房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算課件

房地產(chǎn)企業(yè)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算

1房地產(chǎn)企業(yè)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算1目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程三、成本核算的基本程序四、成本核算的對(duì)象的確定五、成本費(fèi)用的歸集與分配六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題七、營(yíng)業(yè)收入核算八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在問(wèn)題十、預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算2目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)2一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特g房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)鋼鐵、橡膠、電氣、機(jī)械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機(jī)械和化工等，同時(shí)這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括：土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融和信貸、保險(xiǎn)等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評(píng)估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。3一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特g房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門3一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

①資金密集。②智力密集。③受國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大；④投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。⑤售后服務(wù)工作要求高。4一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)①資金密集。4二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程1、投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投對(duì)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投活動(dòng)實(shí)施有效控制，為公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得有價(jià)值的土地資源，并防范土地投資風(fēng)險(xiǎn)。主要工作內(nèi)容：項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建議書、概念設(shè)計(jì)、可研報(bào)告、競(jìng)投等。2、項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究工作流程實(shí)施有效的控制，提交各階段的可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)和深入開(kāi)展項(xiàng)目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金計(jì)劃、各階段可研報(bào)告、竣工后評(píng)估等。5二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程1、投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投5二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程3、項(xiàng)目全程策劃對(duì)項(xiàng)目全程策劃過(guò)程實(shí)施有效控制，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等工作提出合理的依據(jù)。主要工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書等。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作實(shí)施有效控制，確保公司開(kāi)發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工、營(yíng)銷提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競(jìng)選、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃驗(yàn)收等。6二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程3、項(xiàng)目全程策劃6二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程5、工程施工項(xiàng)目管理程序?qū)こ添?xiàng)目的造價(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量與安全實(shí)施有效的管理和控制，確保商品房施工過(guò)程的項(xiàng)目管理符合規(guī)定的要求。主要工作內(nèi)容：施工組織設(shè)計(jì)、三通一平、選擇供方、圖紙會(huì)審、物資準(zhǔn)備、開(kāi)工建設(shè)、施工管理、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、保修維修等。6、市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的市場(chǎng)推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動(dòng)的評(píng)審、交付過(guò)程的控制以及顧客投訴實(shí)施有效的控制，確保市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段工作符合規(guī)定要求。主要工作內(nèi)容：營(yíng)銷策劃推廣、銷售許可、開(kāi)盤銷售、竣工交付等。7二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程5、工程施工項(xiàng)目管理程序7二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序?qū)疚械奈飿I(yè)管理進(jìn)行有效控制，確保公司商品房售后服務(wù)的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗(yàn)收交接等。8二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序8三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定原則，確定成本核算對(duì)象。（2）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。（3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。（4）將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。（5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)偂?三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定三、成本核算的基本程序（6）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。（7）正確劃分已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和在建開(kāi)發(fā)標(biāo)段之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

（8）編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。10三、成本核算的基本程序（6）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成四、成本核算的對(duì)象的確定（1）確定原則滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。11四、成本核算的對(duì)象的確定（1）確定原則11四、成本核算的對(duì)象的確定

（2）確定具體成本核算對(duì)象根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。

◆單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象?！粼谕婚_(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的項(xiàng)目，為一個(gè)成本核算對(duì)象。12四、成本核算的對(duì)象的確定（2）確定具體成本核算對(duì)象12四、成本核算的對(duì)象的確定◆

對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工標(biāo)段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。同一施工標(biāo)段項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一施工標(biāo)段有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。13四、成本核算的對(duì)象的確定◆對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)四、成本核算的對(duì)象的確定

◆根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。

（對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋的成本科目。）

14四、成本核算的對(duì)象的確定◆根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)五、成本費(fèi)用的歸集與分配1、成本費(fèi)用的歸集與分配的基本原則和要求

會(huì)計(jì)核算的一般原則有真實(shí)性、實(shí)質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中要特強(qiáng)調(diào)的是真實(shí)性、一致性、可比性、配比、謹(jǐn)慎性、劃分資本支出和收益支出等。15五、成本費(fèi)用的歸集與分配1、成本費(fèi)用的歸集與分配的基本原則和五、成本費(fèi)用的歸集與分配2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置

開(kāi)發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目

成本科目代碼成本科目名稱4301.401土地費(fèi)用4301.402前期工程費(fèi)4301.403建安工程費(fèi)4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4301.405園林環(huán)境工程費(fèi)4301.406公共配套設(shè)施費(fèi)4301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4301.409財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用）16五、成本費(fèi)用的歸集與分配2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置成五、成本費(fèi)用的歸集與分配

4301.401土地費(fèi)用的歸集

注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi)1.5元/平方米土地面積、土地登記費(fèi)40元/500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.401.01土地價(jià)款4301.401.02土地出讓契稅出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的4%4301.401.03其他土地費(fèi)用4301.401.04征地補(bǔ)償費(fèi)4301.401.05拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.401.06征地規(guī)費(fèi)17五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.401土地費(fèi)用的歸集五、成本費(fèi)用的歸集與分配土地費(fèi)用的分配

◆能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入商品房的成本核算對(duì)象中；

◆如果分不清成本核算對(duì)象，可先進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間按占地面積分配；

◆通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。具體分配方法為：

1）先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各組團(tuán)；18五、成本費(fèi)用的歸集與分配土地費(fèi)用的分配18五、成本費(fèi)用的歸集與分配2）再將分配到各組團(tuán)內(nèi)的土地成本，按組團(tuán)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；3）然后將分配到組團(tuán)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本；4）房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。19五、成本費(fèi)用的歸集與分配2）再將分配到各組團(tuán)內(nèi)的土地成本，五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工程費(fèi)（開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)）注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括項(xiàng)目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型、動(dòng)畫等。領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.01勘察測(cè)量費(fèi)4301.402.01.01勘察包括普勘、詳勘4301.402.01.02測(cè)量包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.03建設(shè)規(guī)費(fèi)4301.402.03.01領(lǐng)照規(guī)費(fèi)4301.402.03.02增容費(fèi)自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雙電源供電貼費(fèi)20五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工程費(fèi)（續(xù)）注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線遷移費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.04施工準(zhǔn)備費(fèi)4301.402.04.01三通一平費(fèi)4301.402.04.02臨時(shí)設(shè)施費(fèi)21五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)）

注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.01樁基工程

4301.403.01.01工程樁施工費(fèi)

含試樁施工費(fèi)

4301.403.01.02工程樁甲供材含試樁甲供材

4301.403.01.03樁基檢測(cè)費(fèi)

含試樁檢測(cè)

4301.403.02支護(hù)工程4301.403.02.01支護(hù)工程設(shè)計(jì)施工費(fèi)含支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、監(jiān)測(cè)費(fèi)等4301.403.02.02支護(hù)工程甲供材

22五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：甲/直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.04土石方工程

包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi)

4301.403.05主體工程及粗裝修

包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫(kù)地下室

4301.403.05.01一般土建工程

4301.403.05.01.01工程施工費(fèi)包含在土建合同或土建定額的項(xiàng)目，一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.01.02甲/直供材料建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料

23五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)五、成本費(fèi)用的歸集與分配

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：工程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖工程費(fèi)等。甲/直供材料中包括給排水主材及配件強(qiáng)弱電主材及配件通風(fēng)和采暖設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.05.02一般安裝工程4301.403.05.02.01工程施工費(fèi)一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.02.02甲/直供設(shè)備與主材

工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材

4301.403.05.04

一般建安工程材差

24五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)五、成本費(fèi)用的歸集與分配

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：專項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專項(xiàng)工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項(xiàng)目。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場(chǎng)等；二是包含在土建單位合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的項(xiàng)目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。專項(xiàng)安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主材及工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.08

專項(xiàng)土建工程4301.403.09

專項(xiàng)安裝工程

4301.403.09.01

工程施工費(fèi)

4301.403.09.02甲/直供設(shè)備與主材

25五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)五、成本費(fèi)用的歸集與分配

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi)、公共部位精裝飾材及施工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材設(shè)及施工費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.12精裝修工程有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項(xiàng)目4301.403.12.01精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及效果圖等4301.403.12.02精裝修施工費(fèi)4301.403.12.03精裝修甲/直供材4301.403.18

樣板房

4301.403.18.01

樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.403.18.02樣板房施工費(fèi)4301.403.18.05

甲/直供材料設(shè)備26五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.404.01室外給水系統(tǒng)工程4301.404.02室外雨污水系統(tǒng)工程4301.404.04室外燃?xì)庀到y(tǒng)工程按戶外800元/米收取4301.404.06室外供、配電系統(tǒng)工程4301.404.08室外消防管網(wǎng)工程4301.404.10室外智能化系統(tǒng)工程小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12小區(qū)路燈系統(tǒng)4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供設(shè)備主材27五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.405園林環(huán)境工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.405.01

環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.405.02

綠化工程費(fèi)

區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出4301.405.03

園建工程費(fèi)

包括園林的道路、廣場(chǎng)、建筑小品、雕塑、噴泉土建等4301.405.05

圍墻建設(shè)費(fèi)

4301.405.07

小區(qū)道路費(fèi)

含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等4301.405.11

室外零星工程

包括背景音樂(lè)、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等4301.405.15

室外配套設(shè)施與器材

包括室外的體育器材、游樂(lè)設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報(bào)箱及雨棚等28五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.405園林環(huán)境工程五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.406公共配套設(shè)施費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等4301.406.03幼兒園4301.406.04學(xué)校4301.406.06人防及車庫(kù)工程小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車庫(kù)4301.406.08物業(yè)管理設(shè)施含獨(dú)立的物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ?301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13環(huán)衛(wèi)作息和工具房4301.406.18其他設(shè)施含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場(chǎng)、車蓬等

29五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.406公共配套設(shè)施五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.407.01

工程監(jiān)理費(fèi)總投資的1.2％—2.5％4301.407.02

預(yù)算編審費(fèi)4301.407.03

工程質(zhì)檢檢測(cè)費(fèi)4301.407.06

技術(shù)服務(wù)費(fèi)4301.407.08

施工水電費(fèi)4301.407.11

物業(yè)管理費(fèi)4301.407.12

辦公費(fèi)用4301.407.20其他30五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.409資本化借款費(fèi)用（1）借款費(fèi)用資本化的期限：自開(kāi)發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)；（2）可資本化的借款費(fèi)用包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；（3）可確定借款用途并專款專用于某特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偂?/p>

31五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.409資本化借款費(fèi)用五、成本費(fèi)用的歸集與分配利息資本化計(jì)算分?jǐn)偙恚?*季度/月份）全部項(xiàng)目資金占用平均余額總數(shù)=合計(jì)4欄+合計(jì)9欄=80000利息分?jǐn)傁禂?shù)=本期應(yīng)分?jǐn)偫⒔痤~/全部項(xiàng)目本期資金占用平均余額總數(shù)=800/80000=0.01項(xiàng)目

預(yù)付賬款平均余額

開(kāi)發(fā)成本平均余額

減：應(yīng)付賬款平均余額

小計(jì)

分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)成本利息數(shù)

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品平均余額

減：應(yīng)付賬款平均余額

減：預(yù)提費(fèi)用平均余額

小計(jì)

分?jǐn)傆?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用利息

1234=1+2-35=利息分?jǐn)傁禂?shù)*46789=6-7-810=利息分?jǐn)傁禂?shù)*9A項(xiàng)目500021000100025000250100000010000100B項(xiàng)目100090000100001006000500500500050C項(xiàng)目2000800001000010000000D項(xiàng)目300012000015000150500000500050合計(jì)1100020000100060000600210005005002000020032五、成本費(fèi)用的歸集與分配利息資本化計(jì)算分?jǐn)偙恚?*季度/月份五、成本費(fèi)用的歸集與分配注：利息分?jǐn)傄话忝考径纫淮危皇怯械你y行按季結(jié)息，二是即使按月結(jié)息，其結(jié)息日也是每月21日，每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息，對(duì)于公司較大、貸款較多的公司，財(cái)務(wù)部門的工作量較大。另外，按季分?jǐn)偫⒁材軡M足公司財(cái)務(wù)核算的需要。在此，也要注意兩個(gè)應(yīng)付賬款的區(qū)別，一個(gè)是有關(guān)開(kāi)發(fā)成本的，一個(gè)是有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的。在多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司，分配到各項(xiàng)目的利息還涉及具體的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，一般資本化利息只分配到整個(gè)項(xiàng)目，不分配到具體的成本核算對(duì)象，即不分配到組團(tuán)或標(biāo)區(qū)，這樣便于會(huì)計(jì)處理。33五、成本費(fèi)用的歸集與分配注：33五、成本費(fèi)用的歸集與分配資本化借款費(fèi)用分配這里是指分配到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利息如何分配計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二：一是按當(dāng)期完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)占用資金的比例進(jìn)行分配；二是按期完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)可售面積的比例進(jìn)行分配。第一種方法更合理些，但第二種方法更簡(jiǎn)便些。34五、成本費(fèi)用的歸集與分配資本化借款費(fèi)用分配34六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題1、同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系問(wèn)題主要是指一項(xiàng)工程包括不同的核算對(duì)象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時(shí)又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個(gè)單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題主要是指一個(gè)施工單位同時(shí)做了多項(xiàng)工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。會(huì)計(jì)處理上往往先將它們作為一作整體進(jìn)行歸集，然后借助工程預(yù)算和工程決算來(lái)進(jìn)行歸類和分配。35六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題1、同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題2、同一開(kāi)發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)問(wèn)題主要是指一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（小）高層、高級(jí)公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時(shí)，由于其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等不一致，其對(duì)公共成本、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實(shí)施。但要正確鑒定其受益不同的程度幾乎是不可能的。個(gè)人的看法是對(duì)差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級(jí)公寓建筑范圍（組團(tuán)、期）的園林環(huán)境，要求有單獨(dú)合同、單獨(dú)核算；可以按一定的配套的數(shù)量進(jìn)行分配的，也可要求進(jìn)行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費(fèi)等可以按各組團(tuán)的供電量大小進(jìn)行分配。但對(duì)于公共設(shè)施、公共園林環(huán)境等則只能按一定標(biāo)準(zhǔn)平均分配。36六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題2、同一開(kāi)發(fā)小區(qū)不同類別物六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題3、地下（人防）車庫(kù)成本的歸集和分?jǐn)倖?wèn)題（1）為解決停車難問(wèn)題和人防標(biāo)準(zhǔn)提高，規(guī)劃方案對(duì)地下車庫(kù)的配套標(biāo)準(zhǔn)很高，面積大，投資巨大，也是有些開(kāi)發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫(kù)的原因。（2）地下車庫(kù)往往和地上建筑相連，成本難以劃分。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。（3）不同類別物業(yè)地下車庫(kù)的配套標(biāo)準(zhǔn)也不一致。（4）地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室。（5）地下車庫(kù)都有人防功能，其中又分6級(jí)和6B級(jí)人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求。37六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題3、地下（人防）車庫(kù)成本的六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題（6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。（7）6級(jí)人防地下車庫(kù)一般不可出售但可出租，當(dāng)配比低于1：1時(shí)，15%的地下車庫(kù)不可出售。（8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補(bǔ)。（9）租金和成本相比很低。地下（人防）車庫(kù)成本的歸集和分?jǐn)?，始終是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其成本。個(gè)人認(rèn)為地下（人防）車庫(kù)成本的歸集和分?jǐn)倯?yīng)掌握下列原則：a.分?jǐn)偛豢墒鄣叵拢ㄈ朔溃┸噹?kù)面積的成本；b.體現(xiàn)成本補(bǔ)償原則。38六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題（6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題例如：一小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè)二個(gè)地下車庫(kù)，其中：標(biāo)準(zhǔn)人防6級(jí)地下車庫(kù)4,000平方米,總投資預(yù)算為1,120萬(wàn)元，6B級(jí)人防地下車庫(kù)20,000平方米，總投資4,400萬(wàn)元，可利用停車面積14,000平方米，可劃分停車位360個(gè)，每個(gè)車位售價(jià)80,000元，該小區(qū)車庫(kù)配比為1：0.8（每戶0.8個(gè)車位）。據(jù)此，從會(huì)計(jì)核算角度分析：a.可售車位306個(gè)（360*85%）；b.每個(gè)車位成本不應(yīng)超過(guò)70,760；（80000*（1-營(yíng)業(yè)稅5.55%-土地增值稅1%-經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)5%）c.應(yīng)分?jǐn)偟叵萝噹?kù)成本3355萬(wàn)元。（1120+4400-306*53070/10000）39六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題例如：39六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題4、小區(qū)外成本的處理問(wèn)題主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開(kāi)發(fā)條件。40六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題4、小區(qū)外成本的處理問(wèn)題4六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題5、甲供材料及其材料差價(jià)的核算在此主要講的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目材料核算的特點(diǎn)，而不是材料的一般核算。（1）材料計(jì)價(jià)：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主要材料一般沒(méi)有庫(kù)存，其材料核算一般采用實(shí)際成本法；（2）出庫(kù)入庫(kù)核算：材料管理部門根據(jù)材料采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)申請(qǐng)單、材料驗(yàn)收單、入庫(kù)單及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)辦理材料入庫(kù)手續(xù)、付款申請(qǐng)手續(xù)等，會(huì)計(jì)上借記“庫(kù)存材料”；會(huì)計(jì)部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫(kù)存材料”，并借記相關(guān)的成本費(fèi)用科目。很多情況往往是一邊入庫(kù)一邊出庫(kù)，入庫(kù)出庫(kù)手續(xù)同時(shí)辦理。41六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題5、甲供材料及其材料差價(jià)的六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題（3）材料差價(jià)的結(jié)算：施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程項(xiàng)目中標(biāo)標(biāo)書的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供”和“欠供”，這就要進(jìn)行材料“超供”和“欠供”數(shù)量和金額（材料差價(jià)）的結(jié)算，多退少補(bǔ)。計(jì)算其方法有二種。例如：工程合同造價(jià)決算1000萬(wàn)元，其中甲供鋼材280萬(wàn)元，預(yù)算數(shù)量1000噸，預(yù)算價(jià)格2800元/噸，實(shí)際供應(yīng)數(shù)量1010噸，實(shí)際采購(gòu)價(jià)格3800元/噸，則材差為超（+）3.8萬(wàn)元（（1010-1000）*3800），應(yīng)付工程款716.20萬(wàn)元（1000-280-3.8）。另一種計(jì)算方法是從合同造價(jià)決算中扣除實(shí)際供應(yīng)數(shù)量的預(yù)算價(jià)格，即282.80萬(wàn)元（1010*2800），然后計(jì)算超欠供數(shù)量的實(shí)際采購(gòu)價(jià)格與預(yù)算價(jià)格的差價(jià)，即1萬(wàn)元（10*（3800-2800）），應(yīng)付工程款716.20萬(wàn)元（1000-282.8-1）。42六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題（3）材料差價(jià)的結(jié)算：施工六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題6、甲供材料營(yíng)業(yè)稅的征收問(wèn)題個(gè)人認(rèn)為征收甲供材料營(yíng)業(yè)稅主要是為了解決建筑安裝營(yíng)業(yè)稅和征收管理問(wèn)題，目前可能存在較多偷漏稅的情況，可能表現(xiàn)在開(kāi)假發(fā)票、扣除甲供材少開(kāi)發(fā)票、各單位為爭(zhēng)稅源使得納稅分散管理困難、返還部分稅款優(yōu)惠等以及由此引發(fā)的一些違法犯罪行為。但征收甲供材料營(yíng)業(yè)稅實(shí)際上是納稅義務(wù)人發(fā)生改變，對(duì)應(yīng)稅金額的影響主要是增加了甲供材料差價(jià)，實(shí)際上金額不大，如前例，因?yàn)槭┕挝槐緛?lái)就要出具1000萬(wàn)元正式票據(jù)并繳納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，目前主要是鋼材差價(jià)相對(duì)較大，上例中差價(jià)為101萬(wàn)元（1010*1000）。43六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題6、甲供材料營(yíng)業(yè)稅的征收問(wèn)六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題改變征稅方式，也會(huì)帶來(lái)其他問(wèn)題：a.會(huì)計(jì)核算較困難，加大了會(huì)計(jì)核算工作量。由于房地產(chǎn)涉及的材料品種很多，要分清每一種材料是否甲供材困難較大，工作量也大。b.可能會(huì)改變工程預(yù)算的方式，改變工程承包方式。c.征收管理也有一定難度。工程財(cái)務(wù)決算示例：應(yīng)付款：土建工程決算10,000,000水電工程決算950,000材料采保費(fèi)和下力費(fèi)50,000小計(jì)11,000,00044六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題改變征稅方式，也會(huì)帶來(lái)其他六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題應(yīng)收（扣）款：預(yù)工程款4,500,000甲供材料4,000,000超（欠）供材料100,000施工、生活水電費(fèi)150,000預(yù)留維修費(fèi)328,500小計(jì)9,078,500應(yīng)付工程款2,021,50045六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題應(yīng)收（七、營(yíng)業(yè)收入核算1、收入分類主要包括標(biāo)準(zhǔn)普通住宅、普通住宅、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業(yè)用房、地下室及地下車庫(kù)、租賃收入、固定資產(chǎn)出售、價(jià)外收入等。2、收入確認(rèn)準(zhǔn)則公司已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的具體條件：工程已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；簽訂了銷售合同，并履行了合同規(guī)定的義務(wù),房屋已交付或已發(fā)出交房通知書；取得了銷售價(jià)款或確信可以取得；成本能夠可靠地計(jì)量。46七、營(yíng)業(yè)收入核算1、收入分類46七、營(yíng)業(yè)收入核算3、收入確認(rèn)時(shí)間和所得稅從形象進(jìn)度看，比較明顯的有商品房封頂、商品房竣工、商品房交付。每階段相隔約六個(gè)月時(shí)間左右。根據(jù)收入確認(rèn)準(zhǔn)則，應(yīng)以商品房交付為收入確認(rèn)條件，但實(shí)際工作中，由于出于各種不同的目的和需要，有時(shí)往往會(huì)提前和滯后，和所得稅的繳納產(chǎn)生直接的影響。收入確認(rèn)提前，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)算利潤(rùn)率高于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤(rùn)率時(shí)，實(shí)際上是提前多繳納了所得稅；當(dāng)項(xiàng)目結(jié)算利潤(rùn)率低于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤(rùn)率時(shí)，實(shí)際上是提前少繳納了所得稅。收入確認(rèn)滯后的情況和上述剛相反。建議稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際工作中能統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，以公平納稅，并防止違規(guī)行為的發(fā)生。由于房屋交付時(shí)間有明確的合同約定，易于掌握，可操作。47七、營(yíng)業(yè)收入核算3、收入確認(rèn)時(shí)間和所得稅47七、營(yíng)業(yè)收入核算例如：項(xiàng)目按預(yù)收賬款計(jì)算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的10%（20%扣除稅費(fèi)），按項(xiàng)目決算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的15%，當(dāng)期有2億元預(yù)收賬款提前確認(rèn)收入，則提前多繳所得稅250萬(wàn)元（20000*（15%-10%）*25%）。若滯后確認(rèn)收入，則形成滯后少繳所得稅250萬(wàn)元。48七、營(yíng)業(yè)收入核算例如：48八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

理論上非常簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)上表現(xiàn)為“開(kāi)發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)為“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。這主要是實(shí)際工作中涉及的的問(wèn)題，在這個(gè)過(guò)程中要考慮以下問(wèn)題：1、開(kāi)發(fā)成本的明細(xì)科目很多，同樣產(chǎn)品成本的構(gòu)成項(xiàng)目也很多，都從明細(xì)科目結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本缺乏可操作性；2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工交付時(shí)，工程竣工決算并未全部完成，得不到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本；3、要盡可能保持成本核算科目實(shí)際發(fā)生金額的連續(xù)，方便查詢、對(duì)賬、分析。49八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)理論上非常簡(jiǎn)單，會(huì)計(jì)上表現(xiàn)為“八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)例如：2008年6月30日，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本前的余額為1000萬(wàn)元，本期需結(jié)轉(zhuǎn)300萬(wàn)元記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，若直接減記規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，則余額為700萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間后，若想查詢規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)支付的金額，則從余額中已經(jīng)得不到，經(jīng)過(guò)多次結(jié)轉(zhuǎn)長(zhǎng)時(shí)間后更是如此。預(yù)付工程款項(xiàng)目要特別引起重視，結(jié)算時(shí)特別容易出現(xiàn)少扣預(yù)付款的情況。為此，在實(shí)際工作中，往往在開(kāi)發(fā)成本二級(jí)科目中設(shè)置專門用于結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的科目，已發(fā)生完的成本項(xiàng)目按實(shí)際成本分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，未發(fā)生完的成本項(xiàng)目按預(yù)算成本分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。50八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)例如：50九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題1、開(kāi)發(fā)企業(yè)在結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本時(shí)的有關(guān)規(guī)定（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文）

開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。51九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題1、開(kāi)發(fā)企業(yè)在結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。（4）計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。（5）計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。（6）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會(huì)計(jì)成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計(jì)稅成本。52九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題2、這和房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本發(fā)生和和工程款項(xiàng)的結(jié)算的模式不一致，在實(shí)際工作中造成很多困難：（1）工程施工進(jìn)度快于工程款支付進(jìn)度；（2）主體工程進(jìn)度一般快于室外及配套工程進(jìn)度；（3）工程決算在工程竣工后較長(zhǎng)時(shí)間才能完成；（4）質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年；（4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負(fù)擔(dān)；（5）對(duì)于項(xiàng)目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問(wèn)題。53九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題2、這和房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題例如：一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資10億元，當(dāng)投資總額達(dá)到9億元時(shí)，項(xiàng)目已全部完工，銷售已達(dá)到80%，由于計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本的差異，需調(diào)增應(yīng)納所得稅金額8000萬(wàn)元，調(diào)增所得稅2000萬(wàn)元，剩余房源銷售所產(chǎn)生的應(yīng)稅金額往往不足8000萬(wàn)元，且還須預(yù)繳所得稅，同時(shí)，也給企業(yè)增加了沉重負(fù)擔(dān)。3、建議允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃和預(yù)算進(jìn)行預(yù)提，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核計(jì)入計(jì)稅成本。54九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在的問(wèn)題例如：一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資10十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算1、按目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法執(zhí)行的政策標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)我們測(cè)算，一個(gè)項(xiàng)目預(yù)繳了１％的土地增值稅后，要不補(bǔ)繳土地增值的銷售凈利潤(rùn)也只有約9％左右，毛利率只有約22%。銷售凈利潤(rùn)僅和銀行的貸款利息相當(dāng)；顯然和高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。從全國(guó)范圍看，南京市目前執(zhí)行的土地增值稅匯算清繳試點(diǎn)辦法，也是和全國(guó)各大中城市的匯算清繳辦法不相協(xié)調(diào)的。55十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算1、按目前南京市土地增十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算2、目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法，對(duì)規(guī)范管理、有實(shí)力和品牌的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商不利，同時(shí)又從另一方面助長(zhǎng)了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會(huì)造成稅收上的“不公平”。同時(shí)，由于普通商品房不享有增值率２０％以下稅收優(yōu)惠政策，也會(huì)助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投入，進(jìn)一步提高售價(jià)，以彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商的過(guò)重土地增值稅負(fù)擔(dān)，這和國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策相違背的。56十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算2、目前南京市土地增值十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算3、按照（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）文的精神，對(duì)普通商品房享有增值率20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。而目前試點(diǎn)執(zhí)行的普通商品房只是經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的解釋不符合相關(guān)的文件精神。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［2007］75號(hào)）文，南京市（蘇地稅發(fā)［2007］154號(hào)）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒(méi)有執(zhí)行。57十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算3、按照（國(guó)辦發(fā)［20十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算4、對(duì)于代收費(fèi)用問(wèn)題，在計(jì)繳企業(yè)流轉(zhuǎn)稅收明確不得在營(yíng)業(yè)收入中扣除，而在土地增值稅匯算中不準(zhǔn)加扣20％的金額。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。且上述支出在國(guó)家1993年出臺(tái)的土地增值稅條例時(shí)并不存在，實(shí)際上，在土地增值稅的成本費(fèi)用計(jì)算口徑上和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的存在不一致，似乎這些成本費(fèi)用不該發(fā)生，這實(shí)際上有違原則。5、目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度上升。近兩年取得的項(xiàng)目有相當(dāng)部分還存在退還已預(yù)繳的土地增值稅問(wèn)題。58十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算4、對(duì)于代收費(fèi)用問(wèn)題，十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算6、關(guān)于多項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除問(wèn)題。按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計(jì)算的金額，否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（利息和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）按土地成本和開(kāi)發(fā)成本之和10%計(jì)算。對(duì)于多項(xiàng)目公司在實(shí)際工作中會(huì)碰到很多問(wèn)題：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有建設(shè)周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項(xiàng)目專用，會(huì)造成資金的極大浪費(fèi)。因此，項(xiàng)目貸款取得的資金是統(tǒng)籌使用的，而非貸款項(xiàng)目專用。而利息的記入是以資金占用為基礎(chǔ)的，把一筆項(xiàng)目貸款的利息全部記入該項(xiàng)目反而是不合理的。59十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算6、關(guān)于多項(xiàng)目公司的財(cái)十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算（2）上述會(huì)計(jì)處理在土地增值稅匯算時(shí)是“項(xiàng)目利息不能分清”，只能按5%計(jì)算可扣除利息。但實(shí)際上項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的利息往往要大大超過(guò)按5%計(jì)算的扣除利息。例如：一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地價(jià)5億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資5億元，建設(shè)周期三年，銀行貸款5億元，期限3年，利率8%，則需支付銀行利息利息合計(jì)1.2億元，按5%計(jì)算扣除利息僅為5000萬(wàn)元，兩者相差7000萬(wàn)元。（3）按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用而非開(kāi)發(fā)成本，而若銷售不好的話，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還會(huì)占用大量資金，即還會(huì)發(fā)生大量利息費(fèi)用，在會(huì)計(jì)處理上計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，而按土地增值稅的規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為可記入開(kāi)發(fā)成本科目。60十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算（2）上述會(huì)計(jì)處理在土十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算7、根據(jù)公司20多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，采用核定征收是切實(shí)可行的辦法。這樣既會(huì)穩(wěn)定增加財(cái)稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡(jiǎn)化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。61十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算7、根據(jù)公司20多年的十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算土地增值稅模擬測(cè)算

單位：人民幣元項(xiàng)目比例模擬計(jì)算價(jià)格變動(dòng)價(jià)格變動(dòng)價(jià)格變動(dòng)一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入1,000,0001,038,0001,079,0001,171,500減：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本70.63%706,300706,300706,300706,300其中：可加計(jì)扣除20%的金額95.00%670,985670,985670,985670,985不可加計(jì)扣除20%的金額5.00%35,31535,31535,31535,315加計(jì)扣除金額20.00%134,197134,197134,197134,197營(yíng)業(yè)稅金及附加5.55%55,50057,60959,88565,018房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用105,945105,945105,945105,945其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用10.00%70,63070,63070,63070,630經(jīng)營(yíng)費(fèi)用5.00%35,31535,31535,31535,315二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（含預(yù)繳土地增值稅）132,255168,146206,871294,23762十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算土地增值稅模擬測(cè)算十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算土地增值稅模擬測(cè)算（續(xù)）

單位：人民幣元項(xiàng)目比例模擬計(jì)算價(jià)格變動(dòng)價(jià)格變動(dòng)價(jià)格變動(dòng)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)966,627968,736971,012976,145增值額33,37369,264107,989195,355增值率30.00%3.45%7.15%11.12%20.01%土地增值稅10,01220,77932,39758,606實(shí)際土地增值稅稅賦率1.00%2.00%3.00%5.00%三、利潤(rùn)總額122,243147,367174,474235,630減：所得稅費(fèi)用25.00%

30,56136,84243,61858,908四、凈利潤(rùn)91,682110,525130,855176,723項(xiàng)目毛利率22.31%25.15%28.00%33.68%銷售凈利潤(rùn)率9.17%10.65%12.13%15.09%63十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算土地增值稅模擬測(cè)算（續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算

64房地產(chǎn)企業(yè)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)會(huì)計(jì)核算1目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程三、成本核算的基本程序四、成本核算的對(duì)象的確定五、成本費(fèi)用的歸集與分配六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題七、營(yíng)業(yè)收入核算八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)九、預(yù)繳和匯算企業(yè)所得稅存在問(wèn)題十、預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算65目錄一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)2一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特g房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)鋼鐵、橡膠、電氣、機(jī)械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機(jī)械和化工等，同時(shí)這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括：土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融和信貸、保險(xiǎn)等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評(píng)估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。66一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特g房地產(chǎn)行業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)部門3一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

①資金密集。②智力密集。③受國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大；④投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。⑤售后服務(wù)工作要求高。67一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)①資金密集。4二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程1、投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投對(duì)房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投活動(dòng)實(shí)施有效控制，為公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得有價(jià)值的土地資源，并防范土地投資風(fēng)險(xiǎn)。主要工作內(nèi)容：項(xiàng)目選擇、項(xiàng)目建議書、概念設(shè)計(jì)、可研報(bào)告、競(jìng)投等。2、項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究工作流程實(shí)施有效的控制，提交各階段的可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)和深入開(kāi)展項(xiàng)目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金計(jì)劃、各階段可研報(bào)告、竣工后評(píng)估等。68二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程1、投資機(jī)會(huì)研究與土地競(jìng)投5二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程3、項(xiàng)目全程策劃對(duì)項(xiàng)目全程策劃過(guò)程實(shí)施有效控制，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等工作提出合理的依據(jù)。主要工作內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)研、全程策劃、各階段策劃書等。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作實(shí)施有效控制，確保公司開(kāi)發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工、營(yíng)銷提供依據(jù)。主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競(jìng)選、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃驗(yàn)收等。69二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程3、項(xiàng)目全程策劃6二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程5、工程施工項(xiàng)目管理程序?qū)こ添?xiàng)目的造價(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量與安全實(shí)施有效的管理和控制，確保商品房施工過(guò)程的項(xiàng)目管理符合規(guī)定的要求。主要工作內(nèi)容：施工組織設(shè)計(jì)、三通一平、選擇供方、圖紙會(huì)審、物資準(zhǔn)備、開(kāi)工建設(shè)、施工管理、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、保修維修等。6、市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的市場(chǎng)推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動(dòng)的評(píng)審、交付過(guò)程的控制以及顧客投訴實(shí)施有效的控制，確保市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段工作符合規(guī)定要求。主要工作內(nèi)容：營(yíng)銷策劃推廣、銷售許可、開(kāi)盤銷售、竣工交付等。70二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程5、工程施工項(xiàng)目管理程序7二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序?qū)疚械奈飿I(yè)管理進(jìn)行有效控制，確保公司商品房售后服務(wù)的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。主要工作內(nèi)容：選擇物管、物管方案、驗(yàn)收交接等。71二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的一般流程7、物業(yè)管理控制程序8三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定原則，確定成本核算對(duì)象。（2）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。（3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。（4）將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。（5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)偂?2三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定三、成本核算的基本程序（6）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。（7）正確劃分已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和在建開(kāi)發(fā)標(biāo)段之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

（8）編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。73三、成本核算的基本程序（6）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成四、成本核算的對(duì)象的確定（1）確定原則滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。74四、成本核算的對(duì)象的確定（1）確定原則11四、成本核算的對(duì)象的確定

（2）確定具體成本核算對(duì)象根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。

◆單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象?！粼谕婚_(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的項(xiàng)目，為一個(gè)成本核算對(duì)象。75四、成本核算的對(duì)象的確定（2）確定具體成本核算對(duì)象12四、成本核算的對(duì)象的確定◆

對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工標(biāo)段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。同一施工標(biāo)段項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。同一施工標(biāo)段有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。76四、成本核算的對(duì)象的確定◆對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)四、成本核算的對(duì)象的確定

◆根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均可單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。

（對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋的成本科目。）

77四、成本核算的對(duì)象的確定◆根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)五、成本費(fèi)用的歸集與分配1、成本費(fèi)用的歸集與分配的基本原則和要求

會(huì)計(jì)核算的一般原則有真實(shí)性、實(shí)質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中要特強(qiáng)調(diào)的是真實(shí)性、一致性、可比性、配比、謹(jǐn)慎性、劃分資本支出和收益支出等。78五、成本費(fèi)用的歸集與分配1、成本費(fèi)用的歸集與分配的基本原則和五、成本費(fèi)用的歸集與分配2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置

開(kāi)發(fā)成本下設(shè)一級(jí)科目

成本科目代碼成本科目名稱4301.401土地費(fèi)用4301.402前期工程費(fèi)4301.403建安工程費(fèi)4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4301.405園林環(huán)境工程費(fèi)4301.406公共配套設(shè)施費(fèi)4301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4301.409財(cái)務(wù)費(fèi)用（資本化利息費(fèi)用）79五、成本費(fèi)用的歸集與分配2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算科目劃分與設(shè)置成五、成本費(fèi)用的歸集與分配

4301.401土地費(fèi)用的歸集

注：其他土地費(fèi)用含交易服務(wù)費(fèi)1.5元/平方米土地面積、土地登記費(fèi)40元/500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.401.01土地價(jià)款4301.401.02土地出讓契稅出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的4%4301.401.03其他土地費(fèi)用4301.401.04征地補(bǔ)償費(fèi)4301.401.05拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.401.06征地規(guī)費(fèi)80五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.401土地費(fèi)用的歸集五、成本費(fèi)用的歸集與分配土地費(fèi)用的分配

◆能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入商品房的成本核算對(duì)象中；

◆如果分不清成本核算對(duì)象，可先進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間按占地面積分配；

◆通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。具體分配方法為：

1）先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各組團(tuán)；81五、成本費(fèi)用的歸集與分配土地費(fèi)用的分配18五、成本費(fèi)用的歸集與分配2）再將分配到各組團(tuán)內(nèi)的土地成本，按組團(tuán)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；3）然后將分配到組團(tuán)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)成本；4）房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。82五、成本費(fèi)用的歸集與分配2）再將分配到各組團(tuán)內(nèi)的土地成本，五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工程費(fèi)（開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)）注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括項(xiàng)目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型、動(dòng)畫等。領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.01勘察測(cè)量費(fèi)4301.402.01.01勘察包括普勘、詳勘4301.402.01.02測(cè)量包括地形圖、管線；工程放線定位4301.402.02規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.03建設(shè)規(guī)費(fèi)4301.402.03.01領(lǐng)照規(guī)費(fèi)4301.402.03.02增容費(fèi)自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雙電源供電貼費(fèi)83五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工程費(fèi)（續(xù)）注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線遷移費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.402.04施工準(zhǔn)備費(fèi)4301.402.04.01三通一平費(fèi)4301.402.04.02臨時(shí)設(shè)施費(fèi)84五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.402前期工五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)）

注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.01樁基工程

4301.403.01.01工程樁施工費(fèi)

含試樁施工費(fèi)

4301.403.01.02工程樁甲供材含試樁甲供材

4301.403.01.03樁基檢測(cè)費(fèi)

含試樁檢測(cè)

4301.403.02支護(hù)工程4301.403.02.01支護(hù)工程設(shè)計(jì)施工費(fèi)含支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、監(jiān)測(cè)費(fèi)等4301.403.02.02支護(hù)工程甲供材

85五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：甲/直供材料中包括鋼筋、水泥、商品砼、木材土建用鋼板、型材、防水材料、保溫材料、墻磚、地磚、石材、涂料、主體工程成品門及配件、專業(yè)工程成品窗及配件、零星材料等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.04土石方工程

包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi)

4301.403.05主體工程及粗裝修

包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫(kù)地下室

4301.403.05.01一般土建工程

4301.403.05.01.01工程施工費(fèi)包含在土建合同或土建定額的項(xiàng)目，一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.01.02甲/直供材料建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料

86五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)五、成本費(fèi)用的歸集與分配

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：工程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖工程費(fèi)等。甲/直供材料中包括給排水主材及配件強(qiáng)弱電主材及配件通風(fēng)和采暖設(shè)備及主材安裝用鋼板、型材其他材料設(shè)備等。

成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.05.02一般安裝工程4301.403.05.02.01工程施工費(fèi)一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格4301.402.05.02.02甲/直供設(shè)備與主材

工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材

4301.403.05.04

一般建安工程材差

87五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)五、成本費(fèi)用的歸集與分配

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：專項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專項(xiàng)工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項(xiàng)目。如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場(chǎng)等；二是包含在土建單位合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的項(xiàng)目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。專項(xiàng)安裝工程中包括消防設(shè)備與器材及工程安裝費(fèi)、空調(diào)通風(fēng)采暖設(shè)備、主材及工程費(fèi)、室內(nèi)燃?xì)夤こ藤M(fèi)、電梯設(shè)備及其安裝費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.08

專項(xiàng)土建工程4301.403.09

專項(xiàng)安裝工程

4301.403.09.01

工程施工費(fèi)

4301.403.09.02甲/直供設(shè)備與主材

88五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)五、成本費(fèi)用的歸集與分配

4301.403建安工程費(fèi)

（續(xù)）注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi)、公共部位精裝飾材及施工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材設(shè)及施工費(fèi)等。成本科目代碼成本科目名稱備注4301.403.12精裝修工程有精裝修，但不包括在土建合同或土建定額的項(xiàng)目4301.403.12.01精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及效果圖等4301.403.12.02精裝修施工費(fèi)4301.403.12.03精裝修甲/直供材4301.403.18

樣板房

4301.403.18.01

樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.403.18.02樣板房施工費(fèi)4301.403.18.05

甲/直供材料設(shè)備89五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.403建安工程費(fèi)五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.404.01室外給水系統(tǒng)工程4301.404.02室外雨污水系統(tǒng)工程4301.404.04室外燃?xì)庀到y(tǒng)工程按戶外800元/米收取4301.404.06室外供、配電系統(tǒng)工程4301.404.08室外消防管網(wǎng)工程4301.404.10室外智能化系統(tǒng)工程小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等；4301.404.12小區(qū)路燈系統(tǒng)4301.404.16其他工程4301.404.20甲/直供設(shè)備主材90五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.404社區(qū)管網(wǎng)工程五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.405園林環(huán)境工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.405.01

環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)

4301.405.02

綠化工程費(fèi)

區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出4301.405.03

園建工程費(fèi)

包括園林的道路、廣場(chǎng)、建筑小品、雕塑、噴泉土建等4301.405.05

圍墻建設(shè)費(fèi)

4301.405.07

小區(qū)道路費(fèi)

含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等4301.405.11

室外零星工程

包括背景音樂(lè)、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等4301.405.15

室外配套設(shè)施與器材

包括室外的體育器材、游樂(lè)設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報(bào)箱及雨棚等91五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.405園林環(huán)境工程五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.406公共配套設(shè)施費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.406.01社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等4301.406.03幼兒園4301.406.04學(xué)校4301.406.06人防及車庫(kù)工程小區(qū)集中建設(shè)配套人防地下室、車庫(kù)4301.406.08物業(yè)管理設(shè)施含獨(dú)立的物業(yè)管理建筑物、崗?fù)さ?301.406.11污水泵站4301.406.12垃圾收集站4301.406.13環(huán)衛(wèi)作息和工具房4301.406.18其他設(shè)施含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場(chǎng)、車蓬等

92五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.406公共配套設(shè)施五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱備注4301.407.01

工程監(jiān)理費(fèi)總投資的1.2％—2.5％4301.407.02

預(yù)算編審費(fèi)4301.407.03

工程質(zhì)檢檢測(cè)費(fèi)4301.407.06

技術(shù)服務(wù)費(fèi)4301.407.08

施工水電費(fèi)4301.407.11

物業(yè)管理費(fèi)4301.407.12

辦公費(fèi)用4301.407.20其他93五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.407開(kāi)發(fā)間接費(fèi)成本五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.409資本化借款費(fèi)用（1）借款費(fèi)用資本化的期限：自開(kāi)發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)；（2）可資本化的借款費(fèi)用包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；（3）可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偂?/p>

94五、成本費(fèi)用的歸集與分配4301.409資本化借款費(fèi)用五、成本費(fèi)用的歸集與分配利息資本化計(jì)算分?jǐn)偙恚?*季度/月份）全部項(xiàng)目資金占用平均余額總數(shù)=合計(jì)4欄+合計(jì)9欄=80000利息分?jǐn)傁禂?shù)=本期應(yīng)分?jǐn)偫⒔痤~/全部項(xiàng)目本期資金占用平均余額總數(shù)=800/80000=0.01項(xiàng)目

預(yù)付賬款平均余額

開(kāi)發(fā)成本平均余額

減：應(yīng)付賬款平均余額

小計(jì)

分?jǐn)傆?jì)入開(kāi)發(fā)成本利息數(shù)

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品平均余額

減：應(yīng)付賬款平均余額

減：預(yù)提費(fèi)用平均余額

小計(jì)

分?jǐn)傆?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用利息

1234=1+2-35=利息分?jǐn)傁禂?shù)*46789=6-7-810=利息分?jǐn)傁禂?shù)*9A項(xiàng)目500021000100025000250100000010000100B項(xiàng)目100090000100001006000500500500050C項(xiàng)目