房地產(chǎn)法律關(guān)系

1、第2章 房地產(chǎn)法律關(guān)系教學(xué)目的的了解房地地產(chǎn)法律律關(guān)系的的內(nèi)涵；掌握房地地產(chǎn)法律律關(guān)系的的三大構(gòu)構(gòu)成要素素：主體體、客體體和內(nèi)容容的內(nèi)涵涵及各自自所涉及及范圍；重點(diǎn)掌握握房地產(chǎn)產(chǎn)法律關(guān)關(guān)系形成成的條件件和保護(hù)護(hù)途徑；2.1房地產(chǎn)法法律關(guān)系系的概念念房地產(chǎn)法法律關(guān)系系是指房地地產(chǎn)法律律法規(guī)在在調(diào)整與與房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的社會(huì)活活動(dòng)時(shí)所所形成的的法定的的權(quán)利與與義務(wù)關(guān)關(guān)系。？房地產(chǎn)法法律關(guān)系系以房地地產(chǎn)法律律法規(guī)的的存在為為前提！商品房預(yù)預(yù)售行為為受與預(yù)預(yù)售相關(guān)關(guān)法律法法規(guī)的約約束房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目等等級(jí)受房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理?xiàng)l例的約束。任何房地地產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)都受到到相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)的制約約！政府干預(yù)預(yù)

2、房地產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)法法律關(guān)系系是一種種特殊而而又相對(duì)對(duì)穩(wěn)定的的法律關(guān)關(guān)系特殊性:房地產(chǎn)的的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)需要要巨額資資金，同同時(shí)創(chuàng)造造巨大的的社會(huì)財(cái)財(cái)富；房地產(chǎn)單單個(gè)商品品交易額額巨大。房地產(chǎn)市市場(chǎng)關(guān)系系到社會(huì)會(huì)穩(wěn)定和和百姓的的安居樂(lè)樂(lè)業(yè)。相對(duì)穩(wěn)定定性:在法律上上體現(xiàn)房房地產(chǎn)作作為不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)的客客觀本質(zhì)質(zhì)屬性；體現(xiàn)國(guó)家家穩(wěn)定房房地產(chǎn)市市場(chǎng)秩序序，保障障百姓安安居樂(lè)業(yè)業(yè)的立法法原則。2.2.1主體房地產(chǎn)法法律關(guān)系系的主體體是指在在房地產(chǎn)產(chǎn)法律關(guān)關(guān)系中權(quán)權(quán)利的享享有者和和義務(wù)的的承擔(dān)者者。1.房地產(chǎn)法法律關(guān)系系主體的的特點(diǎn)房地產(chǎn)所所有權(quán)關(guān)關(guān)系中：（1）享受權(quán)權(quán)利方為為權(quán)利主主體，承承擔(dān)義務(wù)務(wù)方為義義務(wù)主體體

3、；（2）權(quán)利主主體是特特定的，義務(wù)主主體不確確定。例如：國(guó)有土地地所有權(quán)權(quán)的權(quán)利利主體是是國(guó)家；集體土土地所有有權(quán)的權(quán)權(quán)利主體體是農(nóng)民民集體。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移、使使用的法法律關(guān)系系中：（1）有時(shí)主主體雙方方是特定定的:如征用土地地的法律律關(guān)系中中,征用方是是國(guó)家，被征用用方使農(nóng)農(nóng)民集體體。2.2房地產(chǎn)法法律關(guān)系系的構(gòu)成成要素2.2房地產(chǎn)法法律關(guān)系系的構(gòu)成成要素（2）有時(shí)主主體一方方是特定定，另一一方卻是是不確定定的：如商品房預(yù)預(yù)售、房房屋租賃賃、房地地產(chǎn)抵押押貸款、房地產(chǎn)產(chǎn)贈(zèng)與等等法律關(guān)關(guān)系；房房地產(chǎn)行行政管理理法律關(guān)關(guān)系也屬屬這類。2.房地產(chǎn)法法律關(guān)系系主體的的分類 政府主體體：政府行政政主管部

4、部門和相相關(guān)政府府管理部部門；非政府主主體：房地產(chǎn)相相關(guān)企業(yè)業(yè)（房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、中介介、物業(yè)業(yè)管理等等）、金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)（銀行行、信托托）、與與房地產(chǎn)產(chǎn)活動(dòng)有有關(guān)的企企事業(yè)單單位、社社會(huì)團(tuán)體體和個(gè)人人。2.2.1.1政府主管管部門（土地行行政管理理部門、房產(chǎn)行行政管理理部門）1.土地管理理部門：中華人民民共和國(guó)國(guó)土地管管理法規(guī)定：國(guó)國(guó)務(wù)院土土地管理理部門主主管全國(guó)國(guó)土地的的統(tǒng)一管管理工作作?？h級(jí)級(jí)以上地地方人民民政府土土地行政政管理部部門的設(shè)設(shè)置及其其職責(zé)，由省、自治區(qū)區(qū)、直轄轄市根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況及國(guó)國(guó)務(wù)院有有關(guān)規(guī)定定確定。國(guó)土資源源部地方各級(jí)級(jí)國(guó)土資資源管理理部門職責(zé)？2.房產(chǎn)行政政管理部部門

5、：國(guó)家建設(shè)設(shè)部房地地產(chǎn)業(yè)司司：負(fù)責(zé)責(zé)全國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的行政政管理。地方各級(jí)級(jí)政府房房產(chǎn)行政政主管部部門：負(fù)負(fù)責(zé)本行行政區(qū)域域的房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)和城市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)管管理。職責(zé)？2.2.1.2相關(guān)行政政管理部部門城市規(guī)劃劃主管部部門工商行政政主管部部門稅務(wù)部門門物價(jià)主管管部門公安、消消防、環(huán)環(huán)衛(wèi)、綠綠化等部部門2.2.1.3房地產(chǎn)企企業(yè)及其其它相關(guān)關(guān)主體房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)企業(yè)：從事城城市土地地開發(fā)和和房屋建建設(shè)及相相關(guān)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)，并以獲獲得盈利利為目的的的具有有法人資資格的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)體體。房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)企業(yè)：在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、交易活活動(dòng)中進(jìn)進(jìn)行中間間媒介服服務(wù)，以以獲取贏贏利為目目的的服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)

6、。物業(yè)管理理企業(yè)：依法成立立的、具具有政府府主管部部門認(rèn)定定的相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)等等級(jí)、從從事物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)業(yè)務(wù)務(wù)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)體。其他相關(guān)關(guān)的房地地產(chǎn)法律律關(guān)系主主體：金融、企企事業(yè)單單位、社社會(huì)團(tuán)體體、個(gè)人人。2.2.2客體房地產(chǎn)法法律關(guān)系系的客體體：指房地地產(chǎn)法律律關(guān)系主主體雙方方的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)共同指指向的事事物，包包括物、行為為和非物物質(zhì)財(cái)富富。物：土地和房房屋。行為：指房地地產(chǎn)法律律關(guān)系主主體為了了行使權(quán)權(quán)利或履履行義務(wù)務(wù)而進(jìn)行行的活動(dòng)動(dòng)。招投投標(biāo)、房房屋銷售售、物業(yè)業(yè)管理等等。非物質(zhì)財(cái)財(cái)富：智力成果果。設(shè)計(jì)計(jì)文件、圖紙等等2.2.3內(nèi)容房地產(chǎn)法法律關(guān)系系的內(nèi)容容：指房地產(chǎn)產(chǎn)法律關(guān)關(guān)系主體體享有的的權(quán)利和和承擔(dān)的的義務(wù)。權(quán)利：土地所有有權(quán)、土土地使用用權(quán)、房房屋建筑筑所有權(quán)權(quán)和使用用權(quán)及其其衍生的的他項(xiàng)權(quán)權(quán)利。義務(wù)：房地產(chǎn)法法律關(guān)系系主體必必須履行行應(yīng)盡的的義務(wù)。房地產(chǎn)法法律關(guān)系系確立條條件：房地產(chǎn)產(chǎn)法律的的存在；相應(yīng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)法律事事實(shí)（房房地產(chǎn)法法律行為為和房地地產(chǎn)法律律事件）1.能確立房房地產(chǎn)法法律關(guān)系系的行為為：房地產(chǎn)行行政管理理行為當(dāng)事人的的行為司法行為為2.房地產(chǎn)法法律事件件：引起房地地產(chǎn)法律律關(guān)系產(chǎn)產(chǎn)生、