臺灣新聯(lián)康培訓資料

臺灣新聯(lián)康康培訓資資料房地產(chǎn)業(yè)作作為第三三產(chǎn)業(yè)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是是一項涉涉及到金金融、建建筑、裝裝潢等多多方面的的行業(yè)。而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)本身身也是由由多個環(huán)環(huán)節(jié)組成成的。從從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、房房地產(chǎn)銷銷售到物物業(yè)管理理，這個個過程是是很長的的，而且且任何一一個環(huán)節(jié)節(jié)出現(xiàn)問問題，都都會導致致這個過過程出現(xiàn)現(xiàn)偏差。所所以，在在目前房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的高速速發(fā)展中中，對各各個環(huán)節(jié)節(jié)的要求求也越來來越高，從從而導致致各個環(huán)環(huán)節(jié)的工工作都需需要有專專業(yè)的人人才來從從事。象象以前，一一家公司司完成整整個過程程的時代代一去不不復返。從房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展趨勢中中可以看看出，今今后開發(fā)發(fā)商將專專門負責責開發(fā)（造造房子），銷銷售商將將專門負負責銷售售（賣房房子），物物業(yè)管理理公司將將專門負負責對成成熟小區(qū)區(qū)的管理理（把小小區(qū)內(nèi)的的各項管管理事物物再分包包給各專專業(yè)公司司來負責責，例小小區(qū)的保保安可以以請專業(yè)業(yè)的保安安公司，小小區(qū)的綠綠化可以以請專業(yè)業(yè)的園藝藝公司）。在這里，主主要向大大家介紹紹其中一一個環(huán)節(jié)節(jié)――銷售售。講得得通俗一一點，就就是把開開發(fā)商正正在建造造的房子子/已建建造完的的房子，通通過廣告告吸引客客戶至現(xiàn)現(xiàn)場，從從而把房房子賣掉掉的過程程。這個行業(yè)雖雖然不象象做房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)需需要很多多的資金金投入，但但它對專專業(yè)性的的要求會會更高，其其中代銷銷業(yè)還可可再分成成三個部部分。純企劃企劃代銷包銷純企劃的概概念簡單單地講，就就是由發(fā)發(fā)展商出出廣告費費，我們們公司根根據(jù)項目目的特點點，來為為這個項項目進行行一系列列的廣告告策劃，不不包括現(xiàn)現(xiàn)場業(yè)務務。企劃代銷的的概念簡簡單地講講，由發(fā)發(fā)展商提提供廣告告費用，我我們公司司根據(jù)這這個項目目的特點點給這個個項目重重新定位位，從前前期的案案前準備備、廣告告策劃以以及現(xiàn)場場的銷售售進行一一系列正正題的運運行。包銷和企劃劃代銷的的區(qū)別在在于，由由我們公公司來承承擔廣告告費用，因因此包銷銷的風險險性在代代銷業(yè)中中是最大大的。或許有人會會問那代代銷和中中介到底底有什么么區(qū)別呢呢？同樣樣都是自自己不蓋蓋房子，來來替發(fā)展展商賣房房。其實實代銷和和中介的的最大差差別在于于，代銷銷行業(yè)講講究的是是整體作作戰(zhàn)（由由公司研研展部了了解市場場，把信信息反饋饋給業(yè)務務部和企企劃部，而而業(yè)務部部根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場的實實戰(zhàn)接觸觸把信息息反饋給給企劃部部，使企企劃部能能根據(jù)市市場的變變化不斷斷調(diào)整廣廣告的訴訴求，從從而達到到最佳效效果，吸吸收更多多的客戶戶去售樓樓現(xiàn)場，可可以說缺缺了任何何一個部部門都不不行），而而中介更更多地是是靠個人人的單兵兵作戰(zhàn)，它它們往往往沒有一一系列的的廣告配配合。更更不一樣樣的是，代代銷業(yè)通通常是一一批人圍圍繞著一一個案子子進行工工作，而而中介是是每個人人都可以以有許多多案子來來供客戶戶挑選，中中介往往往要主動動找客戶戶，而代代銷因為為有廣告告的配合合，故更更多的時時間是客客戶主動動上門。當然，中介介和代銷銷還是有有一定聯(lián)聯(lián)系，因因為大家家都有自自己的優(yōu)優(yōu)勢，如如能做到到取長補補短的話話，那就就能使自自己的能能力更上上一層樓樓。最后再向大大家介紹紹一下，目目前在上上海能經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)現(xiàn)于報端端的幾家家代銷公公司，除除我們公公司還有有蓮花物物業(yè)、力力陽富陽陽等。在在上海較較出名的的中介公公司主要要有太平平洋和信信義。貳認識識新聯(lián)陽陽，認識識新聯(lián)康康教學重點：：讓新人人知道新新聯(lián)陽的的組織架架構及新新聯(lián)康在在上海的的情況教學用具：：新聯(lián)陽陽介紹，新新聯(lián)康介介紹教學配合：：各部門門負責人人在講課之前前，先向向新人介介紹各部部門負責責人一、臺灣新新聯(lián)陽公公司發(fā)展展史臺灣新聯(lián)陽陽成立于于19777年底底，經(jīng)過過20多多年的風風風雨雨雨，從最最初的110人公公司發(fā)展展成至今今擁有四四個處（總總管理處處、不動動產(chǎn)代理理銷售事事業(yè)處、建建設事業(yè)業(yè)處、海海外事業(yè)業(yè)處），一一個基金金會和九九家轉投投資企業(yè)業(yè)，年營營業(yè)業(yè)績績在10000億億臺幣以以上的實實業(yè)機構構。作為一家成成功的公公司，必必定有不不同于其其它公司司的企業(yè)業(yè)精神支支撐著它它，那新新聯(lián)陽的的企業(yè)精精神是什什么呢？？我們可可以用五五心作為為概括：：誠心、信信心、愛愛心、細細心和決決心。新新聯(lián)陽在在這200年的成成長過程程中，一一直能穩(wěn)穩(wěn)坐代銷銷業(yè)的龍龍頭地位位，除了了公司的的專業(yè)，更更重要的的是全體體同仁都都以這五五心精神神作為工工作的標標準來要要求自己己，并服服務于客客戶。上海新聯(lián)康康的前身身為臺灣灣新聯(lián)陽陽實業(yè)機機構下屬屬的海外外事業(yè)處處。922年，隨隨著臺商商投資大大陸房地地產(chǎn)的熱熱潮興起起，海外外事業(yè)處處應一批批臺灣著著名發(fā)展展商之邀邀進入中中國大陸陸，進行行合作銷銷售。1995年年，隨著著海外事事業(yè)處業(yè)業(yè)務不斷斷擴大，于于19995年66月2日日正式注注冊成立立上海新新聯(lián)康投投資顧問問有限公公司，專專業(yè)從事事新聯(lián)陽陽實業(yè)的的主營項項目―――房地產(chǎn)產(chǎn)銷售代代理。與與此同時時，新聯(lián)聯(lián)陽實業(yè)業(yè)機構下下屬建設設事業(yè)處處，也在在北京注注資上億億人民幣幣，與北北京建工工集團成成立北京京長興房房屋開發(fā)發(fā)有限公公司，開開發(fā)了高高爾夫球球場、別別墅及辦辦公大樓樓等項目目，作為為上海新新聯(lián)康的的兄弟公公司在中中國大陸陸共同發(fā)發(fā)展。二、公司的的架構公司目前共共有四個個部門，行行政人事事管理部部、財務務部、企企劃部和和業(yè)務部部。這四四個部門門各有自自己的職職責范圍圍。首先，我們們來看一一下企劃劃部。企企劃部的的工作是是針對產(chǎn)產(chǎn)品的定定位分析析擬定廣廣告、策策略及方方向。從從命名到到策略執(zhí)執(zhí)行預算算的控制制，廣告告內(nèi)容的的制作及及各類宣宣傳媒體體的綜合合運用都都屬于企企劃部的的范疇。而企劃部具具體的工工作內(nèi)容容可以用用以下十十個方面面來概括括：提列廣告總總精神廣告策略制制定及檢檢討修正正命名建議LOGO設設計預算編列廣告進度編編列及執(zhí)執(zhí)行媒體運用之之建議及及效果評評估檢討討各項印刷品品之設計計、文案案制作（說說明書、報報紙稿、海海報…等）立體媒體之之策劃，包包括現(xiàn)場場布置廣廣告圖樣樣、收音音機、電視廣告、錄錄影帶之之腳本提提列大型促銷活活動之協(xié)協(xié)助舉辦辦其次，讓我我們再來來看一下下業(yè)務部部的工作作內(nèi)容，業(yè)業(yè)務部主主要包括括兩個方方面的工工作：研究發(fā)展業(yè)務執(zhí)行研究發(fā)展包包括如下下內(nèi)容：：研究/針對對市場現(xiàn)現(xiàn)有個案案行銷狀狀況，隨隨時跟蹤蹤調(diào)查市場預測//包括市市場供需需分析，大大環(huán)境景景氣預測測，從政政治、金金融、經(jīng)經(jīng)濟、政政策及社社會面角角度宏觀觀分析未未來市場場走勢市場定位//包括產(chǎn)產(chǎn)品定位位、價格格定位、目目標客源源定位等等多方面面建議業(yè)務執(zhí)行案前階段準備各種銷銷售道具具制作及及監(jiān)測質質量、效效果，包包括模型型、透視視圖、現(xiàn)現(xiàn)場接待待中心、樣樣品屋（實實品屋）、庭庭園布置置、燈光光效果……等個案銷售講講習資料料及答客客問之完完成人員訓練行銷策略之之提供行銷階段//分為引引導期、公公開期、強強銷期及及持續(xù)期期，在各各個階段段運用不不同的業(yè)業(yè)務策略略，并達達成每一一階段之之任務及及持續(xù)對對發(fā)展商商及客戶戶之服務務品質，將將一直是是工作的的重心。最后，讓我我們再了了解一下下行政人人事管理理部和財財務部。行行政人事事管理部部除了對對公司的的人員進進行管理理，更重重要的是是，要讓讓公司在在一個有有序的環(huán)環(huán)境中正正常地運運作，發(fā)發(fā)揮最大大的效率率，而財財務部除除了給全全體員工工發(fā)放工工資與獎獎金之外外，它的的首要任任務就是是幫助公公司控制制成本，嚴嚴格審核核各項支支出，做做到在單單位成本本下的利利益最大大化。在介紹完公公司部門門的情況況后，接接著要向向大家介介紹一下下公司這這些年在在大陸的的業(yè)績，即即成長歷歷程（借借助新聯(lián)聯(lián)康介紹紹，首先先，從中中選出有有代表性性個案，配配合這些些個案的的銷售資資料，向向新人介介紹，其其次他們們介紹公公司在報報紙媒體體上的專專欄寫作作）。三、上海新新聯(lián)康公公司發(fā)展展史1992年年年底進進入大陸陸市場。1993年年8月推推出第一一個項目目－大連連站前不不夜城，發(fā)發(fā)展商是是臺灣首首富榮方方霖、蔡蔡辰男父父子的企企業(yè)―國泰。1993年年11月月推出湯湯臣集團團在滬開開發(fā)的三三個浦東東項目。1994年年－19996年年：上海海以外銷銷辦公樓樓為主福州以高檔檔純住宅宅為主，成成功推出出華林御景、花花開富貴貴等項目目。1995年年新聯(lián)康康公司完完成注冊冊。1997年年至今在在上海市市以中高高檔內(nèi)銷銷商品房房為主要要代理房房源。1997年年推出市市場風云云個案－－上海新新家坡新家坡美樹樹館1998年年首次引引入錯層層房型，走走俏上海海，代表表項目－－東苑綠綠世界，供供不應求求，楊浦浦大運盛盛城創(chuàng)一一天旺銷銷63套套的記錄錄1999年年推出四四季園，獲獲99年年度徐匯匯區(qū)預售售面積、預預售金額額雙項第第一2000年年度結合合東方金金馬－上上海名前前列第的的外資開開發(fā)公司司推出市市中心550萬mm2的明日日星城代理項目區(qū)區(qū)域不斷斷擴展，119999年項目目分布蘇蘇錫常、北北京、青青島、福福州福州代理了了匯多利利建材市市場、鳳鳳翔大第第、廣場場特區(qū)等等項目五、業(yè)務部部的企業(yè)業(yè)文化：：可以用“一一、二、三三、四、五五”來概括括。一套工作方方法：計計劃、進進度、品品質、預預算、目目標兩個精神：：團隊合合作精神神無墻壁精神神三大保證保證辛苦保證嚴格保證學到東東西D.個人人素質四四個要求求：熱情情、專業(yè)業(yè)、誠實實、負責責心心心心心堂還大致一司勵公了每正工各險每會利3來員年一力果了公尾會各項了獎售五的不同最譽是陽的傳叁住宅宅建筑基基礎知識識社區(qū)部分單體部分附：建筑面面積計算算方法社區(qū)部分：：按照社區(qū)的的規(guī)模可可分為：：居住住區(qū)80000--1.55萬人居住小區(qū)330000-50000人人居住組團8800--15000人（按照各地地戶均人人數(shù)不同同，基本本上3--3.55人/力力）以目前來看看，商品品房開發(fā)發(fā)一般是是組團級級的，也也有超大大規(guī)模的的，象萬萬科等，就就可算的的上是居居住區(qū)級級的。按照社區(qū)的的規(guī)劃布布局可分分為：行列式（象象公房、新新村房）周邊式（花花園在當當中，建建筑圍繞繞周邊，象象東苑綠綠世界、新新家坡美樹館館）混合式（既既有行列列式，又又有周邊邊式）自由式（依依據(jù)景觀觀、地形形等因素素考慮，布布局較自自由，象象萬科）按照社區(qū)的的層數(shù)結結構可分分為：別別墅花園園聯(lián)排別墅、排排屋多層小區(qū)小高層小區(qū)區(qū)高層小區(qū)混合式按照社區(qū)景景觀組織織方式：：中心式式（集中中綠地）分散式（小小區(qū)花園園）社區(qū)部分中中需要了了解的基基本知識識：基地面積：：又稱占占地面積積是開發(fā)發(fā)商買的的全間距面積間距用地面積：：基地面面積―――規(guī)劃紅紅線（道道路），退界的面積積退界道路（是可可供開發(fā)發(fā)商進行行建設的的用地）（退界，沿沿主要道道路，一一般退了了3～55米）建筑面積：：所有建建設形成成的構筑筑面積（每每層均算）其中住宅建建筑面積積是實際際銷售面積容積率：建建筑面積積/基地地面積一般多層小小區(qū)2以以內(nèi)高層3以上上間距：（日日照間距距）建筑筑物之間間的間隔隔，目的是保證建建筑物的的采光，彼彼此不受受影響，或減少少影響。日照間距：：每年冬冬至一天天、中午午北面座座向的建筑保證11小時日日照的間間距。上海這樣規(guī)規(guī)定：住宅建筑間間距控制制規(guī)定建筑間距規(guī)規(guī)定朝向建筑間距（不不少于建建筑高度度倍數(shù)）市區(qū)浦東新區(qū)等等平行布置南北向[[正南向向、南偏偏東（西）≤45℃]1.01..2((與南側側建筑高高度比）東西向[[正南向向、東（西西）偏南南≤45℃C]0.91..0((與較高高建筑高高度比）垂直布置南北向[[同平行行布置]]0.70..8((與南側側建筑高高度比）東西向[[同平行行布置]]0.70..8((與較高高建筑高高度比）非平行非垂垂直布置置兩幢建筑筑的夾角角≤30°°按平行布置置的居住住建筑控控制30°〈夾夾角〈660°0.80..9((與南側側或較高高建筑高高度比）〉60°°按垂直布置置的居住住建筑控控制對執(zhí)行上述述規(guī)定確確有困難難的，經(jīng)經(jīng)規(guī)劃部部門批準準可適當當按規(guī)定定間距縮縮小100％。社區(qū)需要注注意的主主要是規(guī)規(guī)模、布布局、結結構、層層數(shù)（容容積率）、景景觀組織織。其次還要注注意小區(qū)區(qū)的停車車組織方方式：人人車分行行，和景景觀一同同組織，大大面積地地下停車車等在市市場上較較為流行行。單體部分：：進深單體就高度度來看：：有別墅墅、排屋屋進深面寬多層多層帶帶電梯面寬高超單體就結構構來說：：磚混（一般般多層）鋼筋混凝土土（高層層）預制樓板（在在工廠定定做好）現(xiàn)澆樓板（在在施工現(xiàn)現(xiàn)場現(xiàn)做做）就房型來說說：平面面式、平平層式立體式、錯錯層式躍層式、復復式單體需要著著重注意意的層數(shù)數(shù)、結構構、建材材（外觀觀）、房房型廳：講穩(wěn)定面（少開門）廚房：操作流程衛(wèi)生：通風臥室：采光，適風房型：主要要有橫（廳廳：講穩(wěn)定面（少開門）廚房：操作流程衛(wèi)生：通風臥室：采光，適風（廳東西向向）直（廳）套套式（廳廳南北向向）房動織次講結構：層高高、樓板板施工方方式、隔墻施工方方式建材外觀：：面磚還還是涂料料塑鋼窗還是是鋁合金金外觀風格：：現(xiàn)代式式、古典典式、新古典式單體需要了了解的基基本知識識：進深面寬：迎南南面，直直接有關關采光朝朝向進深進深：南北北長，直直接影響響有關適適風采光光N面寬得房率：基基本為套套內(nèi)使用用面積//建筑面面積N面寬建筑面積＝＝套內(nèi)面面積＋公公用分攤攤面積套內(nèi)面積＝＝套內(nèi)使使用面積積＋套內(nèi)內(nèi)墻體面面積＋陽臺面面積附：有關建建筑面積積計算規(guī)規(guī)定什么是房屋屋建筑面面積、住住宅使用用面積和和居住面面積？房屋建筑面面積是房房屋各層層面積的的總和。每每層建筑筑面積按按建筑物物勒腳以以上外墻墻面積水水平截面面計算。建建筑面積積包括使使用面積積、輔助助面積和和結構面面積三部部分。住宅使用面面積是指指住宅中中分戶門門內(nèi)全部部可供使使用的凈凈面積的的總和。包包括臥室室、起居居室、廳廳、廚房房、衛(wèi)生生間、壁壁櫥、陽陽臺和室室內(nèi)走道道、室內(nèi)內(nèi)樓梯等等等。居住面積是是指住宅宅中供日日常生活活起居用用的臥室室、起居居室等的的凈面積積的總和和。當分分戶門內(nèi)內(nèi)的廳和和過道的的面積超超過6平平方米時時，可按按其面積積的二分分之一計計算在居居住面積積內(nèi)。建筑面積計計算有什什么規(guī)則則？建筑面積計計算規(guī)則則：計算建筑面面積的范范圍單層建筑物物不論其其高層均均按一層層計算，其其建筑面面積按建建筑物外外墻勒腳腳以上的的外圍水水平面積積計算。單單層建筑筑物內(nèi)如如帶有部部分樓層層者，亦亦應計算算建筑面面積。多層建筑物物的建筑筑面積按按以建筑筑面積的的總和計計算，其其底層按按建筑物物外墻勒勒腳以上上外圍水水平面積積計算，二二層及二二層以上上安外墻墻外圍水水平面積積計算。層高超過22.2米米的地下下室、半半地下室室、地下下車庫、倉倉庫、商商店、地地下指揮揮部及相相應出入入口的建建筑面積積按其上上口外墻墻包光防及護外外圍的水水平面積積計算。用深基礎做做架空層層加以利利用，層層高超過過2.22米的，按按架空層層外圍的的水平面面積的一一半計算算建筑面面積。坡地建筑利利用吊腳腳做架空空層加以以利用且且層高超超過2..2米，按按圍護結結構外圍圍水平面面積計算算建筑面面積。穿過建筑物物的通道道，建筑筑物內(nèi)的的門廳、大大廳不論論其高度度如何，均均按一層層計算建建筑面積積。門廳廳、大廳廳內(nèi)回廊廊部分按按其水平平投影面面積計算算建筑面面積。電梯井、提提物井、垃垃圾道、管管道井等等均按建建筑物自自然層計計算建筑筑面積。舞臺燈光控控制室按按圍護結結構外圍圍水平面面積乘以以實際層層數(shù)計算算建筑面面積。建筑物內(nèi)的的技術層層（管道道層、附附層、夾夾層）是是指房屋屋的局部部層次，層層高超過過2.22米的，按按其墻外外圍水平平面積計計算建筑筑面積。與建筑物連連接的有有柱雨篷篷按柱外外圍水平平面計算算建筑面面積；獨獨立柱雨雨篷按其其頂蓋水水平投影影面積的的一半計計算建筑筑面積。有柱的車棚棚、貨棚棚、站臺臺等按柱柱外圍水水平面積積計算建建筑面積積；單排排柱、獨獨立柱的的車棚、貨貨棚、站站臺等按按其頂蓋蓋水平投投影面積積的一半半計算建建筑面積積。突出屋面的的有圍護護結構的的樓梯間間、水箱箱間、電電梯機房房等按圍圍護結構構外圍水水平面積積計算建建筑面積積。突出墻外的的門斗按按圍護結結構外圍圍水平面面積計算算建筑面面積。封閉陽臺、挑挑廊，按按其水平平投影面面積計算算建筑面面積。凹凹陽臺、挑挑陽臺按按其水平平投影面面積的一一半計算算建筑面面積。建筑物墻外外有頂蓋蓋和柱的的走廊、檐檐廊，按按柱的外外邊線水水平面積積計算建建筑面積積。無柱柱的走廊廊、檐廊廊按其投投影面積積的一半半計算建建筑面積積。兩個建筑物物間有頂頂蓋的架架空通廊廊，按通通廊的投投影面積積計算建建筑面積積。無頂頂蓋的架架空通廊廊按其投投影面積積的一半半計算建建筑面積積。室外樓梯做做為主要要通道和和用于疏疏散的，按按每層水水平投影影面積計計算建筑筑面積；；樓內(nèi)有有樓梯的的，室外外樓梯按按其水平平投影面面積的一一半計算算建筑面面積?？缭狡渌ńㄖ?、構構筑物的的高架單單層建筑筑物，按按其水平平投影面面積計算算建筑面面積，多多層者按按多層計計算。室內(nèi)體育館館按實際際層數(shù)計計算建筑筑面積。體體育館（場場）看臺臺下空間間加以利利用的，其其超過11.8米米的部位位計算建建筑面積積（多層層按多層層計算）。原始設計為為假層（含含頂層閣閣）屋面面全部翻翻高后，前前后墻沿沿口到樓樓板高度度超過11.8米米的，按按實際計計算建筑筑面積。不計算建筑筑面積的的范圍突出墻面的的構件和和藝術裝裝飾，如如：柱、垛垛、勒腳腳、臺階階、無柱柱雨篷等等。檢修、消防防等用的的室外爬爬梯。層高在2..2米以以內(nèi)的技技術層、夾夾層。構筑物，如如：獨立立煙囪、煙煙道、油油罐、水水塔、儲儲油（水水）池、儲儲倉、地地下人防防干、支支線等。建筑物內(nèi)外外的操作作平臺、上上料平臺臺，及利利用建筑筑物的空空間安置置箱罐的的平臺。沒有圍護結結構的屋屋頂水箱箱，舞臺臺及后臺臺懸掛幕幕布、布布景的天天橋、挑挑臺。單層建筑物物內(nèi)分割割的操作作間、控控制室、儀儀表間等等單層房房間。層高小于22.2米米的地下下室、半半地下室室深基礎礎地下架架空層、坡坡地建筑筑物吊腳腳架空層層。崗亭、警亭亭、書報報亭等。里弄房屋后后天井內(nèi)內(nèi)的天棚棚。利用馬路、通通道及隙隙地所搭搭棚架。閣樓。房屋的平臺臺、曬臺臺、花臺臺、屋頂頂平臺等等。其他在計算建筑筑物面積積時，如如遇上述述以外的的情況，可可參照上上述規(guī)則則精神辦辦理。公用建筑面面積分攤攤有什么么規(guī)則？？公用建筑面面積分攤攤規(guī)則分攤原則房屋公用建建筑面積積分攤以以幢為單單位。公公用建筑筑面積分分攤僅限限于本幢幢內(nèi)的公公用建筑筑面積。與與幢房屋屋不相連連的公用用建筑（如如變電房房、水泵泵房、門門衛(wèi)房等等）不得得分攤到到本幢房房屋內(nèi)。房屋公用建建筑面積積按各戶戶套內(nèi)建建筑面積積乘以房房屋內(nèi)相相關面積積的比例例進行分分攤。公公用建筑筑面積分分攤后，不不劃分各各戶攤得得面積的的具體部部位。公公用建筑筑面積部部位一經(jīng)經(jīng)分攤，任任何人不不得侵占占或改變變其原始始設計的的使用功功能。商、住、辦辦綜合樓樓，其房房屋內(nèi)各各部位使使用功能能，房型型分隔差差異較大大，應根根據(jù)其用用途或房房型分隔隔的不同同，按相相關面積積比例先先行分攤攤全幢公公用建筑筑面積（此此次分攤攤的最小小單位為為層），然然后再分分攤各自自公用建建筑面積積。商品房按“套”或“單元”出售。商商品房的的銷售面面積即為為購房者者所購買買的套內(nèi)內(nèi)或單元元內(nèi)建筑筑面積（以以下稱套套內(nèi)建筑筑面積）與與應分攤攤的公用用建筑面面積。套（單元）建建筑面積積＝套內(nèi)內(nèi)建筑面面積＋分分攤的公公用建筑筑面積計算方法套內(nèi)建筑面面積由以以下三部部分組成成：套（單元）內(nèi)內(nèi)的使用用面積套內(nèi)使用面面積的計計算應符符合下列列規(guī)定：：套內(nèi)使用面面積包括括臥室、起起居室、廳廳、過道道、廚房房、衛(wèi)生生間、假假層、廁廁所、儲儲藏室、壁壁柜等分分戶門內(nèi)內(nèi)面積的的總和；；躍層住宅中中的戶內(nèi)內(nèi)樓梯按按自然層層數(shù)的面面積總和和計入使使用面積積；不包含在結結構面積積內(nèi)的煙煙囪、通通風道、管管道井均均計入使使用面積積；套內(nèi)墻體面面積新建住宅各各套（單單元）內(nèi)內(nèi)使用空空間周圍圍的圍護護或承重重墻體，有有共用墻墻和非共共用墻兩兩種。外外墻（包包括山墻墻，共用用墻墻體體按水平平投影面面積的一一半計入入套內(nèi)墻墻體面積積。非共用墻墻墻體水平平投影面面積全部部計入套套內(nèi)墻體體面積。內(nèi)墻面裝修修厚度均均入套內(nèi)內(nèi)墻體面面積。陽臺建筑面面積原設計的封封閉式陽陽臺，按按其外圍圍水平投投影面積積計算建建筑面積積；挑陽臺（底底陽臺）按按其底板板水平投投影面積積的一般般計算建建筑面積積；凹陽臺按其其凈面積積（含女女兒墻墻墻體面積積）的一一般計算算建筑面面積；半挑半凹陽陽臺，挑挑出部分分按其底底板水平平投影面面積的一一般計算算建筑面面積，凹凹進部分分按其凈凈面積的的一般計計算建筑筑面積。套內(nèi)建筑面面積＝套套內(nèi)使用用面積＋＋套內(nèi)墻墻體面積積＋陽臺臺建筑面積公用建筑面面積由以以下兩部部分組成成：電梯井、樓樓梯、垃垃圾道、變變電室、設設備間、公公共門廳廳和走道道、地下下設備、值值班警衛(wèi)衛(wèi)室等。套（單元）與與公用建建筑空間間之間的的分隔墻墻以及外外墻（包包括山墻墻）墻體體水平投投影面積積的一般般。公用用建筑面面積＝全全幢建筑筑面積－－全幢各各套內(nèi)建建筑面積積之和－－單獨具具備使用用功能的的獨立使使用空間間的建筑筑面積（如如地下車車庫、倉倉庫、人人防工程程等）。公用建筑面面積分攤攤系數(shù)整幢建筑物物的公用用建筑面面積除以以整幢建建筑物各各套內(nèi)建建筑面積積之和，得得到建筑筑物的公公用建筑筑面積分分攤系數(shù)數(shù)。用＝建積建積系房間中心距距面積和和房間內(nèi)內(nèi)凈面積積為什么么有差異異？在購買期房房時，由由于房屋屋未竣工工，無法法實際測測量房間間內(nèi)凈面面積。因因此消費費者只能能從開發(fā)發(fā)商提供供的設計計平面圖圖中的尺尺寸，計計算房間間面積。由由于圖紙紙中的每每間尺寸寸距離是是由墻的的中心距距起算至至彼墻的的中心距距，因此此計算房房間內(nèi)凈凈尺寸，應應將圖紙紙所標尺尺寸減去去兩墻厚厚度之和和的一般般再減去去兩內(nèi)墻墻粉刷層層厚度。上上海地區(qū)區(qū)多層建建筑的承承重墻、圍圍護墻一一般都采采用一磚磚（約224公分分），戶戶內(nèi)分割割墻一般般采用一一磚或半半磚。肆南京京道路交交通及商商業(yè)情況況南京重要道道路情況況1.縱向 中軸線線 雨花臺臺-中華華路-中中山南路路-中山山路-中中央路--幕府山山城東干道 龍蟠南南路-龍龍蟠中路路-龍蟠蟠路 城西干干道 鳳臺南南路-鳳鳳臺路--虎距南南路-虎虎距路--虎距北北路-大大橋南路路2.橫向孝陵衛(wèi)—中中山門——中山東東路—漢中路路—漢中門門—漢中門門大街3.其他重重要道路路 山西路路、湖南南路：南南京商業(yè)業(yè)、餐飲飲設施集集中的地地方。珠江路：電電腦、電電子一條條街。太平南路：：小商品品商業(yè)街街。御道街：明明故宮的的古皇家家軸道。江東南路、江江東北路路：河西西的快速速景觀大大道。4.軌道交交通 南京共共規(guī)劃了了六條地地鐵。 1號線線：沿主主城區(qū)南南北中軸軸線建設設，全長長16..9公里里，從邁邁皋橋到到小行小小區(qū)。將將會南延延到江寧寧區(qū)。 2號線線：一期期長255.4公公里，其其正線由由河西油油棉路經(jīng)經(jīng)漢中路路、新街街口、中中山門至至馬群站站。支線線由濱江江路至茶茶亭。 3號線線：長118.66公里，由由西站經(jīng)經(jīng)鼓樓，光光華門到到寧溧路路。 4號線線：長225.88公里，由由沙洲經(jīng)經(jīng)南京站站到仙西西。5號線：長長19..1公里里，由寧寧南小區(qū)區(qū)經(jīng)鎖金金村、南南京站、中中央門到到上元門門。6號線：長長23..8公里里，由滄滄波門經(jīng)經(jīng)光華門門、夫子子廟、水水西門、虎虎踞路、中中央北路路、邁皋皋橋到堯堯化門，為為市中心心的U形形線。南京各行政政區(qū)簡介介南京現(xiàn)下轄轄六個城城區(qū)(玄玄武區(qū)、白白下區(qū)、建建鄴區(qū)、鼓鼓樓區(qū)、秦秦淮區(qū)和和下關區(qū)區(qū))，五五個郊區(qū)區(qū)(雨花花臺區(qū)、棲棲霞區(qū)、浦浦口區(qū)、大大廠區(qū)、江江寧區(qū)))和四個個縣(江江浦縣、六六合縣、溧溧水縣、高高淳縣))。鼓樓區(qū)南京京市中心心城區(qū)之之一，江江蘇省黨黨政軍首首腦機關關所在地地。東接接新街口口，西越越秦淮河河，直抵抵長江之之濱，南南面是漢漢中路和和漢中門門，北面面是挹江江門和中中央門。全全區(qū)總面面積255.244平方公公里，總總人口447萬人人。轄110個街街道辦事事處。區(qū)區(qū)內(nèi)林木木蔥郁，景景色秀美美。府弟弟苑囿，星星羅棋布布?，F(xiàn)代代建筑，鱗鱗次櫛比比。交通通便利，通通訊發(fā)達達。自然然風光與與人文景景觀，融融為一體體。鼓樓樓區(qū)所在在地，是是南京文文明的搖搖籃。迄迄今發(fā)現(xiàn)現(xiàn)最早的的南京地地區(qū)原始始村落遺遺址，就就在鼓樓樓崗之西西的北陰陰陽營，距距今約550000-60000年年前。公公元前3333年年，楚威威王置金金陵邑，筑筑城于長長江邊石石頭山上上，就在在今清涼涼山之側側，這就就是南京京歷史上上建置之之始。鼓樓區(qū)轄區(qū)區(qū)內(nèi)有南南京大學學、河海海大學等等大專院院校233所；江江蘇省社社會科學學院、省省人民醫(yī)醫(yī)院、金金陵飯店店、南京京飯店、3318米米江蘇南南京廣播播電視塔塔、五臺臺山中心心等都坐坐落區(qū)內(nèi)內(nèi)。玄武區(qū)因玄玄武湖而而得名，位位于市區(qū)區(qū)東北部部，是南南京市最最大的中中心城區(qū)區(qū)，全區(qū)區(qū)總面積積80..97平平方公里里（其中中玄武湖湖面積44.444平方公公里，紫紫金山園園林面積積28..08平平方公里里），東東至仙鶴鶴門、大大朱莊、馬馬群，與與棲霞區(qū)區(qū)、江寧寧縣交界界；南至至中山東東路、出出中山門門、至滄滄波門（苜苜蓿園、后后莊除外外），與與白下區(qū)區(qū)為鄰；；西至中中山路、中中央路全全線，與與鼓樓、下下關區(qū)隔隔街相望望；北至至東井亭亭、仙鶴鶴門一線線，與下下關、棲棲霞區(qū)連連接。下下轄100個街道道，是南南京市市市級機關關所在地地?？v觀全區(qū)，西西南部人人口稠密密，商廈廈、賓館館、飯店店星羅棋棋布，又又有火車車站、長長途汽車車站、電電報電信信大樓、郵郵電大樓樓等交通通、通訊訊樞紐；；東北部部地勢雄雄偉，山山環(huán)水繞繞，風景景秀麗，是是南京著著名的風風景旅游游勝地，擁擁有紫金金山、玄玄武湖、孫孫中山臨臨時大總總統(tǒng)府、梅梅園新村村紀念館館、中山山陵、明明孝陵等等名勝古古跡，文文物保護護點722處。區(qū)內(nèi)大專院院校、大大型企事事業(yè)單位位多，有有東南大大學、南南京農(nóng)業(yè)業(yè)大學、南南京理工工大學、南南京體育育學院、南南京林業(yè)業(yè)大學、金金陵石化化、南京京煙廠、熊熊貓電子子集團公公司、華華飛集團團、華電電集團等等。白下區(qū)因唐唐貞觀七七年(公公元6633年年)移白白下區(qū)縣縣于大中中橋畔而而得名。地地處市區(qū)區(qū)東南部部，東起起紫金山山麓，南南至大校校場飛機機場，西西起市中中心新街街口，北北至中山山東路，總總面積221平方方公里，人人口300.4萬萬。具有有悠久歷歷史的白白下區(qū)，轄轄區(qū)內(nèi)有有“明故宮宮遺址”、“鄭和遺遺址”、“天主教教教堂”、“伊斯蘭蘭教清真真寺”、“金陵刻刻經(jīng)處”等一批批名勝古古跡，而而且是文文化教育育興旺發(fā)發(fā)達的地地區(qū)。白白下區(qū)歷歷來是南南京金融融、商貿(mào)貿(mào)高度發(fā)發(fā)達的地地區(qū)。南南京新街街口百貨貨商店、中中央商場場、太平平商場、金金貿(mào)大廈廈、太平平洋大廈廈等都座座落在區(qū)區(qū)內(nèi)，以以商貿(mào)經(jīng)經(jīng)濟為特特色的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢為全區(qū)區(qū)經(jīng)濟持持續(xù)發(fā)展展奠定了了良好的的基礎。其總體布局局：將全全區(qū)區(qū)域域劃分為為具有不不同功能能的部分分，間隔隔分布，互互相呼應應。西部部，以新新街口商商業(yè)中心心和太平平南路商商業(yè)街為為依托，以以發(fā)達的的商貿(mào)經(jīng)經(jīng)濟為主主要功能能，建成成周長66公里的的新太商商貿(mào)圈，并并使之成成為南京京大都市市的標志志性區(qū)域域；東部部依托高高等院校校、科研研院所、大大型企業(yè)業(yè)和新聞聞機構，以以御道街街為主軸軸，以高高新技術術產(chǎn)業(yè)為為主導，建建成瑞金金科技信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)帶；東東南部依依托交通通樞紐和和城鄉(xiāng)結結合部的的優(yōu)勢區(qū)區(qū)位，以以光華門門為軸心心，建設設具有商商貿(mào)、工工業(yè)、房房地產(chǎn)和和旅游業(yè)業(yè)等綜合合功能的的光華綜綜合經(jīng)濟濟帶，總總體上形形成“一圈兩兩帶”的大商商貿(mào)產(chǎn)業(yè)業(yè)格局。秦淮區(qū)位于于南京市市城區(qū)東東南部，因內(nèi)秦秦淮河縱縱貫全境境而得名名，下轄轄6個街街道(夫夫子廟街街道、飲飲虹園街街道、雙雙塘街道道、釣魚魚臺街道道、中華華門街道道、秦虹虹街道))、1個個鎮(zhèn)(紅紅花鎮(zhèn)))，面積積22..34平平方公里里，人口口23萬萬。區(qū)內(nèi)內(nèi)交通暢暢達，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，自古古以來便便是人文文薈萃、商商賈云集集之地，素素有"江江南佳麗麗地"之之美譽。建鄴區(qū)位于于南京主主城區(qū)西西南部，東東接市中中心新街街口，西西臨長江江夾江，總總面積118.66平方公公里，人人口233.1萬萬。下轄轄朝天宮宮、止馬馬營、安安品街、莫莫愁湖、南南湖、興興隆等66個街道道。區(qū)區(qū)內(nèi)有繁繁華的市市中心商商貿(mào)區(qū)，也也有待開開發(fā)建設設的河西西新城。外外秦淮河河穿境而而過直達達長江，江江東路、虎虎踞南路路、建鄴鄴路、王王府大街街等主干干道為框框架的道道路網(wǎng)絡絡已初步步形成。建建鄴區(qū)地地理條件件較好、區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯、是是具有深深厚的發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ哪暇┚┦械闹兄行某菂^(qū)區(qū)之一。三、南京商商業(yè)中心心分布新街口南京的市中中心，有有“中華第第一商圈圈”之稱，集集中了各各種商場場及購物物中心。有有定位于于高檔百百貨的金金陵飯店店購物中中心、東東方商城城、金陵陵百貨、金金鷹國際際購物中中心，定定位于中中檔百貨貨的新百百、中央央商場等等。馬上上又將開開設沃爾爾瑪、新新世界百百貨、太太平洋百百貨等。夫子廟始建于宋，時時稱學府府，包括括明清科科舉考場場—江南貢貢院、瞻瞻園、白白鷺洲等等，沿秦秦淮河兩兩岸綿延延著近十十里的明明清河房房，聚集集著數(shù)百百家的酒酒樓、飯飯店、商商店及市市場。湖南路南京的又一一商圈，專專業(yè)商場場、餐飲飲設施集集中。南京城市規(guī)規(guī)劃目目標：把把南京建建設成為為充滿經(jīng)經(jīng)濟活力力的城市市，富有有文化特特色的城城市，最最佳人居居環(huán)境的的城市?？臻g布局：：“以長江江為主軸軸，以主主城為核核心，結結構多元元，間隔隔分布，多多中心、開開敞式的的空間布布局”。規(guī)劃劃東山、仙仙西、浦浦口-珠珠江三個個新市區(qū)區(qū)。分別別成為城城鎮(zhèn)空間間向南、向向東、跨跨江發(fā)展展三個增增長級。主城：都市市發(fā)展區(qū)區(qū)的核心心，是南南京都市市圈和更更大區(qū)域域的中心心。中心心區(qū)范圍圍保持不不變，東東至城東東干道，西西至城西西干道，北北至緯三三路、玄玄武湖，南南至建康康路-升升州路，用用地200.5平平方公里里。主要要由新街街口中心心商務區(qū)區(qū)，北京京東、西西路行政政中心，夫夫子廟、湖湖南路、中中央路商商業(yè)中心心，太平平南路、朝朝天宮--倉巷、莫莫愁路、丹丹鳳街等等商業(yè)街街、以及及長江路路文化街街和珠江江路科技技街等特特色街構構成。河河西副中中心位于于江東路路西側，緯緯五、緯緯六路之之間，由由大型體體育中心心、重要要文化設設施以及及商業(yè)貿(mào)貿(mào)歇區(qū)等等構成。地地區(qū)中心心以周邊邊地區(qū)居居民服務務為主，并并盡可能能發(fā)揮專專業(yè)特色色，分別別布置于于熱河路路、中央央門、卡卡子門、孝孝陵衛(wèi)、邁邁皋橋、沙沙洲及中中保七處處。東山新市區(qū)區(qū)：次區(qū)區(qū)域中心心，承擔擔主城綜綜合功能能擴散的的新市區(qū)區(qū)。鼓勵勵發(fā)展商商貿(mào)服務務、生活活居住、休休閑娛樂樂等第三三產(chǎn)業(yè)，高高新技術術產(chǎn)業(yè)和和其他污污染輕加加工業(yè)等等；禁止止污染嚴嚴重的、控控制大用用水量的的相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。規(guī)規(guī)劃提出出20110年前前依托江江寧開發(fā)發(fā)區(qū)，大大力推動動南部東東山新市市區(qū)的發(fā)發(fā)展，按按照新市市區(qū)要求求提高東東山新市市區(qū)的整整體建設設水平。在在建設過過程中，建建設用地地應控制制在規(guī)劃劃公路二二環(huán)以北北、牛首首山一祖祖堂山風風景區(qū)以以東地區(qū)區(qū)、對已已建成地地區(qū)和已已批租出出去的土土地要實實施空間間整合。地地鐵一號號線南延延至東山山新市區(qū)區(qū)。仙西新市區(qū)區(qū)：次區(qū)區(qū)域中心心，是以以發(fā)展教教育和高高新技術術產(chǎn)業(yè)為為方的新新市區(qū)。鼓鼓勵發(fā)展展教育科科研、文文化體育育、休閑閑娛樂、商商貿(mào)服務務、高品品質居住住等第三三產(chǎn)業(yè)，高高新技術術產(chǎn)業(yè)研研發(fā)加工工以及其其他無污污染、高高科技含含量的第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)，禁止止有污染染、建設設標準低低、技術術含量不不高的第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。20010年年以前仙仙西新市市區(qū)著重重配合大大學城的的建設集集中完善善仙西新新市區(qū)西西北部的的仙鶴分分區(qū)。要要建立嚴嚴格的土土地準入入機制，禁禁止有污污染，粗粗放型項項目的進進入。要要加強基基礎設施施等的配配套建設設、地鐵鐵三號線線應延伸伸至仙西西新市區(qū)區(qū)西北部部。浦口-珠江江新市區(qū)區(qū)：次區(qū)區(qū)域中心心，相對對獨立區(qū)區(qū)域綜合合服務功功能的新新市區(qū)。鼓鼓勵發(fā)展展生活居居住、商商貿(mào)流通通、綜合合服務、文文化體育育、旅游游休閑度度假等第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)、高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和無無（輕）污污染加工工工業(yè)。禁禁止發(fā)展展污染嚴嚴重的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。220100年以前前要完成成長江三三橋的建建設，積積極推進進結合軌軌道交通通的緯七七路過江江通道和和京滬高高速鐵路路過江通通道建設設，為江江北新市市區(qū)的進進一步發(fā)發(fā)展改善善外部環(huán)環(huán)境，江江北新市市區(qū)近期期要重點點加強基基礎建設設和各項項配套設設施建設設、形成成相對自自我完善善的服務務功能。南南京有豐豐富的自自然歷史史文化資資源，規(guī)規(guī)劃重點點保護的的界面有有：明城城墻風光光帶的內(nèi)內(nèi)外界面面、濱江江城市景景觀界面面、紫金金山四周周界面、玄玄武湖、莫莫愁湖四四周界面面、雨花花臺風景景區(qū)界面面、幕府府山南北北界面等等。規(guī)劃劃提出應應重視城城市由雨雨花臺——中華路路—中山南南路—中山路路—中央路路—幕府山山的南北北軸線、以以及由孝孝陵衛(wèi)——中山門門—中山東東路—漢中路路—漢中門門—漢中西西路—漢西副副中心——濱江地地區(qū)的東東西軸線線。規(guī)劃要求保保護好秦秦淮河，金金川河、珍珍珠河、玉玉帶河、明明御河、干干河沿等等河道，加加強濱河河和濱江江綠帶景景觀和環(huán)環(huán)境建設設。搞好好明城墻墻風光帶帶、秦淮淮風光帶帶、濱江江風光帶帶。規(guī)劃充分利利用既有有風景區(qū)區(qū)，形成成牛首山山-祖堂堂山、青青龍山--湯山、棲棲霞山、老老山、靈靈巖山等等大型近近郊公園園，構成成都市發(fā)發(fā)展區(qū)“一江、二二洲、三三環(huán)、四四大主城城綠地、五五大近郊郊公園”的綠色色空間格格局的有有機組成成部分。一一江指長長江南京京段的濱濱江綠帶帶；二洲洲是指八八卦洲和和江心洲洲；三環(huán)環(huán)指明城城墻風光光帶、繞繞城公路路綠帶和和公路二二環(huán)綠帶帶；四大大主城綠綠地是指指位于主主城西北北部的幕幕燕風景景區(qū)、東東部的鐘鐘山風景景區(qū)、南南部的雨雨花臺風風景區(qū)、西西部的夾夾江濱江江風光帶帶；五大大近郊公公園是指指上述的的牛首山山-祖堂堂山等大大型近郊郊公園。伍市場場調(diào)查培培訓課程程教案目的：通過過市場調(diào)調(diào)查，獲獲得所需需要的信信息，并并對競爭爭個案作作出評價。分類：基礎礎市調(diào)：：通過市市場調(diào)查查，對所所從事的的房地產(chǎn)產(chǎn)代銷行行業(yè)做基本的直直觀了解解。專題市調(diào)：：針對性性的市場場調(diào)查，迅迅速獲得得所需要要信息。例如以性質質劃分的的：辦公公樓市調(diào)調(diào)別墅市調(diào)商場市場調(diào)調(diào)等以地理區(qū)域域劃分的的：區(qū)域域內(nèi)個案案市調(diào)，某道路沿線線個案市市調(diào)以市調(diào)重點點劃分的的：競爭爭個案折折扣情況況市調(diào)。競爭個案來來客情況況市調(diào)等等。市調(diào)表講解解：陸房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程房地產(chǎn)綜合合開發(fā)的的步驟及及主要內(nèi)內(nèi)容（44個階段段）（1）決策策階段。這是房地產(chǎn)產(chǎn)公司選選擇開發(fā)發(fā)項目，進進行調(diào)查查研究，決決定實施施開發(fā)建建設的階階段。主主要內(nèi)容容包括：：規(guī)劃摸底—了解解城市總總體規(guī)劃劃對擬開開發(fā)區(qū)域域的要求求，研究究開發(fā)建建設的可可能性。市場調(diào)查—通過過系統(tǒng)地地收集、記記錄、了了解房地地產(chǎn)市場場的情況況，對擬擬開發(fā)項項目的前前景進行行預測。可行性分析析—經(jīng)濟濟分析、效效益測算算等領導決策—在完完成以上上工作的的前提下下，由領領導研究究決定開開發(fā)項目目。（2）前期期階段。在開發(fā)建設設項目決決策以后后，從申申報立項項到完成成建設準準備工作作階段，也也稱土地地開發(fā)階階段。主主要內(nèi)容容包括：：申請立項—由房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司向主管管部門提提出申請請，獲批批準后，列列入開發(fā)發(fā)預備項項目計劃劃，以后后視前期期工作進進展再列列入建設設計劃。建設方案—根據(jù)據(jù)城市總總體規(guī)劃劃要求編編制建設設方案，并并報市或或區(qū)的規(guī)規(guī)劃管理理部門批批準。同同時，應應征詢各各主管單單位意見見，研究究小區(qū)建建成后市市政、公公建等配配套的可可能性。申請用地—在建建設方案案獲批準準后，向向土地管管理部門門申請建建設用地地，在得得到批準準后辦理理用地手手續(xù)。委托設計—建設設方案獲獲批準后后，可以以通過招招標委托托進行工工程設計計。動拆遷——上述述工作完完成后，可可向市房房管局申申請動拆拆遷。接接受委托托的動遷遷單位必必須經(jīng)市市房管局局審查批批準。三通一平—指施施工用水水、用電電和道路路暢通以以及施工工場地平平整。建建設單位位一般在在完成施施工圖設設計后可可向供水水、供電電部門申申請用水水和用電電。（3）工程程建設階階段。即指房屋的的施工階階段。主主要的工工作內(nèi)容容包括：：施工招標—房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司可可通過招招標、邀邀標等方方式擇優(yōu)優(yōu)選定施施工隊伍伍。進度控制—按照照審定的的施工組組織設計計，監(jiān)督督施工單單位按計計劃施工工，保證證建設進進度。質量監(jiān)理—對各各個分部部分項工工程進行行驗收并并簽證，發(fā)發(fā)生質量量問題，應應及時組組織處理理，確保保工程質質量?？⒐を炇铡こ坛炭⒐ず蠛?，按規(guī)規(guī)定由房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司會同質質量監(jiān)督督部門對對工程項項目進行行驗收。市政配套—市政政、公建建的配套套應與房房屋施工工同步進進行。房房屋竣工工后，還還要進行行各種管管線的施施工，并并申請正正式用水水、用電電等。交付使用—小區(qū)區(qū)建設的的內(nèi)容全全部完成成后即具具備交付付使用的的條件。建建設單位位在將建建設項目目交付使使用前要要組織房房屋管理理單位等等進行驗驗收，并并辦理房房屋的移移交手續(xù)續(xù)。（4）經(jīng)營營階段。實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)本身價價值，回回收建設設投資，達達到資金金增值的的重要階階段。主主要工作作包括：：房屋預售—在投投資開發(fā)發(fā)達到一一定階段段后進行行商品房房的預售售或預租租。預售售或預租租房地產(chǎn)產(chǎn)必須報報市房管管局批準準。房屋銷售—商品品房竣工工交付使使用，可可以進行行房屋的的銷售或或出租。產(chǎn)權登記—商品品房竣工工后，建建設單位位應到產(chǎn)產(chǎn)權登記記部門進進行總登登記；房房屋買賣賣后，業(yè)業(yè)主必須須按規(guī)定定進行產(chǎn)產(chǎn)權登記記，并領領取房地地產(chǎn)權證證。（5）物業(yè)業(yè)管理。房屋交付使使用后，在在兩年內(nèi)內(nèi)，由房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司負責房房屋管理理和質量量保修。兩兩年后，由由業(yè)主自自行或委委托有關關單位或或機構進進行物業(yè)業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中涉及及的部門門及批文文（1）申請請選址立立項報計委取得得立項批批復報規(guī)劃局局取得選選址意見見書與土地局局洽談取得得土地出出讓合同同到住宅發(fā)發(fā)展局登記記開發(fā)項項目內(nèi)容容（2）規(guī)劃劃階段進行規(guī)劃方方案設計計報規(guī)規(guī)劃局方案審審批進行擴初設設計報報規(guī)劃劃局擴擴初批準準各項配套征征詢報報各配配套主管管部門取得征詢意意見（3）申請請用地三證一書報規(guī)劃局局取得規(guī)劃用用地許可可證、建建設用地地許可證證、建設設工程規(guī)規(guī)劃許可可證報房屋土土地管理理局取得建設用用地批準準書（內(nèi)內(nèi)銷房）或或房地地產(chǎn)權證證（外銷銷房）注：有償取取得土地地使用權權有三種種方式招標、協(xié)協(xié)議、拍拍賣。上上海第一一幅出讓讓地塊是是虹橋橋開發(fā)區(qū)區(qū)26號號地塊（太太陽廣場場）。119888年8月月8日，采采用國際際招標方方式，由由日本孫孫氏企業(yè)業(yè)有限公公司中標標。（4）建設設擴初批準后后報建委委取得得施工許許可證建設過程中中包括建建筑、監(jiān)監(jiān)理單位位的招標標、對監(jiān)監(jiān)督站的的報監(jiān)、材材料采購購等工作作，征詢詢單位穿穿插其中中。（5）預銷銷售取得預售許許可證的的條件：：工程進進度至++0或投投資≧總投資資的255%。期房→預售售；現(xiàn)房房→銷售。期房→｛竣竣工驗收收合格交房許可證證大產(chǎn)證｝→→現(xiàn)房（6）驗驗收經(jīng)過質監(jiān)站站、水、電電、煤、消消防、交交通設施施等配套套部門、住住宅發(fā)展展局等的的驗收。柒基本本建材知知識一、墻面涂料：常用用于居室室中大面面積墻面面和頂面面裝飾，有有數(shù)百種種顏色，施工工簡便、價價格便宜宜、適用用范圍極極廣。餐廳、走廊廊等的墻墻面、頂頂面選用用的涂料料要具備備良好的的耐老化化性、保保色性和和較強的的附著性性?？蛇x選擇8003內(nèi)墻墻涂料、乙乙丙涂料料、JHHN844－1內(nèi)內(nèi)墻涂料料。一般房間走走動較少少的部位位要選用用防火、防防霉等性性能的，可可選擇VVB型浮浮膠漆、BBS系列列乳膠漆漆、RTT－1771內(nèi)墻墻涂料、2206內(nèi)內(nèi)墻涂料料。衛(wèi)生間、廚廚房要選選用耐火火、防水水、防霉霉、防沾沾污、易易刷洗的的，如JJQ－8831耐耐擦洗內(nèi)內(nèi)墻涂料料、8008內(nèi)墻墻涂料、苯苯丙乳膠膠內(nèi)墻涂涂料、YYJ－884011耐久內(nèi)內(nèi)墻涂料料。壁紙、墻布布：壁紙紙、墻布布圖案豐豐富、色色彩鮮艷艷、材料料質地柔軟，裝裝修后效效果突出出，不易易斷裂、吸吸聲、無味、無無毒，適適合書房房、臥室室、兒童童房和客廳。全紙壁紙：：圖案較較多、價價格便宜宜、性能能差、不不耐潮。天然材料壁壁紙：用用草、木木、樹葉葉等制成成面層，風風格古樸、自然、素素雅、大大方、返返璞歸真真。塑料壁紙：：簡稱PPVC塑塑料壁紙紙，通常常分為普普通壁紙紙、發(fā)泡壁紙，品品種多。織物壁紙：：用絲、毛毛、棉、麻麻等纖維維多原料料織成，色色澤高雅、質質地柔和和。無紡墻布：：用棉、麻麻等天然然纖維或或滌腈合合成纖維維，經(jīng)過無紡成型型，涂樹樹脂，印印刷彩色色花紋制制成無紡墻布挺挺括，不不易折斷斷、富有有彈性、表表面光潔、有有羊絨毛毛感、色色彩鮮艷艷、不易易褪色、可擦洗洗。錦緞墻布：：在三種種顏色以以上的緞緞紋底上上再織出出花紋，錦緞墻布柔柔軟易變變形、價價格貴，適適用于室室內(nèi)高級飾面面。玻璃纖維墻墻布：以以玻璃纖纖維布作作為基材材，表面面涂樹脂脂，印花而成，花花樣繁多多、不褪褪色、不不易老化、防火火、防潮潮、施工工簡便。陶瓷墻磚：：廣泛應應用于衛(wèi)衛(wèi)生間、廚廚房、盥盥洗室的的墻面，耐磨、耐蝕蝕、易清清洗、易易維修、色色彩豐富富、價格相對低低廉。釉面墻磚：：表面有有一層釉釉，色彩彩豐富，主主要用于于廚房、衛(wèi)生間墻面面。通體墻磚：：單一色色彩，抗抗沖擊性性好，不不褪色，用用于陽臺墻面。護墻板：用用木材裝裝修室內(nèi)內(nèi)墻面是是較高檔檔的裝修修做法，護護墻板的板材材一般以以膠合材材的貼面面飾板為為佳。軟墻裙：采采用以人人造革、織織錦緞、仿仿粗花呢呢等軟質質面料，內(nèi)襯泡沫塑塑料、礦礦棉等材材料覆蓋蓋普通硬硬質木墻墻裙上而成，軟軟墻裙造造價高、費費工、費費時、費費料，但質地柔軟軟、觸感感柔和、質質感豐富富。二、地面木地板：紋紋理自然然、保溫溫性好、富富于彈性性。木地板分為為實木地地板和復復合地板板（又稱稱強化地地板）兩兩類。實木地板：：木材經(jīng)經(jīng)烘干，加加工形成成的花紋紋自然、施施工簡便、使用安安全。實木地板可可分為兩兩類：漆板：地板板表面經(jīng)經(jīng)涂刷地地板漆后后可直接接安裝。素板：在鋪鋪裝后要要涂刷地地板漆，素素板在安安裝后經(jīng)經(jīng)打磨、刷漆后表面面平整，裝裝修效果果、質量量優(yōu)于漆漆板，但費時。實木也可分分為：原木地板。指接木地板板：木材材經(jīng)裁切切、指接接加工而而成，它它改變了了木材物理性性能，鋪鋪裝后更更不易扭扭曲變形，是高檔檔地面裝裝修材料料。實木還可分分為：軟木地板：：軟木地地板有松松木、杉杉木兩種種，適合合一般家庭裝修，缺缺點是耐耐磨性差差，如干干燥不夠、易變形形、干裂裂。硬木：質地地堅硬、紋紋理細膩膩、耐磨磨性好，浸浸過油的的硬木可防潮潮。目前前市場上上有柞木木、水曲曲柳、樺木等幾種種。柞木木的各項項物理性性能都優(yōu)優(yōu)于水曲柳，為市市場上首首選材，水水曲柳紋紋理清晰晰、裝飾性好，為為上選材材料，樺樺木的各各項指標標較差，但價格格便宜。復合地板：：以原木木為原料料經(jīng)粉碎碎，添加加黏合劑劑、防腐腐材料后加工而而成。從表面裝飾飾層的效效果上分分，復合合木地板板有櫸木木、橡木木、樺木木等。從加工檔次次上分，有有單面耐耐磨層和和雙面耐耐磨層22種。一般統(tǒng)一規(guī)規(guī)格為222000mm××1955mm，厚厚6mmm、8mmm、114mmm，其構構造為中中密度板板基材加加面飾材材料，表表面以結結晶三氧氧化二鋁鋁為耐磨磨層復合合而成。復合地板具具很高合合計含量量和環(huán)保保價值，具具有硬木木的耐磨磨性，又又保持了了木質材材料自然然、溫潤潤的特點點，且鋪鋪設簡便便、免漆漆、免臘臘、耐劃劃、耐壓壓、耐高高溫、不不易變形形、清理理方便，且且阻燃、抗抗靜電、防防蟲、防防潮，但但腳感不不十分舒舒適，彈彈性比原原木稍差差。石材地板：：石材地地板是天天然巖石石經(jīng)加工工而成的的板狀裝裝飾面材，可用用于地面面和墻面面。石材材地板構構造致密、強度大大、有耐耐潮、耐耐候性、效效果自然然、好養(yǎng)護。一一般規(guī)格格的石材材厚度在在15mmm以上上，家庭裝修中中只選用用10mmm以下下的“家庭板板”。大理石：堅堅實耐磨磨、光潔潔度好、花花紋秀麗麗、腳感感較硬，屬中高檔材材料，一一般用于于入口、門門廳及客客廳?；◢徥褐髦饕煞址譃殚L石石、石英英，表面面強度高高、抗風風化、抗腐蝕、使使用期長長，圖案案不如大大理石流流暢，但但色彩豐富。人造石材：：用于大大理石、花花崗石的的碎石（石石屑、石石粉）作為填充材材料，用用粘結劑劑，經(jīng)攪攪拌成型型研磨，拋光后制成成的可與與天然石石材媲美美的一種種材料。因其色色調(diào)、花花紋可預預先設計計，因而而產(chǎn)品色彩和花紋紋多樣、構構圖靈活活、產(chǎn)品品重量輕輕、強度高、厚厚度適宜宜、耐腐腐蝕、經(jīng)經(jīng)久耐用用。水泥型人造造大理石石：以水水泥為粘粘結劑，砂砂為細骨骨料，碎大理石為為粗骨料料經(jīng)加工工而成，表面光潔度度高、花花紋耐久久、抗風風化能力強、耐耐侵性、耐耐潮性，均均優(yōu)于一般人人造大理理石。樹脂型人造造大理石石：多以以不飽和和聚酯樹樹脂為粘粘結劑，石英、大理理石或方方解石為為骨料澆澆筑成型，在在固化劑劑下固化化加工而而成。光澤好好、顏色色可調(diào)、易易于成型、生產(chǎn)效效率高，得得以廣泛泛應用。復合型人造造大理石石：將無無機骨料料粘結成成型，再再將已成成毛胚浸于有有機單體體中，使使其聚合，有物美美價廉的的特點。人造石材中中，樹脂脂型最常常用，物物理性、化化學性最最為穩(wěn)定定，但價價格較高高。水泥泥型，價價格便宜宜，但穩(wěn)穩(wěn)定性差差。人造石材表表面光澤澤度高，抗抗老化性性能好，花花色紋路路可模仿仿大理石石、花崗崗石，比比天然石石材易于于加工，有有良好的的裝飾效效果，又又耐醋、醬醬油、油油等物質質侵蝕，抗抗污能力力強，一一般情況況下，驟驟冷驟熱熱表面無無裂紋，顏顏色無異異樣。水磨石：價價格便宜宜、有一一定耐磨磨性、冷冷硬感適適中、可可沖洗、適于潮潮濕的住住宅，屬屬中低檔檔材料。石塑防滑地地板：由由大理石石打成粉粉，再經(jīng)經(jīng)壓制而而成的新新型材料，品8以大具無防防堅磨等同量施不水既度了的不房度面了層滑能突更和的使陶瓷地磚：：陶瓷地地磚表面面平整，質質地堅硬硬、重量量輕、耐耐磨、耐壓、耐耐沖洗、色色彩豐富富、吸水水率低、不脫色、不不變形、安安全無毒毒、施工工方便、價價格比天然石石材低的的多。按原料分：：1.陶陶制磚：：以陶土土為原料料，強度度低，主主要用于廚衛(wèi)。2.通體磚磚：以炻炻石為原原料，其其強度高高于陶制制磚，適用范范圍廣。按表面分：：有釉：：無釉：分平平面、麻麻面、磨磨光面、拋拋光面等等幾種。從效果分：：單色、仿仿石材、紋紋理、仿仿木材等等。塑料地板：：以樹脂脂為主要要原料加加工而成成，價格格低廉、花花色品種多、選選擇余地地大、裝裝飾效果果好、質質輕耐磨、尺寸寸穩(wěn)定，屬屬中低檔檔材料。分分塑料地地板塊、地板板革兩種種。馬賽克：又又稱陶瓷瓷錦塊，用用瓷土燒燒制而成成的片狀狀小瓷磚磚，多數(shù)不上釉釉，表面面光滑或或毛糙、厚厚度薄。自自重輕、規(guī)格小小、拼接接靈活，粘粘貼方便便。吊頂板棉板多色多吸上一不孔有的性內(nèi)降音耐輕保玻璃纖維粘粘合板：：玻璃纖纖維粘合合板經(jīng)玻玻璃纖維維棉和黏黏合劑處理而成的的氈片一一樣的玻玻璃纖維維板重量量輕，表面噴噴涂成多多種顏色色，有大大點、小小點之分，目目前最多多的是白白色。紙面石膏板板：紙面面石膏板板是建筑筑石膏為為主要原原料，摻摻入適量黏合劑與與纖維做做板芯，以以特別板板紙為護護面，經(jīng)加工制成成的板材材，重量量輕、隔隔聲、隔隔熱、加工性強、施施工簡便便，是藻藻井吊頂頂?shù)闹饕牧?。裝飾石膏板板：裝飾飾石膏板板將石膏膏表面處處理成圖圖案，考考慮到吸音要求，可可加工成成帶孔的的板。PVC吊頂頂型材：：PVCC吊頂型型材重量量輕、安安裝簡便便、防水水、防潮、防蛀、隔隔音、隔隔熱、阻阻燃，PPVC吊吊頂型材表面花色色多樣，主主要用于于衛(wèi)生間間、廚房房、陽臺。玖現(xiàn)場場銷控對對答練習習教學重點：：能了解解銷控的的作用，并并可以熟熟練地進進行銷控控對答配合教學：：一名老老業(yè)務人人員銷控作為現(xiàn)現(xiàn)場SPP中的一一種，不不但是促促進銷售售的一種種重要手手段，更更已成為為我們新新聯(lián)陽的的一種企企業(yè)文化化?，F(xiàn)在，我先先給大家家演練一一遍流程程：“客戶到”“歡迎參觀觀”請新人操練練，每人人二遍請一位老業(yè)業(yè)務員配配合來示示范喊柜柜臺流程程甲：“柜臺臺”乙：“有”甲：“請問問晨風閣閣20樓樓C戶可可不可以以介紹//賣掉了了沒有？”乙：“恭喜喜你還可可以介紹紹/對不不起，已已經(jīng)賣掉掉了”甲：“請再再幫我確確認一次次/請問問晨風閣閣19樓樓C戶可可不可以以介紹？”乙：“再幫幫你確認認一次//恭喜你你還可以以介紹”甲：“售出出了”/請再再幫我確確認一次次，并完完成一次次銷售全體同仁：：恭喜了了（鼓掌掌）在演練完一一遍銷售售流程后后開始講講解首先講解銷銷控的重重要性：：喊銷控控不但能能使現(xiàn)場場的靈魂魂（柜臺臺）知道道你目前前的銷售售程度，使使你的個個人銷售售演變成成群體銷銷售，并并能加快快你的成成交速度度。更重要的是是能活躍躍現(xiàn)場氣氣氛，使使柜臺根根據(jù)當時時現(xiàn)場的的情況，去去控制整整個銷售售，從而而達到在在單位時時間中產(chǎn)產(chǎn)生最大大效益，這這也正體體現(xiàn)了我我們新聯(lián)聯(lián)陽團隊隊作業(yè)的的一個重重要方面面。其次：講解解喊銷控控中的基基本技巧巧（“可不可可以介紹紹”/“賣掉了沒有”）請兩位老業(yè)業(yè)務員作作示范最后，向新新人講解解銷控中中的一些些慣用技技巧（如如何通過過喊銷控控來封樓樓層及把把自己的的意愿告告訴柜臺臺）請新人每人人練二遍遍老業(yè)務員示示范最后后一個流流程甲：“現(xiàn)場場的各位位同仁請請注意，讓讓我們再再一次恭恭喜×××先生購購買我們們晨風閣閣20樓樓C戶。晨晨風閣220樓CC戶售出出了，讓讓我們再再一次恭恭喜他。”演練完畢后后，向新新人講解解喊這句句話的目目的因為當客戶戶聽了這這句話后后，虛榮榮心再一一次得到到滿足，同同時，也也會認為為我們的的服務周周到，為為下一次次做追蹤蹤留下伏伏筆。請新人每人人練二遍遍。拾現(xiàn)場場基本動動作和基基本禮儀儀一、進門：：幫客戶拉開開門，等等客戶進進門喊“客戶到到，歡迎迎參觀??！”如果下雨，請請客戶把把傘或雨雨披放在在門口準準備好的的專門裝裝置中；；坐在接接待桌時時，注意意坐在椅椅子的前前半部分分，兩手手放在桌桌上，保保持隨時時起立的的姿勢。問客戶基本本情況時時，與客客戶交換換名片。二、銷售區(qū)區(qū)：不要將自己己的東西西，如AA、B級級卡、FFILEE夾等放放在柜臺臺上。引導客戶進進入銷售售區(qū)，幫幫客戶拉拉好背對對柜臺或或側對柜柜臺的椅椅子，請請客戶入入座。幫客戶倒水水，水倒倒七分滿滿；端給給客戶時時，手盡盡量遠離離杯口。拿好FILLE夾坐坐在面對對或側對對柜臺的的位置上上，不要要與客戶戶坐或與與客戶面面對面。如果客戶抽抽煙，拿拿煙缸給給客戶，煙煙缸要洗洗干凈并并擦干。坐在銷售桌桌時注意意坐姿，不不要用手手撐著頭頭。不要讓客戶戶的杯子子空掉，當當水剩下下一小半半時，要要幫客戶戶加水，可可以拿水水壺到桌桌邊加水水。加水水時，把把杯子拿拿到桌子子外面，加加好水后后放回桌桌上。客戶要看樣樣板房或或工地時時，把桌桌上的東東西包括括價目表表、計算算器、FFILEE夾收回回柜臺，椅椅子歸位位。三、樣板房房：引導客戶到到樣板房房門口，幫幫客戶放放好拖鞋鞋，請客客戶換鞋鞋。在樣板房中中要走在在客戶前前面，先先請客戶戶看客廳廳及陽臺臺，如果果房間內(nèi)內(nèi)燈沒開開，先打打開燈，再再帶客戶戶進主臥臥室，幫幫客戶拉拉開壁櫥櫥及衛(wèi)生生間的門門，然后后帶客戶戶看書房房及臥室室，最后后介紹衛(wèi)衛(wèi)生間及及廚房、餐餐廳。如果客戶坐坐或動樣樣板房中中的東西西，提醒醒客戶樣樣品請勿勿動。請客戶先出出樣板房房、換鞋鞋，自己己再出來來；客戶戶換好鞋鞋，請客客戶回銷銷售區(qū)就就座，放放好拖鞋鞋。上下樓時，走走在客戶戶前面。注意：若客客戶吸煙煙，拿出出煙缸，請請客戶把把煙留在在外面。四、工地：：數(shù)好人數(shù)，請請客戶稍稍等一下下，先戴戴好安全全帽，人人手一頂頂。在工地上，提提醒客戶戶注意安安全，戴戴好安全全帽。始終走在客客戶前面面，但注注意不要要離客戶戶太遠，如如果人數(shù)數(shù)較多，要要招呼大大家一起起走，不不要走散散。注意介紹規(guī)規(guī)劃、外外立面等等。五、送客戶戶出門：：與客戶告別別，收好好桌上的的東西，價價目表、FFILEE夾等，提提醒客戶戶帶好銷銷平、銷銷海，桌桌椅歸位位。送客戶到門門口，幫幫客戶開開門；告告別后，目目送客戶戶離開。如果下雨，客客戶要叫叫車，幫幫客戶叫叫好車，打打傘送客客戶上車車。拾壹現(xiàn)現(xiàn)場各種種表單的的正確填填寫和注注意事項項來人來電表表的正確確填寫作用：真實實反映每每組客戶戶的實際際情況，便便于追蹤蹤和儲備備客源、分析析調(diào)整銷銷售策略略、評介介媒體效效果。內(nèi)容：來人人表有客客戶基本本資料，如如姓名、性性別、電電話、地址、職業(yè)業(yè)身份、區(qū)區(qū)域、交交通工具具、客戶戶需求、動機及詢問問重點等等等。來來電表有有詢問重重點、區(qū)區(qū)域、媒體、需求求、客戶戶基本資資料等。填寫要求：：真實、準準確、及及時、完完整、整整潔。真實：內(nèi)容容據(jù)實填填寫，真真實反映映每組客客戶的實實際情況況，不能在事后后憑自己己想當然然隨便亂亂填。準確：正確確引導客客戶，不不同個案案會有不不同內(nèi)容容的來人人來電表，但但格式基基本相同同，要正正確填寫寫。及時：每接接一通來來電、一一組來人人都要及及時填寫寫，并且且放入指定專專用文件件夾。完整：表單單中的每每項內(nèi)容容盡可能能做到面面面俱到到，完整整填寫。整潔：保持持表單清清潔，不不能亂涂涂亂畫，以以免增加加分析統(tǒng)計人員的的工作難難度及工工作強度度。預約單的正正確填寫寫預約單的作作用：相相當于客客戶訂購購房子的的憑時憑憑證及預預約金的臨時收收據(jù)。填寫要求：：字跡清晰，內(nèi)內(nèi)容準確確，如日日期、客客戶基本本資料、戶戶型、總總價。幣別要注明明（如人人民幣、美美元），大大小寫一一致，頂頂格寫，總總價空白白處要劃劃掉。定購戶別、總總價要和和實際一一致。簽約金、補補足、簽簽約時間間一定要要填寫清清楚。附帶說明要要向客戶戶解釋清清楚。備注欄一般般寫付款款方式或或客戶特特別要求求（如打打折）或或除預約約金之外外的抵押押物。業(yè)務員簽字字和請客客戶簽字字確認，再再和定金金一并交交柜臺蓋蓋章，第第一聯(lián)白白單交客客戶并交交待客戶戶補足時時帶來，其其余三聯(lián)聯(lián)留在柜柜臺?？瞻撞糠忠獎澋?，特特別是有有關金額額部分。如果客戶交交的是外外幣或抵抵押物，要要當著客客戶的面面封存好好，請客客戶在封封口處簽簽字確認認，并在在預約單單備注欄欄特別說說明。如單位訂購購交的是是銀行支支票，要要特別注注明并寫寫清支票票號碼、支支票性質質。拾貳來來電接聽聽方法和和技巧一、開場白白“明日星城城，你好好！”注意：音調(diào)調(diào)親切，上上揚，有有節(jié)奏，有有朝氣。二、目的激發(fā)客戶興興趣，吸吸引客戶戶來現(xiàn)場場三、作用吸引來人積累客源測試廣告市市場反映映了解目標客客源和需需求要點留客戶聯(lián)絡絡方法（電電話、姓姓名、地地址等）突然發(fā)問：：在交談談中，突突然發(fā)問問，使客客戶在毫毫無防范范心理時，說說出他的的電話等等。通過留地址址：××我?guī)湍囊环莘葙Y料，您您的地址址是哪里里，我的的地址是是××，我我寄過去去時給您您打個電電話，您您的電話話是幾號號；您給我個地地址，我我們每天天有很多多客戶要要求寄資資料，替替您先寄寄份資料料，我們們資料由由專人寄寄發(fā)，您您最好再再留個電電話，可可以打電電話再確確認一下下。注意意電話中中重復確確認地址址。通過留傳真真××先生，我我們這里里傳真機機不是很很好，傳傳過去時時可能不不一定清清楚，您您的電話話是幾號號，傳過過去時跟跟您確認認一下；；××先生，我我現(xiàn)在較較忙，過過會替您您傳過去去，傳時時給您打打個電話話，您的的電話是是幾號。先直接介紹紹產(chǎn)品，關關鍵處問問電話。先直接問，不不肯留時時，再拉拉回介紹紹產(chǎn)品，介介紹一寫寫客戶感感興趣的的東西后后再問。介紹產(chǎn)品要要針對客客戶需求求。應在在最短的的時間內(nèi)內(nèi)，了解解客戶的的興趣點點，隨后后有針對對性地將將產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢詳盡盡描繪。××先生，對對不起，我我的一位位老客戶戶來付訂訂金或簽簽約，您您留個電電話給我我，過55分鐘我我給您打打過去?！痢料壬?，現(xiàn)現(xiàn)在現(xiàn)場場客戶非非常多，您您留個電電話給我我，過幾幾分鐘我我給您打打過去。大聲喂、喂喂，電話話聽不清清楚，您您那邊電電話是多多少，我我給您打打過去。我聽不太清清楚，您您的電話話是多少少，我到到立面給給您打過過去。填寫來電表表接聽來電，除除了要介介紹產(chǎn)品品外，還還要了解解客戶情情況，要要邊接聽聽電話，邊邊填寫來來電表。約定時間與客戶約定定來現(xiàn)場場時間，要要注意方方式。要要引導客客戶，把把主控權權掌握在在自己手手中，幫幫客戶鎖鎖定時間間。錯誤方式：：“張先生生，您什什么時候候能現(xiàn)場場看一看看呢？”正確方式：：“張先生生，您今今天下午午有時間間來吧？？”如回答“沒沒空”，則“那就星期期三上午午好了?。　薄靶瞧谄谌衔缥?0：：00吧吧！”要注意約來來人時間間要集中中，如上上午都約約在100：000，下午午都約在在14：：00?！痢料壬?，我我們在×××地方方，您在在哪里，我我在×××，噢，從從××過來來很快，大大約200分鐘，您您現(xiàn)在有有時間嗎嗎？若有，200分鐘后后您來找找我，我我姓沈；；若沒有，那那中午112點呢呢，或下下午1點點有空嗎嗎？盡量量把是假假往早約約（約在在現(xiàn)場來來人較集集中時間間段）。電話問銷控控您有無來過過，若沒沒有來過過，您最最好到現(xiàn)現(xiàn)場來，看看中了戶戶型、樓樓層我再再幫您查查，不到到現(xiàn)場我我沒辦法法幫您。若來過，是是哪位接接待您的的，把電電話轉給給接待人人。若記不清楚楚是哪位位接待的的，噢，沒沒關系，我我姓沈，您您貴姓，我我姓×××，××先生生，對不不起，您您問的這這個問題題是我們們經(jīng)理一一人管的的，要客客戶到現(xiàn)現(xiàn)場來了了才能問問，再說說，我現(xiàn)現(xiàn)在告訴訴你也沒沒用，就就算現(xiàn)在在有，說說不定過過會兒就就沒了，這這樣，您您今天點點有空來來嗎，來來了我?guī)蛶湍鷨?。電話問折扣扣、付款款方式先生，我們們這里不不同的付付款方式式，折扣扣也不相相同，您您最好到到現(xiàn)場來來先選定定戶型，擬擬定付款款方式，現(xiàn)現(xiàn)場有有有關這方方面的資資料，你你準備怎怎樣付款款？然后后根據(jù)您您的付款款方式確確定折扣扣；一次性付款款打折，分分期、貸貸款折扣扣具體要要到現(xiàn)場場來談（電電話里不不放折扣扣）。忌點不要在電話話中，回回答銷控控不要在電話話中，與與客戶談談折扣和和付款方方式拾叁來來電追蹤蹤方法和和技巧追蹤的目的的：了解客戶的的狀況，約約客戶來來現(xiàn)場達達成銷售售目的。追蹤的時間間：一般選擇上上午100：300之后，下下午3：：00之之后。如如果留的的是家里里電話一一般在晚晚上打；；是移動動電話，除除上述時時間段之之外，可可以靈活活一些，但但比較忌忌諱在一一上班時時間就打打。追蹤的方法法和技巧巧電話接通時時，有秘秘書小姐姐擋駕，可可有以下下幾種說說詞：我和趙總是是朋友，昨昨天約好好的，請請幫我接接進去。我是××公公司的，趙趙總讓我我打電話話給他，謝謝謝！直呼老總大大名，說說有私事事不方便便和秘書書小姐談談。約客戶來現(xiàn)現(xiàn)場：告訴客戶這這幾天現(xiàn)現(xiàn)場來人人很多，銷銷售情況況良好，請請她盡早早來挑選選自己滿滿意的房房子。如果客戶很很忙沒時時間，就就說服他他上門做做DS，然然后再帶帶來現(xiàn)場場。對久約不來來的客戶戶就告訴訴她工程程進度，比比如外墻墻裝修完完畢，花花園做得得很漂亮亮，請她她來參觀觀樣板房房等等。找借口，比比如特價價銷售，過過幾天提提價，或或是舉辦辦SP活活動。天氣狀況，如如今天天天氣很好好，適宜宜看房，百百聞不如如一見，可可以眼見見為實。約來現(xiàn)場時時間：上午10點點，下午午3點，比比較集中中，制造造現(xiàn)場氣氣氛，便便于炒作作。補足、簽約約客戶很很多的時時間。周六、周日日。朝東的房子子約在上上午，朝朝西的房房子約在在下午，如如果下雨雨，盡量量約白天天。拾肆產(chǎn)產(chǎn)品介紹紹注意事事項和銷銷售道具具的充分分運用教學重點：：了解哪些是是銷售道道具如何合理地地運用銷銷售道具具教學用具：：樓書、DMM、銷平平銷海（選選幾個典典型案例例）FILE夾夾（選一一個案例例為例）作為現(xiàn)場銷銷售，除除了人員員的整體體作戰(zhàn)，我我們還需需要靠許許多外界界的東西西來幫助助銷售，我我們稱之之為銷售售道具，換換句話說說，也就就是一切切能用來來幫助銷銷售的東東西，我我們都可可稱之為為銷售道道具。現(xiàn)在，先讓讓我們來來看一下下，哪些些是銷售售道具以以及它們們的作用用，我們們根據(jù)由由外至里里的順序序來介紹紹。首先，在工工地的周周圍肯定定會有PPOP看看板，這這主要是是為了讓讓路過的的客戶知知道，這這邊有房房子在賣賣（條件件許可的的情況下下，還會會在案子子周圍插插上引導導旗、豎豎上精神神堡壘和和燈箱，這這所有的的一切都都是要讓讓路過的的客戶或或指引客客戶到現(xiàn)現(xiàn)場）其次，客戶戶進了現(xiàn)現(xiàn)場后，根根據(jù)產(chǎn)品品的介紹紹流程，他他首先會會看到環(huán)環(huán)境示意意圖，環(huán)環(huán)境示意意圖的作作用是把把個案附附近的道道路、交交通狀況況以圖的的方式表表現(xiàn)出來來。再次，客戶戶會看到到案子的的立面透透視圖，這這主要是是讓客戶戶對這個個案子的的外觀有有一個大大致的了了解。然然后客戶戶會被帶帶至模型型，模型型一般會會按照一一定的比比例把整整個案子子的情況況詳細地地反映出出來，所所以模型型的作用用相對于于其它的的銷售道道具來講講，會顯顯得更為為重要。在介紹完模模型后，客客戶會被被領至銷銷售桌坐坐下，這這時，業(yè)業(yè)務員會會拿出銷銷平、銷銷海，對對客戶的的需要做做一個針針對性的的介紹。銷銷平、銷銷海是銷銷售平面面圖和銷銷售海報報的簡稱稱，銷售售海報的的作用是是把這個個案子的的賣點做做一個著著重介紹紹，而銷銷售平面面圖會把把案子的的房型、面面積和家家具配置置圖畫在在上面，讓讓客戶根根據(jù)自己己的需要要做一個個選擇。除了銷平、銷銷海能提提供給客客戶的