2022年濟南房地產(chǎn)市場半年報-世聯(lián)怡高

2022年濟南房地產(chǎn)市場半年報2022年7月15日——山東世聯(lián)研究院出品目錄CONTENT12住宅市場分析土地市場分析3公寓市場分析指標說明土地市場【監(jiān)測范圍】：濟南市區(qū)（歷下區(qū)、歷城區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、長清區(qū)）。【區(qū)域劃分】：土地市場監(jiān)測范圍按行政區(qū)域劃分。【樣本選取標準】：濟南市國土資源局、國土資源局網(wǎng)上交易系統(tǒng)（工業(yè)用地除外，其他用地包括科教用地、倉儲用地、機場用地、文體娛樂用地等）。住宅市場【監(jiān)測范圍】：濟南市區(qū)（歷下區(qū)、歷城區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)）?！緟^(qū)域劃分】：住宅市場監(jiān)測范圍按行政區(qū)域劃分?！緲颖具x取標準】：市場上在售的普通住宅項目；尚未開盤項目不在監(jiān)測范圍之內(nèi)。“普通住宅”區(qū)別于別墅，主要指70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品。市場上也存在產(chǎn)權(quán)50年，但規(guī)劃和產(chǎn)品完全按照居住功能進行設計、建造的項目，本文將類似項目納入“普通住宅”類別?！緮?shù)據(jù)來源】：來自我司研究人員實地采集的一手信息。公寓市場【監(jiān)測范圍】：濟南市區(qū)（歷下區(qū)、歷城區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)）。【區(qū)域劃分】：公寓市場監(jiān)測范圍按行政區(qū)域劃分。【樣本選取標準】：市場上在售的公寓項目，尚未開盤項目不在監(jiān)測范圍之內(nèi)。從用地性質(zhì)和土地使用年限看，“公寓”區(qū)別于住宅，主要是非居住用地、40年和50年產(chǎn)權(quán)，一梯多戶，由一條走廊貫穿整個樓座的產(chǎn)品；從產(chǎn)品的功能定位與配套上看，“公寓”不同于寫字樓，它是兼具辦公和居住功能，具有一定的居住和辦公配套的產(chǎn)品。【數(shù)據(jù)來源】：來自我司研究人員實地采集的一手信息。土地市場分析整體土地供求2022年上半土地供應65宗，土地面積206.5萬平米，同比減少12%和14%。成交35宗，土地面積85.8萬平米，同比減少56%和64%。2022年度濟南市市區(qū)（歷下區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、長清區(qū)）住宅用地計劃供應529.2萬平米（其中普通商品房計劃供應410.7萬平米，安置房計劃供應63.4萬平米，租賃住房計劃供應55.1萬平米）。上半年，濟南住宅用地實際供應168萬平米，完成全年供地計劃的32%。今年仍有68%的土地未供出，預計9月、11月將迎來兩次較大規(guī)模的供應。2022年土地市場遇冷，成交面積同比減少6成多上半年土地供應僅完成全年計劃的32%分批次供地對比2022年土地不僅供應減少，且終止/流拍現(xiàn)象增多，成交基本為底價。2022年上半年，濟南土地供應大幅減少，一批次供應35宗、規(guī)劃建面236.3萬平米，同比去年一批次減少51%和57%。二批次僅供應18宗、規(guī)劃建面147.8萬平米，同比去年二批次減少66%和62%。2022年房企資金陷入低點，民營房企基本退出土地市場，交易終止/流拍現(xiàn)象明顯增多。一批次掛牌土地中，終止/流拍14宗，占一批次供地總量的40%。成交土地基本為底價成交，僅高新輕騎地塊溢價9.4%成交。一批次供地居住用地商業(yè)用地2021年2022年同比2021年2022年同比2021年2022年同比供應宗數(shù)7235-51%5030-40%225-77%供應建面（萬平米）551.2236.3-57%354.6219.1-38%196.617.2-91%成交宗數(shù)6821-69%4816-67%205-75%終止/流拍宗數(shù)414250%214600%20-成交建面（萬平米）488.1131.5-73%330.2114.3-65%157.917.2-89%成交樓面價（元/平米）4820685442%5846764631%26751582-41%成交金額（億元）235.390.1-62%193.087.4-55%42.22.7-94%溢價宗數(shù)283-89%253-88%30-溢價率12.9%1.0%-92%15%1.0%-93%6%0%-二批次供地居住用地商業(yè)用地2021年2022年同比2021年2022年同比2021年2022年同比供應宗數(shù)5318-66%3216-50%212-90%供應建面（萬平米）393.6147.8-62%250.3133.6-47%143.314.2-90%成交宗數(shù)35——22——13——終止/流拍宗數(shù)18——10——8——成交建面（萬平米）250.2——179.5——70.7——成交樓面價（元/平米）4641——5352——2836——成交金額（億元）116.1——96.1——20.1——溢價宗數(shù)0——0——0——溢價率0%——0%——0%——各區(qū)域土地供求上半年土地供求集中在歷城王舍人片區(qū)和歷下盛福、高新片區(qū)歷下區(qū)：掛牌16宗、建面100.3萬平米，成交13宗、建面72.8萬平米，主要位于盛福片區(qū)和高新賢文片區(qū)。其中中建城發(fā)底價摘得盛福7宗地塊；高新賢文片區(qū)輕騎地塊的3宗土地，吸引中海、保利、瑞馬、華潤、濟高五家房企競拍，出價9輪，最終由保利置業(yè)以100245萬元競得，溢價率9.4%，居住用地成交樓面價11069/10952元/平米。歷城區(qū)：掛牌36宗、建面267.2萬平米，成交17宗、86.1萬平米，主要位于王舍人片區(qū)，歷城區(qū)成交土地大多為歷城控股摘得。市中區(qū)：僅掛牌成交1宗商業(yè)用地，建面5.4萬平米，底價成交?；笔a區(qū)：掛牌3宗、建面28.9萬平米，掛牌土地位于西客站，全部流拍。天橋區(qū)：掛牌6宗、建面36.8萬平米，成交5宗、建面30.0萬平米，主要位于藥山片區(qū)和北全福，全部底價成交。長清區(qū)：掛牌3宗、建面24.0萬平米，無成交，掛牌土地主要位于平安和文昌片區(qū)。各類型土地供求各類土地供求均大幅減少，成交面積同比降幅均超60%以上。供應：2022年上半年，土地市場供應居住用地46宗，土地面積168.0萬平米，同比減少22%和11%；商業(yè)用地供應19宗，土地面積38.5萬平米，同比減少21%和48%。成交：2022年上半年，土地市場成交居住用地16宗，土地面積55.0萬平米，同比減少70%和67%；商業(yè)用地成交19宗，土地面積30.8萬平米，同比減少24%和58%。上半年拿地企業(yè)“兩集中”后，拿地企業(yè)以央企、國企、平臺公司為主，民企拿地意愿較弱2022年1-6月開發(fā)商拿地建面排名2022年1-6月開發(fā)商拿地金額排名TOP1：中建城發(fā)：共摘得8宗土地，建面66.1萬㎡，成交額40.3億，成交地塊主要位于歷下盛福片區(qū)。TOP2：歷城控股：共摘得10宗土地，建面64.9萬㎡，成交額25.4億，成交地塊主要位于歷城王舍人片區(qū)。TOP3：君道：共摘得2宗土地，建面13.2萬㎡，成交額6.9億，成交地塊位于天橋沃家車北新村。排名開發(fā)商取地建面（萬㎡）取地區(qū)域取地宗數(shù)1中建城發(fā)66.1歷下盛福7、歷城張馬182歷城控股64.9歷城王舍人8、郭店1、唐冶1103君道13.2天橋沃家車北新村224天橋金控13.2天橋藥山225保利11歷下高新336軌交9.2歷城新東站227山東保盛置業(yè)6.9歷下高新228濟南商埠城市更新5.4市中經(jīng)四緯六119濟南宏橋產(chǎn)業(yè)3.6天橋藥山1110濟南鴻騰實業(yè)0.5歷城西營3311山東正東置業(yè)0.3歷城花園路11排名開發(fā)商成交金額（億元）取地區(qū)域取地宗數(shù)1中建城發(fā)40.3歷下盛福7、歷城張馬182歷城控股25.4歷城王舍人8、郭店1、唐冶1103保利10.2歷下高新334軌交8.4歷城新東站225天橋金控7.2天橋藥山226君道6.9天橋沃家車北新村227濟南商埠城市更新4.2市中經(jīng)四緯六118山東保盛置業(yè)2.5歷下高新229濟南宏橋產(chǎn)業(yè)0.7天橋藥山1110山東正東置業(yè)0.1歷城花園路1111濟南鴻騰實業(yè)0.02歷城西營33土地成交明細上半年土地溢價成交4宗，流拍15宗，終止掛牌1宗，其余全部底價成交。2022年上半年土地市場慘淡收場，一批次供地中40%流拍，成交土地中僅高新輕騎捆綁地塊溢價成交，其余全部底價成交。住宅市場分析整體供求上半年疫情疊加經(jīng)濟下行的情況下，整體市場交易規(guī)模同比縮減近五成。上半年整體市場：新增17788套、230.4萬平米，同比減少37.9%和36.3%；成交17864套、231.9萬平米，同比減少49.7%和47.8%。上半年疫情反復，經(jīng)濟受沖擊較大，居民購房意愿受到直接影響，整體房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)。月度供求上半年整體市場先抑后揚，疫情下銷售受挫，新政出臺后市場呈現(xiàn)向好趨勢。1-2月，傳統(tǒng)春節(jié)銷售淡季，市場供求量處于低位。3-4月，全國各城市”穩(wěn)增長”政策陸續(xù)寬松，但疫情反復之下，經(jīng)濟下行壓力加大，購房者置業(yè)情緒低迷，傳統(tǒng)的銷售月未能實現(xiàn)銷售沖量。5-6月，濟南利好政策落地，新政效果顯著，市場熱度穩(wěn)步回升，銷量環(huán)比實現(xiàn)增長。整體價格整體價格相對穩(wěn)定，市場仍以包裝特價房為主，新政后剛需占比增多，影響整體價格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。2022年上半年，濟南住宅市場銷售額416.3億，同比減少43.9%。整體成交均價17954元/平米，同比上漲7.5%。上半年交易量雖有明顯下降，但整體價格保持穩(wěn)定。從月度來看，5-6月份整體價格出現(xiàn)明顯的下降趨勢，一方面為了刺激銷售，各項目持續(xù)包裝特價房，個別項目價格出現(xiàn)微調(diào)；另一方面，槐蔭區(qū)和天橋區(qū)因分銷力度增加，區(qū)域剛需產(chǎn)品成交量明顯增長，且區(qū)域價格水平較低，成交結(jié)構(gòu)影響整體價格。整體存量整體庫存基本保持穩(wěn)定，去化周期有所拉長，但不足6月，去化風險相對較小。截至到2022年6月底，濟南住宅市場存量17084套、218.2萬平米，同比增長1.5%和1.1%，去化周期5.6個月。各區(qū)域供求上半年各區(qū)域表現(xiàn)量跌價穩(wěn)，歷城區(qū)降幅最為明顯，供求量同比下降40%以上歷城區(qū)：上半年共計推新100次，其中新入市12個項目，共計新增8744套、112.4萬平米，同比減少47%和44%；成交9524套、122.0萬平米，同比減少56%和54%。華山、潘田等熱點片區(qū)出現(xiàn)斷供，張馬、唐冶、神武、孫村等熱點區(qū)域流速下降，導致區(qū)域整體供求銳減，上半年區(qū)域成交僅占整體市場的34%。歷下區(qū)：上半年盛福、長嶺山、高新等熱點片區(qū)持續(xù)推新，區(qū)域共計推新40次，其中僅1個在售項目新地塊首推，區(qū)域共新增2683套、39.7萬平米，同比減少16%和14%；成交2884套、41.7萬平米，同比減少37%和36%，區(qū)域成交面積占整體市場的18%。市中區(qū)：上半年區(qū)域共計推新19次，3個新項目入市，共新增2218套、29.1萬平米，同比減少3%和6%；成交1575套、21.0萬平米，同比減少54%和53%，區(qū)域成交面積占整體市場的9%。區(qū)域流速項目均已售罄，目前僅漫山項目去化較好。天橋區(qū)：上半年區(qū)域共推新14次，其中新入市3個項目，共計新增1996套、22.0萬平米，同比減少52%和53%；成交2041套、22.9萬平米，同比減少38%和39%。區(qū)域供求量主要集中在藥山和北湖兩片區(qū)。槐蔭區(qū)：上半年共推新11次，其中新入市2個項目，共計新增2147套、27.3萬平米，同比減少19%和25%；成交1840套、24.3萬平米，同比減少29%和27%。各區(qū)域存量歷城區(qū)整體存量下降，僅占整體存量的34%?；笔a、天橋去化周期延長，均在10個月左右。歷城區(qū)：區(qū)域存量為75.0萬平米，同比減少19.2%，去化周期3.7個月，較去年同期增長1.6個月，區(qū)域存量占整體存量的34%。區(qū)域雖庫存量最多，但同時也是項目交易活躍度最高的區(qū)域，因此庫存去化壓力相對較小。區(qū)域內(nèi)華山片區(qū)流量地塊陸續(xù)清盤，在售地塊大多為改善類產(chǎn)品，推貨節(jié)奏較慢；融創(chuàng)項目因負面影響上半年基本無新推，導致區(qū)域存量降低。歷下區(qū)：區(qū)域存量為38.9萬平米，同比增長8.7%，去化周期5.6個月，較去年同期增長2.3個月，區(qū)域存量占整體存量的18%。上半年盛福片區(qū)在售項目推貨積極，長嶺山玖璽城項目推出兩個新地塊補貨，上半年由于整體去化一般，導致區(qū)域庫存量有所增加?；笔a區(qū)：區(qū)域存量為47.9萬平米，同比增長20.2%，去化周期11.8個月，區(qū)域存量占整體存量的22%。醫(yī)學中心、峨眉等新片區(qū)項目陸續(xù)入市，區(qū)域新增量明顯增多，但整體片區(qū)去化較慢，市場庫存量增加。市中區(qū)：區(qū)域存量為19.8萬平米，同比增長24.7%，去化周期5.6個月，較去年同期增長3.5個月，區(qū)域存量占整體存量的9%。南部區(qū)域多個主流項目售罄，新項目去化一般，區(qū)域庫存量有所增加。天橋區(qū)：區(qū)域存量36.6萬平米，同比增長16.4%，去化周期9.6個月，較去年同期增長4.5個月，區(qū)域存量占整體存量的17%。藥山和北湖是天橋區(qū)主要供貨區(qū)域，但區(qū)域整體去化較差，導致庫存量和去化周期持續(xù)增加。公寓市場分析供求情況上半年，公寓市場受疫情和經(jīng)濟下行影響，供求走低，整體市場低迷。2022年上半年，公寓市場新增3592套，同比減少1.6%；

新增15萬平米，同比增加3.3%；成交5242套、22.9萬平米，同比減少29.4%、30%；整體供應17911套、77.8萬平米，同比減少22.9%、26.3%。上半年，僅星空之城星輝、中海寰宇國際中心2個新項目入市，共推出5.4萬平米；新增量主要來自前期入市項目，共計10個項目加推新房源，共推出9.6萬平米。受疫情和經(jīng)濟大環(huán)境影響，成交量同比明顯減少。分月度來看，1/2月整體平穩(wěn)，低位徘徊。3月在華潤中心加推熱銷和復星國際中心大客戶整層定制帶動下成交激增。4/5月受疫情影響下市場低迷。6月多個項目利用年中節(jié)點釋放優(yōu)惠，提高激勵，市場成交“翹尾”。價格情況受歷下區(qū)高價項目熱銷影響，市場價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。上半年成交均價為10140元/㎡，同比上漲10.9%。2022年上半年，公寓市場銷售額為33.1億元，同比減少3.8%；成交均價為10140元/平米，同比上漲10.9%。上半年受歷下區(qū)高價項目熱銷影響，市場價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。個別項目精裝改毛坯變相降價，6月開始部分項目推出特價房，但價格調(diào)整幅度較小，整體市場價格保持平穩(wěn)，價格走勢受成交結(jié)構(gòu)影響較大。庫存情況庫存：截止2022年6月底，公寓市場庫存為12413套、54.3萬平米，同比減少21.5%、24.6%。去化周期：截止2022年6月底，公寓市場去化周期14.2個月，較上年同期增加1個月。新增供應減少，市場庫存持續(xù)去化。截止6月底，庫存面積54.3萬㎡，同比減少24.6%；受去化速度減緩影響，去化周期增至14.2個月。區(qū)域供求上半年，市場供求量主要集中在歷下、歷城區(qū)，占全市總新增量的85%、總成交量的81%。歷下區(qū)：2022年上半年，公寓供應4308套、19.9萬平米，同比減少33.6%、33.9%。新增753套、3.4萬平米，同比增加21.5%、25.7%；成交1697套、7.6萬平米，同比減少16.2%、6.7%。成交均價14056元/平米，同比上漲13.3%。歷城區(qū)：

2022年上半年，公寓供應8486套、37.5萬平米，同比減少14.8%、17.5%。新增2298套、9.4萬平米，同比減少17.7%、14.6%。成交2569套、11萬平米，同比減少24.3%、29.7%。成交均價8395元/平米，同比上漲2.5%?；笔a區(qū)：

2022年上半年，公寓供應2687套、11.1萬平米，同比減少35.9%、42.1%。無新增。成交733套、3.3萬平米，同比減少29%、31.4%。成交均價1736元/平米，同比上漲1.6%。市中區(qū)：2022年上半年，公寓供應691套、3.2萬平米，同比減少33.5%、29.6%。無新增。成交37套、0.2萬平米，同比減少87.2%、84.4%。成交均價12247元/平米，同比上漲31.4%。天橋區(qū)：

2022年上半年，公寓供應1739套、6萬