2016年區(qū)域第二期新員工培訓(xùn)課件-成就共享

運營中心2013年8月成就共享制度解析及案例分享1

成就共享計劃制度定義一2目錄

獲獎前提及實現(xiàn)案例二

策略和建議三

獎罰分配規(guī)定四一、成就共享計劃制度定義內(nèi)涵：針對新項目的革命性激勵制度；該制度的實質(zhì)是“合伙人制度”；秉承“利益共享、風(fēng)險共擔”的原則；對獲得成功的項目和區(qū)域?qū)嵭袕娂畲胧?/p>

。目的：激發(fā)區(qū)域項目“當家作主、用心研究”的意識；促進公司持續(xù)高速增長。適用范圍：凡在2011年8月1日后購置土地的項目（含舊項目新地塊）均需參與集團的成就共享計劃。31、獲得獎勵的兩大前提前提一：1年內(nèi)實現(xiàn)集團自有資金投入全部回籠；前提二：項目累計回籠資金＞(自有資金投入+年化自有資金收益)。（年化自有資金收益=自有資金按年折算后的金額×30%）以上兩大前提須同時滿足。2、獎金計算方法區(qū)域主導(dǎo)拓展的項目：成就共享股權(quán)金額=（凈利潤–自有資金按年折算后的金額×30%）×20%集團主導(dǎo)拓展的項目：成就共享股權(quán)金額=（凈利潤–自有資金按年折算后的金額×30%）×（10%~15%）二、獲獎前提及實現(xiàn)案例42012年11月24日開盤2012年6月5日摘牌2012年6月30日支付首筆土地款2012年12月31日達第一筆成就共享獎金計提點4個月零24天2012.8.312012.10.312012.12.316個月二、獲獎前提及實現(xiàn)案例53、成就共享實現(xiàn)案例（蕉嶺項目）12個月關(guān)注點1：項目總用地245畝，首期開發(fā)共約111畝,后續(xù)134畝視市場情況于2013年分期開發(fā)，確保不占用集團資金。關(guān)注點2：項目做到“快速開發(fā)、快速回籠”——5個月內(nèi)開盤，6個月內(nèi)實現(xiàn)資金正回籠并達到成就共享計提點，一年內(nèi)可達兩次獎勵計提。關(guān)注點3：土地獲取由區(qū)域主導(dǎo)，成就共享獎金股權(quán)金額計算比例為20%。2013.6.302013年6月30日達第二筆成就共享獎金計提點提取獎金總額20%：0.283億公司留取80%2012年提取獎金：488萬凈利潤0.34億標準收益0.096億二、獲獎前提及實現(xiàn)案例6蕉嶺項目預(yù)計三年內(nèi)售罄，凈利潤為1.51億，在第一年內(nèi)實現(xiàn)資金回籠，后續(xù)兩年不再投入自有資金。自有資金累計投入1.78億自有資金年化投入0.32億自有資金年化投入*30%=0.096億項目預(yù)計凈利潤1.51億累計回籠資金2.3億（累計回籠資金2.3億＞1.78+0.096）蕉嶺項目首次計提獎勵情況2013年上半年提取獎金：575萬2014年預(yù)計提取獎金：1298萬凈利潤0.287億凈利潤0.649億2013年下半年預(yù)計提取獎金：468萬凈利潤0.234億蕉嶺項目預(yù)計后期計提獎勵情況（資金回籠持續(xù)為正，集團不需再投入）在建①②③④⑤⑥⑦面積：㎡金額：萬元2011年12月23日摘牌2012年1月6日支付土地款2012年10月3日開盤2012年12月31日第一筆成就共享獎金計算9個月零14天2012.32012.62012.910個月零25天二、獲獎前提及實現(xiàn)案例74、成就共享案例（平果項目）二、獲獎前提及實現(xiàn)案例8平果項目預(yù)計三年內(nèi)售罄，凈利潤為1.55億，在第一年內(nèi)實現(xiàn)資金回籠，后續(xù)兩年不再投入自有資金。自有資金累計投入2.23億自有資金年化投入0.84億自有資金年化投入*30%=0.252億項目預(yù)計凈利潤1.55億累計回籠資金2.8億平果項目獎勵計提情況首期累計回籠資金2.8億＞2.23+0.252提取獎金總額20%：0.2617億公司留取80%2012年提取獎金：357萬2013年提取獎金：1000萬2014年提取獎金：1260萬凈利潤0.43億凈利潤0.5億凈利潤0.63億標準收益0.252億2013年提取獎金：880萬凈利潤0.5億標準收益0.06億若2013年又需集團投入，假設(shè)年化自有資金0.2億：1、如何盡快達到成就共享條件三、策略和建議9做好市場研究獲取優(yōu)質(zhì)土地能否實現(xiàn)成就共享，拿地是關(guān)鍵，必須在拿地期間認真分析當?shù)厥袌?，確保財務(wù)測算的真實性、準確性，提前做好現(xiàn)金流規(guī)劃。只獲取預(yù)期可獲得成就共享計劃超額收益的地塊。與政府建立良好關(guān)系土地款延期、分期支付或其他減免政策；建立行政審批的綠色通道，提高報批報建速度，或報建規(guī)費的減免；降低預(yù)售門檻，盡快銷售回款；取消或放寬預(yù)售款監(jiān)管政策?？焖匍_工、快速銷售、快速回籠資金做好項目前期策劃和前置工作，做好項目的定位和規(guī)劃設(shè)計，盡可能縮短開盤周期；項目部與營銷緊密配合，合理安排營銷推廣節(jié)奏，項目部按時按質(zhì)按量提供展示區(qū)和充足貨量，把握好銷售窗口期；爭取盡快開盤，給銷售與回款預(yù)留充裕時間。提取獎金總額（15%/20%）公司留?。?0%）公司留?。ㄗ杂匈Y金年化投入*30%）提高凈利潤：一升一降降低自有資金投入：一快一慢一借貸項目凈利潤品質(zhì)提升，增加溢價開源節(jié)流，降低成本工作前置，摘牌即開工施工策劃，實現(xiàn)快速開盤與政府溝通，降低預(yù)售條件延緩?fù)恋乜钪Ц稜幦|資，延遲支付工程款爭取開發(fā)貸款，拓寬融資渠道貸三、策略和建議2、如何提高成就共享獎金數(shù)量10降升快慢三、策略和建議成就共享“567”“789”“789”去化要求，即總貨量的8成以上、開盤一周內(nèi)銷售出貨量的7成、開盤一個月內(nèi)銷售出貨量的9成展示區(qū)“123”的原則1”代表的是售樓部和豪裝板房，必須放在第一位，保證首先完成；2”代表的是樣板區(qū)、展示區(qū)內(nèi)的非樣板房、室外市政、園建、園林等工程，應(yīng)作為第二重點來搶工程進度；“3”代表的是首期貨量區(qū)，需達到預(yù)售條件。三、策略和建議項目名稱開盤貨量（億元）開盤一周內(nèi)

認購額（億元）開盤一個月內(nèi)

簽約額（億元）開盤兩個月內(nèi)

簽約額（億元）開盤日期丹陽碧桂園26.616.311.513.72013-7-7海南金沙灘13.54.87.48.92013-3-2順德碧桂園泮浦灣11.57.64.04.72012-12-15碧桂園柏麗灣（沙田）9.15.82.57.22013-5-5大澤碧桂園8.92.52.33.32012-12-2如東碧桂園8.05.74.55.42013-6-22墊江碧桂園6.34.84.55.62013-2-17水東灣城市花園5.94.04.14.32012-9-15蕉嶺碧桂園4.12.82.82.82012-11-24平果碧桂園2.21.31.21.82012-10-6碧桂園·清泉城二期1.20.40.50.82012-12-23懷集碧桂園三期0.80.80.70.82013-2-123、警惕五大風(fēng)險三、策略和建議市場風(fēng)險國家政策、當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)較大變動甚至逆轉(zhuǎn)，產(chǎn)品定位不適合當?shù)厍闆r所帶來的市場風(fēng)險。違約風(fēng)險當?shù)卣蚋鞣N原因帶來的違約風(fēng)險（如提高預(yù)售門檻）。合作方（如股權(quán)合作方、施工方、銀行、外部供應(yīng)方等）因各種原因帶來的違約風(fēng)險。展示區(qū)選址不當，地質(zhì)復(fù)雜、拆遷難等因素導(dǎo)致不能按計劃快速開工、快速開盤。關(guān)注因趕工過程中，忽視工程質(zhì)量，造成日后交樓存在群訴、收樓低等情況，導(dǎo)致收樓階段不能獲取30%獎金的風(fēng)險。關(guān)注成本的全過程動態(tài)管理，確保成本數(shù)據(jù)的真實性和完整性，避免因結(jié)算階段出現(xiàn)虧損或大幅低于之前預(yù)估凈利潤等風(fēng)險。進度風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險成本風(fēng)險14四、獎罰分配規(guī)定員工職級

分配比例

其中：

現(xiàn)金獎勵

支付購股權(quán)

區(qū)域總裁30%-70%

30%70%項目總經(jīng)理由區(qū)域總裁確定50%50%項目團隊由區(qū)域總裁確定100%

區(qū)域團隊由區(qū)域總裁確定100%

參與團隊10%100%

合計

100%

1、獎金的分配原則

達到獎勵條件后，每半年度成就共享股權(quán)金額按以下方式分別以現(xiàn)金獎勵及直接用于支付購股權(quán)方式進行分配:151、獎金的分配原則四、獎罰分配規(guī)定16Tips:在獎金分配上，給予了區(qū)域總裁足夠的權(quán)力。序號事項分配規(guī)定1分配比例參與團隊固定為10%；其余由區(qū)域總裁分配。2現(xiàn)金派發(fā)上限預(yù)售50%；收樓30%；結(jié)算20%3退休或調(diào)任按任職期間貢獻核定獎勵數(shù)額；剩余獎金在繼任者中重新分配。四、獎罰分配規(guī)定2、相關(guān)處罰規(guī)定17序號事項處罰規(guī)定1一年內(nèi)現(xiàn)金流不能回正（1）取消成就共享資格；（2）視情況對區(qū)域及項目管理層進行處罰2項目虧損（1）虧損額的20%由區(qū)域總裁及項目總經(jīng)理承擔；區(qū)域總裁占70%，項目總經(jīng)理占30%；（2）當期從其所管轄的其他項目的成就共享股權(quán)金額中扣除，未能扣除的，從其工資、獎金中扣除。四、獎罰分配規(guī)定2、相關(guān)處罰規(guī)定18