城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

世聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)咨詢部

.09.29晉江泉德盛投資P-2號(hào)地塊項(xiàng)當(dāng)前期定位匯報(bào)版權(quán)申明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限企業(yè)全部，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限企業(yè)書面許可，不得私自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和公布匯報(bào)中部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：晉江市泉德盛投資有限企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第1頁(yè)1項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘2項(xiàng)目關(guān)鍵問題界定3項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘4項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位此次溝通主要內(nèi)容5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算6項(xiàng)目附件城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第2頁(yè)生而榮耀關(guān)鍵區(qū)位價(jià)值：晉江城區(qū)新關(guān)鍵，緊鄰晉江萬(wàn)達(dá)和五店市傳統(tǒng)街區(qū)，坐擁晉江最優(yōu)質(zhì)城市資源。本項(xiàng)目世紀(jì)大道湖光西路泉安中路南山路梅園路石鼓路晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)五店市傳統(tǒng)街區(qū)老城中心城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第3頁(yè)生而璀璨復(fù)合功效綜合體價(jià)值：綜合體項(xiàng)目，涵蓋商業(yè)、居住、娛樂休閑等齊全城市功效。居住——城市豪宅商業(yè)——濱水休閑商業(yè)娛樂休閑城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第4頁(yè)每個(gè)城市關(guān)鍵區(qū)項(xiàng)目，不但見證了城市成熟和繁榮，而且還背負(fù)著重塑城市形象，參加城市歷史塑造責(zé)任上海有新天地；南京有1912；杭州有西湖天地；。。。。。。擁有得天獨(dú)厚城市資源和文化資源，我們必須站在晉江全城高度，來(lái)思索項(xiàng)目標(biāo)價(jià)值我們要在晉江創(chuàng)造什么？杭州西湖天地上海新天地南京1912城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第5頁(yè)我們對(duì)于項(xiàng)目標(biāo)思索——重塑城市中心價(jià)值、更新城市意象、引領(lǐng)時(shí)代生活方式重塑城市中心價(jià)值——解讀晉江，占位城市更新城市意象——傳承歷史，提升形象引領(lǐng)時(shí)代生活方式——注入高價(jià)值城市生活位于晉江老城區(qū)關(guān)鍵區(qū)，能負(fù)擔(dān)什么功效，帶來(lái)什么價(jià)值？在晉江城市中，我們要成為何？尋找晉江獨(dú)特城市意向，代表晉江城市發(fā)展趨勢(shì);創(chuàng)造晉江城市新形象，成為晉江新名片。打造當(dāng)代城市中，全新，愈加表達(dá)城市價(jià)值新生活方式引領(lǐng)者；不是對(duì)已經(jīng)有生活方式替換，而是確保原有居住價(jià)值基礎(chǔ)上，更高生活價(jià)值更新。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第6頁(yè)商業(yè)——項(xiàng)目?jī)r(jià)值關(guān)鍵，站位晉江文化傳承創(chuàng)新，引領(lǐng)城市商業(yè)升級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略：市場(chǎng)領(lǐng)先者——經(jīng)過打造晉江城市文化休閑示范區(qū)URD來(lái)實(shí)現(xiàn)晉江城市價(jià)值回歸，引領(lǐng)晉江文化復(fù)興傳承——挖掘晉江、品味晉江創(chuàng)新——以形象時(shí)尚、業(yè)態(tài)升級(jí)、功效領(lǐng)先晉江城市文化休閑示范區(qū)來(lái)打破晉江老城區(qū)面貌落后局面，從而引領(lǐng)整個(gè)晉江老城城市升級(jí)住宅——項(xiàng)目回現(xiàn)主力，以產(chǎn)品為發(fā)力點(diǎn)，打造晉江城市豪宅新標(biāo)桿城市價(jià)值標(biāo)簽城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第7頁(yè)1項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘2項(xiàng)目關(guān)鍵問題界定3項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘4項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位此次溝通主要內(nèi)容5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算6項(xiàng)目附件城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第8頁(yè)泉德盛提出開發(fā)目標(biāo)與存在迷惑區(qū)域未來(lái)發(fā)展走向：石鼓片區(qū)未來(lái)在晉江整個(gè)城市中站位？萬(wàn)達(dá)崛起對(duì)于晉江城市格局影響？區(qū)域價(jià)值能否對(duì)本項(xiàng)目形成支撐？項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)：面對(duì)周圍大致量項(xiàng)目供給，項(xiàng)目怎樣打造本身關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，順利實(shí)現(xiàn)突圍？Ⅱ泉德盛迷惑泉德盛開發(fā)目標(biāo)銷售目標(biāo)：鑒于地價(jià)成本較高、周圍項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，希望項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售，躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)目標(biāo)：通過本項(xiàng)目開發(fā)，希望能充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利潤(rùn)最大化Ⅰ城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第9頁(yè)世聯(lián)對(duì)目標(biāo)了解Ⅰ開發(fā)目標(biāo)：希望能充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。Ⅲ銷售目標(biāo)：鑒于地價(jià)成本較高、周圍項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，希望項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售？在市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)，企業(yè)可操作基礎(chǔ)上，對(duì)利潤(rùn)最大化追求在市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)、利潤(rùn)最大化基礎(chǔ)上，躲避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快速銷售項(xiàng)目關(guān)鍵目標(biāo)判定建立在市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)上，以躲避風(fēng)險(xiǎn)為前提開發(fā)商目標(biāo)世聯(lián)對(duì)目標(biāo)了解城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第10頁(yè)項(xiàng)目制約條件一：項(xiàng)目本身資源條件有限——地塊規(guī)模小，內(nèi)部本身無(wú)優(yōu)質(zhì)資源，城市主干道無(wú)臨街面，項(xiàng)目本身可發(fā)揮空間有限制約原因1制約原因2商品房項(xiàng)目用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）君悅灣68005.235000百宏御璟天下1070004.3460000匯景灣852712.620世茂御龍灣14000001.21700000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1706665853330P-13地塊296563.8112693本項(xiàng)目378283.0113484君悅灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)百宏·御景天下P-13地塊本項(xiàng)目城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第11頁(yè)項(xiàng)目制約條件二：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈1——土地市場(chǎng)用地單位位置土地用途成交日期出讓面積(㎡)晉江總商會(huì)投資開發(fā)有限企業(yè)梅嶺組團(tuán)八仙山片區(qū)商住-2-1658572梅嶺組團(tuán)八仙山片區(qū)酒店-2-1646571梅嶺組團(tuán)八仙山片區(qū)商住-2-16106572梅嶺組團(tuán)八仙山片區(qū)商住-2-16117074泉州世茂新發(fā)展置業(yè)有限企業(yè)梅嶺組團(tuán)石鼓片區(qū)商住-2-22137239梅嶺組團(tuán)石鼓片區(qū)商住-2-22111212梅嶺組團(tuán)石鼓片區(qū)商住、辦公-2-22133923梅嶺組團(tuán)石鼓片區(qū)商住、辦公-2-22126171梅嶺組團(tuán)石鼓片區(qū)商住、辦公-2-22124788浙江寧波陳姓地產(chǎn)商梅嶺組團(tuán)石鼓片區(qū)商業(yè)、辦公、居住用地-2-2329655福建百宏房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)梅嶺組團(tuán)石鼓片區(qū)商業(yè)、辦公、居住、商住-2-25107029泉美行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)梅嶺組團(tuán)石鼓片區(qū)商業(yè)、辦公、居住混適用地-5-1837828晉江鴻福酒店有限企業(yè)市區(qū)青蓮小區(qū)旅館-3-210419晉江市晉龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限企業(yè)青陽(yáng)街道陳村片區(qū)商業(yè)、辦公、居住、酒店-3-30135402福建盈輝置業(yè)有限企業(yè)會(huì)展東路東側(cè)商住-3-3135558總計(jì)1318013晉江市關(guān)鍵城區(qū)土地出讓統(tǒng)計(jì)（.1——.8）資料起源：晉江市國(guó)土資源局網(wǎng)站公告城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第12頁(yè)項(xiàng)目制約條件二：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈2——商品房市場(chǎng)：區(qū)域內(nèi)君悅灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)百宏·御景天下桂山小區(qū)安置房梅青小區(qū)安置房青華小區(qū)安置房蔡厝小區(qū)安置房竹樹下小區(qū)安置房注：所表示區(qū)域均為項(xiàng)目示意，非項(xiàng)目實(shí)際邊界限P-13地塊本項(xiàng)目安置房項(xiàng)目用地面積建筑面積蔡厝小區(qū)安置房43895168455竹樹下小區(qū)安置房1805374734青華小區(qū)安置房57256173413梅青小區(qū)安置房74873293533桂山小區(qū)安置房126434563361累計(jì)3205111273496商品房項(xiàng)目用地面積建筑面積君悅灣680035000百宏御璟天下107000460000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)170666853330P-13地塊29656112693累計(jì)3141221461023整體累計(jì)6346332734519城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第13頁(yè)項(xiàng)目制約條件二：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈2——商品房市場(chǎng)：區(qū)域外城市商品房放量約250萬(wàn)㎡城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第14頁(yè)項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值挖掘：項(xiàng)目怎樣構(gòu)建本身關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破、快速回現(xiàn)？開發(fā)目標(biāo)：希望能充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。銷售目標(biāo)：鑒于地價(jià)成本較高、周圍項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售困境1：項(xiàng)目本身?xiàng)l件有限——地塊規(guī)模小，內(nèi)部本身無(wú)優(yōu)質(zhì)資源憑借，城市主干道無(wú)臨街面，項(xiàng)目本身可發(fā)揮空間有限困境2：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈——土地市場(chǎng)供給量、商品房市場(chǎng)推盤量和潛在供給量都很大期望：項(xiàng)目希望實(shí)現(xiàn)目標(biāo)現(xiàn)實(shí)：市場(chǎng)及項(xiàng)目條件限制VS項(xiàng)目關(guān)鍵問題城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第15頁(yè)項(xiàng)目關(guān)鍵問題分解12問題二：基于發(fā)展方向，項(xiàng)目物業(yè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)模式？問題一：晉江當(dāng)前城市發(fā)展背景下，項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)在哪？怎樣構(gòu)建項(xiàng)目本身關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破、快速回現(xiàn)？城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第16頁(yè)1項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘2項(xiàng)目關(guān)鍵問題界定3項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘4項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位此次溝通主要內(nèi)容5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算6項(xiàng)目附件城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第17頁(yè)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘2基于晉江城市擴(kuò)張背景下本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展機(jī)會(huì)1基于海西城市群擴(kuò)張背景下晉江城市機(jī)會(huì)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第18頁(yè)海峽西岸城市群：依靠于兩岸一體化發(fā)展國(guó)際性城市群，是我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要“增加區(qū)域”、與世界接軌“中介地”海峽城市群戰(zhàn)略構(gòu)想

落實(shí)國(guó)家加緊建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)決議布署，充分發(fā)揮福建省比較優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化整合內(nèi)部空間格局，聯(lián)動(dòng)周圍省區(qū)，推進(jìn)兩岸合作交流，逐步形成兩岸一體化發(fā)展國(guó)際性城市群——“海峽城市群”，構(gòu)筑我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要“增加區(qū)域”和與世界接軌“中介地”。海峽城市群空間布局結(jié)構(gòu)順應(yīng)空間演化規(guī)律出發(fā)，提出“兩點(diǎn)、一線、四軸”城市群空間布局結(jié)構(gòu)。“兩點(diǎn)”指福州大城市區(qū)和廈泉漳大城市區(qū)，“一線”指沿海城鎮(zhèn)密集地帶，“四軸”指“南三龍發(fā)展軸”、“福武發(fā)展軸”、“中部發(fā)展軸”和“廈龍發(fā)展軸”。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第19頁(yè)經(jīng)濟(jì)層面——晉江經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力處于海西城市群前列，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)保持著高速、連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展晉江市在縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力、中小城市科學(xué)發(fā)展評(píng)價(jià)分別居于全國(guó)第7位、第17位，獲“十大特色經(jīng)濟(jì)魅力之都”稱譽(yù)。海西城市群—廈泉漳大城市區(qū)晉江城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第20頁(yè)規(guī)劃層面——晉江城市發(fā)展定位：綜合實(shí)力強(qiáng)、民生質(zhì)量高、發(fā)展環(huán)境好當(dāng)代產(chǎn)業(yè)基地、濱海園林城市環(huán)泉州灣組合城市群泉州灣城市關(guān)鍵區(qū)1025平方公里。由泉州、晉江和石獅組成，是未來(lái)城市區(qū)人口集聚承載地，晉江將深入打造全國(guó)性當(dāng)代制造業(yè)基地和區(qū)域性商貿(mào)、金融和產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心。當(dāng)代產(chǎn)業(yè)基地涵蓋先進(jìn)制造業(yè)、當(dāng)代服務(wù)業(yè)兩方面，推開工業(yè)由大變強(qiáng)，努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)類別由數(shù)量規(guī)模低附加值型為主向品牌技術(shù)高附加值型為主轉(zhuǎn)變，搶占產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)；推進(jìn)服務(wù)業(yè)由輕變重，緊盯金融保險(xiǎn)、高端商務(wù)、當(dāng)代物流、時(shí)尚購(gòu)物、會(huì)展服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、文化創(chuàng)意和旅游休閑等新型業(yè)態(tài)當(dāng)代服務(wù)體系。濱海園林城市對(duì)接泉州“980”環(huán)灣規(guī)劃，以濱江商務(wù)區(qū)為載體，推進(jìn)中心城區(qū)向東拓展，突出南翼濱海宜居發(fā)展格局，側(cè)重生態(tài)、生產(chǎn)和生活等功效，規(guī)劃改造濱海景觀，開發(fā)建設(shè)濱海新區(qū)，構(gòu)建當(dāng)代宜居與濱海風(fēng)貌相互交融當(dāng)代化發(fā)展格局。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第21頁(yè)建設(shè)層面——年提出晉江城市建設(shè)年口號(hào)，千億投資強(qiáng)力開啟城市建設(shè)，實(shí)現(xiàn)晉江城市華麗“轉(zhuǎn)身”，完成八類規(guī)劃推進(jìn)建設(shè)八條城市主干道開啟建設(shè)八大城市綜合體重點(diǎn)建設(shè)八個(gè)公共配套設(shè)施全方面開工建設(shè)二十九個(gè)安置房項(xiàng)目開展七條道路立面整改年晉江市“城市建設(shè)管理年”活動(dòng)動(dòng)員布署會(huì)傳來(lái)消息，晉江市共安排活動(dòng)項(xiàng)目197個(gè)，總投資約1010億元，年度計(jì)劃投資約236億元，重點(diǎn)做好城市規(guī)劃、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、景觀提升、城市管理等五項(xiàng)內(nèi)容。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第22頁(yè)交通層面——當(dāng)代交通體系建設(shè)已開啟,立體交通網(wǎng)絡(luò)基本成型抓緊圍頭、深滬港區(qū)建設(shè)和配套建設(shè)，力爭(zhēng)設(shè)置對(duì)臺(tái)客運(yùn)碼頭，開辟海上國(guó)際航線。海構(gòu)筑市域快速路系統(tǒng)，強(qiáng)化泉州灣關(guān)鍵區(qū)輻射作用，形成市域半小時(shí)交通體系。打通海西大動(dòng)脈，建設(shè)泉州繞城高速晉江段、圍頭支線和白沙大橋（或隧道）、田安大橋、雙龍路大橋等跨海、跨江通道，貫通沿海大通道。路完成泉州晉江機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建，打造4E級(jí)機(jī)場(chǎng)和區(qū)域空港貨運(yùn)樞紐，爭(zhēng)取開通對(duì)臺(tái)和國(guó)際航線。空以大交通撐起大城市，晉江醞釀“十二五”交通規(guī)劃“十二五”交通規(guī)劃提上主要議事日程，提出要以“大交通撐起大城市”理念，五年投入60億元，大手筆書寫品牌之都強(qiáng)力打造當(dāng)代交通體系精彩篇章。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第23頁(yè)產(chǎn)業(yè)層面——在保持晉江原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，提出了“235”工業(yè)發(fā)展工程以及“641”當(dāng)代產(chǎn)業(yè)體系，確保產(chǎn)業(yè)連續(xù)穩(wěn)定發(fā)展235641“235”工業(yè)發(fā)展工程“641”當(dāng)代產(chǎn)業(yè)體系制鞋、紡織服裝等2個(gè)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值到達(dá)1000億元以上食品飲料、裝備制造、紙制品等3個(gè)產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值到達(dá)500億元以上培育5家以上年銷售收入超百億元企業(yè)鞏固提升支柱性傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。主動(dòng)引導(dǎo)紡織服裝、制鞋、食品、晴雨傘、陶瓷建材、紙制品6個(gè)支柱性傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高端發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”。培育做大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。實(shí)施愈加主動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策，推進(jìn)裝備制造、航空零部件制造維修、高端印刷、光電能源4個(gè)新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?，培育新興產(chǎn)業(yè)增加點(diǎn)。促進(jìn)企業(yè)集團(tuán)做強(qiáng)做大。繼續(xù)深化品牌經(jīng)營(yíng)、改制上市、精益管理、自主創(chuàng)新等戰(zhàn)略，推進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈整合提升。信息起源：《晉江市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第24頁(yè)晉江城市發(fā)展走向預(yù)測(cè)——海西城市群戰(zhàn)略制高點(diǎn)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）第7位，綜合創(chuàng)新能力列全國(guó)縣級(jí)城市第6位，經(jīng)濟(jì)實(shí)力多年居于八閩縣級(jí)之首。全省公共文明指數(shù)測(cè)評(píng)名列縣級(jí)市第一；，實(shí)現(xiàn)GDP908.74億元，財(cái)政總收入100.23億元。品牌之都擁有中國(guó)名牌產(chǎn)品24項(xiàng)、中國(guó)馳名商標(biāo)91枚（國(guó)家工商總局認(rèn)定24枚）、國(guó)際著名品牌2項(xiàng)、上市企業(yè)32家。52家企業(yè)成為國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)起草單位，擁有國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心5個(gè)。產(chǎn)業(yè)基地先后榮獲“國(guó)家體育產(chǎn)業(yè)基地”、“世界茄克之都”、“中國(guó)鞋都”、“中國(guó)紡織產(chǎn)業(yè)基地市”、“全國(guó)食品工業(yè)強(qiáng)縣”、“中國(guó)傘都”、“中國(guó)陶瓷重鎮(zhèn)”、“中國(guó)休閑服裝名鎮(zhèn)”、“中國(guó)內(nèi)衣名鎮(zhèn)”、“中國(guó)織造名鎮(zhèn)”、“中國(guó)運(yùn)動(dòng)服裝名鎮(zhèn)”、“中國(guó)包裝印刷基地”等稱譽(yù)。晉江著名品牌代表海西機(jī)遇把握海西建設(shè)和泉州環(huán)灣發(fā)展機(jī)遇，實(shí)施“產(chǎn)業(yè)提升、城建提速”戰(zhàn)略。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第25頁(yè)晉江城市短板1——經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建設(shè)形象不匹配，缺乏代表城市形象和活力關(guān)鍵城市地標(biāo)三里屯village——集文化、藝術(shù)、休閑和購(gòu)物于一體全新空間上海新天地——極致傳統(tǒng)與極致當(dāng)代化功效融合廣州北京路——商業(yè)優(yōu)勢(shì)與旅游資源、文化古跡與當(dāng)代化建設(shè)揉VS晉江城市形象等候“華麗”轉(zhuǎn)身城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第26頁(yè)晉江城市短板2——晉江當(dāng)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果各品牌散落分布，缺乏城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果集中展示窗口品牌之都安踏工廠店中國(guó)內(nèi)衣名鎮(zhèn)中國(guó)休閑服裝名鎮(zhèn)中國(guó)織造名鎮(zhèn)中國(guó)運(yùn)動(dòng)服裝名鎮(zhèn)（新塘街道）中國(guó)鞋都(制鞋業(yè)主要集中地）中國(guó)紡織產(chǎn)業(yè)基地（紡織服裝業(yè)主要集中地）晉江陽(yáng)光路品牌店城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第27頁(yè)晉江城市短板3——代表晉江城市傳統(tǒng)底蘊(yùn)閩南文化日趨凋零，急需建立傳統(tǒng)文化傳承和延續(xù)保護(hù)體系青陽(yáng)是晉江傳統(tǒng)文化最為集中存留地，但值得注意是，梅嶺組團(tuán)傳統(tǒng)街區(qū)已經(jīng)是青陽(yáng)現(xiàn)今存在最終一片傳統(tǒng)街區(qū)，是極為寶貴文化遺產(chǎn)。！文化元素在歲月中慢慢遺失消散……城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第28頁(yè)全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市綜合實(shí)力城市建設(shè)快速發(fā)展大機(jī)遇享譽(yù)全國(guó)品牌之都優(yōu)勢(shì)與價(jià)值城市形象與綜合實(shí)力不匹配缺乏晉江品牌展示窗口缺乏代表城市活力關(guān)鍵城市文化凋零與遺失短板與缺失城市發(fā)展機(jī)會(huì)結(jié)論：經(jīng)過解讀晉江城市優(yōu)勢(shì)與短板，我們發(fā)覺晉江需要一個(gè)窗口來(lái)展示晉江當(dāng)代城市發(fā)展結(jié)果，同時(shí)需要其來(lái)傳承與延續(xù)城市文化矛盾中存在需求城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第29頁(yè)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘2基于晉江城市擴(kuò)張背景下本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展機(jī)會(huì)1基于海西城市群擴(kuò)張背景下晉江城市機(jī)會(huì)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第30頁(yè)基于晉江城市擴(kuò)張背景下本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展機(jī)會(huì)1本項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向？2本項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)歷史使命？城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第31頁(yè)萬(wàn)達(dá)綜合體城市定位：項(xiàng)目所處石鼓路片區(qū)定位于集商業(yè)、旅游、居住等各種功效城市新中心，未來(lái)將打造成為對(duì)外展示新形象城市名片區(qū)域規(guī)劃：建成集商業(yè)、旅游、居住等各種功效城市新中心，,用地面積1870畝，片區(qū)拆遷總量約91萬(wàn)平方米；區(qū)域價(jià)值：規(guī)劃傳統(tǒng)民俗文化體驗(yàn)區(qū)及休閑文化商住街區(qū)，打造對(duì)外展示新形象城市名片。

民俗文化區(qū)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第32頁(yè)資源優(yōu)勢(shì)1——商業(yè)資源：萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)，未來(lái)晉江城市商業(yè)制高點(diǎn)，將推進(jìn)區(qū)域發(fā)展成為城市商業(yè)新關(guān)鍵住宅戶型建筑面積套數(shù)占比戶型占比二室二廳89-10044533.4%37.8%129-139594.4%三室二廳118403.0%57.9%121-13941531.1%142-17031823.8%四室二廳186-197574.3%4.3%總計(jì)1334100.0%100.0%萬(wàn)達(dá)住宅戶型配比項(xiàng)目概況：位置：晉江世紀(jì)大道石鼓片區(qū)規(guī)模：占地253畝，總建面85.33萬(wàn)平米建筑類型：集中商業(yè)、商業(yè)步行街、酒店、寫字樓及住宅開發(fā)商：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第33頁(yè)資源優(yōu)勢(shì)2——文化資源：五店市傳統(tǒng)街區(qū)項(xiàng)目，定位閩南文化新街口，打造成為晉江城市形象主要展示區(qū)閩南文化新街口尋根城市生發(fā)源地延續(xù)城市活態(tài)博物館傳承城市文化之魂平臺(tái)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展紐帶閩臺(tái)同源僑鄉(xiāng)門戶功效定位晉江五店市傳統(tǒng)街區(qū)——全方面展示晉江城市悠久歷史，豐厚文化底蘊(yùn)和獨(dú)特當(dāng)代城市文化，以全方面地文化遺產(chǎn)保護(hù)為基礎(chǔ)，打造集傳統(tǒng)文化展示，傳統(tǒng)風(fēng)貌與民俗體驗(yàn)，企業(yè)文化展示，創(chuàng)意，特色商業(yè)，休閑等多功效于一體晉江街區(qū)博物館。功效結(jié)構(gòu)對(duì)接城市功效結(jié)構(gòu)——經(jīng)過街區(qū)入口和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組織，將城市當(dāng)代商業(yè)與傳統(tǒng)文化商業(yè)聯(lián)絡(luò)起來(lái)，并與萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體相連。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第34頁(yè)項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向推演區(qū)域定位：晉江城市新中心強(qiáng)勢(shì)文化資源：五店市文化街區(qū)強(qiáng)勢(shì)商業(yè)資源：萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第35頁(yè)經(jīng)過類似發(fā)展區(qū)域案例研究，研判項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向案例研究對(duì)象：——1、城市關(guān)鍵文化區(qū)2、擁有強(qiáng)勢(shì)文化資源和商業(yè)資源3、含有城市名片效應(yīng)上海新天地南京1912案例選取標(biāo)準(zhǔn)：城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第36頁(yè)『上?！ば绿斓亍粚⑸虾３鞘刑赜袀鹘y(tǒng)文化、歷史風(fēng)情與當(dāng)代時(shí)尚功效親密融合一站式消費(fèi)場(chǎng)所，是上海獨(dú)特城市休閑生活示范區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬(wàn)，水面面積1.2萬(wàn)，地下為車庫(kù)，已成為市中心景觀；B新天地，占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、北里；C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)，總建68萬(wàn)；D企業(yè)天地甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬(wàn)，興建辦公樓、酒店、商場(chǎng)等；E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域標(biāo)志性建筑。上海新天地是什么？“城市會(huì)客廳生活新天地”城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第37頁(yè)『功效特色』極致城市傳統(tǒng)文化與當(dāng)代化商業(yè)功效融合新天地北里改造保留了大量原有房屋富有特色石門建筑元素，對(duì)上海代建筑文化進(jìn)行了最大化傳承；原風(fēng)貌石庫(kù)門建筑形態(tài)與格局國(guó)際時(shí)尚時(shí)尚匯聚地那青磚步行道，那紅青相間清水磚墻，那厚重烏漆大門以及那雕著巴洛克格調(diào)卷渦狀山花門楣,人們漫步在這里，好像回到了代大上海，盡情體會(huì)屬于那個(gè)年代歷史流金歲月……國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐廳、咖啡酒吧……明星文化與創(chuàng)意餐飲琉璃工房主題餐廳巴黎歌舞演出和地下酒窖餐室藝人工匠國(guó)際時(shí)尚文化城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第38頁(yè)『南京·1912』南京唯一集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會(huì)為一體，文化、品位于一身時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)及著名品牌城市休閑生活示范區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃南京1912占地3萬(wàn)多平方米，總建筑面積達(dá)4萬(wàn)平方米；項(xiàng)目呈L型圍繞總統(tǒng)府，由17棟民國(guó)府衙式建筑及太平、博愛、共和、新世紀(jì)四大廣場(chǎng)組成；街區(qū)配置140余個(gè)地下停車位及近百個(gè)地面停車位。南京1912是什么？“昔日總統(tǒng)府邸今朝城市客廳”城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第39頁(yè)『功效特色』最繁榮最鼎盛歷史時(shí)期與當(dāng)代商業(yè)品牌街區(qū)完美嫁接民國(guó)式府衙建筑南京獨(dú)特民國(guó)建筑格調(diào)，本身就是中西建筑完美融合，是新舊時(shí)代更替時(shí)期生活表現(xiàn)。到過南京人一想到總統(tǒng)府就想到１９１２，一想到１９１２就想起總統(tǒng)府……"南京１９１２"已聚集了３０多家海內(nèi)外有影響時(shí)尚休閑娛樂品牌，其中，有首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)澳洲咖啡"瀚德遜河"，日式餐飲木酷鐵板、牛較燒肉屋，在美國(guó)有近３０年歷史新英倫西餐館，以及亞洲著名美容連鎖機(jī)構(gòu)香住ＳＰＡ等。時(shí)尚休閑娛樂品牌聚居地城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第40頁(yè)『案例分析小結(jié)』商業(yè)因城市文化而含有歷史底蘊(yùn)，城市文化因商業(yè)而含有城市時(shí)尚活力代表城市輝煌過去文化積淀和文化象征代表城市發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)符號(hào)和商業(yè)形式傳統(tǒng)文化休閑元素當(dāng)代城市商業(yè)符號(hào)城市文化休閑示范區(qū)（URD）城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第41頁(yè)URD關(guān)鍵特質(zhì)城市文化休閑示范區(qū)UrbanResortDemo關(guān)鍵詞：Keywords城市魅力休閑多元

示范未來(lái)urban-charmrecreationdiversificationdemo它是城市文化載體，城市生活代表，既代表著城市過去輝煌，又象征著城市未來(lái)發(fā)展方向！城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第42頁(yè)基于晉江城市擴(kuò)張背景下本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展機(jī)會(huì)？1本項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向？2本項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)歷史使命？區(qū)域發(fā)展方向初判：依靠城市定位以及區(qū)域資源，項(xiàng)目所在石鼓片區(qū)未來(lái)發(fā)展成為晉江城市文化休閑示范區(qū)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第43頁(yè)晉江城市文化休閑示范區(qū)URD功效結(jié)構(gòu)五店市文化街區(qū)晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本項(xiàng)目城市文化休閑示范區(qū)URD城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第44頁(yè)五店市文化街區(qū)項(xiàng)目：是晉江城市起源所在,晉江城市龍脈、占據(jù)著晉江城市源文化制高點(diǎn)晉江城市龍脈晉江城市發(fā)源地價(jià)值表現(xiàn)形式現(xiàn)實(shí)意義城區(qū)生發(fā)起源地青陽(yáng)鎮(zhèn)（名稱功效）

青陽(yáng)山（山水格局）尋根（留住晉江城市之根）

延續(xù)山水格局，傳承城市記憶城市演變歷史活化石文物及歷史建筑傳統(tǒng)街巷、傳統(tǒng)街區(qū)延續(xù)（展示晉江發(fā)展歷史）

從明清、民國(guó)至今晉江發(fā)展活史書

開放性、極富感染力小區(qū)博物館傳統(tǒng)文化主要載體青陽(yáng)八景

非物質(zhì)文化遺產(chǎn)（高甲戲、名人故事、傳說、老字號(hào)等）傳承（彰顯晉江城市之魂）

“文化名牌”傳統(tǒng)文化集中展示

“品牌之都”當(dāng)代文化完美融合

文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要平臺(tái)

發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)有力支撐

經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市與文化強(qiáng)市僑臺(tái)親緣紐帶實(shí)證宗教文化（石鼓廟）

家廟、祖厝

僑胞祖產(chǎn)紐帶（打造晉江僑鄉(xiāng)門戶）

維系晉江與僑臺(tái)親緣紐帶主要資源

打造接待返鄉(xiāng)華僑、臺(tái)胞，使其得到最正確返鄉(xiāng)體驗(yàn)主要門戶

文化共鳴吸引華僑、臺(tái)胞

響應(yīng)海西城市群建設(shè)戰(zhàn)略晉江起源地、城市演變歷史活化石、傳統(tǒng)文化主要載體、僑臺(tái)親緣紐帶實(shí)證唐代建縣和宋代析地圖——青陽(yáng)鎮(zhèn)（晉江城區(qū)生發(fā)源地）城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第45頁(yè)五店市文化街區(qū)項(xiàng)目功效定位：形成兼具文化展示、休閑娛樂、特色商業(yè)、特色賓館等功效于一體完整城市文化功效區(qū)品牌文化展示區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)濱水休閑商業(yè)區(qū)休閑養(yǎng)生區(qū)傳統(tǒng)文化關(guān)鍵展示區(qū)閩臺(tái)同源展示區(qū)街區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功效分區(qū)街區(qū)文化空間結(jié)構(gòu)——“一廟（石鼓廟）雙祠（蔡氏宗祠和莊氏宗祠）山（青陽(yáng)山）塘連”；街區(qū)功效結(jié)構(gòu)——“一街（后塘街）七片（七個(gè)功效片區(qū)）五店市”。街區(qū)節(jié)點(diǎn)與文化景觀主題分布圖以中央水景為關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以四個(gè)入口廣場(chǎng)為主要節(jié)點(diǎn)；雕塑與標(biāo)識(shí)——文化遺產(chǎn)單位或要素作為景觀設(shè)計(jì)展示主要元素，對(duì)歷史文化內(nèi)涵進(jìn)行植入。品牌文化展示區(qū)：以院落位關(guān)鍵，打造品牌文化展示區(qū)，功效主要以地方企業(yè)品牌文化休閑活動(dòng)，企業(yè)新品公布為主，展示民營(yíng)企業(yè)品牌文化，同時(shí)使品牌文化與傳統(tǒng)文化完美融合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第46頁(yè)五店市文化街區(qū)項(xiàng)目城市定位：對(duì)接城市功效結(jié)構(gòu)，展示晉江城市文化底蘊(yùn)，打造成為晉江城市形象主要展示區(qū)閩南文化新街口尋根城市生發(fā)源地延續(xù)城市活態(tài)博物館傳承城市文化之魂平臺(tái)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展紐帶閩臺(tái)同源僑鄉(xiāng)門戶功效定位晉江五店市傳統(tǒng)街區(qū)——全方面展示晉江城市悠久歷史，豐厚文化底蘊(yùn)和獨(dú)特當(dāng)代城市文化，以全方面地文化遺產(chǎn)保護(hù)為基礎(chǔ)，打造集傳統(tǒng)文化展示，傳統(tǒng)風(fēng)貌與民俗體驗(yàn)，企業(yè)文化展示，創(chuàng)意，特色商業(yè)，休閑等多功效于一體晉江街區(qū)博物館。功效結(jié)構(gòu)對(duì)接城市功效結(jié)構(gòu)——經(jīng)過街區(qū)入口和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)組織，將城市當(dāng)代商業(yè)與傳統(tǒng)文化商業(yè)聯(lián)絡(luò)起來(lái)，并與萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體相連。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第47頁(yè)晉江城市文化休閑示范區(qū)URD功效結(jié)構(gòu)五店市文化街區(qū)晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本項(xiàng)目城市文化休閑示范區(qū)URD傳統(tǒng)文化休閑元素城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第48頁(yè)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一中國(guó)第一家全國(guó)最大規(guī)模舊區(qū)改造企業(yè)、最早跨區(qū)域開發(fā)、中國(guó)第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)第一個(gè)訂單地產(chǎn)、中國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金、亞洲最大商業(yè)院線、中國(guó)最大不動(dòng)產(chǎn)商……萬(wàn)達(dá)：中國(guó)當(dāng)前規(guī)模最大、運(yùn)行最為成功商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在全國(guó)快速?gòu)?fù)制萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目，當(dāng)前已進(jìn)入27個(gè)城市城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第49頁(yè)萬(wàn)達(dá)開發(fā)策略——快速擴(kuò)張、規(guī)模化產(chǎn)品復(fù)制城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第50頁(yè)晉江萬(wàn)達(dá)城市商業(yè)地位預(yù)判：城市商業(yè)關(guān)鍵，晉江商圈制高點(diǎn)VS陽(yáng)光商圈萬(wàn)達(dá)商圈SM商圈石鼓片區(qū)未來(lái)在晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)下將成為晉江城市商業(yè)新關(guān)鍵，萬(wàn)達(dá)將成為晉江城市商圈新制高點(diǎn)！萬(wàn)達(dá)第三代綜合體產(chǎn)品“街鋪+百貨”形式“超市+店中店”形式城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第51頁(yè)萬(wàn)達(dá)短板：“大而全”城市商業(yè)模式復(fù)制，城市特征反應(yīng)不足北京·萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)重慶·萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寧波·萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)缺失割裂閩商精神晉江著名品牌堅(jiān)持創(chuàng)新文化認(rèn)同包容思變晉江·萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第52頁(yè)城市文化休閑示范區(qū)對(duì)于晉江城市意義一個(gè)理論：UrbanismVS.Urbanity假如城市運(yùn)行者以及全部在城市生存人都更關(guān)注城市性，關(guān)注城市生活方式，那么整個(gè)城市才真正含有靈魂。Urbanism城市化——物質(zhì)性（物質(zhì)基礎(chǔ)）Urbanity城市性——生活方式（城市人文精神內(nèi)核）不論把一個(gè)城市做得多么漂亮，即使把它做成威尼斯或者巴黎，假如80%人晚上六點(diǎn)半以后回家打麻將，它還是不能叫做城市，只能是一個(gè)物質(zhì)模型，是一個(gè)空殼。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第53頁(yè)晉江Urbanism和Urbanity晉江市年城市GDP3565億元，超出福州、廈門。晉江梅嶺組團(tuán)大手筆總體規(guī)劃。在政府大力投入之下，晉江梅嶺組團(tuán)建設(shè)進(jìn)行得如火如荼，當(dāng)代城市景觀已見初見雛形。晉江城市建設(shè)總投資約1010億元，年度計(jì)劃投資約236億元……晉江在城市化Urbanism道路上快速前行晉江，雄踞全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣市前列，但城市建設(shè)滯后于工業(yè)化一直是晉江發(fā)展心頭之痛。晉江企業(yè)界感受尤其深刻。晉江留不住高級(jí)人才，有晉江企業(yè)只好把銷售、研發(fā)部搬至廈門、上海等地方，或者出高薪留人，而即便如此，仍有企業(yè)高管上班在晉江、周末在廈門情形。除此之外，企業(yè)還會(huì)想方設(shè)法為普通車間員工提供很好生活環(huán)境，留住工人。一些晉江人也遠(yuǎn)赴廈門、泉州購(gòu)房置業(yè)、居住、度假，或?qū)号屯鶑B門、泉州就學(xué)。而，經(jīng)濟(jì)實(shí)力與城市地位反差顯示了城市性Urbanity缺乏注：資料及數(shù)據(jù)起源：《晉江城市發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，《城市競(jìng)爭(zhēng)力匯報(bào)》等城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第54頁(yè)晉江Urbanity在哪里？晉江城市意向：從久遠(yuǎn)“新石器時(shí)代”、到“唐宋文明”再到近代“清承明制”、“聲華文物、雄稱海內(nèi)”。而今，這些文化符號(hào)或已成為美好回想，或缺乏廣泛認(rèn)同影響，與此相關(guān)聯(lián)建筑、產(chǎn)品或人物也在逐步淡出人們記憶。晉江城市70積淀與斷層，讓生活在此人們對(duì)久遠(yuǎn)歷史產(chǎn)生了迷失感，“古老而又年輕城市”正是這種感受最為明確表達(dá)。不論怎樣，作為人類文明發(fā)源地之一，晉江不缺乏文化。晉江需要是“文化當(dāng)代化”城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第55頁(yè)城市文化休閑示范區(qū)（URD）——晉江Urbanity之路在我們眼中，當(dāng)代晉江與廈門、福州相比，缺乏故事，缺乏了細(xì)節(jié)，缺乏了當(dāng)代城市文化，缺乏風(fēng)情，缺乏韻致。這座既古老又年輕城市，該以什么樣形象、什么樣氣質(zhì)詮釋新時(shí)代城市文明？我們發(fā)現(xiàn)，城市休閑文化作為城市魅力載體，它可認(rèn)為晉江人提供一種多元、時(shí)尚、體驗(yàn)式、現(xiàn)代生活方式。它能夠從各個(gè)方面書寫城市故事，展現(xiàn)城市風(fēng)情；城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第56頁(yè)晉江城市文化休閑示范區(qū)URD功效結(jié)構(gòu)五店市文化街區(qū)晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本項(xiàng)目城市文化休閑示范區(qū)URD傳統(tǒng)文化休閑元素當(dāng)代城市商業(yè)符號(hào)（城市化）當(dāng)代城市商業(yè)符號(hào)（城市性）晉江城市精神文化內(nèi)核晉江城市生活靈魂城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第57頁(yè)＋打造一個(gè)濃縮晉江城市精華城市文化休閑示范區(qū)（URD）晉江未來(lái)之城關(guān)鍵詞：品牌/活力/時(shí)尚/晉江文化都心關(guān)鍵詞：藝術(shù)/園林/歷史“文化傳承、形象展示”本項(xiàng)目負(fù)擔(dān)歷史使命：負(fù)擔(dān)晉江城市功效補(bǔ)缺，打造晉江當(dāng)代城市性商業(yè)符號(hào)＋晉江精品之城關(guān)鍵詞：品質(zhì)/時(shí)尚/繁榮/城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第58頁(yè)新天地之于上海城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第59頁(yè)三里屯village之于北京城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第60頁(yè)我們就是打造這么一個(gè)區(qū)域標(biāo)桿我們就是要做是城市開拓者和領(lǐng)跑者我們就是要示范城市發(fā)展未來(lái)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第61頁(yè)WORLDUNION本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展策略——URD體系構(gòu)建“P4計(jì)劃”ChineseShophouse商業(yè)計(jì)劃DiversiformHouse住宅計(jì)劃CityFace形象計(jì)劃OpenSpace公共空間計(jì)劃Plan1:Plan2:Plan3:Plan4:晉江城市URD體系構(gòu)建城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第62頁(yè)晉江當(dāng)代產(chǎn)業(yè)結(jié)果展示地利郎集團(tuán)總部利郎昆明店LV旗艦店時(shí)尚化、個(gè)性化品牌形象，充滿人文情懷購(gòu)物環(huán)境，在不知不覺中感受著品牌文化，體驗(yàn)一個(gè)全新生活一個(gè)概念一個(gè)品牌Plan1：商業(yè)計(jì)劃品牌天地_旗艦店城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第63頁(yè)晉江最先進(jìn)設(shè)計(jì)生活體驗(yàn)館，展示領(lǐng)先生活理念它是最先進(jìn)設(shè)計(jì)生活體驗(yàn)館……Plan1：商業(yè)計(jì)劃生活體驗(yàn)館_理念人生城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第64頁(yè)晉江首家城市情景街區(qū)，精品店/酒吧/休閑書吧等高品質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)Plan1：商業(yè)計(jì)劃情景街區(qū)_樂活生活城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第65頁(yè)WORLDUNION本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展策略——URD體系構(gòu)建“P4計(jì)劃”ChineseShophouse商業(yè)計(jì)劃DiversiformHouse住宅計(jì)劃CityFace形象計(jì)劃OpenSpace公共空間計(jì)劃Plan1:Plan2:Plan3:Plan4:晉江城市URD體系構(gòu)建城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第66頁(yè)沉穩(wěn)/大氣/當(dāng)代簡(jiǎn)練/品質(zhì)打造一座引領(lǐng)未來(lái)精英城市形象Plan2：住宅計(jì)劃住宅設(shè)計(jì)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第67頁(yè)水平、垂直線條打造流動(dòng)當(dāng)代城市形象打造一座引領(lǐng)未來(lái)流動(dòng)城市形象Plan2：住宅計(jì)劃住宅設(shè)計(jì)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第68頁(yè)WORLDUNION本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展策略——URD體系構(gòu)建“P4計(jì)劃”ChineseShophouse商業(yè)計(jì)劃DiversiformHouse住宅計(jì)劃CityFace形象計(jì)劃OpenSpace公共空間計(jì)劃Plan1:Plan2:Plan3:Plan4:晉江城市URD體系構(gòu)建城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第69頁(yè)P(yáng)lan3：公共空間計(jì)劃立體空間分層空中連廊——板與板連接蜂巢空間——將住宅平面抬高有效區(qū)隔住宅步行、商業(yè)步行上下空間分層——有效地把商業(yè)與住宅區(qū)隔離，利用垂直分層方式確保各部分純粹性及高品質(zhì)形成混雜、半純粹與純粹立體空間復(fù)合空中連廊蜂巢空間上下空間分層城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第70頁(yè)P(yáng)lan3：公共空間計(jì)劃空中花園空中花園——拓展園林綠化空間，打造中心區(qū)首個(gè)“空中花園”，增加居住舒適性立體花園步道——形成住宅區(qū)與城市連接，商業(yè)與住宅過渡空間，增加園林綠化城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第71頁(yè)WORLDUNION本項(xiàng)目標(biāo)發(fā)展策略——URD體系構(gòu)建“P4計(jì)劃”ChineseShophouse商業(yè)計(jì)劃DiversiformHouse住宅計(jì)劃CityFace形象計(jì)劃OpenSpace公共空間計(jì)劃Plan1:Plan2:Plan3:Plan4:晉江城市URD體系構(gòu)建城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第72頁(yè)P(yáng)lan4：形象計(jì)劃標(biāo)志性建筑，形成強(qiáng)烈視覺沖擊及視覺焦點(diǎn)，展現(xiàn)城市自由、活力，并成為區(qū)域地標(biāo)。利用當(dāng)代、夸大建筑手法創(chuàng)造富含文化意義場(chǎng)所。五店市傳統(tǒng)保護(hù)街區(qū)本項(xiàng)目地塊標(biāo)志性建筑城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第73頁(yè)P(yáng)lan4：形象計(jì)劃城界界定與DIS城市識(shí)別系統(tǒng)“城界界定”——大型廣告光柱表達(dá)大氣魄（NEW/ThisisURD）/形象標(biāo)識(shí)五店市傳統(tǒng)保護(hù)街區(qū)本項(xiàng)目地塊“城界界定”——取勢(shì)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第74頁(yè)P(yáng)lan4：形象計(jì)劃城界界定與DIS城市識(shí)別系統(tǒng)“DIS城市識(shí)別系統(tǒng)”——形象墻、統(tǒng)一指導(dǎo)標(biāo)志等公共設(shè)施，形成較強(qiáng)識(shí)別性及對(duì)區(qū)域劃分控制。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第75頁(yè)P(yáng)lan1:商業(yè)計(jì)劃Plan2:住宅計(jì)劃Plan3:公共空間計(jì)劃Plan4:形象計(jì)劃品牌天地：晉江當(dāng)代產(chǎn)業(yè)結(jié)果展示地。生活體驗(yàn)館：晉江最先進(jìn)設(shè)計(jì)生活體驗(yàn)館，展示領(lǐng)先生活理念。情景街區(qū)：晉江首家城市情景街區(qū)，精品店/酒吧/休閑書吧等高品質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)。住宅設(shè)計(jì)：打造一座引領(lǐng)未來(lái)城市形象。立體空間分層：商業(yè)與住宅隔離，利用垂直分層方式確保各部分純粹性及高品質(zhì)?？罩谢▓@：拓展園林綠化空間，打造新關(guān)鍵區(qū)首個(gè)“空中花園”，增加居住舒適性。標(biāo)志性建筑：強(qiáng)烈視覺沖擊及視覺焦點(diǎn)，展現(xiàn)城市自由、活力，并成為區(qū)域地標(biāo)。識(shí)別系統(tǒng)：形象墻、統(tǒng)一指導(dǎo)標(biāo)志等公共設(shè)施，形成形象標(biāo)識(shí)。URD體系城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第76頁(yè)1項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘2項(xiàng)目關(guān)鍵問題界定3項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘4項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位此次溝通主要內(nèi)容5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算6項(xiàng)目附件城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第77頁(yè)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位3項(xiàng)目住宅物業(yè)定位2項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第78頁(yè)借區(qū)域規(guī)劃之力，與五店市文化街區(qū)、萬(wàn)達(dá)聯(lián)動(dòng)，協(xié)力打造晉江城市文化休閑示范區(qū)（URD），從而構(gòu)筑項(xiàng)目本身關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略借勢(shì)城市發(fā)展，打造晉江城市文化休閑示范區(qū)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第79頁(yè)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位3項(xiàng)目住宅物業(yè)定位2項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第80頁(yè)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位2商業(yè)規(guī)模定位1商業(yè)業(yè)態(tài)定位3商業(yè)功效定位城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第81頁(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位1——案例借鑒：上海新天地、三里屯village案例中服裝衣飾及購(gòu)物類商家占有很大百分比，其次為餐飲娛樂商家。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第82頁(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位2——五店市街區(qū)：以文化展示、餐飲休閑娛樂為主要商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目分區(qū)功效傳統(tǒng)文化關(guān)鍵展示區(qū)傳承城市記憶，展示晉江發(fā)展歷史閩臺(tái)同源展示區(qū)以廟宇文化體驗(yàn)、海峽文化藝術(shù)交流及聯(lián)絡(luò)為主文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)以新興文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及結(jié)果展示為主品牌文化展示區(qū)以地方企業(yè)品牌文化休閑活動(dòng)、企業(yè)新品公布為主傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)打造晉江老字號(hào)商品和傳統(tǒng)工藝品集中售賣、展示區(qū)濱水休閑商業(yè)區(qū)以休閑餐廳、茶藝館、書吧等休閑餐飲娛樂為主休閑養(yǎng)生區(qū)以國(guó)醫(yī)館、養(yǎng)生館、食療吧為主五店市街區(qū)中以餐飲休閑娛樂為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)餐飲休閑娛樂占比為60-70%，服裝衣飾及購(gòu)物占比為20-30%，服務(wù)及其它占比為10%左右。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第83頁(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)配比定位經(jīng)過案例對(duì)比及差異化互補(bǔ)分析可知，本項(xiàng)目應(yīng)以服裝衣飾及購(gòu)物為主商業(yè)業(yè)態(tài),其中服裝衣飾及購(gòu)物占比為50-60%，餐飲休閑娛樂占比為30-40%，服務(wù)及其它占比為10%左右。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第84頁(yè)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位2商業(yè)規(guī)模定位1商業(yè)業(yè)態(tài)定位3商業(yè)功效定位城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第85頁(yè)商業(yè)規(guī)模確定：依據(jù)項(xiàng)目建筑密度，確定項(xiàng)目商業(yè)面積原建筑密度（25%）方案商業(yè)面積=項(xiàng)目用地面積×項(xiàng)目建筑密度×2=37828×25%×2=18914平米商業(yè)面積下限方案城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第86頁(yè)商業(yè)體量提議1：在住宅物業(yè)開發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本回收假定下，商業(yè)物業(yè)面積最大值31770㎡界定標(biāo)準(zhǔn)：在確保躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)前提下，經(jīng)過住宅物業(yè)開發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體開發(fā)成本回收，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化指數(shù)確定：項(xiàng)目開發(fā)成本假定為2500元/㎡，住宅銷售價(jià)格為8000元/㎡測(cè)算公式住宅物業(yè)面積Z=項(xiàng)目總投資費(fèi)用/住宅銷售價(jià)格商業(yè)物業(yè)面積S=總建筑面積-住宅物業(yè)面積Z商業(yè)物業(yè)面積S=113484-（113484*2500+37000*10000）/8000=31770㎡城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第87頁(yè)88商業(yè)體量提議2：參考市場(chǎng)類似案例要素上海新天地南京1912杭州西湖天地占地面積3.0萬(wàn)平米3.0萬(wàn)平米5.0萬(wàn)平米建筑面積5.0萬(wàn)平米4.0萬(wàn)平米5.0萬(wàn)平米經(jīng)過市場(chǎng)成功案例參考，提議項(xiàng)目規(guī)?？刂圃?.0萬(wàn)平米以下城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第88頁(yè)商業(yè)規(guī)模確定：原建筑密度（25%）方案商業(yè)面積=項(xiàng)目用地面積×項(xiàng)目建筑密度×2=37828×25%×2=18914平米商業(yè)面積下限方案原建筑密度（40%）方案商業(yè)面積=項(xiàng)目用地面積×項(xiàng)目建筑密度×2=37828×40%×2=30262平米商業(yè)面積上限方案城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第89頁(yè)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位2商業(yè)規(guī)模定位1商業(yè)業(yè)態(tài)定位3商業(yè)功效定位城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第90頁(yè)商業(yè)功效定位商業(yè)功效定位1、商業(yè)體量最大化2、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第91頁(yè)方式1——建筑密度上調(diào)：市場(chǎng)現(xiàn)有案例建筑密度均在50%以上，所以提議與政府協(xié)商提升建筑密度南京1912上海新天地杭州西湖天地60%杭州西湖天地區(qū)位：西湖南岸涌金池畔，緊鄰柳浪聞鶯占地：50000平米建筑面積：75000平米建筑密度：60%項(xiàng)目介紹：杭州西湖天地是以杭州獨(dú)特園林、歷史建筑為基礎(chǔ)，，改造成含有國(guó)際水平集餐飲、零售、文化、娛樂綜合性時(shí)尚地標(biāo)。南京1912區(qū)位：南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處占地：30000平米建筑面積：40000平米建筑密度：54%項(xiàng)目介紹：以民國(guó)文化為建筑特點(diǎn)商業(yè)建筑群，集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會(huì)為一體，文化、品位于一身時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)及著名品牌城市文化休閑區(qū)。54%上海新天地區(qū)位：在市中心，淮海中路南側(cè)占地：30000平米建筑面積：60000平米建筑密度：80%項(xiàng)目介紹：以上海獨(dú)特石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化休閑步行街。70%城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第92頁(yè)雙首層精品步行街雙首層“立體商業(yè)”建筑理念——采取“立體商業(yè)”模式在傳統(tǒng)首層基礎(chǔ)上，使上層商業(yè)“一層化”，實(shí)現(xiàn)客流人氣最大化，最大程度提升上層商業(yè)價(jià)值。建筑形式經(jīng)過過街廊橋，行人觀光梯、扶梯及電梯，形成立體網(wǎng)絡(luò)交通互通互融，方便抵達(dá)商業(yè)街各個(gè)角落。經(jīng)過地勢(shì)高差，依地勢(shì)而建，創(chuàng)造首層商業(yè)價(jià)值。半地下商業(yè)方式2——地下空間首層化:把地下一層變?yōu)橐粚?，下沉式廣場(chǎng)設(shè)計(jì)提升地下空間商業(yè)價(jià)值；把地上二層變?yōu)橐粚樱伺_(tái)式設(shè)計(jì)提升地上空間商業(yè)價(jià)值城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第93頁(yè)商業(yè)問題分解商業(yè)功效定位1、商業(yè)體量最大化2、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化（1）、建筑密度上調(diào)（2）、地下空間首層化（3）、地上空間首層化城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第94頁(yè)方式1——領(lǐng)先商業(yè)建筑形式：采取BLOCK街區(qū)商業(yè)形式，全沿街商鋪，最大化商業(yè)價(jià)值1、全沿街商鋪，多點(diǎn)式布局，絕佳昭示性2、大開間、淺進(jìn)深，讓昭示面和經(jīng)營(yíng)空間得到最正確平衡BLOCK商業(yè)街區(qū)概念：BLOCK是5個(gè)單詞縮寫，B-Business(商業(yè))、L-Lifeallow(休閑)、0-0pen(開放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(親和)。是新型居住模式，它本身向城市空間開放，具備一定規(guī)模，能聚集一定數(shù)量人口。它既是具備商業(yè)特征商居城，又是配套設(shè)施應(yīng)有盡有生活城。

BLOCK商業(yè)街區(qū)關(guān)鍵價(jià)值點(diǎn)：城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第95頁(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)十字金街商業(yè)形式集中商業(yè)商業(yè)步行街十字金街推售商業(yè)步行商業(yè)街十字金街規(guī)模3萬(wàn)㎡2萬(wàn)㎡商業(yè)形式2-3層復(fù)式底商2層復(fù)式底商銷售方式以一托二、一托三方式銷售以一托二方式銷售商業(yè)面積60-120㎡80-250㎡銷售情況4月底開盤，基本售罄9月底推出開盤，銷售率達(dá)50-60%價(jià)格最高價(jià)6萬(wàn)元/㎡，靠外街均價(jià)4.5萬(wàn)元/㎡，靠?jī)?nèi)街均價(jià)3.5萬(wàn)元/㎡均價(jià)3.3-3.6萬(wàn)元/㎡，局部戶型結(jié)構(gòu)較差1萬(wàn)多元/㎡客戶各地投資客為主，部分晉江當(dāng)?shù)厝藭x江當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，部分各地投資客物業(yè)類型規(guī)模（萬(wàn)㎡）配比集中商業(yè)2121.6%商業(yè)街1516%酒店11%寫字樓1515.4%住宅4543%總建設(shè)面積97城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第96頁(yè)寶龍城市廣場(chǎng)推售商業(yè)2#、3#、8#、9#住宅底商規(guī)模9468㎡商業(yè)形式1層、2層復(fù)式底商銷售方式以一托二方式銷售商業(yè)面積40-200㎡銷售情況9月初開盤，銷售情況普通，銷售率可能有40-50%價(jià)格均價(jià)2.6萬(wàn)元/㎡，最高6萬(wàn)元/㎡，最低1.3萬(wàn)元/㎡；2、3#樓均價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡，8、9#樓均價(jià)3萬(wàn)元/㎡客戶以晉江當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，部分各地投資客1.83寶龍商業(yè)街形式寶龍銷售情況普通，大家都知道萬(wàn)達(dá)和寶龍商業(yè)都要推出商業(yè)，在客戶層面上有重合，對(duì)寶龍銷售會(huì)產(chǎn)生一定影響，畢竟萬(wàn)達(dá)著名度更高，客戶會(huì)觀望等候萬(wàn)達(dá)開盤。——晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開發(fā)商員工城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第97頁(yè)物業(yè)特征商業(yè)街提供參加、體驗(yàn)、自由消費(fèi)及休閑環(huán)境，提供一站式休閑服務(wù)，在經(jīng)營(yíng)空間上兼有街區(qū)、長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院特點(diǎn)。業(yè)態(tài)定位突出中高檔、差異化思緒，進(jìn)行區(qū)域業(yè)態(tài)補(bǔ)缺和檔次升級(jí)，重點(diǎn)打造精品及晉江品牌專賣商業(yè)形態(tài)，重視商務(wù)休閑娛樂業(yè)態(tài)打造。休閑性景觀性體驗(yàn)性主題性方式2——前沿商業(yè)運(yùn)行理念：以主題式情景購(gòu)物街區(qū)引領(lǐng)晉江商業(yè)新時(shí)尚城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第98頁(yè)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位3項(xiàng)目住宅物業(yè)定位2項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)定位1項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第99頁(yè)項(xiàng)目住宅物業(yè)定位2客戶定位1項(xiàng)目關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力梳理3產(chǎn)品定位城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第100頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn)1——區(qū)域外板塊間競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目所處人工湖片區(qū)未來(lái)將是晉江城市商業(yè)新關(guān)鍵，占據(jù)晉江城市價(jià)值制高點(diǎn)板塊關(guān)鍵價(jià)值經(jīng)典項(xiàng)目板塊均價(jià)（元/㎡）人工湖片區(qū)城市新關(guān)鍵

生態(tài)豪宅區(qū)世貿(mào)御龍灣

萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)8000-9000青陽(yáng)老城區(qū)老城中心

城市配套完善潯興翰林春天

MOMA公寓6500-7000市體中心板塊區(qū)域中心

城市配套成熟寶龍城市廣場(chǎng)

公園一號(hào)7200-8000八仙山板塊宜居品質(zhì)生態(tài)居住區(qū)格林春天

永隆國(guó)際小區(qū)6000-6500SM板塊城市新區(qū)

SM商圈價(jià)值蘭峰城市花園

華泰國(guó)際新城6000-7000城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第101頁(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)盤點(diǎn)2——區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：君悅灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)百宏·御景天下桂山小區(qū)安置房梅青小區(qū)安置房青華小區(qū)安置房蔡厝小區(qū)安置房竹樹下小區(qū)安置房P-13地塊本項(xiàng)目五店市項(xiàng)目安置房項(xiàng)目用地面積建筑面積蔡厝小區(qū)安置房43895168455竹樹下小區(qū)安置房1805374734青華小區(qū)安置房57256173413梅青小區(qū)安置房74873293533桂山小區(qū)安置房126434563361累計(jì)3205111273496商品房項(xiàng)目用地面積建筑面積君悅灣680035000百宏御璟天下107000460000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)170666974530P-13地塊29656112693累計(jì)3141221461023整體累計(jì)6346332734519城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第102頁(yè)檔次規(guī)模規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型園林資源晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中端占地17萬(wàn)平米；總建筑規(guī)模97萬(wàn)平米項(xiàng)目建筑規(guī)劃形式較為常規(guī)舒適3房（120-140m2）和大三房（142-170m2）為主力常規(guī)小區(qū)內(nèi)部園林本身強(qiáng)勢(shì)城市資源配套本項(xiàng)目差異方向研判可占位中高端，與晉江萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)形成競(jìng)合，而非競(jìng)爭(zhēng)占地3.7萬(wàn)平米；總建筑規(guī)模11.3萬(wàn)平米規(guī)劃上能夠新奇規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化城市文化意象滿足未來(lái)快速去化，需控制面積本項(xiàng)目規(guī)模較小，園林發(fā)揮空間有限優(yōu)質(zhì)文化資源配套綜合評(píng)價(jià)可突破——可突破有一定突破空間：需控制面積，控制總價(jià)——可差異化競(jìng)爭(zhēng)，主打不一樣客戶關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析——晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：可在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、資源配套上與其差異化競(jìng)爭(zhēng)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第103頁(yè)檔次規(guī)模規(guī)劃設(shè)計(jì)戶型園林資源百宏御璟天下中高端占地10.7萬(wàn)平米；總建筑規(guī)模46萬(wàn)平米項(xiàng)目建筑規(guī)劃形式較為常規(guī)70-80㎡經(jīng)典兩房、110-135平㎡舒適三房、140㎡簡(jiǎn)約四房100畝大中庭、6萬(wàn)平方米御璟廣場(chǎng)本身強(qiáng)勢(shì)城市資源配套本項(xiàng)目差異方向研判可占位中高端，與百宏共同引領(lǐng)中心價(jià)值提升占地3.7萬(wàn)平米；總建筑規(guī)模11.3萬(wàn)平米規(guī)劃上能夠新奇規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化城市文化意象滿足未來(lái)快速去化，需控制面積本項(xiàng)目規(guī)模較小，園林發(fā)揮空間有限優(yōu)質(zhì)文化資源配套綜合評(píng)價(jià)————可突破有一定突破空間：重視產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)——可差異化競(jìng)爭(zhēng)，主打不一樣客戶關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析——百宏御璟天下：可在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、資源配套上與其差異化競(jìng)爭(zhēng)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第104頁(yè)項(xiàng)目住宅物業(yè)定位2客戶定位1項(xiàng)目關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力梳理3產(chǎn)品定位城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第105頁(yè)客戶梳理——按區(qū)域坐標(biāo)將本項(xiàng)目可能客戶群體可分為兩大類，其中主要來(lái)源于晉江每類客戶分析主要處理三個(gè)方面問題：1、什么樣客戶會(huì)在石鼓片區(qū)置業(yè)？2、他們需要什么樣產(chǎn)品？3、他們?yōu)楹卧谶@里買？客戶晉江客戶泉州客戶其它客戶廈門客戶臺(tái)商客戶晉江三緣客戶高端中高端中端低端大企業(yè)家家族企業(yè)繼承者公務(wù)員管理層企業(yè)高管白領(lǐng)公務(wù)員職員打工者城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第106頁(yè)晉江客戶梳理——晉江常住人口展現(xiàn)經(jīng)典啞鈴特征，財(cái)富兩極分化嚴(yán)重，中產(chǎn)階層以外來(lái)人口為主伴隨城市化進(jìn)程，經(jīng)典人口結(jié)構(gòu)改變圖晉江人口分布當(dāng)前是經(jīng)典啞鈴型結(jié)構(gòu)財(cái)富層級(jí)相對(duì)較高私營(yíng)業(yè)主（以鞋業(yè)、服裝等為主）存在數(shù)量較大工廠打工者、農(nóng)民等公務(wù)員、普通生意人、企業(yè)高管、白領(lǐng)人數(shù)較少晉江市常住總?cè)丝?67萬(wàn)人，戶籍人口107萬(wàn),外來(lái)人口60萬(wàn)，海外晉江人220多萬(wàn)。晉江缺乏中產(chǎn)階層晉江人要么就太富，要么就很窮，極少有中間層，晉江中產(chǎn)階層是有缺失，這也是晉江特點(diǎn)。晉江外來(lái)人口占據(jù)了中產(chǎn)階層絕大多數(shù)年晉江小學(xué)生數(shù)146,382人，其中外來(lái)生91,388人，外來(lái)人口學(xué)生超出60%。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第107頁(yè)類型大企業(yè)家及家族企業(yè)繼承者分布品牌服裝及鞋業(yè)，服裝、食品、瓷磚、紙收入利潤(rùn)從貼牌加工5%上升到如今15%左右；

晉江資產(chǎn)上億企業(yè)主很多；

家庭資產(chǎn)500-1000萬(wàn)占最大百分比，兩個(gè)店面就500萬(wàn)人群特征產(chǎn)業(yè)多元、地域觀念、購(gòu)置力強(qiáng)、投資房產(chǎn)群體數(shù)量群體數(shù)量大，晉江當(dāng)前擁有品牌企業(yè)1000多家當(dāng)前置業(yè)情況大多在全國(guó)各地及新加坡、香港等地投資；

投資展現(xiàn)重點(diǎn)城市分散投資降低風(fēng)險(xiǎn)特征置業(yè)敏感點(diǎn)投資升值潛力；

故土情結(jié)選擇本區(qū)域可能性較大置業(yè)本項(xiàng)目產(chǎn)品及需求商鋪、別墅、復(fù)式、低密度、大戶型產(chǎn)品物業(yè)類型需求百分比分析置業(yè)敏感點(diǎn)分析晉江市高端消費(fèi)群梳理——大型企業(yè)主、家族企業(yè)接班人階層城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第108頁(yè)家族企業(yè)繼承者大企業(yè)家晉江高端消費(fèi)群訪談——晉江品牌企業(yè)主多，資產(chǎn)財(cái)富化，習(xí)慣于投資房產(chǎn)，故土情結(jié)重。看重不動(dòng)產(chǎn)所處區(qū)域發(fā)展?jié)摿安豢蓮?fù)制性目標(biāo)客戶訪談：當(dāng)前已經(jīng)有4-5套房產(chǎn)，均在廈門。晉江以前沒什么高品質(zhì)房子，所以在晉江無(wú)房產(chǎn)。會(huì)考慮購(gòu)置本項(xiàng)目商鋪，最好是兩層，一層是店面，約60-70平米，二層是辦公場(chǎng)地，面積約為一層二分之一。目標(biāo)客戶訪談：假如有高品質(zhì)房子，會(huì)考慮在故鄉(xiāng)置業(yè)。購(gòu)置住宅話會(huì)首先考慮復(fù)式，面積在170-180平米之間最好，復(fù)式住宅用來(lái)自住，會(huì)考慮購(gòu)置45-70平米公寓做投資用途，兩房不論是自住還是投資都不考慮。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第109頁(yè)類型企業(yè)高管及公務(wù)員管理層分布政府及事業(yè)單位、大型企業(yè)收入企業(yè)高管10000元/月以上；

公務(wù)員管理層6000-7000元/月人群特征30-40歲；

晉江房產(chǎn)消費(fèi)新晉力量；

投資房產(chǎn)觀念逐步形成群體數(shù)量當(dāng)前較少，多為外來(lái)人員當(dāng)前置業(yè)情況0-1套舒適三房置業(yè)敏感點(diǎn)看重城市配套、兒女教育；

對(duì)總價(jià)敏感選擇本區(qū)域可能性大置業(yè)本項(xiàng)目產(chǎn)品及需求三房、3+1創(chuàng)新產(chǎn)品晉江市中高端消費(fèi)群梳理——大型企業(yè)高管及公務(wù)員管理階層

物業(yè)類型需求百分比分析置業(yè)敏感點(diǎn)分析城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第110頁(yè)晉江中高端消費(fèi)群訪談——新晉消費(fèi)主力，當(dāng)前數(shù)量不多，房產(chǎn)投資意識(shí)逐步增強(qiáng)目標(biāo)客戶訪談：30-40歲之間，晉江當(dāng)?shù)厝斯珓?wù)員管理層你們項(xiàng)目標(biāo)地段很好嘛，在萬(wàn)達(dá)旁邊我愿意買，商鋪我就不考慮了，住宅會(huì)買三房，面積在100-120平米差不多了，房子品質(zhì)一定要好，周圍環(huán)境也很主要，生活便利性是我較為看重。你說3+1三房變四房創(chuàng)新產(chǎn)品，我不太喜歡，這么改了以后，房間面積會(huì)變小，我不喜歡。公園壹號(hào)房子我挺喜歡，尤其是它那個(gè)復(fù)式，不過賣完了。項(xiàng)目?jī)r(jià)值主要是地段優(yōu)勢(shì)，周圍有兩個(gè)公園，客戶主要為晉江客戶，90%以上為自住需求，以公務(wù)員、企業(yè)老板為主，公務(wù)員百分比過半，主要為周圍電力企業(yè)、交通局等政府單位，其中電力企業(yè)就有40-50人在這里購(gòu)房，項(xiàng)目有兩棟復(fù)式戶型，開盤就售完，客戶比較喜歡，上個(gè)月還有好幾組客戶咨詢復(fù)式戶型，有沒有客戶退房能夠推薦。——公園1號(hào)銷售代表公園壹號(hào)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第111頁(yè)晉江市中端消費(fèi)群梳理——企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員普通職員階層

類型企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員普通職員分布政府及事業(yè)單位、企業(yè)收入白領(lǐng)3000-4000元/月；

公務(wù)員職員3000-5000元/月人群特征25-35歲；

剛需人群群體數(shù)量數(shù)量普通當(dāng)前置業(yè)情況租房較多置業(yè)敏感點(diǎn)交通便利性，兒女教育；

價(jià)格驅(qū)動(dòng)選擇本區(qū)域可能性較大置業(yè)本項(xiàng)目產(chǎn)品及需求舒適三房、2+1創(chuàng)新產(chǎn)品物業(yè)類型需求百分比分析置業(yè)敏感點(diǎn)分析城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第112頁(yè)目標(biāo)客戶訪談：25-30歲之間，公務(wù)員職員，晉江當(dāng)?shù)厝耍鸦?，未有兒女。愿意投資，商鋪不考慮，住宅會(huì)選三房，創(chuàng)新產(chǎn)品假如設(shè)計(jì)好話，會(huì)考慮購(gòu)置，最好有樣板房能看看，怎么創(chuàng)新法。未來(lái)兒女教育配套很關(guān)鍵，是置業(yè)首要考慮原因。城市配套很關(guān)鍵，小區(qū)環(huán)境我也會(huì)考慮。晉江中端消費(fèi)群訪談——對(duì)價(jià)格敏感，看重城市配套及兒女教育名校配套城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第113頁(yè)晉江市低端人群——工廠打工者，無(wú)在晉江購(gòu)房能力，期待經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)轉(zhuǎn)好后

回老家蓋房晉江打工小陳訪談：收入不高，當(dāng)前居住在工廠集體宿舍，不可能考慮在晉江買房，房?jī)r(jià)太高，不如回家蓋房子劃算，打算過幾年經(jīng)濟(jì)充裕了回老家蓋房娶老婆。。。晉江工廠組長(zhǎng)：小孩當(dāng)前在這里讀書，一家三口租房子住。不知道能否等到安置房。買房話，看情況吧，價(jià)格優(yōu)惠話，偏一點(diǎn)也能夠考慮。類型打工者分布鞋廠、服裝廠等收入1000-元/月人群特征18-28歲；

周圍農(nóng)村進(jìn)城人員群體數(shù)量多當(dāng)前置業(yè)情況住工廠宿舍置業(yè)敏感點(diǎn)無(wú)選擇本區(qū)域可能性無(wú)置業(yè)本項(xiàng)目產(chǎn)品及需求無(wú)城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第114頁(yè)晉江市高端消費(fèi)群消費(fèi)、置業(yè)外溢現(xiàn)象嚴(yán)重，中高端及中端消費(fèi)群數(shù)量少但潛力巨大人群等級(jí)詳細(xì)人群消費(fèi)/置業(yè)習(xí)慣高端大型企業(yè)主香港、國(guó)外消費(fèi)；海外、一線城市置業(yè)家族企業(yè)接班人小眾高端品牌，國(guó)外消費(fèi)；廈門、福州置業(yè)中高端有職位公務(wù)員、企業(yè)管理層消費(fèi)ck、阿瑪尼副牌、當(dāng)?shù)叵M(fèi)為主；泉州、晉江置業(yè)中端普通泛公務(wù)員、上班族消費(fèi)當(dāng)?shù)仄放茷橹?；晉江置業(yè)低端工廠打工者消費(fèi)當(dāng)?shù)仄放频投舜蛘郛a(chǎn)品農(nóng)村自建房人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力分布現(xiàn)實(shí)狀況高端中高端中端低端城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第115頁(yè)其它客戶梳理——泉州客戶不作為本項(xiàng)目主抓客戶，與晉江有三緣關(guān)系外地客戶可能成為潛在客戶類型當(dāng)前置業(yè)情況關(guān)鍵置業(yè)敏感點(diǎn)會(huì)否選擇本區(qū)域置業(yè)本項(xiàng)目產(chǎn)品及需求泉州客戶從事石材、水暖、鞋業(yè)等上下產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)視野開闊、看重項(xiàng)目投資價(jià)值置業(yè)指向廈門、泉州，對(duì)本區(qū)域抗性較大成為商鋪邊緣客戶晉江三緣客戶與晉江有三緣關(guān)系客戶多在廈門已置業(yè)看重休閑氣氛營(yíng)造及投資價(jià)值有血緣、地緣、商緣關(guān)系客戶含有購(gòu)置可能成為住宅邊緣客戶，考慮產(chǎn)品度假休閑及創(chuàng)新原因泉州客戶訪談：假如買房會(huì)考慮在泉州、廈門買，島內(nèi)外都能夠；人氣、面積、價(jià)格、環(huán)境配置都會(huì)考慮——建材企業(yè)蔡老板廈門國(guó)貿(mào)大嶝島客戶晉江三緣客戶訪談：在廈門做生意，房子、店鋪都會(huì)在廈門買，假如你們項(xiàng)目做好，有特色也會(huì)考慮買來(lái)投資，買這里離家里近?！獜B門生意人陳先生廈門國(guó)貿(mào)大嶝島城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第116頁(yè)其它客戶梳理——在晉江臺(tái)商約多人，在大陸忙于事業(yè)，購(gòu)置需求較小圈層效應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)文化內(nèi)涵生活品質(zhì)高品質(zhì)需求重視產(chǎn)品細(xì)節(jié)，要求很高比較喜歡與統(tǒng)一圈層人買在一起工作之余非常重視休閑生活有品位，重視產(chǎn)品文化表現(xiàn)力尚豪酒店股東訪談：臺(tái)灣人收入不菲，購(gòu)房時(shí)價(jià)格不是首要原因，生活品質(zhì)、小區(qū)建設(shè)、鄰里生活、物業(yè)管理是他們首先考慮方面僑胞視野廣，選擇余地較大，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，對(duì)本區(qū)域考慮較少城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第117頁(yè)在前面分析各類可能目標(biāo)客戶中，哪些是我們主抓客戶呢？——我們將對(duì)可能目標(biāo)客戶細(xì)分后進(jìn)行匹配分析客戶類型居住現(xiàn)實(shí)狀況購(gòu)置力置業(yè)目標(biāo)置業(yè)特征與項(xiàng)目標(biāo)匹配分析匹配度大企業(yè)家及家族企業(yè)繼承者自建別墅廈門高品質(zhì)別墅經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，價(jià)格不是其主要考慮原因資源占有、故土情節(jié)身份彰顯、投資保值能承受高總價(jià)選擇多，所以區(qū)域情結(jié)較弱更偏好低密度物業(yè)故鄉(xiāng)情結(jié)濃偏好低密度、洋房產(chǎn)品形式選擇多，輕易外流企業(yè)高管及公務(wù)員管理層基本房子都在三房以上經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，城市價(jià)值為其主要考慮原因，價(jià)格也會(huì)適當(dāng)考慮改進(jìn)居住環(huán)境、自住兼投資能承受較高總價(jià)有區(qū)域情結(jié)需求面積130平米以上有區(qū)域情結(jié)追求居住品質(zhì)看重城市價(jià)值企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員普通職員大部分租房，有房也均為小戶型有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，價(jià)格是其考慮關(guān)鍵改進(jìn)居住條件；兒女教育接收總價(jià)有限主要考慮價(jià)格、配套、戶型和生活便利性區(qū)域情節(jié)嚴(yán)重對(duì)配套要求高價(jià)格敏感城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第118頁(yè)在前面分析各類可能目標(biāo)客戶中，哪些是我們主抓客戶呢？——我們將對(duì)可能目標(biāo)客戶細(xì)分后進(jìn)行匹配分析客戶類型居住現(xiàn)實(shí)狀況購(gòu)置力置業(yè)目標(biāo)置業(yè)特征與項(xiàng)目標(biāo)匹配分析匹配度打工者工廠宿舍無(wú)購(gòu)置力不考慮在晉江置業(yè)回老家蓋房無(wú)泉州客戶生活重心均在泉州于泉州有房產(chǎn)收入穩(wěn)定，有一定購(gòu)置力滿足投資需求關(guān)注點(diǎn)：投資潛力區(qū)域認(rèn)知購(gòu)置力弱對(duì)該區(qū)域存在抗性晉江三緣客戶居住在廈門等地購(gòu)置能力強(qiáng)滿足回老家度假休閑需求故土情結(jié)關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格和戶型功效空間為主要考慮原因購(gòu)置力強(qiáng)考慮創(chuàng)新性產(chǎn)品廈門客戶居住在廈門購(gòu)置能力強(qiáng)滿足投資需求具備投資潛力對(duì)該區(qū)域存在抗性僑胞居住臺(tái)灣，廈門能接收較高單價(jià)投資對(duì)投資回報(bào)率最敏感更看重投資回報(bào)率城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第119頁(yè)本項(xiàng)目以晉江市內(nèi)中高端客戶為主，客戶看重城市價(jià)值，對(duì)居住環(huán)境和舒適度有改進(jìn)需求關(guān)鍵客戶次要客戶偶得客戶關(guān)鍵客戶：晉江市內(nèi)企業(yè)高管及公務(wù)員管理層年紀(jì)：年紀(jì)在40歲左右置業(yè)目標(biāo)：改進(jìn)現(xiàn)有居住環(huán)境和舒適度承受總價(jià)：60-85萬(wàn)置業(yè)特征：客戶需求主要看重區(qū)域城市價(jià)值，便利交通，成熟完善生活配套。次要客戶：晉江企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員普通管理層年紀(jì)：年紀(jì)在25-35歲之間置業(yè)目標(biāo)：婚房或現(xiàn)有住房面積過小，功效無(wú)法滿足置業(yè)特征：舒適三房，相對(duì)重視戶型靈活性，功效空間改變；對(duì)戶型尺度要求相對(duì)緊湊，對(duì)贈(zèng)予面積相對(duì)敏感。偶得客戶：晉江三緣客戶年紀(jì)：年紀(jì)在35-45歲之間置業(yè)目標(biāo)：在故鄉(xiāng)購(gòu)置一套休閑度假房產(chǎn)置業(yè)特征：故土情節(jié)，戶型靈活性城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第120頁(yè)項(xiàng)目住宅物業(yè)定位2客戶定位1項(xiàng)目關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力梳理3產(chǎn)品定位城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第121頁(yè)基于客戶定位，得出各戶型需求排序以下：舒適型3房和緊湊型3房需求最普遍，其次為4房和2房，客戶層級(jí)經(jīng)典客戶需求戶型關(guān)鍵客戶企業(yè)高管及公務(wù)員管理層緊湊3房和舒適3房大企業(yè)家及家族企業(yè)繼承者舒適3房和4房為主，部分別墅企業(yè)高管及公務(wù)員管理層舒適3房，部分4房主要客戶企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員普通職員舒適2房、舒適3房泉州客戶舒適3房、少部分4房晉江三緣客戶舒適3房、少部分4房游離客戶廈門客戶緊湊2房、舒適2房和緊湊3房?jī)S胞客戶緊湊2房、舒適2房和緊湊3房其它省市投資客舒適2房和緊湊3房

舒適3房和緊湊型房需求最普遍復(fù)式和2房有一定需求城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第122頁(yè)戶型定位參考：區(qū)域內(nèi)高層主力戶型區(qū)間及各種戶型占比，舒適型戶型為主項(xiàng)目一房（M2）兩房（M2）三房（M2）四房（M2）復(fù)式世貿(mào)御龍灣（在售房源）——94-168——晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)—89-100118-170186-189—公園壹號(hào)—102-108124-134142156-176寶龍城市廣場(chǎng)35-7797-100109-139——翰林春天32-6775-90106-117122-150270蘭峰城市花園40-6090-100110-150190-200200-300區(qū)域內(nèi)供給以緊舒適型2房、3房為主，1房集中在40-60平米；2房集中在90-110平米區(qū)間；3房集中在120-140平米區(qū)間；4房集中在140-150平米區(qū)間；復(fù)式集中在160-180。區(qū)域內(nèi)寶龍城市商鋪面積為41-200㎡，晉江萬(wàn)大廣場(chǎng)上鋪面積為60-120㎡。城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第123頁(yè)產(chǎn)品類型及配比說明：當(dāng)前戶型配比提議僅為測(cè)算粗排參考，非設(shè)計(jì)院排布所得，最終戶型配比以設(shè)計(jì)院排布最終止果為準(zhǔn)產(chǎn)品類型建筑面積（㎡）面積區(qū)間（㎡）套數(shù)（套）占比功效定位產(chǎn)品定位復(fù)式12523150-16070-8011%不出容積率，但利潤(rùn)率較高，滿足區(qū)域外高端客戶需求，且有利于提升項(xiàng)目形象價(jià)值標(biāo)桿三房16697120-130130-14015%市場(chǎng)認(rèn)知度和接納度較高產(chǎn)品，滿足區(qū)域內(nèi)外中高端客戶需求次主力產(chǎn)品小三房33394110-120270-30029%市場(chǎng)認(rèn)知度和接納度較高產(chǎn)品，滿足對(duì)城市生活向往客戶需求回現(xiàn)主力兩房2087180-90230-16018%市場(chǎng)認(rèn)知度和接納度較高產(chǎn)品，滿足對(duì)城市生活向往客戶需求回現(xiàn)主力商鋪3000040-120250-75026%市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)單價(jià)較高，且利潤(rùn)較高，利于快速回現(xiàn)，平衡現(xiàn)金流溢價(jià)主力累計(jì)113484

100%————城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第124頁(yè)1項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘2項(xiàng)目關(guān)鍵問題界定3項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘4項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位此次溝通主要內(nèi)容5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算及規(guī)劃6項(xiàng)目附件城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第125頁(yè)項(xiàng)目住宅物業(yè)定位2項(xiàng)目規(guī)劃1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第126頁(yè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提假設(shè)物業(yè)銷售價(jià)格年增加率取值：6%注：成本取值參考開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)普通水平，商業(yè)面積按30000㎡計(jì)算物業(yè)價(jià)格增加預(yù)測(cè)模擬物業(yè)基本指標(biāo)單位：元/㎡物業(yè)建筑面積（㎡）建安成本（元/㎡）初始單價(jià)（元/㎡）復(fù)式1252323008500三房208718000兩房500908000商鋪300000物業(yè)初始單價(jià)（元/㎡）下上下上下復(fù)式850087559018928895679854三房800082408487874290049274兩房800082408487874290049274商鋪02060021218218552251023185城市綜合體項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告第127頁(yè)單位：萬(wàn)平米項(xiàng)目開發(fā)周期、銷售周期模擬：假設(shè)年正式開發(fā)，開發(fā)期