2015年上半年貴州房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理：目標(biāo)定價(jià)法模擬試題

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)2015年上半年貴州房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理：目標(biāo)定價(jià)法模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付、如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價(jià)值增長率為2％．則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為．金后所獲得的投資回收就是投資者的投資回報(bào)．

A：7．1％

B：12．0％

C：13．1％

D：19．1％

E：借款合同2、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是。

A：銷售狀況價(jià)值論

B：市場供求價(jià)值論

C：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

D：經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格3、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。

A：3

B：5

C：7

D：15

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是__。

A．假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)，其基本理論依據(jù)與市場法相同，是替代原理

B．對于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)難以采用假設(shè)開發(fā)法

C．假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等

D．假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余5、已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為4500萬元，流動(dòng)資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為__。

A．13.0%

B．43.3%

C．33.3%

D．23.3%6、高爾夫球場屬于__。

A．居住物業(yè)

B．商用物業(yè)

C．工業(yè)物業(yè)

D．特殊物業(yè)7、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為__萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.588、下列說法不屬于重新購建價(jià)格的求取思路的是。

A：房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的求取思路

B：土地重新購建價(jià)格的求取思路

C：具體價(jià)格重新購建價(jià)格的求取思路

D：建筑物重新購建價(jià)格的求取思路

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格9、根據(jù)近因原則，保險(xiǎn)賠償責(zé)任的確定應(yīng)根據(jù)__之間因果關(guān)系的來判斷。

A．投保人與保險(xiǎn)標(biāo)的

B．被保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)標(biāo)的

C．保險(xiǎn)事故與保險(xiǎn)標(biāo)的的損失

D．保險(xiǎn)人與保險(xiǎn)標(biāo)的的損失10、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是__。

A．成本利潤率是年成本利潤率

B．成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

D．投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率

11、A市B商業(yè)商業(yè)銀行2007年1月31日，存款余額為8000萬元，其貸款余額不得超過萬元。

A：5000

B：6000

C：8000

D：10000

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為之日。(2008年試題)

A：房屋拆遷公告發(fā)布

B：房屋拆遷許可證頒發(fā)

C：簽訂房屋拆遷協(xié)議

D：房屋拆遷實(shí)施

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制條件下的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于。

A：乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B：甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C：甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D：甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格14、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值。

A．利潤為零

B．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

C．最大費(fèi)用

D．最大利潤15、承受起重機(jī)自重、起重機(jī)最大起重量以及起重機(jī)剎車時(shí)產(chǎn)生的沖切力，并將這些荷載傳遞給其下的柱子。

A：吊車梁

B：外墻圍護(hù)系統(tǒng)

C：柱子

D：基礎(chǔ)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、申請核定一級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請材料之日起日內(nèi)作出決定。

A：20

B：30

C：45

D：60

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、房地產(chǎn)置業(yè)投資較一般投資，不具有的好處是__。

A．相對較高的收益水平

B．得到稅收方面的益處

C．提高投資者的資信等級

D．良好的流動(dòng)性18、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素為個(gè)人住房抵押貸款的。

A：操作風(fēng)險(xiǎn)

B：信用風(fēng)險(xiǎn)

C：市場風(fēng)險(xiǎn)

D：法律風(fēng)險(xiǎn)。

E：借款合同19、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從起計(jì)。

A：估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B：估價(jià)作業(yè)期

C：出具估價(jià)報(bào)告之日

D：簽訂估價(jià)委托合同之日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格20、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。

A．2000

B．1900

C．2100

D．190521、一份合格的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，應(yīng)由負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的至少__名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具。

A．1

B．2

C．3

D．422、商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般是。

A：成交價(jià)

B：均價(jià)

C：理論價(jià)格

D：市場價(jià)格

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格23、國家實(shí)行土地登記制度，由對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊。

A：縣級以上人民政府

B：縣級以上人民政府土地管理部門

C：縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門

D：鄉(xiāng)級以上人民政府

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章24、城市詳細(xì)規(guī)劃的對象是。

A：城市中功能不明確，但地域空間相對完整的區(qū)域

B：城市中功能比較明確，但地域空間不完整的區(qū)域

C：城市中功能不明確和地域空間不完整的區(qū)域

D：城市中功能比較明確和地域空間相對完整的區(qū)域

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以狀況為參照系進(jìn)行的．【2003年考題】

A：可比實(shí)例房地產(chǎn)

B：估價(jià)對象房地產(chǎn)

C：標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

D：類似房地產(chǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某房產(chǎn)面積10000㎡，要求測繪精度為二級，則其限差為。

A：4

B：6

C：12

D：24

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、耕地占用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人面積。

A：經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地

B：經(jīng)批準(zhǔn)占用的土地

C：實(shí)際占用的耕地

D：實(shí)際占用的建設(shè)用地

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、以下情況能引起房地產(chǎn)市場需求增加的是。

A：未來預(yù)期收益的增加

B：收入水平的提高

C：邊際稅率的降低

D：土地供給的減少

E：消費(fèi)品位的變化4、下列關(guān)于銀行外部組織形式敘述錯(cuò)誤的是__。

A．單元銀行制指業(yè)務(wù)只由一個(gè)獨(dú)立的銀行機(jī)構(gòu)經(jīng)營而不設(shè)分支機(jī)構(gòu)的銀行組織形式

B．總分行制指在大城市設(shè)立總行，并在該市及國內(nèi)或國外各地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，分支行的業(yè)務(wù)和內(nèi)部事務(wù)統(tǒng)一遵照總行的指示辦理

C．集團(tuán)銀行制與連鎖銀行制的區(qū)別在于前者沒有股權(quán)公司形式，不需成立控股公司

D．連鎖銀行制形式下的成員銀行在法律上是獨(dú)立的5、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對應(yīng)的報(bào)酬率為7%。現(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）。

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m26、《物業(yè)管理?xiàng)l例》確定的基本制度包括__。

A．業(yè)主大會(huì)制度

B．業(yè)主公約制度

C．住宅小區(qū)治安管理制度

D．住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度

E．住房專項(xiàng)維修資金制度7、股票贏利的大小取決于__。

A．股份有限公司的經(jīng)營狀況和贏利水平

B．公司的贏利狀況

C．公司的年終利潤的多少

D．公司風(fēng)險(xiǎn)程度和股票的穩(wěn)定性8、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有__。

A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

B．選址規(guī)劃意見通知書

C．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖

D．城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)

E．1/2000或1/500的地形圖9、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是__。

A．保本點(diǎn)分析

B．敏感性分析

C．現(xiàn)金流量分析

D．統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析10、查看估價(jià)對象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時(shí)，對室內(nèi)來源的污染物，應(yīng)重點(diǎn)查看__。

A．墻體承重材料

B．竹質(zhì)的家具

C．裝修裝飾材料

D．家用電器

11、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守普遍適用的技術(shù)性原則，即普適技術(shù)性原則，主要有__。

A．客觀原則

B．合法原則

C．最高最佳使用原則

D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

E．替代原則12、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于__等引起。

A．交通建設(shè)

B．市場供求變化

C．人口素質(zhì)變化

D．所在地區(qū)衰落

E．城市規(guī)劃的制定與修改13、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)是指。

A：房地產(chǎn)管理投資

B：房地產(chǎn)置業(yè)投資

C：房地產(chǎn)開發(fā)投資

D：房地產(chǎn)經(jīng)營投資

E：借款合同14、從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為。

A：居住物業(yè)

B：在建工程

C：工業(yè)物業(yè)

D：建成后的物業(yè)

E：商用物業(yè)15、會(huì)計(jì)假設(shè)包括。

A：會(huì)計(jì)主體假設(shè)

B：會(huì)計(jì)客體假設(shè)

C：持續(xù)經(jīng)營假設(shè)

D：會(huì)計(jì)分期假設(shè)

E：貨幣計(jì)量假設(shè)16、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于__方面的制約。

A．建筑技術(shù)

B．土地權(quán)利設(shè)置

C．相鄰關(guān)系

D．土地使用管制17、長期資金市場的特點(diǎn)有。

A：融資期限短

B：融資期限長

C：融資的目的主要是為了解決長期投資性資金的需要

D：資金交易量小

E：作為交易工具的有價(jià)證券，與短期金融工具相比，其收益較高，但流動(dòng)性較差、價(jià)格變動(dòng)幅度大、有較大風(fēng)險(xiǎn)18、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括__。

A．最佳區(qū)位

B．最佳規(guī)模

C．最佳用途

D．最佳集約度

E．最佳收益19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的（）彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

A．所得稅前利潤

B．所得稅后利潤

C．應(yīng)分配利潤

D．未分配利潤20、房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)具備一定的條件，通常情況下不得拍賣的房地產(chǎn)有__等。

A．未依法取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的

B．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

C．以出讓方式取得土地使用權(quán)的

D．國家依法收回土地使用權(quán)的

E．以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的21、一般用于評價(jià)開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也可用來評價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評價(jià)開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是__。

A．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

B．投資利潤率

C．動(dòng)態(tài)投資回收期

D．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在。

A：投入資金的安全性

B：期望收益的可靠性

C：投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

D：宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性

E：資產(chǎn)管理的復(fù)雜性