新版商品房買賣合同解讀

1、 浙江省新版商品房買賣合同解讀吳 方 榮浙江騰飛金鷹律師事務所 律師 合伙人浙江省省直律協(xié)建筑與房地產專業(yè)委員會 秘書長浙江省新新版商品品房買賣賣合同合同文本本修訂的的背景：1、新法法律法規(guī)規(guī)的頒布布實施(如物權權法和房房屋登記記辦法)；2、房地地產開發(fā)發(fā)實踐的的發(fā)展(如建筑筑形態(tài)和和戶型設設計的創(chuàng)創(chuàng)新)；3、原合合同文本本使用中中提出的的意見(如關于于交房流流程的投投訴等)；浙江省新新版商品品房買賣賣合同本次修訂訂的導向向及特點點：1、與物物權法規(guī)規(guī)定接軌軌（如車車位、綠綠地、預預告登記記）；2、強化化開發(fā)商商信息披披露義務務(如關關于土地地使用權權抵押)；3、強化化房屋質質量爭議議處理(如

2、房屋屋質量鑒鑒定)；4、強化化購房者者權益保保護(如如交房程程序)；浙江省新新版商品品房買賣賣合同全新條款款第第四條建建筑區(qū)劃劃內相關關物業(yè)歸歸屬約定定1、該條條中與物物權法相相關的背背景知識識（)；2、該條條的內容容表述特特點();3、填寫寫時應注注意事項項;4、此條條款可能能產生的的法律后后果（)浙江省新新版商品品房買賣賣合同其他新增增的條款款及內容容：1、關于于節(jié)能信信息的披披露（第第三條）(1)（2）；2、物業(yè)業(yè)維修資資金的約約定（第第五條）；3、按套套計價方方式下的的面積差差異處理理（第六條）；4、土地地使用權權及在建建工程抵抵押信息息的披露露（第十三條條）；5、合同同新增的的附件；

3、浙江省新新版商品品房買賣賣合同作了大幅幅度修改改的條款款及內容容：1、交付付條件及及期限（第九條）；2、關于于房屋交交接的約約定（第十二條條）；3、關于于產權登登記的約約定（第十六條條）；浙江省新新版商品品房買賣賣合同其他修改改的條款款及內容容：1、規(guī)劃劃設計變變更的約約定（第十一條條）；2、裝飾飾設備標標準承諾諾的違約約責任（第十四條條）；3、關于于基礎設設施、公公共配套套設施（第十五條條）；4、保修修責任（第十八條條）（)；浙江省新新版商品品房買賣賣合同應注意的的其他條條款及問問題：1、關于于買受人人的主體體問題；2、關于于商品房房銷售的的計價方方式；3、關于于買受人人逾期付付款違約約責任

4、()；4、關于于出賣人人逾期交交房違約約責任；5、關于于爭議解解決方式式；浙江省新新版商品品房買賣賣合同其他：1、關于于合同備備案；2、關于于合同補補充協(xié)議議()；3、關于于合同解解除問題題（1)（2）（3）； 謝 謝大大家家浙江騰飛飛金鷹律律師事務務所地址：杭杭州市新新塘路33號三三新大廈廈10樓樓郵政編碼碼：310020Tel方榮律律師: 專有和共共有的認認定原則則一、認定定專有必必須符合合三個要要件：1、構造造上的獨獨立性，能明確確區(qū)分；2、利用用上的獨獨立性，可以排排他使用用；3、能夠夠登記成成為特定定業(yè)主所所有權的的客體；二、認定定共有的的標準建筑物的的

5、基本結結構部分分、公共共通行部部分、消消防等附附屬設施施設備、避難層層、設備備層或者者設備間間等結構構部分；其他不屬屬于業(yè)主主專有，也不屬屬于市政政公用部部分；三、車位位、攤位位四、露臺臺建設單位位擅自處處分共有有部分1、擅自自占用的的，可請請求排除除妨害；2、擅自自改變使使用功能能的，可可要求恢恢復原狀狀；3、擅自自處分的的，請求求確認處處分無效效或賠償償；4、擅自自經營的的，可請請求收入入歸入；節(jié)能規(guī)范范法律層面面的要求求：節(jié)約約能源法法、民用用建筑節(jié)節(jié)能條例例、節(jié)能能信息公公示辦法法、節(jié)能能的技術術規(guī)范違反該規(guī)規(guī)范所產產生的行行政方面面的責任任一、行政政處罰責責任：1、不符符合建筑筑節(jié)能

6、標標準的建建筑工程程，不得得批準開開工建設設；已經經開工建建設的，應當責責令停止止施工、限期改改正；已已經建成成的，不不得銷售售或者使使用。2、建設設單位違違反建筑筑節(jié)能標標準的，由建設設主管部部門責令令改正，處二十十萬元以以上五十十萬元以以下罰款款。3、設計計單位、施工單單位、監(jiān)監(jiān)理單位位違反建建筑節(jié)能能標準的的，由建建設主管管部門責責令改正正，處十十萬元以以上五十十萬元以以下罰款款；情節(jié)節(jié)嚴重的的，由頒頒發(fā)資質質證書的的部門降降低資質質等級或或者吊銷銷資質證證書；造造成損失失的，依依法承擔擔賠償責責任。節(jié)能規(guī)范范二、行政政敗訴的的風險即導致下下列行政政審批驗驗收文件件可能被被撤銷：建設工程

7、程規(guī)劃許許可證施工許可可證竣工驗收收合格報報告三、民事事方面的的責任：所售商品品房能源源消耗指指標與實實際能源源消耗不不符的，依法承承擔民事事責任；責任主要要兩類：一、可主主張退房房；二、可主主張索賠賠；新版合同同第四條建建筑區(qū)劃劃內相關關物業(yè)歸歸屬的約約定在該商品品房所在在的建筑筑區(qū)劃內內，出賣賣人建設設物業(yè)服服務用房房平方米，坐落，屬于業(yè)業(yè)主共有有。下列物業(yè)業(yè)屬于出出賣人所所有，出出賣人可可以另行行出售、附贈或或者出租租，其他他道路、綠地、場所、設施、房屋，屬于業(yè)業(yè)主共有有。1、車位位，。2、車庫庫，。3、。城鎮(zhèn)公共共道路、城鎮(zhèn)公公共綠地地，及依依照有關關規(guī)定、合同約約定需要要移交政政府相

8、關關單位管管理的物物業(yè)，不不屬前款款約定范范圍。新版合同同2、當事事人選擇擇按套計計價的，商品房房交付后后，產權權登記面面積與合合同約定定面積發(fā)發(fā)生差異異，約約定按下下列第種方式處處理：交付的的房屋套套型與設設計圖紙紙一致,相關尺尺寸誤差差范圍在在內,總房房價款不不變。新版合同同第九條交交付期期限及條條件出賣人應應當在年月日前，將將符合下下列各項項條件的的商品房房交付買買受人使使用：1、建設設工程經經竣工驗驗收合格格，并取取得建設設工程竣竣工驗收收備案證證明；2、取得得法律、行政法法規(guī)規(guī)定定應當由由規(guī)劃、公安消消防、環(huán)環(huán)保等部部門出具具的認可可文件或或準許使使用文件件；3、用水水、用電電、用氣

9、氣、道路路、等，具備備商品房房正常使使用的基基本條件件；4、。新版合同同第十一條條規(guī)規(guī)劃設計計變更的的約定經規(guī)劃設設計單位位同意、規(guī)劃行行政主管管部門批批準的規(guī)規(guī)劃設計計變更，導致下下列情形形（一般般為影響響到買受受人所購購商品房房質量或或使用功功能等）之一的的，出賣賣人應當當在有關關部門批批準同意意之日起起10日日內，書書面通知知買受人人：1、該商商品房結結構形式式、戶型型、空間間尺寸、朝向變變化。2。買受人有有權在通通知到達達之日起起15日日內作出出是否退退房的書書面答復復，未按按期作出出書面答答復的，視同接接受變更更。出賣賣人未在在規(guī)定時時限內通通知買受受人的，買受人人有權退退房。買買受

10、受人退房房的，出出賣人須須在合同同解除之之日起天內將買買受人已已付款還還給買受受人，并并按利率（不不低于買買受人購購房貸款款利率）付給利利息；買買受人不不退房的的，雙方方應當在在通知到到達之日日起日內另行行簽訂補補充協(xié)議議。新版合同同第十二條條交交接商品房達達到交付付使用條條件后，出賣人人應當書書面通知知買受人人辦理交交付手續(xù)續(xù)。雙方方進行驗驗收交接接時，出出賣人應應當出示示本合同同第九條條規(guī)定的的證明文文件，并并簽署房房屋交接接單。在在簽署房房屋交接接單前，出賣人人不得拒拒絕買受受人查驗驗房屋。所購商商品房為為住宅的的，出賣賣人還需需提供住宅質質量保證證書和和住宅宅使用說說明書。出賣賣人不出

11、出示證明明文件或或出示證證明文件件不齊全全，買受受人有權權拒絕交交接，由由此產生生的延期期交房責責任由出出賣人承承擔。商品房交交付使用用時，買買受人對對房屋及及裝修質質量，公公共設施施、設備備質量提提出異議議的，出出賣人應應當給予予解釋和和說明，仍不能能達成一一致意見見的，雙雙方委托托進行質量量檢測。雙方對對檢測費費用墊付付和結算算約定為為。檢測結結果為合合格的，出賣人人書面通通知的交交付日期期視為交交付；檢檢測單位位提出返返修意見見的，出出賣人應應當按要要求返修修，并承承擔賠償責任。新版合同同第十三條條抵抵押與相相關債權權債務與本合同同商品房房有關的的土地使使用權及及在建工工程存在在抵押情情

12、形的，出賣人人將相關關情況（登記機機關、抵抵押當事事人、債債務人、被擔保保的主債債權的數數額、登登記時間間等）告告知如下下：。出賣人保保證銷售售的商品品房沒有有產權糾糾紛和債債權債務務糾紛。因出賣賣人原因因，造成成該商品品房不能能辦理產產權登記記或發(fā)生生債權債債務糾紛紛的，由由出賣人人承擔全全部責任任。新版合同同第十四條條出出賣人關關于裝飾飾、設備備標準承承諾的違違約責任任雙方將該該商品房房的裝飾飾、設備備標準約約定于本本合同附附件四，如為精精裝修房房，雙方方應當約約定裝修修使用的的主要材材料和設設備的品品牌、產產地、規(guī)規(guī)格、數數量等內內容。出賣人交交付的商商品房，應當符符合約定定的裝飾飾、設

13、備備標準。達不到到約定標標準的，出賣人人補償裝裝飾、設設備差價價，并承承擔違約約責任如如下：。新版合同同第十五條條出出賣人關關于基礎礎設施、公共配配套建筑筑正常運運行的承承諾出賣人承承諾與該該商品房房正常使使用直接接關聯的的除第九九條已經經約定為為交付條條件外的的下列基基礎設施施、公共共配套建建筑，按按以下日日期達到到使用條條件：1、。2、。3、。如如果果在規(guī)定定日期內內未達到到使用條條件，雙雙方同意意按以下下方式處處理：新版合同同第十六條條關關于產產權登記記的約定定出賣人負負責辦理理土地使使用權初初始登記記，取得得土地地使用權權證書或土地地使用權權證明。出賣人人負責申申請該商商品房所所有權初

14、初始登記記，取得得該商品品房房房屋所有有權證。出賣人承承諾于年月日前，取取得前款款規(guī)定的的土地、房屋權權屬證書書，交付付給買受受人。買買受人【自行】 【委委托出賣賣人】辦辦理該商商品房轉轉移登記記。出賣賣人不能能在前款款約定期期限內交交付權屬屬證書，雙方同同意按照照下列約約定處理理：1、約定定日期起起90日內，出出賣人交交付權屬屬證書或或登記證證明的，按已付付房價款款的萬分之零零點五承擔違約約責任；2、約定定日期起起90日以后，出賣人人仍不能能交付權權屬證書書或登記記證明的的，雙方方同意按按下列第第項處理：買受人人退房，出賣人人在買受受人提出出退房要要求之日日起45日內將買買受人已已付房價價款

15、退還還給買受受人，并并自約定定日期至至實際退退款日止止，按日日向買受受人支付付已交付付房價款款萬分之零零點五的違約金金。買受人人不退房房，出賣賣人自約約定日期期至實際際交付權權屬證書書或登記記證明之之日止，按日向向買受人人支付已已交付房房價款萬分之一一的違約金金。新版合同同第十八條條保保修責任任商品房實實行保修修制度。有關該該商品房房主要的的保修范范圍、保保修期限限和保修修責任，雙方約約定于本本合同附附件六。買受人購購買的商商品房為為住宅的的，出賣賣人自商商品房交交付使用用之日起起，按照照住宅宅質量保保證書承諾的的內容承承擔相應應的保修修責任。住宅宅質量保保證書應當包包含本合合同附件件六約定定

16、的主要要內容。在商品房房保修范范圍和保保修期限限內發(fā)生生質量問問題，出出賣人應應當履行行保修義義務。出出賣人不不及時履履行保修修義務的的，買受受人可以以自行維維修，費費用由出出賣人承承擔。因因不可抗抗力或者者非出賣賣人原因因造成的的損壞，出賣人人不承擔擔責任，但可協(xié)協(xié)助維修修，維修修費用由由購買人人承擔。約約定住宅宅保修責責任，應應當符合合浙江江省實施施辦辦法第第二十九九條的有有關規(guī)定定。合同法解解釋提供格式式條款的的一方對對格式條條款中免免除或者者限制其其責任的的內容，在合同同訂立時時采用足足以引起起對方注注意的文文字、符符號、字字體等特特別標識識，并按按照對方方的要求求對該格格式條款款予以

17、說說明的，人民法法院應當當認定符符合合同同法第三三十九條條所稱“采取合合理的方方式”。提供格式式條款一一方對已已盡合理理提示及及說明義義務承擔擔舉證責責任。提供格式式條款的的一方當當事人違違反合同同法第三三十九條條第一款款關于提提示和說說明義務務的規(guī)定定，導致致對方沒沒有注意意免除或或者限制制其責任任的條款款，對方方當事人人申請撤撤銷該格格式條款款的，人人民法院院應當支支持。合同法解解釋當事人依依照合同法第一百一一十四條條第二款款的規(guī)定定，請求求人民法法院增加加違約金金的，增增加后的的違約金金數額以以不超過過實際損損失額為為限。當事人約約定的違違約金超超過造成成損失的的百分之之三十的的，一般般

18、可以認認定為合同法第一百一一十四條條第二款款規(guī)定的的“過分分高于造造成的損損失”。合同法解解釋當事人對對合同法第九十六六條、第第九十九九條規(guī)定定的合同同解除或或者債務務抵銷雖雖有異議議，但在在約定的的異議期期限屆滿滿后才提提出異議議并向人人民法院院起訴的的，人民民法院不不予支持持；當事人沒沒有約定定異議期期間，在在解除合合同或者者債務抵抵銷通知知到達之之日起三三個月以以后才向向人民法法院起訴訴的，人人民法院院不予支支持。新版合同同第十七條條消費者者權益保保護法實施辦辦法規(guī)定定的退房房情形凡符合浙江省省實施辦法法第二二十八條條第一款款退房條條件要求求退房的的,買受受人可以以選擇按按該辦辦法第第二十八八條第三三款或本本合同約約定的辦辦法進行行處理。浙江省地地方法規(guī)規(guī)第二十八八條房地地產經營營者應當當嚴格執(zhí)執(zhí)行有關關商品房房管理的的法律、法規(guī)。經營者者有下列列行為之之一的，應當根根據消費費者的要要求負責責退房，并承擔擔其他民民事責任任：（一一）未取取得預售售許可證證預售商商品房的的；（二二）將未未經竣工工驗收（包括建建筑工程程質量驗驗收和按按規(guī)定必必須的綜綜合驗收收）合格格的商品品房交付付使用的的