項(xiàng)目策劃流程樣本

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè) 金佰利商場(chǎng)項(xiàng)目 策劃代理服務(wù)工作流程金佰利物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)深圳市金佰利物業(yè)顧問(wèn)有限公司2004-9-17金佰利大唐電子商場(chǎng)項(xiàng)目策劃代理服務(wù)工作流程發(fā)展商、代理商溝通思想，建立合作關(guān)系?！繒r(shí)間：9月17日——9月18日此階段為發(fā)展商、代理商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步溝通階段。主要內(nèi)容包括：實(shí)地考查，了解本項(xiàng)目的基本情況，如地理位置、占地和建筑面積、建筑性質(zhì)、發(fā)展商的初步要求等。并可能需請(qǐng)發(fā)展商提供設(shè)計(jì)圖紙、項(xiàng)目基本資料、工程進(jìn)度安排等。初步了解項(xiàng)目基本情況和發(fā)展商的要求后，由代理商提供公司有關(guān)資料和策劃代理服務(wù)工作流程，并制定詳細(xì)的服務(wù)工作計(jì)劃，洽談合作事宜。由代理公司提供合同范本，簽定合作協(xié)議書(shū)或銷售代理合同。成立項(xiàng)目小組，展開(kāi)深入市場(chǎng)調(diào)查，搜集有關(guān)市場(chǎng)資料，提交市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?！繒r(shí)間：9月18日——9月22日如能建立合作關(guān)系，我司將成立專門的項(xiàng)目小組，由項(xiàng)目經(jīng)理、策劃師、項(xiàng)目銷售主管及熟練銷售人員共同來(lái)完成本項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃推廣工作。營(yíng)銷策劃第一步為市場(chǎng)調(diào)研，由項(xiàng)目經(jīng)理組織召開(kāi)項(xiàng)目小組會(huì)議，小組人員共同商討，制定全面合理的調(diào)研計(jì)劃，并有調(diào)研排序表。主要調(diào)研內(nèi)容：1、南山商鋪開(kāi)發(fā)總量的分析（1）各商鋪分區(qū)開(kāi)發(fā)量現(xiàn)狀（2）各商鋪分區(qū)開(kāi)發(fā)量走勢(shì)（3）各商鋪分區(qū)開(kāi)發(fā)量前景分析2、南山商鋪消化總量的分析（1）歷年商品房消化總量（2）商品房消化總量現(xiàn)狀（3）商品房消化總量前景分析3、南山商鋪市場(chǎng)不同檔次需求量與現(xiàn)狀的分析4、南山暢銷樓盤(pán)的分析（1）暢銷樓盤(pán)的界定（2）暢銷樓盤(pán)的營(yíng)銷特點(diǎn)（3）暢銷樓盤(pán)的暢銷原因分析5、南山滯銷樓盤(pán)的分析（1）滯銷樓盤(pán)的界定（2）滯銷樓盤(pán)的分布及結(jié)構(gòu)分析（3）滯銷樓盤(pán)的營(yíng)銷表現(xiàn)（4）滯銷樓盤(pán)的滯銷分析6、南山居住文化分析（1）該區(qū)域居住構(gòu)筑物的演變與主因分析（2）該區(qū)域居住構(gòu)筑物的文化歸類（3）該區(qū)域居住構(gòu)筑物的文化延伸7、南山商鋪?zhàn)饨鹚椒治觯?）該區(qū)域商鋪均租水平總體分析（2）該區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率分析（3）該區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸺白饨鸹貓?bào)率預(yù)測(cè)（4）該區(qū)域商鋪?zhàn)饨饘?duì)區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)的影響（三）對(duì)電子市場(chǎng)的全面調(diào)研及對(duì)本項(xiàng)目通訊市場(chǎng)的專向調(diào)研。市場(chǎng)資料收集后，項(xiàng)目小組集中討論，由專人負(fù)責(zé)撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，本工作完成時(shí)，代理商會(huì)向發(fā)展商提交一份詳盡的《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目情況，決定項(xiàng)目指導(dǎo)思想及最恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位?！繒r(shí)間：9月22日——9月27日向發(fā)展商提交市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告后，及時(shí)收集發(fā)展商反饋的意見(jiàn)和要求，不斷補(bǔ)充新的市場(chǎng)情況，為發(fā)展商提供最詳盡的市場(chǎng)客觀依據(jù)。如果雙方能對(duì)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果達(dá)成共識(shí)，則我司會(huì)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，撰寫(xiě)《項(xiàng)目策劃建議書(shū)》。本階段解決的問(wèn)題主要有：項(xiàng)目定位，包括：產(chǎn)品品質(zhì)定位、產(chǎn)品形象定位、目標(biāo)客戶群定位、價(jià)格定位等產(chǎn)品策劃，包括：整體布局、建筑風(fēng)格、環(huán)境規(guī)劃、建筑細(xì)節(jié)等。營(yíng)銷思路，包括：推廣理念和基本策略等與發(fā)展商就項(xiàng)目定位問(wèn)題及基本營(yíng)銷思路進(jìn)一步溝通，并與設(shè)計(jì)院討論產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，對(duì)商場(chǎng)的布局、外立面等作進(jìn)一步修改和完善?！繒r(shí)間：9月28日——9月30日提交《項(xiàng)目策劃建議書(shū)》后，我司會(huì)與發(fā)展商就項(xiàng)目定位及基本營(yíng)銷思路進(jìn)一步溝通。有需要的話，負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的項(xiàng)目小組會(huì)組成答辯小組，就項(xiàng)目的初步策劃思路與發(fā)展商詳細(xì)講解。本著對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)、對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度，我司會(huì)對(duì)反饋回來(lái)的意見(jiàn)加以斟選，如果不符合市場(chǎng)需求，對(duì)項(xiàng)目銷售不利的意見(jiàn)，我司會(huì)以專業(yè)的分析極力說(shuō)服發(fā)展商。此階段主要工作是：選擇市場(chǎng)個(gè)案所希望滿足的目標(biāo)市場(chǎng)，根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)，規(guī)劃出最合適的產(chǎn)品定位在于發(fā)展商達(dá)成產(chǎn)品及營(yíng)銷思路的共識(shí)的基礎(chǔ)上，制定《營(yíng)銷策劃建議書(shū)》，主要解決產(chǎn)品的推廣問(wèn)題?！繒r(shí)間：10月1日——10月5日此階段的主要工作有：入市策略，包括：入市時(shí)機(jī)、入市形象與姿態(tài)、銷售方式等。制定銷售價(jià)格、付款方式策略，包括：項(xiàng)目各階段銷售均價(jià)，各單元價(jià)格，靈活輕松的付款方式等?，F(xiàn)場(chǎng)包裝方案，包括：工地外墻包裝、售樓處、樣板間的包裝等。制定詳細(xì)的廣告推廣計(jì)劃，包括：各銷售階段廣告整體組合、廣告投放媒體及時(shí)間、廣告費(fèi)用預(yù)算等。促銷策略，包括：附加利益的設(shè)計(jì)、優(yōu)惠的節(jié)奏控制、噱頭的制造。銷售執(zhí)行，包括：操作步驟和時(shí)間控制、反饋分析與效果評(píng)估、營(yíng)銷調(diào)整與備用方案。進(jìn)入前期銷售準(zhǔn)備工作】時(shí)間：10月1日——11月15日市場(chǎng)再調(diào)研（有了產(chǎn)品以后再和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較），主要內(nèi)容：分析市場(chǎng)是否有變化，定位及推廣是否需改變策略。制定銷售準(zhǔn)備工作排期和銷售執(zhí)行計(jì)劃：有計(jì)劃地開(kāi)展工作，有條不紊。與廣告公司、禮儀公司的協(xié)作進(jìn)行銷售工具的準(zhǔn)備，包括：樓書(shū)、單張、廣告牌、燈箱、模型、展板、條幅等。項(xiàng)目經(jīng)理組織，項(xiàng)目銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目策劃師配合，調(diào)配營(yíng)業(yè)代表，并進(jìn)行培訓(xùn)、考核、篩選，最后組成項(xiàng)目銷售小組。并將最終項(xiàng)目小組人員名單報(bào)給發(fā)展商審閱。配合甲方完成銷售前期三大活動(dòng)炒作——高交會(huì)展場(chǎng)設(shè)計(jì)及營(yíng)銷、電博會(huì)展銷、電子企業(yè)名錄登錄。進(jìn)入銷售執(zhí)行階段】時(shí)間：11月16日——5月20日當(dāng)前期準(zhǔn)備工作都已做好，已具備開(kāi)盤(pán)條件時(shí)，進(jìn)入正式銷售階段。此階段的主要工作有：日常銷售管理、策劃執(zhí)行監(jiān)控，調(diào)整廣告策略等。銷售開(kāi)始后，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)全盤(pán)總控，銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場(chǎng)組織、管理；策劃師負(fù)責(zé)根據(jù)銷售反饋調(diào)整推廣策略并負(fù)責(zé)廣告等的跟進(jìn)。每次廣告后，項(xiàng)目小組由專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)有關(guān)數(shù)據(jù)，然后項(xiàng)目小組進(jìn)行廣告效果分析，形成文字后報(bào)請(qǐng)發(fā)展商審閱是否需調(diào)整策略等。在銷售執(zhí)行階段，項(xiàng)目小組應(yīng)定期和不定期地就項(xiàng)目銷售中的問(wèn)題與發(fā)展商及時(shí)溝通，在銷售過(guò)程中向發(fā)展商提交周、月度銷售工作小結(jié)和階段性銷售工作總結(jié)。銷售階段一般可以分為：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段（為引導(dǎo)期，通常采取一種告知戰(zhàn)略）此階段主要任務(wù)是：時(shí)間：10月1日——11月20日項(xiàng)目正式亮相前宣傳造勢(shì)及策略擬定散布、擴(kuò)大知名度告知業(yè)界與媒體以利造勢(shì)醞釀至少三成客戶，以利公開(kāi)，攔截其他個(gè)案客源極力塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)消費(fèi)者一窺究竟的欲望開(kāi)盤(pán)亮相階段（為公開(kāi)期，需要采取產(chǎn)品差異戰(zhàn)略）此階段主要任務(wù)是：時(shí)間：11月20日——12月5日一舉豐收長(zhǎng)期醞釀成果，造成公開(kāi)發(fā)售的熱烈場(chǎng)面將銷售成績(jī)迅速傳遍業(yè)界內(nèi)外，并震撼客戶開(kāi)盤(pán)初期階段（為熱銷期，通常采取一種產(chǎn)品利益戰(zhàn)略）此階段主要任務(wù)是：時(shí)間：12月6日——12月30日加強(qiáng)客戶介紹動(dòng)員客戶回到現(xiàn)場(chǎng)參加抽獎(jiǎng)或其他各種SP活動(dòng)集中宣傳攻勢(shì)，充分借用媒體大打賣點(diǎn)和利益訴求中期銷售階段（為持續(xù)期，通常采取產(chǎn)品印證戰(zhàn)略）此階段主要任務(wù)是：時(shí)間：1月1日——1月20日工程形象進(jìn)度要緊跟利用前期效應(yīng)，保持一定熱度，維持市場(chǎng)形象準(zhǔn)備商場(chǎng)開(kāi)業(yè)收盤(pán)銷售階段（為尾盤(pán)期，通常采取產(chǎn)品贈(zèng)送戰(zhàn)略）此階段主要任務(wù)是：時(shí)間：1月21日——5月20日針對(duì)潛力地區(qū)加強(qiáng)海報(bào)派夾電話追蹤有希望之客戶加強(qiáng)補(bǔ)足余款、簽約工作買樓送禮活動(dòng)在銷售結(jié)束后的服務(wù)工作】在雙方的共同努力下，項(xiàng)目取得了預(yù)期的銷售業(yè)績(jī)，在項(xiàng)目結(jié)束后，我司項(xiàng)目小組會(huì)竭力配合發(fā)展商做好售后服務(wù)工作。主要內(nèi)容有：協(xié)助發(fā)展商盡快將物業(yè)投入使用促成商場(chǎng)開(kāi)業(yè)；對(duì)在銷售以外出現(xiàn)的問(wèn)題提供建設(shè)性意見(jiàn)協(xié)助發(fā)展商催交房款，辦理好按揭等工作做好項(xiàng)目銷售總結(jié)，提交給發(fā)展商做好項(xiàng)目檔案資料，提交給發(fā)展商廣告設(shè)計(jì)服務(wù)內(nèi)容】概念提升品牌管理整合營(yíng)銷傳播策劃品牌識(shí)別系統(tǒng)建立與設(shè)計(jì)整合傳播實(shí)施概念提升對(duì)建筑的要求環(huán)境的要求規(guī)劃、配套的要求物業(yè)管理與家居服務(wù)的要求對(duì)自我形象的要求（注：概念的提升旨在挖掘企業(yè)的、建筑的文化內(nèi)涵，提高物業(yè)的附加值和潛在的生命力。）本項(xiàng)目需制作商場(chǎng)效果圖，本司可提供相關(guān)服務(wù)，取費(fèi)為每副圖人民幣伍仟元。品牌管理品牌形象品牌形象的界定品牌內(nèi)涵與品牌外延品牌性格品牌文化品牌關(guān)聯(lián)物品牌的維護(hù)與拓展傳播推廣中品牌的管理企業(yè)行為中品牌的管理品牌的拓展特殊情況下的品牌策略整合營(yíng)銷傳播策劃（一）市場(chǎng)分析市場(chǎng)概況分析市場(chǎng)細(xì)分化市場(chǎng)目標(biāo)化市場(chǎng)定位（二）傳播目標(biāo)及目標(biāo)對(duì)象（三）定位（四）廣告策略及創(chuàng)意構(gòu)想（五）媒體策略（六）促銷活動(dòng)策略及工具選擇（七）公共關(guān)系策略（含各類公共關(guān)系活動(dòng)、新聞炒作等策劃）（八）事件行銷策劃（九）事例營(yíng)銷傳播階段性策略與組合籌備期策略試銷期策略引銷期策略強(qiáng)銷期策略促銷期策略品牌識(shí)別系統(tǒng)建立與設(shè)計(jì)基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體標(biāo)準(zhǔn)色象征圖形與吉祥物標(biāo)準(zhǔn)組合應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)展示系統(tǒng)地盤(pán)形象設(shè)計(jì)（樓盤(pán)外圍）①工地圍墻展示②工地廣告牌③現(xiàn)場(chǎng)包裝導(dǎo)示牌立柱掛旗條幅招示布售樓形象展示銷售形象展示售樓處外部形象概念提示售樓處內(nèi)部形象概念提示樣板房形象概念提示外賣場(chǎng)展示展銷會(huì)展場(chǎng)設(shè)計(jì)；氣球；大氣球豎幅；招示布；看樓專車；事務(wù)用品系統(tǒng)①工作證（卡）、名片②便箋、筆③紙杯④手提袋售樓導(dǎo)示系統(tǒng)樣板間：戶型牌功能牌（主人房、兒童房、父母房、客房、書(shū)房、電腦房、健身房、畫(huà)室等）免費(fèi)贈(zèng)送牌（潔具、櫥具等）設(shè)計(jì)概念介紹B、售樓處區(qū)位標(biāo)示牌功能指示牌（三）戶外廣告類車體廣告候車亭現(xiàn)