qū)的GDP總量更處全市之首，發(fā)展?jié)摿艽?。同時(shí)，據(jù)我們調(diào)查得知，該年度1-5月份，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)全部國(guó)有及年銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以上非國(guó)有工業(yè)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)“規(guī)模以上工業(yè)”）累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值83.7億元，與去年同期相比增長(zhǎng)10%；完成工業(yè)增加值29.66億元，增長(zhǎng)8%；實(shí)現(xiàn)科工貿(mào)總收入180億元，比去年同期增長(zhǎng)18.42%；完成財(cái)政收入4.97億元，比去年同期增長(zhǎng)12.3%。由此看出，光谷片的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，且有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Α?、住宅指標(biāo)分析洪山區(qū)住宅投資住宅

15、施工面積住宅新開(kāi)工住宅竣工面積住宅預(yù)銷(xiāo)售總金額住宅銷(xiāo)預(yù)售總面積住宅平均價(jià)格億元變化萬(wàn)平米萬(wàn)平米萬(wàn)平米億元變化萬(wàn)平米變化元變化200218.9834.80%258.90152.30108.6716.2284.95%90.0459.19%1801.4216.18%200114.0832.33%206.1598.5673.538.77-27.46%56.56-28.69%1550.571.73%200010.64118.03%145.38/61.6412.09222.40%79.32203.33%1524.216.29%19994.88/71.48/24.403.75/26.1580.47%1434

16、.03/3、區(qū)域市場(chǎng)分析（1）區(qū)域市場(chǎng)供給從市場(chǎng)供給來(lái)看，洪山區(qū)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭居武漢市首位，連續(xù)三年保持了30以上的增長(zhǎng)速度（以總投資衡量）。（2）區(qū)域市場(chǎng)需求以“中國(guó)光谷”的開(kāi)發(fā)為契機(jī)振翅欲飛的洪山區(qū)無(wú)疑是住宅市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。2000年，由于光谷概念的提出，洪山區(qū)住宅市場(chǎng)以當(dāng)年預(yù)售、銷(xiāo)售總金額增長(zhǎng)2.22倍的方式回應(yīng)，價(jià)格上漲6.29；2001年，由于光谷開(kāi)發(fā)的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作低于預(yù)期，使得該年度區(qū)域總需求出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)的回調(diào)以健康的方式展開(kāi)，價(jià)格仍有微幅上調(diào)。2002年，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的進(jìn)一步明晰，市場(chǎng)回復(fù)到快速發(fā)展的軌道，呈現(xiàn)出令人振奮的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從供需兩方面的綜合分析來(lái)看，洪山是住宅供需

17、環(huán)境最好的區(qū)域。四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查分析（一）光谷片區(qū)本年度部分新盤(pán)介紹備注光谷創(chuàng)業(yè)街武漢東湖創(chuàng)業(yè)股份有限公司洪山區(qū)東信路（關(guān)山一路和關(guān)山二路的連接路）項(xiàng)目全長(zhǎng)1200M，2003年底一期工程竣工，創(chuàng)業(yè)街將會(huì)是400家科技創(chuàng)新企業(yè)共享1000個(gè)停車(chē)位，1000套酒店式公寓及其他配套設(shè)施建筑形式建筑用途推出時(shí)間均價(jià)物業(yè)管理推售量銷(xiāo)售情況說(shuō)明小高層寫(xiě)字樓2003.1285067000銷(xiāo)售情況較好備注湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈湖北德立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武昌區(qū)吳家灣郵科院路特1號(hào)配套樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)控保安系統(tǒng)等建筑形式建筑用途推出時(shí)間均價(jià)物業(yè)管理推售量銷(xiāo)售情況說(shuō)明高層辦公樓40002

18、8000銷(xiāo)售情況一般備注新嘉園（一期）湖北新嘉園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司關(guān)山三路特一號(hào)（森林公園旁邊）配套情況有可視對(duì)講，紅外線防盜，一卡通；智能化情況有三網(wǎng)合一。建筑形式建筑用途推出時(shí)間均價(jià)物業(yè)管理推售量銷(xiāo)售情況說(shuō)明多層住宅2003.4220041322銷(xiāo)售情況較好備注地龍常青藤名苑湖北地龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司珞瑜路華科大南二門(mén)對(duì)面占地面積為28863，綠化率為48%。建筑形式建筑用途推出時(shí)間均價(jià)物業(yè)管理推售量銷(xiāo)售情況說(shuō)明小高層住宅2003.52300深圳天安公司顧問(wèn)70000正臨華中理工大學(xué)，銷(xiāo)售情況良好備注明珠花園武漢洪山城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司雄楚大街關(guān)山中學(xué)對(duì)面總戶數(shù)為300戶，配套情況：可視對(duì)講

19、智能監(jiān)控系統(tǒng)，智 能 化：三網(wǎng)合一，裝修情況：毛坯房建筑形式建筑用途推出時(shí)間均價(jià)物業(yè)管理推售量銷(xiāo)售情況說(shuō)明多層小高層住宅2003.517501800貴閣物業(yè)管理公司35500由于樓盤(pán)形象塑造不到位其銷(xiāo)售情況一般（二）區(qū)域樓盤(pán)指標(biāo)分析1、住宅板塊分析以現(xiàn)有的市場(chǎng)在售樓盤(pán)位置，我司根據(jù)光谷的地理區(qū)域劃分收斂后發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域新推出樓盤(pán)有有近6到7成的樓盤(pán)聚集在珞喻路周邊區(qū)域，并逐漸向關(guān)東區(qū)域延伸，隨著區(qū)域配套的不斷完善，區(qū)域的住宅氛圍越發(fā)的成熟。但關(guān)南區(qū)域本年度的開(kāi)發(fā)勢(shì)頭不如去年強(qiáng)勁。2、推售量比較 總體看來(lái)，該區(qū)域新推樓盤(pán)的推售量均超過(guò)2萬(wàn)平方米，小于7萬(wàn)平方米（部分項(xiàng)目為一期開(kāi)發(fā)）。開(kāi)發(fā)量均較為適中，無(wú)超大型樓盤(pán)。事實(shí)上，光谷房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度已超過(guò)了光谷企業(yè)的發(fā)展速度，且市場(chǎng)供應(yīng)量偏大，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)土地成本偏高，客戶群也較為單一，多為附近高校老師和光谷企業(yè)員工。因此，開(kāi)發(fā)商已意識(shí)到這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)已不盲目追求規(guī)模。3、價(jià)格比較上述樓盤(pán)除了湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈與光谷創(chuàng)業(yè)街為寫(xiě)字樓以外，其它樓盤(pán)均為住宅樓。而光谷創(chuàng)業(yè)街以嶄新的概念，較低的價(jià)格，取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但湖北信息產(chǎn)業(yè)