房地產(chǎn)估價(jià)思考題

房地產(chǎn)估價(jià)思考題房地產(chǎn)估價(jià)思考題房地產(chǎn)估價(jià)思考題資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)估價(jià)思考題版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)估價(jià)思考房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的實(shí)體狀況與權(quán)益狀況如何區(qū)別？P2物質(zhì)實(shí)體:房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分分為有形實(shí)體、實(shí)體質(zhì)量、組合功能。權(quán)益：房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分包括權(quán)利、利益和收益的組合。（所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等）實(shí)體狀況好的房地產(chǎn)，其價(jià)值是否必定高？答：不一定，其價(jià)值與附帶權(quán)益相關(guān)聯(lián)，受到附帶權(quán)益的制約。3.引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因有哪些？P14答：對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良；通貨膨脹；房地產(chǎn)的稀缺性；外部條件改善。4.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有哪些（大點(diǎn)）p18答：①受區(qū)位影響；②本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；③出售價(jià)格和出租價(jià)格并重；④形成基礎(chǔ)是長期和綜合考慮的結(jié)果；（⑤房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成的，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。）房地產(chǎn)估計(jì)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)目的有哪些（記住三點(diǎn)即可）p26答：估價(jià)目的可以體現(xiàn)在地產(chǎn)與房產(chǎn)管理、房地產(chǎn)交易、企業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、損壞、賠償和稅收、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛處理和房地產(chǎn)經(jīng)營等方面。房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則是什么？P32答：獨(dú)立、客觀、公正。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的技術(shù)原則有哪些？P33答：合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到哪幾點(diǎn)？P33答：1、產(chǎn)權(quán)合法；2、利用、使用合法；3、處分方式合法；4、估價(jià)過程合法。替代原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是什么？效用相同，價(jià)格低，價(jià)格相同效用高答：一般來說，消費(fèi)者的消費(fèi)行為總是以使其消費(fèi)效果的滿足程度達(dá)到最大為目的，因此在同一市場上，當(dāng)兩種或者兩種以上商品具有相同效用時(shí)，消費(fèi)者總是愿意以較低價(jià)格購買具有一定效用的商品。當(dāng)處于同一供需圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場上同時(shí)存在兩宗或兩宗以上效用相同或相近的房地產(chǎn)時(shí)，其價(jià)格將在市場機(jī)制的作用下趨于一致。總的來說，就是效用相同，價(jià)格低為優(yōu)；價(jià)格相同，效用高為優(yōu)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于什么？答：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是房地產(chǎn)權(quán)益責(zé)任的界限和評估時(shí)價(jià)值的界限，是界定價(jià)格的時(shí)點(diǎn)。同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)點(diǎn)，往往會(huì)有不同的價(jià)格。市場比較法理論依據(jù)：替代原理。替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。使用條件：可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有3～4個(gè)。3.運(yùn)用市場比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列7個(gè)步驟：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。什么是同一供求圈？試舉例說明是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系，價(jià)格互相影響的房地產(chǎn)所處適當(dāng)范圍，包括臨近地區(qū)和類似地區(qū)4.估價(jià)對象房地產(chǎn)、類似房地產(chǎn)、實(shí)例房地產(chǎn)、可比實(shí)例房地產(chǎn)四者異同點(diǎn)和關(guān)系是什么?估價(jià)對象房地產(chǎn):是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。交易實(shí)例房地產(chǎn):是指在房地產(chǎn)市場中真實(shí)發(fā)生的房地產(chǎn)交易案例；類似房地產(chǎn):與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)，并與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況相同(用途、結(jié)構(gòu)、規(guī)模、檔次相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)；；可比實(shí)例房地產(chǎn):有可比基礎(chǔ)的實(shí)例；交易實(shí)例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實(shí)例房地產(chǎn)和估價(jià)對象房地產(chǎn)最小，是包圍與被包圍的關(guān)系。四、成本法2.客觀成本與實(shí)際成本的含義與區(qū)別是什么？答：實(shí)際成本:是某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)客觀成本:是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本。房地產(chǎn)價(jià)格是如何構(gòu)成的，各構(gòu)成項(xiàng)目如何估算？答：房地產(chǎn)價(jià)格通常由土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤構(gòu)成。8.舊房地產(chǎn)估價(jià)的成本法基本公式是什么？答：舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊9.求取建筑物重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本的思路是什么？克隆一個(gè)房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用重置價(jià)格與重建價(jià)格的關(guān)系如何？答：重置價(jià)格：采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格：采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。一般重建價(jià)格大于重置價(jià)格。估價(jià)上的折舊包括哪三個(gè)方面？答：①物質(zhì)折舊：是由物理因素引起的折舊，又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。②功能折舊：稱無形損耗、精神磨損，是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е略诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價(jià)值損失。如建筑式樣過時(shí)，內(nèi)部布局過時(shí)，設(shè)備陳舊落后等。③經(jīng)濟(jì)折舊：稱外部性折舊，指建筑物本身以外的不利因素所造成的價(jià)值損失。包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪聲污染、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變和政府政策變化等。建筑物的自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命的含義是什么？答：自然壽命：從竣工驗(yàn)收合格之日起到不堪使用時(shí)所經(jīng)歷的年數(shù)。經(jīng)濟(jì)壽命：從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。某舊建筑物現(xiàn)在的價(jià)值是否可能大于它原來在新的時(shí)候的價(jià)值如何可能，出現(xiàn)這種情況的主要原因是什么可能。主要有以下三種原因：①物質(zhì)方面升值，是指建筑物在實(shí)體方面的多于正常的養(yǎng)護(hù)投入使房屋價(jià)值增加，如在房屋平均正常維護(hù)基礎(chǔ)上加大維護(hù)投入，縮短維修周期，在正常使用中注意加強(qiáng)對房屋全面的保護(hù)，采取科學(xué)、專業(yè)的保護(hù)措施等；②功能方面升值，是指建筑物成本效用的相對增加所引起的價(jià)值上漲，主要指已有或更新的部件、裝修、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等對房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)大于其成本，如設(shè)計(jì)具有前瞻性，在投入使用后不久(比如三四年內(nèi))就與那時(shí)的市場流行趨勢吻合，改變建筑物內(nèi)部布局或重新裝修、增設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)、房間音響系統(tǒng)，使之與未來市場流行趨勢吻合等；③經(jīng)濟(jì)方面升值，是指建筑物本身以外的各種有利因素所造成的價(jià)值上漲，包括供給偏少、需求偏旺、自然環(huán)境優(yōu)化、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等，如在建筑物附近興建地鐵線路、街心花園、綠地，拆除了有一定污染的工廠或垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。中國現(xiàn)行房屋折舊制度的主要內(nèi)容是什么？使用直線折舊法除房屋及建筑物外,其他不在用的固定資產(chǎn)不得計(jì)提折舊22.中國現(xiàn)行房屋完損等級是如何劃分的不同的完損等級對應(yīng)的新舊程度是什么答：房屋完損等級是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目完好、損壞程度來劃分的，分為完好房（8-10成新）、基本完好房（6、7成新）、一般損壞房（4、5成新）、重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房（3成以下）等五類。收益法土地使用年限與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致時(shí)，如何確定收益年限？答：對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，就根據(jù)土地使用年限確定未來可獲收益的年限，選有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。對于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定未來可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率三者的含義及相互關(guān)系如何？答：①土地資本化率：運(yùn)用收益還原法評估土地時(shí)所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地的年凈收益，這個(gè)凈收益不應(yīng)包括其他方面帶來的部分。②建筑物資本化率：運(yùn)用收益還原法評估建筑物時(shí)所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益也是建筑物的年凈收益。③綜合資本化率：應(yīng)用于評估復(fù)合房地產(chǎn)時(shí)所采用的資本化率。所對應(yīng)的凈收益是土地和建筑物產(chǎn)生的年凈收益之和。房地產(chǎn)估價(jià)程序與估計(jì)報(bào)告的撰寫一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作的全過程和工作步驟是什么？①明確估價(jià)基本對象②擬定估價(jià)方案作業(yè)③搜集估價(jià)所需資料④實(shí)地勘察估價(jià)對象⑤選定估價(jià)方法計(jì)算⑥確定估價(jià)結(jié)果⑦撰寫估價(jià)報(bào)告⑧審核估價(jià)報(bào)告⑨估價(jià)資料歸檔估價(jià)基本事項(xiàng)包括哪些內(nèi)容？答：①明確估計(jì)目的；②明確估價(jià)對象；③明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對象之間有何內(nèi)在聯(lián)系？并舉例說明。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型之間是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。估價(jià)目的：評估報(bào)告用途估價(jià)時(shí)點(diǎn)：由估價(jià)目的決定的。明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般應(yīng)在明確估價(jià)對象之前，因?yàn)楣纼r(jià)時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對象狀況可能不同。估價(jià)對象：估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。搜集估價(jià)所需資料應(yīng)包括哪些內(nèi)容？P233收集可比案例，交易實(shí)例，收集成本交易實(shí)例收集收益交易實(shí)例什么是估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告通常由哪幾部分組成估價(jià)報(bào)告中應(yīng)記載哪些內(nèi)容P239估價(jià)報(bào)告：是估價(jià)的成果1）封面2）目錄3）致委托人函：致函對象、致函正文、致函落款、致函日期（估價(jià)報(bào)告日期）4）估價(jià)師聲明：警示。5）估價(jià)的假設(shè)和限制條件：一方面是保護(hù)估價(jià)人員，另一方面是告知、保護(hù)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者。6）估價(jià)結(jié)果報(bào)告7）估價(jià)技術(shù)報(bào)告8）附件估價(jià)假設(shè)和限制條件在估價(jià)報(bào)告中的作用是什么？答：一