某房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略分析

1、PAGE 萬科集團(tuán)的企業(yè)戰(zhàn)略分析07營銷2班 廖翔 學(xué)號(hào)：2007093217一萬科集集團(tuán)的相相關(guān)簡介介萬科集團(tuán)簡簡介 萬科企企業(yè)股份份有限公公司，成成立于119844年5月月，是目目前中國國最大的的專業(yè)住住宅開發(fā)發(fā)企業(yè)，也也是股市市里的代代表性地地產(chǎn)藍(lán)籌籌股?？偪偛吭O(shè)在在深圳，至至20009年，已已在200多個(gè)城城市設(shè)立立分公司司。20008年年公司完完成新開開工面積積5233.3萬萬平方米米，竣工工面積5529.4萬平平方米，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售金額4478.7億元元，結(jié)算算收入4404.9億元元，凈利利潤400.3億億元。220099年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)營業(yè)收收入4886億，營營業(yè)利潤潤1422億，毛毛利率

2、229.22%，實(shí)實(shí)現(xiàn)凈利利潤522.8億億。在企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人王石石的帶領(lǐng)領(lǐng)下，萬萬科通過過專注于于住宅開開發(fā)行業(yè)業(yè)，建立立起內(nèi)部部完善的的制度體體系，組組建專業(yè)業(yè)化團(tuán)隊(duì)隊(duì)，樹立立專業(yè)品品牌，以以所謂“萬科化化”的企業(yè)業(yè)文化（一一、簡單單不復(fù)雜雜；二、規(guī)規(guī)范不權(quán)權(quán)謀；三三、透明明不黑箱箱；四、責(zé)責(zé)任不放放任）享享譽(yù)業(yè)內(nèi)內(nèi)。 2.萬科的的愿景 成為中中國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)領(lǐng)跑者者 不斷鉆研專專業(yè)技術(shù)術(shù)，提高高國人的的居住水水平；永遠(yuǎn)向客客戶提供供滿足其其需要的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品和良良好的售售后服務(wù)務(wù)；展現(xiàn)“追追求完美美”之人文文精神，成成為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)理想生生活的代代表；快速穩(wěn)健健發(fā)展我我們的業(yè)業(yè)務(wù)，實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)模

3、模效應(yīng)；提高效率率，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)業(yè)內(nèi)一一流的盈盈利水準(zhǔn)準(zhǔn)； 樹立品品牌，成成為房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)最知名名和最受受信賴的的企業(yè)； 擁有業(yè)業(yè)內(nèi)最出出色的專專業(yè)和管管理人員員，并為為其提供供最好的的發(fā)展空空間和最最富競爭爭力的薪薪酬待遇遇； 以誠信信理性的的經(jīng)營行行為樹立立優(yōu)秀新新興企業(yè)業(yè)的形象象； 為投資資者提供供理想的的回報(bào)； 二.萬科集集團(tuán)的核核心競爭爭力及背背景分析析 20002年，中中國房地地產(chǎn)走完完第一個(gè)個(gè)十年，在在風(fēng)風(fēng)雨雨雨的歷歷程和紛紛紛揚(yáng)揚(yáng)揚(yáng)的回顧顧中，老老牌房地地產(chǎn)公司司多數(shù)已已垂垂老老矣，步步履蹣跚跚。但這這中間惟惟有萬科科例外它不不僅保持持長期穩(wěn)穩(wěn)定增長長，去年年更是爆爆出新聞聞：公司

4、司業(yè)務(wù)增增長近，單單一公司司產(chǎn)量已已交付萬萬平方米米，銷售售額突破破50億億，這不不僅創(chuàng)下下了萬科科歷史上上的新紀(jì)紀(jì)錄，而而且在中中國上市市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)中中排名第第一，在在傳媒所所報(bào)導(dǎo)的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)中中也是第第一。所所以，馮馮侖提出出：“學(xué)學(xué)習(xí)萬科科好榜樣樣”。NO1完整整科學(xué)的的職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人文文化 萬科科之所以以先進(jìn)，首首先是有有一套非非常正確確的價(jià)值值觀。大大家知道道，萬科科很早就就解決了了產(chǎn)權(quán)問問題，也也很早股股份化，又又很早上上市。它它的創(chuàng)業(yè)業(yè)者和管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)始終以以職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人的的道德操操守嚴(yán)格格要求自自己，敬敬業(yè)愛崗崗，全心心全意回回報(bào)股東東。所以以，萬科科形成了了一整套套與職業(yè)

5、業(yè)經(jīng)理人人相關(guān)的的價(jià)值觀觀和公司司文化（白白領(lǐng)文化化），萬萬科的管管理在點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滴中都透透露出由由此帶來來的專業(yè)業(yè)、專注注、細(xì)致致和嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)，這種種價(jià)值觀觀和文化化甚至成成為萬科科產(chǎn)品的的特色包包裝和特特有的品品牌價(jià)值值。萬科科的“企企業(yè)視角角、人文文關(guān)懷”很很好地表表達(dá)了經(jīng)經(jīng)理人文文化的內(nèi)內(nèi)涵，同同時(shí)也恰恰到好處處地反映映了白領(lǐng)領(lǐng)的文化化趣味，使使一批白白領(lǐng)對萬萬科情有有獨(dú)鐘。 NO2通過過減法形形成準(zhǔn)確確的公司司戰(zhàn)略 市市場熱點(diǎn)點(diǎn)不斷變變換，萬萬科近年來來卻始終終只講兩兩個(gè)字：“減法法”這就是是戰(zhàn)略，高高度專業(yè)業(yè)化，創(chuàng)創(chuàng)造核心心競爭力力，推動(dòng)動(dòng)大規(guī)模模生產(chǎn)，全全面提升升產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量與服服務(wù)。

6、一一個(gè)人要要有成就就，堅(jiān)定定、堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)、毅力力是第一一位的，這這種偉大大忍耐的的力量源源泉就是是偉大的的理想，而而偉大的的理想就就是他的的人生戰(zhàn)戰(zhàn)略。所所謂先有有“堅(jiān)忍忍不拔之之志”，方方可蓄積積“堅(jiān)忍忍不拔之之力”。辦辦公司、做做企業(yè)同同樣如此此。如果果不對自自己“是是什么？為什么么？做什什么？怎怎么做？做多少少？和誰誰做？何何時(shí)做？”等一一系列問問題做出出明確的的判斷，形形成準(zhǔn)確確的公司司戰(zhàn)略，就就難免腳腳跟不穩(wěn)穩(wěn)，缺少少定力，薄薄積亂發(fā)發(fā)。NO3萬科科的成功功是美國國模式的的成功我國地域遼遼闊，未未來房地地產(chǎn)領(lǐng)域域的競爭爭趨勢和和市場化化走向更更像美國國而不是是香港。因因此，未未雨綢繆繆，

7、改弦弦易張，盡盡早將注注意力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到美國國模式，即即走一條條極度專專業(yè)化的的道路，是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在中國的的制勝之之道。萬萬科的成成功其實(shí)實(shí)就是美美國模式式的成功功。萬科科目前將將專業(yè)化化不僅理理解為將將主業(yè)集集中到房房地產(chǎn)，更更在實(shí)踐踐中將所所有產(chǎn)品品簡化為為城鄉(xiāng)接接合部、面面向新興興白領(lǐng)的的成片居居住社區(qū)區(qū)。如今今萬科生生產(chǎn)房子子就像沃沃爾瑪開開店一樣樣，已經(jīng)經(jīng)形成大大規(guī)模復(fù)復(fù)制的能能力。美美國的可可口可樂樂公司單單靠賣可可樂可以以成為世世界第一一，今日日中國的的萬科單單靠賣一一種“小小白領(lǐng)”住住宅也可可以成為為產(chǎn)量世世界領(lǐng)先先的公司司。三.萬科集集團(tuán)的內(nèi)內(nèi)部分析析1.萬科的的優(yōu)勢品牌顧客

8、和和潛在顧顧客對萬萬科品牌牌的評價(jià)價(jià)都較高高品牌知知名度很很高，調(diào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)萬科被被很多人人很所知知道。（下下附調(diào)查查表）品牌知名度度樓盤盤知名度度：上海海樓盤 第一一提及(Q1) 提示示前提及及(Q11) 提示后后提及(Q3) % % % 萬科城城市花園園 18 440 87 中遠(yuǎn)兩兩灣城 8 188 46 虹橋新新城 77 166 400 上海萬萬里城 4 155 355 大華公公園世家家 2 8 29 海天花花園 44 111 288 四季園園 6 110 223 東方巴巴黎 22 44 233 東方曼曼哈頓 - 44 200 菊園 5 7 114 明日星星城 22 66 144 圣約翰

9、翰名邸 - 33 144 天安花花園 44 77 133企業(yè)文化化主要有有四點(diǎn)：1.客戶是是我們永永遠(yuǎn)的伙伙伴 2.人才是是萬科的的資本 3. “陽陽光照亮亮的體制制”4.持續(xù)的的增長和和領(lǐng)跑 創(chuàng)新組織織結(jié)構(gòu)組織結(jié)結(jié)構(gòu)要根根據(jù)戰(zhàn)略略的變化化而變化化。萬科科根據(jù)整整個(gè)項(xiàng)目目的生命命周期才才設(shè)立組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)。 產(chǎn)品品線 運(yùn)營營線 管理理線 監(jiān)控控線這樣使得專專業(yè)分工工更強(qiáng)，各各線集中中精力執(zhí)執(zhí)行專門門的任務(wù)務(wù)，每一一個(gè)過程程都得到到高度關(guān)關(guān)注。圖1研究開發(fā)發(fā)能力 萬科科專門設(shè)設(shè)立了創(chuàng)創(chuàng)新研究究部門，不不斷地創(chuàng)創(chuàng)新，開開發(fā)出更更多的新新產(chǎn)品。如如今,標(biāo)準(zhǔn)住住宅的44 個(gè)版版本基本本成型,已經(jīng)有有超過

10、112 個(gè)個(gè)部品實(shí)實(shí)現(xiàn)了工工廠化的的生產(chǎn)裝裝配,在住宅宅性能標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)方面面的創(chuàng)新新超過660 項(xiàng)項(xiàng).通過創(chuàng)創(chuàng)新研究究部的努努力,萬科有有幾十項(xiàng)項(xiàng)專利正正在申報(bào)報(bào).萬科產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新主要要體現(xiàn)在在人性化化的細(xì)節(jié)節(jié)處理上上，讓業(yè)業(yè)主能在在萬科開開發(fā)的房房產(chǎn)中享享受生活活。這也也是萬科科高度關(guān)關(guān)注客戶戶的體現(xiàn)現(xiàn)。 王石石說：“當(dāng)下的的生產(chǎn)方方式，大大家都差差不多；萬科只只是管理理比較透透明。但但我理解解的核心心競爭力力，就是是科研、研研發(fā)以及及專利的的申請?！彼匀f科現(xiàn)在努力地在做研發(fā)這一塊。經(jīng)營管理理模式1）經(jīng)營專專業(yè)化2）住宅市市場主流流化3) 財(cái)務(wù)務(wù)政策積積極化4）產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)合理理化2.萬科的的

11、一些劣劣勢重視顧客，文文化建設(shè)設(shè)，但對對員工關(guān)關(guān)注不夠夠，員工工滿意度度不是很很高。各城市顧客客的評價(jià)價(jià)不一。而而在萬科科住戶中中，深圳圳的萬科科住戶對對萬科的的滿意程程度最高高，而北北京的萬萬科住戶戶對萬科科的滿意意程度最最差，從從而推薦薦率也最最差。說明在某些些城市萬萬科的住住房，服服務(wù)等有有待提高高。員工管理滿滿意度圖2上海，深圳圳，北京京用戶推推薦率圖3財(cái)務(wù)方面的的劣勢存貨周轉(zhuǎn)率率近年來來連續(xù)下下降 220055年為0.54% 220066年為0.47% 220077年為0.41% 220088年上半半年為00.177%速動(dòng)比率和和流動(dòng)比比率連續(xù)續(xù)兩年降降低資產(chǎn)負(fù)債率率連續(xù)三三年升高高

12、下面是根據(jù)據(jù)萬科一一些公開開的信息息作出的的一些行行業(yè)的分分析，主主要從機(jī)機(jī)會(huì)與威威脅兩個(gè)個(gè)方面分分析。表1 萬萬科的機(jī)機(jī)會(huì)與威威脅分析析機(jī)會(huì)（oppporrtunnityy）分析析收入逐年年增加2.中國屬屬于發(fā)展展中國家家，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)屬于增增長型行行業(yè)，發(fā)發(fā)展空間間大。3.中國人人口數(shù)量量龐大，對對商品房房青睞。4.住房貸貸款環(huán)境境相對輕輕松，有有能力買買商品房房的人數(shù)數(shù)在上升升。5. 隨著著市場的的日益成成熟，消消費(fèi)者的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商品牌意意識(shí)必將將逐步提提高6. 萬科科以軟性性服務(wù)方方面著稱稱，也迎迎合了中中高檔房房產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)者的需需求7. 萬科科品牌形形象十分分豐富，為為進(jìn)一步步

13、塑造和和強(qiáng)化品品牌也創(chuàng)創(chuàng)造了條條件8.沿海地地帶很多多還有的的地方有有待開發(fā)發(fā)，商機(jī)機(jī)無限。二威脅（tthreeatss）分析析1.與中國國海外在在品牌方方面競爭爭性太強(qiáng)強(qiáng)，兩者者無論在在功能性性及形象象性屬性性方面都都具有較較高的雷雷同性。2.萬科品品牌形象象沒有完完全在不不同的消消費(fèi)者群群中完全全保持一一致，在在品牌的的一貫性性仍有不不足。3.萬科品品牌形象象十分豐豐富，但但也同樣樣帶來品品牌缺乏乏核心的的問題4. 合生生創(chuàng)展、富富力地產(chǎn)產(chǎn)、雅居居樂地產(chǎn)產(chǎn)等一些些競爭對對手發(fā)展展也比較較迅速，保保持持久久競爭力力必須擁擁有自己己的特色色。5. 中高高檔房地地產(chǎn)市場場上消費(fèi)費(fèi)者對開開發(fā)商的的

14、品牌意意識(shí)逐漸漸加強(qiáng)，對對產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)要要求也有有所提高高，這一一方必須須加大對對科研的的投入，以以滿足日日益時(shí)尚尚的消費(fèi)費(fèi)者的口口味。6宏觀上，.08的的金融危危機(jī)對全全國房地地產(chǎn)業(yè)造造成巨大大的打擊擊，許多多競爭對對手都以以降價(jià)促促銷。7.自然災(zāi)災(zāi)害的可可能性（如如地震，洪洪水等）8.生產(chǎn)成成本的增增加以及及全球因因金融危危機(jī)造成成的普遍遍購買力力下降。9.政府法法規(guī)一些些變化。3.給萬科科的一些些建議關(guān)心企業(yè)內(nèi)內(nèi)部員工工，注意意給員工工創(chuàng)建一一個(gè)競爭爭與和諧諧并存的的內(nèi)部環(huán)環(huán)境，給給員工創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)“滿意的的家”加大對各大大城市（特特別是一一些滿意意度不高高的城市市）的售售后服務(wù)務(wù)以及一

15、一些增值值服務(wù)，努努力提高高顧客的的滿意度度實(shí)施積極的的財(cái)政政政策多與政府協(xié)協(xié)商、合合作，努努力創(chuàng)造造雙贏的的局面四.萬科的的外部環(huán)環(huán)境分析析萬科集團(tuán)外外部環(huán)境境分析的的五力模模型： 1.供應(yīng)應(yīng)商的議議價(jià)能力力 就萬萬科來說說，該企企業(yè)目前前是大陸陸房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的龍頭企企業(yè)，企企業(yè)規(guī)模模大，盈盈利能力力較強(qiáng)。因因此，在在供應(yīng)商商方面來來說，不不管是批批地，還還是購買買建材，萬萬科都據(jù)據(jù)有相對對主動(dòng)的的地位。另另外，現(xiàn)現(xiàn)在整個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)的的供過于于求的現(xiàn)現(xiàn)狀也決決定了供供應(yīng)商的的議價(jià)能能力較弱弱，這對對萬科來來說是比比較有利利的。 2購買買者議價(jià)價(jià)能力 購房房者的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入入狀況 購購房者的的心理

16、預(yù)預(yù)期國家政策對對購房者者的影響響，從而而使購房房者的行行為進(jìn)一一步影響響到樓市市部分炒房團(tuán)團(tuán)的行為為對樓價(jià)價(jià)的影響響 小小結(jié)：建筑這個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品，是是一個(gè)交交易金額額巨大卻卻又幾乎乎是人人人必需的的一個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品。所所以，每每當(dāng)購買買者需要要購買的的時(shí)候都都會(huì)極之之謹(jǐn)慎又又小心。他他們在購購買這個(gè)個(gè)產(chǎn)品的的時(shí)候往往往都會(huì)會(huì)進(jìn)行深深思熟慮慮，然后后再觀望望一段時(shí)時(shí)間，時(shí)時(shí)刻關(guān)注注價(jià)格的的變動(dòng)情情況，最最后才做做出購買買行為的的。因此此，在建建筑這個(gè)個(gè)行業(yè)，購購買者的的的議價(jià)價(jià)力量對對這個(gè)行行業(yè)的影影響還是是很大的的。 3.潛在在的進(jìn)入入者分析析潛在的進(jìn)入入者能否否進(jìn)入，主主要取決決于行業(yè)業(yè)進(jìn)入的的壁壘

17、，通通常包括括：規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)產(chǎn)品差別別化、資資金的需需求、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換成本本、分銷銷渠道、技技術(shù)優(yōu)勢勢和政策策因素。綜上：萬科科集團(tuán)在在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)中中，其競競爭優(yōu)勢勢非常明明顯，一一般潛在在進(jìn)入者者對萬科科不會(huì)造造成很大大的威脅脅，而且且萬科在在資金以以及在融融資以及及價(jià)格各各方面的的優(yōu)勢，對對潛在進(jìn)進(jìn)入者造造成威脅脅。 4.萬科科房產(chǎn)的的替代品品分析經(jīng)濟(jì)適用房房廉價(jià)出租房房業(yè)主團(tuán)購地地皮自建家園結(jié)論：經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，廉價(jià)價(jià)租賃房房，業(yè)主主自建房房對萬科科的沖擊擊比較小小，不是是很好的的替代品品。 5.萬科科-房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)間的競競爭 220077年9月月16日日，國務(wù)務(wù)院發(fā)展展研究中中心、建建

18、設(shè)部政政策研究究中心等等部門共共同發(fā)布布了中中國房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)競爭力力研究報(bào)報(bào)告。報(bào)報(bào)告認(rèn)為為，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)核心競競爭力包包括跨地地區(qū)發(fā)展展競爭力力、資源源占有與與規(guī)模化化競爭力力、品牌牌競爭力力及融資資競爭力力。其中中，萬科科地產(chǎn)多多項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)拔得頭頭籌。最具跨區(qū)發(fā)發(fā)展競爭爭力的房房地產(chǎn)企企業(yè)：萬萬科、綠綠城集團(tuán)團(tuán)、招商商局地產(chǎn)產(chǎn)；具有較強(qiáng)資資源占有有與規(guī)模模競爭力力的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)：萬科科、中海海地產(chǎn)、新新世界地地產(chǎn)；最具融資競競爭力的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)：新世界界地產(chǎn)、中中海地產(chǎn)產(chǎn)、萬科科；最具品牌競競爭力的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)：萬科、富富力地產(chǎn)產(chǎn)、中海海地產(chǎn) 報(bào)報(bào)告指出出我國房房地產(chǎn)行行業(yè)領(lǐng)先先的企業(yè)包包括萬科科、北京京首開、合合生創(chuàng)展展、富力力地產(chǎn)、中中海地產(chǎn)產(chǎn)、新世世界中國國地產(chǎn)、上上實(shí)地產(chǎn)產(chǎn)等。再從納稅排排行榜第第一名。而而在中中國企業(yè)業(yè)集團(tuán)納納稅五百百強(qiáng)排行行榜中中，萬科科位列第第49位位。其納納稅增幅幅達(dá)到1119%，超過過其營業(yè)業(yè)收入998.33%和凈凈利潤1110.8%的的增幅。 保保利、碧碧桂園、綠綠地緊方方面分析析，萬科科集團(tuán)以以納稅總總額533.1億億元位列列中國國企業(yè)集集團(tuán)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)納稅十十強(qiáng)隨萬萬科之后后。中國國保利集集團(tuán)公司司排名779位，納納稅299.3億億；碧桂桂園控股股有限公公司排名名96位位，納稅稅23