住宅小區(qū)項目策劃可行性研究報告

PAGE金馬住宅小區(qū)項目可行性研究報告成都金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二00七年九月目錄第一章、總論第二章、項目建設場地及條件第三章、市場調(diào)查分析與預測第四章、建筑設計方案第五章、市場定位與核心競爭力的確定第六章、營銷戰(zhàn)略第七章、企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員及培訓第八章、項目建設方式及進度安排第九章、項目投資估算第十章、資金打算及資金籌措第十一章、經(jīng)濟效益分析與評價第十二章、風險分析及評價第十三章、項目開發(fā)建設的社會、經(jīng)濟效益評價第一章、總論1．1、項目名稱思創(chuàng)金馬項目1．2、項目建設企業(yè)1．2．1、成都金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1．2．2、企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司1．2．3、企業(yè)經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1．2．4、企業(yè)注冊資金：一千萬元1．3、可行性研究報告編制依據(jù)1．3．1、成都市溫江區(qū)打算和經(jīng)濟局《關于建設項目立項登記的通知》1．3．2、成都市溫江區(qū)規(guī)劃治理局《項目建設選址定點審批表》1．3．3、成都市溫江區(qū)規(guī)劃治理局《規(guī)劃設計條件通知書》1．3．4、金馬項目初步設計方案1．3．5、金馬項目初步地質(zhì)勘探資料1．3．6、國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》1．3．7、建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》1．3．8、《中華人民共和國土地治理法》1．3．9、《中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法》1．4、項目提出的背景成都金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬投資開發(fā)的金馬項目，屬高品質(zhì)、低能耗的生態(tài)住宅小區(qū)。該項目選址溫江區(qū)金馬鎮(zhèn)大堰村，建設凈用地面積為97畝。金馬鎮(zhèn)位于溫江西部，金馬河東岸，距光華大道約6公里、距溫江區(qū)行政中心柳城鎮(zhèn)約7公里、距三環(huán)路約17公里，基于上述緣故，成都金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本著打造高品質(zhì)、低能耗的綠色住宅，嚴格按照建設部所制定的建筑節(jié)能規(guī)范實施建設，真正實現(xiàn)成都市首個可持續(xù)進展的住宅小區(qū)的開發(fā)理念，擬開發(fā)建設金馬住宅項目。1．5、項目的性質(zhì)及要緊特點現(xiàn)代社會由于工業(yè)的進展，人們居住生活環(huán)境惡化，工作和生活節(jié)奏加快，導致人們在心理上、生活上的壓力加劇。隨著社會的進展，文明的進步，人們對生活品質(zhì)有了越來越高的要求，這種要求不僅體現(xiàn)在對物質(zhì)生活的追求，更體現(xiàn)在對居住環(huán)境和生活方式的追求。金馬項目定位為高品質(zhì)、低能耗的生態(tài)住宅小區(qū)，將通過科學的整體設計，集綠色配置、自然通風、自然采光、低能耗維護結(jié)構(gòu)、新能源利用、中水回用、綠色建材和智能操縱等高新技術于一體，不僅能夠滿足人們的生理和心理需求，而且能源和資源的消耗最為經(jīng)濟合理，對環(huán)境的阻礙最小。項目的要緊特點包括合理的選址規(guī)劃、資源利用高效循環(huán)、節(jié)能措施綜合有效、建筑環(huán)境健康舒適、廢物排放減量無害、建筑功能靈活多變等六個方面。在建筑風格上，項目擬采納將中國傳統(tǒng)宅院式住宅的精髓與現(xiàn)代建筑的功能分布合理地融合在一起，最大程度筑造宅居生活的私密性及舒適性。金馬項目將營造“門外的溫泉+門內(nèi)的低耗=全家的新生活”的居住方式，倡導和諧溫馨的生活理念和返璞歸確實生活態(tài)度，使人們從繁鬧喧囂的都市中回到寧靜的居住環(huán)境，親近自然，享受建筑帶來的樂趣。1．6、項目建設規(guī)模金馬項目占地面積64666㎡，總建筑面積309337㎡，其中高層住宅建筑面積258668㎡，地下車庫建筑面積為50699㎡。1．7、項目開發(fā)建設的宗旨、總體構(gòu)想金馬項目符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，現(xiàn)場建設條件具備。在成都市都市規(guī)劃布局中，市政府要把溫江營造成“大都市社區(qū)”，即成都市的“后花園”，建設具有溫江特定人文環(huán)境和生態(tài)特色的現(xiàn)代化花園都市。金馬項目以“溫泉+節(jié)能”為主題概念，是眾多國際知名高尚居住區(qū)所推崇的生活方式，將填補目前成都房地產(chǎn)市場此類產(chǎn)品的空缺，為購買者提供優(yōu)秀品質(zhì)、全新生活、中等價位的住宅，為促進溫江區(qū)協(xié)調(diào)進展作貢獻，實現(xiàn)公司的可持續(xù)進展，制造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。金馬項目強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活的協(xié)調(diào)，人與自然的和諧，將營造出一種現(xiàn)代科技與古樸典雅相融合，具有濃厚的住宅文化氛圍的綠色住宅小區(qū)。1．8、要緊技術經(jīng)濟指標 凈用地面積：64666總建筑面積：258668其中，①、高層住宅建筑面積：258668居住戶數(shù)：1400戶容積率：4.0建筑密度：28%建筑層數(shù)：高層1518層建筑結(jié)構(gòu)形式：現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；七度抗震設防第二章、項目建設場地及條件2．1、項目所處的大環(huán)境介紹2．1．1、地域優(yōu)勢成都位于川西平原腹地，介于東經(jīng)102°54＇－104°53＇、北緯30°05＇－31°26＇之間，全市東西長192公里，南北寬166公里，土地總面積1.239萬平方公里，轄9區(qū)4市6縣，2003年末總?cè)丝诔^1044萬。成差不多上四川省省會，西南科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通訊樞杻，是一座具有2300多年歷史的文化名城。成都自然條件優(yōu)越，屬于亞熱帶季風氣候區(qū)，熱量豐富，雨量充沛，四季分明，雨熱同期。成都地區(qū)屬岷江、沱江水系，境內(nèi)河網(wǎng)稠密、水利資源豐富。成都市獲聯(lián)合國授于的“人居獎”、中國最佳旅游都市、是最適合人類居住的都市之一，具有顯著的地域優(yōu)勢。2．1．2、經(jīng)濟優(yōu)勢成差不多上全國15個副省級都市之一，是國家批準的對外開放都市和全國經(jīng)濟體制綜合配套改革試點都市，被中國都市社會經(jīng)濟進展水平評價委員會評為“中國都市綜合實力50強”的第11名及“首批都市投資硬環(huán)境40優(yōu)”之一，位居中國西南、西北都市之首。改革開放30年來，成都經(jīng)濟建設、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。社會主義市場經(jīng)濟體制初步建立，基礎設施建設成效明顯，都市綜合服務功能增強。成都市十分重視并積極制造良好的投資環(huán)境，已差不多形成全方位、多層次對外開放格局，開放型經(jīng)濟進展較快。成都作為中國西部的特大中心都市和國家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通訊樞紐，2007年被國家列為國家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套改革綜合試驗區(qū)，就社會消費品零銷總額指標（含房地產(chǎn)銷售）而言，成都在全國15個副省級都市中排位第三，在西部乃至全國都具有相對的區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢、科技優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。

2．2、項目所處的小環(huán)境介紹2．2．1、區(qū)位優(yōu)勢、經(jīng)濟優(yōu)勢溫江位于成都市中心區(qū)正西16公里處，處于成都市上風上水的極佳位置。東臨成都市青羊區(qū)，南毗雙流縣，西接崇州市，北靠郫縣、都江堰市，距雙流國際機場18公里，是成都市中心城區(qū)的重要組成部分。依照大成都進展戰(zhàn)略規(guī)劃，溫江將于2010年建成為環(huán)境優(yōu)美、設施配套的現(xiàn)代化生態(tài)衛(wèi)星都市。2005年，溫江區(qū)全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值82億元，增長16.5%；全社會固定資產(chǎn)投資76億元，增長55.5%；地點財政收入8.56億元，增長49.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額21億元，增長20%；城鎮(zhèn)居民可支配收入11257元，增長8.5%。連續(xù)5年躋身經(jīng)濟社會綜合進展指數(shù)全國百強縣，排名躍升至第68位，比上年躍升21位。2．2．2、歷史沿革溫江自西魏恭帝二年(公元555年)建縣，迄今已有1400多年歷史。據(jù)縣志記載，祖?zhèn)鞴攀駠~鳧王曾在此建都。溫江一直是成都平原重要的政治、經(jīng)濟、文化中心之一。1965年撤地建縣1983年劃歸成都市管轄，是成都市第一個工城。2002年5月28日，撤縣成立成都市溫江區(qū)。區(qū)府所在地—柳城鎮(zhèn)。2．2．3、氣候特征溫江氣候濕潤，屬亞熱帶季風性氣候，夏天酷暑，冬天嚴寒，年平均氣溫15.7攝氏度，平均降雨量942.5毫米，全年無霜期281天。2．2．4、溫江人口狀況及增長趨勢全區(qū)總?cè)丝?6.28萬人，柳城鎮(zhèn)都市人口約14萬人。柳城鎮(zhèn)近來都市人口增長率為20%，且溫江以后3—5年人口增長點為①、西南財大、中醫(yī)大學、四川交通學院、西南政法分院、川農(nóng)大、成都7中、水利水電學校等8所大中學陸續(xù)建成并投入使用，可能教職職員和學生共計7萬余人（其中學生人數(shù)6.3萬人，教師1萬人）②、溫江已建、待建大中小型房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)新增人口6萬人（其中成都市區(qū)人口將入住約5萬人）。2．2．5、都市規(guī)劃溫江基礎設施和生活配套相對完善，商業(yè)地產(chǎn)與成都商業(yè)環(huán)境的逐漸成熟相呼應，在都市規(guī)劃與建設、商業(yè)規(guī)劃與設計方面占據(jù)了專門高的起點。商貿(mào)、房地產(chǎn)、餐飲娛樂將是溫江第三產(chǎn)業(yè)的支柱。溫江房地產(chǎn)主動地將古老歷史與現(xiàn)代都市文化相融匯?！稖亟瓍^(qū)2003-2007文化進展規(guī)劃》將實施“文化名區(qū)”工程作為工作的重點，圍繞古蜀魚鳧文化、花木園藝文化、音樂之鄉(xiāng)文化、學院文化四大特色。構(gòu)建了符合世界潮流又具有地點民族特色的現(xiàn)代化文化體系，為營造健康向上、現(xiàn)代文明的都市文化氛圍。2．2．6、房地產(chǎn)投資情況2006年，溫江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目達42個，總投資金額達42.21億元，其中本地企業(yè)11個，開工面積234.51萬平方米，外地企業(yè)26個，開工面積221.28萬平方米，預售面積154.67萬平方米，銷售備案124.44萬平方米，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)銷售率80.46%，銷售均價3223.08元/㎡左右。2．2．7、交通概況成溫邛高速公路2004年高速公路的通行，使成都——溫江的往返時刻縮短50%，聯(lián)通兩地商業(yè)經(jīng)濟的互動，迅速加快了溫江都市進展的步伐。從都市進展角度講，高速公路將成為都市進展動脈。光華大道——催生成都西城區(qū)經(jīng)濟。雙向8車道的光華大道，是連接成都中心區(qū)和溫江片區(qū)的交通要道，也是連接青羊新城區(qū)的黃金通道。距西二環(huán)僅12分鐘的車程，全面升級了溫江在整個大成都板塊中的格局和地位。成都—黃田壩—永寧—溫江路，芙蓉大道。大石西路—機投—溫江，草金路西延線溫江段。溫江區(qū)等級公路總里程共計375.5公里。東接成都中心都市，北通郫縣、都江堰，南連雙流國際航空港，西射成溫邛經(jīng)濟帶。2．3、項目建設所具備的差不多條件2．3．1、交通條件已建成的光華大道、溫金公路、成溫邛高速公路、溫雙機場路等東面直通市中心干道二、三環(huán)路、人民中路，西面直通溫江區(qū)政府所在地――柳城鎮(zhèn)，已形成四通八達的交通網(wǎng)絡。由金馬項目至市中心天府廣場約25分鐘車程，到成都市高尚住宅區(qū)金沙片區(qū)、成都花園片區(qū)、外雙楠片區(qū)約15分鐘車程，到大型超市如家樂福、伊藤洋華堂、仁和春天百貨也同樣只需15分鐘車程。都市公交線309路往返溫江和成都百花中心站，便捷的公共交通系統(tǒng)將使溫江距成都市區(qū)更近。2．3．2、市政配套設施電力：溫江區(qū)供電區(qū)域擁有110KV變電站2座，35KV變電站4座，主變?nèi)萘?0.27萬KVA。供水：自來水日供水能力為13萬噸。金馬項目給水管由市政生活給水管網(wǎng)直接接入。室外排水為分流制，雨水、污水分不排入?yún)^(qū)域雨、污水管網(wǎng)。天燃氣：

天燃氣目前供氣能力為22萬立方米，現(xiàn)日用氣量為4.42萬立方米，為供氣能力的25%。項目將建有開閉所，從預留口接入。通迅：溫江現(xiàn)有程控電話總裝機容量近10萬門，用戶4.6萬戶；符移動電話基站21座，1440個信道，形成了電路傳輸光纜化、交換系統(tǒng)程控化，城鄉(xiāng)通迅一體化，有線無線結(jié)合的全方位通信網(wǎng)絡。金馬項目通迅網(wǎng)直接由溫江區(qū)市話通信網(wǎng)接入。2．3．3、商業(yè)及文化教育配套設施隨著西南財大、中醫(yī)大學、四川交通學院、西南政法分院、川農(nóng)大、成都7中、水利水電學校等一大批大中專院校、科研院所落戶溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，與項目所在地金馬鎮(zhèn)為近鄰，使項目所在地附近的商業(yè)、教育設施更加完備，交行、建行、商行、工行、農(nóng)行在金馬鎮(zhèn)均設有營業(yè)網(wǎng)點。而光華大道兩旁的溫江新區(qū)規(guī)劃了完善的配套設施：包括6所中學、13所小學、25所幼兒園、21處農(nóng)貿(mào)市場、3所醫(yī)院、2處門診所、3個體育場及居民運動場，商業(yè)、金融、郵電設施按服務半徑300-500米布局，同時配套行政治理和社區(qū)服務，使居家生活特不舒適方便。第三章、市場調(diào)查分析與預測3．1、市場供給分析及預測3．1．1、2006年成都市房地產(chǎn)市場分析2006年是成都房地產(chǎn)快速進展和逐漸走向成熟的一年，表現(xiàn)為房價上升較快、供應量迅速增加、市場需求旺盛、大量外來開發(fā)商進入、地價攀升較多等特點。成都市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年成都市主城區(qū)新開住宅的整體均價為4956.47元/㎡，要緊是由于2006年新開的住宅項目中，均價在5000元以上的項目就多達34個，新增供應面積380.34萬㎡，占到主城區(qū)新增總量的41.4%，拉高了整個成都市區(qū)的房價。2006年成都郊區(qū)新盤的均價為3533.97元/㎡，較2005年郊區(qū)整體均價增長722.69元/㎡。區(qū)域均價方面，市中心因其土地的稀缺性而高居價格首位，新盤價格為5718.18元/㎡；市區(qū)和郊區(qū)的價格沒有出現(xiàn)明顯的斷點，講明郊區(qū)與市區(qū)的價格差距在縮小。

2006年全年，成都市新開住宅樓盤222個，供應面積約為1640多萬㎡。其中主城區(qū)新增樓盤116個，新增供應面積接近920萬㎡，占到總體供應的55.8%，郊區(qū)新增樓盤106個，新增供應面積約為720萬㎡。

同時，作為成熟社區(qū)聚攏的兩個區(qū)域，城西和城南仍然是成都新盤供應的熱點區(qū)域，新增供應量為556萬㎡，該兩個區(qū)域供應量占到全年主城區(qū)供應總量的60.07%。

在2005年2006年一系列國家調(diào)控政策實施和市區(qū)內(nèi)供應日益稀缺的情況下，2006年整個成都市市區(qū)范圍內(nèi)商品房住宅總成交面積為807萬㎡，比2005年上漲19.54%。從2006年各季度新房銷售情況來看，各季度成交面積都在逐步上漲，上漲幅度分不12.91%、3.63%和15.86%。

2006年成都市郊區(qū)大量出現(xiàn)電梯公寓。電梯公寓的供應范圍由2004年的三環(huán)內(nèi)區(qū)域開始往外擴散，通過2005年1年的市場運作，現(xiàn)在郊區(qū)市場差不多差不多同意了電梯公寓。2006年郊區(qū)新增電梯公寓項目約37個，占到郊區(qū)新增住宅項目總數(shù)的34.9%；供應面積接近240萬㎡，占整個郊區(qū)新增供應總量的32%。3．1．2、2006年1－11月成都市房地產(chǎn)市場供給分析成都市統(tǒng)計局公布了成都房地產(chǎn)1-11月的運行報告，從各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成都樓市依舊呈現(xiàn)出供銷兩旺的穩(wěn)定、健康態(tài)勢。111月開發(fā)累計完成投資533.56億元，比去年同期增長了36.4%；住宅仍是投資的熱點，1-11月住宅完成投資366.07億元，增長45.2%；辦公樓開發(fā)完成投資13.31，上升2.1%；商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯降溫，1-11月完成53.85億元，下降18.8%。住宅銷售面積1149.18萬平米，增長28.6個百分點。1-11月，商品房的施工面積為4269.61萬平米，增長35.5%，其中：住宅為3434.20萬平米，增長41.9%；辦公樓為96.98萬平米，增長54.8%；商業(yè)營業(yè)用房為484.37萬平方米，下降2.4%。1-11月，商品房的竣工面積達696.02萬平米，增長51.1%，其中住宅為584.98萬平米，增長69.0%，而商業(yè)營業(yè)用房為64.15萬平米，下降17.6%。

2006年3月以來，全市空置期在一年以上的商品房的空置量持續(xù)穩(wěn)定在94-100萬平米之間，月度間波動較小，均在3萬平米左右。其中：住宅的空置量穩(wěn)定在30萬平米左右，月度波動在3萬平米左右；商業(yè)營業(yè)用房的空置量穩(wěn)定在44萬平米左右，月度波動在1萬平米左右。同時，商品房空置量在穩(wěn)定中呈減少態(tài)勢。3月的空置量最高為99.33萬平米，11月空置量降到最低為93.86萬平方米。

1-11月份，成都商品房銷售更加旺盛，銷售面積和銷售額雙雙持續(xù)增長。商品房銷售面積達1238.34萬平米，增長24.0%。其中：住宅銷售面積持續(xù)增長，為1149.18萬平米，增長28.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積接著下降，為63.68萬平米，下降21.6%。從期房和現(xiàn)房銷售看，期房銷售接著保持較快增長，現(xiàn)房銷售相對較緩，整個銷售市場仍是以期房銷售為主體。1-11月，期房銷售面積為1103.35萬平米，增長26.3%；現(xiàn)房銷售面積為134.99萬平米，增長7.9%。1-11月，商品房的銷售額達444.42億元，增長35.9%，其中：住宅的銷售額為391.69億元，增長53.2%；商業(yè)營業(yè)用房的銷售額為43.77億元，下降28.1%。3．1．3、成都市房地產(chǎn)市場的有利因素成都差不多呈現(xiàn)出典型的投資推動型經(jīng)濟形態(tài)，宏觀經(jīng)濟支持房地產(chǎn)的進展；需求空間巨大，以后三年，我市因人口增加、居住條件改善、拆遷安置以及舊城改造等對住宅產(chǎn)生的需求總量在3500萬平方米左右，保守可能也有2800萬平方米可轉(zhuǎn)化為有效需求，平均每年增幅15％以上。成都房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年以后才進入比較規(guī)范的市場化進展進程，按房地產(chǎn)進展的周期論來看，也正處于高峰平臺運行時期。由此可看出在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。3．2、市場需求分析及預測(注：數(shù)據(jù)來源于成都房地產(chǎn)市場報告)2006年為操縱房價的過快上漲，改善供應結(jié)構(gòu)，引導消費，國家相繼出臺了一系列調(diào)控政策和措施，我市房地產(chǎn)業(yè)接著保持健康快速進展的良好態(tài)勢。

3．2．1、購房需求依照成都市場調(diào)查公司2004年2006年持續(xù)對成都市民購房意愿的調(diào)查訪問，結(jié)果顯示：2006年6月在新政出臺后，購房率的變化波動并不明顯，即新政關于購房者購房意愿的阻礙不大。2006年通過對近一萬個家庭的調(diào)查結(jié)果表明：兩年內(nèi)打算購房的調(diào)查對象占總數(shù)的14.3%。其中近7成購房者是首次購房，二次置業(yè)的消費者約占三成。3．2．2、購房區(qū)域在成都主城區(qū)購房的消費者占81%，在郊區(qū)、縣購房的消費者占19%。多次置業(yè)者相對首次置業(yè)者更傾向于在郊區(qū)、縣購房。這是由于郊區(qū)、縣的樓盤一般規(guī)模大、環(huán)境較好、居住較為舒適，從而講明多次置業(yè)者更追求的是一種居住品質(zhì)及生活方式，其相對首次置業(yè)者而言更傾向于在綜合條件較好的華陽、溫江、都江堰購房。而首次置業(yè)者則更傾向于在價格較低的龍泉、郫縣、新都購房。SKIPIF1<0選擇成都主城區(qū)購房的方位比例圖1SKIPIF1<0成都郊縣、區(qū)的購房方向選擇圖23．2．2、要緊購房緣故由調(diào)查可知，由于對目前住房的中意率偏低（僅為45%），因此，改善居住環(huán)境（51%）成為購房者最迫切的需求。其次，購房的要緊緣故還有增加居住面積（4.4%），需要更合理的戶型（3.9%）、投資僅占6%。3．2．3、選擇住房位置考慮的要緊因素由圖3可知，消費者對住房位置的考慮要緊有兩個方面。心理上的依靠：如距離工作地點近、距離現(xiàn)時期居住地近、為子女就讀附近的品牌學校。對樓盤品質(zhì)的追求：如環(huán)境景觀好、出入交通方便、有完善的商業(yè)、成熟的大型社區(qū)。從這兩方面的比例分析，可見只要樓盤做出品質(zhì)，達到了消費者心中理想的住房條件，消費者是能夠不考慮樓盤具體方位的。SKIPIF1<0圖33．2．4、購房面積需求、價格需求據(jù)調(diào)查顯示，100—109㎡的面積需求最大，約為23%，其次是80—89㎡、120—129㎡這兩個面積區(qū)間。90㎡以下面積需求約為29%，90㎡以上的面積需求合計約為71%。從購房類型來講，多層的面積需求量最小，為99㎡，價格承受力為4350元/㎡；電梯公寓由于公攤較大，需求的平均面積為105㎡，價格承受力為4800元/㎡；花園洋房為137㎡，價格承受力為5300元/㎡；不墅面積需求量為216㎡，價格承受力為6033元/㎡。由此可知，隨著居住品質(zhì)的提高，面積需求也在不斷增大，其價格承受力也同樣上升。3．2、5、國家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消費意識的轉(zhuǎn)變，使得越來越多的人有欲望、有能力購買商品房

。環(huán)境、配套設施、教育條件等因素對購房起著決定性作用，而其中尤以居住環(huán)境對購房人的阻礙最大，被選率達到了76％。在宏觀經(jīng)濟形勢趨好的情況下，人們對房地產(chǎn)市場的預期前景抱樂觀態(tài)度，消費信心指數(shù)進一步上揚。3．3、2006年度及2007年16月市場價格、分析2007年16月房地產(chǎn)市場呈上漲趨勢。由于都市價值的提升、大量外來開發(fā)企業(yè)的介入、單宗出讓土地面積的變小、需求持續(xù)旺盛等緣故，成都去年的地價上漲較為迅猛。依照尺度地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，2006年成都公開出讓土地的加權平均價格為274萬元/畝，看起來僅比前年上升了9萬/畝，但假如我們扣除華僑城3055畝的地塊60萬/畝的成交價格之后，其他地塊的整體平均價格高達470萬/畝，較前年265萬/畝的成交價上升了77.36%(因為2006年出讓了較多的城區(qū)地塊)，以土地成本占到住宅總成本的30-40%計算，則以后一年住宅的建設成本會增加約20%左右(考慮多項因素后的估算)，這種成本壓力會使2007年的房價具有專門強的剛性。從房價的歷史走勢上來看，2006年1-11月成都五城區(qū)商品房成交均價已達到4479元/m2(注：數(shù)據(jù)來源于成都房地產(chǎn)市場報告)，比前一年均價上升了9.65%，而11月份五城區(qū)的商品房均價已突破4500元/m2，達到4553元/m2。2007年1—6月，五城區(qū)（含高新區(qū)）商品房供應面積約632.69萬平方米，同比增長43%，供應規(guī)?？焖贁U大。上半年的各月銷售量呈持續(xù)增長之勢，特不是成都被選定為“新特區(qū)”后，“特區(qū)”效應已初步顯現(xiàn)：全市6月份的銷售面積較5月份增長約16%，五城區(qū)（含高新區(qū)）增長約28.2%。數(shù)據(jù)顯示，1-5月全市及郊區(qū)縣的商品房銷售價格呈平穩(wěn)態(tài)勢，五城區(qū)持續(xù)小幅上漲的勢頭。但自新特區(qū)的成立，成都市商品房銷售價格應聲上漲：6月份全市、五城區(qū)和郊區(qū)縣的價格較5月份都有較大幅度的上漲，分不上漲約14.2%、8.1%和17.8%。在2007年上半年各郊區(qū)縣共成交商品房約4萬余套，成交面積約487萬平方米，各郊區(qū)縣整體交易均價約3095元/平方米。上半年各區(qū)縣中，雙流縣交易數(shù)量與面積為各區(qū)縣首位，居2-5位的是：溫江區(qū)、龍泉驛區(qū)、郫縣和都江堰市。蒲江、大邑和新津交易數(shù)據(jù)位列后三位。交易價格上，雙流縣商品房交易均價接近4000元/平方米，為各區(qū)縣最高；居2-5位的是龍泉驛區(qū)、郫縣、新都和都江堰。各月商品房交易均價走勢1—2月3月4月5月6月全市均價（元/㎡）40493935400639274485五城區(qū)均價（元/㎡）47074661474448975296郊區(qū)縣均價（元/㎡）285430163112301735532007年將是更加激烈的一年。成都的特大型都市的規(guī)模、區(qū)域性中心都市的地位、經(jīng)濟快速進展的良好時期，使得都市的房地產(chǎn)投資價值處在相對較優(yōu)時期。在如此一種情況下，大量“三外”(外企、外地、外行)資金會更為激烈地爭奪成都原本有限的房地產(chǎn)投資機會。就成都的2006年來看，差不多進入成都多年的企業(yè)如中海、萬科、華潤最近都加大了在成都的動作，而中信、華人置業(yè)、香港瑞安、新加坡嘉德等巨型企業(yè)最近爭相涌入，還有專門多未曾入蓉的大財團、國際性投資基金、大型房地產(chǎn)企業(yè)也頻頻來蓉活動，這些企業(yè)的進入會帶來新的理念和新的模式，但同時也會提升競爭的層面，加劇對有限地塊的爭奪。2007年，這種外來企業(yè)進入的速度和強度都會加大，可能會導致地價快速拉升，進而引起價格上揚。3．4、可類比項目的市場調(diào)查情況3．4．1、“仁和·春天大道”項目3.4.1.1、區(qū)域環(huán)境項目位于成都市城西光華大道旁，成都七中實驗學校正對面。3.4.1.2、項目概況項目總占地面積近600畝，總建筑面積50萬平方米，綠化率60%以上,建筑密度21.5%,容積率1.8。3.4.1.3、建筑形態(tài)高層電梯公寓為主聯(lián)排不墅、疊院不墅、板式電梯洋房、點式空中雙院落電梯洋房。其中聯(lián)排不墅建筑面積占總建筑面積的10%，疊院不墅建筑面積占總建筑面積的20%，板式電梯洋房建筑面積占總建筑面積的52%，點式電梯洋房建筑面積占總建筑面積的18%。由此可見，該項目以高層電梯公寓為其要緊的建筑形態(tài)。3.4.1.4、總體規(guī)劃項目規(guī)劃以活水為魂、以原創(chuàng)為宗旨，采取自由的建筑布局，規(guī)劃10個相對獨立的主題組團,注重制造鄰里空間的交往和建筑與景觀的生態(tài)融合，使每一棟建筑成為藝術與美相結(jié)合的精品，構(gòu)筑出現(xiàn)代原生態(tài)養(yǎng)生的格調(diào)生活，打造“活水+坡地”的北歐水城特色景觀。3.4.1.5、園林風格以活水文化為主題，以寧靜、和諧的居住氛圍為生活基調(diào)，以簡潔、時尚的居住風格為指導，將北歐園林風情巧妙地融入到原灘社區(qū)之中，使業(yè)主實實在在體會到一種“從容而優(yōu)越”的生活。充分利用活水地勢落差，形成豐富變化的內(nèi)外活水空間效果。3.4.1.6、高層電梯公寓2007年8月最新銷售均價：5600元/㎡。3.4.2、“藍光3.4.2.1、區(qū)域環(huán)境項目位于溫江區(qū)城西光華大道七中側(cè)，坐擁江安河原生天賦美景，上風上水的居住環(huán)境、便捷的交通聚合了等眾多品質(zhì)開發(fā)企業(yè)，直線提升區(qū)域樓盤開發(fā)品質(zhì)，使區(qū)域成為高品質(zhì)生活的又一新興典范。3.4.2.2、項目概況總占地面積約80畝，總建筑面積220000㎡，總?cè)莘e率1．83。電梯公寓建筑面積142000㎡，電梯公寓容積率3．33。從建筑形態(tài)及戶型看，項目聯(lián)排不墅以四室二廳三衛(wèi)戶型為主，從面積看，主力戶型的面積大小為256396㎡。項目電梯住宅“香草國際”：占地64畝，總戶數(shù)為1064戶，由17+1、24+1、26+1高層電梯洋房半圍合而成。此次推出8棟11—13層的電梯公寓（共計12棟），戶型區(qū)間為88㎡—138㎡3.4.2.3、建筑形態(tài)、戶型高層闊景電梯洋房、聯(lián)排不墅。戶型特色電梯公寓主力戶型88㎡——138㎡，精巧的入戶花園、舒適的寬廳設計、寬敞生活陽臺、多個超大面積花園露臺組合成滿意生活。細節(jié)品質(zhì)藍光集團在“用心建筑生活”的企業(yè)理念下，致力于塑造人居精品建筑，力求傳達尊貴典雅生活方式。香瑞湖項目看重大區(qū)域的居住價值，依照大城西的進展規(guī)劃；以邁阿密式的高品質(zhì)優(yōu)雅生活理念，在大城西高尚居住區(qū)營造一種尊貴悠閑、時尚高貴的生活姿態(tài)，在繼藍光?雍錦灣項目之后，傾力打造大城西的時代新典范建筑，以尊貴、大氣、國際化的手筆塑立大城西的尊貴生活新理想。3.4.2.4、電梯公寓2007年8月最新銷售均價：4300元/㎡。3.4.3、3.4.3.1、位于光華大道旁、江安河畔，七中試驗學校對面。3.4.3.2、占地64畝,總建筑面積約106000㎡，容積率約2.5，居住戶數(shù)為992戶，二層地下停車庫，車位數(shù)為624個。戶型區(qū)間80㎡240㎡，主力戶型區(qū)間為80㎡120㎡。高層住宅2棟，一棟33層、一棟20層+27層，另有6層住宅1棟，10個單元的圍合式層層退臺建筑。3.4.3.3、電梯公寓2007年8月最新銷售均價：4800元/㎡第四章、建筑設計方案4．1、建筑設計原則生態(tài)節(jié)能及提高住宅舒適度國際最新的建筑節(jié)能技術的核心思想，是從操縱單項建筑維護結(jié)構(gòu)（如外墻、外窗、屋頂）的最低保溫隔熱指標，進而轉(zhuǎn)化為對建筑物總體能源消耗量的操縱，以達到所期望的節(jié)能目標。就室內(nèi)環(huán)境舒適度的標準而言，要緊是對熱功環(huán)境、空氣質(zhì)量、聲環(huán)境、光環(huán)境四方面的要求，因此，對金馬項目而言，生態(tài)節(jié)能和提高住宅舒適度是項目建筑設計的原則。4．2、建筑設計模式“整合設計”模式“金馬住宅項目”的設計原則要緊要從整體環(huán)境規(guī)劃和單體建筑設計兩個方面進行。在整體環(huán)境規(guī)劃中，強調(diào)的是建筑與環(huán)境的關系，解決建筑與地貌、植被、水土、風向、日照與氣候的關系。在單體建筑設計中則要緊是通過構(gòu)造、技術手段制造舒適的室內(nèi)環(huán)境，減少能耗，減少排放。項目建筑設計應采納“整合設計”（IDP）方式（IntegratedDesignProcess）,即在項目建筑方案設計的最初時期就有生態(tài)節(jié)能的專業(yè)人員介入，通過對項目的分析提出初步的生態(tài)節(jié)能方案，并在后續(xù)的設計中與建筑、規(guī)劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào)，給排水，建筑電氣與樓宇操縱、室內(nèi)設計等各個專業(yè)有機的整和、緊密的協(xié)作，對建筑自身特點及區(qū)域自然資源、環(huán)境進行深入分析，形成一整套可行的、適合的、充分應用當前成熟的高新技術及產(chǎn)品的生態(tài)節(jié)能體系。4．3、IDP設計應達到的效果節(jié)約建設投資，提高項目回報效益節(jié)約建筑運營成本，增加建筑及整個項目的附加值，提升項目對客戶的吸引力制造舒適的、在細節(jié)上體現(xiàn)“以人為本”宗旨的室內(nèi)空間制造可持續(xù)進展的、生態(tài)節(jié)能的居住環(huán)境制造獨特的建筑外形綜合服務配套設施齊全具備不可模仿性4．4、將“生態(tài)建筑”理念引入金馬項目的緣故4．4．1、生態(tài)建筑的定義生態(tài)建筑也稱綠色建筑、可持續(xù)進展建筑，是指為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間，同時實現(xiàn)高效率地利用資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、最低限度地阻礙環(huán)境的建筑物。生態(tài)建筑是實現(xiàn)“以人為本”、“人-建筑-自然”三者和諧統(tǒng)一的重要途徑，也是我國實施可持續(xù)進展戰(zhàn)略的重要組成部分。4．4．2、我國現(xiàn)時期生態(tài)建筑進展狀況隨著我國經(jīng)濟社會的不斷進展，各行業(yè)對能源、經(jīng)濟資源的需求都不斷增加?！熬G色建筑”日益受到有關部門的重視和提倡。2003年12月，為配合北京2008年奧運會倡導的“綠色奧運”理念，清華大學、中國建筑科學研究院、北京市建筑設計研究院等專業(yè)機構(gòu)組成的課題組公布了“綠色奧運建筑評估體系”。它包括了百余項“連環(huán)套”式的綠色建筑標準，是國內(nèi)首個有關綠色建筑的評價、認證體系。同時，為節(jié)約資源、愛護環(huán)境、促進建設事業(yè)的可持續(xù)進展，國家建設部下發(fā)通知決定設立“全國綠色建筑創(chuàng)新獎”，以加快推進我國綠色建筑及其技術的健康進展。4．4．3、將生態(tài)建筑概念運用到金馬項目的緣故4．4．3．1、現(xiàn)時期，房地產(chǎn)差不多由營銷時代進入產(chǎn)品時代，甚至進入品牌時代。房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他工業(yè)產(chǎn)品一樣，以“產(chǎn)品質(zhì)量”為其核心內(nèi)容，但目前大部分地產(chǎn)開發(fā)商并不將提高建筑產(chǎn)品的技術含量作為提高“產(chǎn)品質(zhì)量”的有效手段，而是更多將“產(chǎn)品質(zhì)量”理解為為追求建筑產(chǎn)品時尚的外觀、豐富的空間以及文化品位等方面的與眾不同。就成都市而言，相近或相同建筑結(jié)構(gòu)的絕大多數(shù)房地產(chǎn)項目，決定其核心價值的技術含量例如：結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造節(jié)點、保溫、隔熱、隔音、防水、防火、抗震標準相差無幾，不同的只是由外立面、環(huán)境、地段、品牌、宣傳、營銷策劃等外部因素決定的附加值的不同，從而造成銷售價格的差異。因此，在目前成都市房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術含量普遍不高的情況下，金馬項目通過提高建筑本體的技術含量，對建筑進行合理設計、合理選材，在為客戶提供舒適、生態(tài)的居住空間的同時，盡量降低能源能耗，以達到綠色建筑及節(jié)能的要求。4．4．3．2、近十年來，中國住宅產(chǎn)業(yè)進展迅速，市場與消費者日趨成熟，部分二次、三次置業(yè)客戶，以及更加理性化的高端客戶群體，更加注重住宅產(chǎn)品本身的質(zhì)量，對住宅品質(zhì)提出了更高的要求，其消費需求集中表現(xiàn)在對住宅舒適度提高的需求。那么，地產(chǎn)進展商作為需求的供給方勢必應該考慮如何通過提高技術投入來提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提升其市場競爭力和生命力。由此可見，下時期住宅產(chǎn)品進展的要緊趨勢確實是將高新科技技術運用到住宅產(chǎn)品中，為消費者帶來舒適健康的居住環(huán)境，降低建筑能耗及運營費用，延長住宅使用壽命，進而愛護和改善整個都市環(huán)境。在此背景下，并綜合考慮了各方面的因素后，“金馬住宅項目”將作為成都市綠色建筑的先驅(qū)，旨在填補成都市房地產(chǎn)市場此類住宅產(chǎn)品的空缺。項目通過對高新技術的運用，可提項目的市場競爭力，提高公司自身的企業(yè)形象，在各種對外宣傳活動中提高公眾的節(jié)能的意識，進而在公眾中樹立良好的品牌，成為對社會、消費者、環(huán)境均有益的好的住宅項目。4．5、將在“金馬項目”中運用的高新科技體系地源熱泵技術系統(tǒng)：采納埋設垂直管、水平管或向地表水拋設管路等多種方式，直接從淺層常溫土壤地冷直接制冷技術提取能量，供室內(nèi)使用。該系統(tǒng)通過輸入少量的高品位能源（如電能），實現(xiàn)低溫熱源向高溫熱源的轉(zhuǎn)移，是一種由雙管路水系統(tǒng)連接起建筑物中的所有地源熱泵機組而構(gòu)成的封閉環(huán)路的中央空調(diào)系統(tǒng)?；炷翗前遢椛洳膳评湎到y(tǒng)：采納將聚丁烯塑料管（敷設前預先加壓,并保持3Mpa,帶壓澆砼）盤管敷設在頂部混凝土板內(nèi)，通過低溫熱水（夏季冷水的供水溫度為20℃，回水溫度為22℃，利用2℃溫差汲取室內(nèi)熱量；冬季供水溫度為28℃，回水溫度為26℃，2℃溫差來向室內(nèi)輻射熱量）為熱媒的不斷循環(huán)，從而對頂部混凝土板進行降溫／傳熱，并輔助補充適量新奇空氣的新方法。置換式新風系統(tǒng)：通過除塵、消毒、除濕等多級處理的新奇空氣，以略低于室內(nèi)的溫度并以小于0.2米/秒的速度，從地面踢腳或窗下送出，提供室內(nèi)空間健康新奇的空氣。智能外遮陽系統(tǒng)：建筑東西兩側(cè)立面采納智能外遮陽系統(tǒng)，制造舒適熱功環(huán)境和舒適光環(huán)境，同時達到節(jié)能環(huán)保。高效保溫外墻體系：外墻外保溫體系，其要緊采納的保溫材料是熱傳導系數(shù)不大于0.04w/mk，厚度100-120mm的苯板，它能夠讓墻體免受外界不利氣溫的阻礙而保證室內(nèi)環(huán)境的舒適度不容易被破壞。保溫隔熱的屋面體系：保溫層+PVC卷材（防水處理）+虹吸式排水。虹吸式排是利用不同高度的勢能差，使得在落水時管道系統(tǒng)內(nèi)部產(chǎn)生局部真空，從而通過虹吸作用達到快速排放雨水的目的，對落水管數(shù)量的要求少、截面小，對坡度的要求也只有0.5%，因此是先進的屋面雨水排放系統(tǒng)中水系統(tǒng)及衛(wèi)生間后排水技術：中水處理是將生活廢水、冷卻水、已達標排放的生產(chǎn)污水等水源，經(jīng)物化或生化處理，達到國家《生活雜用水水質(zhì)標準》，然后再回用于廁所沖洗、灌溉草坪、洗車、工業(yè)循環(huán)水及掃除用水等。太陽能光伏發(fā)電技術。節(jié)能玻璃門窗系統(tǒng)：采納LOW-E玻璃、中空玻璃、真空玻璃以減少太陽透過玻璃的輻射率，結(jié)合鋁合金窗框“斷熱冷橋”技術，做成斷熱鋁合金窗，具有特不行的保溫隔熱節(jié)能的效果。智能樓宇自控系統(tǒng)：將建筑物(或建筑群)內(nèi)的電力、照明、空調(diào)、給排水、防災、保安、廣播、通訊等設備以集中監(jiān)視與治理為目的,構(gòu)成的一個綜合系統(tǒng)。從建筑物能耗各個環(huán)節(jié)上嚴格操縱、有效節(jié)能。上述的單項技術在歐洲都有成熟的技術產(chǎn)品，有些廠家產(chǎn)品差不多進入中國市場，國內(nèi)能夠采納關鍵技術設備引進，其它產(chǎn)品能夠國內(nèi)產(chǎn)品替代整合的方式以降低建設成本。4．7、我國成功的節(jié)能住宅項目4．7．1、MOMA國際寓所北京當代萬國城項目，由北京當代鴻運房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司開發(fā)興建，位于東城區(qū)東直門香河路1號，占地12.13萬平米，規(guī)劃建筑面積60萬平米，容積率3.0，南北區(qū)18棟25層板式建筑（精裝修），分4期開發(fā)，共計約3500戶。一期2001年開盤，二期MOMA國際寓所2003年月10月開盤，價格10000元/㎡13000元/㎡，開盤價已高于一期已入住的精裝現(xiàn)房2000元／㎡。三期POPMOMA于2004年11月20日開盤，主力戶型為100平方米一居、140平方米兩居、200平方米三居室，引入“恒溫恒濕”的居住理念，價格12000元/㎡20000元/㎡，均價17000元/㎡。四期當代MOMA共8棟25層板式建筑，630多套，2006年2月開盤，主力戶型為170平米3居室，戶型區(qū)間89㎡（一居室）1000㎡（四居室），均價27000元/平米，最低價24000元/㎡。MOMA項目以“科技+國際文化”作為主題，打造中國最舒適、最科技地產(chǎn)的品牌。對外宣傳中“恒溫恒濕”差不多成為了MOMA國際寓所的最大賣點，要緊運用九大高科技系統(tǒng)：天棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)、置換式新風系統(tǒng)、外墻外保溫系統(tǒng)、外遮陽系統(tǒng)、節(jié)能外窗系統(tǒng)、屋面保溫系統(tǒng)、防噪音系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)、智能化物業(yè)治理系統(tǒng)。MOMA“恒溫恒濕”效應成為支撐其價格的要緊“技術講辭”，銷售價格高于同一地區(qū)同類物業(yè)約30008000元/㎡。4．7．2、北京鋒尚國際公寓鋒尚國際公寓依靠先進的保溫隔熱外建筑圍護結(jié)構(gòu)，配合置換式健康新風系統(tǒng)和混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等建筑新技術，首次在國內(nèi)住宅建設中實現(xiàn)了“告不空調(diào)暖氣時代”，在中國建成了第一個歐洲發(fā)達國家居住標準的超五星級、高舒適度低能耗公寓。鋒尚國際公寓的精裝修材料和設備均采納國際頂級名牌產(chǎn)品，園林設計方案和配套設施也均來自北歐，是全球可持續(xù)進展聯(lián)盟（AGS）在中國唯一的技術支持和跟蹤監(jiān)測項目。2003年12月鋒尚通過了北京市建委科技進步鑒定并報國家科技進步一等獎。鋒尚國際公寓在2002年4月26日以萬柳地區(qū)最高價均價9600元／㎡，開盤，一經(jīng)推出迅速引起市場關注。開盤推出的30套住宅于當日上午全部售出。至8月底項目售罄，銷售價格最終漲到10600元／平方米。銷售價格之高，銷售速度之快均突破了北京西部高檔住宅市場的歷史紀錄，較同地段的多層住宅其銷售價格高出30005000元/㎡。4．7．3、南京鋒尚國際公寓南京鋒尚位于南京小桃園明城墻遺址公園旁邊，是北京鋒尚的升級版，占地53000㎡，建筑面積75000㎡，容積率1.4。項目推出了“告不空調(diào)用電時代”的口號，在差不多照明、夏季制冷、冬季采暖三方面實現(xiàn)零能耗，開發(fā)了中國住宅零能耗的先河。該項目實現(xiàn)了地產(chǎn)開發(fā)的兩大突破：首次將高科技生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)大規(guī)模運用在低密度住宅項目上。首次將在地產(chǎn)開發(fā)銷售項目上實現(xiàn)住宅的零能耗。依照建筑密度特點結(jié)合地塊自然特點，項目分為獨立的南北兩區(qū)，北區(qū)要緊為4層帶電梯的板式平層住宅、LOFT空中不墅，南部為沿秦淮河獨立不墅區(qū)，通過中心入口廣場相連。西側(cè)沿街布置底層商業(yè)街，形成兼顧內(nèi)外的綜合商業(yè)服務設施。在生態(tài)節(jié)能技術上采納了全套高舒適度、微能耗～零能耗技術系統(tǒng)包括：高效隔熱保溫外墻體系、智能遮陽體系、輻射式制冷采暖系統(tǒng)、置換式新風系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、太陽能熱水及光能發(fā)電系統(tǒng)。低層公寓共232套，不墅共15棟。戶型區(qū)間為200㎡350㎡，均價350萬元/套，精裝修交房。首層公寓附送能夠進行自然通風和采光的地下室，私家花園和一座英式小木屋。LOFT公寓層高7米，設有采光天窗和旋轉(zhuǎn)鋼梯，附送露臺。不墅采取現(xiàn)場定制方式，既依照客戶要求在開發(fā)商提供的圖紙中選定后再施工。小區(qū)設保姆集中宿舍，一鍵式五星級酒店電話服務系統(tǒng)。2006年10月開盤，開盤價格14000元/㎡，2006年12月均價16846元/㎡，成為南京最高端的住宅項目。4．7．4、南京·朗詩國際社區(qū)朗詩.國際街區(qū)是朗詩置業(yè)在南京市河西板塊開發(fā)的一個總建筑面積約30萬平米的高科技"健康、舒適、節(jié)能"住宅項目，位于河西新城中央商務軸與商業(yè)軸的交匯處。項目占地240畝左右，住宅建筑面積26.87萬平方米，共有25棟18層及7層電梯住宅?？倯魯?shù)約2000戶，容積率1.80，綠地率40%?！袄试妵H街區(qū)”以“健康、舒適、節(jié)能、環(huán)?！钡木幼±砟顬槟繕?，采納多項世界先進的新技術以達到高舒適度低耗能的居住要求。新技術包括混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)、屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng)、地源熱泵技術系統(tǒng)、隔噪隔聲系統(tǒng)、排水噪聲處理系統(tǒng)和吸塵排污系統(tǒng)等，通過將這十大建筑科技系統(tǒng)的整合，使得室內(nèi)溫度保持在20~26℃，相對濕度保持在30%~70%，空氣干爽，室內(nèi)無噪音，達到高舒適度高品質(zhì)的健康生活。朗詩.國際街區(qū)分三期開發(fā)，一期于2005年1月30日開盤，房源526套，開盤價7500元/㎡，已售100%；二期2005年5月15日推出890戶，均價為8000元/㎡10000元/㎡，戶型為110平米—150平米不等。從價格而言，朗詩是河西奧體板塊均價最貴的。第五章、市場定位與核心競爭力的確定5．1、項目SWOT分析5．1．1、優(yōu)勢及機會分析地理位置優(yōu)越，自然景觀宜人交通便利、四通八達臨河環(huán)境清雅、空氣清新所在的溫江板塊是房地產(chǎn)開發(fā)的“熱點”之一“生態(tài)住宅建筑”理念將成為成都房地產(chǎn)市場的首創(chuàng)在“國六條”出臺后，中大戶型的住宅其市場需求是供不應求設計風格超前且具有不可模仿性成都市首個“溫泉住宅”利用規(guī)劃、景觀的設計淡化劣勢在小區(qū)域范圍內(nèi)，直接競爭對手少光華大道溫江段兩側(cè)開發(fā)用地僅剩余少量，勢必向外輻射緊鄰“新大學城”，文化氣氛濃厚成都市2006年住宅均價4700元/㎡，使項目具有價格優(yōu)勢5．1．2、劣勢分析目前項目周邊市政配套尚未成熟開發(fā)區(qū)域尚未形成其獨有的“板塊效應”項目周邊欠缺商業(yè)配套5．2、項目市場定位5．2．1、目標客戶定位目標客戶綜述：35—55歲本地的高收入人群、投資者以及一些大企業(yè)的外方高層治理人員，還包括了周邊都市甚至海外的高端消費群體。地域劃分：可能成都市本地購買者仍然是主流，將占6成左右（其中包括成都市戶籍的外來人口），來自省內(nèi)各區(qū)、市、縣的客戶約占2-3成，外地在成都經(jīng)商人士約占2成左右。家庭年收入：要緊目標客戶定位在家庭年收入為10萬20萬左右的中產(chǎn)階級。5．2．2、價格定位高層住宅價格定位：38004100元/㎡5．3、項目的核心價值體系5．3．1、項目最大價值的挖掘品牌價值利用產(chǎn)品的高品質(zhì)，如：托付知名度高的建筑設計事務進行規(guī)劃設計及景觀設計、可靠的施工質(zhì)量、項目內(nèi)部完善的生活配套、知名的物業(yè)治理公司、生態(tài)節(jié)能住宅等來構(gòu)筑項目的價值品牌。文化背景價值利用“新大學城”的文化背景優(yōu)勢，突出為業(yè)主的文化教育、素養(yǎng)教育、子女的起步教育提供一個強大的支持體系，充分借鑒周邊各高校的教育資源為項目的文化教育服務。環(huán)境價值利用金馬河的自然、生態(tài)河岸，引入“健康”的主題概念，進下步強化本項目所倡導的“可持續(xù)進展的生態(tài)住宅”的居住理念。交通價值利用交通優(yōu)勢，開通專線巴士，將項目與市區(qū)及都市其它方位的距離縮小，消除購房者對交通、對郊區(qū)、對距離的顧慮。規(guī)模價值“國六條”出臺后，國家對房地產(chǎn)供地規(guī)模作了一定的限制，因此，大成都區(qū)域范圍內(nèi)單塊供地能達到如項目占地規(guī)模的幾乎沒有。而金馬項目為建筑規(guī)劃師和園林設計師提供了較大的想象空間，從而為本項目追求其在成都市場上獨一無二的建筑風格提供了可能，更能體現(xiàn)人與自然共生的生態(tài)系統(tǒng)，最終實現(xiàn)“可持續(xù)進展的生態(tài)住宅”的居住理念。5．3．2、項目的核心價值體系項目核心價值體系為：生態(tài)、綠色、人性化的居住環(huán)境和舒適、節(jié)能、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。5．4、項目開發(fā)的宗旨與目標5．4．1、項目開發(fā)的宗旨以可持續(xù)進展觀念作為項目開發(fā)的宗旨，在追求高居住生活品質(zhì)的同時，最大限度的減少對環(huán)境的破壞、將能源消耗降致最低。5．4．2、項目開發(fā)的目標以打造高舒適度和低能耗的生態(tài)建筑為項目開發(fā)的最終目標。5．5、項目的核心競爭力及事實上現(xiàn)5．5．1、項目的核心競爭力――低能耗、高舒適5．5．2、項目核心競爭力的實現(xiàn)生態(tài)節(jié)能的高新科技、靈活可變的模糊空間第六章、營銷策劃金馬項目在營銷策略上將要緊運用四大體系——“完全適合人居住的NO·1產(chǎn)品”、“完全量身定做的配套系統(tǒng)”、“完全私人化的物業(yè)服務系統(tǒng)”“完全個性化的營銷系統(tǒng)”作為其價格的有力支撐。6．1、完全適合人居住的NO·1產(chǎn)品產(chǎn)品品質(zhì)永久是最核心的競爭力。目前成都已建房地產(chǎn)項目的品質(zhì)最多只能達到建設部要求的節(jié)能的50%，整個建筑市場能源消耗巨大。因此全力打造成都市首個“低能耗、高舒適”的住宅項目將是營銷最有力的工具，本項目將提供成都最“完全適合人居住的NO·1產(chǎn)品”，它包括：6．1．1、優(yōu)美的環(huán)境景觀金馬項目充分利用其得天獨厚的自然條件金馬河+溫泉，可在項目前期直接導入“先做環(huán)境后做建筑”的思路，傾力打造項目的環(huán)境景觀。因此在項目實施時期，勢必先修建會所、樣板體驗區(qū)，增大綠化面積，修建主題景觀中心，做到在細節(jié)上體現(xiàn)品質(zhì)，為后期的銷售打下基礎。同時對周邊道路進行包裝美化，形成較好的周邊環(huán)境。6．1．2、可持續(xù)進展住宅金馬項目將真正做到住宅的健康。依照全球可持續(xù)進展聯(lián)盟中國高舒適度低能耗項目負責人田原博士表示：“要真正建成‘健康住宅’必須考慮并滿足人體對5個方面的健康要求，即溫度、濕度、采光、噪聲操縱、空氣質(zhì)量?！睋?jù)歐洲一項研究人體健康的研究結(jié)果表明：人體處在20-26攝氏度是最為健康和舒適的；而濕度范圍保持在30%-60%比較合適；在建筑制造良好的光環(huán)境，提供高水平的視覺舒適度，充分利用自然采光；需要操縱和降低噪音，室內(nèi)的隔音效果應該操縱在40分貝以下。而金馬項目將高效隔熱保溫外墻體系、智能遮陽體系、輻射式制冷采暖系統(tǒng)、置換式新風系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、太陽能熱水及光能發(fā)電系統(tǒng)等高新科技系統(tǒng)運用在整個項目中，傾力打造“最節(jié)能的、低能耗的、最適合人居住的地產(chǎn)產(chǎn)品”。6．2、完全量身定做的配套系統(tǒng)6．2．1、項目將為以后的業(yè)主量身定做生活及商業(yè)服務體系教育：對項目旁邊的“大學城”作重點地宣傳，突出其文化氛圍，吸引其在校學生，青年教師，重點宣傳為第二代業(yè)主作教育投資金融：引入工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行等網(wǎng)點為業(yè)主服務。兒童娛樂設施：安全新穎的兒童娛樂設施，滿足兒童娛樂需要。青青年素養(yǎng)訓練中心：為業(yè)主子女提供素養(yǎng)訓練服務，滿足成功人士對子女教育的需求。智能化系統(tǒng)：提供閉路監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、電子商務系統(tǒng)、遠程抄表系統(tǒng)、車輛出入治理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)等，業(yè)主高度享受高科技帶來的舒適和擁有更多的服務和資源優(yōu)勢。運動休閑：為業(yè)主提供網(wǎng)球、羽毛球、游泳、壁球等休閑運動方式、溫泉SPA服務。餐飲娛樂：商業(yè)會館的打造，將云集品牌餐飲娛樂商家，為業(yè)主提供高品位的服務。6．3、完全私人化的物業(yè)服務系統(tǒng)金馬項目將為業(yè)主提供完全私人化的的物業(yè)服務體系。要緊包括以下服務：6．3．1、客戶服務中心：通過智能化交流平臺，提供“英式”總管服務——業(yè)定只需在家中通過電話托付或網(wǎng)上托付，足不出戶就能解決例如保潔服務、園林服務、維修服務、家政服務、代收代繳、房屋代租代售、處理業(yè)主投訴等一系列日常事務。6．3．2、私人會所：通過VIP會員制，提供“溫泉”養(yǎng)生服務室內(nèi)籃球館、室內(nèi)游泳池、桑拿浴室、室內(nèi)健身房、跳操房，使業(yè)主在放下都市的繁忙后能充分享受到運動的樂趣！

項目為業(yè)主提供的天然溫泉佐以專業(yè)的溫泉SPA水療設施，從而使會員真正達到放松身心、安撫情緒、調(diào)和飲食等諸多健身目的。以后的金馬項目業(yè)主能夠盡情享受私人休閑養(yǎng)生會館所帶來那份尊貴，體驗享受這份滿意的休閑與養(yǎng)生。6．3．3、社區(qū)生活方式：借鑒置信生活方式，定期進行業(yè)主活動，豐富業(yè)主的生活，增進社區(qū)業(yè)主間的交流，營造一個親情化的文明社區(qū)，滿足業(yè)主精神生活的需要。同時，成立各種協(xié)會，滿足不同業(yè)主的愛好，6．4、完整的營銷系統(tǒng)6．4．1、營銷策略6．4．1．1、首次推出“試住一日、體驗以后零能耗生活”的營銷策略由于本項目處在溫江區(qū)金馬鎮(zhèn)，在成都市民心中對該區(qū)域的認可度不夠高，本項目要想制服消費者，必須要讓消費者參與進來，親自體驗項目的環(huán)境、產(chǎn)品、物管、生活方式等。因此，在項目進入運營時期后，將首次推出“試住一日、體驗以后零能耗生活”的營銷方式。金馬項目的潛在業(yè)主能夠“買房試住”，領先享受到住宅體系中的尖端科技，感受到了高科技住宅“恒溫、恒濕、恒氧”特點給生活帶來的全新享受。6．4．1．2、形象策略——重塑項目所在區(qū)域形象，改變目前本項目所在區(qū)位在成都市民中的形象。通過系列權威新聞報道（結(jié)合政府相關權威部門），從宏觀政策上大力宣傳節(jié)能建筑對市民居住生活的阻礙，倡導可持續(xù)進展住宅是以后住宅進展的主力方向，從業(yè)主所擁有的70年的居住品質(zhì)方面正確的引導購房者。通過對溫泉生活、河岸生活的宣傳，改變市民對該區(qū)域的傳統(tǒng)觀點。塑造項目“低能耗、高舒適度”形象全面、系統(tǒng)推廣本項目VIS系統(tǒng)，VIS系統(tǒng)運用要大氣一些，體現(xiàn)專業(yè)公司的風范。6．4．1．3、價格策略鑒于項目所在區(qū)位、項目開發(fā)的周期較長，成都房地產(chǎn)市場狀況及房地產(chǎn)運作的差不多規(guī)律，制定以下差不多價格策略：總體價格策略——低開高走第一期高層住宅開盤均價定在3800元/㎡左右。依照銷售進程不斷提高售價，，高層住宅均價逐步拉高到4100元/㎡左右。6．5、整合營銷推廣策略整合營銷推廣的核心訴求：“70年高品質(zhì)生活的追求、引領以后居住的名片”；在推廣手段上，并不局限于成都地域范圍，而是利用全國以及全球?qū)δ茉聪牡闹匾?，多方面的擴大金馬項目的阻礙力，靈活運用各種營銷推廣手段。本項目的營銷推廣要緊以活動為核心，整合其他資源，如媒體報道、人員促銷、售樓處包裝等，形成強大的市場沖擊力。開工儀式、奠基儀式——由于政府對節(jié)能的重視，邀請政府重要領導參加、配合權威新聞報到，提升項目的知名度與可信度。節(jié)假日的主題活動：“零能耗生活”的現(xiàn)場體驗活動。針對業(yè)主的私人愛好，成立各種俱樂部第七章、項目建設進度安排7．1、項目進度安排項目建設期為2年，一期全部開發(fā)。第八章、項目投資估算8．1、項目投資估算一項目差不多情況1土地情況97.000畝高層用地97.000畝64666㎡73.71萬元/畝7150.0萬元2位置金馬鎮(zhèn)大堰村3容積率高層4高層住宅258668㎡地下車庫50699㎡總計309367㎡二項目成本1土地成本7150.0萬元276元/㎡2土建成本低層住宅42680.21萬元1650元/㎡地下車庫8618.82萬元1700元/㎡節(jié)能10346.72萬元400元/㎡61645.75萬元2383元/㎡3勘察設