中海昆明滇池匯報(bào)

02云南·昆明中海昆明滇池項(xiàng)目方案匯報(bào)中海昆明滇池匯報(bào)第1頁(yè)一個(gè)好住宅規(guī)劃應(yīng)該怎樣判斷？中海昆明滇池項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)商政府客戶居住及投資需求政府利益及法規(guī)盈利及形象需求

滿足中海昆明滇池匯報(bào)第2頁(yè)規(guī)劃三部曲規(guī)劃測(cè)算——經(jīng)過(guò)產(chǎn)品搭配各項(xiàng)指標(biāo)測(cè)算出最優(yōu)產(chǎn)品類(lèi)型搭配規(guī)劃愿景——經(jīng)過(guò)對(duì)規(guī)劃形態(tài)、空間意向設(shè)定，展示一個(gè)生活方式和生活場(chǎng)景規(guī)劃策略——經(jīng)過(guò)處理規(guī)劃中基本問(wèn)題來(lái)實(shí)施設(shè)定規(guī)劃愿景中海昆明滇池匯報(bào)第3頁(yè)規(guī)劃測(cè)算Part1中海昆明滇池匯報(bào)第4頁(yè)1、規(guī)劃測(cè)算（做什么）經(jīng)過(guò)產(chǎn)品搭配各項(xiàng)指標(biāo)測(cè)算出既符合場(chǎng)地規(guī)劃條件，又符合市場(chǎng)需求，同時(shí)能最優(yōu)化盈利產(chǎn)品類(lèi)型搭配中海昆明滇池匯報(bào)第5頁(yè)產(chǎn)品定位——A12與A14地塊定位A14與A12地塊相比，更靠近滇池，景觀資源更加好，所以依據(jù)基地位置、景觀，考慮差異化路線，我們將產(chǎn)品定位為：A12地塊——中高端產(chǎn)品，容積率1.6

主推純小高層或小高層+疊拼

A14地塊——高端產(chǎn)品，容積率1.0

主推TOWNHOUSE及疊拼、合院

A12A14約850米約480米中海昆明滇池匯報(bào)第6頁(yè)產(chǎn)品定位——周?chē)?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析本案俊發(fā)·滇池ONE產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排、雙拼、疊拼

低容積率生態(tài)別墅容積率:0.62建筑格調(diào)：混合歐式資源優(yōu)勢(shì)：用地毗鄰濕地公園，周?chē)休^豐富水系資源

本項(xiàng)目比之：沒(méi)有如此優(yōu)越自然濕地景觀和酒店配套；差異化路線：多產(chǎn)品開(kāi)發(fā)思緒中海昆明滇池匯報(bào)第7頁(yè)產(chǎn)品定位——周?chē)?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析本案中航·云璽大宅產(chǎn)品類(lèi)型：聯(lián)排、雙拼、疊拼

多為地下2層，地上3層容積率:0.73建筑格調(diào)：美式草原風(fēng)純別墅小區(qū)資源優(yōu)勢(shì)：總用地較大，濕地景觀資源豐富

本項(xiàng)目比之：一無(wú)如此優(yōu)越景觀資源，二無(wú)如此低容積率用地條件，假如布置別墅產(chǎn)品，必定需要走差異化路線，如降低級(jí)位，主推偏經(jīng)濟(jì)型小聯(lián)排。另外，其兩層采光地下室深受業(yè)主認(rèn)同，值得借鑒。中海昆明滇池匯報(bào)第8頁(yè)產(chǎn)品定位——周?chē)?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析本案堃馳·公園1903產(chǎn)品類(lèi)型：多層疊拼；小高層1T2；商業(yè)商務(wù)容積率:1.03建筑格調(diào)：法式+西班牙+當(dāng)代資源優(yōu)勢(shì)：有大面積公家配套支撐

本項(xiàng)目比之：沒(méi)有如此優(yōu)越公建配套支撐；另外，其多層疊拼產(chǎn)品和小高層產(chǎn)品相對(duì)成熟，值得借鑒、超越；小高層、多層產(chǎn)品差異化策略：如精裝交房中海昆明滇池匯報(bào)第9頁(yè)中航·云璽大宅雙拼：400m2,

510m2均價(jià)：27000聯(lián)排：235-242m2，總價(jià)500-700w/套合院：288m2,總價(jià)700-900w/套

堃馳·公園1903洋房：85-148m2均價(jià)：1-13000疊拼：150-202m2均價(jià)：14000-19000

俊發(fā)·滇池ONE別墅：389-880m2均價(jià)：16000-18000

產(chǎn)品定位——周?chē)?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析對(duì)市場(chǎng)上類(lèi)似競(jìng)品分析后，產(chǎn)品定位為豪華小高層和中高端小別墅，產(chǎn)品面積段控制在110-240之間。所以，A12地塊能夠從兩個(gè)方向開(kāi)始探索：

多產(chǎn)品開(kāi)發(fā)思緒走差異化路線，別墅產(chǎn)品主推偏經(jīng)濟(jì)型小聯(lián)排借鑒、超越多層疊拼產(chǎn)品和小高層產(chǎn)品總結(jié)純粹型

復(fù)合型（純小高層）（小高層+別墅）結(jié)論中海昆明滇池匯報(bào)第10頁(yè)ABEBCDF地塊價(jià)值分析A——靠近80米綠化帶（含海河），遠(yuǎn)眺西山無(wú)遮擋B——南面道路等級(jí)低，干擾小，朝南采光好C——靠近商業(yè)F，商業(yè)價(jià)值高，可沿街設(shè)置底商D——基地內(nèi)部，較少干擾E——靠近環(huán)湖東路，噪音干擾較大，且路對(duì)面建筑多為3層，對(duì)西山景觀有遮擋F——商業(yè)點(diǎn)1:綠化帶（含海河）點(diǎn)2：遠(yuǎn)眺西山12高F商業(yè)低ABCDE中海昆明滇池匯報(bào)第11頁(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行時(shí)中海昆明滇池匯報(bào)第12頁(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行時(shí)中海昆明滇池匯報(bào)第13頁(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行時(shí)中海昆明滇池匯報(bào)第14頁(yè)幾個(gè)強(qiáng)排方案復(fù)合型疊拼+高層復(fù)合型合院+高層純粹型全高層純粹型全高層中海昆明滇池匯報(bào)第15頁(yè)規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值反應(yīng)方案一復(fù)合型疊拼+高層ABC最優(yōu)地塊價(jià)值利用示意中優(yōu)次優(yōu)ABEBCDFB、6層疊墅C、小高層A、別墅區(qū)中海昆明滇池匯報(bào)第16頁(yè)規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值反應(yīng)方案二復(fù)合型六合院+高層ABEBCDFB、小高層（大戶型）A、六合院區(qū)C、小高層（小戶型）ABC最優(yōu)地塊價(jià)值利用示意中優(yōu)次優(yōu)中海昆明滇池匯報(bào)第17頁(yè)規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值反應(yīng)方案三純粹型全高層ABC最優(yōu)地塊價(jià)值利用示意圖中優(yōu)次優(yōu)ABEBCDFB、小高層（中戶型）A、小高層（大戶型）C、小高層（小戶型）中海昆明滇池匯報(bào)第18頁(yè)規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值反應(yīng)ABC最優(yōu)地塊價(jià)值利用示意圖中優(yōu)次優(yōu)ABEBCDFB、小高層（中戶型）A、小高層（大戶型）C、小高層（小戶型）方案四純粹型全高層中海昆明滇池匯報(bào)第19頁(yè)P(yáng)art2規(guī)劃愿景中海昆明滇池匯報(bào)第20頁(yè)2、規(guī)劃愿景（像什么）經(jīng)過(guò)對(duì)規(guī)劃城市形態(tài)、內(nèi)部或街道空間意向構(gòu)想，展示可能出現(xiàn)生活場(chǎng)景，引導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施方向。中海昆明滇池匯報(bào)第21頁(yè)規(guī)劃方案一復(fù)合型（疊拼+高層）中海昆明滇池匯報(bào)第22頁(yè)建筑形態(tài)中海昆明滇池匯報(bào)第23頁(yè)交通分析車(chē)行出入口人行出入口車(chē)行道步行道步行道意向圖車(chē)行出入口中海昆明滇池匯報(bào)第24頁(yè)景觀分析組團(tuán)景觀景觀軸水系沿河景觀意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第25頁(yè)產(chǎn)品分布四疊大面寬疊墅六疊窄面寬疊墅160+165戶型145+145戶型110+125戶型中海昆明滇池匯報(bào)第26頁(yè)規(guī)劃方案二復(fù)合型（合院+高層）類(lèi)型計(jì)容建筑面積面積占比高層232470.084.1%六合院33050.012.0%商業(yè)4700.01.7%配套6136.82.2%累計(jì)276356.8100.0%容積率1.60140.907戶型類(lèi)型類(lèi)型計(jì)容面積面積占比戶數(shù)110.032480.012.2%290.0125.036250.013.7%290.0140.013340.05.0%93.0160.0106760.040.2%621.0175~1801400.00.5%8.0190~2001520.00.6%8.0200.015560.05.9%78.0210~22049330.018.6%224.0220~2408880.03.3%37.0累計(jì)265520.0100%1649.0中海昆明滇池匯報(bào)第27頁(yè)交通分析車(chē)行出入口人行、車(chē)行出入口車(chē)行道步行道入口意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第28頁(yè)景觀分析組團(tuán)景觀景觀軸水系沿河景觀意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第29頁(yè)產(chǎn)品分布六合院160+165戶型145+145戶型110+125戶型中海昆明滇池匯報(bào)第30頁(yè)規(guī)劃方案三純粹型（全高層）類(lèi)型計(jì)容建筑面積面積占比高層267632.097.0%疊拼0.00.0%配套6136.82.2%商業(yè).00.7%累計(jì)275768.8100.0%最大計(jì)容面積276215.9

總建筑面積超-447.1

類(lèi)型套數(shù)套數(shù)建筑面積面積配比累計(jì)平層戶型110220.0024420.019.40%125220.0027500.0145160.0023200.047.06%160-165608.00102752.018564.0011840.09.57%21564.0013760.0底TOWN戶型145+145底TOWN戶型(180~190)20.005400.013.00%160+165底TOWN戶型(200~210)76.0023560.0185+185底TOWN戶型(220~240)0.000.0185+215底TOWN戶型(240~250)16.005840.0頂躍戶型110+125頂層躍層戶型(140~160)44.006600.010.97%145+145頂層躍層戶型(180~190)20.003800.0160+165頂層躍層戶型(200~210)76.0015200.0185+185頂層躍層戶型(215~225)0.000.0185+215頂層躍層戶型(220~250)16.003760.0

累計(jì)1604.00267632.0100.00%中海昆明滇池匯報(bào)第31頁(yè)交通分析車(chē)行出入口人行、車(chē)行出入口車(chē)行道步行道車(chē)行出入口入口意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第32頁(yè)景觀分析組團(tuán)景觀景觀軸水系景觀意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第33頁(yè)產(chǎn)品分布215+185戶型160+165戶型145+145戶型110+125戶型中海昆明滇池匯報(bào)第34頁(yè)規(guī)劃方案四純粹型（全高層）類(lèi)型計(jì)容建筑面積面積占比高層267536.097.0%疊拼0.00.0%配套6136.82.2%商業(yè).00.7%累計(jì)275672.8100.0%最大計(jì)容面積276215.9

類(lèi)型套數(shù)套數(shù)建筑面積面積配比累計(jì)平層戶型110260.0028860.022.94%125260.0032500.0145224.0032480.046.50%160-165544.0091936.018548.008880.07.18%21548.0010320.0底TOWN戶型145+145底TOWN戶型(180~190)28.007560.012.34%160+165底TOWN戶型(200~210)68.0021080.0185+185底TOWN戶型(220~240)0.000.0185+215底TOWN戶型(240~250)12.004380.0頂躍戶型110+125頂層躍層戶型(140~160)52.007800.011.04%145+145頂層躍層戶型(180~190)28.005320.0160+165頂層躍層戶型(200~210)68.0013600.0185+185頂層躍層戶型(215~225)0.000.0185+215頂層躍層戶型(220~250)12.002820.0

累計(jì)1652.00267536.0100.00%中海昆明滇池匯報(bào)第35頁(yè)建筑形態(tài)中海昆明滇池匯報(bào)第36頁(yè)人行、車(chē)行出入口車(chē)行出入口車(chē)行道步行道車(chē)行出入口

交通分析入口意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第37頁(yè)組團(tuán)景觀景觀軸水系景觀分析景觀意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第38頁(yè)215+185戶型160+165戶型145+145戶型110+125戶型產(chǎn)品分布中海昆明滇池匯報(bào)第39頁(yè)P(yáng)art3規(guī)劃策略中海昆明滇池匯報(bào)第40頁(yè)3、規(guī)劃策略（怎么做）經(jīng)過(guò)處理規(guī)劃中基本問(wèn)題來(lái)實(shí)施設(shè)定規(guī)劃愿景。本案需要處理問(wèn)題1、出入口設(shè)計(jì)：人車(chē)分流（平面示意圖、剖面示意圖）2、景觀帶利用3、示范景觀軸營(yíng)造（流線）4、立面格調(diào)中海昆明滇池匯報(bào)第41頁(yè)1、人車(chē)分流，動(dòng)靜分開(kāi)經(jīng)過(guò)步行道、步行區(qū)將人流與車(chē)流分開(kāi)，綠地、住宅和人行步道有機(jī)地配置在一起。車(chē)輛駛?cè)胄^(qū)后,直接通往地下車(chē)庫(kù),保障地面行人絕對(duì)安全,同時(shí)降低了噪音和空氣污染。地下車(chē)庫(kù)中海昆明滇池匯報(bào)第42頁(yè)1、人車(chē)分流，動(dòng)靜分開(kāi)經(jīng)過(guò)步行道、步行區(qū)將人流與車(chē)流分開(kāi)，綠地、住宅和人行步道有機(jī)地配置在一起。車(chē)輛駛?cè)胄^(qū)后,直接通往地下車(chē)庫(kù),保障地面行人絕對(duì)安