新型養(yǎng)老院建設(shè)項目可行性研究報告

STYLEREF"標題1"10可行性性研究結(jié)結(jié)論PAGEPAGE35地塊養(yǎng)老院可行性研究究報告項目名名稱君蓮居居住區(qū)II1地塊塊養(yǎng)老院院建設(shè)單單位（蓋蓋章）單位負責人人（蓋蓋章）項目負責人人上海XX工工程項目目管理咨咨詢有限限公司（資格等級級:甲級級編編號:工工咨甲11042290330022）目錄1.項目概概況 11.1項目目簡介 11.1.11項目名名稱 11.1.22項目建建設(shè)地點點 11.1.33建設(shè)規(guī)規(guī)模及內(nèi)內(nèi)容 11.1.44項目法法人及法法人代表表 11.2項目目法人簡簡介 11.3可研研報告編編制依據(jù)據(jù)和研究究范圍 21.3.11編制依依據(jù)： 21.3.22研究范范圍 32.項目背背景和建建設(shè)的必必要性及及可行性性分析 42.1項目目背景 42.1.11上海市市進入老老齡化社社會 42.1.22閔行區(qū)區(qū)制定相相應(yīng)養(yǎng)老老規(guī)劃 42.1.33君蓮居居住區(qū)建建設(shè)養(yǎng)老老院的理理由 52.2項目目建設(shè)的的必要性性 52.2.11是推進進上海市市養(yǎng)老工工作的需需要 52.2.22是閔行行區(qū)養(yǎng)老老工作的的需要 62.2.33是君蓮蓮居住區(qū)區(qū)功能完完善的需需要 72.3項目目建設(shè)的的可行性性 82.3.11項目建建設(shè)的技技術(shù)可行行性 82.3.22項目建建設(shè)的方方案可行行性 82.3.33項目建建設(shè)的經(jīng)經(jīng)濟可行行性 83項目場址址與建設(shè)設(shè)條件 103.1項目目場址 103.2建設(shè)設(shè)條件 103.2.11自然條條件 103.2.22區(qū)位和和交通 113.2.33工程用用水用電電條件 113.2.44建材供供應(yīng)條件件 113.2.55社會環(huán)環(huán)境條件件 114建設(shè)規(guī)模模和建設(shè)設(shè)方案 124.1總體體設(shè)計 124.1.11設(shè)計依依據(jù) 124.1.22設(shè)計范范圍 124.1.33工程概概況 124.1.44設(shè)計原原則和總總體構(gòu)思思 134.1.55總平面面規(guī)劃設(shè)設(shè)計 134.2建設(shè)設(shè)規(guī)模 134.2.11入口大大堂 154.2.22餐廳及及輔助設(shè)設(shè)施 154.2.33醫(yī)生辦辦公室及及護士值值班室 154.2.44各類醫(yī)醫(yī)務(wù)室 154.2.55心理咨咨詢室 164.2.66辦公室室、會議議室、資資料室等等 164.2.77健身房房、活動動室等 164.2.88老人居居住室 164.3建設(shè)設(shè)方案 164.3.11建筑筑功能設(shè)設(shè)計 164.3.22建筑筑造型設(shè)設(shè)計 174.3.33建筑筑裝飾標標準 175組織機構(gòu)構(gòu)與項目目管理 196投資估算算和資金金籌措方方案 207財務(wù)分析析和項目目效益評評價 218項目進度度安排 229項目風險險分析 239.1項目目風險分分類 239.1.11建設(shè)風風險 239.1.22成本超超支風險險 239.1.33技術(shù)風風險 239.1.44其他風風險 239.2項目目風險控控制對策策 249.2.11建設(shè)風風險 249.2.22成本超超支風險險 2410可行性性研究結(jié)結(jié)論 2510.1養(yǎng)養(yǎng)老院建建設(shè)是必必要的 2510.2養(yǎng)養(yǎng)老院建建設(shè)是可可行的 251.項目概概況1.1項目目簡介1.1.11項目名名稱君蓮居住區(qū)區(qū)I1地地塊養(yǎng)老老院1.1.22項目建建設(shè)地點點項目建設(shè)地地點位于于上海市市閔行區(qū)區(qū)，地處處閔行區(qū)區(qū)A4線線以東、金金都路以以南顓橋橋鎮(zhèn)1554號的的I1地地塊內(nèi)，養(yǎng)養(yǎng)老院坐坐落在II1地塊塊的西北北角，北北臨滬光光路，西西傍都會會路，東東有在建建中的社社區(qū)衛(wèi)生生中心，地地理位置置優(yōu)越，交交通方便便。1.1.33建設(shè)規(guī)規(guī)模及內(nèi)內(nèi)容君蓮居住區(qū)區(qū)為上海海市、閔閔行區(qū)共共同投資資開發(fā)建建設(shè)的重重大工程程配套商商品房的的大型住住宅區(qū)，占占地1777.449公頃頃，總建建筑面積積1800萬平方方米，其其中住宅宅1544萬平方方米，分分為A、BB、C、DD、E、GG、H、II、J等等地塊。位位于I11地塊的的養(yǎng)老院院占地440077m2，總建建筑面積積為51196mm2，建筑筑層數(shù)為為4層，建建筑密度度39%%，建筑筑容積率率1.33。1.1.44項目法法人及法法人代表表項目法人：：上海閔閔行地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營有有限公司司法人代表：：朱國蘭蘭1.2項目目法人簡簡介上海閔行地地產(chǎn)經(jīng)營營有限公公司是閔閔行區(qū)人人民政府府出資監(jiān)監(jiān)管企業(yè)業(yè)，企業(yè)業(yè)注冊資資本為叁叁億元人人民幣。經(jīng)營范圍：：地產(chǎn)項項目基礎(chǔ)礎(chǔ)性工程程開發(fā)服服務(wù)，市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)工程建建設(shè)，綠綠化工程程服務(wù)，房房屋動拆拆遷服務(wù)務(wù)，建筑筑裝潢材材料，鋼鋼材，金金屬材料料銷售，工工程技術(shù)術(shù)咨詢。（涉涉及許可可經(jīng)營的的憑許可可證經(jīng)營營）。1.3可研研報告編編制依據(jù)據(jù)和研究究范圍1.3.11編制依依據(jù)：閔行區(qū)發(fā)展展計劃委委員會《關(guān)關(guān)于對顓顓橋鎮(zhèn)原原八大市市場A（BB、C）地地塊前期期基礎(chǔ)性性開發(fā)儲儲備項目目建議書書批復》，閔閔計基審審發(fā)(220044)222號（223號、224號）；；閔行區(qū)人民民政府《關(guān)關(guān)于批準準閔行區(qū)區(qū)土地儲儲備中心心為八大大市場住住宅儲備備用地AA（B、CC）塊劃劃撥國有有土地的的通知》，閔閔府土（220044）3558號（3359號號、3660號）《房房屋土地地測繪技技術(shù)報告告書》(上海海市測繪繪院第二二分院))；上海市閔行行區(qū)規(guī)劃劃管理局局《關(guān)于于君蓮居居住區(qū)修修建性詳詳細規(guī)劃劃的批復復》，閔閔規(guī)綜((20005)225號；；《城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計規(guī)規(guī)范》((20002年版版)（GGB5001800-933）；《上海市城城市規(guī)劃劃管理技技術(shù)規(guī)定定》(220033年111月版))；上海市工程程建設(shè)規(guī)規(guī)范《城城市居住住區(qū)公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施設(shè)置置標準》（DGJ08-55-2006）；《公共建筑筑節(jié)能設(shè)設(shè)計標準準》（DDGJ008-1107--20004JJ103307--20003）；；《建筑設(shè)計計防火規(guī)規(guī)范》((20001年版版)((GBJJ16--87))；《建筑抗震震設(shè)計規(guī)規(guī)范》((上海市市標準DDGJ008-99-20003))；《建筑給水水排水設(shè)設(shè)計規(guī)范范》（GGB5000155-20003）；；《環(huán)境空氣氣質(zhì)量標標準》（GGB30095--19996）；《民用建筑筑設(shè)計通通則》（JJGJ337-887）；；《民用建筑筑隔聲設(shè)設(shè)計規(guī)范范》（GGBJ1118--88）；；《上海市老老年事業(yè)業(yè)發(fā)展“九五”計劃和和20110年遠遠景目標標》；《老年人建建筑設(shè)計計規(guī)范》（JJGJ1122--99）；；《老年人居居住建筑筑設(shè)計標標準》((GB/T5503440-220033)；《療養(yǎng)院建建筑設(shè)計計規(guī)范》((JGJJ400-877)；《無障礙設(shè)設(shè)施設(shè)計計標準》（DDGJ08-1033-20003）；；上海市工程程建設(shè)規(guī)規(guī)范《養(yǎng)養(yǎng)老設(shè)施施建筑設(shè)設(shè)計標準準》；（DDGJ008-332-220000）；中華人民共共和國《工工程建設(shè)設(shè)標準強強制性條條文》((20002年版版)；《建筑工程程設(shè)計文文件編制制深度規(guī)規(guī)定》（建建設(shè)部220033年4月月）。1.3.22研究范范圍本可研報告告的研究究范圍如如下：項項目背景景和建設(shè)設(shè)的必要要性及可可行性分分析；項項目場址址和建設(shè)設(shè)條件分分析；建建設(shè)規(guī)模模和建設(shè)設(shè)方案；；組織機機構(gòu)與項項目管理理；投資資估算和和資金籌籌措方案案；財務(wù)務(wù)分析和和項目效效益評價價；項目目進度安安排；項項目風險險分析；；可行性性研究結(jié)結(jié)論。

2.項目背背景和建建設(shè)的必必要性及及可行性性分析2.1項目目背景2.1.11上海市市進入老老齡化社社會目前我國老老齡人口口占總?cè)巳丝诘谋缺嚷蕿?7%左右右，截至至20005年年年底，上上海戶籍籍總?cè)丝诳跒?3360..26萬萬人，其其中600歲及以以上老年年人口2266..37萬萬人，占占總?cè)丝诳诘?9..58％％，這意意味著，每5個上海人中就有1個老人；而這一比重仍有上升趨勢。根據(jù)聯(lián)合國今年2月份剛公布的數(shù)據(jù)，世界人口老齡化的“先行者”——日本，人口老齡化為22%。因此，上海的老齡化已經(jīng)“比肩”日本。上海比全國國提前110年進進入老齡齡化社會會，并且且老齡化化水平越越來越高高的趨勢勢在短期期內(nèi)不會會改變。在在未來225年內(nèi)內(nèi)，目前前35歲歲到600歲年齡齡段的人人將逐步步進入老老年人口口階段，這這個龐大大的人口口群體（220055年為6609..35萬萬人）將將極大地地提高上上海市老老齡人口口比重。2.1.22閔行區(qū)區(qū)制定相相應(yīng)養(yǎng)老老規(guī)劃閔行區(qū)政府府最近（220066年9月月）召開開了老年福福利設(shè)施施建設(shè)與與管理工工作推進進會，會會議按照照上海市市有關(guān)政政策和區(qū)區(qū)政府前前不久出出臺的《關(guān)關(guān)于全面面落實市市政府養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)實事項項目，進進一步推推進本區(qū)區(qū)養(yǎng)老服服務(wù)工作作意見的的通知》（2006年8月）精神，提出了《閔行區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)范化建設(shè)和管理實施細則》和《關(guān)于加強老年活動室建設(shè)和管理的意見》，這些舉措進一步推進了閔行區(qū)老年福利設(shè)施規(guī)范設(shè)置、嚴格管理和科學評估，從而達到可持續(xù)發(fā)展，對閔行區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)和老年活動室的發(fā)展起到指導意義。按照《關(guān)于于全面落落實市政政府養(yǎng)老老服務(wù)實實事項目目，進一一步推進進本區(qū)養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)工作的的意見》的的規(guī)定：：境內(nèi)組織和和個人，在在區(qū)民政政部門登登記取得得“民辦非非企業(yè)單單位登記記證書”，并在在閔行區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)舉辦的的為老年年人提供供住養(yǎng)、生生活護理理等綜合合性服務(wù)務(wù)的非營營利性養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)，給予予每張床床位一次次性補貼貼100000元元（含市市府補貼貼50000元）。對已經(jīng)民政政部門批批準執(zhí)業(yè)業(yè)的養(yǎng)老老機構(gòu)，通通過對原原有設(shè)施施的擴建建改造，新新增的養(yǎng)養(yǎng)老床位位經(jīng)區(qū)民民政部門門驗收，符符合上海海市“養(yǎng)老機機構(gòu)建筑筑設(shè)計標標準”，并辦辦理床位位設(shè)置變變更手續(xù)續(xù)，給予予每張新新增床位位一次性性補貼1100000元（含含市府補補貼50000）。新辦的養(yǎng)老老機構(gòu)經(jīng)經(jīng)區(qū)民政政局檢查查驗收合合格，按按照每張張床位110000元的標標準給予予一次性性開辦補補貼。為了給區(qū)內(nèi)內(nèi)養(yǎng)老機機構(gòu)的市市場化運運作提供供一個公公平競爭爭的環(huán)境境，提升升養(yǎng)老機機構(gòu)的為為老服務(wù)務(wù)質(zhì)量和和科學管管理水平平，按行行業(yè)考核核標準對對區(qū)內(nèi)養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)進行考考核，每每年考核核在800分以上上的，按按核定的的床位數(shù)數(shù)每收養(yǎng)養(yǎng)一位閔閔行區(qū)籍籍老人給給予每月月1000元運營營補貼經(jīng)經(jīng)費。在未來五年年里，閔閔行區(qū)老老年福利利設(shè)施建建設(shè)的目目標是：：養(yǎng)老機機構(gòu)床位位總數(shù)達達到70000張張以上；；居家養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)達1萬萬人，990%以以上的居居(村))委會建建成標準準化老年年活動室室。為此此，閔行行區(qū)將在在政府的的大力推推動下，鼓鼓勵民間間和海外外資金投投入，讓讓更多的的企業(yè)和和個人興興辦養(yǎng)老老機構(gòu)，并并在養(yǎng)老老機構(gòu)投投資多元元化，運運作機制制市場化化的情況況下，引引進競爭爭機制，形形成一個個良好的的競爭環(huán)環(huán)境，推推動養(yǎng)老老機構(gòu)的的良性發(fā)發(fā)展。2.1.33君蓮居居住區(qū)建建設(shè)養(yǎng)老老院的理理由屆時，君蓮蓮居住區(qū)區(qū)內(nèi)居住住人口將達達5.44萬人左左右，其其中相當當一部分分就是老老年人，本本著老有有所養(yǎng)、老老有所依依、老有有所樂、老老有所學學、老有有所為的的目標，以以為老年年人提供供優(yōu)質(zhì)的的住養(yǎng)、生生活、護護理等服服務(wù)為原原則，有有必要在在居住區(qū)區(qū)內(nèi)建設(shè)設(shè)至少一一所養(yǎng)老老院。2.2項目目建設(shè)的的必要性性2.2.11是推進進上海市市養(yǎng)老工工作的需需要上海市人口口委主任謝謝玲麗在在接受媒媒體采訪訪時表示示：上海市市正越來來越明顯顯的呈現(xiàn)現(xiàn)出人口的的老齡化化和家庭庭的小型型化。老老齡人口口占總?cè)巳丝诘?18.99％，而而家庭平平均只有有2.66人，這這使家庭庭成員養(yǎng)養(yǎng)老成為為今后的的大問題題。另據(jù)統(tǒng)計，上上海市贍贍養(yǎng)系數(shù)數(shù)（指老老年人口口與就業(yè)業(yè)人口的的比值）正正在不斷斷升高，目目前上海海60歲歲以上老老人占到到15－－59歲歲勞動力力人口的的贍養(yǎng)系系數(shù)已高高達200.6％％，也就就是說，目目前5個個勞動力力人口撫撫養(yǎng)一個個老人，到到20225年，這這一比值值將達558.55％，220500年高達達90..1％，也也就是接接近于11個勞動動力人口口撫養(yǎng)一一個老人人。此前，上海海市統(tǒng)計計局對上上海10000位位65歲歲及以上上老年人人的生活活狀況進進行的一一項調(diào)查查顯示，上上海有超超過400％的老老年人處處于“空空巢狀態(tài)態(tài)”，11/6的的老人因因為生活活難以自自理或缺缺乏家人人的照料料而想住住敬老院院?！拔次锤幌壤侠稀保杖遮厙乐刂氐娜丝诳诶淆g化化，無疑疑會影響響其經(jīng)濟濟建設(shè)的的步伐。截至20004年底底，上海海市共有有養(yǎng)老機機構(gòu)4339家，養(yǎng)養(yǎng)老床位位40,,1366張，床床位數(shù)占占60歲以以上老年年人口的的1.558％。，這這一數(shù)字字遠遠低低于發(fā)達達國家66％的水水平。雖雖說近幾幾年來上上海養(yǎng)老老設(shè)施建建設(shè)有了了空前的的發(fā)展，各各類養(yǎng)老老場所也也雨后春春筍般地地先后矗矗立，與與居民區(qū)區(qū)，尤其其新建居居民區(qū)配配套的養(yǎng)養(yǎng)老設(shè)施施日漸齊齊全，老老年人的的生活水水平也有有了明顯顯的改善善和提高高，然而而與發(fā)達達國家相相比各項項指標仍仍然存在在不小的的差距。因此，如何何解決老老年人養(yǎng)養(yǎng)老的問問題將成成為關(guān)乎乎社會繁繁榮穩(wěn)定定、經(jīng)濟濟健康發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵因素素，而建建設(shè)老年年福利機機構(gòu)、養(yǎng)養(yǎng)老設(shè)施施無疑成成為解決決這一頑頑疾的良良藥，本本案正是是這一良良藥中的的一粒藥藥丸。2.2.22是閔行行區(qū)養(yǎng)老老工作的的需要閔行區(qū)現(xiàn)有有養(yǎng)老機機構(gòu)266個，床床位27740余余張（見見下表），在在一定程程度上解解決了部部分老年年人的養(yǎng)養(yǎng)老需要要，然而而隨著各各類新區(qū)區(qū)的不斷斷建設(shè)、老老年人口口的不斷斷劇增，這這些設(shè)施施已經(jīng)明明顯不能能滿足老老年人的的需求，因因此需要要建立更更多的養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)、增添添養(yǎng)老床床位。養(yǎng)老機構(gòu)地址床位數(shù)1上海市閔行行區(qū)社會會福利院院莘莊七莘路路7000號6002上海市閔行行區(qū)第二二社會福福利院華坪街道蘭蘭坪路337號603上海閔行區(qū)區(qū)華漕鎮(zhèn)鎮(zhèn)敬老院院吳翟路吳漕漕路2888號484上海閔行區(qū)區(qū)馬橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)敬老院院馬橋鎮(zhèn)北松松沙港橋橋北側(cè)765上海閔行區(qū)區(qū)浦江鎮(zhèn)鎮(zhèn)陳行敬敬老院陳行鎮(zhèn)躍農(nóng)農(nóng)路水閘閘橋南406上海閔行區(qū)區(qū)虹橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)敬老院院虹橋鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)鎮(zhèn)南路1120號號807上海閔行區(qū)區(qū)華漕鎮(zhèn)鎮(zhèn)諸翟敬敬老院諸翟鎮(zhèn)平樂樂路6號號268古美路街道道敬老院院塘灣鎮(zhèn)三新新街309上海閔行區(qū)區(qū)浦江鎮(zhèn)鎮(zhèn)魯匯敬敬老院魯匯鎮(zhèn)教師師新村337號4210上海閔行區(qū)區(qū)浦江鎮(zhèn)鎮(zhèn)杜行敬敬老院談家港葉家家橋路228號6811上海閔行區(qū)區(qū)華漕鎮(zhèn)鎮(zhèn)紀王敬敬老院紀王鎮(zhèn)紀高高路中段段5012上海閔行區(qū)區(qū)梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)虹梅敬敬老院虹梅南路景景聯(lián)路111099號6013上海閔行區(qū)區(qū)梅隴鎮(zhèn)鎮(zhèn)敬老院院蓮花路春申申路21105號號9114江川路街道道華坪老老院蘭坪路1331弄113號6015江川路街道道碧江敬敬老院碧江路2880弄117號甲甲5016上海閔行區(qū)區(qū)吳涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)敬老院院劍川路1000弄444號7017龍柏街道航航華敬老老院航華街道航航南路1108號號7018上海閔行區(qū)區(qū)愛德養(yǎng)養(yǎng)老院顓橋鎮(zhèn)顓建建路張家家弄144號10019上海南張安安老院莘莊鎮(zhèn)七莘莘路九號號橋8020上海閔行區(qū)區(qū)福祿壽壽敬老院院滬閔路31158號號瓶北路路口14021上海閔行區(qū)區(qū)隴西養(yǎng)養(yǎng)老院梅隴鎮(zhèn)滬閔閔路羅陽陽七村5122上海恩光敬敬老院華寧路2445號東東13223上海閔行區(qū)區(qū)大眾敬敬老院滬閔路28865號號5024上海大華福福利院中春路26626號號29025龍柏街道龍龍柏敬老老院龍柏七村1104號號5626上海閔行區(qū)區(qū)愛心敬敬老院滬閔路28865號號50閔行區(qū)政府府計劃在在未來五五年里，閔閔行區(qū)老老年福利利設(shè)施建建設(shè)的目目標之一一是：養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)床位總總數(shù)達到到70000張以以上。從從數(shù)據(jù)對對比來看看，要達達到70000張張床位的的標準，閔閔行老年年設(shè)施的的建設(shè)還還有很長長的一段段路要走走。本項目設(shè)計計養(yǎng)老床床位766張，這這也將成成為未來來閔行區(qū)區(qū)養(yǎng)老床床位70000張張的一部部分。2.2.33是君蓮蓮居住區(qū)區(qū)功能完完善的需需要根據(jù)上海市市工程建建設(shè)規(guī)范范《城市市居住區(qū)區(qū)公共服服務(wù)設(shè)施施設(shè)置標標準》；；（DGGJ088-555-20006）對對于居住住區(qū)級公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施設(shè)設(shè)置標準準的要求求：必須須設(shè)置至至少一所所養(yǎng)老院院，養(yǎng)老老院的建建筑面積積和用地地面積分分別不應(yīng)應(yīng)小于442000m2和40000m22；另據(jù)據(jù)上海市市工程建建設(shè)規(guī)范范《養(yǎng)老老設(shè)施建建筑設(shè)計計標準》（DDGJ008-332-220000）的規(guī)規(guī)定：新新建的居居住區(qū)、居居住小區(qū)區(qū)，應(yīng)配配置與居居住區(qū)、居居住小區(qū)區(qū)人口規(guī)規(guī)模相應(yīng)應(yīng)的養(yǎng)老老設(shè)施，其其總床位位不應(yīng)小小于人口口規(guī)模的的2‰，因此此在擁有有人口容容量為55.4萬萬的君蓮蓮居住區(qū)區(qū)內(nèi)至養(yǎng)養(yǎng)老床位位的控制制應(yīng)該在在1000床位以以上。由由于目前前在君蓮蓮居住區(qū)區(qū)D地塊塊尚要建建設(shè)一所所托老所所（用地地面積112333m2，建筑筑面積6600mm2），因因此本案案養(yǎng)老院院床位的的設(shè)置為為76張張。2.3項目目建設(shè)的的可行性性2.3.11項目建建設(shè)的技技術(shù)可行行性上海市閔行行區(qū)君蓮蓮居住區(qū)區(qū)養(yǎng)老院院總建筑筑面積為為51996m2，總用地面積約約40007m2，是一一座四層層磚混結(jié)結(jié)構(gòu)建筑筑，一層層建筑面面積15551mm2，二層層建筑面面積14450mm2，三層層建筑面面積11169mm2，四層層建筑面面積10026mm2。此四層建筑筑不存在在新材料料、新技技術(shù)的運運用，盡盡管局部部存在入入口大堂堂較大跨跨度的形形式，但但總體屬屬于一般般建筑。項目所使用用的技術(shù)術(shù)已經(jīng)成成熟，因因此該項項目建設(shè)設(shè)在技術(shù)術(shù)上是可可行的。2.3.22項目建建設(shè)的方方案可行行性君蓮小區(qū)社社區(qū)養(yǎng)老老院建設(shè)設(shè)符合上上海市工工程建設(shè)設(shè)規(guī)范《養(yǎng)養(yǎng)老設(shè)施施建筑設(shè)設(shè)計標準準》（DDGJ008-332-220000）、上上海市工工程建設(shè)設(shè)規(guī)范《城城市居住住區(qū)公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施設(shè)置置標準》（DGJ08-55-2006）等規(guī)范、標準的要求，能夠完全滿足消防、衛(wèi)生、綠化、取暖采光、保溫隔熱、給排水、交通等標準，滿足規(guī)劃局的規(guī)劃要求，在方案上是可行的。2.3.33項目建建設(shè)的經(jīng)經(jīng)濟可行行性養(yǎng)老院是微微利行業(yè)業(yè)，初期期投資規(guī)規(guī)模較大大、項目目周期較較長、資資金回籠籠較慢，因因此，作作為公用用事業(yè)的的養(yǎng)老院院在所考考慮的社社會效益益將大于于經(jīng)濟效效益。由由于上海海市老年年人口比比率的不不斷攀升升而導致致的養(yǎng)老老院“一鋪難難求”的窘境境促使政政府不斷斷加大對對養(yǎng)老院院建設(shè)的的重視。按按照目前前上海老老年人口口所占比比例的分分析，在在不考慮慮其他因因素影響響下，君君蓮居住住區(qū)將會會入住一一萬左右右的老年年人，顯顯然，對對于如此此規(guī)模老老年人口口養(yǎng)老問問題的關(guān)關(guān)注將會會是一個個莫大的的社會問問題。另另外，閔閔行區(qū)政政府也先先后出頭頭臺了不不少舉措措鼓勵老老年福利利事業(yè)的的發(fā)展，例例如，在在《關(guān)于于全面落落實市政政府養(yǎng)老老服務(wù)實實事項目目，進一一步推進進本區(qū)養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)工作的的意見》中中規(guī)定：：新辦的的養(yǎng)老機機構(gòu)經(jīng)區(qū)區(qū)民政局局檢查驗驗收合格格，按照照每張床床位10000元元的標準準給予一一次性開開辦補貼貼。

3項目場址址與建設(shè)設(shè)條件3.1項目目場址君蓮居住區(qū)區(qū)位于閔閔行區(qū)，東東臨蓮花花南路，西西臨莘奉奉金高速速公路，北北臨金都都路，南南臨六磊磊塘河，基基地中間間有都會會路和中中八尺溝溝河自北北向南縱縱向貫穿穿、貴都都路和滬滬光路自自西向東東橫向貫貫穿，將將整個地地塊分為為A、BB、C11、C22、D、EE、F、GG1、GG2、HH、I11、I22、J等等十三塊塊。I1地塊位位于君蓮蓮居住區(qū)區(qū)的南部部，被滬滬光路、都都會路、六六磊塘、都都莊路相相擁，其其中，養(yǎng)養(yǎng)老院位位于I11地塊的的西北角角，滬光光路與都都會路交交匯處。3.2建設(shè)設(shè)條件3.2.11自然條條件君蓮居住區(qū)區(qū)位于閔閔行區(qū)西西部，地地處長江江三角洲洲沖積平平原，屬屬亞熱帶帶海洋氣氣候，常常年主要要風向為為東南風風，全年年氣候溫溫和，日日照充足足，四季季分明，雨雨水充沛沛。年降降水量111033.6mmm，日照照21775小時時，無霜霜期2888天，年年平均氣氣溫155．8度度，冬無無嚴寒，夏夏無酷暑暑。根據(jù)提供的的現(xiàn)有地地質(zhì)資料料，該地地塊地下下水位較較高，上上層為軟軟弱土層層，其第第6層暗暗綠－草草黃色粉粉質(zhì)粘土土為硬塑塑的粘性性土層，該該層土土土性較上上覆粘性性土層好好，可作作為本工工程項目目的樁基基持力層層?；貎?nèi)有330米寬寬的中八八尺溝河河南北貫貫穿，連連接南側(cè)側(cè)六磊塘塘河，基基地內(nèi)水水系發(fā)達達，水資資源豐富富。東北－西南南方向有有黃浦江江引水管管渠穿過過基地，水水渠上面面是可利利用綠地地，可作作為小區(qū)區(qū)休閑活活動場所所。3.2.22區(qū)位和和交通君蓮居住區(qū)區(qū)西側(cè)的的莘奉金金高速公公路與基基地有綠綠化帶相相隔，通通過莘奉奉金高速速可以方方便到達達莘莊及及外環(huán)線線，居住住區(qū)東側(cè)側(cè)的蓮花花南路向向北延伸伸直通滬滬閔路和和地鐵蓮蓮花路站站。3.2.33工程用用水用電電條件蓮花南路、金金都路等等主要周周邊道路路已經(jīng)布布置有市市政管網(wǎng)網(wǎng)、管線線，養(yǎng)老老院電力力可方便便由供電電部門電電力管線線引入，給給水由市市政管網(wǎng)網(wǎng)供水，雨雨、污水水分流,,最終排排入市政政道路雨雨、污水水管網(wǎng)系系統(tǒng)，燃燃氣為天天然氣，由由市煤氣氣管網(wǎng)供供給。3.2.44建材供供應(yīng)條件件閔行區(qū)建材材資源豐豐富，各各類建材材廠家眾眾多，項項目建設(shè)設(shè)所需的的砂子、石石料、磚磚、木材材等均由由當?shù)亟ńú膹S家家提供，鋼鋼材、水水泥由各各生產(chǎn)廠廠家駐上上海供貨貨商定點點供應(yīng)。項項目的建建筑材料料來源充充足。3.2.55社會環(huán)環(huán)境條件件閔行區(qū)人民民政府在在投資興興辦養(yǎng)老老院方面面給予了了很多方方面的優(yōu)優(yōu)惠政策策，在建建設(shè)用地地規(guī)劃、行行政規(guī)費費減免、資資金籌集集等方面面給予大大量優(yōu)惠惠政策。良良好的外外部環(huán)境境條件為為項目建建設(shè)提供供了有力力的保障障。

4建設(shè)規(guī)模模和建設(shè)設(shè)方案4.1總體體設(shè)計4.1.11設(shè)計依依據(jù)見第一章可可研報告告編制依依據(jù)4.1.22設(shè)計范范圍上海市顓橋橋鎮(zhèn)君蓮蓮居住區(qū)區(qū)I1地地塊養(yǎng)老老院托老老所規(guī)劃劃養(yǎng)老院托老老所建筑筑設(shè)計4.1.33工程概概況上海市顓橋橋鎮(zhèn)君蓮蓮居住區(qū)區(qū)I1地地塊養(yǎng)老老院托老老所項目目，坐落落于閔行行區(qū)土地地儲備中中心顓橋橋八大市市場住宅宅儲備II1塊地地上。養(yǎng)養(yǎng)老院的的建設(shè)規(guī)規(guī)模應(yīng)根根據(jù)其服服務(wù)的居居民人口口來確定定。按城市居居住區(qū)公公共服務(wù)務(wù)設(shè)施設(shè)設(shè)置標準準規(guī)定，養(yǎng)養(yǎng)老院配配建“千人指指標”：建筑面面積為884平方方米；用地面積積為800平方米米。按規(guī)劃劃，入住居住住區(qū)人口口應(yīng)達55.4萬萬人左右，對對應(yīng)建筑筑面積445366平方米米，用地地42330平方方米。本本方案設(shè)設(shè)計建筑筑面積551966平方米米，滿足足要求。主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標標如下：：項目指標總用地面積積4007平平方米道路廣場用用地面積積總建筑面積積5196平平方米綠化用地面面積建筑用地面面積1551平平方米建筑密度39.000%建筑容積率率1.3綠化率4.1.44設(shè)計原原則和總總體構(gòu)思思符合君蓮居居住區(qū)總總體規(guī)劃劃，執(zhí)行行國家方方針政策策，滿足足國家和和本市的的規(guī)范、標標準、規(guī)規(guī)定的要要求，注注重社會會效益，體體現(xiàn)“以人為為本”的和諧諧社會理理念。從從目的性性、方案案及實際際設(shè)施上上要考慮慮到老人人的起居居、日常常事務(wù)、個個人愛好好習慣、社社會接觸觸及文娛娛體育活活動等方方面，以以體現(xiàn)他他們早先先生活方方式的連連續(xù)性，最最重要的的目標就就是盡可可能長時時間維持持其獨立立生活能能力。

考慮老年人人的戶外外環(huán)境設(shè)設(shè)計特色色，著力力彌補老老年人減減退和喪喪失的機機能，采采取無障障礙設(shè)計計，提供供足夠面面積的室室外活動動場所，保保證老人人戶外活活動的需需要。在總體規(guī)劃劃布局和和建筑單單體設(shè)計計過程中中以老年年人的生生理需求求和精神神需求為為根本，把把“老有所所養(yǎng)、老老有所樂樂、老有有所醫(yī)、老老有所學學、老有有所為”作為基基木指導導思想。老老年人在在經(jīng)歷了了一生拼拼博后，到到老年“回歸自自然、反反樸歸真真”成為追追求的理理想境界界。清新新自然的的環(huán)境、舒舒適的居居所和完完善的綜綜合服務(wù)務(wù)設(shè)施是是老年人人的理想想居住形形態(tài)也是是規(guī)劃和和設(shè)計所所遵循的的理念和和努力達達到的目目標。4.1.55總平面面規(guī)劃設(shè)設(shè)計總體布置上上，充分分考慮到到養(yǎng)老院院托老所所的特點點，并與與周圍相相鄰的建建筑物相相協(xié)調(diào)。養(yǎng)養(yǎng)老院托托老所各各主要出出入口均均設(shè)在滬滬光路上上，根據(jù)據(jù)使用功功能的差差異分為為養(yǎng)老院院出入口口、托老老所出入入口及后后勤處入入口交通通便捷?；啬夏蟼?cè)為黃黃浦江引引水管渠渠，結(jié)合合水景在在此布置置綠化景景觀。4.2建設(shè)設(shè)規(guī)模君蓮居住區(qū)區(qū)養(yǎng)老院院建筑面面積為551966m2，總用用地面積約約40007m22，是一一座四層層磚混結(jié)結(jié)構(gòu)建筑筑。其中中，一層層建筑面面積15551mm2，二層層建筑面面積14450mm2，三層層建筑面面積11169mm2，四層層建筑面面積10026mm2。具體功能設(shè)設(shè)置見下下表：建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（mm2）數(shù)量入口大堂1樓1餐廳1樓1備餐間1樓1休息室1樓3活動室1樓3洗消間1樓1庫房1樓2更衣休息室室1樓1醫(yī)生辦公室室1樓2門衛(wèi)值班室室1樓1藥房1樓1搶救室1樓1觀察室1樓1光療室1樓1準備室1樓1理療室1樓1按摩室1樓1針灸室1樓1太平間1樓1其他1樓小計1樓1551理療室2樓1急救室2樓1觀察室2樓1醫(yī)務(wù)室2樓1藥房2樓1心理咨詢室室2樓1活動室2樓4醫(yī)生值班室室2樓1護士值班室室2樓1淋浴房2樓1更衣室2樓1老人居住室室2樓10其他2樓小計2樓1450資料室3樓1會議室3樓1辦公室3樓3洗衣房3樓1醫(yī)生值班室室3樓1護士值班室室3樓1淋浴房3樓1更衣室3樓1老人居住室室3樓10其他3樓小計3樓1169健身房4樓1儲藏室4樓1醫(yī)生值班室室4樓1護士值班室室4樓1淋浴房4樓1更衣室4樓1老人居住室室4樓10其他4樓小計4樓1026總建筑面積積51964.2.11入口大大堂入口大堂外外圍呈圓圓缺形結(jié)結(jié)構(gòu)，共共有兩層層，圓缺缺四周為為獨立的的活動室室，上下下各三間間，大堂堂中庭上上空，便便于采光光，給人人一種溫溫馨舒適適、欣欣欣向榮的的感覺。4.2.22餐廳及及輔助設(shè)設(shè)施餐廳位于一一樓入門門大堂右右側(cè)，另另由庫房房、洗消消間、操操作間、備備餐間等等輔助設(shè)設(shè)施與其其相鄰，餐餐廳能夠夠根據(jù)老老年人的的不同特特點制定定食譜，合合理調(diào)劑劑飲食營營養(yǎng)，餐餐廳外圍圍綠色遍遍布，是是老年人人用餐的的良好場場所。4.2.33醫(yī)生辦辦公室及及護士值值班室每層均設(shè)置置有醫(yī)生生辦公、值值班室和和護士值值班室以以及護士士站，能能夠方便便及時地地為老年年人提供供服務(wù)。4.2.44各類醫(yī)醫(yī)務(wù)室主要包括光光療室、理理療室、針針灸室、觀觀察室、按按摩室、搶搶救室等等，這些些功能各各異的設(shè)設(shè)施能夠夠保障老老年人日日常生理理的健康康以及特特殊時刻刻的緊急急救治。4.2.55心理咨咨詢室位于二樓的的心理咨咨詢室能能夠為老老年人的的心理健健康提供供服務(wù)，有有助于緩緩解老年年人的心心理壓力力和焦躁躁情緒。4.2.66辦公室室、會議議室、資資料室等等位于三樓的的辦公室室、會議議室、資資料室為為養(yǎng)老院院管理者者提供了了交流溝溝通的平平臺，有有助于群群策群力力，做好好老年養(yǎng)養(yǎng)老的工工作。4.2.77健身房房、活動動室等健身房和活活動室為為老年人人的身體體鍛煉和和自娛自自樂提供供了場所所，能夠夠為老年年人有個個好身體體、有個個好的精精神面貌貌提供了了便利。4.2.88老人居居住室老人居住室室位于22-4樓樓，每層層10間間，共330間，每每間有兩兩個或四四個床位位，共776張床床位。房房間內(nèi)設(shè)設(shè)有獨立立衛(wèi)生間間、另有有閉路電電視、空空調(diào)等設(shè)設(shè)備，能能夠很好好地滿足足老年人人的生活活需要。4.3建設(shè)設(shè)方案4.3.11建筑功功能設(shè)計計養(yǎng)老院托老老所建筑筑最高處處為4層層，建筑筑面積551966平方米米。建筑筑在使用用功能上上分為兩兩類，即即養(yǎng)老院院部分與與托老所所部分。養(yǎng)養(yǎng)老院出出入口設(shè)設(shè)在建筑筑中部，一一層布置置有餐廳廳、治療療室等功功能房間間，二至至四層南南側(cè)單廊廊布置老老人居住住類房間間，具有有良好的的采光通通風效果果，基地地南側(cè)黃黃浦江引引水管渠渠也提供供了良好好的景觀觀視線。走走廊中段段設(shè)有護護士站及及護士值值班室，護護士站視視線可及及所有老老年人居居住房間間。北側(cè)側(cè)為治療療用房及及辦公輔輔助用房房等，同同時利用用北側(cè)建建筑局部部退臺形形成的上上人屋面面解決了了被服洗洗滌后的的晾曬問問題。托托老所部部分設(shè)在在建筑一一層東側(cè)側(cè)部分，有有獨立的的出入口口及尺度度宜人的的小規(guī)模模中庭空空間。各各活動室室尺度各各異，有有開暢式式有封閉閉式為使使用者提提供了多多種選擇擇的可能能。另外外以上各各空間均均考慮了了滿足老老年人的的使用要要求，采采用無障障礙設(shè)計計。4.3.22建筑筑造型設(shè)設(shè)計本方案在建建筑造型型設(shè)計上上摒棄了了傳統(tǒng)觀觀念對老老年人建建筑要求求沉穩(wěn)、凝凝重、古古樸的特特點，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而追求求活潑輕輕盈的建建筑形式式，以求求為老年年人創(chuàng)造造一處充充滿活力力的居住住娛樂場場所。在在設(shè)計中中從形體體上將建建筑分為為南北兩兩個體塊塊，南側(cè)側(cè)體塊在在平面上上處理為為弧線狀狀，豐富富了立面面造型即即內(nèi)部空空間。北北側(cè)體塊塊為“一”字形，為為打破呆呆板，將將東側(cè)盡盡端設(shè)計計為圓形形，這樣樣也豐富富了內(nèi)部部空間及及立面造造型。4.3.33建筑筑裝飾標標準在建筑裝飾飾設(shè)計過過程中，對對于墻體體、屋面面、外墻墻以及窗窗體等建建筑構(gòu)件件在充分分考慮防防水、保保溫、牢牢固等建建筑構(gòu)件件的基本本要求下下，盡量量使得本本建筑項項目能夠夠體現(xiàn)最最新建筑筑設(shè)計理理念，將將環(huán)保及及高科技技充分融融入項目目設(shè)計中中。內(nèi)裝裝修材料料要符合合室內(nèi)裝裝飾材料料的衛(wèi)生生標準，其其室內(nèi)空空氣質(zhì)量量應(yīng)達到到國家標標準《室室內(nèi)空氣氣質(zhì)量標標準》（GGB/TT188883）的的要求。室室內(nèi)環(huán)境境污染應(yīng)應(yīng)按國家家標準《民民用建筑筑工程室室內(nèi)環(huán)境境污染控控制規(guī)范范》（GGB5003255）執(zhí)行行。建筑筑內(nèi)部墻墻體陽角角部位，宜宜做成圓圓角或切切角，且且在1..80mm高度以以下做與與墻體粉粉刷齊平平的護角角,下部部宜作00.355m高的的防撞板板。室內(nèi)內(nèi)墻面應(yīng)應(yīng)采用耐耐碰撞、易易擦拭的的裝修材材料，色色調(diào)宜用用暖色。室內(nèi)地面應(yīng)應(yīng)選用平平整、防防滑、耐耐磨的裝裝修材料料。臥室室、起居居室、活活動室宜宜采用木木地板或或有彈性性的塑膠膠板；廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間及及走廊等等公用部部位宜采采用清掃掃方便的的防滑地地磚。老老年人通通行的樓樓梯踏步步面應(yīng)平平整防滑滑無障礙礙，界限限鮮明，不不宜采用用黑色、顯顯深色面面料。老年人居室室不宜設(shè)設(shè)吊柜，應(yīng)應(yīng)設(shè)貼壁壁式貯藏藏壁櫥,,設(shè)置置高度在在1.550m以以下。每每人應(yīng)有有1.000m33以上上的貯藏藏空間。老年人居住住建筑的的門窗宜宜使用無無色透明明玻璃，落落地玻璃璃門窗應(yīng)應(yīng)裝配安安全玻璃璃，并在在玻璃上上設(shè)有醒醒目標示示。老年年人使用用的衛(wèi)生生潔具宜宜選用白白色。各類用房、樓樓梯間、臺臺階、坡坡道等處處設(shè)置的的各類標標志和標標注應(yīng)強強調(diào)功能能作用，應(yīng)應(yīng)醒目、易易識別。

5組織機構(gòu)構(gòu)與項目目管理該社區(qū)養(yǎng)老老院將由由上海閔閔行地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營有有限公司司投資建建設(shè)，建建成后將將移交給給閔行區(qū)區(qū)民政局局，由其其負責管管理、經(jīng)經(jīng)營。（有有待于進進一步補補充）

6投資估算算和資金金籌措方方案（待補充）

7財務(wù)分析析和項目目效益評評價（待補充）

8項目進度度安排養(yǎng)老院用地地已征遷遷完成，前前期三通通一平也也已完成成，已具具備施工工條件。該該養(yǎng)老院院將由上上海閔行行地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營有限限公司投投資建設(shè)設(shè)，建成成后將移移交給閔閔行區(qū)衛(wèi)衛(wèi)生局，由由其負責責管理、經(jīng)經(jīng)營。項目具體進進度如下下：2006年年9～10月內(nèi)內(nèi)完成項項目的項項目建議議書、可可行性研研究報告告的編制制及報批批，組建建管理機機構(gòu)；2006年年11～112月內(nèi)完完成初步步設(shè)計、施工圖設(shè)計、