房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材

金鳳熙湖技術(shù)研發(fā)部四月十二日房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第1頁序言認識和意識方法和技能幾點提議第一部分第二部分第三部分第四部分房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第2頁在房地產(chǎn)開發(fā)鏈條各步驟上，越靠前業(yè)務(wù)含金量越大、對項目效益影響也越大。投資>定位（銷售）

>設(shè)計>合約>施工>物業(yè)管理越靠后業(yè)務(wù)工作越來越定型，因而能夠影響價值也必定越低，但絕不是說不主要！第

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頁一、序言房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第3頁序言認識和意識方法和技能幾點提議第一部分第二部分第三部分第四部分房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第4頁受人尊重程度取決于你付出多少而不是得到多少，學(xué)會付出和真誠幫助?！爸腔凵岬茫肺度松保ㄣ粕岬镁茝V告詞）希望得到他人尊重，先學(xué)會尊重他人，學(xué)會相互觀賞。不要手電筒只照其它人，應(yīng)善于從本身找問題。在對其它業(yè)務(wù)工作不甚了解時，就盲目標相互瞧不上是無知。更不要以為自己工作及自己高人一等，人為地在業(yè)務(wù)線和人與人之間形成一道鴻溝。對自己一定要有高標準！把每個細節(jié)和每個步驟做好、做扎實。自己沒有做好時，千萬不要去要求或指責(zé)他人！我們應(yīng)該清醒認識到，在全過程項目管理中我們各個業(yè)務(wù)步驟還都有潛力可挖。第

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頁二、認識和意識房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第5頁虛心學(xué)習(xí)各業(yè)務(wù)線知識，全過程項目管理一定需要遼闊知識面。不要天然認為我不是學(xué)設(shè)計、更不是搞結(jié)構(gòu)。學(xué)習(xí)主要靠自學(xué)，靠主動學(xué)。譬如項目經(jīng)理希望學(xué)習(xí)營銷定位知識，千萬別指望有些人手把手、耐心、全方面教。我們是不是能夠在營銷進行客戶深訪時，主動提出我能夠開車帶你們過去，我到時旁聽一下。每步主動、步步主動。有了深訪過程，后面在定位匯報討論過程中是不是更有感覺了？能發(fā)表一點專業(yè)意見了？要讓他人瞧得起，自己還得有些貨。應(yīng)時刻記住我們是專業(yè)型管理。英雄不問出處。我們項目管理者能夠是各個專業(yè)背景和業(yè)務(wù)線同事來擔(dān)當(dāng)。第

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頁二、認識和意識房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第6頁2.

“什么是好項目”？

我們作為房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展好項目不但僅是設(shè)計效果美觀、或者銷售火爆、再或者工程質(zhì)量良好，而應(yīng)該是在當(dāng)初政策法規(guī)、市場情況、企業(yè)發(fā)展目標等限制條件下做到經(jīng)濟效益優(yōu)良，社會形象良好，政府、客戶和周圍小區(qū)居民滿意高度統(tǒng)一。

誠然，要達成上述目標是非常困難，但假如我們能夠從項目發(fā)展伊始就有意識進行全程項目策劃和組織實施，經(jīng)過項目發(fā)展大目標來統(tǒng)一項目發(fā)展子目標，包含各業(yè)務(wù)線目標，并提出對應(yīng)保障辦法和“取舍”，那么高質(zhì)量項目發(fā)展也就有了基礎(chǔ)。問題：什么是好施工圖？什么是好分判？二、認識和意識房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第7頁序號評價內(nèi)容細化指標責(zé)任部門配合部門1項目盈利水平①成本利潤率；②內(nèi)部收益率（全投資）；③財務(wù)成本；④最大資金占用額；財務(wù)部合約/營銷/項目2項目社會形象①項目品牌形象；②相關(guān)政府部門滿意度；③周圍居民投訴或上訪率；項目發(fā)展部營銷3項目成本控制①成本指標控制水平；②節(jié)約或控制成本主動性方法及效果；③成本投入和產(chǎn)出比合約管理部財務(wù)/發(fā)展/營銷/設(shè)計/項目4項目進度控制①項目發(fā)展計劃執(zhí)行情況；②重大節(jié)點目標完成情況項目發(fā)展部發(fā)展/營銷/設(shè)計/合約5工程質(zhì)量、安全文明施工①取得獎項；②事故率；③企業(yè)聯(lián)合驗收評分；④業(yè)主滿意度或投訴率項目發(fā)展部發(fā)展6項目部建設(shè)①項目部管理和技術(shù)人員培養(yǎng)（含專業(yè)部門）；②企業(yè)其它部門滿意度；③制度和流程建設(shè)及執(zhí)行力；④廉潔自律情況項目發(fā)展部二、認識和意識2.

“什么是好項目”？

項目發(fā)展質(zhì)量評價標準房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第8頁序言認識和意識方法和技能幾點提議第一部分第二部分第三部分第四部分房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第9頁1.

項目發(fā)展全流程和控制點

作為項目標統(tǒng)籌者，項目經(jīng)理需要熟悉項目發(fā)展全流程和控制點，知道在項目發(fā)展過程中有哪些工作要依次展開，哪些工作需要重點關(guān)注。全流程明確了項目開發(fā)全過程中各業(yè)務(wù)部門工作流程和搭接關(guān)系，明確了需企業(yè)內(nèi)部評審主要節(jié)點工作和需企業(yè)討論決定主要事項。項目發(fā)展部可依據(jù)該流程進行項目發(fā)展管理和控制，主動推進項目各階段工作。三、方法和技能房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第10頁3.

項目發(fā)展全流程和控制點三、方法和技能房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第11頁土地貯備是企業(yè)發(fā)展生命線，是全部項目發(fā)展起點，吸納土地質(zhì)量直接關(guān)系到項目發(fā)展質(zhì)量，是房地產(chǎn)項目發(fā)展關(guān)鍵步驟。序號責(zé)任部門資料（或結(jié)果）內(nèi)容備注1.1投資土地競買（或收購）成功并簽署相關(guān)法律文件1.2投資支付土地款及辦理用地手續(xù)包含可能存在拆遷、綠化遷移和障礙物移除等1.3項目/發(fā)展確定項目發(fā)展進度節(jié)點計劃，編制A－1版項目發(fā)展計劃1.1項工作后14天完成；明確項目主要節(jié)點計劃，需企業(yè)討論確定并上報1.4財務(wù)/合約可研階段成本預(yù)測并制訂初步成本目標1.1項工作后14天完成；需企業(yè)討論確定并上報1.5項目確定項目發(fā)展綱領(lǐng)（項目發(fā)展綱要）1.1項工作完成后30天完成（項目定位基本確定后），營銷、設(shè)計、合約、發(fā)展等部門參加，提出項目發(fā)展構(gòu)想和策劃，需企業(yè)討論確定1.6財務(wù)/投資辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記等手續(xù)需注意爭取注冊地在稅收、獎勵政策和開發(fā)支持方便優(yōu)惠政策1.7發(fā)展辦理企業(yè)開發(fā)資質(zhì)手續(xù)1）

土地貯備階段假如土地買錯了，后面就極難扭轉(zhuǎn)乾坤了，幸好我們還沒有！房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第12頁序號責(zé)任部門資料（或結(jié)果）內(nèi)容備注2.1投資提供可行性研究匯報中市場和項目部分資料1.1項工作后7天提供2.2營銷市場調(diào)研2.3營銷消費者調(diào)研2.4營銷項目定位匯報需企業(yè)討論確定后上報，在后期工作中需依據(jù)市場和規(guī)劃設(shè)計實際情況給予調(diào)整和深化2.4.1設(shè)計配合多方案分析需重點關(guān)注，該步驟對于項目標盈利水平和成敗至關(guān)主要2.4.2投資配合進行多方案測算2.4.3發(fā)展/合約配合進行技術(shù)方案、設(shè)備系統(tǒng)和成本方面評定將延續(xù)至3.2項工作階段2.5營銷/設(shè)計/項目確定項目配置標準（指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，并進行成本控制）——希望能夠?qū)⒃擁椆ぷ魃罨藴驶▽痈?、戶型細?jié)、車位、架空層、大堂、配套設(shè)施、材料設(shè)備及系統(tǒng)）需企業(yè)討論確定，（在工作時間緊張情況下能夠分規(guī)劃設(shè)計前和規(guī)劃設(shè)計后兩個階段）2）

項目定位階段

該階段工作主要明確項目定位和發(fā)展方向，是項目發(fā)展靈魂和基礎(chǔ)，為隨即規(guī)劃設(shè)計工作指明方向，是整個項目發(fā)展過程中關(guān)鍵性工作。定位工作最具挑戰(zhàn)性在于發(fā)覺或創(chuàng)造需求，將項目價值最大化，并滿足企業(yè)對于回報率、回款速度等要求，從而為后續(xù)營銷工作和實現(xiàn)項目發(fā)展目標奠定基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第13頁2）

項目定位階段其實上述較多工作是需要在拿地可研階段就分析清楚，只是在定位階段還需要做到更為細致和深入。營銷工作有時感覺像打籃球，門檻似乎不高，輕易上手，誰都能夠上場來兩下，但要打成國家隊或者NBA水準就完全不是這么一回事了！

營銷工作有時就像人生總結(jié)，有了那些生活體驗，才能有更深刻認識。譬如以前參觀別墅項目不太了解為何要分男主人房和女主人房，現(xiàn)在知道了部分原因：人到一定階段應(yīng)酬多了、回來得晚了，而且呼嚕聲愈加波瀾壯闊了，為了降低干擾，提升睡眠質(zhì)量，分房睡是一個需要。自己裝修過房子、買過家俱、使用過，對于臥室開間、淋浴房凈尺寸意味著什么就更清楚了。房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第14頁2）

項目定位階段

我們首先需要非常熟悉市場，熟悉客戶。盡可能找出我們能夠充分利用企業(yè)品牌、地塊價值，同時契合客戶需求、尤其是潛在需求，能夠順利去化產(chǎn)品。簡單按照市場模仿是輕易，引領(lǐng)是要有水平。

產(chǎn)品定位一定要準確，包含產(chǎn)品類型、樓型、戶型、戶型尺度、車位配比，以及配置標準等，定位是否精準在后續(xù)步驟銷售速度和溢價就能夠給予檢驗。（我們千萬認為不可賣得好就是定位精準，賣得不好就是溫總理又調(diào)控了）定位簡單來說就是：找準市場和客戶，

尋找自己機會點，把競品打敗，爭取快速銷售回款和高回報。感興趣同事可于年7月18日聽衛(wèi)國紅總經(jīng)理關(guān)于《中國房地產(chǎn)營銷方法論》詳述，我就不班門弄斧了！房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第15頁序號責(zé)任部門資料（或結(jié)果）內(nèi)容備注3.1提供設(shè)計基礎(chǔ)資料3.1.1投資土地拍賣文件（含規(guī)劃條件）1.1項工作后7天完成3.1.2投資用地紅線圖、地形圖電子文件1.1項工作后7天完成3.1.3發(fā)展/項目周圍管線接駁圖（含雨水、污水、給水、燃氣、供電位置及標高）1.1項工作后30天提供設(shè)計部，項目部負責(zé)現(xiàn)場確認3.1.4項目進行場地標高實地測量，出具網(wǎng)格圖1.1項工作后30天提供設(shè)計部3.1.5營銷項目營銷定位匯報初步形成后即提供設(shè)計部；正式定稿后再次提交設(shè)計部3.2設(shè)計規(guī)劃方案設(shè)計需企業(yè)討論確定后上報，（注：規(guī)劃設(shè)計前和過程中需同相關(guān)主管部門多溝通，以盡早了解政府想法和意圖；規(guī)劃設(shè)計中后期需要施工圖單位及時介入）3.2.1設(shè)計/營銷主要指標和配置標準過程檢討，修訂項目定位匯報3）

規(guī)劃設(shè)計階段

規(guī)劃設(shè)計工作是將營銷定位給予落實，將文字描述轉(zhuǎn)化為可實施工程圖紙，并在營銷定位基礎(chǔ)上進行深化和優(yōu)化，是整個項目發(fā)展過程中關(guān)鍵性工作。該項工作含有極大挑戰(zhàn)性和綜合性，需要取得政府、周圍居民等多方面認可，同時要在該階段綜合考慮并落實影響項目發(fā)展質(zhì)量很多事項。該項工作可與營銷定位工作基本同時，以節(jié)約周期。房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第16頁序號責(zé)任部門資料（或結(jié)果）內(nèi)容備注3.1提供設(shè)計基礎(chǔ)資料3.1.1投資土地拍賣文件（含規(guī)劃條件）1.1項工作后7天完成3.1.2投資用地紅線圖、地形圖電子文件1.1項工作后7天完成3.1.3發(fā)展/項目周圍管線接駁圖（含雨水、污水、給水、燃氣、供電位置及標高）1.1項工作后30天提供設(shè)計部，項目部負責(zé)現(xiàn)場確認3.1.4項目進行場地標高實地測量，出具網(wǎng)格圖1.1項工作后30天提供設(shè)計部3.1.5營銷項目營銷定位匯報初步形成后即提供設(shè)計部；正式定稿后再次提交設(shè)計部3.2.2設(shè)計/發(fā)展確定車庫面積（或車位數(shù)量）、形式和位置注意半地下和地下車庫選取，地下車位配比數(shù)量，與成本關(guān)系較大3.2.3設(shè)計/發(fā)展確定人防面積及位置3.2.4設(shè)計/發(fā)展確定消防通道和登高面等主要事項（與樓型相關(guān)聯(lián)）3.2.5設(shè)計進行土方平衡計算，確定場地標高3.2.6設(shè)計/營銷/發(fā)展/物業(yè)確定配套用房面積及位置（居委會和物業(yè)等）3.2.7設(shè)計/發(fā)展估算小區(qū)用電量，初步確定變電所數(shù)量和位置盡可能提前辦理用電咨詢以確定變電所數(shù)量和位置，不然后期調(diào)整難度較大3.2.8設(shè)計/發(fā)展/物業(yè)確定小區(qū)垃圾房、煤氣調(diào)壓站、門衛(wèi)房數(shù)量和位置房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第17頁序號責(zé)任部門資料（或結(jié)果）內(nèi)容備注3.2.9設(shè)計/發(fā)展初步日照分析預(yù)防因計算軟件和要求差異，造成日照結(jié)果偏差較大3.2.10發(fā)展/項目配合進行面積測繪、抗震、報建流程和過程中規(guī)劃等相關(guān)部門咨詢3.2項工作全過程3.2.11設(shè)計/發(fā)展夜景燈光和交通分析等相關(guān)內(nèi)容咨詢和設(shè)計3.2.12設(shè)計出具巖土詳勘工程布點圖為節(jié)約周期可在3.2.9項工作后先出具初步布點圖供合約招標，待3.3.5項工作完成后調(diào)整完成正式布點圖3.2.13設(shè)計/營銷、發(fā)展、項目綜合考慮售樓處、樣板區(qū)和銷售通道；注意分期建設(shè)和入伙項目在一期項目內(nèi)為滿足分期驗收和入住要求，需在當(dāng)期滿足供電、供水、燃氣和消防等要求注意將安防和消防監(jiān)控室設(shè)在一期，消防泵房和水箱、生活水泵房和水箱、燃氣調(diào)壓站、變電房和垃圾房設(shè)置在一期范圍內(nèi)3.2.14設(shè)計/發(fā)展物業(yè)體型系數(shù)控制以控制節(jié)能和保溫成本3.3報建3.3.1發(fā)展/項目項目立項1.1項工作后30天完成；市區(qū)項目待規(guī)劃方案批準后辦理3.3.2發(fā)展/項目環(huán)境保護審批3.3.1項工作后10天完成3.3.3發(fā)展/設(shè)計日照分析3.2項工作完成后馬上開始3.3.4發(fā)展/設(shè)計交通評定3.2項工作基本完成后即開始；園區(qū)項目不需要3.3.5發(fā)展/設(shè)計規(guī)劃方案審批園區(qū)需增加夜景燈光方案；市區(qū)需召開評審會，并網(wǎng)上公告3.3.6發(fā)展辦理規(guī)劃批文和《用地規(guī)劃許可證》3.3.5項工作完成后馬上開始3.4項目編制B－1版項目發(fā)展計劃3.3.5項工作后7天完成，需企業(yè)討論確定3.5財務(wù)/合約成本預(yù)測（規(guī)劃設(shè)計階段）3.3.5項工作后7天完成；需企業(yè)討論確定后上報3.6項目/各業(yè)務(wù)部門編制項目發(fā)展綱要（針對項目整體發(fā)展目標并分解落實，全方面提出項目實施計劃和保障方法，包括到各業(yè)務(wù)線）3.3.5項工作完成后15天完成，需企業(yè)討論確定3.7設(shè)計/發(fā)展/項目確定項目施工圖設(shè)計標準（指導(dǎo)施工圖設(shè)計，并進行成本控制）3.2項工作完成前5天完成；需企業(yè)討論確定房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第18頁3）規(guī)劃設(shè)計階段

除了投資買地外，當(dāng)前國內(nèi)住宅房地產(chǎn)項目標關(guān)鍵點就在定位和規(guī)劃設(shè)計兩個階段（含規(guī)劃報建），其它業(yè)務(wù)基本都算不上關(guān)鍵、關(guān)鍵業(yè)務(wù)（因為從嚴格意義上來說是能夠外包）。

規(guī)劃設(shè)計一旦定了，項目就完全定型了。規(guī)劃設(shè)計絕對值得我們各位項目負責(zé)人全程、細致跟進，應(yīng)該能夠?qū)W到很多有價值東西。千萬別出現(xiàn)西游記中八戒與悟空對話，“猴哥再給一個人生果給俺老豬，我還沒吃出味道呢”。其中關(guān)鍵點和難點是我們必須去經(jīng)歷、磨練和掌握。

規(guī)劃對于項目盈利和成本影響是決定性！規(guī)劃除了我們常規(guī)知識點外，一定要注意處理好報建這個步驟，規(guī)劃設(shè)計和規(guī)劃報建是無縫搭接、緊密穿插！其實國內(nèi)報建在不包括強規(guī)和紅線基礎(chǔ)上，我們需要給政府一個合理解釋或理由，能說得通，這就要求我們對于規(guī)范了解深度和靈活利用，千萬不要自己先認為不符合，應(yīng)該好好想想怎么才能符合。當(dāng)然先處成哥們還是必須，這么他沒有理由一定要不讓你過。房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第19頁3）規(guī)劃設(shè)計階段常規(guī)來說在規(guī)劃設(shè)計階段要注意關(guān)注：車位數(shù)量及配比，車庫形式（全地下、半地下、機械式等）、場地標高、面積計算（測繪）等。突破規(guī)劃條件。以胥江府為例，在規(guī)劃設(shè)計階段，企業(yè)成功取得項目限高和限低

條件突破，以及取消建筑沿胥江退讓用地紅線10米限制。其意義在于防止

建造兩棟造價較高但銷售單價基本與高層公寓靠近超高層，同時增加了高售價

聯(lián)體別墅物業(yè)。若保守按照兩棟超高層面積累計3萬平方米，單方造價比高層

提升30%計算節(jié)約建安費用約1200萬元。項目增加聯(lián)體別墅物業(yè)9045平方米，

按照單位售價比公寓提升10000元計算，考慮不一樣物業(yè)成本差異，預(yù)計增加稅

前利潤約7500萬元。房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第20頁3規(guī)劃設(shè)計階段房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第21頁3規(guī)劃設(shè)計階段

細致規(guī)劃排布基本防止日照影響損失。胥江項目在3.5高容積率情況下，通過提前進行多輪日照分析，優(yōu)化規(guī)劃布局和樓型、戶型組合，成功使得本項目在充分利用胥江景觀資源前提下確保住宅日照計算均經(jīng)過，防止了日照缺點帶來銷售損失。（市區(qū)住宅若日照計算不經(jīng)過則不能作為住宅性質(zhì)銷售）

面積計算規(guī)則充分利用。蘇州市區(qū)規(guī)劃部門和房產(chǎn)部門在面積計算規(guī)則上有一定差異，這給我們戶型創(chuàng)新，尤其是贈予空間帶來較大困難。經(jīng)過協(xié)調(diào)和報建技巧處理，我們在高層復(fù)式公寓中贈予了大量陽臺、大露臺和兩層挑高客廳及玄關(guān)面積。其它平層戶型也贈予了較多入戶花園、空中花園、花池、凸窗等附加空間。除此之外，能夠利用規(guī)劃部門報建階段并不采取報建藍圖測繪面積和完工規(guī)劃面積實測空檔，多做面積。別墅和高層半地下車庫認定和自然通風(fēng)條件認定。房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第22頁序號責(zé)任部門資料（或結(jié)果）內(nèi)容備注4.1合約詳勘單位招標并提供巖土勘察匯報3.2項工作基本完成時開始4.2發(fā)展巖土勘察報建4.1、3.3.5項工作完成后馬上開始4.3設(shè)計擴初設(shè)計（經(jīng)常不與施工圖設(shè)計顯著分開），提供抗震擴初設(shè)計文件4.4發(fā)展抗震擴初報建4.1、4.3、3.3.5項工作完成后立即開始4.5設(shè)計施工圖設(shè)計（普通分樁基和主體兩部分）注意施工圖設(shè)計前施工圖設(shè)計標準討論確定4.6合約合約分判4.5項工作后馬上進行，實際工作中經(jīng)常需工作搭接4.6.1合約確定監(jiān)理單位可與4.5項工作同時進行4.6.2合約確定樁基和總包單位4.5項工作完成后馬上開始4.7發(fā)展報建4.7.1發(fā)展建筑、結(jié)構(gòu)施工圖審圖4.5項工作完成后馬上開始4.7.2發(fā)展消防施工圖審圖4.5項工作完成后馬上開始4）

擴初和施工圖設(shè)計階段擴初和施工圖階段主要是深化設(shè)計方案，方便真正工程實施，并為報建、合約分判和現(xiàn)場施工等工作創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第23頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第24頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第25頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第26頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第27頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第28頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第29頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第30頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第31頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第32頁房地產(chǎn)開發(fā)全過程項目管理教材第33頁46．凡事不要說＂我不會＂或＂不可能＂，因為你根本還沒有去做！

47．成功不是靠夢想和希望，而是靠努力和實踐．

48．只有在天空最暗時候，才能夠看到天上星星．

49．上帝說：你要什么便取什么，不過要付出相當(dāng)代價．

50．現(xiàn)在站在什么地方不主要，主要是你往什么方向移動。

51．寧可辛勞一陣子，不要苦一輩子．

52．為成功找方法，不為失敗找借口．

53．不停反思自己弱點，是讓自己取得更加好成功優(yōu)良習(xí)慣。

54．垃圾桶哲學(xué)：他人不要做事，我揀來做！

55．不一定要做最