-中國非住宅物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展概況及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

-中國非住宅物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展概況及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

受益于城鎮(zhèn)化率提升、人口總量高，我國物業(yè)管理行業(yè)料將呈現(xiàn)空間大、增速高的局面，并且目前行業(yè)龍頭市占率較低，CR10僅11.2%，行業(yè)格局較分散。

2000-2018年，我國商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓新開工面積分別平均占比11.5%、3.0%，竣工面積分別平均占比10.6%、2.9%；2018年全國物業(yè)管理面積中，商業(yè)、辦公分別占比6.0%、7.1%，相對(duì)住宅物業(yè)管理，認(rèn)為商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)及機(jī)構(gòu)類物業(yè)等非住宅物業(yè)管理同樣潛力巨大，并格局更為分散。

2015年，全國住宅存量228億平米，物業(yè)管理面積175億平米，并按2014-2018年住宅物業(yè)管理面積占比平均約71.4%，2018年我國物業(yè)管理面積達(dá)219億平米，其中，住宅、商業(yè)、辦公、其他物業(yè)分別達(dá)156、14、16、30億平；2020年，全國物業(yè)管理面積將達(dá)到248億平米，較2018年+13.4%，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模為11,117億元，較2018年+18.0%；其中住宅、非住宅物業(yè)管理面積將分別為177、71億平米；2030年，全國物業(yè)管理面積將達(dá)到395億平米，較2018年+80.6%，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模為21,578億元，較2018年+129.1%；其中住宅、非住宅物業(yè)管理面積將分別為282、113億平米。

2014-2018年全國百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)管理面積平均占比分別為71.4%、6.2%、8.5%、13.9%，短期來看，假設(shè)各業(yè)態(tài)面積占比維持不變，估算2020年住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模將分別為5,277、1,428、2,189、2,223億元；中長(zhǎng)期來看，估算2030年全國住宅物業(yè)、商辦物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模將分別為10,243、2,771、4,249、4,316億元。

估算2018年全國物管面積為219億平、對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模為0.94萬億元，預(yù)計(jì)2030年將分別達(dá)395億平、2.2萬億元，較18年分別+81%、+129%，CAGR分別為+5.1%、+7.2%；其中，住宅、非住宅管理面積將分別為282、113億平，分別較18年+81%、+81%，CAGR分別為+5.1%、+5.1%，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模將分別為1.0、1.1萬億元，分別較18年+129%、+129%，CAGR分別為+7.2%、+7.2%。

一、非住宅物業(yè)：消費(fèi)升級(jí)望推動(dòng)優(yōu)質(zhì)購物中心需求增長(zhǎng)，三產(chǎn)占比提升或推動(dòng)辦公樓需求釋放

（一）商業(yè)物業(yè)：存量過剩一定程度源于結(jié)構(gòu)問題，中產(chǎn)爆發(fā)、消費(fèi)升級(jí)，狹義購物中心或潛力巨大

1、存量情況：15年起新開工持續(xù)為負(fù)，一定程度反映類住宅過剩，品質(zhì)型購物中心仍有提升空間

2018年，我國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積2.0億平米，同比-2.0%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積1.1億平米，同比-11.1%。新開工同比自2014年起持續(xù)為負(fù)，竣工面積同比也相應(yīng)呈下行趨勢(shì)，一定程度上說明我國商業(yè)地產(chǎn)的確存在過剩情況。但需要注意的是，統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)為廣義的商業(yè)營業(yè)用房，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營交易場(chǎng)所。

這部分?jǐn)?shù)據(jù)持續(xù)偏弱狀態(tài)一定程度反映了類住宅（公寓等）的情況，而狹義的商業(yè)地產(chǎn)（大型購物中心等）需求或仍有提升空間，源于消費(fèi)能力的提升疊加消費(fèi)意愿的切換。

2、消費(fèi)能力：人均可支配收入提升，中產(chǎn)占比增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力提升

2018年，我國GDP同比+6.6%。其中，三產(chǎn)GDP現(xiàn)價(jià)占比為52.2%，較2017年+0.3pct。經(jīng)濟(jì)逐步向三產(chǎn)傾斜，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由重工業(yè)主導(dǎo)向三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

2018年，全國居民人均可支配收入28,228元，同比+6.5%。同時(shí)，我國中產(chǎn)階級(jí)在過去20年出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2000年，中產(chǎn)階級(jí)占比中國城鎮(zhèn)家庭僅4%，2012年占比迅速提升至68%，并且預(yù)計(jì)到2022年，中產(chǎn)階級(jí)占比將進(jìn)一步提升至75%。2018年，我國人均GDP達(dá)9,771美元，同比+12%。隨著我國人均可支配收入、中產(chǎn)階級(jí)占比、人均GDP的持續(xù)提升，我國消費(fèi)能力仍處于持續(xù)提升階段，對(duì)應(yīng)商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)需求也在提升，而商業(yè)物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，理應(yīng)受益消費(fèi)升級(jí)紅利。

3、消費(fèi)意愿：社零穩(wěn)步提升，人均購物中心面積仍有較大空間，潛在消費(fèi)升級(jí)需求大

需求來看，2019年前三季度，我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)29.7萬億元，同比+8.2%。隨著減稅降費(fèi)、“放管服”改革、發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)等政策措施的進(jìn)一步貫徹落實(shí)，預(yù)計(jì)后期消費(fèi)將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。從年齡結(jié)構(gòu)來看，80、90后逐步成為消費(fèi)主力，消費(fèi)意愿相對(duì)更強(qiáng)。供給來看，2018年，我國一二三四線城市3萬平米以上購物中心總存量達(dá)35,496.8萬方，同比+15.5%，對(duì)應(yīng)人均品質(zhì)型購物中心GFA為0.25平米，按美國3萬平米以上購物中心占比68%估算，2018年末我國包含3萬平米以下的購物中心總存量約52,330萬平米，對(duì)應(yīng)我國人均購物中心GFA為0.38平米，而對(duì)比2010年美國3萬平米以上人均購物中心GLA2.2平米、包含3萬平米以下人均購物中心GLA3.2平米，仍有較大空間。此外，考慮到建筑面積（GFA）=套內(nèi)面積（GLA）+公攤面積，GFA口徑較GLA更大，因而我國人均GLA較美國空間更大。

隨著經(jīng)濟(jì)向第三產(chǎn)業(yè)傾斜、中產(chǎn)階級(jí)占比、人均可支配收入、人均GDP的提升，居民消費(fèi)能力逐步提升；同時(shí)，隨著人口結(jié)構(gòu)變化，80、90后逐步成為消費(fèi)主力，居民的消費(fèi)觀念也將在一定程度上發(fā)生變化，并綜合推動(dòng)我國消費(fèi)升級(jí)。消費(fèi)升級(jí)背景下，尤其對(duì)于商業(yè)物業(yè)的需求日益增長(zhǎng)，也將一定程度上推動(dòng)商業(yè)物管發(fā)展。

（二）辦公物業(yè)：城鎮(zhèn)化推動(dòng)三產(chǎn)就業(yè)人員占比提升、人均辦公面積趨向國際化，推動(dòng)辦公物業(yè)發(fā)展

1、存量改善：新開工、竣工低位，銷售不弱，辦公樓存量過剩情況有所改善，品質(zhì)辦公樓仍有潛在需求

2016-2018年，辦公樓銷售面積同比增速分別為31%、24%、-8%；新開工面積同比增速分別為-2%、-4%、-1%；竣工面積同比增速分別為6%、10%、-3%，銷售情況好于新開工和竣工，截至2019年9月末，商品房辦公樓待售面積3,671萬方，同比+3.5%，同比增速自2015年中開始持續(xù)放緩，而去化月數(shù)也由2015年的高點(diǎn)19個(gè)月下行至目前12.7個(gè)月，表明辦公樓存量過剩情況有所改善。同樣，認(rèn)為辦公樓過程也存在結(jié)構(gòu)差異，品質(zhì)辦公樓的需求或仍處于提升中，源于第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升，以及人均辦公面積的提升。

對(duì)比國內(nèi)外主流城市，1990年，紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山辦公樓存量面積分別達(dá)4,275、1027、1371、493萬平米，2000年，城市就業(yè)人口分別為802、370、290、78萬人，估算人均辦公面積分別為5.33、2.77、4.73、6.34平米；2018年，北京、上海、廣州、深圳、香港五個(gè)城市平均人均辦公面積2.56平米，南京、成都、杭州、武漢四個(gè)城市平均人均辦公面積僅1.35平米，較海外城市仍有較大空間。

2、需求釋放：第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升，人均辦公面積趨向國際化，推動(dòng)辦公物業(yè)發(fā)展

1）18年我國第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比46%，海外7國平均占比76%，城鎮(zhèn)化率提升有望推動(dòng)其提升

截至2018年末，我國就業(yè)人數(shù)達(dá)7.76億人，其中，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比46.3%，同比+1.4pct；2018年，美國、韓國、德國、法國、日本、新加坡、英國7國平均第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比達(dá)76.3%，我國與海外相比仍有較大提升空間。隨著城市人口的持續(xù)流入，服務(wù)業(yè)的就業(yè)需求將逐步提升，因此第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升，與城鎮(zhèn)化率提升有較強(qiáng)相關(guān)性，而隨著我國城鎮(zhèn)化率提升的進(jìn)程，也有望出現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比的快速提升。

2）估算我國三產(chǎn)人均品質(zhì)型辦公面積2.8平米，較海外仍有提升空間

目前我國第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員人均品質(zhì)型辦公面積約2.8平米，對(duì)比美國、日本分別為11.2平米、6.6平米，仍有較大空間?？紤]到我國城鎮(zhèn)化率仍處于提升階段，并且隨著第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升、人均辦公面積趨向國際化，有望推動(dòng)我國存量辦公樓面積的進(jìn)一步提升，并推動(dòng)辦公物業(yè)管理的需求相應(yīng)提升。

二、非住宅物管：重定價(jià)賦予盈利能力更強(qiáng)、或呈現(xiàn)更高集中度、孕育優(yōu)秀品牌有望替代海外物管

（一）盈利能力：短期住宅靠新盤疊加，非住宅重定價(jià)能力更強(qiáng)，長(zhǎng)期看人均效能提升、增值服務(wù)爆發(fā)

1、住宅物管：成本端驅(qū)動(dòng)，短期依靠新交付項(xiàng)目占比提升對(duì)沖，長(zhǎng)期靠社區(qū)增值服務(wù)高毛利平滑

2018年百強(qiáng)物管公司經(jīng)營成本中，人工成本占比57.8%，是物業(yè)管理經(jīng)營成本的最大組成部分。而受到每年人工工資上調(diào)的影響，人工成本也相應(yīng)逐年剛性上漲，但現(xiàn)階段住宅物管的收費(fèi)單價(jià)較難每年進(jìn)行提升，因此理論上來說，不考慮增值服務(wù)的情況下，單個(gè)存量住宅項(xiàng)目的利潤率會(huì)隨時(shí)間推移而逐步下行。

降本：一方面，2014年，百強(qiáng)物管公司人均管理面積僅3,273萬方；2017年，人均管理面積提升至5,913萬方，2018年估算超6,600萬方。2018年，營業(yè)成本率76.4%，較2017年下降1.3pct，2015-2018年呈逐年下降的趨勢(shì)，因此人均效能的提升一定程度上對(duì)沖了存量項(xiàng)目毛利率下行的趨勢(shì)。

增收：另一方面，1）短期來看，2016-2018年的銷售高峰期預(yù)示2019-2021年為竣工交付的高峰期，這會(huì)推動(dòng)未來3年主流物管公司的管理面積中新盤（新交付5年內(nèi)項(xiàng)目）占比逐步提升，從而短期對(duì)沖存量項(xiàng)目毛利率下降的趨勢(shì)，甚至部分物管公司由于新盤占比的快速提升有望帶動(dòng)整體毛利率的進(jìn)一步上升；2）而長(zhǎng)期來看，由于邊際人工成本的小幅提升可帶來大量增值收入，通常園區(qū)增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)服務(wù)，未來依靠園區(qū)增值服務(wù)進(jìn)行流量變現(xiàn)也有望維持中長(zhǎng)期毛利率的穩(wěn)定。

2、非住宅物管：收入端驅(qū)動(dòng)，單一大業(yè)主提價(jià)相對(duì)容易，核心在于重定價(jià)能力較強(qiáng)，毛利率或更為穩(wěn)定

單價(jià)方面，20