濟(jì)寧市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

濟(jì)寧市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件濟(jì)寧市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告課件

濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究觀望發(fā)展的東城區(qū)不斷完善的中心區(qū)敞開(kāi)胸襟的濟(jì)北新區(qū)靜候佳音的西城區(qū)前景廣闊的北湖區(qū)濟(jì)寧將形成“一城四區(qū)競(jìng)相發(fā)展”格局北延西跨東拓南聯(lián)

隨著濟(jì)寧新一輪發(fā)展規(guī)劃的逐步落實(shí)，濟(jì)寧市“一城四區(qū)”的城市格局已經(jīng)形成，向市場(chǎng)推出大量土地，各區(qū)域內(nèi)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相繼涌現(xiàn)，由此帶來(lái)了新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱潮。與此同時(shí)各區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也因所處區(qū)域不同，開(kāi)始呈現(xiàn)出不同的區(qū)域特征。1、城市發(fā)展規(guī)劃解讀濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究觀望發(fā)展的不斷完善的中心區(qū)敞開(kāi)胸襟的靜候2、濟(jì)寧住宅市場(chǎng)板塊劃分

根據(jù)居民對(duì)區(qū)域的傳統(tǒng)認(rèn)知和濟(jì)寧市城市發(fā)展規(guī)劃，可將城區(qū)住宅的分布區(qū)域劃分為中、東、西、南和北部區(qū)域五大板塊。中部板塊——車(chē)站西路-琵琶山、金宇路以南，濟(jì)安橋路以東、光府河以西；西部板塊——濟(jì)安橋路以西，金宇路以南；北部板塊——金宇路以北，東至洸府河；東部板塊——洸府河以東，主要以東北部高新區(qū)為核心；南部板塊——車(chē)站西路-車(chē)站東路沿線(xiàn)以南。中部板塊南部板塊

西部板塊北部板塊東部板塊

（一）濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究2、濟(jì)寧住宅市場(chǎng)板塊劃分根據(jù)居民對(duì)區(qū)域的傳統(tǒng)中部板塊南部板塊

西部板塊北部板塊東部板塊中部板塊：濟(jì)寧的老城區(qū)，配套設(shè)施齊全，市民認(rèn)可度高，但土地供應(yīng)量有限，未來(lái)發(fā)展受到一定的制約。西部板塊：該區(qū)域發(fā)展較為落后，各種配套設(shè)施較差，生活氛圍不濃厚，市民認(rèn)可度較差，以中低端項(xiàng)目為主，后期發(fā)展需較長(zhǎng)時(shí)間；南部板塊：包含北湖新區(qū)，隨著城市的發(fā)展，本區(qū)域逐漸成長(zhǎng)為濟(jì)寧市住宅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，土地供應(yīng)量大，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目以中高端為主，有少量別墅項(xiàng)目，未來(lái)發(fā)展空間大東部板塊：以濟(jì)寧市高新區(qū)為主，城市傳統(tǒng)的發(fā)展方向，周邊配套在逐步完善，市民對(duì)其認(rèn)可度逐漸提高，是未來(lái)城市和產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的核心北部板塊：作為任城區(qū)的主要城區(qū)，目前配套較為落后，但隨著政府政策的傾斜及大量的待拆遷房屋項(xiàng)目的繼續(xù)實(shí)施，發(fā)展空間大，但存在兌現(xiàn)的時(shí)間差；3、濟(jì)寧住宅市場(chǎng)板塊特征

（一）濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究中部板塊南部板塊西部北部板塊東部板塊中部板塊：濟(jì)寧的老所屬板塊西部板塊中部板塊南部板塊北部板塊東部板塊開(kāi)發(fā)熱度較低一般熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)區(qū)域一般板塊檔次中低高檔中高中高中高產(chǎn)品定位剛需為主改善為主剛需為主剛需為主剛需為主均價(jià)區(qū)間（在售）5000元/平米左右5000-8000元/平米4000-5000元/平米左右5000-6000元/平米5000-7000元/平米代表樓盤(pán)運(yùn)河新城南池公館萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)豪庭御都羅馬假日鳳凰太陽(yáng)城金色蘭亭森泰首府

各板塊因受城市發(fā)展格局和居民分布的因素，在樓盤(pán)檔次和價(jià)格上產(chǎn)生了一定的差異。在開(kāi)發(fā)熱度方面，西部板塊一直發(fā)展滯后；東部板塊是傳統(tǒng)的重點(diǎn)城市發(fā)展區(qū)域，發(fā)展時(shí)間久目前熱度一般；中部板塊雖位置最佳，但因土地供應(yīng)稀缺和巨大的拆遷壓力，熱度僅為一般；而北部和南部板塊因城市框架的打開(kāi)，將成為濟(jì)寧未來(lái)住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。各版塊主要特點(diǎn)對(duì)比：所屬板塊西部板塊中部板塊南部板塊北部板塊東部板塊開(kāi)發(fā)熱度較低4、濟(jì)寧住宅市場(chǎng)建筑形態(tài)研究

根據(jù)對(duì)濟(jì)寧市場(chǎng)在售住宅項(xiàng)目的調(diào)研了解，目前市面上主流的住宅產(chǎn)品以高層板樓（品字樓）產(chǎn)品為主，小高層、多層產(chǎn)品較為少見(jiàn)。少數(shù)位于城市中心邊緣地帶的樓盤(pán)早期規(guī)劃有部分多層產(chǎn)品，但基本已售罄，如運(yùn)河佳園鳳凰城、運(yùn)河新城。而部分中高端住宅也規(guī)劃部分洋房或別墅產(chǎn)品，以此提升項(xiàng)目品質(zhì)，拔高項(xiàng)目形象，如鳳凰太陽(yáng)城、南池公館、龍城美墅等。任城雅居金色蘭庭羅馬假日鳳凰太陽(yáng)城4、濟(jì)寧住宅市場(chǎng)建筑形態(tài)研究根據(jù)對(duì)濟(jì)寧市場(chǎng)在5、濟(jì)寧住宅市場(chǎng)高層產(chǎn)品研究根據(jù)對(duì)濟(jì)寧高層住宅項(xiàng)目的調(diào)研，目前絕大部分的高層和小高層產(chǎn)品為滿(mǎn)足容積率最大化和控制剛需戶(hù)型面積的條件下，均采用了一梯三戶(hù)、兩梯三戶(hù)、兩梯四戶(hù)等品字樓和工字樓的設(shè)計(jì)方案。如《金色蘭庭》、《晨陽(yáng)莊園》、《長(zhǎng)安花園》等；部分樓盤(pán)的改善型戶(hù)型（135平米以上）為了提高產(chǎn)品的舒適度，在小高層設(shè)計(jì)上采用了板式布局，如《羅馬假日》。長(zhǎng)安花園羅馬假日晨陽(yáng)莊園森泰首府5、濟(jì)寧住宅市場(chǎng)高層產(chǎn)品研究根據(jù)對(duì)濟(jì)寧高層住宅項(xiàng)目的調(diào)研，目項(xiàng)目主力戶(hù)型（㎡）主力戶(hù)型配比剛需戶(hù)型占比合計(jì)長(zhǎng)安花園95、99、10480m2--90m2占34%，90m2-100m2占14%，100—110m2占29%，110-120m2占8%，剛需戶(hù)型占比85%首府90--15090以下占15%，90--100m2占29%，100--110m2占11%，剛需戶(hù)型占比55%羅馬假日90-128占83%剛需戶(hù)型占比83%金色蘭庭90,12080-90占15%90-100占15%101-120占25%剛需戶(hù)型占比55%藍(lán)天豪庭90、110、13090—130占60%剛需戶(hù)型占比60%通過(guò)對(duì)以上濟(jì)寧住宅市場(chǎng)典型樓盤(pán)的主力戶(hù)型面積配的分析，可以看出2012年濟(jì)寧住宅供應(yīng)中，占比最大的80-130平米之間的剛需戶(hù)型，占據(jù)55%以上的供應(yīng)量，部分項(xiàng)目占比達(dá)到85%之多。6、濟(jì)寧住宅市場(chǎng)主力熱銷(xiāo)戶(hù)型研究項(xiàng)目主力戶(hù)型（㎡）主力戶(hù)型配比剛需戶(hù)型占比合計(jì)長(zhǎng)安花園95、

濟(jì)寧住宅市場(chǎng)主力熱銷(xiāo)戶(hù)型研究據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)：2012年濟(jì)寧城區(qū)樓市累計(jì)成交商品房20003套，累計(jì)成交面積2512818㎡，其中住宅累計(jì)成交15279套，住宅銷(xiāo)售套數(shù)占商品房總銷(xiāo)售套數(shù)的76.38%，住宅占比較大。在經(jīng)歷了2011年史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控之后，2012年樓市并沒(méi)有新的嚴(yán)厲政策出臺(tái)，但刺激樓市的微調(diào)政策不斷，貨幣金融政策逐漸放松，上半年2次下降存款準(zhǔn)備金率，三年來(lái)首次降息，有力地促進(jìn)了購(gòu)買(mǎi)力入市。今年被抑制的剛需購(gòu)房者紛紛置業(yè)，樓市熱度上升的狀態(tài)表現(xiàn)明顯，主推剛需房源的項(xiàng)目受到熱烈追捧。得益于壓抑已久的剛性需求的集中釋放，12年濟(jì)寧住宅市場(chǎng)成交量大幅上漲，而各大樓盤(pán)推出的90-120平米左右的剛需戶(hù)型，也成為了濟(jì)寧樓市成交的主力軍。通過(guò)對(duì)樓市調(diào)控政策的研究，預(yù)計(jì)未來(lái)濟(jì)寧市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流產(chǎn)品仍是以滿(mǎn)足剛性需求、快速去化的中小戶(hù)型為主。濟(jì)寧住宅市場(chǎng)主力熱銷(xiāo)戶(hù)型研究據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心7、典型個(gè)案研究森泰御城·首府

地址：紅星東路與火炬路交匯處區(qū)位：火炬路與紅星路交匯處規(guī)模：總建約21萬(wàn)平規(guī)劃：反映濟(jì)寧運(yùn)河文化為特色的新中式高檔社區(qū)，均價(jià)7200元/平米左右。物業(yè)類(lèi)型：小高層，高層戶(hù)型面積配比：90m2以下占15%，90--100m2占29%，100--110m2占11%，130--150m2占37%，190--240m2占8%核心競(jìng)爭(zhēng)力：設(shè)施品質(zhì)優(yōu)越，蘇州園林風(fēng)格，優(yōu)質(zhì)物管南部板塊中部板塊

西部板塊北部板塊東部板塊7、典型個(gè)案研究森泰御城·首府

地址：紅星東路與

藍(lán)天豪庭

（共青團(tuán)路與長(zhǎng)青路交匯處）區(qū)位：武泰閘路與共青團(tuán)路交匯處規(guī)模：總建約16.5134萬(wàn)平規(guī)劃：8棟商業(yè)樓，5棟住宅樓物業(yè)類(lèi)型：高層戶(hù)型面積配比：90,110,130,160,200，其中90—130占60%核心競(jìng)爭(zhēng)力：城市綜合體，位置優(yōu)越，配套完善，深圳開(kāi)元物業(yè)顧問(wèn)南部板塊中部板塊

西部板塊北部板塊東部板塊藍(lán)天豪庭

（共青團(tuán)路與長(zhǎng)青路交匯處）區(qū)位：武泰閘路與共青濟(jì)寧房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)格局小結(jié)綜上所述，目前濟(jì)寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、濟(jì)寧的房地產(chǎn)可劃分為五大板塊，樓盤(pán)受板塊影響明顯，表現(xiàn)在售價(jià)水平、銷(xiāo)售速度等方面。2、樓盤(pán)產(chǎn)品建筑形態(tài)以高層（26-28層）為主、小高層、多層等為輔。3、高層樓座戶(hù)型平面布局多采用兩梯三戶(hù)或兩梯四戶(hù)的設(shè)計(jì)。4、市場(chǎng)剛需去化占據(jù)主導(dǎo)地位，剛需戶(hù)型面積區(qū)間80-130平米。5、價(jià)格水平方面，中部板塊均價(jià)最高達(dá)到6800元/平米，其他版塊均價(jià)在5000-6000元/平米左右（高層、小高層產(chǎn)品）。濟(jì)寧房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)格局小結(jié)綜上所述，目前濟(jì)寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)宏觀市場(chǎng)研究

濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究

濟(jì)寧公寓市場(chǎng)研究濟(jì)寧商業(yè)市場(chǎng)研究濟(jì)寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究01宏觀市場(chǎng)研究濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究01

（二）濟(jì)寧公寓市場(chǎng)研究晨陽(yáng)莊園翠都國(guó)際美恒領(lǐng)寓江蘇大廈四維商務(wù)大廈尚德銘座萬(wàn)佳廣場(chǎng)圣源國(guó)際大廈冠亞公館中德廣場(chǎng)億豐時(shí)代廣場(chǎng)盛泰廣場(chǎng)紅星國(guó)際SOHO萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓分布示意圖（二）濟(jì)寧公寓市場(chǎng)研究晨陽(yáng)莊園翠都國(guó)際美恒領(lǐng)寓江蘇大廈四

（二）濟(jì)寧公寓市場(chǎng)研究濟(jì)寧公寓市場(chǎng)概況目前濟(jì)寧在售公寓項(xiàng)目較多（約14個(gè)），土地性質(zhì)多為商服用地，產(chǎn)權(quán)年限40年居多（江蘇大廈項(xiàng)目為70年產(chǎn)權(quán)）；從濟(jì)寧公寓的位置分布來(lái)看，大部分分布在政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，除萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)佳廣場(chǎng)、江蘇大廈位于太白路中心地段外，其余大都位于任城新區(qū)和其他較成熟地段（如火炬路沿線(xiàn)）。戶(hù)型以小戶(hù)型（30-70平米左右）為主，部分項(xiàng)目推出精裝公寓產(chǎn)品，如萬(wàn)達(dá)、紅星國(guó)際SOHO、冠亞國(guó)際公館；四維商務(wù)大廈、江蘇大廈有LOFT公寓，層高在5米以上。

從市場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)看，濟(jì)寧公寓項(xiàng)目呈現(xiàn)兩重天地的景象。萬(wàn)達(dá)公館、紅星國(guó)際SOHO、四維商務(wù)大廈等的公寓銷(xiāo)售良好，與之形成對(duì)比的是圣源國(guó)際大廈、翠都國(guó)際、尚德銘座、江蘇大廈等項(xiàng)目的銷(xiāo)售較差。主要原因在于公寓置業(yè)者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)絕大部分為投資，因此要針對(duì)投資客戶(hù)需求來(lái)塑造產(chǎn)品，部分地段發(fā)展?jié)摿^差、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)、價(jià)格偏高等項(xiàng)目未得到市場(chǎng)認(rèn)可。（二）濟(jì)寧公寓市場(chǎng)研究濟(jì)寧公寓市場(chǎng)概況戶(hù)型面積及價(jià)格比對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（m2）總套數(shù)主力去化戶(hù)型面積熱銷(xiāo)戶(hù)型占比裝修標(biāo)準(zhǔn)層高所屬板塊均價(jià)四維商務(wù)大廈13000198戶(hù)40、5780%毛坯5.05米中部6400江蘇大廈30000508戶(hù)45、50100%毛坯5.1米中部8500盛泰廣場(chǎng)27007110戶(hù)7050%毛坯3.6米東部8000圣源國(guó)際大廈16174285戶(hù)43、60、6380%毛坯3.3米3.5米中部6300紅星國(guó)際SOHO36000759戶(hù)43、5570%精裝。簡(jiǎn)裝3.1米北部7000中德廣場(chǎng)520001316戶(hù)未開(kāi)盤(pán)///北部/翠都國(guó)際30526264戶(hù)44、5545%毛坯3米北部5600尚德銘座22000380戶(hù)30-6080%毛坯/東部6000冠亞公館36000775戶(hù)48、56100%精裝3.3米東部7300晨陽(yáng)莊園10254294戶(hù)43、4690%毛坯3.2米北部5500戶(hù)型面積及價(jià)格比對(duì)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（m2）總套數(shù)主力去化戶(hù)型2、重點(diǎn)案例研究紅星國(guó)際SOHO區(qū)位：琵琶山路與金宇路交匯處，紅星美凱龍北規(guī)模：總建約4萬(wàn)平米，共759戶(hù)規(guī)劃：31層高層商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)40年物業(yè)類(lèi)型：高層SOHO，1-2層為底商，3-31層為精裝SOHO戶(hù)型面積配比：

32-43平米：52%54平米：33%88-92平米：15%均價(jià)區(qū)間：6800~7000元/平米（含800元精裝標(biāo)準(zhǔn)）差價(jià)設(shè)置：樓層差價(jià)100~150元/平米、南北差價(jià)800元/平米核心競(jìng)爭(zhēng)力：紅星美凱龍品牌、地段升值潛力開(kāi)盤(pán)時(shí)間及去化：2012年4月開(kāi)盤(pán)，去化率97%主力戶(hù)型圖片：54平米43平米市場(chǎng)典型案例—紅星國(guó)際SOHO2、重點(diǎn)案例研究紅星國(guó)際SOHO區(qū)位：琵琶山路與金宇路交匯處區(qū)位：車(chē)站西路與古槐路交匯處，向西100米路北規(guī)模：總建約1萬(wàn)3千平米，共234戶(hù)規(guī)劃：15層小高層商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)40年物業(yè)類(lèi)型：小高層，1-2層為底商，3-15層為loft公寓，層高5.05米戶(hù)型面積配比：

85㎡占比11%；57-59㎡占比56%；37-39㎡占比33%均價(jià)區(qū)間：6500元/平米差價(jià)設(shè)置：樓層差價(jià)80~100元/平米、南北差價(jià)400元/平米核心競(jìng)爭(zhēng)力：買(mǎi)一層送一層、地段升值潛力開(kāi)盤(pán)時(shí)間及去化：2013年1月開(kāi)盤(pán)，去化率90%主力戶(hù)型圖片：四維商務(wù)大廈樣板間效果圖市場(chǎng)典型案例—四維商務(wù)大廈區(qū)位：車(chē)站西路與古槐路交匯處，向西100米路北四維商務(wù)大廈濟(jì)寧公寓市場(chǎng)總結(jié)

濟(jì)寧公寓多分布在城市中心地段或伴隨綜合體項(xiàng)目而生，目前整體來(lái)看，市場(chǎng)公寓供應(yīng)量相對(duì)較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。我市公寓產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格在5500-8500元不等。其中，中東部板塊價(jià)格偏高均，價(jià)在7000-8000元/平米左右；其他版塊5500-6500元/平米左右。個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)因采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)而售價(jià)較高。小戶(hù)型頗受投資客青睞。濟(jì)寧公寓項(xiàng)目主力戶(hù)型面積中40㎡-60㎡占比最高，因其總價(jià)低、不限購(gòu)的特點(diǎn)頗受市場(chǎng)青睞；個(gè)別項(xiàng)目設(shè)計(jì)loft產(chǎn)品，如《四維商務(wù)大廈》5.05米層高戶(hù)型，市場(chǎng)反應(yīng)良好。公共部分多為精裝修，戶(hù)型裝修標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，毛坯交房居多。個(gè)別項(xiàng)目為增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，為業(yè)主提供便捷的裝修服務(wù)，不收取費(fèi)用或按一定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。（四維商務(wù)大廈）電梯配比成為客戶(hù)投資的主要關(guān)注點(diǎn)。由于公寓宜商宜居的特點(diǎn)，電梯的足量或超量配備顯得尤為重要，這也成為了提升項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)和投資價(jià)值的主要手段。濟(jì)寧公寓市場(chǎng)總結(jié)濟(jì)寧公寓多分布在城市中心地段或伴隨綜合體項(xiàng)宏觀市場(chǎng)研究

濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究濟(jì)寧公寓市場(chǎng)研究

濟(jì)寧商業(yè)市場(chǎng)研究濟(jì)寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究01宏觀市場(chǎng)研究濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究01濟(jì)寧商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀濟(jì)寧商業(yè)呈現(xiàn)“一個(gè)核心級(jí)商圈、五個(gè)區(qū)域級(jí)商圈”的現(xiàn)狀，形成以太白路商圈為核心商圈，向四面輻射的發(fā)展格局。太白路商業(yè)帶——綜合性零售商圈區(qū)域商業(yè)分布點(diǎn)——洸河路商圈、運(yùn)河城商圈車(chē)站商圈、夏橋商圈、金宇路商圈隨著紅星美凱龍、佳世客、貴和等主力業(yè)態(tài)入駐，金宇路商圈成為城北重要潛力商圈。隨著濟(jì)寧“南進(jìn)”開(kāi)發(fā)策略的推進(jìn)實(shí)施，預(yù)計(jì)在城市南部將形成新的區(qū)域級(jí)商圈。傳統(tǒng)核心商圈區(qū)域級(jí)商圈商圈分布金城家具城古槐路共青團(tuán)路建設(shè)路琵琶山路金宇路洸河路紅星路太白路夏橋批發(fā)市場(chǎng)義務(wù)小商品城愛(ài)客多紡織批發(fā)城誠(chéng)達(dá)家居城濟(jì)寧家具大世界科苑路商業(yè)街賽瑪特江南春餐飲街洸河路商圈太白路商業(yè)圈車(chē)站東路商圈運(yùn)河商城商圈夏橋商圈金宇路商圈濟(jì)寧商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀濟(jì)寧商業(yè)呈現(xiàn)“一個(gè)核心級(jí)商圈、五個(gè)區(qū)域級(jí)商圈商業(yè)區(qū)商圈地位形象經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)輻射地區(qū)太白路商圈市級(jí)商圈十字金街購(gòu)物中心、百貨、電器、服裝專(zhuān)賣(mài)，餐飲濟(jì)寧市及周邊縣市洸河路商圈區(qū)域商圈特色餐飲集中區(qū)餐飲、休閑娛樂(lè)、超市以周邊區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)；輻射濟(jì)寧東北部區(qū)域運(yùn)河商城商圈區(qū)域商圈小商品批發(fā)、零售服飾、針織、小商品以周邊社區(qū)為基礎(chǔ)，輻射濟(jì)寧南部區(qū)域車(chē)站東路商圈區(qū)域商圈專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)紡織、家居、五金機(jī)電以周邊社區(qū)為基礎(chǔ)，輻射東部、中部區(qū)域夏橋商圈區(qū)域商圈專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)小商品批發(fā)以周邊區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，輻射濟(jì)寧西部區(qū)域金宇路商圈專(zhuān)業(yè)性商圈潛力商圈專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、零售建材、家居、零售輻射市區(qū)乃至周邊縣市商圈城市功能明顯；區(qū)域商圈相對(duì)于核心商圈來(lái)說(shuō)，處于從屬補(bǔ)充的地位濟(jì)寧商業(yè)圈概況商業(yè)區(qū)商圈地位形象經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)輻射地區(qū)太白路商圈市級(jí)商圈十字金街太白路商圈概況核心商圈經(jīng)營(yíng)面積30萬(wàn)平米，占全市商業(yè)70%，具有極強(qiáng)輻射力、吸引力核心商圈包括指太白路沿線(xiàn)以及輻射至古槐路、共青團(tuán)路等的商業(yè)；太白路商圈作為濟(jì)寧的核心商圈具有深厚的歷史和文化積淀，以及較高的商業(yè)知名度，顧客的忠誠(chéng)度相對(duì)較高，其商業(yè)設(shè)施的稀缺價(jià)值和商業(yè)地位更為明顯。太白路商圈是輻射全市及周邊縣市的市級(jí)商業(yè)中心，已經(jīng)成為濟(jì)寧市民購(gòu)物的首選，對(duì)全市有著極強(qiáng)的吸引力和輻射力。濟(jì)寧影城太白路濟(jì)安橋路建設(shè)路古槐路琵琶山路上河影城九龍家電國(guó)美銀座商城貴和購(gòu)物中心京杭中心大潤(rùn)發(fā)太東大市場(chǎng)百貨大廈萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)太白路商圈店鋪主要經(jīng)營(yíng)面積集中在20－100㎡左右，經(jīng)營(yíng)商品檔次以高、中端為主。隨著京杭中心等中高檔商城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，太白路商圈整體形象得到極大改善，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，將進(jìn)一步提升太白路商圈的檔次。太白路商圈概況核心商圈經(jīng)營(yíng)面積30萬(wàn)平米，占全市商業(yè)70%，太白路商圈以大型百貨、超市為主力店，以服裝、珠寶等為主要腰帶，是濟(jì)寧購(gòu)物消費(fèi)的主要區(qū)域；洸河路商圈商務(wù)需求明顯，以餐飲娛樂(lè)休閑類(lèi)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，吸引目的性消費(fèi)。太白路商圈和洸河路商圈均屬于綜合性商圈，以各自主力業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，吸引目的性消費(fèi)濟(jì)寧主要商圈業(yè)態(tài)對(duì)比太白路業(yè)態(tài)表太白路商圈以大型百貨、超市為主力店，以服裝、珠寶等為主要腰帶洸河路商圈平均租金水平為2元/天·㎡，高于其他區(qū)域級(jí)商圈；其他商圈租金水平較低，租金平均在0.6元/㎡*天——1.5元/㎡*天之間。濟(jì)寧各商圈租金水平差距較大，太白路商圈作為城市核心商圈，租金水平最高，達(dá)到6元/㎡*天；濟(jì)寧各商圈租金水平?jīng)埠勇飞倘ζ骄饨鹚綖?元/天·㎡，高于其他區(qū)域級(jí)商圈；濟(jì)商業(yè)分布不平衡亟待重新布局業(yè)態(tài)的重組、完善成為各商圈發(fā)展方向核心商圈商業(yè)過(guò)度集中，商業(yè)有向外擴(kuò)散的趨勢(shì)，新型區(qū)域需要承接來(lái)自傳統(tǒng)商圈外溢功能各商圈業(yè)態(tài)布局不夠合理，缺乏主題性、集約型餐飲娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)未來(lái)各商圈的業(yè)態(tài)將向更綜合化、豐富化發(fā)展核心商圈一枝獨(dú)秀新興商圈逐漸興起現(xiàn)有區(qū)域級(jí)商圈屬于核心商圈從屬、補(bǔ)充的地位，但隨著濟(jì)寧向南大踏步發(fā)展，預(yù)計(jì)城市南部將出現(xiàn)新的區(qū)域級(jí)商圈濟(jì)寧商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)寶龍地塊開(kāi)發(fā)啟示寶龍地塊處于濟(jì)寧重點(diǎn)發(fā)展的南部區(qū)域，未來(lái)項(xiàng)目商業(yè)不但承接太白路商圈外溢商業(yè)功能，還將成為滿(mǎn)足區(qū)域一站式商業(yè)消費(fèi)的重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)。商業(yè)分布不平衡業(yè)態(tài)的重組、完善成為各商圈發(fā)展方向核心商圈商業(yè)宏觀市場(chǎng)研究

濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究濟(jì)寧公寓市場(chǎng)研究濟(jì)寧商業(yè)市場(chǎng)研究濟(jì)寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究01宏觀市場(chǎng)研究濟(jì)寧住宅市場(chǎng)研究01年代1997年之前萌芽階段1998-2003起步階段2004-2010全面發(fā)展階段2011年～擴(kuò)張階段發(fā)展背景處于國(guó)營(yíng)經(jīng)濟(jì)體制中民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)，企業(yè)進(jìn)駐濟(jì)寧市場(chǎng)，帶動(dòng)了辦公需求經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展刺激了中小型辦公場(chǎng)所需求城市擴(kuò)張、實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐發(fā)展格局主要分布市中心和主要街道兩側(cè)集中在市中心位置真正的高檔寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn)，主要分布在城中心中央?yún)^(qū)域不斷加強(qiáng)，同時(shí)向四周擴(kuò)散投資主體政府相關(guān)部門(mén)興建國(guó)家相關(guān)單位（如銀行金融部門(mén)、電力部門(mén)）投資為主，民營(yíng)企業(yè)為輔；開(kāi)發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔；大型實(shí)力開(kāi)發(fā)商規(guī)模開(kāi)發(fā)為主，小開(kāi)發(fā)商零星開(kāi)發(fā)為輔經(jīng)營(yíng)模式單位自用為主，剩余部分出租出租為主，出售為輔出售為主，出租為輔；對(duì)外出售產(chǎn)品特征品質(zhì)較差，功能不全，基本已經(jīng)被改造或拆建物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套已經(jīng)不能滿(mǎn)足成熟型公司的要求。由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿(mǎn)足中小企業(yè)的要求，仍然得到青睞。

物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套提升。寫(xiě)字樓的辦公理念、設(shè)計(jì)理念、服務(wù)理念等都得到較好的詮釋。大多作為城市綜合體一部分，配套設(shè)施、管理服務(wù)水平大大提高。濟(jì)寧商務(wù)辦公發(fā)展歷程濟(jì)寧寫(xiě)字樓呈現(xiàn)較強(qiáng)的集聚效應(yīng)，更高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，整體開(kāi)發(fā)水平將再上臺(tái)階。28年代1997年之前1998-20032004-2010201濟(jì)寧寫(xiě)字樓分布濟(jì)寧寫(xiě)字樓主要分布在以洸河路沿線(xiàn)，向南可達(dá)太白路，向北達(dá)金宇路，向東可沿線(xiàn)到火炬路東側(cè)，向西到古槐路，此圍合區(qū)域形成具有較強(qiáng)聚集性的濟(jì)寧中央商務(wù)區(qū)。濟(jì)寧中央商務(wù)區(qū)金宇路洸河路太白路火炬路寫(xiě)字樓路火濟(jì)寧寫(xiě)字樓分布濟(jì)寧寫(xiě)字樓主要分布在以洸河路沿線(xiàn)，向南可達(dá)太白租金及入駐率通過(guò)對(duì)濟(jì)寧代表性寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，濟(jì)寧市場(chǎng)上寫(xiě)字樓租金普遍在1.0元/㎡*天-2元/㎡*天之間；從出租情況來(lái)看，濟(jì)寧市場(chǎng)上形象較好的寫(xiě)字樓入駐率較高，普遍在90%以上，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到或接近100%；從入駐企業(yè)來(lái)看，濟(jì)寧寫(xiě)字樓入駐企業(yè)多為較注重企業(yè)形象和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的公司，如中石油、太平人壽、美的空調(diào)等。30租金及入駐率通過(guò)對(duì)濟(jì)寧代表性寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)典型案例：萬(wàn)麗富德廣場(chǎng)萬(wàn)麗富德廣場(chǎng)為濟(jì)寧市場(chǎng)上最高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目之一，憑借較好的產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境吸引高端置業(yè)人群開(kāi)發(fā)商山東迪爾置業(yè)有限公司區(qū)位濟(jì)寧市高新區(qū)洋橋三角綠地中心，金宇路與吳泰閘路交匯處規(guī)?？偨?.85萬(wàn)平米，共28層總套數(shù)460余套產(chǎn)品容積率5.2，公攤率32%、層高3.5米價(jià)格均價(jià)8400元/㎡戶(hù)型涵蓋55、87、112、121㎡戶(hù)型；其中，112、121㎡戶(hù)型占比80%（每層18戶(hù)）開(kāi)發(fā)進(jìn)度主題封頂，正在做外裝銷(xiāo)售進(jìn)度12年3月開(kāi)盤(pán)，去化約50%，剩余主要為高樓層房源車(chē)位配比1:0.8主要賣(mài)點(diǎn)豪華大堂、公共部分精裝推廣語(yǔ)E級(jí)商務(wù)中心，EOD國(guó)際企業(yè)公園市場(chǎng)典型案例：萬(wàn)麗富德廣場(chǎng)萬(wàn)麗富德廣場(chǎng)為濟(jì)寧市場(chǎng)上最高端寫(xiě)字市場(chǎng)典型案例：翠都國(guó)際翠都國(guó)際是濟(jì)寧北部城市綜合體項(xiàng)目之一開(kāi)發(fā)商濟(jì)寧翔天置業(yè)有限公司區(qū)位琵琶山路與新327國(guó)道交匯處向西500米路北規(guī)?？偨?1萬(wàn)平，一期綜合體16萬(wàn)平，二期住宅25萬(wàn)平產(chǎn)品一期由18-25層的高層建筑組成，容積率4（寫(xiě)字樓25/18層，公寓25層，酒店27層）；寫(xiě)字樓層高3.6米、5.1米，公寓層高3米價(jià)格商業(yè)14500元/㎡，寫(xiě)字樓7000元/㎡

，公寓6000元/㎡戶(hù)型商業(yè)13-200㎡，寫(xiě)字樓50-1000㎡，公寓44.57-137.96㎡，產(chǎn)權(quán)式酒店33-60㎡開(kāi)發(fā)進(jìn)度主題封頂，正在做外裝銷(xiāo)售進(jìn)度商業(yè)78%，寫(xiě)字樓83%，公寓55%，產(chǎn)權(quán)式酒店未售（2011年底公寓寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)，2012.9商業(yè)開(kāi)盤(pán)，其中，公寓去化80%）裝修情況寫(xiě)字樓、公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店均公共部分精裝主力店3萬(wàn)平米livingmall,其他主力店正在洽談中主要賣(mài)點(diǎn)觀湖城市綜合體推廣語(yǔ)涵蓋產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、住宅和品牌商業(yè)為一體的高端城市綜合體市場(chǎng)典型案例：翠都國(guó)際翠都國(guó)際是濟(jì)寧北部城市綜合體項(xiàng)目之一開(kāi)整體格局：濟(jì)寧中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目已得到投資者和客戶(hù)的較高認(rèn)可，濟(jì)寧其他板塊再度形成商務(wù)圈的難度較大。濟(jì)寧寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)水平適中，5A級(jí)寫(xiě)字樓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、生態(tài)商務(wù)的概念影響力加深，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。市場(chǎng)表現(xiàn)：自03年以來(lái)，濟(jì)寧寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)一直處于平淡階段，開(kāi)發(fā)規(guī)模小，市場(chǎng)需求不旺，價(jià)格水平相對(duì)較低，尤其是部分非核心區(qū)域出現(xiàn)住宅、寫(xiě)字樓價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，但近幾年，品質(zhì)較高的投資性寫(xiě)字樓受到客戶(hù)青睞，去化速度提升。后期供應(yīng)：預(yù)計(jì)在未來(lái)一兩年內(nèi)，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、翠都國(guó)際、中德廣場(chǎng)、億豐時(shí)代廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓產(chǎn)品的相繼入市，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)將迅速放量，帶來(lái)較大競(jìng)爭(zhēng)壓力。濟(jì)寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)33對(duì)于寶龍地塊來(lái)說(shuō)，在非CBD板塊且周邊無(wú)商務(wù)氛圍的情況下，開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大。整體格局：濟(jì)寧寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)35對(duì)于寶龍地塊來(lái)說(shuō)，在非CBD

1、不是井里沒(méi)有水，而是你挖的不夠深。不是成功來(lái)得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來(lái)的人一個(gè)驚喜，也給自己一個(gè)好的交代。

3、命運(yùn)給你一個(gè)比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個(gè)絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒(méi)有過(guò)分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f(shuō)多余的話(huà)，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒(méi)有過(guò)分欲，自然憂(yōu)就少。大悲是無(wú)淚的，同樣大悟無(wú)言。緣來(lái)盡量要惜，緣盡就放。人生本來(lái)就空，對(duì)人家笑笑，對(duì)自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開(kāi)，豈不自在，哪里來(lái)的塵埃!

25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！

26、如果人生的旅程上沒(méi)有障礙，人還有什么可做的呢。

27、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。勵(lì)志名言：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡

28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。

29、人生就像一道漫長(zhǎng)的階梯，任何人也無(wú)法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過(guò)頭來(lái)，回望自己留下的蹣跚腳印。

30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會(huì)到緣分善變；平淡無(wú)語(yǔ)，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會(huì)惦念；無(wú)心的情，無(wú)論你好與不好，只是漠然。走過(guò)一段路，總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。

31、我們無(wú)法選擇自己的出身，可是我們的未來(lái)是自己去改變的。

32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。

33、比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會(huì)創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識(shí)更重要。不是無(wú)知，而是對(duì)無(wú)知的無(wú)知，才是知的死亡。

51、對(duì)于最有能力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。

52、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。

53、年少時(shí)，夢(mèng)想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢(shì)不可擋，只是我們還沒(méi)學(xué)會(huì)去戰(zhàn)斗。經(jīng)過(guò)一番努力，我們終于學(xué)會(huì)了戰(zhàn)斗，卻已沒(méi)有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。

54、最偉大的思想和行動(dòng)往往需要最微不足道的開(kāi)始。

55、不積小流無(wú)以成江海，不積跬步無(wú)以至千里。

56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。

57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。

58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。

59、世上除了生死，都是小事。從今天開(kāi)始，每天微笑吧。

60、一勤天下無(wú)難事，一懶天下皆難事。

61、在清醒中孤獨(dú)，總好過(guò)于在喧囂人群中寂寞。

62、心里的感覺(jué)總會(huì)是這樣，你越期待的會(huì)越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對(duì)你的傷害越大。

63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。

64、有些事你是繞不過(guò)去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會(huì)話(huà)十倍的精力去面對(duì)。

65、只要有信心，就能在信念中行走。

66、每天告訴自己一次，我真的很不錯(cuò)。

67、心中有理想再累也快樂(lè)

68、發(fā)光并非太陽(yáng)的專(zhuān)利，你也可以發(fā)光。

69、任何山都可以移動(dòng)，只要把沙土一卡車(chē)一卡車(chē)運(yùn)走即可。

70、當(dāng)你的希望一個(gè)個(gè)落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！

71、生命太過(guò)短暫，今天放棄了明天不一定能得到。

72、只要路是對(duì)的，就不怕路遠(yuǎn)。

73、如果一個(gè)人愛(ài)你、特別在乎你，有一個(gè)表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。

74、先知三日，富貴十年。付諸行動(dòng)，你就會(huì)得到力量。

75、愛(ài)的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。

1、這世上，沒(méi)有誰(shuí)活得比誰(shuí)容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。

2、當(dāng)熱誠(chéng)變成習(xí)慣，恐懼和憂(yōu)慮即無(wú)處容身。缺乏熱誠(chéng)的人也沒(méi)有明確的目標(biāo)。熱誠(chéng)使想象的輪子轉(zhuǎn)動(dòng)。一個(gè)人缺乏熱誠(chéng)就象汽車(chē)沒(méi)有汽油。善于安排玩樂(lè)和工作，兩者保持熱誠(chéng)，就是最快樂(lè)的人。熱誠(chéng)使平凡的話(huà)題變得生動(dòng)。

3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場(chǎng)馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長(zhǎng)的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會(huì)不止。

4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個(gè)就會(huì)辜負(fù)你。不要去否定你的過(guò)去，也不要用你的過(guò)去牽扯你的未來(lái)。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅΓ桥α?，才能看到希望?/p>

5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自