銷售經(jīng)理管理制度

第一章 機(jī)構(gòu)設(shè)置一、組織框架1名1名1名1名1名1名4名4名二、崗位職責(zé)說(shuō)明〔一〕銷售經(jīng)理崗位職責(zé)說(shuō)明1、人員治理對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)展日常行為、禮儀標(biāo)準(zhǔn)治理；對(duì)入職員工進(jìn)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)；催促銷售代表完成銷售任務(wù)，保障整體銷售的正常進(jìn)展；保障業(yè)務(wù)員嚴(yán)格依據(jù)公司制定的銷售流程執(zhí)行；對(duì)銷售代表進(jìn)展綜合考核并監(jiān)視其不斷改進(jìn)；2、業(yè)務(wù)治理推行公司銷售打算，保證公司的銷售任務(wù)能順當(dāng)完成；協(xié)調(diào)和處理銷售過(guò)程中消滅的各類問(wèn)題；議；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的銷售數(shù)據(jù)和報(bào)告進(jìn)展監(jiān)視和審核，使公司決策層能夠把握最直接的銷售狀況；主持現(xiàn)場(chǎng)銷售會(huì)議，爭(zhēng)辯和指導(dǎo)業(yè)務(wù)員日常銷售工作；嚴(yán)格把握客服，熟知銷售進(jìn)度；負(fù)責(zé)傳達(dá)公司行政命令及貫徹執(zhí)行；參與銷售策略、銷售打算的制定并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)與開發(fā)商相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作；維護(hù)銷售部的權(quán)益，保證銷售部的銷售治理工作與雙方公司保持全都；1建議客服統(tǒng)計(jì)代理費(fèi)及提成發(fā)放比例，并上報(bào)公司。3、效勞治理處理售后的各類事項(xiàng)；處理客戶投訴及維護(hù)良好的銷售形象；執(zhí)行大型客戶聯(lián)誼及各項(xiàng)公關(guān)活動(dòng)；保障每月回款任務(wù)的完成；處理好與開發(fā)商關(guān)系，最大限度滿足開發(fā)商在業(yè)務(wù)上的合理要求；制定售后相關(guān)工作流程，保障銷售現(xiàn)場(chǎng)的良性循環(huán)?！捕充N售主管崗位職責(zé)1、日常治理職責(zé)定期起草銷售代表的工作打算、人員安排，并負(fù)責(zé)打算和安排的實(shí)施銷售代表的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與檢查、把握、監(jiān)視銷售流程，保證銷售業(yè)務(wù)按打算、程序順當(dāng)進(jìn)展銷售代表的入職培訓(xùn)和日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)銷售現(xiàn)場(chǎng)與各種銷售活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的組織、煽動(dòng)、巡檢與協(xié)調(diào)，銷售現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境、氣氛的調(diào)整、調(diào)度銷售代表的考核及日常人員治理〔包括支持鼓勵(lì)銷售團(tuán)隊(duì)建設(shè)，并提交人員使用與治理建議〔周、月〕向主管領(lǐng)導(dǎo)提交業(yè)務(wù)分析報(bào)告〔客戶分析、銷售策略效果與建組織銷售代表進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)研定期向主管領(lǐng)導(dǎo)提交工作打算和總結(jié)負(fù)責(zé)銷售資料的監(jiān)控和預(yù)備幫助銷售經(jīng)理進(jìn)展公共關(guān)系處理〔發(fā)大事現(xiàn)場(chǎng)處置2、其他職責(zé)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性工作對(duì)工程部銷售代表負(fù)有直接的考核權(quán)3、工作要求及標(biāo)準(zhǔn)：按工程總體銷售打算布置業(yè)務(wù)員的銷售打算和崗位安排，要求公正、公正，具有團(tuán)隊(duì)合作性。嚴(yán)格保證業(yè)務(wù)流程的執(zhí)行。杜絕違反制度的工作現(xiàn)象。全面、深刻，要求具有周期性、有用性和機(jī)敏性。要求銷售現(xiàn)場(chǎng)保持親和、樂(lè)觀和熱忱的環(huán)境。要求考核工作公正、公開、公正，供給業(yè)務(wù)員的公正競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和條件，制止消滅不合理的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。4、工作紀(jì)律與工作態(tài)度嚴(yán)格執(zhí)行公司考勤規(guī)定客戶效勞熱忱周到完善，無(wú)客戶投訴2聽從工程銷售經(jīng)理的治理和工作安排同事間工作協(xié)作協(xié)調(diào)，信息溝通準(zhǔn)時(shí)主動(dòng)團(tuán)隊(duì)合作精神嚴(yán)守公司專有信息資料規(guī)定，做好保密工作?！踩趁貢鴯徫宦氊?zé)說(shuō)明1、日常事務(wù)治理公司制度的傳達(dá)、執(zhí)行、監(jiān)視；做好考勤治理，記錄銷售現(xiàn)場(chǎng)的考勤狀況；每周每月按時(shí)提交排班表和考勤統(tǒng)計(jì)表做好與各接口單位的良好溝通突發(fā)大事的有效處理幫助銷售經(jīng)理做好相關(guān)日常治理工作，按時(shí)完成銷售經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)并且保質(zhì)保量2、數(shù)據(jù)治理嚴(yán)格依據(jù)銷售價(jià)格正式文件及所確定的優(yōu)待規(guī)定簽署各類銷售文件；銷管部；統(tǒng)計(jì)銷售、回款數(shù)據(jù)，編制銷售報(bào)表，按時(shí)提交日、周、月、年報(bào)明源治理軟件：報(bào)表內(nèi)容準(zhǔn)確、完整，同明源治理軟件系統(tǒng)數(shù)據(jù)全都明源治理軟件系統(tǒng)信息監(jiān)視治理工程共享信息資源嚴(yán)格依據(jù)規(guī)定有效反響網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)的治理3、培訓(xùn)治理統(tǒng)一禮儀標(biāo)準(zhǔn)的貫徹與做好現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)視專業(yè)培訓(xùn)的關(guān)心組織培訓(xùn)狀況反響匯總準(zhǔn)時(shí)上報(bào)4、文檔治理5、售樓處日常行文格式正確，文件齊全、內(nèi)容完整，登記準(zhǔn)時(shí)各類報(bào)表及相關(guān)文件分類、編號(hào)正確，存檔準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)確、完善文件交接、傳送或借閱手續(xù)完備，有具體交接記錄6、收款治理嚴(yán)格執(zhí)行工程銷售流程，房款的收取符合工作流程，手續(xù)完備，統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)時(shí)全部款項(xiàng)收支要有收據(jù)、發(fā)票或收條，賬目清楚準(zhǔn)確3嚴(yán)格依據(jù)公司要求治理各種票據(jù)，分類存檔，名目清楚依據(jù)公司要求，準(zhǔn)時(shí)與甲方進(jìn)展對(duì)賬，為結(jié)款供給依據(jù)7、工作紀(jì)律與工作態(tài)度嚴(yán)格執(zhí)行公司考勤規(guī)定客戶效勞熱忱完善，無(wú)客戶投訴聽從工程銷售經(jīng)理的治理和工作安排同事間工作協(xié)作協(xié)調(diào)，信息溝通準(zhǔn)時(shí)主動(dòng)團(tuán)隊(duì)合作精神嚴(yán)守公司專有信息資料規(guī)定，做好保密工作?！菜摹充N售代表崗位職責(zé)樂(lè)觀主動(dòng)，完成公司下達(dá)的銷售任務(wù)；熱忱接待；嚴(yán)格依據(jù)公司制定的銷售流程，完成客戶接待、洽談、溝通看房以及追蹤等工作，以求達(dá)成交易；成交時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書，收取訂金，伴隨客戶完成交款等事宜；對(duì)成交客戶勤追蹤，做好簽約工作，催促簽約付款；負(fù)責(zé)自己客戶及指定客戶的聯(lián)絡(luò)、溝通、跟蹤及催款工作并幫助客戶辦理貸款工作；負(fù)責(zé)對(duì)本人接待的來(lái)訪客戶、成交客戶進(jìn)展歸類統(tǒng)計(jì)、填報(bào)及分析，并準(zhǔn)時(shí)上報(bào)主管；對(duì)客戶的效勞要熱忱、周到、專業(yè)、善解人意，供給最高品質(zhì)的效勞，不得與客戶發(fā)生爭(zhēng)吵；完成公司安排的調(diào)研工作，收集整理市場(chǎng)信息；完成公司安排的其他工作；聽從經(jīng)理的治理。其次章 銷售人員行為標(biāo)準(zhǔn)一、 行為標(biāo)準(zhǔn)要求1、 遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；42、 關(guān)心公司，寵愛本職工作，遵守職業(yè)道德；3、 準(zhǔn)時(shí)上班，不準(zhǔn)遲到、早退和曠工；4、 員工在工作時(shí)間應(yīng)堅(jiān)守工作崗位；接待來(lái)訪、業(yè)務(wù)洽談等應(yīng)在洽談區(qū)進(jìn)展；5、 工作時(shí)間不得從事與工作無(wú)關(guān)的事情；6、 上班時(shí)間不得在銷售大廳看報(bào)、喝水、吃東西、吸煙、化裝、打鬧等與銷售無(wú)關(guān)的事情；7、 不得在工作時(shí)間從事消遣活動(dòng)，不得打牌、下棋、聽隨身聽、玩電子玩?！餐媸謾C(jī)；8、 不允許長(zhǎng)時(shí)間〔5分鐘以上〕接打私人；9、 不允許在辦公區(qū)內(nèi)高聲喧嘩、談笑，不得閑聊與工作無(wú)關(guān)的事情；10、上班之前兩個(gè)小時(shí)內(nèi)及上班時(shí)間不得飲酒；11、任何員工、任何時(shí)候不得在售樓處打架、罵人；12、隨時(shí)保持前臺(tái)及洽談桌椅的干凈，每位銷售人員在客戶離開后應(yīng)馬上清理洽談桌面并將椅子恢復(fù)原位，保持銷售大廳干凈；13、下班前，應(yīng)自覺清理前臺(tái)及自己的辦公桌，將全部文件盡數(shù)歸檔，并收存好自己的辦公用品；桌面不得擺放與銷售無(wú)關(guān)的物品；不得亂扔辦公用品；14、具有一切從客戶角度動(dòng)身為客戶效勞的精神；15、切實(shí)聽從上司工作安排和調(diào)配，按時(shí)完成任務(wù)，不得無(wú)理拖延或拒絕；16、提高工作效率，發(fā)揚(yáng)勤勉精神，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；17、守法、廉潔、誠(chéng)懇、敬業(yè)；18、不得玩忽職守，違反工作紀(jì)律，影響公司的正常運(yùn)行秩序；19、不得兼職；20、保守公司治理及經(jīng)營(yíng)隱秘，不行泄露本樓盤有關(guān)業(yè)務(wù)隱秘及相關(guān)治理資料。21、制止利用公司名義謀取私人利益；22、熱忱周到效勞，幫助客戶買到滿意如意的房子。23、公正競(jìng)爭(zhēng)，不搶客，嚴(yán)格依據(jù)公司制度安排的接待挨次和客戶認(rèn)定程序進(jìn)展接待。24、具有團(tuán)隊(duì)精神，友愛互助，以公司整體形象和利益為首要考慮因素。二、

儀容儀表1、上班時(shí)間一律統(tǒng)一著裝，保持干凈大方，工號(hào)牌要佩帶在左胸前，不能將衣袖、褲子卷起。系領(lǐng)帶時(shí)，要將衣服下擺扎在褲里，穿黑皮鞋要保持光亮。2常修剪。3、不得留胡須，要每天修臉，以無(wú)胡茬為合格。54、上班前不吃異味食品和不喝含酒精的飲料，留意個(gè)人清潔衛(wèi)生?！捕撑看┤馍m子；2、女士上班要淡妝裝扮，要求粉底不能打得過(guò)厚，且要保持均勻，與其皮膚底色協(xié)調(diào)；輕描為主，不許紋眉或因勾描過(guò)重而產(chǎn)生紋眉效果；4、涂胭脂以較淡和彌補(bǔ)臉型缺乏為根本標(biāo)準(zhǔn)，并能使人表達(dá)出精神飽滿和具有青春朝氣；要梳洗整齊、不披頭散發(fā)。6、上班時(shí)間不準(zhǔn)戴夸大的頭飾和首飾，戴項(xiàng)鏈不外露，不準(zhǔn)戴有色眼鏡?？腿说拿婊蛟诠矆?chǎng)所整理?！踩痴w要求1、工作時(shí)間必需著工裝，保持干凈、大方，并佩帶胸牌，表達(dá)良好的精神面貌；贓物。飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客戶效勞。4、提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣物，以免身體上發(fā)出汗味或其他異味。三、態(tài)度1、要面帶微笑，和顏悅色，給人以親切感。2、要聚精會(huì)神，留意傾聽，給人以受敬重之感。3、要坦誠(chéng)待客，不卑不亢，給人以真誠(chéng)感。4、要冷靜穩(wěn)重，給人以冷靜感。5、要神色坦然，輕松、自信，給人以寬慰感。6、不要帶有厭煩、僵硬、生氣的表情，也不要扭捏作態(tài)，給客人以不受敬重感。7、工作場(chǎng)所保持精神飽滿、制止將個(gè)人不良心情帶到工作中。四、站姿1、軀干挺直，挺胸收腹，頭部端正，面露微笑，目視前方，兩臂自然下垂。6五、坐姿1、眼睛目視前方，用余光注視座位；2、落座要輕，避開扭臂尋座或動(dòng)作太大發(fā)出響聲；3、落座時(shí)，女性應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅；4、聽客人講話時(shí)，上身微微前傾，不行東張西望或顯得心不在焉；5、兩手平放腿上，不要插入兩腿間，也不要托腿或玩弄任何物品；6、兩腿自然放平，不得蹺二郎腿，應(yīng)兩腿并攏；8、不得將物件夾在腋下；六、交談1、交談時(shí)，必需保持衣著干凈；2、說(shuō)話時(shí)聲調(diào)要自然、清亮、嚴(yán)峻、親切、熱忱，不要裝腔作勢(shì)，音量要適中；3容；4、交談時(shí)，不行整理衣著、頭發(fā)、看表等；5、在售樓部?jī)?nèi)不得大聲說(shuō)笑或手舞足蹈；6、不得以任何借口頂撞、挖苦、挖苦、嘲弄客人；78、不得對(duì)客人流露出厭煩、冷淡、生氣、僵硬、緊急和恐驚的表情，要友好、熱忱、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅地為客人效勞。911粗言穢語(yǔ)或使用蔑視性和污辱性的語(yǔ)言，不開過(guò)分的玩笑。121314需馬上與客戶說(shuō)時(shí)，應(yīng)趨前說(shuō)“對(duì)不起，打攪一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量如客戶點(diǎn)頭同意，應(yīng)表示感謝。工作，不得無(wú)所表示而冷落客戶。71617與有關(guān)部門和相關(guān)人員進(jìn)展溝通，了解狀況，統(tǒng)一對(duì)外口徑；和談?wù)?。何時(shí)候都應(yīng)不失風(fēng)度，并冷靜妥當(dāng)?shù)靥幚?。七、接待過(guò)程中要做到1、友善：以微笑來(lái)迎接客人，與同事和諧相處。2、禮貌：任何時(shí)刻均應(yīng)用禮貌用語(yǔ)；3、熱忱：工作中應(yīng)主動(dòng)為客人著想；4、急躁：對(duì)客人的要求應(yīng)認(rèn)真、急躁傾聽，急躁介紹、解釋。第三章治理規(guī)定一、 人事治理〔一〕考勤治理由銷售經(jīng)理統(tǒng)一治理，主管、客服監(jiān)視治理，制止代簽。提前離開崗位必需征得工程銷售經(jīng)理的同意，否則依據(jù)情節(jié)可按早退或曠工處理。如遇特別狀況不能按時(shí)到崗，必需提前一天通知銷售經(jīng)理。銷售人員如請(qǐng)病、事假，提前填寫請(qǐng)假單，22天以上由銷售經(jīng)理上報(bào)公司，按公司統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。原則上每人每周休息一天，如遇廣告或展銷會(huì)不能休息，由銷售經(jīng)理統(tǒng)一安排調(diào)休。原則上周六、周日擔(dān)憂排輪休。如銷售人員之間換休，應(yīng)提前通知銷售經(jīng)理,否則，未到崗者按曠工處理。8現(xiàn)場(chǎng)銷售人員上班時(shí)間內(nèi)未經(jīng)銷售經(jīng)理許可不得擅自離開工作崗位。二、 行政治理〔一〕銷售例會(huì)制度會(huì)議必需遵循“高效、高質(zhì)量”的原則。準(zhǔn)時(shí)參會(huì)，不得無(wú)故缺席、中途退席或遲到。一般性例會(huì)時(shí)間必需把握在1個(gè)小時(shí)以內(nèi)。向總經(jīng)理報(bào)閱。每周工作例會(huì)1、招集主持：銷售經(jīng)理2、參會(huì)人員：工程部全體人員3、開會(huì)時(shí)間：不定4、上周考勤狀況公布；5、上周工作狀況總結(jié)；6、本周銷售治理工作內(nèi)容；7、解答上周銷售人員提出的疑問(wèn)；8、本周籌劃推廣工作介紹；9、組織銷售人員與籌劃人員座談；10每周小組例會(huì)招集主持：銷售主管參會(huì)人員：組內(nèi)全體銷售人員開會(huì)時(shí)間：自行安排匯總、分析銷售工作中的遇到的問(wèn)題對(duì)疑難客戶進(jìn)展分析，找對(duì)策對(duì)意向客戶的落實(shí)狀況銷售人員的簽約、回款狀況由銷售主管組織進(jìn)展組內(nèi)培訓(xùn)銷售分析會(huì)〔月例會(huì)〕1、招集主持：銷售經(jīng)理2、參會(huì)人員：工程部全體員工93、開會(huì)時(shí)間：每月統(tǒng)計(jì)截止日起三個(gè)工作日內(nèi)4、銷售狀況，延期簽約的通報(bào)及分析，結(jié)果及意見匯總至本月銷售統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告中。5、下月銷售打算和銷售重點(diǎn)。6、公布下個(gè)月銷售任務(wù)。7、分析當(dāng)前的市場(chǎng)、客戶群及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，樹立本工程的知名度、品牌。8、與業(yè)務(wù)員進(jìn)展思想溝通?！捕硣?yán)峻違紀(jì)處理嚴(yán)禁利用價(jià)格、房號(hào)及其他不正值手段搶客戶，有損公司聲譽(yù)者予以辭退。嚴(yán)禁客服人員利用職務(wù)之便收受業(yè)務(wù)員或客戶賄賂，私押、私放房號(hào)者予以辭退。嚴(yán)禁電腦錄入人員將客戶資料私自泄露給他人或其他工程，牟取經(jīng)濟(jì)利益予以辭退。嚴(yán)禁客服串通銷售人員私分客戶、漏分客戶者予以辭退。嚴(yán)禁銷售人員做私單，幫助客戶炒房，從中謀取經(jīng)濟(jì)利益者予以辭退。嚴(yán)禁泄露公司機(jī)密給客戶或其他工程，使公司患病損失者予以辭退。拒絕上級(jí)下達(dá)的工作任務(wù)，工作態(tài)度消極，散發(fā)消極怠工心情者予以辭退。散布謠言及流言蠻語(yǔ)，搬弄是非，攻擊詆毀他人，不利于公司員工團(tuán)結(jié)者予以辭退。屢次違反公司的規(guī)章制度，經(jīng)批判教育仍無(wú)法改正者。累計(jì)曠工超過(guò)三天者予以辭退。盜竊公司及私人財(cái)務(wù)，或公司機(jī)密文件及客戶資料者予以辭退。觸犯國(guó)家法律，由公安機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任者予以辭退。打架斗毆，造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失，造成不良影響者予以辭退。三、 業(yè)務(wù)治理規(guī)定〔一〕銷售流程接訪流程迎接客戶迎接客戶詢問(wèn)是否已有預(yù)約〔避開撞單〕講解沙盤、介紹戶型及其他狀況沿看房通道參觀、講解〔按統(tǒng)一說(shuō)辭做〕10引導(dǎo)客戶參觀樣板間洽談并介紹付款方式引導(dǎo)客戶參觀樣板間洽談并介紹付款方式供給應(yīng)客戶參考資料，送客戶離開完成客戶到訪記錄客戶確認(rèn)房號(hào)客戶確認(rèn)房號(hào)銷售代表與客戶協(xié)商認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容銷售代表與客戶協(xié)商認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容*確認(rèn)無(wú)誤到客服處網(wǎng)上提交并打印認(rèn)購(gòu)書客戶簽字確認(rèn)*確認(rèn)無(wú)誤到客服處網(wǎng)上提交并打印認(rèn)購(gòu)書客戶簽字確認(rèn)銷售代表帶客戶到財(cái)務(wù)交認(rèn)購(gòu)金銷售代表帶客戶到財(cái)務(wù)交認(rèn)購(gòu)金11一份更客服表簽約流程書》確定簽約時(shí)間

告知客戶簽約應(yīng)帶資料非按揭付款 按揭付款

*銷售代表依據(jù)客戶狀況，填寫客戶資料及銷售數(shù)據(jù)，由客服審核簽字后，銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)。*簽約時(shí)客戶須交回認(rèn)購(gòu)書，與審批單一起留存*合同簽署內(nèi)容應(yīng)與匯簽后的合同審批表數(shù)據(jù)相符繳納房款客服審核客服留存資料開發(fā)商審核合同合同備案

*同時(shí)繳納印花稅*財(cái)務(wù)在合同審批表寫明繳費(fèi)金額，并簽字確認(rèn)。*財(cái)務(wù)開具房款發(fā)票及印花稅收據(jù)*合同文本〔2份〕*銷售代表與客戶確認(rèn)合同內(nèi)容*客戶認(rèn)可后，到客服處進(jìn)展網(wǎng)上填寫*填寫完畢，網(wǎng)上提交并打印合同*客戶簽署合同*客戶備案及按揭所需資料復(fù)印件*合同審批表*客戶交回及客服留存認(rèn)購(gòu)書原件各一份*銷售部審核*客服部審核*1份12

合同返還客戶一份合同返還銀行收押一份*非按揭付款客戶 合同返還客戶一份合同返還銀行收押一份*非按揭付款客戶*銷售代表與客戶確認(rèn)合同內(nèi)容*客戶認(rèn)可后，到客服處進(jìn)展網(wǎng)上填寫*填寫完畢，網(wǎng)上提交并打印合同*客戶簽署合同退換房流程幫助客戶填寫《退房申請(qǐng)書》將《退房申請(qǐng)書》交客服審核將《退房申請(qǐng)書》交銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)將《退房申請(qǐng)書》交財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字確認(rèn)將《退房申請(qǐng)書》交開發(fā)商審批、簽字確認(rèn)將《退房申請(qǐng)書》交客服登記幫助客戶填寫《退房申請(qǐng)書》將《退房申請(qǐng)書》交客服審核將《退房申請(qǐng)書》交銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)將《退房申請(qǐng)書》交財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字確認(rèn)將《退房申請(qǐng)書》交開發(fā)商審批、簽字確認(rèn)將《退房申請(qǐng)書》交客服登記*11份*客服留存1份《退房申請(qǐng)書》客戶簽署《退房協(xié)議書》將《退房協(xié)議書》交客服審核帶客戶到財(cái)務(wù)部辦理退款財(cái)務(wù)在合同審批單填寫退款金額并簽字確認(rèn)將《退房協(xié)議書》交客服做房號(hào)注銷處理*客戶簽署《退房協(xié)議書》將《退房協(xié)議書》交客服審核帶客戶到財(cái)務(wù)部辦理退款財(cái)務(wù)在合同審批單填寫退款金額并簽字確認(rèn)將《退房協(xié)議書》交客服做房號(hào)注銷處理1314思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!〔二〕業(yè)務(wù)操作流程治理規(guī)定職業(yè)道德遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度；關(guān)心公司，寵愛本職工作；切實(shí)聽從上司工作安排和調(diào)配，按時(shí)完成任務(wù)，不得無(wú)理拖延或拒絕；提高工作效率，發(fā)揚(yáng)勤勉精神，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；守法、廉潔、誠(chéng)懇、敬業(yè)；不得玩忽職守，違反工作紀(jì)律，影響公司的正常運(yùn)行秩序；不搶單，或截同事客戶；不詆毀同行、市調(diào)和競(jìng)爭(zhēng)工程，公正評(píng)價(jià)市場(chǎng)；嚴(yán)守公司或工程商業(yè)隱秘；嚴(yán)禁做私單。工作時(shí)間制止做炒股等與工作無(wú)關(guān)的事；嚴(yán)禁營(yíng)私舞弊，為個(gè)人謀取利益，破壞正常的銷售秩序?？臻e時(shí)，只允許讀房地產(chǎn)方面的書籍和報(bào)紙房地產(chǎn)專欄。如銷售人員之間發(fā)生意見分歧，由銷售把握員進(jìn)展調(diào)解，不得當(dāng)眾爭(zhēng)吵。如遇客戶申請(qǐng)改名、換房號(hào)，必需通知銷售經(jīng)理。接待治理3、照實(shí)填寫接聽記錄表；〔姓名、聯(lián)系方式、媒體、關(guān)注點(diǎn)和需求等〕填寫來(lái)電登記表；給客戶留下自己的聯(lián)系方式和姓名；戶留下聯(lián)系方式或讓客戶打同事手機(jī)。15思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!銷售人員嚴(yán)格依據(jù)接聽培訓(xùn)說(shuō)辭進(jìn)展答復(fù)。請(qǐng)對(duì)方留言或號(hào)碼，以便回電。接聽私人時(shí)間不得超過(guò)三分鐘，制止談天。接訪治理銷售人員應(yīng)于每日上班前預(yù)備好各類銷售工具；嚴(yán)格依據(jù)接待挨次接待來(lái)訪客戶，不得爭(zhēng)搶客戶。銷售人員留意；值班人員馬上上前，面帶笑容，熱忱接待；主動(dòng)迎接客戶〔或替客戶開門。接待首語(yǔ)是“你好，歡送參觀！請(qǐng)問(wèn)您假設(shè)有，將業(yè)務(wù)員介紹給客戶。假設(shè)該業(yè)務(wù)員不在或正在接待客戶，當(dāng)值務(wù)員。引導(dǎo)客戶來(lái)到談判區(qū)進(jìn)展細(xì)致介紹和參謀。如遇同行來(lái)市調(diào)，也要樂(lè)觀主動(dòng)，熱忱講解。當(dāng)天值班人員務(wù)必幫助接待業(yè)務(wù)員在客戶入座時(shí)送上飲水。腿、抖腿、手指轉(zhuǎn)筆等動(dòng)作。對(duì)于無(wú)意向客戶，將銷售海報(bào)等資料備齊一份給客戶，讓其認(rèn)真考慮或代為傳播；再次告知客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系，承諾為其作義務(wù)購(gòu)房詢問(wèn)；對(duì)有意向的客戶再商定看房時(shí)間；接待完畢后，微笑將客戶送至門口并道別。30分鐘內(nèi)作來(lái)訪登記。業(yè)務(wù)員接待完畢后主動(dòng)幫助值班同事將桌椅和銷售材料放整齊。行擔(dān)當(dāng)。16思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!幫助客戶整理雨具，放置衣帽等。沙盤講解：側(cè)重強(qiáng)調(diào)本樓盤的整體優(yōu)勢(shì)；用自己的熱忱和懇切感染客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系；通過(guò)交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需求，并據(jù)此快速制定自己的應(yīng)對(duì)策略；看現(xiàn)場(chǎng)：引領(lǐng)客戶沿看房通道參觀講解；帶看工地的路線應(yīng)事先規(guī)劃好，留意沿線的干凈和安全；叮囑客戶戴好安全帽，帶好其它隨身物品；急躁具體的向客戶講解產(chǎn)品；講解的過(guò)程中突出工程的優(yōu)點(diǎn)和賣點(diǎn)；通過(guò)交談依據(jù)客戶的實(shí)際狀況有針對(duì)性的講解分析；盡量讓客戶充分的了解產(chǎn)品，給客戶留以深刻印象。內(nèi)認(rèn)房房治理肯定與銷售現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)可售房號(hào)。購(gòu)置洽談倒茶應(yīng)酬，引導(dǎo)客戶在銷售桌前入座；通過(guò)談話盡量了解客戶的購(gòu)置意向，有針對(duì)性的進(jìn)展介紹；針對(duì)客戶的疑心點(diǎn)，進(jìn)展相關(guān)解釋，幫助其逐一抑制購(gòu)置障礙；未經(jīng)公司許可，不得擅自同意客戶的要求；嫻熟介紹及參觀，營(yíng)造銷售氣氛，促成成交?？蛻糇粉?；追蹤客戶要留意時(shí)間的間隙；好適當(dāng)?shù)恼f(shuō)服詞。17思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!銀行按揭辦理客戶簽約之前提前通知客戶辦理按揭手續(xù)需供給的材料和費(fèi)用；業(yè)務(wù)員有義務(wù)幫助客戶選擇一家適合客戶自身的銀行和還款方式；業(yè)務(wù)員留意做好辦理按揭的相關(guān)效勞性工作；外地客戶辦理相應(yīng)手續(xù)。入住手續(xù)留意：按揭到帳后業(yè)務(wù)員通知客戶辦理入住手續(xù)；客戶入住需預(yù)備的材料和費(fèi)用明確告與客戶；業(yè)務(wù)員有義務(wù)引導(dǎo)客戶辦理入住手續(xù)。報(bào)表治理調(diào)查，要做到認(rèn)真、準(zhǔn)確，每天下班前交客服存檔；客戶全部接、訪、認(rèn)購(gòu)、簽約、跟蹤記錄必需準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確錄入明源系統(tǒng)〔在當(dāng)天；做好公司臨時(shí)下達(dá)的各類問(wèn)卷調(diào)查；個(gè)等級(jí)，以便日后有重點(diǎn)的追蹤訪問(wèn)；客服準(zhǔn)時(shí)提交公司需要的相關(guān)報(bào)表。客戶確認(rèn)治理客戶歸屬原則上以客戶第一次到現(xiàn)場(chǎng)的接待業(yè)務(wù)員為其歸屬。選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)問(wèn)清客戶有關(guān)來(lái)訪登記表中的內(nèi)容。如客戶屬第一次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)，并與其他業(yè)務(wù)員無(wú)預(yù)約，則由輪值業(yè)務(wù)員接18思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!訴除外)，全部銷售人員都在接待客戶，而現(xiàn)場(chǎng)又有客戶無(wú)人接待，該銷售人員可依據(jù)老客戶實(shí)際狀況選擇接或不接客戶。正接待投訴客戶的業(yè)務(wù)員，按輪空處理。屬輪值業(yè)務(wù)員。老客戶帶來(lái)人員(內(nèi)容同上)自己來(lái)訪，按上述第三條處理，只提老客戶不知預(yù)約業(yè)務(wù)員的，歸屬輪值業(yè)務(wù)員?；蚴┕し?、進(jìn)展商等合作公司的不算接待客戶。規(guī)定處理。如一個(gè)客戶接待時(shí)間較長(zhǎng)，業(yè)務(wù)員已排過(guò)一個(gè)輪回，不做輪空處理；如因客戶太多，實(shí)在分不清輪客戶的挨次，則重排序來(lái)接待客戶。現(xiàn)場(chǎng)如客戶較多，業(yè)務(wù)員同時(shí)接待不止一個(gè)客戶，必需按業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)接又去接其他客戶，被登記的客戶被其他銷售人員接待的，該客戶歸屬其他銷售人員，該業(yè)務(wù)員將取消一次接待時(shí)機(jī)給其他業(yè)務(wù)員。如有多個(gè)客戶要買同一房號(hào)，由銷售把握員依據(jù)“誰(shuí)先交錢賣給誰(shuí)”原則做客服，額外交代暫留的除外，不允許銷售人員發(fā)生爭(zhēng)吵。19思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!的，仍歸屬此次輪值業(yè)務(wù)員，原業(yè)務(wù)員歸屬無(wú)效。銷售人員在臨時(shí)不接待客戶時(shí)，應(yīng)明確輪值業(yè)務(wù)員，輪值業(yè)務(wù)員應(yīng)做好準(zhǔn)備，保證客戶到訪時(shí)能馬上主動(dòng)地接待客戶。如有歸屬暫未清楚的客戶，原則上以第一次接待客戶的業(yè)務(wù)員為臨時(shí)歸屬未明拒不接待或怠慢客戶，如有發(fā)生將暫停作業(yè)一周至一個(gè)月。因業(yè)務(wù)員離職或被辭退，其客戶由銷售經(jīng)理統(tǒng)一安排歸屬。預(yù)約客戶指:客戶進(jìn)門時(shí)聲明或經(jīng)輪值業(yè)務(wù)員在第一時(shí)間問(wèn)詢得知，曾經(jīng)員位置，之后按原挨次接待。輪空處理指：接待完該客戶后假設(shè)不在輪值業(yè)務(wù)員位置，按原挨次接待?，F(xiàn)場(chǎng)客戶信息收集業(yè)務(wù)員在日常工作中，要留意收集周邊市場(chǎng)信息；必要時(shí)，業(yè)務(wù)員要完成公司下達(dá)的市調(diào)任務(wù)；隨時(shí)留意競(jìng)爭(zhēng)樓盤的推廣趨勢(shì)。第四章 與甲方協(xié)作一、 例會(huì)制度1、銷售經(jīng)理與甲方確定每周例會(huì)的時(shí)間和地點(diǎn)；2、銷售經(jīng)理與甲方確定例會(huì)的參會(huì)人員及相互溝通環(huán)節(jié)。二、 對(duì)帳流程1、客服與甲方財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)，每月確定固定對(duì)帳時(shí)間和對(duì)帳方式；20思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!2、公司與甲方確定代理費(fèi)結(jié)算時(shí)間。三、 合同交接治理1、銷售經(jīng)理與甲方確定合同備案相關(guān)人員；2、客服與甲方合同備案人員做好合同交接手續(xù)；3、客服定期與甲方合同治理相關(guān)人員進(jìn)展溝通和協(xié)調(diào)。四、 現(xiàn)場(chǎng)事務(wù)與甲方的溝通1、客服負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)行政事務(wù)與甲方的溝通；2、銷售主管負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)銷售治理；3、銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)現(xiàn)場(chǎng)事務(wù)與甲方的溝通；4、銷售經(jīng)理確定與甲方相關(guān)部門溝通的渠道和方式。第五章治理制度匯編行政人事類關(guān)于固定資產(chǎn)治理的有關(guān)規(guī)定〔一〕目的資產(chǎn)的資源配置，特制定本規(guī)定。〔二〕固定資產(chǎn)治理原則121思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!帳物相符；2供給、調(diào)配、報(bào)廢、清查、記帳等工作；3、財(cái)務(wù)部是公司固定資產(chǎn)治理的綜合反映和監(jiān)視部門；〔見附頁(yè)〕做到責(zé)權(quán)清楚，層層負(fù)責(zé)；5物盡其用，削減閑置、鋪張和損壞，充分發(fā)揮固定資產(chǎn)的作用；6、固定資產(chǎn)治理人員調(diào)動(dòng)時(shí)，必需辦理交接手續(xù)?！踩?10002、單位價(jià)值雖達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但耐用時(shí)間在一年以上的同類設(shè)備；3、具體范圍以財(cái)務(wù)部劃分為準(zhǔn)?！菜摹?工作；2、行政部和財(cái)務(wù)部各執(zhí)一份固定資產(chǎn)的賬目，兩部門應(yīng)保證帳目相符；3、固定資產(chǎn)使用部門負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的使用、日常治理和維護(hù)?！参濉?、固定資產(chǎn)的申請(qǐng)選購(gòu)性、耐用性、經(jīng)濟(jì)性、機(jī)敏性等。固定資產(chǎn)的選購(gòu)程序： 格、使用日期等報(bào)行政部進(jìn)展核實(shí)。依據(jù)行政部核實(shí)是否需要，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。22思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!c)d)

依據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)意見，由行政部負(fù)責(zé)，使用部門派人幫助參與部門支出。2、固定資產(chǎn)的驗(yàn)收、入庫(kù)、出庫(kù)、使用1上的，公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)參與驗(yàn)收，并簽注驗(yàn)收意見。入庫(kù)：行政部與財(cái)務(wù)部應(yīng)準(zhǔn)時(shí)處理賬目。部保管，使用部門可索取復(fù)印件。秘書或部門負(fù)責(zé)人在《領(lǐng)用單》上簽字后，方可領(lǐng)用。部負(fù)責(zé)，必需建立固定資產(chǎn)臺(tái)帳，承受行政部治理和財(cái)務(wù)部門指導(dǎo)。3、固定資產(chǎn)的報(bào)損、報(bào)廢導(dǎo)批準(zhǔn)后，交使用部門和行政部、財(cái)務(wù)部同時(shí)銷帳。變價(jià)款應(yīng)如數(shù)上交財(cái)務(wù)部，其他部門不得任憑變價(jià)出售。4、 固定資產(chǎn)的賠償假設(shè)在固定資產(chǎn)使用期限〔一般以5〕內(nèi)造成的人為損壞、喪失或其修理的，視具體狀況按原價(jià)進(jìn)展賠償或按折舊后的價(jià)值賠償。假設(shè)固定資產(chǎn)喪失，視具體狀況按原價(jià)進(jìn)展賠償或按折舊后的價(jià)值賠償。5、 其他對(duì)使用部門長(zhǎng)期閑置或不再連續(xù)使用的固定資產(chǎn)，經(jīng)使用部門申請(qǐng)，行23思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!政部同意，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，可調(diào)入所需部門使用或變價(jià)處理。設(shè)備調(diào)出時(shí)，有關(guān)資料同時(shí)移交，并報(bào)行政部和財(cái)務(wù)部辦理記帳。行政部備案。如有損壞，應(yīng)照價(jià)賠償。〔六〕1、 查、盤點(diǎn)每年進(jìn)展一次。行政部或財(cái)務(wù)部應(yīng)提出具體清查方案和各種清查表格。2、 行政部使用部門每年核對(duì)一次固定資產(chǎn)臺(tái)帳。3、 填報(bào)公司固定資產(chǎn)收、付、余報(bào)表，年末填報(bào)固定資產(chǎn)公司內(nèi)局部布表如和財(cái)務(wù)處總帳數(shù)字不符雙方應(yīng)準(zhǔn)時(shí)查找緣由并調(diào)整帳務(wù)。4、 全公司各部門負(fù)責(zé)人都應(yīng)幫助治理部門做好固定資產(chǎn)的清查、核對(duì)工作。5、 清查、核對(duì)中覺察與帳面不相符的或已毀損的固定資產(chǎn)，應(yīng)由使用部門查明緣由并分別列知名稱、數(shù)量、原價(jià)、毀損緣由等，按固定資產(chǎn)治理中的報(bào)損、報(bào)廢程序辦理。〔七〕1、本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行2、行政部有對(duì)本制度有最終解釋權(quán)辦公用品、清潔用品治理制度24思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!〔一〕目的司開支，現(xiàn)制定本制度。〔二〕適用范圍本制度適用于公司全體員工?！踩撤诸愓f(shuō)明公司現(xiàn)將辦公用品及清潔用品劃分為以下幾類：筆筒等。等。2-3人發(fā)放一套?！菜摹持卫砑?xì)則1、個(gè)人低消耗品于員工入職時(shí)由行政部負(fù)責(zé)配備，員工從入職到離職原則上個(gè)人擔(dān)當(dāng)；2、個(gè)人一般消耗品申請(qǐng)程序：每月員工依據(jù)實(shí)際需要統(tǒng)一填寫《辦公用品申一式兩聯(lián)，部門一份、行政部一份〔現(xiàn)場(chǎng)為客服〕匯總；3、員工入職時(shí)，行政部將依據(jù)其崗位需要，給每人配備一套辦公用品，并其《辦公用品領(lǐng)用檔案表》回收辦公用品，崗位需要，需配備其他辦公用品時(shí)，須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)確認(rèn)后予以配備。4、部門辦公用品中使用期限相比照較長(zhǎng)，不易消耗的辦公用品，每個(gè)部門原損壞，視具體狀況由保管人賠償或由部門共同賠償。5、部門辦公用品一般由各部門秘書〔現(xiàn)場(chǎng)為客服〕負(fù)責(zé)治理，其他員工可到治理人處借用或領(lǐng)用。25思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!6、部門消耗比較多的辦公用品及清潔用品，由各部門秘書〔現(xiàn)場(chǎng)為客服〕依據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)展申請(qǐng)。7、部門辦公用品申請(qǐng)程序：由部門秘書〔現(xiàn)場(chǎng)為客服〕每月20日前匯總《辦公用品申領(lǐng)單》及部門所需辦公用品，填寫《部門辦公用品需求表〔表中必需注明每項(xiàng)辦公用品的申領(lǐng)人司審核、批準(zhǔn)、采買后予以發(fā)放到部門，部門下發(fā)時(shí)需由員工在其《辦公用品申領(lǐng)單》上簽字確認(rèn)后將表交部門及行政部門存檔。8、員工在離職時(shí)，必需退還個(gè)人低消耗品，假設(shè)喪失需本人按折舊后的價(jià)格全部或局部賠償?！参濉?、本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行2、自本制度下發(fā)之日起，假設(shè)各部門辦公用品經(jīng)查詢未申請(qǐng)配備過(guò)的，可統(tǒng)一申請(qǐng)配置3、行政部有對(duì)本制度有最終解釋權(quán)員工考勤治理制度一、目的標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化，特制定此規(guī)定。二、適用范圍適用于公司全體員工三、實(shí)施內(nèi)容26思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!1、工作時(shí)間〔各銷售現(xiàn)場(chǎng)依據(jù)實(shí)際狀況可自行安排，并報(bào)行政部、銷管部備案〕2、考勤治理公司本部員工上、下班需在入門處打卡。銷售體員工到客服處報(bào)到、報(bào)退。按曠工半天處理。工作時(shí)間實(shí)行不定期查崗制度，員工在工作時(shí)間內(nèi)因公外出，經(jīng)部門經(jīng)理批假設(shè)查崗時(shí)，覺察員工外出無(wú)任何記錄，視為曠工。3日前〔遇公休日提前，各工程客服將銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)后的月考勤門無(wú)權(quán)私自調(diào)整作息時(shí)間。打卡記錄應(yīng)與《外出登記表》及《請(qǐng)假單》相對(duì)應(yīng)。請(qǐng)假記錄?？记谟涗洸煌陚湔甙聪嚓P(guān)制度懲罰。3、請(qǐng)假制度行政部統(tǒng)一治理，假期已滿員工必需準(zhǔn)時(shí)到行政部做消假處理。明補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù)。27思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!上班后，持有關(guān)證明辦理補(bǔ)假手續(xù)。未經(jīng)批準(zhǔn)和無(wú)正值理由及有關(guān)證明延長(zhǎng)假期的，一律按曠工處理，并賜予相應(yīng)的處分或解除勞動(dòng)合同。除上述狀況外，凡事先未請(qǐng)假或未向領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明，就擅離崗位或未到崗位的，一律按曠工處理。請(qǐng)假種類可分為事假、病假、公假、調(diào)休等。請(qǐng)假時(shí)間，但公假中的產(chǎn)假、探親假除外。事假：含〕由上級(jí)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)；連續(xù)請(qǐng)假超過(guò)三天，需由負(fù)責(zé)人報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)方可生效。病假：假證明。公假：〔含公假包括：婚假、喪假、產(chǎn)假、打算生育假、年假。調(diào)休：總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)前方可倒休，否則按曠工處理。4、扣款條例請(qǐng)假扣款方法：事假：扣除當(dāng)日全部薪金。病假〔執(zhí)醫(yī)院合法休假證明：病假工資的扣除累計(jì)計(jì)算，第一至三天，每天扣除全部工資日值的30％；第28思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!50％；第七至十天，每天扣除全部工資70％?；疾÷毠みB續(xù)休假在十一天〔含〕以上者按本公司連續(xù)工齡的長(zhǎng)短發(fā)放病假工資，不再享受崗位津貼及獎(jiǎng)金。本單位連續(xù)工齡不滿兩年者發(fā)給根本工資80％，至多可享受五個(gè)月；八年以上者發(fā)100％，至多可享受六個(gè)月。公司追回所發(fā)病假工資外，還將被解除勞動(dòng)關(guān)系。因工受傷職工在治療期內(nèi)的醫(yī)療和工資待遇按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。時(shí)間扣款金額時(shí)間扣款金額5分鐘內(nèi)6－10分鐘11－30分鐘30－60分鐘60分鐘以上10元20元30元50元曠工遲到或早退的扣款時(shí)間按次計(jì)算，不累計(jì)計(jì)算。曠工：善后工作。產(chǎn)假符合公司產(chǎn)假標(biāo)準(zhǔn)的員工，產(chǎn)假期間發(fā)放根本工資?；榧俜瞎净榧贅?biāo)準(zhǔn)的員工，婚假期間發(fā)放全額工資。喪假符合公司喪假標(biāo)準(zhǔn)的員工，喪假期間發(fā)放全額工資。29思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!年假符合公司年假標(biāo)準(zhǔn)的員工，年假期間發(fā)放全額工資。作假證明：動(dòng)合同。5、考勤制度適用范圍本制度適合公司全體員工。銷售現(xiàn)場(chǎng)員工離職治理制度一、離職方式：〔一〕辭職：和預(yù)期辦理辭職日期，經(jīng)批準(zhǔn)前方可正式辦理離職手續(xù)。2、辭職申請(qǐng)時(shí)間：試用期兩周內(nèi)：當(dāng)天提出申請(qǐng)，當(dāng)天辦理交接手續(xù)即可離職；試用期兩周后：提前三天提出申請(qǐng)；申請(qǐng)。3、辭職程序：理。銷管部經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)人事部經(jīng)理核準(zhǔn)后，即可辦理離職手續(xù)。經(jīng)主管副總或總經(jīng)理批準(zhǔn)前方可辦理離職手續(xù)?！捕侈o退：1、試用期員工辭退：試用員工工作質(zhì)量、效果或工作狀態(tài)不符合公司要求標(biāo)準(zhǔn)，30思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!公司將提前一天提出中止試用期。2、辭退程序：管部經(jīng)理審核后，交行政部經(jīng)理批準(zhǔn)方可開頭辦理離職程序。二、 離職具體程序手續(xù)的辦理。辦理。部。雙方在《工作交接單》上簽字確認(rèn)。其次，員工需將《離職確認(rèn)單》中列明的接收事項(xiàng)交相關(guān)人員簽字確認(rèn)?？头?yīng)在《確認(rèn)單》中明確員工工服應(yīng)扣款項(xiàng)及考勤一項(xiàng)。上簽字，交銷管部經(jīng)理核準(zhǔn)?！矞?zhǔn)，離職程序完成，員工可正式離職。復(fù)印件交財(cái)務(wù)部做為計(jì)發(fā)離職員工工資的依據(jù)。員工正式離開工作崗位后，由人事部負(fù)責(zé)在公司范圍內(nèi)作離職通告。三、 薪金結(jié)算：1、離職員工的薪資或補(bǔ)償金的支付時(shí)間，依據(jù)公司全體員工的固定發(fā)薪時(shí)間，31思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!即上月工資由財(cái)務(wù)部于本月10日發(fā)放，本月工資于下月10日發(fā)放?？鄢?。四、 留意事項(xiàng)：1、 部門經(jīng)理及負(fù)責(zé)接收工作的員工在交接工作中，必需認(rèn)真負(fù)責(zé)，考中的遺漏而引起公司損失，將追究簽字人責(zé)任。2、 假設(shè)現(xiàn)場(chǎng)員工因特別狀況未辦理離職手續(xù)即離開公司，現(xiàn)場(chǎng)客服應(yīng)在離職當(dāng)日內(nèi)通知銷管部和行政部知曉并在兩日內(nèi)補(bǔ)《離職確認(rèn)單》交銷管部報(bào)行政部。3、 被解聘的員工如在交接工作期間有意違反公司的規(guī)章制度、擾亂公秩序使公司蒙受肯定的經(jīng)濟(jì)或聲譽(yù)損失的公司有權(quán)追究其民事、刑事責(zé)任并予以馬上開除的處分，同時(shí)停頓發(fā)放任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。4、 離職員工必需遵守勞動(dòng)合同及公司《員工手冊(cè)》規(guī)定的保密義務(wù)。五、 交接重點(diǎn)：現(xiàn)正跟進(jìn)的工作。領(lǐng)用物品及負(fù)責(zé)工程的應(yīng)收款項(xiàng)等。部門資料〔包括電腦文檔、復(fù)印件等〕檔案治理類現(xiàn)場(chǎng)檔案治理制度〔一〕目的為了使各銷售現(xiàn)場(chǎng)檔案治理更加標(biāo)準(zhǔn)化及削減結(jié)案工作的工作量?！捕彻救吭谑酃こ碳伴_盤工程。〔三〕32思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!人事類：包括排班、考勤、培訓(xùn)、考核營(yíng)銷治理類：包括工程籌備期籌劃類、工程營(yíng)銷過(guò)程中籌劃類銷售治理類：包括制度、資料、價(jià)格、任務(wù)、數(shù)據(jù)類、合同協(xié)議等〔四〕文檔版文檔版文件分類要清楚，并按類別進(jìn)展建檔、存檔。檔案分類各級(jí)名稱經(jīng)確定后，應(yīng)編制“檔案分類編號(hào)表”，馬上全局部文件編號(hào)保持全都。統(tǒng)一的檔案標(biāo)簽格式，檔案盒內(nèi)附文件清單；常用文檔在工程結(jié)案后歸檔。工程結(jié)案依據(jù)公司規(guī)定將整理資料銷售治理部工程負(fù)責(zé)人。電子版便于查找便利。負(fù)責(zé)人保管。交銷售治理部工程負(fù)責(zé)人。〔五〕執(zhí)行日期在售工程從即日起執(zhí)行，工程從正式入場(chǎng)開頭執(zhí)行。公司客戶信息資源共享治理規(guī)定一、目的33思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!12、實(shí)現(xiàn)客戶信息資源共享標(biāo)準(zhǔn)化。二、具體規(guī)定有客戶信息需求部門需填公司客戶資源需求申請(qǐng)單，經(jīng)各部門領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批權(quán)限提交領(lǐng)導(dǎo)審批確認(rèn)后由銷售治理部下發(fā)，接收部門簽字。權(quán)限規(guī)定：需提交銷售治理部備案。公司內(nèi)部各部門客戶信息需求量在2022條內(nèi)的由公司副總批準(zhǔn)有效。2022批準(zhǔn)方可生效。〔每周一次將共享資源的跟蹤狀況戶錄入系統(tǒng)。反響信息臨時(shí)由銷售治理部負(fù)責(zé)依據(jù)該局部系統(tǒng)信息完善工作。管統(tǒng)一負(fù)責(zé)安排、治理。假設(shè)消滅任何資源無(wú)反響信息或資源流失的部門，部門領(lǐng)導(dǎo)負(fù)主要責(zé)將依據(jù)情節(jié)輕重賜予肯定懲罰，情節(jié)嚴(yán)峻者賜予辭退。三、需求申請(qǐng)單、共享資源簽收確認(rèn)單及共享信息反響單 見附件四、本制度自公布之日起執(zhí)行34思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!附件客戶資源需求申請(qǐng)單使用部門使用人使用部門使用人內(nèi)容信息量部門主管銷管部經(jīng)理公司領(lǐng)導(dǎo)批注：序號(hào) 日期序號(hào) 日期內(nèi)容數(shù)據(jù)量 最終批準(zhǔn)人移交人接收人反響時(shí)間備注客戶信息反響單反響狀況備注反響狀況備注序號(hào)客戶名稱聯(lián)系方式客戶類型聯(lián)系方式〔只填變更〔只填變更〕 其它信息變更工程負(fù)責(zé)人： 制表人：備注：35思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!客戶類型：A：工程有效客戶；B：工程無(wú)效客戶，信息條正確；C：工程無(wú)效客戶，信息條無(wú)效；D：工程無(wú)效客戶，信息條變更。現(xiàn)場(chǎng)治理類工服治理制度一、目的樹立良好的銷售形象，建立百川品牌。便于公司統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)治理。二、適用范圍三、工服治理規(guī)定〔一〕配備方式準(zhǔn)時(shí)間配備時(shí)間工程開盤前一個(gè)月。〔只配備一次〕銷售人員配備工服分：春秋裝〔1、夏裝〔1。銷售經(jīng)理配備工服同上。兩年內(nèi)未能結(jié)案的工程公司將依據(jù)實(shí)際狀況賜予工服配備?！捕彻し鋫涿骷?xì)36思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!春秋裝春秋裝夏裝1〔含衣服、21套〔短袖襯衫2件，褲子1條〕1〔含衣服、21套〔上衣1件，褲子11件〕〔三〕配備、治理方式批。工服由公司統(tǒng)一安排制作或購(gòu)置。由客服統(tǒng)一報(bào)銷售治理部存檔。〔四〕工服治理規(guī)定全部37思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!90％，工服歸個(gè)人全部。70％，工服歸個(gè)人全部。40％，工服歸個(gè)人全部。1個(gè)人全部。四、著裝規(guī)定 裙裝或者統(tǒng)一穿褲裝，不得混穿。違反公司規(guī)定的將賜予肯定經(jīng)濟(jì)懲罰第一次違規(guī)賜予人民幣50元懲罰累計(jì)三次違規(guī)將扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金。五、生效日期本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。38思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!二、房地產(chǎn)根底、開發(fā)學(xué)問(wèn)、宏觀學(xué)問(wèn)〔—〕開發(fā)學(xué)問(wèn)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也叫不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)。房地產(chǎn)是由土地附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不行分別的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型。大體可分為：39思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)業(yè)的要領(lǐng)和內(nèi)容：房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理、效勞等行業(yè)與企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)體系，是包括土地開發(fā)房屋建設(shè)，房屋的修理與治理。土地使用權(quán)的有償出讓與轉(zhuǎn)讓，房屋全部權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)中介詢問(wèn)，以及對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)展把握和治理的行為?？梢钥闯?，這個(gè)行業(yè)里包括了房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)效勞，調(diào)控治理等領(lǐng)域的各類經(jīng)濟(jì)組織。這些組織之間相互聯(lián)系、相互依存、相互制約，從而形成了一個(gè)有機(jī)地產(chǎn)業(yè)整體。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：〔含土地使用權(quán)〕買賣、租賃、抵押等。和公證等。40思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!和公共場(chǎng)所的修理養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等?？傊陨蠝?zhǔn)確的說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)是包括開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理、服技術(shù)人員構(gòu)成的有機(jī)體系。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)系：兩者之間既有區(qū)分又有親熱聯(lián)系建筑業(yè)是屬于其次產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。房地產(chǎn)業(yè)有開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理和效勞等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般將從事房地產(chǎn)開筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的親熱合作關(guān)系。房地產(chǎn)的特性：房地產(chǎn)位置的固定性地上的，由此，打算房屋等建筑物也是不行移動(dòng)的，房地產(chǎn)在響。房地產(chǎn)地域的差異性41思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!房屋價(jià)值也會(huì)有所不同。房地產(chǎn)的高值耐久性建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很長(zhǎng)，一般也要幾十年，有的甚至長(zhǎng)達(dá)上百年，房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴。房地產(chǎn)具有保值增值性房地產(chǎn)商品在國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定狀況下，其價(jià)格呈不斷上升的趨勢(shì)，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)打算的。土地有限性，不行再生性，使城市土地處于稀缺狀態(tài)。由于人們對(duì)土地需求的日益增加使房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格呈上升趨勢(shì)。我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展前景房地產(chǎn)業(yè)始終以來(lái)做龍頭產(chǎn)業(yè)受到舉世矚目的關(guān)注。住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)的主流。而且住宅產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展將對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到愈來(lái)愈明顯的作用：城市化水平穩(wěn)步提高對(duì)住宅形成巨大需求20226.13.27平方米。流淌人口增長(zhǎng)對(duì)住宅形成巨大需求。居民消費(fèi)構(gòu)造變化形成對(duì)住宅的需求。42思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!件的改善格外迫切。舊城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求。 深化改革與市場(chǎng)進(jìn)展刺激了對(duì)住宅的需求。A．政府行為：擴(kuò)大內(nèi)需，深化住房改革制度；B．取消福利分房，實(shí)行住房安排貨幣化；C．開放二手市場(chǎng)，以存量房流淌帶動(dòng)住房消費(fèi)；D．下調(diào)存貸利率，吸引大量投資性及消費(fèi)住房的樂(lè)觀性；E．下調(diào)稅費(fèi)；出臺(tái)相關(guān)政策、法規(guī)，刺激住房消費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的程序經(jīng)營(yíng)的主要階段建設(shè)工程工程設(shè)立和企業(yè)組建房地產(chǎn)建設(shè)工程工程規(guī)劃與審批土地使用權(quán)的取得征地與拆遷工程建設(shè)與治理房地產(chǎn)的租售治理房地產(chǎn)的物業(yè)治理共分四大類：43思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!開發(fā)經(jīng)營(yíng)治理企業(yè)成房地產(chǎn)商品，然后通過(guò)銷售回收投資取得利潤(rùn)。中介組織企業(yè)什么是中介：就是在房地產(chǎn)投資建設(shè)、交易、消費(fèi)、物業(yè)治理房地產(chǎn)中介是一種有償?shù)男谛缘慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)治理企業(yè)什么是物業(yè)治理：就是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的房地產(chǎn)治理模式。設(shè)備和裝修的本錢費(fèi)用，還受到使用，修理，地理位置和環(huán)境提高使用的經(jīng)濟(jì)壽命和保值增值，而且能給使用者供給各種效勞，滿足房地產(chǎn)全部人和使用人的需要。因此，隨著房地產(chǎn)商品化的進(jìn)展，物業(yè)公司和物業(yè)治理也得到了快速的進(jìn)展。尤其是近兩年，隨著國(guó)民的整體素養(yǎng)的提高，人們對(duì)物業(yè)公司的治理水平要求也在逐步提高，人們已經(jīng)開頭生疏到物業(yè)公司的重要性。44思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!地產(chǎn)金融企業(yè)房地產(chǎn)又是一種增值和保值的物品，銀行等金融機(jī)構(gòu)也情愿把資本投向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)和金融關(guān)系格外親熱。房地產(chǎn)與銀行等金融機(jī)構(gòu)有良好的合作關(guān)系是房地產(chǎn)投資者有巨大經(jīng)濟(jì)和經(jīng)營(yíng)實(shí)力的重要標(biāo)志。我們把各種金融機(jī)構(gòu)中特地從事房地產(chǎn)信貸的機(jī)構(gòu)，以及住宅銀行，叫做房地產(chǎn)金融企業(yè)。〔二〕根底學(xué)問(wèn)名詞解釋〔一〕與土地有關(guān)的概念三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)到達(dá)路通、水通、電通和場(chǎng)地平坦。供電線引入施工現(xiàn)場(chǎng)平坦。七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)工程施工預(yù)備工作的要求。“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、電力通、國(guó)有土地使用權(quán)證：指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍?！捕撑c住宅有關(guān)的概念45思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有假設(shè)干單獨(dú)使用的套房，包括臥房，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽(yáng)臺(tái)等等，還有一局部附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些經(jīng)常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用?；▓@式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)置。商住住房：商住住房是soho〔居家辦公〕住宅觀念的一種延長(zhǎng)。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依靠網(wǎng)絡(luò)進(jìn)展社會(huì)活動(dòng)的人群。用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%并且規(guī)定了較低的固定利潤(rùn)率3，故又稱經(jīng)濟(jì)有用房。安居房：指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房〔屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面對(duì)寬闊中低收入家庭，特別是對(duì)4平米以下的特困戶供給的銷售價(jià)格低于本錢，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。集資房：集資房是轉(zhuǎn)變住房建設(shè)由國(guó)家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同擔(dān)當(dāng)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)展住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或局部出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供給、稅費(fèi)等方面賜予局部減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人局部出資的，擁有局部產(chǎn)權(quán)。46思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅會(huì)所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要效勞對(duì)象的綜合性康體消遣效勞設(shè)施。躍層：躍層是近年來(lái)推廣的一種穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過(guò)公共樓梯而承受書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和關(guān)心面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而制造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建筑上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅〔復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米〕上層供休息、和貯存用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。錯(cuò)層：戶內(nèi)樓面高度不全都，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。但沒(méi)有完〔適合大面積住宅，小戶型會(huì)顯得局促?！踩撑c規(guī)劃有關(guān)的概念進(jìn)深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然〔5米左右〕開間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之3.0-3.9米之間。層高：房屋一層的高度。對(duì)樓房建筑來(lái)講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。戶型：依據(jù)家庭人口組成狀況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比”戶室比=某種戶型套數(shù)/〔1住宅總套數(shù)*47思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動(dòng)場(chǎng)地?！菜摹撑c產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念全部者，按國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。登記應(yīng)遵循房屋的全部權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體全都的原則?！舶ǚ课萑繖?quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記城鎮(zhèn)房屋全部權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的治理，治理。個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并擔(dān)當(dāng)同等的義務(wù)。48思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!人收回房契，抵押即告終結(jié)。過(guò) 戶：即更換房屋承租人姓名?！参濉撑c面積有關(guān)的概念建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、關(guān)心面積和構(gòu)造面積。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積公攤面積：1.公共門廳、過(guò)道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓效勞的公共用房和治理用房的建筑面積2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻50%使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積關(guān)心面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。構(gòu)造面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪〔均為投影面積〕等所占面積的總和。使用80%、75%70%65%使用率與人流量親熱相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。實(shí)用率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)墻風(fēng)光積=公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在構(gòu)造面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面49思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積=整棟樓的建筑面積-套內(nèi)建筑面積-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣eo積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑掩蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。京40萬(wàn)左右，這個(gè)費(fèi)用60%以上，是耗資最大的局部。商品房?jī)r(jià)格地區(qū)差異大邊、北邊價(jià)位最高，其次是西邊、南邊，這主要緣由是關(guān)系到人文素養(yǎng)，目前來(lái)說(shuō)東邊、北邊都要比西邊、南邊強(qiáng)太多。50思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!客戶投資理念分析我們說(shuō)房地產(chǎn)投資有一條金科玉律：第一是位置，其次是位置，第三還是位置，我們大家都知道由應(yīng)當(dāng)是2022年中旬就取消了其重要。客戶選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)分析類：1、地區(qū)要上風(fēng)上水這指的并不是迷信，說(shuō)白了還是位置，北京上風(fēng)上水的方向是西北方向，不過(guò)也不確實(shí)有寫客戶比較迷信，找風(fēng)水大師確實(shí)自己住哪個(gè)朝向比較適宜，甚至樓層數(shù)。2、交通便捷常用的交通工具包括：步行、自行車、公交車、小汽車，這主要就是指從你的住宅到工作地點(diǎn)或常去的地點(diǎn)或市中心，不超過(guò)可承受的時(shí)間并且有保障。如一家好幾口人，51思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!都有此要求時(shí)，盡可能都的照看到，所謂少數(shù)聽從多數(shù)，甚至他們會(huì)考慮將來(lái)有可能的變化，如工作調(diào)動(dòng)，孩子升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。3、地區(qū)文化水平這主要是針對(duì)學(xué)問(wèn)分子，或高干子弟而言，比方說(shuō)工作生活在中關(guān)村一帶的客戶群，就不會(huì)在南城選擇住房。4、周邊配套設(shè)施齊全包括消遣設(shè)施〔歌舞廳、健身場(chǎng)所等〕衛(wèi)生條件〔醫(yī)院、診所等，便利條件〔商場(chǎng)、便利店等〕5、自然景觀包括綠地、公園，環(huán)境宜人，空氣清爽6、安全條件指地區(qū)社會(huì)風(fēng)氣〔如浙江村〕治安狀況需良好?？蛻暨x房的心理分析看樓層一般客戶選房先看的是樓層〔塔樓或板樓〕樓的層次越高，采光就越好，同時(shí)高層能避開低層樓內(nèi)外的噪音〔指不臨主路的狀況下，粉塵污染等?？諝赓|(zhì)量也較低層好，但也不是確定的，比方高層會(huì)給老年人帶來(lái)不便，低層可增加老人、孩子的戶外活動(dòng)。因此，這也要視其家庭成員狀況而定。又比方：首層采光較差，污水簡(jiǎn)潔溢出，地面較潮52思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!濕，安全性差，但同時(shí)接地會(huì)老人寵愛，出入便利。高層〔頂層〕可能會(huì)有質(zhì)量問(wèn)題，供水缺乏，頂層漏水，隔熱不好等。因此，我們?cè)谙蚩蛻艚榻B時(shí)，要格外留意，避重就輕。戶型現(xiàn)在比較流行的戶型是三大一小一多，就是大廳。大廚，大衛(wèi)，小臥，多櫥柜所以肯定要突出自身工程的戶型特點(diǎn)卻同客戶介紹。朝向朝向好一般是人們的傳統(tǒng)理念，我們都知道朝向以南北為正，東西為偏，好的朝向可以保證大量陽(yáng)光射入室內(nèi)，可以改善室內(nèi)環(huán)境，對(duì)人的身心安康有好處，不過(guò)這也要視狀況而定，比方對(duì)于現(xiàn)代很多年輕人來(lái)說(shuō)，生活節(jié)奏較緊急，有點(diǎn)象旅館一樣〔固然這樣說(shuō)不太好聽優(yōu)勢(shì)就不那么明顯了，所以我們推舉戶型的比重就要大一些。通風(fēng)住宅的通風(fēng)是滿足人對(duì)空氣流淌的根本要求，特別是在夏天要有穿堂風(fēng)，另外通風(fēng)還可以排解室內(nèi)異味。這是光靠空調(diào)所到達(dá)的。這是板、塔的主要區(qū)分。但是現(xiàn)在塔樓也在變革，今后的進(jìn)展〔今后幾年的進(jìn)展〕趨勢(shì)，固然板樓更要突出。53思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!質(zhì)量質(zhì)量問(wèn)題是最難把握的，主要起因是設(shè)計(jì)施工中引起的，所以要求我們必需具備專業(yè)性，留意不要向客戶回避質(zhì)量問(wèn)題。布局合理的布局應(yīng)當(dāng)是先客廳，后餐廳、廚房，客廳、餐廳應(yīng)與臥房有明顯間隔，餐廳廚房現(xiàn)在比較流行二合一〔西餐為主、中餐油煙大〕廚衛(wèi)最好不要想對(duì)〔但也有迷信的說(shuō)法，廚、衛(wèi)都是五谷輪回之所。三居以上最放家具。臥房、廚房、衛(wèi)生間臥房主要就是應(yīng)當(dāng)具備私密性，廚房是房屋的心臟，要留意使用性的便利程度，具備肯定寬度，衛(wèi)生間應(yīng)留意通風(fēng)狀況，干濕分別最抱負(fù)。點(diǎn)。54思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!三、建筑根底學(xué)問(wèn)、認(rèn)圖〔一〕規(guī)劃初步設(shè)計(jì)居住用地內(nèi)容住宅用地用地〔含宅旁綠地、宅間小路、家務(wù)院等〕公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的各類設(shè)施的用地，包括建筑基底占地及其所屬的專用場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等。道路用地：指宅間小路和公建專用道路以外的各級(jí)車行道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、回車場(chǎng)等。公共綠地：指滿足規(guī)定的日照要求，適應(yīng)安排游憩活動(dòng)場(chǎng)地的居民共享的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)的小游園、組團(tuán)綠地以及其他具有肯定規(guī)模的塊狀、帶狀公共綠地。住宅用地規(guī)劃設(shè)計(jì)日照間距住宅的日照間距分正面間距和側(cè)面間距兩大類，凡泛指的日照間距，為正面間距。55思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持肯定距離，即為日照間距。住宅朝向住宅的朝向主要要求能獲得良好自然通風(fēng)和日照。最正確朝向最正確朝向適宜朝向不宜朝向南偏東450 以北京正南至偏東300以北偏西內(nèi)，地區(qū)內(nèi)300-600450以內(nèi)公建用地規(guī)劃設(shè)計(jì)公建設(shè)施配套的分類公建設(shè)施的規(guī)劃布置停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)居住區(qū)道路分級(jí)停車設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)56思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!〔二〕建筑初步設(shè)計(jì)住宅構(gòu)造形式按性質(zhì)及規(guī)模劃分：低層、多層、小高層、高層、超高層按材料劃分磚混構(gòu)造住宅磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板等承受鋼筋混凝土構(gòu)造。磚木構(gòu)造住宅磚或砌塊砌筑，樓板、屋架等用木構(gòu)造。鋼筋混凝土住宅鋼筋混凝土構(gòu)造是指建筑物中豎向承重構(gòu)造如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其蝕耐火力量強(qiáng)，經(jīng)久耐用。鋼構(gòu)造住宅911大事對(duì)鋼構(gòu)造的考驗(yàn)，本錢的減少57思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!住宅樓體類型單元式住宅樓體類型梯間式(現(xiàn)在一般板樓或變形板樓)2-4戶之間，戶數(shù)越少，由公共樓梯所引起的對(duì)住戶的影響就越小，同時(shí)也般在多層住宅中承受較多。外廊式

4戶以上，且每戶都能得到均等的居住條件。由于公共外廊對(duì)住戶的私密性有肯定的影響，故居室的位置宜遠(yuǎn)離外廊安排，靠外廊一側(cè)宜安排關(guān)心用房，如廁所、廚房、貯存室等。內(nèi)廊式內(nèi)廊式住宅走廊光線較暗，對(duì)住戶私密性的影響亦較大，住戶的通風(fēng)、采光條件也不良。承受這種形式住戶的朝向不是向西和向東，就是朝南和朝北。集中式〔現(xiàn)在一般指塔樓〕間都集中在住宅中心，無(wú)直接采光，所以集中式住宅有得多，而且能最大限度得利用外墻為戶內(nèi)制造良好得通58思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!風(fēng)和采光條件，每層聯(lián)系得戶數(shù)可多可少，一般在高層住宅中承受較多。別墅式住宅樓體類型獨(dú)立式并列式〔雙拼TOWNHOUSE〕聯(lián)立式〔聯(lián)排TOWNHOUSE〕疊拼式〔疊拼TOWNHOUSE〕59思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高住宅的開間：住宅的寬度住宅的進(jìn)深：住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。下層地板面或樓板上外表到上層樓板下外表之間的距離。凈高=層高-樓板厚度墻體設(shè)計(jì)：勒腳：墻體接近室外地面的局部，高度一般為室內(nèi)地坪與室外地面的高差局部，也有將勒腳高度提高到底層窗臺(tái)，勒腳起著保護(hù)墻身和增加建筑物立面美觀的作用。向外傾斜的坡面，以便將屋面雨水排至遠(yuǎn)處，坡度約5％，600－1000MM。踢腳：室內(nèi)裝飾用于保護(hù)墻體較低局部的損壞。冷橋〔熱橋：由于構(gòu)造上的需要，常在外墻中消滅的一些嵌入構(gòu)件，如混凝土柱、梁、墊塊、圈梁、過(guò)梁，這局部保溫性能較其他局部低，比一樣面積主題局部的熱損失要多。外墻外保溫技術(shù)的優(yōu)越性：60思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!、墻體和空氣之間不存在溫度差可提高室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量。、墻面或墻內(nèi)不會(huì)消滅冷凝現(xiàn)象。、外墻溫度的變化可無(wú)視所以外墻不會(huì)產(chǎn)生裂縫。、構(gòu)造墻的總質(zhì)量增加了整個(gè)建筑物的熱容，可使建筑物內(nèi)的溫度更加穩(wěn)定。、外墻外保溫可使墻體內(nèi)的增加鋼筋不會(huì)消滅生銹現(xiàn)象。體的破壞。、可以徹底消退由于外墻承受內(nèi)保溫產(chǎn)生的局部冷橋、降低外墻導(dǎo)熱系統(tǒng)御寒保溫。、由于外墻內(nèi)保溫要占用局部使用面積，而外墻外保溫可給用戶增加使用面積，雖外保溫造價(jià)稍高于外墻內(nèi)保溫，但假設(shè)將節(jié)約下來(lái)的使用面積進(jìn)展折算社會(huì)效益都優(yōu)于外墻內(nèi)保溫。、對(duì)于已建成的建筑物進(jìn)展改造，外墻外保溫更能突出，其優(yōu)越性，不影響用戶的使用面積便于修理。樓梯設(shè)計(jì)(1)樓梯的構(gòu)成：樓體梯段、樓體平臺(tái)(2)樓梯的參數(shù)：2H+B＝600－620MM居住建筑公用樓梯：B=240-280，H=160-18061思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!智能化社區(qū)智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C〔即計(jì)算機(jī)、通信及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡〕技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元化信息效勞與治理、物業(yè)治理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小的超值效勞與治理，供給安全舒適的家具環(huán)境。智能化是一項(xiàng)跨行業(yè)、多學(xué)科的技術(shù)工程，需要建筑設(shè)計(jì)部門、施工部〔三〕住宅的合理的戶型布局整體布局a、戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域〔廳、廚房及公共衛(wèi)生間〕與私密區(qū)〔臥房〕相對(duì)隔開為要點(diǎn)，削減相互干擾，保持居室的私密性；潔污分區(qū)馬上廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥房分開，使家居生活便利干凈；b做飯等日常操作對(duì)仆人生活的影響。公共區(qū)域a、進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等鋪張面積；b、兩廳方正有用，無(wú)凸顯的柱體、缺角或變形；62思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!c、依照使用習(xí)慣建議承受大客廳，小餐廳的布局；d、不宜在客廳的墻面開門過(guò)多，保持客廳的整體性；e、廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光；f、各居室的門洞應(yīng)避開與入戶大門相對(duì)；私密區(qū)域a、與公用活動(dòng)空間隔離，使臥房具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥房應(yīng)位于走廊的盡端；b、各房門宜錯(cuò)開布置，避開臥房門朝向戶門。窗戶設(shè)計(jì)各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避開對(duì)望，影響房間的私密性。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)a增加其有用率。b、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果；應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽(yáng)臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。朝向起居室和臥房應(yīng)取最好的朝向，本工程中應(yīng)為正南、正東方向；63思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!附屬空間a、局部居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥房?jī)?nèi)考慮步入式更衣室的布置；b空調(diào)等；c、衛(wèi)生進(jìn)展管井布置，從而到達(dá)衛(wèi)生間內(nèi)墻面干凈的效果?！菜摹掣骶邮业倪x擇如何選起居室？滿足全家人飲食、起居的日常需要。滿足全家人飲食、起居的日常需要。1、經(jīng)濟(jì)型起居室20平方米左右，其中，客廳不小于126平方米左右，外加一些必要的交通路線。客廳的面寬最好大于進(jìn)深，這樣的空間可保證陽(yáng)光充分，也可以使人與電視機(jī)之間保持科學(xué)的視距。惋惜，這樣的客廳的塔樓中不多見。起居室至少應(yīng)有兩面完整的墻壁以供擺放家具，如沙發(fā)、茶幾、電視柜、餐桌等?？蛷d的墻面最忌有門、窗打斷，否則，客廳將很可能成為多條過(guò)道的交會(huì)處，坐在客廳中的人根本得不到64思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!清靜。寵愛看293.9米。2、適型起居室舒適型起居室的面積應(yīng)為30平方米左右，其中，客廳18平方米左右，餐廳8120平方米的住宅，其起居室不應(yīng)低于這個(gè)面積標(biāo)準(zhǔn)。合理的起居室，首先要有充分的采光，其次是開闊的視野，此外還應(yīng)有良好的通風(fēng)條件。在北方，南向的起居室很受歡送。窗外最忌有遮攔。假設(shè)朝向與視野均不夠抱負(fù)，則良好的通風(fēng)條件必不行少。舒適型起居室尤其是經(jīng)濟(jì)型起居室，應(yīng)當(dāng)盡量是方正的，異形起居室往往不便于擺放家具，也很難有效利用空間?？蛷d與餐廳假設(shè)旦“L”形連接，兩者保持著一種可分可合的關(guān)系，倒也不失為一種較合理的設(shè)計(jì)。3、豪華型起居室豪華型起居室的面積應(yīng)為40160平方米以上的住宅方有資格與之匹配。如此闊綽的起居室里，可以布置鋼琴、博古架、酒吧臺(tái)等，充分顯示氣派與尊貴。在這樣的面積標(biāo)準(zhǔn)之下，起居室是否方正已不重要。有些豪宅特地做出鉆古形或半弧型起居室，也別有一番情趣。實(shí)際上，豪華型起居室已不局面限于客廳與餐廳，更有打65思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!橋牌、聽音響等多種功能。4、起居室的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)面積低限：1420平方米。設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：電源插座23組，接口12處，閉路電視1氣，令人不必下樓便可置身戶外，很多人還在陽(yáng)臺(tái)上養(yǎng)花、喂鳥、曬晾衣服。后來(lái)，由于北方氣候枯燥、嚴(yán)寒、多風(fēng)沙等緣由，人們紛紛把陽(yáng)臺(tái)封了起來(lái)。如何選陽(yáng)臺(tái)？氣，令人不必下樓便可置身戶外，很多人還在陽(yáng)臺(tái)上養(yǎng)花、喂鳥、曬晾衣服。后來(lái)，由于北方氣候枯燥、嚴(yán)寒、多風(fēng)沙等緣由，人們紛紛把陽(yáng)臺(tái)封了起來(lái)。1、封閉式陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)的陽(yáng)臺(tái)，其實(shí)已不能算做陽(yáng)臺(tái)，而帶有了陽(yáng)光室的味道。有人干脆拆掉了陽(yáng)臺(tái)與居室之間的隔斷，使陽(yáng)臺(tái)儼然成了起居室的一局部。目前在售的樓盤，大多數(shù)的陽(yáng)臺(tái)都封閉起來(lái)，這是由于北京氣候使然，屬于不得已而為之。專家告誡購(gòu)房者從目前的技術(shù)條件來(lái)看，推拉式窗戶明顯不如66思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!平開式客房的密封性好。窗臺(tái)沒(méi)必要很高，以便視野更通透。近來(lái)上市的一些樓盤，實(shí)行弧形窗與拐角窗等穎做法，既豐富了樓盤外立面，也能更好地接收陽(yáng)光。目前，有些樓盤把熱水器與烯氣爐都放在了陽(yáng)臺(tái)之上，這樣既節(jié)約了室內(nèi)空間，又是比較安全的做法。2、開敞式陽(yáng)臺(tái)未封閉的陽(yáng)臺(tái)上，可承受鐵藝護(hù)欄，增加通盤感，強(qiáng)扮裝飾效果，同時(shí)也能減輕陽(yáng)臺(tái)的負(fù)重。但是，這樣的陽(yáng)臺(tái)之上不能堆放雜物，否則有百觀瞻，因此，購(gòu)房者肯定要選擇帶有內(nèi)部貯存間的住宅。3、休閑性陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)不必太寬，一般來(lái)說(shuō)，能夠滿足人的憑欄遠(yuǎn)眺的要求即可。豪華型陽(yáng)臺(tái)需要略寬一點(diǎn)，應(yīng)容得下座椅、棋桌、健身器等，再安置一點(diǎn)花草便可，不必太寬，否則，易將陽(yáng)光檔在室外，況且，買房人還要為此多花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元錢。4、操作性陽(yáng)臺(tái)在些樓盤在暖氣安裝到了陽(yáng)臺(tái)上，并把上下水管也接到了陽(yáng)臺(tái)上，居民可在陽(yáng)臺(tái)上洗衣服。這種陽(yáng)臺(tái)往往是住宅主體構(gòu)造的延長(zhǎng)，和一般意義上的陽(yáng)臺(tái)建筑材料與技術(shù)要求均不同。67思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!陽(yáng)臺(tái)也可設(shè)在廚房之外，使廚房外增加一個(gè)操作性空間，陽(yáng)臺(tái)也可設(shè)在臥房之外，相當(dāng)于在臥房外增加了一道保溫層。早晨起床，可以到陽(yáng)臺(tái)上做衰弱操，同時(shí)觀景。陽(yáng)臺(tái)并不肯定要設(shè)在起居室外面，以一面通透性很好的飄窗來(lái)代替陽(yáng)臺(tái)也很不錯(cuò)，坐在起居室里便可感受到陽(yáng)光在身邊流淌。陽(yáng)臺(tái)不是可有可無(wú)的，它對(duì)提升生活品質(zhì)大有好處。5、關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的建議專家建議，陽(yáng)臺(tái)最好不要封閉，為住宅保存一個(gè)通風(fēng)口。50%折算面積計(jì)入房?jī)r(jià)。而封閉的陽(yáng)臺(tái)，100%計(jì)算房?jī)r(jià)。建議購(gòu)房者考慮購(gòu)置未封閉的陽(yáng)臺(tái)，可省資金數(shù)萬(wàn)元。即使是全封閉的陽(yáng)臺(tái)，也不要設(shè)置落地長(zhǎng)窗，否則擔(dān)憂全，60厘米以上?？扇鄙俚囊痪植?。充分發(fā)揮玄關(guān)功能的設(shè)計(jì)并不簡(jiǎn)潔。陽(yáng)臺(tái)不能任憑拆改，防止影響陽(yáng)臺(tái)的構(gòu)造安全。如何選玄關(guān)？可缺少的一局部。充分發(fā)揮玄關(guān)功能的設(shè)計(jì)并不簡(jiǎn)潔。68思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!1、玄關(guān)的來(lái)由玄關(guān)，有些人叫它“門廳”是連接室內(nèi)與室外的過(guò)渡性空間。關(guān)”的意味。隨著生活質(zhì)量的提高，玄關(guān)已成為住宅設(shè)計(jì)中不行或缺的部分?？腿诉M(jìn)門來(lái)，先在玄關(guān)換上拖鞋，摘掉帽子，脫去外套，然后再登堂入室。仆人出門前，在玄關(guān)穿起外套，并可以照照鏡子，避開來(lái)客開門見廳。2、玄關(guān)的屬性從前，住宅設(shè)計(jì)無(wú)視了以人為本，灰暗的門廳令人壓抑。這樣的住宅已不適應(yīng)今日的要求。試想，假設(shè)一套住宅沒(méi)有玄關(guān)，客廳、餐廳里的人都面對(duì)著一扇入戶門，就像坐在“風(fēng)道”里，感覺很不舒適。而外來(lái)客一進(jìn)門，就看到了整個(gè)客廳、餐廳、也無(wú)法保證家庭的私密性。玄關(guān)的形態(tài)，取決于入戶門的位置。臺(tái)果入戶門設(shè)在起居室的頂端，則玄關(guān)往往是拐角形，而且比較，對(duì)對(duì)戶外的噪音和風(fēng)塵能起到一個(gè)很好的緩解作用。假設(shè)入戶門設(shè)在起居室的中部，則玄關(guān)恰好將客廳與餐廳分開，起居室的完整性將受到影響。需要留意的是，前一種玄關(guān)，易與貯存間、變電箱擠在一處，使用起來(lái)有些不便。更后一種玄關(guān)，適合大套型，69思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!假設(shè)起居室的面積過(guò)小則會(huì)“露怯華的廚衛(wèi)、氣派的客廳、寬闊的陽(yáng)臺(tái)，卻只有無(wú)視了玄關(guān)，這是很不應(yīng)當(dāng)?shù)?。固然，玄關(guān)的品位并不在于面積大小，某些外銷住宅的玄關(guān)足可停放一輛桑塔納，連外人見了也直搖頭。3、玄關(guān)的尺度1.2平方米，否則很難容下衣櫥與鞋柜。1.2掛在門后，顯得格外凌亂。有些住宅在玄關(guān)處設(shè)計(jì)內(nèi)置式壁櫥，上層掛衣帽，下層放鞋子，從而使玄關(guān)削減了擁堵之感，這種設(shè)計(jì)表達(dá)了對(duì)人的關(guān)心。1001.5平方米以上的玄關(guān)，在迎面的墻邊增設(shè)一個(gè)條形的幾案，上面擺一個(gè)花瓶，插一束花草，更能增加生活情趣。固然，鏡子位置是必不行少的，首席出門時(shí)，穿衣戴帽，可以照一照。1503平方米以上的玄關(guān)，除衣櫥與芏柜之外，還要容得下兩把座椅，能夠讓人坐下來(lái)?yè)Q鞋、擦鞋，最好還能容下一株盆栽植物。保姆也可以站在那里為您開門，并接過(guò)您脫下的外套，替您掛進(jìn)衣櫥。70思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!4、玄關(guān)的忌諱像一個(gè)“風(fēng)道”。居室。其實(shí)這并不好，尤其是有老人與兒童的家庭更不適宜。如何選臥房？什么？固然是床。所以，臥房的設(shè)計(jì)肯定要以床為中心。什么？固然是床。所以，臥房的設(shè)計(jì)肯定要以床為中心。1、臥房的尺度10平方米，雙人床的頂端可以靠墻，但左面、右面與前面應(yīng)留有足夠的走道，以便夫妻中的一方下床時(shí)不至于驚擾另一方。有些臥房過(guò)小，雙人床只能靠在墻邊的暖氣上，這樣會(huì)影響暖氣散熱。除了床之外，臥房中必備的設(shè)施還包括衣櫥、床頭柜、梳妝臺(tái)。假設(shè)是兩居室以上的套型，則主臥房?jī)?nèi)還應(yīng)配有一個(gè)衛(wèi)生間，71思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!1420平方米左右的大臥房。2、臥房的電力雖然臥房的最主要功能是睡覺，但是隨著人們生活質(zhì)量的提高，臥房里的電力配置水平一點(diǎn)兒也不能遜于客廳。目前，把彩電擺進(jìn)臥房已成為時(shí)尚，所以臥房也應(yīng)像客廳那樣留有閉路電視接口。接口也不行缺少。兒童臥房中還應(yīng)留有電腦上網(wǎng)的寬帶接口，以滿足兒童學(xué)習(xí)與玩耍的需要。另外，男仆人剃須、女仆人吹風(fēng)都需要電源插座。靜音空調(diào)也需預(yù)留接口。1.23、臥房的忌諱臥房的墻與門要設(shè)隔音層，以確保平穩(wěn)入睡時(shí)不被其他房間的聲音打攪。如果是精裝修的住宅，臥房的地面切忌不要鋪裝孔雀綠等自然石材，雖然看上去貴重，但礦物質(zhì)的輻射性對(duì)人體有害，甚至?xí)?dǎo)致夫妻不孕，這絕非危言聳聽，此前已有先例。公共區(qū)，兩者簡(jiǎn)潔相互干擾。臥房的窗子宜承受雙層鍍膜下班一來(lái)隔間，二來(lái)保暖，三來(lái)防輻射。72思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!4、臥房的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)臥房的面積低限：1420平方米。臥房的電氣設(shè)備：電源插座2至3組，電視天線接口1個(gè)，1個(gè)。75150LX。2小時(shí)。如何選廚房？居家過(guò)日子，最要緊的事情莫過(guò)于飲食，俗話說(shuō)：民以食為天，因此，買房時(shí)千萬(wàn)不能無(wú)視了廚房，這是徇小康生活質(zhì)量的重要指標(biāo)。其實(shí)，廚房堪稱是住宅的心臟，技術(shù)最密集、設(shè)備最集中，施工與設(shè)計(jì)要求最嚴(yán)格，同時(shí)也是家庭生活的污梁源。居家過(guò)日子，最要緊的事情莫過(guò)于飲食，俗話說(shuō)：民以食為天，因此，買房時(shí)千萬(wàn)不能無(wú)視了廚房，這是徇小康生活質(zhì)量的重要指標(biāo)。其實(shí)，廚房堪稱是住宅的心臟，技術(shù)最密集、設(shè)備最集中，施工與設(shè)計(jì)要求最嚴(yán)格，同時(shí)也是家庭生活的污梁源。1、廚房的尺度廚房并非越大越好，根本要求是便于操作。專家建議，廚房的凈寬應(yīng)不小于1.7米，面積應(yīng)不小于5平方米，帶餐廳的廚房應(yīng)不小于8平方米，其操作面延長(zhǎng)線應(yīng)不小于2.4米，而且還應(yīng)為冰箱預(yù)留位置。73思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!思考力微課程，讓商業(yè)學(xué)習(xí)更高效!2、廚房的布置廚房應(yīng)盡量靠近住宅入口，以便于各種食品及生活垃圾的運(yùn)送，同時(shí)，廚房與餐