某地塊環(huán)境調(diào)查研究

地塊環(huán)境調(diào)調(diào)研【第一部分分項(xiàng)目所所在地區(qū)區(qū)氣候調(diào)調(diào)查】11．目的：：通過(guò)對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所在地區(qū)區(qū)氣候的的調(diào)研，掌掌握項(xiàng)目目所在地地區(qū)的基基本狀況況。2．調(diào)查方方式：查查找地區(qū)區(qū)的《市市志》及及詢問(wèn)當(dāng)當(dāng)?shù)氐臍鈿庀笈_(tái)。3．調(diào)查主要內(nèi)容：3-1．．溫度33-2．日照照條件33-3．風(fēng)向向3-44.降雨量量及濕度度4．綜述述【第二部分分項(xiàng)目土土地性質(zhì)質(zhì)調(diào)查】1．目的：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2．調(diào)查方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3．調(diào)查主要內(nèi)容：3-1．地地理位置置（附圖圖）3-2．地質(zhì)質(zhì)地貌狀狀況：A、地形形，B、地質(zhì)質(zhì)，C、地貌貌，D、植物物分布，E、水系F、山脈脈，G、動(dòng)物物種群33-3．土地地面積及及其紅線線圖3--4．七通通一平現(xiàn)現(xiàn)狀3--5．地塊塊的歷史史研究44．綜述述【第三部分分地塊周周邊環(huán)境境調(diào)查】1．目的：對(duì)地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。2．調(diào)研方式：實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝圖片。3．主要內(nèi)容3-1．地塊八個(gè)方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蔽狀況）。A、地塊東面近景、遠(yuǎn)景。B、地塊南面近景、遠(yuǎn)景。C、地塊西面近景、遠(yuǎn)景。D、地塊北面近景、遠(yuǎn)景。3-2．地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車(chē)距）。3-3．環(huán)境污染情況：A、空氣：灰塵及氣味B、噪音：噪音來(lái)源及噪音分貝C、水質(zhì)：地塊周邊河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情況4．綜述【第四部分分地塊交交通條件件調(diào)查】1．目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2．調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實(shí)地察看。3．主要內(nèi)容3-1．項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃：A、主要交通干道B、遠(yuǎn)景規(guī)劃C、公共交通起始線路3-2．項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況。3-2．地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4．綜述【第五部分分周邊市市政、公公建配套套設(shè)施調(diào)調(diào)查】11．目的：：調(diào)查與與小區(qū)居居民生活活相關(guān)的的市政配配套設(shè)施施的完備備程度。2．方式：實(shí)地調(diào)研。3．主要內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊1.5公里半徑內(nèi)的市政、公建配套設(shè)施（規(guī)模、檔次、與地塊距離），包括：3-1．購(gòu)物（購(gòu)物中心、商場(chǎng)、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）3-2．文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書(shū)館及其質(zhì)量）3-3．醫(yī)療衛(wèi)生（各級(jí)醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量）3-4．金融（銀行、保險(xiǎn)、證券）3-5．郵政3-6．娛樂(lè)餐飲（體育健身、娛樂(lè)、餐飲住所）3-7、水電、排污情況4．綜述【第六部分分周邊社社區(qū)現(xiàn)狀狀調(diào)查】1．目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤(pán)的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2．方式：實(shí)地調(diào)研。3．主要內(nèi)容3-1．周邊主要樓盤(pán)、小區(qū)列示及產(chǎn)業(yè)特性3-2．各樓盤(pán)及小區(qū)的居民階層3-3．各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等：A、基本資料：1）、開(kāi)發(fā)商2）、地理位置3）、占地面積4）、小區(qū)規(guī)模5）、小區(qū)內(nèi)配套6）、開(kāi)發(fā)時(shí)間7）、建筑結(jié)構(gòu)8）、建筑面積B、戶型、面積跨度C、規(guī)劃D、銷售資料1）、售價(jià)2）、付款方式3）、銷售進(jìn)度4．綜述【第七部分分項(xiàng)目地地塊的綜綜述】【第八部分分項(xiàng)目地地塊特性性的類似似方案分分析】33．目的：：類似方方案分析析，可以以對(duì)項(xiàng)目目具體的的規(guī)劃、建建筑、環(huán)環(huán)藝等具具有參考考價(jià)值。4．方式：資料查找。3．主要內(nèi)容：（圖片為主）3-1．規(guī)劃3-2．建筑3-3．環(huán)藝3-4．建材3-5．特殊環(huán)境處理4．綜述市場(chǎng)研究工作模塊市場(chǎng)調(diào)研【第一部分分項(xiàng)目所所在地房房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀調(diào)研】1．目的：調(diào)查項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況。2．調(diào)查方式：搜集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。3．主要內(nèi)容：3-1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1）、數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)量與上年同比增長(zhǎng)全省項(xiàng)目所在地全省項(xiàng)目所在地A.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值其中：第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B.固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C.社會(huì)消費(fèi)品零售總額D.商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)2）、分析3-2．項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)A．項(xiàng)目所在地的居民住宅包括的形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。C．政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D．短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃計(jì)劃。3-3．項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀1）、數(shù)據(jù)項(xiàng)目上半年與去年同期相比備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開(kāi)工者所占比例商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預(yù)售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買(mǎi)賣(mài)2）、分析3-4．項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分極其差異板塊差異板塊1：區(qū)板塊二：區(qū)板塊三：區(qū)板塊四：區(qū)地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價(jià)格多層小高層高層別墅商品住宅供求狀況多層小高層高層別墅熱銷區(qū)域3-5．項(xiàng)目所在地及所在板塊商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)區(qū)域01年平均價(jià)格00年平均價(jià)格99年平均價(jià)格多層高層多層高層多層高層全市項(xiàng)目所在板塊【第二部分分類比競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)調(diào)研】1．目的：調(diào)查項(xiàng)目周邊類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的規(guī)劃素質(zhì)和市場(chǎng)狀況。2．調(diào)查方式：先收集基礎(chǔ)資料。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有目的的實(shí)地調(diào)查。3．主要內(nèi)容：3-1．基本資料樓盤(pán)名稱地理位置發(fā)展商建筑承建商建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)商環(huán)境設(shè)計(jì)商銷售代理商3-2．項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析戶型（a房b廳c衛(wèi)d工e廚f陽(yáng)臺(tái)g花園）面積跨度套數(shù)/百分比平層錯(cuò)層躍層（復(fù)式）3-3．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局及開(kāi)發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)外立面風(fēng)格、色調(diào)及用材交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化及環(huán)藝車(chē)流組織及戶車(chē)比小區(qū)內(nèi)康樂(lè)及商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價(jià)（按揭折后價(jià)）最高價(jià)：最低價(jià)：均價(jià)：付款方式一次性：分期：按揭：銷售進(jìn)度銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團(tuán)客戶：3-4．綜合評(píng)判評(píng)判項(xiàng)目評(píng)價(jià)A．地塊周邊環(huán)境及配套評(píng)判A-1地理位置A-2周邊環(huán)境、景觀A-3周邊市政配套A-4周邊小區(qū)整體素質(zhì)B．樓盤(pán)素質(zhì)評(píng)判B-1建筑風(fēng)格和立面B-2建筑布局和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃B-4戶型設(shè)計(jì)B-5小區(qū)內(nèi)配套B-6車(chē)流組織B-7物業(yè)管理C．物業(yè)形象C-1發(fā)展商品牌C-2項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法綜合評(píng)價(jià)【第三部分分住宅消消費(fèi)者行行為分析析】1．目的：：了解住住宅消費(fèi)費(fèi)者目前前之消費(fèi)費(fèi)意識(shí)和和行為方方式。22．調(diào)查方式式：目標(biāo)標(biāo)客戶群群用問(wèn)卷卷的形式式來(lái)抽樣樣調(diào)查。3．主要內(nèi)容：3-1．各類檔次商品住宅客戶分析指標(biāo)比例家庭結(jié)構(gòu)3口之家：3代同堂：二人世界：?jiǎn)紊砺殬I(yè)特征經(jīng)商老板：三資高級(jí)白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國(guó)企高級(jí)干部：國(guó)企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷買(mǎi)主年齡結(jié)構(gòu)20－30：30－45：45－55：55以上客戶家庭月收入狀況2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上客戶地理半徑集中率1公里半徑：2公里半徑：3公里半徑：4公里半徑：4公里以上半徑3-2．各類檔次商品住宅客戶購(gòu)買(mǎi)行為分析A、購(gòu)房目的及面積偏好指標(biāo)比例購(gòu)房目的A首次置業(yè)滿足基本居住需求B二次置業(yè)改善居住條件C投資保值和增值D辦公E為父母或子女購(gòu)房F度假G其他面積偏好A50平米以下B50－70平米C70－80平米D80－100平米E100－120平米F120－140平米G140平米以上B、層數(shù)、戶型偏好及購(gòu)買(mǎi)價(jià)格承受能力指標(biāo)比例層數(shù)偏好A多層（7層以下）B小高層（8－18層）C高層（18層以上）戶型偏好1A平層B錯(cuò)層C躍層（復(fù)式）戶型偏好2A1房1廳B2×1C2×2D3×2E4×2F4×3G5×2/3/4H6房及以上價(jià)格偏好A（根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格板塊劃分）付款方式偏好A一次性付款B分期付款C按揭按揭月供承受力A1000元以下B1000－2000元C2000－3000元D3000－4000元E4000－5000元F5000元以上C、影響購(gòu)房決策的最主要的5個(gè)因素A地理位置置B市政交交通便利利程度CC周邊生生活配套套完備程程度（包包括子女女教育）D距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近E價(jià)格F建筑風(fēng)格及外立面G戶型設(shè)計(jì)及實(shí)用率H社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃I物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)J周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度K產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全L建筑質(zhì)量的保證M發(fā)展商品牌和實(shí)力進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)調(diào)查需要要了解的的內(nèi)容主主要有：：1、對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)與發(fā)展展形勢(shì)的的了解。房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展與與一個(gè)國(guó)國(guó)家和地地區(qū)的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、金金融、教教育和治治安社會(huì)會(huì)發(fā)展等等因素息息息相關(guān)關(guān)，對(duì)房房?jī)r(jià)和銷銷售情況況有影響響。2、對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)的了了解。需要了解的的內(nèi)容包包括近幾幾年各類類房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目完成成投資額額、竣工工面積、施施工面積積、新開(kāi)開(kāi)工面積積、銷售售面積、銷銷售價(jià)格格、空置置面積、市市場(chǎng)變化化情況，以以至今后后幾年對(duì)對(duì)各類物物業(yè)潛在在需求與與有效需需求的分分析。當(dāng)當(dāng)然，也也包括銀銀行開(kāi)展展住房抵抵押貸款款情況的的力度和和發(fā)展趨趨勢(shì)等。3、對(duì)房地地產(chǎn)政策策法規(guī)和和政府有有關(guān)措施施的了解解。主要了解的的是：土土地使用用、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、拆拆遷安置置、開(kāi)發(fā)發(fā)管理、建建筑施工工、銷售售、稅收收、物業(yè)業(yè)管理等等方面的的法規(guī)以以及政府府領(lǐng)導(dǎo)人人的重要要講話，新新的政策策措施、工工作部署署等。近近期出臺(tái)臺(tái)的關(guān)于于住房制制度改革革、藍(lán)印印戶口制制度，尤尤其對(duì)商商品房預(yù)預(yù)售條例例等規(guī)定定、政府府對(duì)銷放放心房"的要求求等等，更更須熟悉悉和嚴(yán)格格執(zhí)行。4、對(duì)項(xiàng)目目周邊居居民的調(diào)調(diào)查了解解。了解居民尤尤其是項(xiàng)項(xiàng)目周?chē)鷩用竦牡淖》楷F(xiàn)現(xiàn)狀、人人員構(gòu)成成、文化化程度、收收入情況況、購(gòu)房房能力、住住房需求求、購(gòu)房房動(dòng)機(jī)及及對(duì)未來(lái)來(lái)住房的的期望，可可接受的的價(jià)格，對(duì)對(duì)付款方方式、套套型面積積、裝修修標(biāo)準(zhǔn)、居居民環(huán)境境和設(shè)施施配套等等的要注注，進(jìn)行行深入了了解。然然后再有有針對(duì)性性的根據(jù)據(jù)這些資資料來(lái)確確定將來(lái)來(lái)所開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的市場(chǎng)定定位。5、對(duì)周邊邊同類樓樓盤(pán)的調(diào)調(diào)查了解解。了解的內(nèi)容容主要有有：樓盤(pán)盤(pán)所處位位置、銷銷售面積積、銷售售價(jià)格、銷銷售手法法（包括括宣傳口口號(hào)、賣(mài)賣(mài)點(diǎn)和宣宣傳媒體體等）、銷銷售進(jìn)度度、付款款方式、購(gòu)購(gòu)房對(duì)象象及樓盤(pán)盤(pán)設(shè)計(jì)造造型、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、配套套設(shè)施和和環(huán)境美美化綠化化等，同同時(shí)還要要盡可能能了解樓樓盤(pán)的施施工進(jìn)度度、資金金到位情情況和物物業(yè)管理理情況等等，然后后制表逐逐一進(jìn)行行比較分分析，以以便正確確定出自自己的開(kāi)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷銷策略。市調(diào)的內(nèi)容容以當(dāng)?shù)鼐用衩瘳F(xiàn)有住住房狀況況及需求求狀況，即即消費(fèi)行行為調(diào)查查一、區(qū)域概概況1、區(qū)域簡(jiǎn)簡(jiǎn)介（三三緯經(jīng)濟(jì)濟(jì)部分）①區(qū)域介介紹城市別別名，在在全國(guó)和和全省的的地位。②人口包包括人口口總量及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)各小區(qū)區(qū)域人口口分布、城城鎮(zhèn)和農(nóng)農(nóng)村人口口比例、人人口增長(zhǎng)長(zhǎng)情況、人人均壽命命。③區(qū)域劃劃分下屬幾幾個(gè)區(qū)，包包括經(jīng)濟(jì)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)有否及及其地位位。④歷史人人文景觀觀有關(guān)該該城市的的歷史、重重點(diǎn)風(fēng)景景旅游景景點(diǎn)。⑤交通條條件交通便便利性，港港口、機(jī)機(jī)場(chǎng)、車(chē)車(chē)站等情情況。⑥公共設(shè)設(shè)施有關(guān)醫(yī)醫(yī)療、休休閑等設(shè)設(shè)施情況況。⑦教育、文文化情況況居民受受教育情情況。⑧其它2、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)部分分①當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)業(yè)比例，即即第一、二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例例。②主要支柱柱產(chǎn)業(yè)情情況③國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值及及GDP值包括在在全國(guó)或或全省的的排名。④主要的一一些大企企業(yè)情況況⑤其他3、微觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)部分分①人均收入入及各支支出比例例②生活方式式及社會(huì)會(huì)時(shí)尚③消費(fèi)理念念④就業(yè)情況況⑤其他4、整體評(píng)評(píng)述和遠(yuǎn)遠(yuǎn)景展望望二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)1、國(guó)家政政府的有有關(guān)方針針政策、法法律規(guī)及及有關(guān)變變化趨勢(shì)勢(shì)（注：：按各部部門(mén)劃分分）①房地產(chǎn)管管理部門(mén)門(mén)A、對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商a.有關(guān)預(yù)預(yù)售證的的發(fā)放條條件b.對(duì)建筑筑產(chǎn)品的的一些要要求，包包括有關(guān)關(guān)材料的的運(yùn)用c.其他B、對(duì)消費(fèi)費(fèi)者a.有關(guān)拆拆遷的安安置方式式b.房改房房交易的的規(guī)定c.房?jī)r(jià)的的控制d.其他C、對(duì)中介介代理機(jī)機(jī)構(gòu)a.有關(guān)從從業(yè)人員員的資質(zhì)質(zhì)考核b.機(jī)構(gòu)的的其他管管理?xiàng)l約約②土地局A、土地的的轉(zhuǎn)讓方方式及價(jià)價(jià)格控制制B、土地的的年供給給量C、有關(guān)土土地的其其他規(guī)定定③規(guī)劃局A、城市的的規(guī)劃方方向、區(qū)區(qū)域定位位及遠(yuǎn)景景規(guī)劃B、拆遷力力度④交通部門(mén)門(mén)A、有關(guān)道道路網(wǎng)的的建設(shè)B、重點(diǎn)交交通基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的建設(shè)C、對(duì)私人人購(gòu)車(chē)的的一些政政策⑤銀行A、存款利利率，按按揭貸款款的利率率B、按揭年年期及業(yè)業(yè)務(wù)方式式等C、對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商的貸貸款支持持⑥稅、費(fèi)部部門(mén)A、有關(guān)交交易的稅稅、費(fèi)B、辦有關(guān)關(guān)證件的的收費(fèi)情情況C、對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程的的收費(fèi)情情況，包包括配套套費(fèi)等⑦其他政府府部門(mén)A、公安部部門(mén)關(guān)于于購(gòu)房入入戶的政政策B、貨幣分分房的施施行力度度⑧與房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的其他信信息2、房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀①以當(dāng)?shù)鼐泳用瘳F(xiàn)有有住房狀狀況及需需求狀況況，即消消費(fèi)行為為調(diào)查。（附附表）注：通通過(guò)問(wèn)卷卷調(diào)查分分析，比比例為當(dāng)當(dāng)?shù)厝丝诳诘?‰。A、居民收收入情況況B、居住情情況C、置業(yè)意意向②房地產(chǎn)上上一時(shí)期期概括（一一般以上上一年度度）及同同期比較較A、交易面面積、交交易金額額B、價(jià)格走走勢(shì)C、各樓型型的比例例③本年度的的推案量量及需求求預(yù)測(cè)注：指指主管部部門(mén)的預(yù)預(yù)測(cè)有關(guān)關(guān)媒體上上可獲取取。④房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的調(diào)查（附附表）A、開(kāi)發(fā)商商基本情情況B、有關(guān)業(yè)業(yè)績(jī)C、新動(dòng)向向⑤代理行業(yè)業(yè)的調(diào)查查（附表表）A、個(gè)案推推出中代代理公司司參與的的比整個(gè)個(gè)市場(chǎng)代代理的氛氛圍。B、例C、參與的的方式D、主要公公司情況況⑥專做二手手房中介介情況A、市場(chǎng)情情況B、有關(guān)公公司⑦個(gè)案調(diào)查查（附表表）A、已結(jié)盤(pán)盤(pán)B、現(xiàn)在開(kāi)開(kāi)盤(pán)C、年內(nèi)將將開(kāi)盤(pán)D、個(gè)案調(diào)調(diào)查需提提交的結(jié)結(jié)果a、個(gè)案區(qū)區(qū)域分布布圖（在在地圖上上標(biāo)出）b、等價(jià)位位曲線圖圖c、分析總總結(jié)出幾幾大區(qū)域域，并總總結(jié)出特特點(diǎn)⑧重點(diǎn)樓盤(pán)盤(pán)跟蹤檔檔案（附附表）時(shí)時(shí)關(guān)關(guān)注重點(diǎn)點(diǎn)樓盤(pán)，包包括廣告告宣傳方方向、銷銷售進(jìn)展展一切信信息（此此步工作作由各事事業(yè)處處處長(zhǎng)負(fù)責(zé)責(zé)）三、重點(diǎn)區(qū)區(qū)域市調(diào)調(diào)（公司司在該區(qū)區(qū)域有項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)）1、區(qū)域周周邊環(huán)境境調(diào)查（附附表）A、周邊自自然和綠綠化景觀觀B、教育、人人文景觀觀C、各種污污染程度度D、周邊社社區(qū)素質(zhì)質(zhì)周邊市市政配套套便利性性2、區(qū)域周周邊居邊邊消費(fèi)行行為調(diào)查查（附表表）3、區(qū)域重重點(diǎn)樓盤(pán)盤(pán)調(diào)查（附附表）4、分析總總結(jié)區(qū)域域區(qū)的主主力客戶戶群，價(jià)價(jià)格定位位等基本本信息，為為公司的的簡(jiǎn)報(bào)制制作做好好準(zhǔn)備。四、其他方方面調(diào)查查1有關(guān)媒體體調(diào)查①可使用媒媒體情況況②各媒體有有關(guān)房地地產(chǎn)的欄欄目、專專刊情況況③各媒體收收費(fèi)情況況④總結(jié)區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)宣傳廣廣告投入入情況⑤要求提供供各欄目目的簡(jiǎn)介介，價(jià)位位表原件件，此步步工作為為事業(yè)處處負(fù)責(zé)完完成。房地產(chǎn)代理理解讀房地產(chǎn)代理理1中介代理理--市場(chǎng)的的活躍力力量目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中介介代理商商正呈現(xiàn)現(xiàn)由單純純的售租租代理業(yè)業(yè)務(wù)向銷銷售商、包包銷商角角色轉(zhuǎn)化化，比如如說(shuō)，我我們?yōu)榘l(fā)發(fā)展商做做客戶調(diào)調(diào)查、市市場(chǎng)定位位、客戶戶定位、營(yíng)營(yíng)銷推廣廣計(jì)劃、廣廣告執(zhí)行行、銷售售組織等等，甚至至包括現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的包包裝、接接待中心心的設(shè)計(jì)計(jì)，還有有促銷的的包裝、接接待中心心的設(shè)計(jì)計(jì)，還有有促銷活活動(dòng)的組組織，全全都是由由我們一一家來(lái)做做的。每每一個(gè)細(xì)細(xì)分的行行業(yè)都有有專業(yè)的的公司去去做，如如廣告公公司、室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)公司、園園林規(guī)劃劃公司、公公關(guān)公司司等。這個(gè)行業(yè)要要取得真真正發(fā)展展，需要要三個(gè)方方面的東東西，一一是品牌牌，二是是網(wǎng)絡(luò)，三三是團(tuán)隊(duì)隊(duì)。第二章市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研一、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研和營(yíng)營(yíng)銷的信信息分析析營(yíng)銷與推銷銷、促銷銷不同，營(yíng)營(yíng)銷是從從市場(chǎng)需需要出發(fā)發(fā)，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)、客客戶的需需求生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，它它的管理理以利潤(rùn)潤(rùn)為導(dǎo)向向，營(yíng)銷銷計(jì)劃具具有長(zhǎng)期期性。推銷、促銷銷是針對(duì)對(duì)現(xiàn)成產(chǎn)產(chǎn)品的銷銷售，以以銷售量量為導(dǎo)向向，計(jì)劃劃短期性性。發(fā)展商拿到到地后首首先考慮慮什么？？一般住宅用用途有：：公寓、辦辦公、商商住、商商場(chǎng)、別別墅、酒酒店公寓寓、酒店店式商務(wù)務(wù)套房等等，這些些用途可可以組合合。其次，建造造何種建建筑形狀狀，高層層、小高高層還是是多層……？容積積率決定定建筑形形狀，但但可以變變化，容容積率下下降樓面面會(huì)提高高，而開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本下降、周周期縮短短，經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益也也許不變變。第三，考慮慮房型，兩兩房一廳廳為主還還是兩房房一衛(wèi)抑抑或兩房房?jī)尚l(wèi)……？各種房房型面積積如何確確定？目目標(biāo)客源源是誰(shuí)、在在哪里、最最關(guān)心什什么？另外，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研可可以幫助助產(chǎn)品再再定位。所所以產(chǎn)品品要立足足市場(chǎng)，必必須要有有自身特特點(diǎn)，與與市場(chǎng)有有一個(gè)市市場(chǎng)區(qū)隔隔。目前上海商商品房積積壓有兩兩大原因因：產(chǎn)品品定位不不準(zhǔn)，適適宜造住住宅的地地塊造了了商務(wù)樓樓，而應(yīng)應(yīng)該造商商務(wù)樓的的卻建成成了住宅宅；設(shè)計(jì)計(jì)、結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理，房型型偏大或或偏小。其其中有些些產(chǎn)品可可以通過(guò)過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研再定定位，找找到新出出路?？驮词欠康氐禺a(chǎn)的生生命。客客源可以以分成幾幾類，如如果以購(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)機(jī)分類，有有投資、自自用型客客戶；按按區(qū)域劃劃分，有有本區(qū)、本本地、外外地等；；按收入入、有高高收入階階層、中中高收入入、中收收入、中中低收入入、低收收入等；；按屬性性，有高高級(jí)企業(yè)業(yè)主管、白白領(lǐng)階層層、歸國(guó)國(guó)人士、回回滬知青青、企業(yè)業(yè)為員工工購(gòu)買(mǎi)等等等。二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研應(yīng)該該從哪些些方面著著手？房地產(chǎn)營(yíng)銷銷包括市市場(chǎng)營(yíng)銷銷環(huán)境（市市場(chǎng)分析析）、營(yíng)營(yíng)銷組合合。市場(chǎng)調(diào)研側(cè)側(cè)重環(huán)境境部分，環(huán)環(huán)境分成成總體環(huán)環(huán)境和區(qū)區(qū)域環(huán)境境?？傮w環(huán)境含含有行政政與法律律、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、自然然、人口口、政治治、文化化、技術(shù)術(shù)環(huán)境；；區(qū)域環(huán)境有有特性、交交通、配配套、規(guī)規(guī)劃、房房地產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)、房地地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)。行政與法律律環(huán)境指指與房地地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的一切切政策、法法令、措措施，如如藍(lán)印戶戶口薄、契契稅減半半、新工工房上市市政策等等，它們們的出臺(tái)臺(tái)將直接接影響房房地產(chǎn)市市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指指人均收收入存款款額、物物價(jià)指數(shù)數(shù)、企業(yè)業(yè)投資總總額、金金融動(dòng)態(tài)態(tài)（股票票、利率率、銀根根）、區(qū)區(qū)域主要要產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)等，目目的是了了解市場(chǎng)場(chǎng)和消費(fèi)費(fèi)者。自然環(huán)境包包括交通通狀況、市市政工程程、公共共設(shè)施（已已有、在在建、規(guī)規(guī)劃）、綠綠化、水水電煤配配套等，研研究市場(chǎng)場(chǎng)的可行行性。人口環(huán)境指指總?cè)丝诳诤腿司≌婷娣e、家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)及趨勢(shì)勢(shì)（單身身--杭州推推出單身身貴族公公寓一售售而空、老老年、金金絲鳥(niǎo)住住宅等）、整整體素質(zhì)質(zhì)、人口口屬性、老老年化狀狀況等與與住宅建建設(shè)有關(guān)關(guān)的因素素。政治環(huán)境指指政局、外外交政策策，直接接影響房房地產(chǎn)銷銷售。文化、技術(shù)術(shù)環(huán)境指指文化傾傾向，新新建材、新新科技的的運(yùn)用等等等。對(duì)某個(gè)個(gè)案案，區(qū)域域環(huán)境的的了解更更為重要要。首先了解區(qū)區(qū)域特性性，即區(qū)區(qū)域歷史史沿革（梧桐桐花園就就是充分分利用原原來(lái)是法法租界的的歷史因因素）、建建筑形態(tài)態(tài)及風(fēng)格格、區(qū)域域特點(diǎn)（學(xué)學(xué)區(qū)、商商業(yè)中心心、工業(yè)業(yè)中心等等）；了解區(qū)域交交通狀況況，公交交、地鐵鐵、高架架、輕軌軌，交通通干道，未未來(lái)交通通計(jì)劃；；區(qū)域公共設(shè)設(shè)施配套套包括生生活和市市政（水水電煤）配配套，生生活配套套有公園園、學(xué)校校、醫(yī)院院、影劇劇院、商商業(yè)中心心、超市市、集貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)、賓賓館、著著名餐飲飲、圖書(shū)書(shū)館、體體育場(chǎng)館館等，另另有政府府機(jī)構(gòu)、標(biāo)標(biāo)志性建建筑等；；重點(diǎn)在房地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析，即即分析產(chǎn)產(chǎn)品總供供應(yīng)及產(chǎn)產(chǎn)品組合合類型供供應(yīng)量（各各自供應(yīng)應(yīng)量和比比例、市市場(chǎng)最歡歡迎類型型、建筑筑形態(tài)比比例及接接受程度度、市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)。三、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研部門(mén)門(mén)的組織織結(jié)構(gòu)和和各自負(fù)負(fù)責(zé)內(nèi)容容。我們公司的的市場(chǎng)研研展部的的信息部部，負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)各種種報(bào)刊雜雜志、學(xué)學(xué)術(shù)報(bào)告告信息綜綜合采集集和錄用用，統(tǒng)計(jì)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)廣告；；市場(chǎng)調(diào)調(diào)研部，分分區(qū)域踏踏街和個(gè)個(gè)案市調(diào)調(diào)，區(qū)域域踏街人人員人走走遍區(qū)域域中每一一條街，記記錄公共共設(shè)施、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案等，個(gè)個(gè)案市調(diào)調(diào)人員則則冒充客客戶對(duì)個(gè)個(gè)案進(jìn)行行市場(chǎng)調(diào)調(diào)研。分成多個(gè)小小區(qū)域，對(duì)對(duì)每個(gè)區(qū)區(qū)域都有有區(qū)域踏踏街記錄錄，首先先在區(qū)域域圖上劃劃出公共共設(shè)施、個(gè)個(gè)案，填填報(bào)區(qū)域域印象、建建筑形態(tài)態(tài)、綠化化狀況、道道路、交交通、公公交線路路、商業(yè)業(yè)等，區(qū)區(qū)域的配配套、交交通、環(huán)環(huán)境狀況況都是通通過(guò)區(qū)域域踏街而而來(lái)。調(diào)研：它的總棟數(shù)數(shù)、基地地面積、總總建筑面面積、土土地等級(jí)級(jí)、公建建面積、公公建率、用用途組合合、環(huán)境境、交通通等是第第一張表表的內(nèi)容容。如果是住宅宅，就有有住宅表表，對(duì)車(chē)車(chē)位、貸貸款年限限、樓層層、基價(jià)價(jià)、單價(jià)價(jià)范圍、主主力總價(jià)價(jià)、房型型配比、建建材、設(shè)設(shè)備等列列表填報(bào)報(bào)。各種種情況詳詳細(xì)了解解后再進(jìn)進(jìn)行綜合合分析，將將房型和和總價(jià)、工工期和銷銷售率、裝裝修和銷銷售等等等掛鉤。還要做好銷銷售去化化分析，銷銷售狀況況總分析析，包括括銷售道道具、媒媒體、述述求賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，付款款方式、策策略等等等?！緦?shí)例】某某項(xiàng)目位位于吳中中路，靠靠近虹橋橋鎮(zhèn)、古古北新區(qū)區(qū)，毗鄰鄰虹橋高高爾夫球球場(chǎng)。面積14000000平方米米，容積積率1.3左右，作作為住宅宅小區(qū)的的用途很很明確。要要求我們們公司調(diào)研小區(qū)區(qū)的建筑筑形態(tài)、房房型和比比例、面面積、客客源等等等。我們們迅速著著手整體體市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，選選擇了10個(gè)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系的住宅宅小區(qū)個(gè)個(gè)案，比比如華光光、嘉信信、富麗麗、南國(guó)國(guó)等吳中中路、虹虹梅路、七七星路、莘莘莊、田田林周?chē)鷩鷧^(qū)域的的小區(qū)。踏踏街后發(fā)發(fā)現(xiàn)，該該小區(qū)生生活配套套不足，學(xué)學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院不夠夠，交通通不便，但但總體較較適合建建造住宅宅小區(qū)。經(jīng)經(jīng)過(guò)個(gè)案案市調(diào)表表匯總，形形成區(qū)域綜合分分析表，明明確告訴訴我們：：這個(gè)區(qū)區(qū)域總建建筑面積積121100000平方米米，其中中高層11000000，小高高層980000，多層100000000平方米米，所以以這個(gè)區(qū)區(qū)域以多多層為主主，低層層（5層以下下）是市市場(chǎng)空白白點(diǎn)；高高層總量量不大，但但銷售不不理想，說(shuō)說(shuō)明該區(qū)區(qū)域?qū)Ω吒邔佑锌箍剐?；小小高層銷銷售68％，可可以考慮慮；區(qū)域域住宅小小區(qū)整體體銷售為為72％，說(shuō)說(shuō)明小區(qū)區(qū)受歡迎迎。房型型與總價(jià)價(jià)關(guān)系分分析得出出：房型型總量集集中在兩兩房一衛(wèi)衛(wèi)，市場(chǎng)場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)是兩房房?jī)尚l(wèi)，且且現(xiàn)有192戶銷售售率100％說(shuō)明明該房型型非常受受歡迎；；一房銷銷售不錯(cuò)錯(cuò)，適合合投資額額；三房房?jī)尚l(wèi)銷銷售率較較高；大大房型銷銷勢(shì)不錯(cuò)錯(cuò)。另外，根據(jù)據(jù)分析，這這一區(qū)域域需要總總價(jià)在25萬(wàn)－40萬(wàn)元的的產(chǎn)品。面面積分析析得出：：對(duì)廳、廚廚、衛(wèi)要要求高；；主力面面積在100－130平方米米銷售狀狀況很好好。區(qū)域域樓層朝朝向分析析得出，六六樓積壓壓嚴(yán)重，肯肯定景觀觀朝向。同同時(shí)，個(gè)個(gè)案的付付款方式式全部有有銀行貸貸款，沒(méi)沒(méi)有租金金付房款款。區(qū)域的客源源主要是是歸國(guó)人人士，白白領(lǐng)階層層，港澳澳臺(tái)人員員，部分分企業(yè)為為員工購(gòu)購(gòu)買(mǎi)；本本地客源源集中在在徐匯、長(zhǎng)長(zhǎng)寧、盧盧灣、靜靜安、黃黃浦等區(qū)區(qū)，客戶戶關(guān)心小小區(qū)的配配套、環(huán)環(huán)境。我我們還發(fā)發(fā)展，該該區(qū)域所所有公共共設(shè)施、配配套都類類似，沒(méi)沒(méi)有特色色。最后的總結(jié)結(jié)是：1、該區(qū)域域住宅對(duì)對(duì)高層有有抗性，2、以多層層為主體體，3、小區(qū)住住宅形態(tài)的的銷售在在上海最最好，4、房型以以兩房一一衛(wèi)為主主、三房房?jī)尚l(wèi)次次之，5、兩房一一衛(wèi)而言言在25平方米米最佳，6、三房?jī)蓛尚l(wèi)而言言廳在25－35平方米米好銷，7、總體面面積控制制在80－100、100－120平方米米，8、總價(jià)在在30－50萬(wàn)元符符合市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力力。該區(qū)域還存存在一些些市場(chǎng)空空白點(diǎn)，如如：幾乎乎沒(méi)有低低層公寓寓，120－140平方米米面積和兩房房?jī)尚l(wèi)及及一房很很少，特特色公建建配套不不夠。我們的建議議是：1、建造錯(cuò)錯(cuò)落有致致的低層層公寓，損損失的容容積率通通過(guò)小高高層填補(bǔ)補(bǔ)。2、減少高高層總量量，3、面積配配比是，一一房占10％，面面積45－55平方米米；75－90平方米米的占45％，100－120的占15％，適適當(dāng)加大大120－140面積的的比例；；兩房一一衛(wèi)占15％，重重點(diǎn)加大大兩房?jī)蓛尚l(wèi)比例例，三房房一衛(wèi)減減少，加加大三房房?jī)尚l(wèi)比比例，同同時(shí)有四四房房型型比例。廳廳面積兩兩房的控控制在25平方，三三房的在在30－35平方；；廚房面面積8－9平方。同時(shí)建議公公建設(shè)施施有獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)性，設(shè)設(shè)小區(qū)巴巴士解決決交通，并并開(kāi)辦九九年制學(xué)學(xué)校解決決孩子上上學(xué)問(wèn)題題。這個(gè)案案例說(shuō)明明，房地地產(chǎn)產(chǎn)品品的房型型面積配配比、建建筑形態(tài)態(tài)甚至廳廳廚定位位等，都都是通過(guò)市市場(chǎng)調(diào)研研，由市市場(chǎng)告訴訴我們的的，并不不是由主主觀決定定。第三章規(guī)劃劃景觀淺析房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃的構(gòu)構(gòu)成與實(shí)實(shí)施策略略推銷第二性性，物業(yè)業(yè)第一性性，迎合合市場(chǎng)的的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃始終終是順暢暢銷售的的有力保保證。一、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃可以通通過(guò)以下下兩個(gè)方方面來(lái)理理解：第一方面，簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱'殼'。它是是指單一一空間的的房型設(shè)設(shè)計(jì)和室室內(nèi)的功功能規(guī)劃劃，以及及由其延延伸至整整個(gè)大樓樓或小區(qū)區(qū)的面積積（格局局）配比比，外觀觀造型（社社區(qū)環(huán)境境）和總總體功能能規(guī)劃等等等。它第二方面面構(gòu)成，簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱'體'。它包括括水、電電、煤、通通訊、裝裝潢、保保安和保保潔等等等各個(gè)方方面的最最基本功