河北老橋-房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增準(zhǔn)備 印刷版

房地產(chǎn)企業(yè)備戰(zhàn)“營(yíng)改增”喬新永一、本輪營(yíng)改增背景—原因1994年稅制改革,確立了增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩稅并存的貨物和勞務(wù)稅稅制格局。1、增值稅對(duì)銷售貨物、進(jìn)口貨物；提供加工勞務(wù)、修理修配勞務(wù)等增值額進(jìn)行征稅，基本稅率為17%，具有消除重復(fù)征稅、促進(jìn)專業(yè)化協(xié)作的優(yōu)點(diǎn)。一、本輪營(yíng)改增背景—原因2、營(yíng)業(yè)稅征收范圍包括：轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和七項(xiàng)勞務(wù)（即：交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)勞務(wù)），一律采用比例稅率。國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)大類一、本輪營(yíng)改增背景—原因營(yíng)業(yè)稅與增值稅并存之缺陷營(yíng)業(yè)稅與增值稅混合銷售存在爭(zhēng)議營(yíng)業(yè)稅與增值稅重復(fù)征稅增值稅鏈條不完善:如融資租賃、合同能源管理、交通運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等）營(yíng)業(yè)稅存在重復(fù)征稅現(xiàn)象一、本輪營(yíng)改增背景—原因“營(yíng)改增”的積極效應(yīng)一是減輕制造業(yè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，將會(huì)加大對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的投入力度；二是為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)打通、延伸和拉長(zhǎng)了增值稅的抵扣鏈條，企業(yè)將一些生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向外部發(fā)包，促進(jìn)社會(huì)專業(yè)化分工的進(jìn)一步細(xì)化；三是為大型制造業(yè)企業(yè)實(shí)施主輔分離提供了完善的稅制保障，已有部分生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)開始從制造業(yè)中分離出來(lái)，先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。一、本輪營(yíng)改增背景—原因中央與地方財(cái)政的較量中央地方財(cái)政收入歷年對(duì)比一、增值稅試點(diǎn)改革-背景介紹10月1日一、本輪營(yíng)改增背景—進(jìn)程

今后改革擴(kuò)展方向金融業(yè)房地產(chǎn)和建筑業(yè)娛樂(lè)業(yè)9月1日1月1日

11月1日12月1日2013.8.1北京上海江蘇、安徽福建（含廈門）、廣東（含深圳）天津、浙江（含寧波）、湖北中國(guó)其他省市北京

天津重慶江蘇深圳Jiangsu Shenzhen上海2014年鐵路、郵政、電信生活服務(wù)業(yè)一、本輪營(yíng)改增背景—內(nèi)容試點(diǎn)選擇與制造業(yè)密切相關(guān)的部分行業(yè)，覆蓋范圍為“1+6”，即：交通運(yùn)輸業(yè)（包括陸路運(yùn)輸、水路運(yùn)輸、航空運(yùn)輸、管道運(yùn)輸），部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括研發(fā)和技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動(dòng)產(chǎn)租賃以及鑒證咨詢。鐵路運(yùn)輸、郵政、電信。試點(diǎn)范圍暫不包括建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)，以及餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)。一、本輪營(yíng)改增背景—效果上海市發(fā)展改革研究院課題組近日發(fā)布的《2012年一季度上海服務(wù)業(yè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》指出，全市試點(diǎn)企業(yè)和原增值稅一般納稅人整體減輕稅負(fù)約20億元。

從行業(yè)分類看，認(rèn)為稅負(fù)有所增加的企業(yè)主要集中在運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。36家運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)有63.9%認(rèn)為稅負(fù)有所增加，其中稅負(fù)增加10%以上的企業(yè)占27.8%。此外，從事文體娛樂(lè)、水利環(huán)境業(yè)的企業(yè)也多數(shù)反映稅負(fù)有所增加。

二、增值稅基本原理1、增值稅的由來(lái)1954年，法國(guó)首先實(shí)行增值稅。1980年選擇在柳州、長(zhǎng)沙、襄樊和上市等城市，對(duì)重復(fù)征稅矛盾較為突出的機(jī)器機(jī)械和農(nóng)業(yè)機(jī)具兩個(gè)行業(yè)試點(diǎn)開征增值稅；1981年，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到自行車、電風(fēng)扇和縫紉機(jī)三種產(chǎn)品；1983年，征稅地點(diǎn)擴(kuò)大到全國(guó)范圍，1984年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例（草案）》1、增值稅的由來(lái)1993年12月13日發(fā)布的《增值稅暫行條例》，確立了現(xiàn)代意義上的增值稅。2009年，國(guó)務(wù)院修訂《增值稅暫行條例》。2012年開始至今，營(yíng)改增全面擴(kuò)圍。二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額—進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額=對(duì)外銷售額*稅率進(jìn)項(xiàng)稅額=購(gòu)入銷售額*稅率應(yīng)納稅額=（銷售價(jià)格-購(gòu)進(jìn)價(jià)格）*稅率=毛利*稅率二、增值稅基本原理增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。2、增值稅計(jì)稅原理某企業(yè)2015年1月購(gòu)進(jìn)一輛汽車，支出56.8萬(wàn)元，售出后取得收入117萬(wàn)元，問(wèn)當(dāng)月應(yīng)納增值稅多少？如果征收營(yíng)業(yè)稅是多少？二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念：價(jià)稅合計(jì)：銷售額、稅額。銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購(gòu)買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項(xiàng)稅額。銷售汽車，合計(jì)收入117萬(wàn)元，銷售額與稅額分別為多少？（營(yíng)業(yè)稅與增值稅收入比較?。┒⒃鲋刀惢驹?、增值稅計(jì)稅原理新概念一：價(jià)內(nèi)稅、價(jià)外稅。借：銀行存款借：營(yíng)業(yè)稅金及附加貸：營(yíng)業(yè)收入貸：應(yīng)交稅金—應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅借：銀行存款

貸：營(yíng)業(yè)收入

貸：應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅—銷項(xiàng)稅額增值稅可以轉(zhuǎn)嫁么？二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念二：銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額銷售稅額進(jìn)貨稅額二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念三：增值稅名義稅率17%——貨物及加工修理修配勞務(wù)——的有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

13%——糧食、圖書等國(guó)家扶持產(chǎn)品

11%——交通運(yùn)輸業(yè)

6%——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)0%——出口專用二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念三：增值稅名義稅率引入各類稅率后的新公式：應(yīng)納稅額=∑各類收入*適用稅率——∑各類購(gòu)進(jìn)*適用稅率二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念三：增值稅名義稅率重慶啤酒2015年1月取得銷售額200萬(wàn)元，當(dāng)月支付運(yùn)費(fèi)價(jià)款100萬(wàn)元，瓶蓋價(jià)款20萬(wàn)元，問(wèn)當(dāng)月應(yīng)納增值稅多少？二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念三：留抵稅額某企業(yè)2015年1月購(gòu)進(jìn)兩輛汽車，支出234萬(wàn)元。當(dāng)月僅售出一輛，取得收入117萬(wàn)元，問(wèn)當(dāng)月應(yīng)納增值稅多少？二、增值稅基本原理2月份將另一輛汽車售出，取得收入117萬(wàn)元，當(dāng)月未發(fā)生其他購(gòu)進(jìn)事項(xiàng)，問(wèn)當(dāng)月應(yīng)納增值稅多少？2、增值稅計(jì)稅原理新概念四：稅負(fù)增值稅稅負(fù)=某期間應(yīng)納稅額/增值稅收入例：某工業(yè)企業(yè)適用17%增值說(shuō)率，2013年度銷售額（不含稅）100萬(wàn)元，全年應(yīng)納、實(shí)納增值稅5萬(wàn)元，問(wèn)，該企業(yè)當(dāng)年增值稅負(fù)是多少？該稅負(fù)是高還是低？二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念五：征稅范圍——貨物的內(nèi)涵商品：為交換而生產(chǎn)的勞動(dòng)產(chǎn)品產(chǎn)品：經(jīng)過(guò)生產(chǎn)制造工藝制作完成的物品貨物：指可供出售的物品

是指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)?！秾?shí)施細(xì)則》軟件呢？物品是個(gè)神馬東東？二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念五：征稅范圍——?jiǎng)趧?wù)和服務(wù)應(yīng)稅勞務(wù)：加工、修理修配應(yīng)稅服務(wù)：營(yíng)改增出現(xiàn)的新名詞二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念六：混業(yè)經(jīng)營(yíng)納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：

1.兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率。

2.兼有不同征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用征收率。

3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù)的，從高適用稅率。二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念七：納稅主體《暫行條例》：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人《營(yíng)改增》：第一條在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）提供交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)（以下稱應(yīng)稅服務(wù)）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念八：納稅人身份一般納稅人：①工業(yè)企業(yè)年應(yīng)稅銷售額在50萬(wàn)元以上；

②商業(yè)企業(yè)年應(yīng)稅銷售額在80萬(wàn)元以上；③應(yīng)稅服務(wù)業(yè)年應(yīng)稅銷售額超過(guò)500萬(wàn)元。小規(guī)模納稅人：應(yīng)納稅額=收入/(1+征收率)*征收率（3%）二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念九：簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法《營(yíng)改增106》第十四條增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。第十五條一般納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人提供財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。第十六條小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。二、增值稅基本原理2、增值稅計(jì)稅原理新概念十：增值稅扣稅憑證！增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和稅收繳款憑證。

納稅人憑稅收繳款憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。二、增值稅基本原理1、增值稅稅負(fù)的決定因素應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額—進(jìn)項(xiàng)稅額三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析

=（銷售收入-購(gòu)進(jìn)成本）*稅率

=銷售收入*稅率—購(gòu)進(jìn)成本*稅率

=∑各類收入*適用稅率

—∑各類購(gòu)進(jìn)*適用稅率毛利額一是毛利；二是稅率；三是購(gòu)銷時(shí)間；四是經(jīng)營(yíng)模式！2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入因素——構(gòu)成A：土地轉(zhuǎn)讓收入B：開發(fā)產(chǎn)品銷售（含配套設(shè)施）C：代建工程收入D：房屋、土地出租收入E：酒店等其他業(yè)務(wù)收入影響增值稅負(fù)的銷售收入，是指應(yīng)征增值稅收入！三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入因素——確認(rèn)時(shí)間（一）納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。（二）納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三）納稅人發(fā)生本辦法第十一條視同提供應(yīng)稅服務(wù)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天。（四）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天?！稜I(yíng)改增》第106號(hào)文三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入因素——銷售額第三十三條銷售額，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合下列條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

1.由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

2.收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。營(yíng)改增第106號(hào)文件三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入因素——銷售額第十二條條例第六條第一款所稱價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購(gòu)買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。但下列項(xiàng)目不包括在內(nèi)：（二）同時(shí)符合以下條件的代墊運(yùn)輸費(fèi)用：

1.承運(yùn)部門的運(yùn)輸費(fèi)用發(fā)票開具給購(gòu)買方的；

2.納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購(gòu)買方的。（三）同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

1.由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

2.收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

3.所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。（四）銷售貨物的同時(shí)代辦保險(xiǎn)等而向購(gòu)買方收取的保險(xiǎn)費(fèi)，以及向購(gòu)買方收取的代購(gòu)買方繳納的車輛購(gòu)置稅、車輛牌照費(fèi)。三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入因素——銷售額代收費(fèi)用的營(yíng)改增巨大差異：煤氣（天然氣）集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話初裝費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用（房屋交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)、權(quán)證工本費(fèi)、契稅、商品房購(gòu)銷合同印花稅、房屋所有權(quán)證印花稅、土地使用證印花稅）等營(yíng)業(yè)稅：5%。增值稅：11%三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入因素——視同銷售《實(shí)施細(xì)則》第四條單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（一）將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷；（二）銷售代銷貨物；（三）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目；（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi)；（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶；（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者；（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人?！稜I(yíng)改增106》應(yīng)稅服務(wù)：向其他單位或個(gè)人無(wú)償提供應(yīng)稅服務(wù)的。三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入因素——視同銷售視同銷售的計(jì)稅依據(jù)：第十六條納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無(wú)銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；（三）按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的貨物，其組成計(jì)稅價(jià)格中應(yīng)加計(jì)消費(fèi)稅額。公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購(gòu)貨物的為實(shí)際采購(gòu)成本。公式中的成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入因素——折扣銷售納稅人采取折扣方式銷售貨物，銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明是指銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上的“金額”欄分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。未在同一張發(fā)票“金額”欄注明折扣額，而僅在發(fā)票的“備注”欄注明折扣額的，折扣額不得從銷售額中減除。國(guó)稅函[2010]56號(hào)三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析2、房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入因素——籌劃探討每個(gè)企業(yè)都希望售價(jià)越高越好，但是如何兼顧稅負(fù)不會(huì)同步提高呢？三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析3、房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額，就是在開發(fā)過(guò)程中，發(fā)生的屬于增值稅征稅業(yè)務(wù)的支出，所取得發(fā)票上注明的稅額。成本構(gòu)成三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析

3、房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（二）前期工程費(fèi)（11%、6%）（三）建筑安裝工程費(fèi)（11%）（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（11%）（五）公共配套設(shè)施費(fèi)（11%）（六）開發(fā)間接費(fèi)

（七）利息費(fèi)用（3%）

（八）期間費(fèi)用。三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析房地產(chǎn)的銷售稅率應(yīng)該是多少？

3、房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額①不屬于增值稅征稅范圍的業(yè)務(wù)②免征增值稅業(yè)務(wù)③集體福利和個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)（固資、無(wú)形、租賃為專門）④非正常損失的購(gòu)進(jìn)業(yè)務(wù)⑤非正常損失的產(chǎn)品、在產(chǎn)品中耗用的進(jìn)項(xiàng)非正常損失，是指因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)的損失，以及被執(zhí)法部門依法征收或者強(qiáng)令自行銷毀的貨物⑥無(wú)法取得增值稅扣稅憑證的業(yè)務(wù)三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析

3、房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額⑦未能及時(shí)進(jìn)行發(fā)票認(rèn)證的購(gòu)進(jìn)⑧營(yíng)改增之前發(fā)生的業(yè)務(wù)⑨用于非增值稅項(xiàng)目的業(yè)務(wù)⑩匯總開具專用發(fā)票，未附特制清單。還有，稅務(wù)機(jī)關(guān)不讓抵扣。其他的，諸如填寫內(nèi)容不全等形式不符合要求的。三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析

4、降低稅負(fù)籌劃探討時(shí)間控制：進(jìn)項(xiàng)在先，收入在后。收入控制：

適當(dāng)轉(zhuǎn)化，變無(wú)用為有用。成本控制：

業(yè)務(wù)混搭，轉(zhuǎn)無(wú)奈為圓融。

甲供材必然大行其道（例解）；免稅綠化項(xiàng)目的蛻變；

與集團(tuán)企業(yè)打交道的優(yōu)勢(shì)！三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析

4、降低稅負(fù)籌劃探討鏈條管理的優(yōu)勢(shì)：一是保證進(jìn)項(xiàng)稅額的及時(shí)扣除；二是不同地域的管理差異。三、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)因素分析本企業(yè)利潤(rùn)上游企業(yè)下游企業(yè)1、開具的要求國(guó)稅發(fā)（2006）156號(hào)第十一條專用發(fā)票應(yīng)按下列要求開具：（一）項(xiàng)目齊全，與實(shí)際交易相符；（二）字跡清楚，不得壓線、錯(cuò)格；（三）發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章；（四）按照增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間開具。對(duì)不符合上列要求的專用發(fā)票，購(gòu)買方有權(quán)拒收。四、增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定1、開具的要求國(guó)稅發(fā)（2006）156號(hào)第十二條一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》（附件2），并加蓋（財(cái)務(wù)專用章）或者發(fā)票專用章。開具紅字專用發(fā)票新規(guī)定！四、增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定2、進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證抵扣流程四、增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定3、風(fēng)險(xiǎn)防范第二十二條開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。任何單位和個(gè)人不得有下列虛開發(fā)票行為：（一）為他人、為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。四、增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定第三十七條違反本辦法第二十二條第二款的規(guī)定虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得；虛開金額在1萬(wàn)元以下的，可以并處5萬(wàn)元以下的罰款；虛開金額超過(guò)1萬(wàn)元的，并處5萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法代開發(fā)票的，依照前款規(guī)定處罰。3、風(fēng)險(xiǎn)防范四、增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定一、受票方利用他人虛開的專用發(fā)票，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣稅款進(jìn)行偷稅的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定追繳稅款，處以偷稅數(shù)額五倍以下的罰款；國(guó)稅發(fā)［1997］134號(hào)購(gòu)貨方與銷售方存在真實(shí)的交易，銷售方使用的是其所在?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市）的專用發(fā)票，專用發(fā)票注明的銷售方名稱、印章、貨物數(shù)量、金額及稅額等全部?jī)?nèi)容與實(shí)際相符，且沒(méi)有證據(jù)表明購(gòu)貨方知道銷售方提供的專用發(fā)票是以非法手段獲得的，對(duì)購(gòu)貨方不以偷稅或者騙取出口退稅論處。但應(yīng)按有關(guān)規(guī)定不予抵扣進(jìn)項(xiàng)稅款或者不予出口退稅。（不加收滯納金?。﹪?guó)稅發(fā)[2000]187號(hào)3、風(fēng)險(xiǎn)防范《刑法》第二百零五條之一虛開本法第二百零五條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金;情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。四、增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定《刑法》第二百零五條虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金;虛開的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金;虛開的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處五萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。3、風(fēng)險(xiǎn)防范四、增值稅專用發(fā)票的管理規(guī)定最高人民檢察院公安部關(guān)于印發(fā)《最高人民檢察院公安部關(guān)于公安機(jī)關(guān)管轄的刑事案件立案追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定（二）》的通知第六十一條

[虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票案(刑法第二百零五條)]虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，虛開的稅款數(shù)額在一萬(wàn)元以上或者致使國(guó)家稅款被騙數(shù)額在五千元以上的，應(yīng)予立案追訴。

什么是虛開？《刑法》第二百零五條虛開增值稅專用發(fā)票或者虛開用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有為他人虛開、為自