某項(xiàng)目行銷推廣戰(zhàn)略課件

——江蘇新仁——常州金凱悅項(xiàng)目行銷推廣戰(zhàn)略——江蘇新仁——常州金凱悅項(xiàng)目行銷推廣戰(zhàn)略目錄1、行銷推廣戰(zhàn)略布署2、行銷推廣戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃3、選擇新聚仁的理由4、金凱悅業(yè)務(wù)執(zhí)行體系目錄1、行銷推廣戰(zhàn)略布署一、行銷推廣戰(zhàn)略布署1、賣給誰（客源面）2、誰知道（媒體面）3、怎么賣（銷售面）一、行銷推廣戰(zhàn)略布署1、賣給誰（客源面）1、賣給誰我們的客源在哪里如何擴(kuò)展我們的客源1、賣給誰我們的客源在哪里1、主要開發(fā)本區(qū)域客戶2、向外輻射到周邊區(qū)域及周邊城市我們的客源鐘樓區(qū)1、主要開發(fā)本區(qū)域客戶2、向外輻射到周邊區(qū)域及周邊城市目標(biāo)客戶圈定核心客戶：1、常州地區(qū)私營業(yè)主2、政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員3、高級(jí)白領(lǐng)、技術(shù)人員、管理人員4、各類集中大型市場(chǎng)經(jīng)營客戶重點(diǎn)客戶：1、老的住宅社區(qū)2、各類商會(huì)組織3、律師、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)生等4、全市動(dòng)遷客源邊緣客戶：1、外來人員2、部分投資客核心客戶重點(diǎn)客戶邊緣客戶目標(biāo)客戶圈定核心客戶：核心客戶重點(diǎn)客戶邊緣客戶可開發(fā)的客源1、聚仁會(huì)客戶：利用聚仁會(huì)客戶通路2、早期商品房社區(qū)3、常州集中大型市場(chǎng)4、常州大型企業(yè)、廠區(qū)、機(jī)構(gòu)5、各類商會(huì)、政府事業(yè)單位6、銀行VIP賬單、電信、公積金賬單等客源7、學(xué)校、醫(yī)院、警署等間接性客源可開發(fā)的客源1、聚仁會(huì)客戶：利用聚仁會(huì)客戶通路2、誰知道媒體銷售通道行銷活動(dòng)策略2、誰知道媒體銷售通道媒體銷售通道1、陣地戶外的全面覆蓋（工地圍墻、引導(dǎo)旗、精神堡壘等）2、常州戶外及高炮的全面覆蓋3、區(qū)域消費(fèi)場(chǎng)所POP廣告4、區(qū)域樓宇視頻或電梯廣告5、車庫廣告6、車身廣告7、區(qū)域高端消費(fèi)場(chǎng)所廣告8、短信、彩信的定期投放9、直郵DM、消費(fèi)賬單（銀行、證券、電信、公積金）10、區(qū)域報(bào)紙（只做節(jié)點(diǎn)）、電臺(tái)（交通臺(tái)）、電視（垃圾時(shí)間段及財(cái)金、房產(chǎn)頻道）、網(wǎng)絡(luò)（常州房產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房）媒體銷售通道1、陣地戶外的全面覆蓋（工地圍墻、引導(dǎo)旗、精神堡諸多成功操作的行銷策略1、全城引爆策略2、圈層營銷策略3、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)策略4、異地實(shí)力展示策略5、看房有獎(jiǎng)策略6、節(jié)日促銷策略7、周末嘉年華策略8、拍賣感恩策略諸多成功操作的行銷策略1、全城引爆策略9、抓錢公益策略10、時(shí)尚交友策略11、名人講座、代言策略12、聚仁會(huì)聯(lián)動(dòng)策略13、異地營銷策略14、商會(huì)、銀行、高爾夫、車行、F1等各類聯(lián)動(dòng)策略15、目標(biāo)客源、企業(yè)、公司攻擊策略16、加油策略17、名車、美女策略18、學(xué)校、小孩聯(lián)動(dòng)策略9、抓錢公益策略紅酒雪茄晚會(huì)紅酒雪茄晚會(huì)環(huán)球小姐活動(dòng)環(huán)球小姐活動(dòng)拍賣會(huì)拍賣會(huì)全城看房全城看房1元競(jìng)買會(huì)1元競(jìng)買會(huì)異地商家團(tuán)購會(huì)異地商家團(tuán)購會(huì)3、怎么賣開盤銷售的前提條件現(xiàn)場(chǎng)業(yè)務(wù)如何執(zhí)行3、怎么賣開盤銷售的前提條件開盤銷售的前提條件一、配置條件1、建筑立面（效果圖、配CF放映區(qū)）；2、極具沖擊力的樣板房對(duì)外展示；3、極具視覺感官效果的現(xiàn)場(chǎng)景觀標(biāo)段對(duì)外公開；4、具備五星級(jí)物業(yè)與銷售同步進(jìn)場(chǎng)，在銷售前期就給客戶五星級(jí)物業(yè)服務(wù)的親身體驗(yàn)。5、建材及智能化展示區(qū)二、時(shí)間條件1、售樓處在對(duì)外接待前2個(gè)月完成2、樣板房、樣板標(biāo)段在對(duì)外公開接待1個(gè)月完成開盤銷售的前提條件一、配置條件A.業(yè)務(wù)策略策略一：客戶積累策略策略二：銷售控制策略策略三：銷售價(jià)格策略A.業(yè)務(wù)策略策略一：客戶積累策略策略一：客戶積累的策略1、推出貴賓卡，鎖定目標(biāo)客源（鎖定到樓號(hào)、樓層），確保每次開盤至少完成推案量70%的去化率2、對(duì)目標(biāo)客戶摸清客戶預(yù)算情況，以便做出最合理、精準(zhǔn)的價(jià)格3、通過各類SP手段，人為造成產(chǎn)品在市場(chǎng)極其旺銷的感覺4、視時(shí)機(jī)可提前進(jìn)行暗銷售，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，以保證開盤100%的絕對(duì)成功，造成市場(chǎng)“最佳、最旺”的口碑宣傳效果策略一：客戶積累的策略1、推出貴賓卡，鎖定目標(biāo)客源（鎖定到樓策略二：銷售控制策略

銷售控制策略，是保證各種面積區(qū)間的產(chǎn)品能夠均勻消化的重要手段，也是售樓處銷控的指導(dǎo)思想。尤其可以根據(jù)銷控策略，權(quán)衡各個(gè)階段的銷售產(chǎn)品。策略二：銷售控制策略銷售控制策略，是保證各種面積區(qū)間1、本項(xiàng)目建議“多步快跑”的原則制造產(chǎn)品的稀缺性，讓客戶追捧，同時(shí)采取“少量多開”的方式，明、暗開盤相結(jié)合，多次開盤，控制每次數(shù)量，人為制造緊缺。2、先推主力房源,后推次要房源先以主力房源的賣點(diǎn)，快速去化較多房源的同時(shí)，建立項(xiàng)目市場(chǎng)的中高端地位及價(jià)格地位,為后期房價(jià)提升創(chuàng)造空間，引爆市場(chǎng)3、先差位置，后好位置的銷售原則差位置價(jià)格相對(duì)較低，用相對(duì)較低，卻有較高高性價(jià)比的房源快速擁有自己固定客源，保證項(xiàng)目成功。高成交率的市場(chǎng)口碑為后期開盤價(jià)格提升及成交率均有了很好的口碑效果1、本項(xiàng)目建議“多步快跑”的原則策略三：銷售價(jià)格策略低開高走、階段性價(jià)格上漲1、“低開”：指低于客戶心里預(yù)計(jì)價(jià)格，而非價(jià)低。根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品總體市場(chǎng)定位,在項(xiàng)目推廣上一定要走“高端化”路線，提高產(chǎn)品在客戶心里的價(jià)值。但在公開期內(nèi)價(jià)格一定要給客戶“物有所值”，甚至是“物超所值”的心里感覺，以達(dá)到火爆開盤的效果！2、按照本項(xiàng)目產(chǎn)品分批推案方式,采用遞進(jìn)式定價(jià)、快速小漲原則3、已銷“高漲”，價(jià)格調(diào)整的及時(shí)性策略三：銷售價(jià)格策略低開高走、階段性價(jià)格上漲價(jià)目表制作遵循的原則1、樓層（高層）：低樓層和高樓層一般都會(huì)比較難去化，故在價(jià)格上建議調(diào)大低樓層與當(dāng)中樓層價(jià)格，以高性價(jià)比去化低樓層，而高樓層差價(jià)與當(dāng)中樓層的價(jià)格要相應(yīng)減少，控制好其總價(jià)，以達(dá)到去化高樓層的目的；2、朝向及景觀：端頭房源及南面的房源價(jià)格要大，使之與其他朝向房源價(jià)格拉大，以達(dá)成去化相應(yīng)較差房源目的；價(jià)目表制作遵循的原則1、樓層（高層）：低樓層和高樓層一般都會(huì)3、位置：外圍靠馬路的房源價(jià)格要低，內(nèi)圍房價(jià)要高。4、房型：大面積房型價(jià)格要相對(duì)單價(jià)低，控制好總價(jià)；小戶型單價(jià)高，提到稀缺性優(yōu)勢(shì)。3、位置：外圍靠馬路的房源價(jià)格要低，內(nèi)圍房價(jià)要高。B.銷售道具1、售樓處、物業(yè)服務(wù)親身體驗(yàn)2、模型、3D動(dòng)畫3、效果圖、家配圖4、樣板房、樣板標(biāo)段、會(huì)所功能展示5、裱板、燈箱6、樓書、房型資料7、電視短片8、建材展示區(qū)、CF放映區(qū)、企業(yè)實(shí)力展示區(qū)9、產(chǎn)品資料集B.銷售道具1、售樓處、物業(yè)服務(wù)親身體驗(yàn)巡展設(shè)點(diǎn)樣式巡展設(shè)點(diǎn)樣式模型建議模型建議目錄1、行銷推廣戰(zhàn)略布署2、行銷推廣戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃3、選擇新聚仁的理由4、金凱悅業(yè)務(wù)執(zhí)行體系目錄1、行銷推廣戰(zhàn)略布署二、行銷推廣戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃1、項(xiàng)目推廣建議2、2010年推盤計(jì)劃3、推盤時(shí)間節(jié)奏4、如何累積客戶5、開盤的形式6、每次推案價(jià)格走勢(shì)二、行銷推廣戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃1、項(xiàng)目推廣建議一、項(xiàng)目推廣建議1、可將項(xiàng)目分不同物業(yè)類型，分批推向市場(chǎng)，別墅與高層公寓區(qū)域獨(dú)立命名，階段推廣同時(shí)積累，而執(zhí)行中先高層后別墅。1、高層區(qū)2、別墅區(qū)一、項(xiàng)目推廣建議1、可將項(xiàng)目分不同物業(yè)類型，分批推向市場(chǎng)，別2、深度挖掘小區(qū)水景設(shè)計(jì)，增大中心水景面積，做到中心湖概念，使別墅客戶享受到半島規(guī)劃。別墅盡可能做到戶戶臨水，公寓做到水景名宅的標(biāo)準(zhǔn)?！叭藷o我有，人有我精”，為項(xiàng)目增色。增加水景面積2、深度挖掘小區(qū)水景設(shè)計(jì)，增大中心水景面積，做到中心湖概念，樣板區(qū)建議1方案1：售樓處：設(shè)置在會(huì)所位置；入口：建議打造常州地標(biāo)性入口大門，提升現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)；樣板區(qū)：建議全力打造小區(qū)入口-會(huì)所-水景道路整體實(shí)品景觀；實(shí)品樣板房：建議會(huì)所南側(cè)5號(hào)樓高層和沿湖別墅，到別墅樣板房臨時(shí)木橋；方案2：售樓處為社區(qū)外接待，在售樓處內(nèi)部完成樣板房小區(qū)入口-會(huì)所-水景道路整體實(shí)品景觀完成；5號(hào)樓建筑外立面、會(huì)所、樓宇精裝大堂完成售樓處前期施工區(qū)別墅樣板房公寓樣板房入口樣板區(qū)圍板樣板區(qū)建議1方案1：售樓處前期施工區(qū)別墅樣板房公寓樣板房入口二、2010年推盤計(jì)劃二、2010年推盤計(jì)劃利用圈層營銷長期積累少量別墅目標(biāo)客戶。營銷思路推廣高舉高打，利用事件營銷，迅速積累大平層客戶。利用封鎖掃蕩，充分挖掘鐘樓區(qū)域所有剛性需求客戶，完成高層小面積目標(biāo)客戶。營銷思路推廣高舉高打，利用事件營銷，迅速積累大平層客戶。利用銷售配合進(jìn)度節(jié)點(diǎn)2月接待準(zhǔn)備期客戶積累期開盤強(qiáng)銷期進(jìn)駐銷售中心樣板區(qū)全面展示第一次開盤銷售中心：2010年2月中旬完成樣板房：2010年4月中旬完成現(xiàn)場(chǎng)售樓處：2010年5月中旬第1次開盤銷售中心：2010年9月中旬第２次開盤銷售中心：2010年11月底第3次開盤第二次開盤第三次開盤3月5月4月6月7月8月9月10月11月12月2010年銷售沖刺期別墅開盤：2010年10月中旬銷售配合進(jìn)度節(jié)點(diǎn)2月接待客戶開盤強(qiáng)銷期進(jìn)駐銷售中心樣板區(qū)全面開盤順序建議開盤順序是：由1-2號(hào)樓開盤，快速獲得目標(biāo)客戶；別墅區(qū)同時(shí)積累，通過與別墅與公寓的價(jià)格杠桿獲得有效客戶，交叉開盤；實(shí)品樣板區(qū)完成后3-4號(hào)樓與別墅2次開盤5號(hào)樓3次開盤，實(shí)現(xiàn)利潤最大化第三批第二批第一批132456789開盤順序建議開盤順序是：第三批第二批第一批132456789項(xiàng)目主要進(jìn)度情況2010年銷售計(jì)劃：總銷面積：約13萬平米銷售區(qū)域：1-2區(qū)域銷售進(jìn)度：1區(qū)高層區(qū)最先發(fā)售2區(qū)別墅區(qū)：與1區(qū)同時(shí)建造推廣，利用城中別墅實(shí)景提升高層銷售價(jià)格，延后發(fā)售時(shí)間3區(qū)2011年階段發(fā)售，利用水景及大平層戶型，利潤最大化1-2區(qū)施工進(jìn)度：2009年11月中動(dòng)工售樓處2月中旬完成2010年3月中旬樣板房、樣板標(biāo)段完成4月下旬取得預(yù)售證后批動(dòng)工區(qū)域31首批動(dòng)工區(qū)域2項(xiàng)目主要進(jìn)度情況2010年銷售計(jì)劃：后批動(dòng)工區(qū)域31首批動(dòng)工四、如何累積客戶1、通過有效的老客戶維護(hù)體系2、建立金凱悅會(huì)員制度，重新獲得目標(biāo)客戶3、建立長期巡展點(diǎn)，分銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立4、各類廣告帶來的新客源5、各類推廣活動(dòng)（開園+環(huán)球小姐活動(dòng)、1元競(jìng)買會(huì)、奢侈品展等）6、推出“認(rèn)購權(quán)”鎖定真正的目標(biāo)客源四、如何累積客戶1、通過有效的老客戶維護(hù)體系五、開盤形式方案一開盤當(dāng)天排隊(duì)銷售用一場(chǎng)火爆開盤秀樹立金凱悅品牌五、開盤形式方案一優(yōu)勢(shì)：1、通過售卡將客戶一個(gè)個(gè)蹲點(diǎn)蹲位子蹲好，這樣將有利于業(yè)務(wù)員有針對(duì)性的為客戶推房源，做到讓有效客戶盡可能在房源選擇上不會(huì)有太大沖突。2、將每套房源都排幾個(gè)客戶，按時(shí)間先后來排，這樣既制造了房源的緊張感，又最大限度保證每套房子都有人要。3、在正式銷售前，根據(jù)排位的銷控情況，可以做出最合理的價(jià)格差，最終利用合理的價(jià)格及價(jià)差，將所有有效客戶變?yōu)槌山豢蛻簟?、同時(shí)對(duì)于一些想要后期開盤的客戶，也可以運(yùn)用此方法，這樣即保留了自己的客源不至于流失，同時(shí)又為后面要開盤的樓宇積累了最有效的客戶資源。5、開盤當(dāng)天的來人量將會(huì)非常多，現(xiàn)場(chǎng)氣氛將會(huì)十分火爆，這為接下來的媒體宣傳提供最有利的證明，同時(shí)也為項(xiàng)目“供不應(yīng)求”美譽(yù)度的傳播提供最真實(shí)的證明，亦給還在猶豫、徘徊、等待的邊緣客戶注入了最大劑量的一支強(qiáng)行針。優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1、開盤時(shí)排隊(duì)的客戶會(huì)較多，在安全考量上將要花較大的精力。劣勢(shì)：某項(xiàng)目行銷推廣戰(zhàn)略課件五、備用開盤形式SP暗銷在未開盤前就將可去化的客戶去化掉五、備用開盤形式方案總結(jié)優(yōu)勢(shì)：1、當(dāng)可能要房子的客戶量并不大時(shí)將采用此方法，這樣可以在開盤前就將房源銷售完成，到開盤僅僅走個(gè)形式，對(duì)外給所有客戶的感覺，本項(xiàng)目房源依然十分緊張，必須有關(guān)系才能買到我們的房子。2、這種銷售方式將開盤可能出現(xiàn)的“冷銷售”情況降為了“零”，市場(chǎng)上的宣傳永遠(yuǎn)是本項(xiàng)目銷售情況非常良好。方案總結(jié)優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：1、無法在售樓處有真實(shí)火爆的銷售場(chǎng)面，在市場(chǎng)的口碑宣傳上稍有欠缺。2、由于沒有售樓處的人山人海的火爆場(chǎng)景，因此在開盤后的硬廣的宣傳效果上也將有所降低。3、缺乏人氣的配合，已購、未購客戶對(duì)項(xiàng)目真實(shí)銷售情況的信任度上會(huì)有所懷疑。劣勢(shì)：六、推案的價(jià)格走勢(shì)1、多幅度、小階段不斷上調(diào)表單價(jià)格2、已售房源的較大幅度調(diào)價(jià)，掩護(hù)未銷售房源出貨3、集中銷售“模塊”化區(qū)域房源，將已銷售房源價(jià)格大幅拉高，促進(jìn)未銷售房源六、推案的價(jià)格走勢(shì)1、多幅度、小階段不斷上調(diào)表單價(jià)格優(yōu)勢(shì)：1、首次開盤用市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，大大吸引客戶的購買欲望，同時(shí)將競(jìng)爭(zhēng)樓盤的客戶一起吸收過來，一炮打響項(xiàng)目的影響力。2、高性價(jià)比的價(jià)格不但促成了成交的概率，在擁有更多老客戶的同時(shí)，也為項(xiàng)目創(chuàng)造了更多老客戶帶新客戶的可能性。3、不斷上漲的價(jià)格，亦讓所有客戶看到了物業(yè)的增值性同時(shí)，也最大限度的刺激了邊緣客戶成交的速度。4、物業(yè)的不斷增值性也為項(xiàng)目良好的口碑傳遞提供了有利的保證。5、此種操作方式將最好的的房子有利的拔到最高價(jià)，真正的做到利潤最大化。優(yōu)勢(shì)：目錄1、行銷推廣戰(zhàn)略布署2、行銷推廣戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃3、選擇新聚仁的理由4、金凱悅業(yè)務(wù)執(zhí)行體系目錄1、行銷推廣戰(zhàn)略布署不斷超越追求完美以房地產(chǎn)業(yè)整合營銷服務(wù)為橋梁，不斷超越消費(fèi)者和發(fā)展商日益提高的期望要求。Continuallyinnovationandpursuingforperfect不斷超越追求完美以房地產(chǎn)業(yè)整合營銷服務(wù)為橋梁，Conti公司核心競(jìng)爭(zhēng)力PART1Companyculture公司核心競(jìng)爭(zhēng)力PART1Companycult專業(yè)從事中大規(guī)模高檔物業(yè)的營銷代理機(jī)構(gòu)業(yè)績指標(biāo)客戶資源操作體系專業(yè)從事中大規(guī)模高檔物業(yè)的業(yè)績指標(biāo)客戶資源操作體系業(yè)績指標(biāo)

0失誤

100%成功無論是在市場(chǎng)的高峰或是低谷，新聚仁機(jī)構(gòu)保持代理個(gè)案100%完全銷售的全勝戰(zhàn)績，并贏得了良好的市場(chǎng)口碑與品牌效應(yīng)。業(yè)績指標(biāo)0失誤100%成功無論是在市場(chǎng)的高峰或是低谷，從發(fā)展商對(duì)地塊的選擇開始，全程介入；以高標(biāo)準(zhǔn)的企劃與銷售的執(zhí)行力貫穿全案；提供自始至終的專業(yè)服務(wù)，在發(fā)展商與消費(fèi)者之間架起橋梁。

全面營銷代理服務(wù)從發(fā)展商對(duì)地塊的選擇開始，全程介入；全面營銷代理服務(wù)運(yùn)作目標(biāo)宗旨：對(duì)每一個(gè)所操作個(gè)案都力求完美超越地區(qū)均價(jià)超越地區(qū)速度追求完美運(yùn)作運(yùn)作目標(biāo)宗旨：對(duì)每一個(gè)所操作個(gè)案都力求完美超越地區(qū)均價(jià)超越地ISO9001國際質(zhì)量認(rèn)證體系一個(gè)企業(yè)取得ISO9001認(rèn)證，意味著該企業(yè)已在管理、實(shí)際工作、供應(yīng)商和分銷商關(guān)系及產(chǎn)品、市場(chǎng)、售后服務(wù)等所有方面建立起一套完善的質(zhì)量管理體系。良好的質(zhì)量管理，有利于企業(yè)提高效率、降低成本、提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，增強(qiáng)顧客滿意。

ISO9001國際質(zhì)量認(rèn)證體系一個(gè)企業(yè)取得ISO9001認(rèn)證選擇新聚仁的理由1、我司是全國十大營銷代理機(jī)構(gòu)2、擁有豐富的成功操作經(jīng)驗(yàn)（2009年全國60個(gè)，江蘇省23個(gè)）3、整個(gè)營銷團(tuán)隊(duì)基本實(shí)現(xiàn)本土化，成功銷售新城溫莎郡項(xiàng)目4、在常州擁有良好的媒體關(guān)系及渠道5、擁有常州聚仁會(huì)客戶名單6、對(duì)常州市場(chǎng)一直有定期的跟蹤，了解市場(chǎng)的變化情況選擇新聚仁的理由1、我司是全國十大營銷代理機(jī)構(gòu)江蘇區(qū)域操作高端項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—JiangSudistrictoperationitem江蘇區(qū)域操作高端項(xiàng)目南通區(qū)域住宅項(xiàng)目南通區(qū)域住宅項(xiàng)目物業(yè)位置：南通市星湖大道1888號(hào)占地面積：總建筑面積40萬平方米山水如此多嬌真山真水真別墅別墅首期售罄目前小高層正在熱銷中南通區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem物業(yè)位置：南通市星湖大道1888號(hào)山水如此多嬌別墅首期售罄目蘇州區(qū)域住宅及別墅項(xiàng)目蘇州區(qū)域住宅及別墅項(xiàng)目蘇州區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem蘇州陽光美地項(xiàng)目位置：蘇州市平江區(qū)占地面積：4.2公頃總建筑面積：約為96000平方米

銷售情況:09年銷售5億蘇州區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目蘇州陽光美地項(xiàng)目位置：蘇州市平江區(qū)銷昆山區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem目前已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售昆山地區(qū)最為著名的個(gè)案CLD公園版圖巴比倫空中花園物業(yè)位置：昆山金浦路總建面積：12萬平米昆山區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售CLD公園版圖物昆山區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem物業(yè)位置：江蘇昆山市馬鞍山西路總建面積：60萬平米紐約-上海-昆山共享中央花園生活

銷售情況：1期半年100%售罄。昆山區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目物業(yè)位置：江蘇昆山市馬鞍山西路紐約-昆山區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem文化改變家園森林引領(lǐng)時(shí)尚物業(yè)位置：江蘇昆山市總建面積：28萬平米銷售情況：正在熱銷中昆山區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目文化改變家園物業(yè)位置：江蘇昆山市銷售昆山區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem陽澄湖上島居別墅物業(yè)位置：昆山市巴城鎮(zhèn)湖濱南路680號(hào)總建面積：8萬平方米一期76幢，其中獨(dú)棟62幢，雙拼為14幢二期為75幢獨(dú)棟，三期正在規(guī)劃中銷售情況:正在熱銷中昆山區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目陽澄湖上島居別墅物業(yè)位置：昆山市巴鎮(zhèn)江區(qū)域住宅及別墅項(xiàng)目鎮(zhèn)江區(qū)域住宅及別墅項(xiàng)目鎮(zhèn)江區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem鎮(zhèn)江香山森林美苑項(xiàng)目項(xiàng)目位置：鎮(zhèn)江市丹徒新區(qū)北臨312國道，其他三面比鄰原生態(tài)山林占地面積：318000平方米鎮(zhèn)江區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目鎮(zhèn)江香山森林美苑項(xiàng)目項(xiàng)目位置：鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem鎮(zhèn)江優(yōu)山美地項(xiàng)目位于城市東面，京口區(qū)禹山風(fēng)景區(qū)內(nèi)屬于鎮(zhèn)江市的教育區(qū)內(nèi)36萬平方米建筑形態(tài)：花園洋房、聯(lián)體別墅、小高層銷售情況:09年銷售5億鎮(zhèn)江區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目鎮(zhèn)江優(yōu)山美地項(xiàng)目位于城市無錫區(qū)域住宅及辦公項(xiàng)目無錫區(qū)域住宅及辦公項(xiàng)目物業(yè)位置：無錫惠山新區(qū)總建面積：22萬平方米像別墅非別墅銷售情況：一、二期全部售完無錫區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem物業(yè)位置：無錫惠山新區(qū)像別墅非別墅銷售情況：一、二期全部售無錫區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem物業(yè)位置：無錫道長巷北、天成巷東。（規(guī)劃用途為商業(yè)和辦公）總建面積：13.6萬平方米，（寫字樓部分建筑面積約為29715.3平方米；酒店式公寓部分建筑面積約為37973.7平方米）銷售情況：尚未公開領(lǐng)略無錫之體驗(yàn)前所未見無錫區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目物業(yè)位置：無錫道長巷北、天成巷東。銷無錫區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目NEWTALENTEAMGROUP—Shanghaidistrictoperationitem物業(yè)位置：無錫區(qū)高檔公寓總建面積：13萬平方米居上流之上銷售情況:尚未公開無錫區(qū)域操作高端住宅項(xiàng)目物業(yè)位置：無錫區(qū)高檔公寓居上流之上銷江蘇中、高端個(gè)案成功操作的經(jīng)驗(yàn)A.加州·洋房1、無錫首個(gè)“退臺(tái)洋房”項(xiàng)目，將“洋房”的住宅理念首個(gè)帶入無錫，開啟了無錫洋房熱的浪潮。2、在整個(gè)惠山新城從05年開案以來，每季度銷售都排行惠山第一名，一、二期已全部銷售完成，在無錫創(chuàng)造了該區(qū)域銷售速度第一、銷售價(jià)格第一、口碑效果第一的銷售神話。3、08年惠山區(qū)別墅銷售最火的樓盤。4、“像別墅、非別墅”、“沒看過加州洋房，決不輕易買房”的經(jīng)典廣告語在業(yè)內(nèi)和客戶中廣為美談！江蘇中、高端個(gè)案成功操作的經(jīng)驗(yàn)A.加州·洋房加州洋房加州洋房加州洋房加州洋房加州洋房加州洋房

C.盛世新城1、與江蘇省最大的開發(fā)商《新城集團(tuán)》合作項(xiàng)目2、在08年無錫市場(chǎng)創(chuàng)造了諸多的奇跡。10、11、12月三次開盤均是雨夜排隊(duì)搶購3、10月份全無錫銷售冠軍，10月、11月、12月為無錫季度總銷冠軍，其在市場(chǎng)口碑效果是絕佳的一個(gè)項(xiàng)目4、此項(xiàng)目是如今整個(gè)北塘區(qū)“銷售價(jià)格最高、銷售速度最快、市場(chǎng)口碑效果最好”的一個(gè)社區(qū)了。5、由于我司在此項(xiàng)目的成功操作，使得“新城集團(tuán)”歷史性的將其在常州的2個(gè)本土項(xiàng)目第一次交給代理公司－我司來全程代理。6、09年4、6月份的兩次開盤更是將去年的銷售神話得到的延續(xù)，同時(shí)還又創(chuàng)造了另一個(gè)神話，將區(qū)域的價(jià)格歷史性的提高到6400元的一個(gè)新的平臺(tái)。

C.盛世新城盛世新城盛世新城盛世新城盛世新城盛世新城盛世新城d.美新玫瑰大道1、無錫新區(qū)唯一一個(gè)擁有別墅社區(qū)的大型高端項(xiàng)目；2、是目前區(qū)域周邊“售價(jià)最高，銷售速度最快”的個(gè)案，一期4棟公寓及別墅均已基本全部售罄，公寓價(jià)格達(dá)到5500元以上，比周邊整整高出約500-600元價(jià)格，別墅價(jià)格更是達(dá)到萬元以上，總價(jià)達(dá)到約280萬至320萬左右；3、今年8月15日開盤，同時(shí)在周邊四個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤的情況下，繼續(xù)創(chuàng)造一個(gè)又一個(gè)新的奇跡，客戶在早在開盤前一天就通宵排隊(duì)，開盤當(dāng)天銷售258套房源，而周邊三個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)天成交最多的才40套左右，價(jià)格同樣是周邊項(xiàng)目成交最高價(jià)。d.美新玫瑰大道美新玫瑰大道美新玫瑰大道目錄1、行銷推廣戰(zhàn)術(shù)安排2、行銷推廣戰(zhàn)略排布3、選擇新聚仁的理由4、金凱悅業(yè)務(wù)執(zhí)行體系目錄1、行銷推廣戰(zhàn)術(shù)安排操盤人員組織構(gòu)成1、項(xiàng)目配合部門架構(gòu)項(xiàng)目雙總監(jiān)制投資咨詢部項(xiàng)目部市場(chǎng)部企劃部操盤人員組織構(gòu)成1、項(xiàng)目配合部門架構(gòu)項(xiàng)目雙總監(jiān)制投資咨詢部項(xiàng)2、案場(chǎng)項(xiàng)目人員架構(gòu)項(xiàng)目副總監(jiān)行政助理業(yè)務(wù)組長業(yè)務(wù)組長業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員業(yè)務(wù)員2、案場(chǎng)項(xiàng)目人員架構(gòu)項(xiàng)目副總監(jiān)行政助理業(yè)務(wù)組長業(yè)務(wù)組長業(yè)務(wù)員我們對(duì)金凱悅項(xiàng)目業(yè)務(wù)人員的要求某項(xiàng)目行銷推廣戰(zhàn)略課件A.職業(yè)禮儀1、男生短發(fā)、不蓄胡子。2、女生化淡妝。3、勤剪指甲，保持手部清潔。4、工作時(shí)穿制服，保持干凈，襯衫和西褲一定要燙平。5、皮鞋要深色，干凈，勤擦試。A.職業(yè)禮儀1、男生短發(fā)、不蓄胡子。B.規(guī)范接待流程1、客戶進(jìn)門：幫客戶拉門，喊“客戶到，歡迎參觀”；與客戶交換名片；2、來電接聽：音調(diào)親切、上揚(yáng)、有節(jié)奏、有朝氣；3、引導(dǎo)客戶進(jìn)入銷售區(qū)：幫客戶拉好背對(duì)柜臺(tái)或側(cè)對(duì)柜臺(tái)的椅子，請(qǐng)客戶入座；4、幫客戶倒水：水倒七分滿，端給客戶時(shí)，手盡量遠(yuǎn)離杯口；5、入座：拿好FILE夾坐在面對(duì)或側(cè)對(duì)柜臺(tái)的位置上，不要與客戶面對(duì)面；B.規(guī)范接待流程1、客戶進(jìn)門：幫客戶拉門，喊“客戶到，歡6、坐姿：坐在柜臺(tái)、輪排桌、銷售桌時(shí)坐姿端正，坐前半部分座位，上身挺直；7、換煙缸：煙缸要洗干凈并擦干，有2個(gè)煙頭就必須換；8、樣板區(qū)：引導(dǎo)客戶到樣板房門口，幫客戶放好拖鞋，請(qǐng)客戶換鞋，或請(qǐng)客戶換鞋套；9、送客戶：已購客戶必須喊“恭喜”并目送客戶離開；10、及時(shí)填寫來人登記表和來電登記表。6、坐姿：坐在柜臺(tái)、輪排桌、銷售桌時(shí)坐姿端正，坐前半部分座位C.定期市調(diào)、嚴(yán)格培訓(xùn)1、標(biāo)地：對(duì)本案周邊區(qū)域的交通（公交站點(diǎn)、軌道線路）、商業(yè)設(shè)（餐飲、娛樂、購物）、市政配套（醫(yī)院、郵局、加油站）、辦公樓、酒店式公寓、賓館、國際知名企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案熟悉，并繪制標(biāo)地圖。2、市調(diào)：周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目進(jìn)行基本資料調(diào)研，并對(duì)這些調(diào)研項(xiàng)目作出周邊環(huán)境、整體規(guī)劃、價(jià)格、建材、去化情況、媒體、銷售、客源、開發(fā)商、利多利空的分析，填寫市調(diào)表格；C.定期市調(diào)、嚴(yán)格培訓(xùn)1、標(biāo)地：對(duì)本案周邊區(qū)域的交通（公交站D.說辭培訓(xùn)：產(chǎn)品熟悉、業(yè)務(wù)說辭演練、業(yè)務(wù)流程演練產(chǎn)品熟悉：要求業(yè)務(wù)員全部牢記在心，并定時(shí)抽查1、產(chǎn)品基本資料熟悉；2、建筑材料熟悉；3、建筑規(guī)劃熟悉；4、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾及智能化配備熟悉；5、會(huì)所設(shè)施熟悉；6、物業(yè)管理熟悉；7、戶型介紹熟悉；8、合同條款的熟悉。D.說辭培訓(xùn)：產(chǎn)品熟悉、業(yè)務(wù)說辭演練、業(yè)務(wù)流程演練產(chǎn)品熟悉：E.業(yè)務(wù)說辭演練：要求熟練背出并能靈活運(yùn)用1、答客戶問：銷售講解答客戶問及客戶可能提到的各類疑難問題的統(tǒng)一說辭。2、來電接聽說辭：統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的來電說辭，提煉產(chǎn)品的最大賣點(diǎn)，在最短的時(shí)間內(nèi)吸引客戶能來現(xiàn)場(chǎng)看房。3、逼訂說辭：通過團(tuán)體SP的配合，加快成交速度和成交率。4、簽約說辭：對(duì)合同條款中可能引起客戶疑問的條款，事先制定統(tǒng)一的說辭。E.業(yè)務(wù)說辭演練：要求熟練背出并能靈活運(yùn)用1、答客戶問：銷售F.業(yè)務(wù)流程演練a)來電接聽要點(diǎn)：