項(xiàng)目提案報(bào)告

項(xiàng)目提案報(bào)告前言——都會(huì)菁英，城市主義樂(lè)園對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品的正確理解和定位，是成功推廣該產(chǎn)品的要點(diǎn)！思想幾何對(duì)新光這個(gè)項(xiàng)目從理解到策略企劃都是從其產(chǎn)品的整體特點(diǎn)去做深入思慮和概念提升的。我們是以目標(biāo)花銷者的自己特點(diǎn)及花銷理念為基礎(chǔ)來(lái)掌握

整個(gè)產(chǎn)品的解析節(jié)點(diǎn)，以專業(yè)性的整合營(yíng)銷策略來(lái)擬定操作流程的。而在對(duì)產(chǎn)品的詳盡設(shè)計(jì)問(wèn)題上，則有專業(yè)設(shè)計(jì)公司去詳盡執(zhí)行操作。我們清楚，再多的空洞看法，或是從他人處COPY來(lái)的秀稿這些都是不值得發(fā)展商所用的，更是不值得我們?nèi)プ龅?。我們要做到的，就是成為發(fā)展商的品牌設(shè)計(jì)者和管理者，為甲方項(xiàng)目供應(yīng)全程的策略服務(wù)，幫發(fā)展商掌握住每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，填充每一處大意。我們就是要從對(duì)產(chǎn)品的整體掌握開始，先理制出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以嶄新的個(gè)性和理念，秉著圓滿主義的精神，將其塑造成為一項(xiàng)圓滿、鮮活的產(chǎn)物，最后成功地將其推向市場(chǎng)。我們相信，沒(méi)有成功的開始，就沒(méi)有成功的結(jié)果！SWOT解析優(yōu)勢(shì)：1．地域環(huán)境較差1．目前地域發(fā)展?jié)摿^大2．地域內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)施較少2．本案所定戶型市場(chǎng)需求量較高3．高層樓特質(zhì)，造價(jià)高、公攤大3．地域出行交通便利4．湊近火車站，流動(dòng)人口很多，存在諸多隱4．本案所處地理地址優(yōu)勢(shì)（二環(huán)周邊）患5．地域個(gè)案質(zhì)量較高，配套較全威脅：機(jī)會(huì)：1．競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1．政府關(guān)于一環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策2．部分市場(chǎng)份額已經(jīng)分化2．嶄新的99+1的社區(qū)酒店式物業(yè)服務(wù)3．性價(jià)比走開市場(chǎng)3．本案產(chǎn)品種類市場(chǎng)還沒(méi)有飽和4．開發(fā)商自己定位失誤劣勢(shì)：·SWOT解析綜述：我們經(jīng)過(guò)對(duì)以上所列利害勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅點(diǎn)的整合與比較，能夠看出，其利害勢(shì)相差是很明顯的！目前昆明房產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境較為樂(lè)觀，素來(lái)處于穩(wěn)中有升的勢(shì)頭。從本案優(yōu)勢(shì)來(lái)看，第一是就小戶型而言，其市場(chǎng)接受程度比較高。而且其所面對(duì)的花銷集體多屬于年輕的只身一人及上班族，他們對(duì)城市化要求程度比較高，由于工作原因，更需要在市里生活及擁有便利的交通，而本案項(xiàng)目處在二環(huán)路傍，且多路公交車總站就在周邊，因此這正是本案所擁有的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)。其他，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好，所推出的物管服務(wù)有更大的靈便性，使得居住質(zhì)量能夠高于已有社區(qū)，這也是本案一大實(shí)行優(yōu)勢(shì)。但本案所存在的劣勢(shì)也是不問(wèn)可知的，本案項(xiàng)目雖處市里，交通便利，但由于距離火車站較近，周邊環(huán)境比較喧雜，大環(huán)境給人印象較差，其次還有一些相關(guān)的生活配套設(shè)施較遠(yuǎn)，如體育場(chǎng)所、學(xué)校、商場(chǎng)等等。其他，項(xiàng)目容積率過(guò)高，活動(dòng)空間少；加上項(xiàng)目造價(jià)高，公攤面積大（高層住處樓自己的限制性），也是本案的主要弊端，因此要經(jīng)過(guò)個(gè)案質(zhì)量的提升及更為全面的物業(yè)服務(wù)來(lái)填充這些弊端。在項(xiàng)目實(shí)行上，還有來(lái)自市場(chǎng)的威脅，就是本案所定戶型目前雖屬于市場(chǎng)真空地帶，但現(xiàn)有個(gè)案中，小躍層為主的戶型已有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，它們已經(jīng)據(jù)有了很大一部分市場(chǎng)份額，對(duì)今后本案的實(shí)行不能夠說(shuō)是沒(méi)有壓力的。但是，我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)就在于，小戶型市場(chǎng)其實(shí)不飽和，而且還很有潛力。加之現(xiàn)已推出的項(xiàng)目使我們?cè)诋a(chǎn)品實(shí)行及投放市場(chǎng)時(shí)有很多經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蚪梃b，使我們?cè)谧约喉?xiàng)目質(zhì)量的定位和提升上能夠更勝一籌。其他，現(xiàn)在政府關(guān)于昆明一環(huán)城路以內(nèi)只拆不建的政策也是我們的最大機(jī)會(huì)點(diǎn)，這一政策將為我們今后樓盤的推出，障蔽更多核心圈層的競(jìng)爭(zhēng)。土地價(jià)值決策（一）、項(xiàng)目大要：1．項(xiàng)目地址本案項(xiàng)目地塊位于南市里，火車站周邊，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路，本案項(xiàng)目距離市中心約5公里，車行需15分鐘左右。2．地塊狀況本案項(xiàng)目地塊總占地總面積3359.5平方米（約合5畝），整個(gè)地塊表現(xiàn)為一個(gè)較為整齊的正方形，地勢(shì)較為平展。3．周邊狀況簡(jiǎn)述本案地塊市政道路建設(shè)較為理想，但周邊兩條小商品街使得環(huán)境較為混亂，但是，支撐市民出行的公交線路很多，交通十分便利。（二）、土地價(jià)值解析平時(shí)一塊土地價(jià)值是由多種因素共同組成的，包括自己土地特點(diǎn)、交通狀況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、治安狀況、發(fā)展趨勢(shì)等等，而土地價(jià)值是這些因素綜合作用的綜合反響。下面我們將結(jié)合這些因素對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分類闡述。1．地塊地址本案項(xiàng)目地塊位于南市里，火車站周邊，北靠永平路，東臨春城路，南接二環(huán)路，西通北京路。2．地塊特點(diǎn)地塊較為平展，目前原有建筑還沒(méi)有拆掉，總用地面積為3359.5平方米。3．交通狀況本項(xiàng)目位于永平路和春城路交織處，公交路線很多，3路、44路、47路、58路、63路、64路等起點(diǎn)站均在本項(xiàng)目地塊東側(cè)，分別通往金苑商廈、海埂基地、世博園、黃土坡、太平村、締盟路，東臨春城路直通飛機(jī)場(chǎng)，路線七通八達(dá)，交通十分便利。4．周邊狀況由于位于火車站周邊，人流量較大，過(guò)于煩雜。其他，周邊綠化率較低。5．治安狀況由于地處火車站周邊，人員性質(zhì)較為混雜，流動(dòng)性較大，周圍居民素質(zhì)層次不一，使得本案在治安方面存在必然的安全隱患。6．配套狀況還缺少部分生活配套設(shè)施，如體育場(chǎng)所、學(xué)校、商場(chǎng)等等。這給地域內(nèi)生活帶來(lái)必然的不便?？傇u(píng)：結(jié)合以上眾多因素解析，本案地塊的綜合優(yōu)勢(shì)不是很高。在地域的周邊狀況和治安狀況上存在必然弊端，這主若是其客觀因素（人員復(fù)雜，流動(dòng)性大）造成的。但也要看到，項(xiàng)目周圍也不失其繁華性，也有客觀優(yōu)勢(shì)的存在。因此，我們必定看到本案的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，只要能夠掌握好本案項(xiàng)目的先期市場(chǎng)定位和銷售的入市機(jī)會(huì)，完好能夠把本案做成一個(gè)能吻合市場(chǎng)需求的商住樓，并極有可能成為引領(lǐng)一種嶄新時(shí)興花銷的項(xiàng)目。一、發(fā)展商開發(fā)模式的建立從本案地塊所處的地址與周邊環(huán)境來(lái)看，合適做中端項(xiàng)目。從發(fā)展商的妄圖來(lái)看，本案應(yīng)依據(jù)快和準(zhǔn)的原則。第一，入市要快，銷售要快，因此工程既要保證質(zhì)量，又要盡量縮散工期，以掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售旺季，搶占市場(chǎng)先機(jī)，達(dá)到銷售周期短的目的。其次，市場(chǎng)的定位要準(zhǔn)，投放的機(jī)會(huì)要準(zhǔn)，追求最好的切入點(diǎn)，以有力的形象，合適的價(jià)格介入市場(chǎng)，一炮打響。小戶型占大比率的陽(yáng)光A版、86街U2等已全部售完，而永平苑、幸福家園以大戶型為主力房型，因此，目前昆明房產(chǎn)市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品已經(jīng)斷檔，形成昆明的小戶型市場(chǎng)真空期，這將是本案進(jìn)入市場(chǎng)的極好機(jī)會(huì)。二、發(fā)展商開發(fā)流程2003年08月——2003年11月為方案設(shè)計(jì)時(shí)間2003年11月——12月方案擴(kuò)出2004年01月本案開始動(dòng)工2004年03月——04月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2004年05月1日本案開盤，售樓處投入使用。2004年12月建筑工期結(jié)束三、發(fā)展商開發(fā)機(jī)會(huì)項(xiàng)目開發(fā)機(jī)會(huì)要盡量掌握好4月——5月開盤的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)配合5月的昆明春季房展會(huì)，利用春季房展會(huì)連續(xù)做好本案的銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，并把握好市場(chǎng)動(dòng)機(jī)及花銷者花銷傾向，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品，掌握先機(jī)，搶占市場(chǎng)。其他要掌握10月份的昆明秋季房展會(huì)及銷售旺季，及時(shí)推出樣板房，以快和準(zhǔn)的操作模式贏得花銷者的喜歡。使本案保持牢固熱銷的場(chǎng)面。四、發(fā)展商開發(fā)思路由于本案開發(fā)量較小，在3.3萬(wàn)方左右，就昆明房產(chǎn)市場(chǎng)的消化量來(lái)看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)較小的。經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的摸查認(rèn)識(shí)，關(guān)于本項(xiàng)目建議以產(chǎn)品種類來(lái)間接控制開發(fā)量。本項(xiàng)目主要以三種戶型為主，分不同樣時(shí)間、不同樣階段，分類分批推向市場(chǎng)，以便靈便地控制銷售及調(diào)整產(chǎn)品。五、資本模擬表項(xiàng)目綜合容積率9.7（總套數(shù)約300戶，總建筑面積約33000平方米）均2904元/㎡價(jià)總價(jià)產(chǎn)財(cái)品務(wù)分析備注

A型：45㎡*2900元/㎡=130500元B型：60㎡*2900元/㎡=174000元C型：80㎡*2900元/㎡=232000元土地：767元/㎡建安成本：1000元/㎡配套：30元/㎡綠化：5元/㎡設(shè)計(jì)費(fèi)：5元/㎡智能化：20元/㎡資本還款：80元/㎡營(yíng)銷管理：60元/㎡稅收：50元/㎡767+1000+30+5+5+20+80+60+50=2017元/㎡按44%毛利：2017×44%+2017=2904.5元/㎡◎住處：27000平米×290